BAB I PENDAHULUAN 1.1 Gambaran Umum Objek Penelitian Sektor Properti

Transkripsi

1 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Gambaran Umum Objek Penelitian Sektor Properti Sektor properti merupakan sektor yang rentan terhadap perubahan dalam perekonomian, sebab sektor properti menjual produk yang pembelinya tidak selalu ada setiap saat (berbeda dengan perusahaan perbankan, atau perusahaan makanan, yang produknya selalu ada dan digunakan setiap saat), apalagi jika produk tersebut berharga milyaran rupiah per unitnya. Untuk perusahaan properti jenis kawasan industri, harga produk biasanya bebas dari unsur spekulasi, karena pembelinya adalah perusahaan-perusahaan besar yang bertujuan untuk berinvestasi sungguhan dan bukan untuk dijual kembali. Tapi ini bukan berarti sektor properti tidak berisiko. Pasar properti Indonesia, khususnya di Jakarta, mulai mengalami perlambatan begitu memasuki kuartal II dan berlanjut hingga kuartal III tahun Tren penurunan dan perlambatan laju pertumbuhan properti yng dimulai sejak kuarta ll 2013 di kawasan Jakarta. Penyebab pelambatan tersebut adalah fluktuasi harga yang terimbas dari gejolak di bursa saham dan potensi kenaikan inflasi. Selain itu, melemahnya nilai tukar rupiah dan keputusan Bank Indonesia untuk menaikkan suku bunga acuan juga turut melemahkan permintaan pasar properti. Secara year to date, yaitu harga saham dari periode awal tahun sampai dengan saat ini, saham-saham di sektor properti sejauh ini merupakan saham-saham dengan kenaikan tertinggi di bursa. Kenaikan sektor properti sebesar 26,7% bahkan sektor consumer goods yang hanya naik 25,6% ( Namun, kenaikan tersebut tidak terjadi secara linier mengikuti garis lurus, melainkan berfluktuasi dengan sangat tajam sebab saham-saham properti sempat naik terus sejak awal tahun 2012 sampai akhir Mei 2013, sebelum turun hingga ke posisinya. Penurunan yang terjadi sejak akhir Mei 2013 tersebut tidak sebanyak kenaikan yang terjadi sebelumnya, sehingga secara keseluruhan sektor properti ini masih tumbuh signifikan dibanding sektor-sektor lainnya di BEI. 1

2 1.2 Latar Belakang Penelitian Krisis finansial di Amerika Serikat pada tahun 2008 menimbulkan dampak yang luar biasa secara global. Krisis ini tentunya berdampak negatif bagi Indonesia karena kegiatan investasi di Indonesia menjadi terganggu. Krisis ini juga memiliki dampak terhadap sektor properti di pasar modal. Krisis global di Amerika Serikat pada tahun 2008 akibat dari adanya subprime mortgage yang menyebabkan perusahaan-perusahaan terbesar di Amerika Serikat jatuh. Subprime mortgage adalah kredit perumahan yang diberikan oleh perusahaan mortgage broker, dengan bunga yang rendah di awalnya (2-5 tahun), namun di tahun berikutnya, bisa naik sampai 1,5 kali lipat. Dan jika terjadi macet, kredit ini akan dijual ke bank, dan bank yang menangani kredit tersebut. Karena Bank Sental Amerika yang sering disebut The Fed, menaikan suku bunga berkali-kali, hingga mencapai 5,25% disebabkan pertumbuhan ekonomi global yang meningkat tajam. Akhirnya kredit perumahan dari subprime mortgage ini banyak macet, dan bank membutuhkan likuiditas yang cukup banyak untuk menutupi kredit tersebut sehingga berakibat menimbulkan kekhawatiran yang membuat investor di sektor ini akhirnya banyak yang menarik dana untuk mendapatkan likuiditas dalam bentuk Dollar Amerika di berbagai portofolio-nya, termasuk di Indonesia, baik dalam bentuk saham, maupun uang. Hal ini menunjukan bahwa tingkat suku bunga berpengaruh terhadap kinerja perusahaan. Dampak subprime mortgage juga turut dirasakan di Indonesia. Bank Indonesia menaikkan suku bunga BI Rate sebesar 25 basis poin ke level 9,50% di bulan Oktober Kenaikan suku bunga ini untuk menyikapi ketidakpastian global akibat krisis keuangan di Amerika Serikat ( Pada masa krisis global 2008, terjadi pengetatan likuiditas global, dengan demikian supply dollar relatif sangat menurun. Hal ini menyebabkan rupiah mengalami depresiasi yang sangat tajam di tahun 2008, terlihat pada grafik berikut: 2

3 Gambar 1.1 Pergerakan Kurs Sumber : Fenomena dalam penelitian ini yaitu krisis ekonomi yang melanda Amerika Serikat terjadi akibat macetnya kredit properti (subprime mortgage), yaitu sejenis kredit kepemilikan rumah (KPR) di Indonesia. Hal ini menunjukkan bahwa perkembangan sektor properti dan kredit perbankan sangat mempengaruhi perekonomian di Amerika Serikat. Krisis subprime mortgage juga berimbas pada terpuruknya IHSG hingga turun 51,57% yang terlihat pada gambar 1.2. Gambar 1.2 Pergerakan Indeks Harga Saham Gabungan 2008 Sumber : 3

4 Pada kuartal terakhir di tahun 2009 Indonesia berhasil bangkit dengan tumbuhnya IHSG sekitar 85,86%. Hal ini menimbulkan banyaknya investor asing yang milirik pasar modal Indonesia dan mulai mewarnai berbagai aksi korporasi untuk menjaring dana segar. Namun tahun 2013 ini para investor asing mulai melakukan penjualan besar-besaran berdasarkan persepsi negatif mereka terhadap pasar modal Indonesia. Berdasarkan data Bursa Efek Indonesia (BEI), nilai aksi jual asing mencapai Rp 21,35 triliun pada semester pertama Dana asing yang menarik dananya dari pasar modal juga membuat nilai tukar rupiah terhadap dollar AS melemah hingga tembus Rp pada semester kedua 2013 karena hasil penjualan dalam bentuk rupiah ditukarkan ke dollar AS, akibatnya IHSG turun, rupiah melemah dan dollar menguat. Sektor properti adalah sektor industri yang paling banyak terkena dampak dari krisis karena krisis global tersebut mengakibatkan tingginya tingkat bunga kredit properti. Padahal, bagi industri properti, pendanaan merupakan sumber dana yang cukup vital disamping mereka mengalokasikan dana internal. Di samping itu, tentu saja pendanaan dari para pelaku pasar modal tetap memberi pengaruh yang tak kalah pentingnya bagi sektor properti. Saham-saham di sektor properti sejauh ini merupakan saham-saham dengan kenaikan tertinggi di bursa. Namun kenaikan tersebut tidak terjadi secara linier mengikuti garis lurus, melainkan berfluktuasi dengan sangat tajam dimana saham-saham properti sempat naik terus-menerus sejak awal tahun 2012 sampai akhir bulan Mei 2013, sebelum kemudian dibanting turun hingga ke posisinya saat ini. Penurunan yang terjadi sejak akhir Mei tersebut tidak sebanyak kenaikan yang terjadi sebelumnya, sehingga secara keseluruhan sektor properti ini masih tumbuh signifikan dibanding sektorsektor lainnya di BEI ( Pasca koreksi IHSG tahun 2013 saham-saham di sektor properti adalah saham-saham yang naik paling signifikan selama tahun 2013, pada saat itu berbagai analisa fundamental mencoba menjelaskan kenaikan harga saham 4

5 properti yang tidak kunjung berakhir, namun setelah terjadinya koreksi yang disebabkan oleh keluarnya dana asing secara besar-besaran dari bursa maka melemahnya rupiah. Hal ini menyebabkan rupiah melemah 26,42%. Saat IHSG terkoreksi, indeks properti terkoreksi dari level tertingginya 565 poin sampai ke terendahnya di 325 poin, penurunan yang hampir sebesar 50% hanya dalam beberapa bulan. Jika melihat seiring dengan mulai berbaliknya IHSG, saham-saham properti juga mulai meningkat. Pasar modal sebagai sarana investasi, dimana yang menjadi pemain bukan hanya investor namun banyak juga yang berperan sebagai pedagang yang hanya melakukan jual atau beli saham hanya untuk mencari keuntungan jangka pendek. Selain itu, pasar modal memiliki pelaku yang memberikan pengaruh, mulai dari regulator, broker, analis dan sebagainya. Semua pelaku tersebut memberikan pengaruh terhadap naik atau turunnya harga saham di pasar modal. Selain itu, kondisi pasar di negara-negara lain, termasuk regional juga menjadi faktor yang menentukan perilaku investor berpersepsi. Pasar modal sendiri merupakan salah satu indikator kemajuan perekonomian karena pasar modal merupakan alternatif sumber dana bagi perusahaan dimana pasar modal adalah tempat bertemunya penawaran dan permintaan modal yaitu antara perusahaan yang membutuhkan pendanaan dan mereka yang memiliki kelebihan dana sehingga terjadi transaksi antara kedua belah pihak tersebut. Harga saham di pasar modal mencerminkan keadaan pasar maupun kondisi internal perusahaan. Harga saham juga menjadi tolak ukur bagi investor dalam mengambil keputusan investasinya. Harga saham ini terus bergerak dan berubah dari waktu ke waktu dan para investor terus-menerus memantau perkembangan investasinya dari pergerakan harga saham yang terjadi. Dalam berinvestasi dalam bentuk saham, investor selalu memperhatikan faktor-faktor yang mempengaruhi harga saham yang akan dibelinya (Oksiana, 2007). Faktor-faktor tersebut adalah risk and return yang harus dihadapi oleh investor. Return merupakan sesuatu yang memotivasi investor dalam 5

6 melakukan investasi. Sedangkan risiko (risk) merupakan perbedaan return yang diharapkan dengan return aktual yang terjadi. Risiko yang akan dihadapi oleh investor dalam manajemen modern dibagi atas dua yaitu risiko sistematis dan risiko tidak sistematis. Risiko sistematis, merupakan risiko yang berkaitan dengan kondisi pasar secara keseluruhan. Risiko tidak sistematis, merupakan risiko yang berkaitan dengan kondisi perusahaan (Eduardus, 2001: 47). Risiko sistematis erat kaitannya dengan faktor-faktor makroekonomi seperti inflasi, suku bunga, kurs, pertumbuhan ekonomi, dan lain-lain. Tingkat suku bunga merupakan salah satu faktor makro ekonomi yang mempengaruhi harga saham (Mohamad, 2006:201). Ketika tingkat suku bunga mengalami peningkatan maka harga saham akan mengalami penurunan. Begitu juga sebaliknya ketika tingkat suku bunga mengalami penurunan maka harga saham akan mengalami peningkatan. Karena dengan tinggi nya tingkat suku bunga orang beralih berinvestasi pada tabungan atau deposito yang mengakibatkan saham tidak diminati sehingga harga saham pun akan turun yang terlihat pada indeks harga saham gabungan. Menurut Brigham dan Houston (2006 : 33) harga saham dipengaruhi oleh faktor internal dan faktor eksternal. Faktor internal yang mempengaruhi harga saham yaitu seluruh aset keuangan perusahaan, penerimaan laba, tingkatrisiko arus kas yang diterima, dan lain-lain. Sedangkan faktor eksternal yang mempengaruhi adalah batasan hukum, tingkat umum aktivitas ekonomi, inflasi, suku bunga, nilai tukar, dan lain-lain. Faktor eksternal yang berpengaruh terhadap harga suatu investasi yaitu inflasi. Menurut Tandelilin (2010: 343), inflasi meningkatkan pendapatan dan biaya perusahaan. Jika tingkat inflasi naik menyebabkan kenaikan harga barang secara umum. Kondisi ini mempengaruhi biaya produksi dan harga jual barang akan menjadi semakin tinggi. Harga jual yang tinggi akan menyababkan menurunnya daya beli, hal ini akan mempengaruhi keuntungan perusahaan yang ikut menurun. Hal ini dilihat sebagai hal buruk oleh investor yang dapat menyebabkan investor menjual saham dan harga saham pun akan menjadi turun. 6

7 Faktor eksternal lain yaitu perubahan nilai tukar/kurs. Menurunnya nilai kurs (depresiasi) memberikan pengaruh pada perusahaan yang menggunakan bahan baku impor. Depresiasi akan meningkatkan biaya bahan baku dan peralatan yang dibutuhkan oleh perusahaan sehingga meningkatkan biaya produksi. Apabila peningkatan biaya bahan baku tidak dapat diikuti oleh peningkatan hasil jual produksi, maka laba yang dihasilkan akan berkurang, berarti risiko finansial perusahaan meningkat. Meningkatnya risiko perusahaan akan menyebabkan harga saham akan turun. Selain inflasi dan nilai tukar Rupiah terhadap Dolar, faktor eksternal yang berpengaruh terhadap harga saham yaitu tingkat suku bunga SBI. Dalam menjalankan usahanya, perusahaan membutuhkan modal dan modal tersebut diperoleh dari pinjaman ke bank. Ketika suku bunga SBI naik maka suku bunga bank juga naik sehingga biaya modal yang harus dibayarkan perusahaan pun meningkat. Sehingga biaya yang dibayarkan perusahaan meningkat sehingga laba yang diperoleh perusahaan pun mengalami penurunan. Peningkatan suku bunga SBI ini mengakibatkan harga saham mengalami penurunan didasarkan pada penurunan laba karena besarnya biaya modal. Secara teori, banyak terdapat indikator yang dapat mengukur variabel makro. Namun demikian dari sekian banyak indikator yang cukup lazim digunakan untuk memprediksi fluktuasi saham adalah variabel yang secara langsung dikendalikan melalui kebijakan moneter dengan mekanisme transmisi melalui pasar keuangan. Maka dari itu variabel-variabel yang digunakan dalam penelitian ini adalah inflasi, suku bunga, dan kurs valuta asing. Terdapat dua penelitian mengenai pengaruh faktor makroekonomi, salah satunya dilakukan oleh Akhmad Sodikin (2007) Variabel Makro Ekonomi yang Mempengaruhi Return Saham di BEJ. Hasil penelitian menyatakan bahwa inflasi, suku bunga dan nilai tukar berpengaruh signifikan terhadap return saham di BEJ. Sedangkan penelitian lainnya dilakukan oleh Zainuddin Iba (2013) Pengaruh Inflasi, Suku Bunga SBI, Nilai Tukar Rupiah Terhadap 7

8 USD, Profitabilitas, dan Pertumbuhan Aktiva Terhadap Harga Saham Perusahaan Pembiayaan di Bursa Efek Indonesia. Hasil penelitian menyatakan bahwa suku bunga SBI merupakan faktor yang paling mempengaruhi harga saham pada perusahaan pembiayaan. Berdasarkan latar belakang yang dipaparkan, penulis termotivasi untuk menganalisa lebih jauh mengenai pengaruh inflasi, suku bunga SBI, dan kurs valuta asing terhadap saham subsektor properti dalam jangka panjang dan jangka pendek. Penelitian ini mengambil judul Analisis Pengaruh Variabel Makro Ekonomi : Inflasi, Tingkat Suku Bunga SBI dan Kurs Valuta Asing terhadap Return Saham Pada Sektor Properti di Bursa Efek Indonesia periode Perumusan Masalah Berdasarkan latar belakang yang diuraikan di atas maka penulis merumuskan masalah sebagai berikut: 1. Bagaimana inflasi, tingkat suku bunga SBI, kurs valuta asing dan return saham pada sektor properti yang terdaftar di BEI periode ? 2. Apakah berpengaruh secara simultan inflasi, tingkat suku bunga SBI, kurs valuta asing terhadap return saham pada sektor properti yang terdaftar di BEI periode ? 3. Apakah berpengaruh secara parsial : a. Inflasi terhadap return saham pada sektor properti yang terdaftar di BEI periode ? b. Tingkat suku bunga SBI terhadap return saham pada sektor properti yang terdaftar di BEI periode ? c. Kurs valuta asing terhadap return saham pada sektor properti yang terdaftar di BEI periode ? 8

9 1.4 Tujuan Penelitian Adapun tujuan dilakukannya penelitian ini adalah sebagai berikut : 1. Untuk mengetahui bagaimana inflasi, tingkat suku bunga SBI, kurs valuta asing dan return saham pada sektor properti yang terdaftar di BEI periode Untuk mengetahui dan menjelaskan pengaruh secara simultan inflasi, tingkat suku bunga SBI, kurs valuta asing terhadap return saham pada sektor properti yang terdaftar di BEI periode Untuk mengetahui dan menjelaskan pengaruh secara parsial : a. Inflasi terhadap return saham pada sektor properti yang terdaftar di BEI periode b. Tingkat suku bunga SBI terhadap return saham pada sektor properti yang terdaftar di BEI periode c. Kurs valuta asing terhadap return saham pada sektor properti yang terdaftar di BEI periode Manfaat Penelitian Dari hasil penelitian ini, diperoleh beberapa kegunaan yang dapat digunakan oleh pihak-pihak yang berkaitan antara lain : 1. Bagi Penulis Penelitian ini diharapkan dapat memberikan pemahaman teoritis yang lebih mendalam mengenai pasar modal, khusunya dalam bidang portofolio dan analisa investasi. 2. Bagi Peneliti Lain Hasil penelitian ini dapat dijadikan referensi untuk penelitian selanjutnya pada bidang kajian yang sama. 3. Bagi Investor Penulis mengharapkan penelitian ini dapat memberikan kontribusi atau sumbangan pemikiran untuk berinvestasi di pasar modal, khususnya pada saham sektor properti, sebagai informasi mengenai seberapa besar 9

10 pengaruh dari inflasi, tingkat suku bunga SBI dan kurs valuta asing terhadap harga saham. 1.6 Sistematika Penulisan Sistematika penulisan dalam skripsi ini adalah sebagai berikut : BAB I PENDAHULUAN Bab pendahuluan berisi gambaran umum objek penelitian, latar belakang penelitian, perumusan masalah, tujuan penelitian, kegunaan penelitian, dan sistematika penulisan. BAB II TINJAUAN PUSTAKA DAN LINGKUP PENELITIAN Bab tinjauan dan lingkup penelitian berisi teori-teori yang berkaitan dengan penelitian, penelitian terdahulu, kerangka pemikiran, hipotesis penelitian, dan ruang lingkup penelitian. BAB III METODE PENELITIAN Bab metode penelitian berisi tentang jenis penelitian, operasionalisasi variabel dan skala pengukuran, tahapan penelitian, populasi dan sampel, pengumpulan data, dan teknik analisis data dan pengujian hipotesis. BAB IV HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN Bab hasil penelitian dan pembahasan berisi tentang pembahasan dan analisis yang dilakukan sehinga akan jelas gambaran permasalahan yang terjadi dan hasil dari analisis pemecahan masalah. BAB V KESIMPULAN DAN SARAN Bab kesimpulan dan saran berisi tentang kesimpulan akhir dari analisa dan pembahasan pada bab sebelumnya serta saran-saran 10