PENGERTIAN Hak Milik Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Hak Pakai Hak Milik adalah hak turuntemurun,

Transkripsi

1 LAMPIRAN: 1 Persandingan Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Menurut Undang-Undang Pertanahan Berdasarkan UU No. 5 Tahun 1960 Tentang Pokok Agraria PENGERTIAN Hak Milik Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Hak Pakai Hak Milik adalah hak turuntemurun, Hak Guna Usaha adalah hak Hak Guna Bangunan adalah Hak Pakai adalah hak untuk terkuat dan terpenuh untuk mengusahakan tanah hak untuk mendirikan dan menggunakan dan/atau yang dapat dipunyai orang atas yang dikuasai langsung oleh mempunyai bangunanbangunan memungut hasil dari tanah tanah, dengan mengingat negara dalam jangka waktu atas tanah yang yang dikuasai langsung oleh ketentuan dalam pasal 6 paling lama 25 tahun. bukan miliknya sendiri, Negara atau tanah milik Undang-Undang dengan jangka waktu paling orang lain, yang memberi Hak Guna Usaha merupakan lama 30 tahun. wewenang dan kewajiban Nomor 5 Tahun 1960, bahwa hak khusus untuk yang ditentukan dalam semua hak tanah mempunyai mengusahakan tanah yang Tidak mengenai tanah keputusan pemberiannya fungsi sosial.sifat-sifat hak bukan miliknya sendiri guna pertanian, oleh karena itu dapat oleh pejabat yang berwenang milik yang membedakannya perusahaan, pertanian, diberikan atas tanah yang memberikannya atau dalam dengan hak-hak lainnya adalah perikanan dan peternakan. dikuasai langsung oleh negara perjanjian dengan pemilik hak yang terkuat dan maupun tanah milik seseorang tanahnya, yang bukan

2 terpenuh, maksudnya untuk menunjukkan bahwa diantara hak-hak atas tanah yang dipunyai orang, hak miliklah yang paling kuat dan penuh perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan No. 5 Tahun Hak Pakai diberikan selama jangka waktu yang tertentu atau selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan yang tertentu; Hak Pakai dapat diberikan dengan cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun. Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-

3 unsur pemerasan. PENGALIHAN Hak Milik Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Hak Pakai Hak milik dapat beralih dan Hak guna usaha dapat beralih Hak guna bangunan dapat 1. Sepanjang mengenai tanah dialihkan kepada pihak lain. dan dialihkan kepada pihak lain. beralih dan dialihkan kepada yang dikuasai langsung oleh Peralihan Hak Guna Usaha pihak lain. Negara maka hak pakai terjadi karena: Peralihan Hak Guna Bangunan hanya dapat dialihkan a. jual beli; b. tukar menukar; c. penyertaan dalam modal; d. hibah; terjadi karena: a. jual beli; b. tukar menukar; c. penyertaan dalam modal; kepada pihak lain dengan izin pejabat yang berwenang; 2. Hak pakai atas tanah milik e. pewarisan. d. hibah; hanya dapat dialihkan e. pewarisan. kepada pihak lain, jika hal itu dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan. KEPEMILIKAN / SUBYEK Hak Milik Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Hak Pakai

4 1. Hanya dapat dimiliki oleh 1. Dapat dimiliki oleh WNI; 1. Dapat dimiliki oleh WNI; 1. Dapat dimiliki oleh WNI. WNI; 2. Badan Hukum yang didirikan 2. Badan Hukum yang 2. Orang asing yang 2. Badan-badan hukum yang menurut hukum Indonesia dan didirikan menurut hukum berkedudukan di Indonesia dapat mempunyai hak milik berkedudukan di Indonesia. Indonesia dan berkedudukan di dan syarat-syaratnya Indonesia. 3. Badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah; didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan 3. Orang-orang asing yang di Indonesia. sesudah berlakunya Undang- Undang Nomor 5 Tahun Badan hukum asing yang ini memperoleh hak milik mempunyai perwakilan di karena pewarisan tanpa wasiat Indonesia. atau pencampuran harta karena perkawinan. 5.Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah.

5 6.Badan-badan keagama-an dan social. 7.Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional. TIMBULNYA HAK Hak Milik Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Hak Pakai Terjadinya hak milik menurut Terjadinya hak guna usaha 1. Mengenai tanah yang Terjadinya hak pakai karena hukum adat diatur dengan karena penetapan Pemerintah dikuasai oleh Negara; karena pemberian oleh pejabat yang Peraturan Pemerintah, selain penetapan Pemerintah. berwenang memberikan atau itu bisa terjadi karena dalam perjanjian dengan Penetapan Pemerintah atau 2. Mengenai tanah milik; pemilik tanah. ketentuan Undang-Undang. karena perjanjian otentik antara pemilik tanah yang bersangkutan dengan pihak yang akan memperoleh hak guna bangunan itu, yang

6 bermaksud menimbulkan hak tersebut. BUKTI PEMEGANG HAK Hak Milik Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Hak Pakai Hak milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 Tahun Hal ini dibuktikan dengan penerbitan sertifikat oleh Kantor Pertanahan setempat (Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun Hak guna usaha, termasuk Hak guna bangunan, termasuk Hak Pakai Hak Pakai atas syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan penghapusan hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 Tahun Hal ini dibuktikan dengan penerbitan sertifikat oleh Kantor Pertanahan setempat syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan penghapusan hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 Undang Nomor 5 Tahun Hal ini dibuktikan dengan penerbitan sertifikat oleh Kantor Pertanahan setempat (Berdasarkan Peraturan (Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997). tanah Negara dan atas tanah Hak Pengelolaan wajib didaftar dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan. Sebagai tanda bukti hak kepada pemegang Hak Pakai diberikan sertifikat hak atas tanah oleh Kantor Pertanahan setempat (Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun

7 1997). Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997). 1997). PEMBEBASAN HAK Hak Milik Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Hak Pakai Hak milik dapat dijadikan Hak guna usaha dapat dijadikan Hak guna bangunan dapat Hak Pakai atas tanah Negara jaminan utang dengan dibebani jaminan utang dengan dibebani dijadikan jaminan utang dan atas tanah Hak hak tanggungan. hak tanggungan. dengan dibebani hak Pengelolaan dapat dijadikan tanggungan. jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. SYARAT TANAH YANG DAPAT DIBERIKAN HAK (berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996) Hak Milik Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Hak Milik Tidak diatur Tanah yang dapat diberikan Tanah yang dapat diberikan Tanah yang dapat diberikan dengan hak guna usaha adalah: 1. Tanah negara; dengan hak guna bangunan adalah: hak pakai adalah: 1. Tanah negara; 2. Tanah negara yang 1. Tanah negara; 2. Tanah hak pengelolaan; merupakan kawasan hutan, 2. Tanah hak pengelolaan;

8 setelah tanah yang bersangkutan dikeluarkan dari statusnya sebagai kawasan hutan; 3. Tanah yang telah dikuasai dengan hak tertentu sesuai ketentuan yang berlaku, setelah terselesaikannya pelepasan hak tersebut sesuai dengan tata cara yang diatur dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku. 3. Tanah hak milik. KEWAJIBAN PEMEGANG Hak Milik Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Hak Pakai Tidak diatur. 1. Membayar uang pemasukan 1. Membayar uang pemasukan kepada Negara; yang jumlah dan cara 1. Membayar uang 2. Melaksanakan usaha pembayarannya ditetapkan pemasukan yang jumlah dan pertanian, perkebunan, dalam keputusan pemberian cara pembayarannya

9 perikanan dan/atau peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya; 3. Mengusahakan sendiri tanah Hak Guna Usaha dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis; 4. Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal Hak Guna Usaha; 5. Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan haknya; 2. Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya; 3. memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup; 4. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah Hak Guna Bangunan itu hapus; 5. Menyerahkan sertipikat Hak ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya, perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan atau dalam perjanjian pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik; 2. Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberiannya, atau perjanjian penggunaan tanah Hak Pengelolaan atau perjanjian pemberian Hak Pakai atas tanah Hak Milik; 3. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada di atasnya serta menjaga kelestarian lingkungan

10 lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku; 6. Menyampaikan laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai pengunaan Hak Guna Usaha; 7. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Usaha kepada Negara sesudah Hak Guna Usaha tersebut hapus; 8. Menyerahkan sertipikat Hak Guna Usaha yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan; 9. Pemegang Hak Guna Usaha dilarang menyerahkan Guna Bangunan yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan; 6. Jika tanah Hak Guna Bangunan karena keadaan geografis atau lingkungan atau sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lintas umum atau jalan air, pemegang Hak Guna Bangunan wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung itu. hidup; 4. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Pakai kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik sesudah Hak Pakai tersebut hapus; 5. Menyerahkan sertipikat Hak Pakai yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan; 6. Jika tanah Hak Pakai karena keadaan geografis atau lingkungan atau sebabsebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup pekarangan atau bidang

11 pengusahaan tanah Hak Guna Usaha kepada pihak lain, kecuali dalam hal-hal diperbolehkan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku. 10. Jika tanah Hak Guna Usaha karena keadaan geografis atau lingkungan atau sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air, maka pemegang Hak Guna Usaha wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air, pemegang Hak Pakai wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung itu.

12 itu. HAK PEMEGANG Hak Milik Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Hak Pakai Tidak diatur. 1. Pemegang Hak Guna Usaha Pemegang Hak Guna Pemegang Hak Pakai berhak berhak menguasai dan Bangunan berhak menguasai menguasai dan mempergunakan mempergunakan tanah yang dan mempergunakan tanah tanah yang diberikan diberikan dengan Hak Guna yang diberikan dengan Hak dengan Hak Pakai selama Usaha untuk melaksanakan Guna Bangunan selama waktu waktu tertentu untuk usaha di bidang pertanian, tertentu untuk mendirikan dan keperluan pribadi atau perkebunan, perikanan dan atau mempunyai bangunan untuk usahanya serta untuk peternakan. keperluan pribadi atau memindahkan hak tersebut usahanya serta untuk kepada pihak lain dan 2. Penguasaan dan penggunaan mengalihkan hak tersebut membebaninya, atau selama sumber air dan sumber daya kepada pihak lain dan digunakan untuk keperluan alam lainnya di atas tanah yang diberikan dengan Hak Guna Usaha oleh pemegang Hak membebaninya. tertentu. Guna Usaha hanya dapat dilakukan untuk mendukung

13 usaha di bidang pertanian, perkebunan, perikanan dan atau peternakan dengan mengingat ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku dan kepentingan masyarakat sekitarnya. PEMBERIAN HAK (berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996) Hak Milik Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Hak Pakai Tidak diatur. Hak Guna Usaha diberikan dengan keputusan pemberian 1. Hak Guna Bangunan atas tanah Negara diberikan dengan 1. Hak Pakai atas tanah hak oleh Menteri atau pejabat keputusan pemberian hak oleh Negara diberikan dengan yang ditunjuk. Menteri atau pejabat yang keputusan pemberian hak ditunjuk. oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk. 2. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan 2. Hak Pakai atas Hak diberikan dengan keputusan Pengelolaan diberikan

14 pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan. dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan usul pemegang Hak Pengelolaan. 3. Hak Pakai atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian tanah oleh pemegang Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Catatan : Hak Pakai atas tanah Negara dan atas tanah Hak Pengelolaan terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan dalam buku tanah

15 sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Hak Pakai atas tanah Hak Milik mengikat pihak ketiga sejak saat pendaftarannya dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan. JANGKA WAKTU (berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996) Hak Milik Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Hak Pakai Tidak diatur. Hak guna usaha diberikan untuk Hak guna bangunan diberikan 1. Hak Pakai atas tanah jangka waktu paling lama 35 untuk jangka waktu paling tahun dan dapat diperpanjang lama 30 tahun dan dapat Negara dan atas tanah Hak Pengelolaan diberikan untuk paling lama 25 tahun. diperpanjang paling lama 20 jangka waktu paling lama 25 tahun. tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun atau diberikan

16 untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu; 2. Hak Pakai yang diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama dipergunakan untuk keperluan tertentu diberikan kepada: Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah; Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasional; Badan Keagamaan daan

17 badan sosial. 3. Hak Pakai atas tanah Hak Milik diberikan untuk jangka waktu paling lama dua puluh lima tahun dan tidak dapat diperpanjang. HAPUSNYA HAK Hak Milik Hak Guna Usaha Hak Guna Bangunan Hak Pakai Hak milik hapus bila: Hak guna usaha hapus karena: Hak guna bangunan hapus Hak pakai hapus karena: 1. Tanahnya jatuh kepada 1. Jangka waktunya berakhir karena: 1. Berakhirnya jangka waktu negara, 2. Dihentikan sebelum jangka 1. Jangka waktunya berakhir; sebagaimana ditetapkan a. karena pencabutan hak waktunya berakhir karena 2. Dihentikan sebelum jangka dalam keputusan pemberian berdasarkan Pasal 18; sesuatu syarat tidak dipenuhi; waktunya berakhir karena atau perpanjangannya atau b. karena penyerahan dengan 3. Dilepaskan oleh pemegang sesuatu syarat tidak dipenuhi; dalam perjanjian sukarela oleh pemiliknya; haknya sebelum jangka 3. Dilepaskan oleh pemegang pemberiannya; c. karena ditelantarkan; waktunya berakhir; haknya sebelum jangka 2. Dibatalkan oleh pejabat d. karena ketentuan pasal Dicabut untuk kepentingan waktunya berakhir; yang berwenang, pemegang ayat (3) dan 26 ayat (2). umum; 4. Dicabut untuk kepentingan Hak Pengelolaan atau

18 5. Ditelantarkan; umum; pemegang Hak Milik 2. Tanahnya musnah. 6. Tanahnya musnah; 5. Ditelantarkan; sebelum jangka waktunya 7. Ketentuan dalam pasal Tanahnya musnah; berakhir karena: ayat (2) Undang Nomor 5 7. Ketentuan dalam pasal 36 a. tidak dipenuhinya Tahun ayat (2) Undang Nomor 5 kewajiban-kewajiban Tahun pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuanketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 50, Pasal 51 dan Pasal 52; atau b. tidak dipenuhinya syaratsyarat atau kewajibankewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Pakai antara pemegang Hak Pakai dan pemegang Hak Milik atau perjanjian penggunaan Hak Pengelolaan; atau

19 c. putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap. 3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir; 4. dicabut berdasarkan Undang-undang Nomor 20 tahun 1961; 5. Ditelantarkan; 6. Tanahnya musnah; 7. Hapus karena hukum (pemegang hak tidak lagi memenuhi syarat subyek yang berhak/dapat memegang Hak Pakai).

20 Interview Guide Nama : Alamat : Pekerjaan : Usia : Etnis : Lama Berdomisili : 1. Apakah menurut anda terjadi peralihan fungsi kawasan dari kawasan permukiman menjadi kawasan perdagangan di Kecamatan Medan Area? 2. Hal-hal apa sajakah yang menunjukan adanya peralihan fungsi kawasan di Kecamatan Medan Area? 3. Menurut anda hal-hal apa sajakah yang menyebabkan peralihan fungsi kawasan? 4. Apakah dampak-dampak yang disebabkan oleh adanya peralihan fungsi kawasan ini? 5. Menurut anda kondisi mana yang lebih baik, ketika kecamatan Medan Area masih menjadi kawasan permukiman atau kawasan perdagangan? 6. Menurut anda, apakah peralihan fungsi kawasan ini akan terus berlanjut? Mengapa?

21 Kuisioner Nama : Alamat : Pekerjaan : Usia : Etnis : Lama Berdomisili : 1. Apakah menurut Anda kawasan Kecamatan Medan Area mengalami peralihan fungsi kawasan dari kawasan permukiman menjadi kawasan perdagangan? a. Ya b. Tidak 2. Apakah menurut anda peralihan fungsi kawasan akan masih terus berlangsung? a. Ya b. Tidak 3. Apakah menurut anda saat ini Kecamatan Medan Area nyaman untuk di jadikan sebagai permukiman? a. Ya b. Tidak 4. Apakah Kecamatan Medan Area strategis/cocok untuk dijadikan sebagai kawasan perdagangan? a. Ya b. Tidak 5. Apakah menurut anda proses peralihan fungsi kawasan di kelola dengan baik? a. Ya b. Tidak 6. Apakah menurut anda terjadi perubahan pola hidup yang diakibatkan oleh peralihan kawasan? a. Ya b. Tidak

22 7. Apakah terjadi perubahan pola interaksi antara anda dan tetangga dengan munculnya pertokoan-pertokoan di Kecamatan Medan Area? a. Ya b. Tidak 8. Apakah anda di untungkan dengan adanya peralihan fungsi kawasan di Kecamatan ini? a. Ya b. Tidak 9. Apakah menurut anda hanya etnis tertentu yang di untungkan dengan adanya peralihan kawasan ini? a. Ya b. Tidak 10. Apakah menurut anda lebih banyak dampak positif yang di sebabkan oleh peralihan fungsi kawasan di Kecamatan Medan Area? a. Ya b. Tidak 11. Apakah menurut anda lebih banyak dampak negatif yang disebabkan oleh peralihan fungsi kawasan di Kecamatan Medan Area? a. Ya b. Tidak