BAB I PENDAHULUAN. Pasar modal merupakan pilar penting dalam suatu perekonomian di

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Pasar modal merupakan pilar penting dalam suatu perekonomian di Indonesia dan juga merupakan tempat bagi perusahaan dalam membiayai kegiatan perusahaan. Pada umumnya banyak perusahaan yang menggunakan pasar modal sebagai media untuk menyerap investasi guna memperkuat posisi keuangan perusahaan agar tetap berjalan dengan lancar oleh sebab itu setiap perusahaan akan berusaha meningkatkan kinerja perusahaan agar dapat menarik investor untuk berinvestasi. Sebelum melakukan suatu investasi, para investor perlu mengetahui dan memilih saham-saham mana yang dapat diberikan keuntungan paling optimal bagi dana yang di investasikan. 1 Aktivitas investasi ada 2 bentuk, yaitu real investment (investasi nyata) atau investasi yang melibatkan aset berwujud, seperti tanah, bangunan, emas dan lainnya dan financial investment (investasi keuangan) atau investasi yang melibatkan kontrak tertulis seperti saham, reksadana, obligasi. 2 Properti dan real estate merupakan salah satu faktor yang penting bagi kehidupan manusia. Dalam melakukan aktivitas sehari-sehari, manusia tidak lepas dari sektor properti, misalnya kantor atau pabrik tempat bekerja, pusat perbelanjaan kebutuhan sehari-hari, rumah sakit, taman hiburan, sekolah, 1 Eka Tri Putri, Pengaruh Net Profit Margin, Debt To Total Asset Ratio, Price Earning Ratio dan Price to Book Value terhadap Harga saham pada sub sektor properti dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia, Skripsi, (Padang: Perpustakaan Universit as Bung Hatta:2016) h1-2 2 Henry Faisal Noor, Investasi, Pengelolaan Keuangan Bisnis dan Pengembangan Ekonomi Masyarakat, (Jakarta : PT Indeks, 2009) h 12 1

2 2 universitas, serta properti dan real estate lainnya yang berhubungan dengan aktivitas manusia sehari-hari, dan yang paling penting yaitu rumah atau apartemen tempat tinggal tempat tinggal. Properti dan real estate khususnya perumahan merupakan kebutuhan papan yang merupakan salah satu kebutuhan dasar (primer) manusia, disa mping kebutuhan akan pangan dan sandang, sehingga setiap orang harus berhubungan dengan properti. Bagaimanapun kondisi perekonomian yang sedang terjadi, semua orang harus memiliki rumah tempat tinggal untuk memenuhi salah satu kebutuhan utama. Akhir-akhir ini properti dan real estate tumbuh dengan pesat. Hal ini dapat dilihat dari banyaknya pembangunan rumah dan toko (ruko), apartemen, pusat perbelanjaan, pusat perkantoran, kondonium, dan perumahan. Maraknya pembangunan ini menandakan bahwa terdapat pasar yang cukup besar bagi sektor properti dan real estate di Indonesia. Hal ini merupakan informasi yang positif bagi para investor, yang kemudian merespon dengan membeli saham perusahaan properti dan real estate di pasar modal. 3 Pasar properti di Indonesia diprediksi akan mengalami peningkatan di Menurut hasil riset Indonesia Property Watch (IPW) akan ada kenaikan rata-rata harga jual properti sepanjang tahun 2016 sebesar 5%-10%. Kenaikan harga properti disebabkan pesatnya pembangunan infrastruktur yang dilakukan pemerintah. Dalam 5 tahun ke depan, harga yang terbentuk di pasar properti akan lebih sehat karena didominasi oleh pembeli rumah pertama alias kelompok masyarakat yang benar-benar membutuhkan rumah untuk tempat tinggal. 3 Benny Lo, Investasi Properti, (Jagakarsa : PT. TransmediaPustaka, 2012) h

3 3 Sementara itu, dalam 5 tahun terakhir menurut Ali pasar properti lebih didominasi kalangan investor sehingga harga yang terbentuk cenderung lebih tinggi dari harga sebenarnya alias overvalue. 4 Menurut CEO Indonesia Property Watch, Ali Tranghanda mengatakan hunian dengan harga Rp 350 juta dengan uang muka nol rupiah, akan sulit dipenuhi dalam bentuk rumah tapak. Kemungkinan berbentuk hunian vertikal. Di sisi lain, keterbatasan lahan di DKI Jakarta juga menjadi alasan hunian vertikal lebih menguntungkan. Hunian dengan harga Rp juta dengan konsep vertikal diperkirakan terdiri dari tipe 21 dan tipe 36. Dua tipe hunian tersebut tidak seperti apartemen komersial pada umumnya. Dengan kisaran harga Rp juta/unit, bagian atas hunian tidak ditutup dengan plafon, sehingga instalasi pipa dan kabel terlihat jelas. 5 Pada aktivitas pasar sekunder harga saham propeti akan mengalami fluktuasi, pembentukan harga dipengaruhi oleh permintaan dan penawaran para investor atau saham tersebut. Naiknya turunnya penawaran dan permintaan terjadi karena banyaknya faktor, baik yang bersifat internal (kinerja perusahaan) maupun eksternal meliputi faktor-faktor ekonomi makro di antaranya (harga minyak dunia, suku bunga BI, harga emas dunia, nilai tukar, inflasi, pertumbuhan ekonomi, politik dan sosial) diakses tanggal 2 Juni di akses 15 Juli IDX, buku Panduan Indeks Harga Saham Bursa Efek Indonesia, (Jakarta: IDX, 2010) h. 103

4 4 Lingkungan ekonomi makro merupakan lingkungan yang mempengaruhi operasi perusahaan sehari-hari. Kemampuan investor dalam memahami dan meramalkan kondisi ekonomi makro di masa datang akan sangat berguna dalam pembuatan keputusan investasi yang menguntungkan. Untuk itu, seorang investor harus mempertimbangkan beberapa indikator ekonomi makro yang bisa membantu investor dalam membuat keputusan investasinya. Indikator ekonomi makro yang dihubungkan dengan pasar modal adalah tingkat suku bunga, inflasi, kurs rupiah, dan pertumbuhan ekonomi. Perusahaan real estate dan properti merupakan unit bisnis yang bergerak dalam bidang pembangunan rumah dan pemukiman dan juga tergabung dalam usaha konstruksi bangunan yang bahan utamanya adalah bahan bangunan. Tingginya inflasi akan mendorong harga bahan bangunan menjadi semakin mahal, menyebabkan tingginya produksi yang harus di tanggung perusahaan. Inflasi dapat menaikan biaya produksi dan dapat membuat daya beli masyarakat akan menjadi menurun. Penurunan daya beli dan biaya produksi yang tinggi secara tidak langsung akan mempengaruhi kondisi pasar modal investor tidak akan tertarik untuk menanamkan modal dan permintaan terhadap saham khususnya saham real estate dan properti menjadi turun. Adapun naik turunnya inflasi dapat dilihat dari data tabel 1.1 berikut dari periode Januari 2012-Desember 2016 :

5 5 Tabel 1.1 Perkembangan Tingkat Inflasi Periode tahun Tahun Persen (%) , , , , ,53 Sumber: Badan Pusat Statistik Berdasarkan tabel 1.1 di atas dapat dilihat laju inflasi mengalami fluktuasi. Dalam kurung waktu lima tahun terakhir tingkat inflasi tertinggi terjadi pada tahun 2014 sebesar 7,13% Rendahnya tingkat inflasi pada tahun 2016 yang tercatat sebesar 3,53% sepanjang Januari sampai Desember didukung oleh faktor musim, harga komoditas pangan global yang sedang turun, dan penundaan kenaikan tarif listrik serta harga BBM bersubsidi 7. Pada tahun 2013 rata-rata inflasi sebesar 6,97%. Penyebab utamanya adalah kenaikan harga Bahan Bakar Minyak (BBM) bersubsidi, dengan premium menjadi Rp 6.500/liter dan solar Rp 5.500/liter. BBM memberi andil atas inflasi sebesar 1,17%. 8 Pada tahun 2014 rata-rata inflasi sebesar 7,13%, tingginya rata-rata infalsi pada tahun 2014 disebabkan karena adanya faktor bencana alam yang terjadi di pulau Sumatra dan Jawa. 9 Pada tahun 2015 rata-rata inflasi sebesar 6,39%, adapun faktor-faktor yang menyebabkan inflasi pada tahun 2015 yaitu adanya kenaikan tarif listrik dan tarif angkutan udara. 10 Pada tahun 2016 rata-rata inflasi dari bulan Januari sampai 7 Fahmi Achmad, Inilah tiga faktor penyebab rendahnya inflasi 2012, finansial.bisnis.com, di akses pada tanggal 12/11/ Penyebab meroketnya inflasi 2013, akses 12/11/ Penyebab tingginya inflasi 2014, diakses pada 12/11/ Penyebab inflasi pada 10/11/2016

6 6 Oktober sebesar 3,58%, Secara umum sepanjang tahun 2016 inflasi disebabkan oleh kenaikan harga Perumahan, air, listrik, gas dan bahan bakar. 11 Dampak naik turunnya nilai tukar rupiah terhadap pasar modal memang dimungkinkan, mengingat sebagian besar perusahaan yang go public di BEI mempunyai hutang luar negeri dalam bentuk valuta asing. Di samping itu produkproduk yang dihasilkan oleh perusahaan publik tersebut banyak menggunakan bahan yang memiliki kandungan impor tinggi. Merosotnya rupiah dimungkinkan menyebabkan jumlah hutang perusahaan dan biaya produksi menjadi bertambah besar jika dinilai dengan rupiah, begitu juga sebaliknya. 12 Berikut data nilai kurs rupiah dari Januari 2012-Desember 2016 : Tabel 1.2 Perkembangan Kurs Periode tahun Tahun Nilai USD 1 dalam rupiah , , , , ,38 Sumber:Bank Indonesia Berdasarkan tabel 1.2 Perkembangan kurs rupiah terhadap dollar AS dari tahun berfluktuatif, Kurs rupiah paling kuat pada periode ini terjadi pada tahun 2012 yaitu sebesar Rp 9380,39/USD. Sedangkan kurs rupiah paling lemah terjadi pada tahun 2015 yang menyentuh angka Rp 13391,97/USD. Pelemahan rupiah tersebut karena adanya isu kebijakan tapering off oleh the Fed telah memberikan tekanan yang sangat signifikan pada 11 Penyebab inflasi pada 10 November Rony Wijaya Zulkarnain, faktor fundamental ekonomi makro terhadap indeks harga saham properti, (Fakultas Bisnis dan Manajemen Universitas Widyatama: 2016), hal 464

7 7 kurs di berbagai kawasan termasuk Indonesia. Isu tersebut menimbulkan perubahan aliran lalu lintas likuiditas global. Dana-dana yang dalam beberapa tahun terakhir telah bergerak ke negara-negara berkembang termasuk Indonesia, mulai mengalir kembali ke Amerika Serikat. Kondisi tersebut telah menyebabkan mata uang dollar AS menguat terhadap mata uang lainnya, dalam hal ini bagi Indonesia adalah pelemahan kurs rupiah. 13 Merosotnya nilai tukar rupiah berimbas pada pasar modal, hal tersebut mungkin saja terjadi karena hampir sebagian besar perusahaan yang go public di Bursa Efek Indonesia memiliki hutang luar negeri dalam bentuk valuta asing. Produk yang dihasilkan oleh perusahaan tersebut banyak menggunakan bahan bakar impor dari luar. Sehingga nilai tukar rupiah yang terdepresiasi menyebabkan hutang perusahaan dan biaya produksi menjadi bertambah besar jika dinilai dengan rupiah. 14 Sehubungan dengan hal-hal diatas, penulis tertarik untuk membahas lebih lanjut mengenai meperkembangan harga saham sektor properti di Indonesia dan faktor-faktor yang mempengaruhinya dan menuangkannya dalam bentuk penulisan skripsi dengan judul Pengaruh Inflasi dan Kurs Terhadap Indeks Harga Saham Sektor Properti Yang Terdaftar Pada Bursa Efek Indonesia. 13 Kementerian Keuangan Republik Indonesia, Dirjen Anggaran dan Pembendaharaan, Nota Keuangan dan RAPBN 2014, (Jakarta: 2014), h Achmad Ath Thobarry, Analisis Pengaruh Nilai Tukar, Suku Bunga, Laju Inflasi Dan Pertumbuhan GDP Terhadap Indeks Harga Saham Sektor Properti (Kajian Empiris Pada Bursa Efek Indonesia Periode Pengamatan ), Tesis, (Semarang : Universitas Diponegoro Semarang. 2009), h. 17

8 8 B. Identifikasi Masalah Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan diatas, maka penulis melakukan identifikasi masalah sebagai berikut : 1. Kenaikan harga properti cenderung naik disebabkan karena harga tanah yang cenderung naik, penawaran tanah bersifat tetap sedangkan permintaan akan selalu bertambah besar seiring dengan pertambahan penduduk serta bertambahnya kebutuhan manusia akan tempat tinggal, perkantoran, pusat perbelanjaan, taman hiburan, dan lain-lain. 2. Sektor properti dianggap sebagai sektor yang penting bagi Indonesia karena merupakan indikator yang penting untuk menganalisis kesehatan ekonomi suatu negara. 3. Investasi di sektor properti sangat sensitif terhadap indikator makro ekonomi seperti laju inflasi, dan nilai tukar. C. Pembatasan Masalah Dari beberapa faktor yang dapat mempengaruhi harga saham di Bursa Efek Indonesia, tentu semuanya tidak dapat diteliti. Agar skripsi ini terarah dengan baik, maka permasalahan yang akan diteliti dibatasi sebagai berikut : 1. Ada tiga variabel yaitu inflasi (X 1 ) dan kurs (X 2 ) sebagai variabel bebas atau variabel independen dan harga saham sektor properti (Y) sebagai variable terikat atau variable dependent. 2. Harga saham yang diteliti adalah harga saham sektor properti. 3. Periode penelitian dibatasi dari tahun 2012 sampai pada tahun 2016.

9 9 D. Rumusan Masalah 1. Bagaimana pengaruh inflasi terhadap harga saham sektor properti di Bursa Efek Indonesia, 2. Bagaimana pengaruh kurs terhadap harga saham indeks sektor properti di Bursa Efek Indonesia, 3. Bagaimana pengaruh inflasi dan kurs terhadap harga saham indeks sektor properti di Bursa Efek Indoensia, E. Tujuan Penelitian Tujuan penulis dalam melakukan penelitian ini adalah sebagai berikut: 1. Mengetahui pengaruh inflasi terhadap indeks harga saham sektor properti di Bursa Efek Indonesia periode , 2. Mengetahui pengaruh kurs terhadap indeks harga saham sektor properti di Bursa Efek Indonesia periode , 3. Mengetahui pengaruh inflasi dan kurs terhadap indeks harga saham sektor properti di Bursa Efek Indonesia periode , F. Kegunaan Penelitian Penelitian ini diharapkan memberikan kegunaan sebagai berikut : 1. Bagi penulis, penelitian ini berguna dalam mengaplikasikan ilmu yang telah diterima selama perkuliahan dan salah satu syarat untuk mendapatkan gelar Sarjana Ekonomi (SE), 2. Bagi pemerintah, penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan masukan dan informasi sehingga pemerintah sebagai regulator dapat melakukan

10 10 perencanaan dan pengembangan serta memutuskan arah kebijakan tersebut secara lebih baik lagi, 3. Bagi almamater, penelitian ini diharapkan dapat digunakan sebagai bahan pustaka, referensi dan informasi tambahan, G. Sistematika Penulisan Untuk memudahkan pembahasan mengenai penelitian ini, maka penelitian ini disusun dengan sitematika yang terdiri dari 5 bab : 1. BAB I : Pendahuluan Bab ini membahas beberapa unsur yaitu menguraikan latar belakang masalah, rumusan masalah, batasan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, dan sistematika penulisan, 2. BAB II : Landasan Teori Dalam bab ini akan dikemukakan beberapa konsep tentang teori saham, teori inflasi dan teori nilai tukar, 3. BAB III : Metodologi Penelitian Metodologi penelitian berisi tentang jenis penelitian, sumber data, instrumen penelitian, populasi dan sampel, metode pengumpulan data dan teknik analisis data 4. BAB IV : Hasil dan pembahasan Pada bab ini sebagai hasil dari penelitian berisikan tentang hasil pengumpulan data dan analisis pengolahan data, 5. BAB V : Penutup Berisi tentang kesimpulan dan saran