PENGENAAN CAJ PEMBANGUNAN KE ATAS CADANGAN PEMBANGUNAN HARTANAH DI KUALA LUMPUR

Transkripsi

1 PENGENAAN CAJ PEMBANGUNAN KE ATAS CADANGAN PEMBANGUNAN HARTANAH DI KUALA LUMPUR JABATAN PENILAIAN DAN PENGURUSAN HARTA DEWAN BANDARAYA KUALA LUMPUR 13 MEI 2015 (RABU) HOTEL RENAISSANCE KUALA LUMPUR 1

2 Dibentangkan Oleh : Sr. Haji Kamarulzaman Bin Mat Salleh M. Sc (Land Admin & Dev), B. Surv. (Hons) Ppty. Mgmt. (UTM) MISM, Reg. Valuer & Estate Agent (V0728 & E2017) MRISM, Reg. Ppty Manager (PM 0418) MMIPPM. Timbalan Pengarah Penilaian Jabatan Penilaian & Pengurusan Harta Dewan Bandaraya Kuala Lumpur 2

3 PENILAIAN CAJ PEMBANGUNAN Penilaian Caj Pembangunan yang dibuat adalah berdasarkan kelulusan Jawatankuasa Teknikal Pusat Setempat. Mengikut Seksyen 40 (1), Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982 dan Kaedah-kaedah (Perancangan) (Caj Pembangunan) Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur 2013 Penilaian Caj Pembangunan dibuat pada kadar berbeza 30% dan 50% daripada kenaikan nilai tanah. Penilaian caj pembangunan dilaksanakan bermula pada tahun 1970-an. 3

4 CAJ PEMBANGUNAN MENGIKUT AKTA (PERANCANGAN) WILAYAH PERSEKUTUAN 1982, AKTA 267 Seksyen 40 (1), Akta (Perancangan) Wilayah Persekutuan 1982, Akta 267 menyatakan jika sesuatu pelan tempatan atau sesuatu perubahan sesuatu pelan tempatan melibatkan pertukaran kegunaan, kepadatan, nisbah plot atau luas lantai berkenaan dengan mana-mana tanah dan kerana itu menaikkan nilai tanah itu, suatu caj pembangunan mengikut kadar yang ditetapkan hendaklah dilevi berkenaan dengan apa-apa pembangunan tanah yang dimulakan, diusahakan, atau dijalankan mengikut pertukaran itu. 4

5 DEFINISI CAJ PEMBANGUNAN Caj Pembangunan ialah caj yang dikenakan ke atas pemilik / pemaju yang membangunkan tanahnya apabila terdapat kenaikan nilai tanah akibat dari : - i) Menukar zon kegunaan tanah ii) Menambah kepadatan penduduk iii) Lebihan Luas Lantai / Tambahan Nisbah Plot 5

6 JENIS-JENIS PENILAIAN CAJ PEMBANGUNAN 1) Tukarguna Tanah 2) Tambah kepadatan penduduk 3) Tambahan nisbah plot (lebihan luas lantai) 4) Sumbangan ruang penjaja 5) Sumbangan kawasan lapang 6

7 Akta Perancangan Wilayah Persekutuan 1982 Kaedah-kaedah (Perancangan) (Caj Pembangunan) Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur Jadual Pertama (Kaedah 2) Caj Pembangunan BIL 1. JENIS PEMBANGUNAN Pembangunan yang mengakibatkan kenaikan nilai tanah disebabkan pertukaran kegunaan tanah, perubahan kepadatan atau nisbah plot mana-mana tanah daria) Pelan Pembangunan Lengkap b) Pelan-pelan diwartakan (i) No.4023,4001, (Kepong Baru) (ii) No.4002, (Taman Kepong) (iii) No.4003, (Taman Ibu Kota) (iv)no.4004, (Taman Setapak) (v) No.4005 (Taman Sri Segambut) c) Kaedah-kaedah (perancangan) (zon dan kepadatan) Wilayah Persekutuan 1985 [P.U.(A) 501/1985] d) Perintah pembangunan yang telah dikeluarkan dan berkuat kuasa berkenaan dengan tanah itu. CAJ PEMBANGUNAN 30 % (peratus) daripada amaun kenaikan nilai tanah 7

8 Akta Perancangan Wilayah Persekutuan 1982 Kaedah-kaedah (Perancangan) (Caj Pembangunan) Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur Jadual Pertama (Kaedah 2) Caj Pembangunan BIL JENIS PEMBANGUNAN CAJ PEMBANGUNAN 2. Pembangunan yang mengakibatkan kenaikan nilai tanah disebabkan perubahan kepadatan atau nisbah plot mana-mana tanah melebihi dari kepadatan atau nisbah plot yang diperuntukkan dalam pelan tempatan yang berkuat kuasa. 50 % (peratus) daripada amaun kenaikan nilai tanah. 3. Pembangunan yang tertakluk kepada syarat yang mengkehendaki diperuntukkan ruang letak kereta. RM bagi satu ruang letak kereta yang tidak disediakan 8

9 MAKLUMAT ZON GUNATANAH/ KEPADATAN PENDUDUK SEMASA PELAN PEMBANGUNAN LENGKAP 1039, 1040 DAN Kawasan dalam lingkungan 36 batu persegi dari pusat bandaraya dan juga kawasan perancangan pusat (CPA). - Pelan 1040 menerangkan zon kepadatan asas di antara 10 hingga 400 orang seekar. - Pelan 1039 dan 1041 menerangkan zon kegunaan tanah samada perdagangan, kediaman atau sebagainya. KAEDAH-KAEDAH (PERANCANGAN) (ZON DAN KEPADATAN) WILAYAH PERSEKUTUAN, Kawasan tidak ditunjukkan di dalam Pelan No. 1040, 1041 dan 1039 adalah dizonkan sebagai kediaman dengan kepadatan penduduk 60 orang seekar. 9

10 Panduan Bagi Cadangan Pembangunan Adalah Berdasarkan Draf Pelan Bandaraya Kuala Lumpur 2020 (Zon dan kepadatan yang dibenarkan) 10

11 PELAN 1039 KAWASAN PERANCANGAN PUSAT 11

12 PELAN 1040 KEPADATAN / DENSITI 12

13 PELAN 1041 ZON GUNA TANAH 13

14 DRAF PELAN BANDARAYA KUALA LUMPUR

15 CARA PENGENAAN CAJ PEMBANGUNAN (BAGI PENGENAAN PADA KADAR 30% SAHAJA) NILAI CADANGAN Luas Tanah (Bersih) x Nilai Tanah (skp) RM xxx TOLAK (-) NILAI SEMASA Luas Tanah (Bersih) x Nilai Tanah (skp) RM yyy Kenaikan Nilai Tanah RM zzz Caj Pembangunan RM 30% 15

16 Contoh pengiraan Caj Pembangunan pada kadar 30% dari kenaikan Nilai Tanah adalah seperti berikut:- - Cadangan menukar zon kegunaan tanah daripada kediaman 20 ose kepada perdagangan pada nisbah plot 4.0 BIL PERKARA KENAIKAN NILAI TANAH KADAR CAJ PEMBANGUNAN JUMLAH 1 Tukar gunatanah daripada kediaman 20 ose kepada perdagangan pada nisbah plot 30% dari kenaikan nilai tanah RM1,430, % RM429,

17 CARA PENGENAAN CAJ PEMBANGUNAN (BAGI PENGENAAN PADA KADAR 30% DAN 50%) STEP 1 NILAI CADANGAN (PLOT RATIO 8) Luas Tanah (Bersih) x Nilai Tanah (skp) RM xxx TOLAK (-) NILAI SEMASA (10 OSE) Luas Tanah (Bersih) x Nilai Tanah (skp) RM yyy Kenaikan Nilai Tanah RM zzz Caj Pembangunan RM 30% = A 17

18 CARA PENGENAAN CAJ PEMBANGUNAN (BAGI PENGENAAN PADA KADAR 30% DAN 50%) STEP 2 NILAI CADANGAN (PLOT RATIO 8) Luas Tanah (Bersih) x Nilai Tanah (skp) RM xxx TOLAK (-) NILAI SEMASA (PLOT RATIO 10) Luas Tanah (Bersih) x Nilai Tanah (skp) RM yyy Kenaikan Nilai Tanah RM zzz Caj Pembangunan RM 50% = B 18

19 CARA PENGENAAN CAJ PEMBANGUNAN (BAGI PENGENAAN PADA KADAR 30% DAN 50%) STEP 3 A + B = JUMLAH CAJ PEMBANGUNAN 19

20 Contoh pengiraan Caj Pembangunan pada kadar berbeza 30% dan 50% dari kenaikan Nilai Tanah adalah seperti berikut:- - Cadangan menukar zon kegunaan tanah daripada kediaman 10 ose kepada perdagangan pada nisbah plot 10.0 BIL PERKARA KENAIKAN NILAI TANAH KADAR CAJ PEMBANGUNAN JUMLAH 1 Tukar gunatanah daripada kediaman 10 ose kepada perdagangan pada nisbah plot 30% dari kenaikan nilai tanah 2 Lebihan luas lantai daripada perdagngan pada nisbah plot 8.0 kepada 50% dari kenaikan nilai tanah RM16,190, % RM4,857, RM3,980, % RM1,990, JUMLAH RM20,170, RM6,847, Nota: PBKL Perdagangan pada nisbah plot 1:8.0 Pelan Pembangunan Lengkap No. Kediaman 10 ose 19

21 KAEDAH-KAEDAH PENILAIAN Kaedah-kaedah penilaian yang biasa digunakan bagi maksud Caj Pembangunan ialah :- Kaedah Perbandingan Terus dan Kaedah Nilai Baki 20

22 Kaedah Perbandingan Terus - Digunakan untuk menentukan nilai tanah pada kegunaan semasa dan cadangan pembangunan. - Asasnya untuk mencari persamaan melalui analisis urusniaga harta-harta serupa / sebandingan. - Sumber Data : JPPH, Kementerian Kewangan. - Menganalisa perbandingan jualbeli harta tanah dan penyelarasan ke atas faktor-faktor yang mengesani nilai seperti:- i. Lokasi ii. Masa iii. Saiz iv. Pegangan (Selamanya / pajakan) v. Bentuk / topografi vi. Faktor negatif (kolam takungan/ kubur / Landasan Keretapi dan sbgnya) 21

23 Kaedah Nilai Baki Secara mudah pengiraan kaedah Nilai Baki adalah seperti berikut :- Nilai Pembangunan Kasar RM xxx Tolak (-), Kos Pembangunan Kasar NILAI BAKI TANAH PV of RM 10% NILAI TANAH RM xxx RM xxx RM xxx 22

24 Kaedah Nilai Baki KENAPA KAEDAH NILAI BAKI DIGUNAKAN? - Untuk menentukan nilai pasaran tanah pada kegunaan yang dicadangkan. - Menilai tanah dalam keadaan sekarang tetapi mengambilkira potensi pembangunan apabila tanah tersebut telah diluluskan untuk pembangunan. - Anggaran nilai adalah diasaskan kepada jumlah nilai pembangunan tersebut apabila siap (Nilai Pembangunan Kasar atau NPK). - Daripada jumlah tersebut ditolak jumlah kos pembangunan yang terlibat (Kos Pembangunan Kasar atau KPK). - Jumlah baki setelah didiskaun pada kadar tertentu dengan mengambilkira jangka masa pembangunan siap, akan memberi nilai tanah pada masa ini. 23

25 Dasar Pengurangan Caj Pembangunan Dasar Pengurangan Caj Pembanguna akibat terlibat dengan serahan tanah untuk pelebaran jalan. - Pengiraan amaun caj pembangunan kenaikan nilai tanah, luas tapak adalah berdasarkan luas tapak bersih tidak termasuk tanah yang diserahkan. - Rayuan pemohon untuk pengurangan Caj Pembangunan atas alasan tersebut tidak boleh dijadikan faktor untuk mendapatkan pengurangan. - Dasar JKTPS bertarikh dan adalah dibatalkan. 24

26 Kaedah Pengenaan Caj Pembangunan Bagi Pembangunan Rumah Mampu Milik Di Wilayah Persekutuan 1) Mesyuarat Jawatankuasa Teknikal Pusat Setempat telah menimbang cadangan Garis Panduan Kaedah Pengenaan Caj Pembangunan Rumah Mampu Milik Di Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur dan setuju memutuskan pengecualian 100% Caj Pembangunan bagi pembangunan rumah mampu milik. 2) Bagi pembangunan rumah mampu milik yang bercampur dengan pembangunan lain,komponen rumah mampu milik sahaja diberi pengecualian sepenuhnya dari Caj Pembangunan. 25

27 SUMBANGAN LAIN YANG DIKENAKAN BAGI CADANGAN PEMBANGUNAN i. SUMBANGAN AKIBAT DIBERI PENGECUALIAN PENYEDIAAN RUANG PENJAJA ii. SUMBANGAN AKIBAT DIBERI PENGECUALIAN PENYEDIAAN 10% KAWASAN LAPANG BERPUSAT 27

28 SUMBANGAN PENGECUALIAN PENYEDIAAN RUANG PENJAJA - Pengecualian terhadap syarat ini akan dikenakan membayar sumbangan ruang penjaja pada kadar 15% daripada Nilai Pembangunan Kasar bagi ruang penjaja tersebut. - Nilai Pembangunan Kasar adalah mengikut kegunaan yang diluluskan seperti pejabat atau komersil. 28

29 Contoh Kiraan Sumbangan Penjaja : Amaun Sumbangan Tidak Menyediakan Ruang Plaza Makanan (4,000 Kp) Nilai Pembangunan Kasar = 4,000 RM skp = RM2,000, Amaun Sumbangan = RM2,000, = RM 300,

30 SUMBANGAN PENGECUALIAN PENYEDIAAN 10% KAWASAN LAPANG BERPUSAT - Sumbangan kerana tidak menyediakan 10% kawasan lapang berpusat adalah berdasarkan 70% daripada nilai tanah pada cadangan pembangunan yang diluluskan seperti kediaman. 30

31 CONTOH KIRAAN SUMBANGAN KAWASAN LAPANG : Butiran Lot dan Luas Tapak Keseluruhan Peruntukan Kawasan Lapang (10%) : 167,706 kp : 16,771 kp Nilai Pasaran Tapak Kawasan Lapang Mengikut Cadangan Diluluskan (Kediaman) 16,771 RM80 skp = RM 1,340,000 Sumbangan Dikenakan Pada Kadar 70% 70% = RM938,000 Catitan :- - Jika ada serahan jalan. Keluasan kawasan lapang dikira 10% dari luas tapak bersih 31

32 INSENTIF PEMBANGUNAN DI KAWASAN REZAB MELAYU SKIM INSENTIF PEMBANGUNAN DI KAWASAN REZAB MELAYU i) Pengurangan Bayaran Caj Pembangunan Pengurangan 30% Caj Pembangunan diberi ke atas pembangunan yang melibatkan kenaikan nilai tanah. ii) Pengurangan Bayaran ISF Jalan Pengurangan 50% bayaran ISF Jalan. 32

33 STATISTIK PENILAIAN CAJ PEMBANGUNAN TAHUN 2011 HINGGA 2014 BIL. PERKARA BILANGAN KES Menukar Zon Kegunaan Tanah Menambah Kepadatan Penduduk Lebihan Luas Lantai Sumbangan Pengecualian Penyediaan Ruang Penjaja Sumbangan Pengecualian Penyediaan 10% Kawasan Lapang Berpusat JUMLAH

34 SEKIAN, TERIMA KASIH 34