Status Tanah Setelah Berakhirnya Hak Guna Bangunan (HGB) Pertanyaan: Apa akibat hukum tidak adanya perpanjangan HGB, berkaitan dengan status tanahnya? 04 Februari 2016 Ringkasan Analisa Jawaban: 1. Hak guna-bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. 2. Pihak yang dapat memperoleh HGB adalah warga Negara Indonesia, dan/atau badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. 3. Tanah yang dapat diberikan HGB adalah Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, dan Tanah Hak Milik. 4. Berakhirnya atau hapusnya HGB pada pemegang HGB, salah satu sebabnya adalah tidak adanya perpanjangan HGB, dan dampak status tanahnya mapun kewajiban yang timbul bagi pemegang HGB bermacam-macam, tergantung apakah itu Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, atau Tanah Hak Milik. 5. Untuk HGB atas Tanah Negara dampaknya adalah status tanah kembali beralih menjadi Tanah Negara. 6. Untuk Tanah Hak Pengelolaan dampaknya adalah status tanah kembali beralih menjadi Tanah Hak Pengelolaan. 7. Untuk Tanah Hak Milik dampaknya adalah status tanah kembali beralih menjadi Tanah Hak Milik. Berikut adalah penjabaran penjelasan/analisanya. A. Pengertian Hak Guna Bangunan (HGB) Menurut Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA) Pasal 35 Ayat 1 menyatakan bahwa Hak guna-bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun, dimana hak tersebut dapat beralih (Pasal 35 Ayat 3). 1
B. Pihak Yang Dapat Menjadi Pemegang HGB Adapun, di dalam UUPA Pasal 36 Ayat 1 dan Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah (PP 40/1996), menyatakan bahwa yang dapat mempunyai atau menjadi pemegang HGB adalah: a. warga Negara Indonesia; dan b. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Sebagai bukti bahwa suatu pihak merupakan pemegang HGB, maka diperlukan sertipikat, atau dikenal dengan Sertipikat Hak Guna Bangunan (SHGB), sesuai dengan Pasal 23 Ayat 3 UUPA: Sebagai tanda bukti hak kepada pemegang Hak Guna Bangunan diberikan sertipikat hak atas tanah. C. Tanah Yang Dapat Diberikan HGB Pasal 37 UUPA, HGB terjadi: a. mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara; karena penetapan Pemerintah; b. mengenai tanah milik; karena perjanjian yang berbentuk otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh hak guna bangunan itu, yang bermaksud menimbulkan hak tersebut. Kemudian ada tiga jenis tanah yang dapat diberikan HGB, sebagaimana Pasal 21 PP 40/1996 bahwa tanah-tanah yang dapat diberikan HGB adalah: a. Tanah Negara; b. Tanah Hak Pengelolaan c. Tanah Hak Milik. Dari ketentuan Pasal 21 PP 40/1996 tersebut, maka dapat disimpulkan bahwa tanah yang dapat diberikan SHGB adalah Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, dan Tanah Hak Milik. 2
D. Perolehan HGB Pada Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, dan Tanah atas Hak Milik 1. HGB pada Tanah Negara Berdasarkan Pasal 22 Ayat 1 PP 40/1996, bahwa HGB atas tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk. Untuk memperjelas pengertian SHGB pada Tanah Negara tersebut dapat dilihat pada contoh berikut: Pada Gambar-1 Dasar Pemberian Hak, di mana Hak Guna Bangunan atas tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk, dan dalam contoh gambar tersebut tanah Negara diberikan dengan keputusan hak oleh Kepada Kantor Pertanahan Kota Medan sebagai pejabat yang ditunjuk, Nomor 266/HGB/BPN.12.71/2009 tanggal 17-12-2009. 2. HGB pada Tanah Hak Pengelolaan Pada Pasal 22 Ayat 2 PP 40/1996, bahwa Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan. Untuk memperjelas perihal HGB atas Tanah Hak Pengelolaan, maka dapat diambil contoh pada tanah di wilayah Batam, khususnya dalam wilayah Otorita Batam. 3
Pada contoh gambar tersebut, terutama butir d pada Halaman 1 SHGB, bahwa dasar pemberian haknya diperoleh berdasarkan Surat Keputusan Kepala Kantor Pertanahan Kota Batam, dan dalam hal ini keputusan mengacu kepada butir i. Penunjuk, yaitu Keputusan Kepala Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan Bebas dan Pelabuhan Bebas Batam Nomor 308/A3/2014 tanggal 06-08-2014 atau biasa disingkat SKEP. Adapun latar belakang Hak Pengelolaan yang dimiliki oleh Otorita Batam adalah Keputusan Presiden Republik Indonesia Nomor28 Tahun 1992 (Keppres 28/1992) dan ditindaklanjuti dengan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 tahun 1993 (KepmenAgraria 9/1993). 4
Sebagai informasi, bahwa sebelum dikeluarkannya SKEP ini, ada beberapa proses tahapan yang harus dilewati sebelumnya oleh pemohon hak atas tanah di Batam tersebut, yaitu: a. Penetapan Lokasi (PL) oleh Otorita Batam kepada pemohon hak; b. Pembayaran Uang Wajib Tahunan Otorita (UWTO) oleh pemohon hak; dan c. Pembuatan dan penandatangan Surat Perjanjian (SPJ) oleh dan antara Otorita Batam selaku Pemegang Hak Pengelolaan dengan pemohon. 3. HGB pada Tanah Hak Milik Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah (Pasal 20 UUPA), dan haknya hanya boleh dimiliki oleh orang atau warga Negara Indonesia saja (Pasal 21 Ayat 1 UUPA). Artinya hak milik tidak dapat dimiliki oleh badan hukum atau pun warga Negara asing. Bila dikaitkan dengan HGB pada Tanah Hak Milik, hal tersebut diatur dalam Pasal 24 PP 40/1996, yaitu: 1) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. 2) Pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan. 3) Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik mengikat pihak ketiga sejak didaftarkan sebagaimana dimaksud dalam ayat (2). Kemudian untuk memperjelas maksud Pasal 24 tersebut, diperjelas pengertiannya dalam Aturan Penjelasan PP 40/1996, yaitu: Ayat (1) Pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik pada dasarnya merupakan pembebanan yang dilakukan oleh pemegang Hak Milik atas tanah miliknya. Karena itu pemberian itu dilakukan dengan suatu perjanjian antara pemegang Hak Milik dan calon pemegang Hak Guna Bangunan yang dicantumkan dalam akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Ayat (2) Sebagai pembebanan atas suatu hak yang terdaftar, Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik perlu didaftar dengan pembuatan buku tanahnya dan pencatatannya pada buku tanah dan sertipikat Hak Milik yang bersangkutan. 5
Ayat (3) Walaupun Hak Guna Bangunan itu sudah terjadi pada waktu dibuatnya akta Pejabat Pembuat Akta Tanah yang dimaksud dalam ayat (1), namun baru mengikat pihak ketiga sesudah terdaftar di Kantor Pertanahan. Jangka Waktu HGB untuk tanah Hak Milik diberikan selama paling lama 30 (tiga puluh) tahun berdasarkan Pasal 29 PP 40/1996. Bila ada perpanjangan, maka diperlukan kesepakatan lagi antara pemegang HGB dengan pemegang Hak Milik dengan pembuatan Akta yang dibuat oleh PPAT, sebagaimana bunyi Pasal 29 Ayat 2 PP 40/1996: Atas kesepakatan antara pemegang Hak Guna Bangunan dengan pemegang Hak Milik, Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik dapat diperbaharui dengan pemberian Hak Guna Bangunan baru dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah dan hak tersebut wajib didaftarkan. Dalam analisa ini tidak ada contoh SHGB yang berasal dari SHM, namun berdasarkan apa yang telah dijabarkan pada dalam PP 40/1996 Pasal 24 dan Aturan Penjelasnya, serta Pasal 29, maka dapat diambil kesimpulan hubungan timbulnya HGB pada tanah Hak Milik, yaitu: Adanya suatu Akta Perjanjian pemberian HGB antara pemegang Hak Milik kepada pihak lain yang akan menerima HGB atau calon pemegang HGB, dan akta tersebut dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT); Akta Perjanjian Pemberian HGB selanjutnya didaftarkan, dibuat buku tanahnya, dan dilakukan pencatatan pada buku tanah dan SHM terkait, kepada Kantor Pertanahan; Sejak pendaftaran tersebut dilakukan, barulah HGB atas tanah Hak Milik mengikat pihak yang menerima HGB atau calon pemegang HGB; HGB untuk tanah Hak Milik berlaku selama maksimal 30 (tiga puluh) tahun; Perpanjangan dapat dilakukan melalui kesepakatan lagi antara pemegang Hak Milik dengan pemegang yang ingin melakukan perpanjangan HGB, dan kesepakatan ini dituangkan dalam Akta Perjanjan yang dibuat oleh PPAT. E. Berakhirnya HGB Pada Tanah Negara, Tanah Hak Pengelolaan, dan Tanah Hak Milik 6
Berakhirnya HGB berarti hapusnya hak pemegang HGB atas suatu tanah tersebut. Sebagaimana bunyi Pasal 35 PP 40/1996: Hak Guna Bangunan hapus karena : 1) berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya; 2) dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena : a. tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30, Pasal 31 dan Pasal 32; atau b. tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak Guna Bangunan dan pemegang Hak Milik atau perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan; atau c. putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap; 3) dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir; 4) dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961; 5) ditelantarkan; 6) tanahnya musnah; 7) ketentuan Pasal 20 ayat (2). Dari Pasal 35 PP 40/1996 tersebut, maka dapat diambil kesimpulan bahwa berakhirnya jangka waktu HGB merupakan salah satu sebab hapusnya HGB. F. Status Tanah Sebagai Akibat Hapusnya HGB Berakhir atau hapusnya HGB mengubah status tanah yang sebelumnya melekat pada pemegang HGB, beralih kepada pihak yang berhak sesuai dengan status tanah awal sebelum adanya HGB tersebut, baik itu kepada Negara, atau kepada pemegang Hak Pengelolaan, atau kepada pemegang Hak Milik, sesuai dengan Pasal 36 PP 40/1996 yang berbunyi: 1) Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Negara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 mengakibatkan tanahnya menjadi tanah Negara. 7
2) Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 mengakibatkan tanahnya kembali ke dalam penguasaan pemegang Hak Pengelolaan. 3) Hapusnya Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 mengakibatkann tanahnya kembali ke dalam penguasaan pemegang Hak Milik. Hapusnya HGB tersebut menimbulkan kewajiban-kewajiban yang harus dipenuhi oleh pemegang HGB, yaitu sebagai berikut. Untuk Tanah Negara PP 40/1996 Pasal 37 berbunyi: 1) Apabila Hak Guna Bangunan atas tanah Negara hapus dan tidak diper-panjang atau tidak diperbaharui, maka bekas pemegang Hak Guna Bangunan wajib membongkar bangunan dan benda-benda yang ada di atasnya dan menyerahkan tanahnya kepada Negara dalam keadaan kosong selambat-lambatnya dalam waktu satu tahun sejak hapusnya Hak Guna Bangunan. 2) Dalam hal bangunan dan benda-benda sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) masih diperlukan, maka bekas pemegang hak diberikan ganti rugi yang bentuk dan jumlahnya diatur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden. 3) Pembongkaran bangunan dan benda-benda sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dilaksanakan atas biaya bekas pemegang Hak Guna Bangunan. 4) Jika bekas pemegang Hak Guna Bangunan lalai dalam memenuhi kewajiban sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), maka bangunan dan benda-benda yang ada di atas tanah bekas Hak Guna Bangunan itu dibongkar oleh Pemerintah atas biaya bekas pemegang Hak Guna Bangunan. Untuk Tanah Hak Pengelolaan dan Tanah Hak Milik PP 40/1996 Pasal 38 berbunyi: Apabila Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan atau atas tanah Hak Milik hapus sebagaimana dimaksud Pasal 35, maka bekas pemegang Hak Guna Bangunan wajib menyerahkan tanahnya kepada pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik dan memenuhi ketentuan yang sudah disepakati dalam perjanjian penggunaan 8
tanah Hak Pengelolaan atau perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik. Sumber: Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas Tanah 9