Disusun : Dina Napitupulu

Transkripsi

1 Daftar Isi: A. 1. Pengertian Hukum Agraria a. dalam arti luas b. dalam arti sempit 2. Hak Bangsa Indonesia 3. Hak Menguasai Negara a. Hak Pengelolaan b. Hak Ulayat 4. Sumber Sumber dan Azas azas Hukum Tanah Nasional 5. Jenis jenis Hak Individual v/s konversi 6. Landreform 7. BPN, sebagai Lembaga yang mengembangkan dan menyelenggarakan politik dan kebijakan Pertanahan B. 1. Hukum Condominium (Strata Title) 2. Hak Tanggungan 3. Peralihan dan Pemindahan Hak 4. Penggabungan, pemisahan, 5. Pendaftaran Tanah 6. Flowchart Pendaftaran Tanah (13 skim) 7. Pajak dan Penerimaan Negara Bukan Pajak (PBB, PPH, BPHTB, Uang Pemasukan, dsb) 8. Pembebasan, pengahapusan Hak 9. Perolehan Tanah untuk keperluan Pembangunan dan Penanaman Modal 10. Secondary Mortgage Fasility Disusun : Dina Napitupulu 1

2 BAB I HUKUM PERTANAHAN 1.1 PENGERTIAN Tanah menurut UUPA dilihat pada : 1. Pasal 1 ayat (4) : pengertian bumi, selain : - permukaan bumi - tubuh bumi dibawahnya - serta yang berada dibawah air 2. Pasal 4 ayat (1) :.atas pemukaan bumi yang disebut Tanah Ruang angkasa diatasnya Tanah ---- Air Tubuh Bumi Nilai tanah diukur dengan luas, bukan ditentukan oleh kemampuan menghasilkan (tanaman maupun nilainya diukur dengan berat (ton), Volume (m³ / maupun gerobak). Pasir, tanah liat, kapur, batu, dsb yang diambil untuk dimanfaatkan, bukan termasuk tanah, akan tetapi termasuk mineral/tambang (kekayaan alam). 1.2 HUKUM 1. Hukum tidak tertulis = Hukum Adat 2. Hukum tertulis = - UU - UUPA - Perjanjian - Keputusan HUKUM AGRARIA NASIONAL Hukum Agraria Nasional yang meliputi : b. 1. Berdasar atas hukum adat tentang tanah 2. Sederhana 3. Menjamin kepastian hukum bagi seluruh rakyat Indonesia. 4. Tidak mengabaikan unsure-unsur yang bersandar pada hukum agama. 2

3 b. 1. Memberi kemungkinan akan tercapainya fungsi bumi, air dan ruang angkasa. 2. Sesuai dengan kepentingan rakyat Indonesia 3. Memenuhi pula keperluan menurut permintaan zaman dalam segala soal agrarian. c. Mewujudkan penjelmaan Pancasila sebagai asas kerohanian Negara dan cita-cita Bangsa seperti tercantum dalam pembukaan UUD 45. d. Merupakan pelaksanaan Dekrit Presiden (pasal 33 ayat 3 UUD 45) yang mewajibkan Negara untuk mengatur pemilikan dan memimpin penggunaannya, sehingga semua tanah dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat, baik secara perorangan maupun secara gotong royong. Perlu ditekukkan sendi-sendi dan disusun ketentuan-ketentuan pokok baru dalam bentuk undang-undang yang merupakan dasar bagi penyusunan hokum agrarian maksimal. (KONSIDERAN UUPA). Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 (3) Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat UU. 5/1960 = UUPA HAK MENGUASAI Ps. 2 ayat (1, 2, 3, 4) TANAH TUHAN BANGSA INDONESIA NEGARA Hak Bangsa Ps. 1 ayat (2) Ayat (2) : Hak menguasai dari Negara termasuk dalam ayat (1) memberi wewenang : a. Mengatur dan menyelenggarakan : peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaan barang. 3

4 b. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan B. A. R. A. c. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan hukum yang mencegah B. A. R. A. TANAH TUHAN Hak Bangsa Ps. 1 (2) UUPA BANGSA INDONESIA NEGARA INDONESIA Hak Menguasai Ps. 2 UUPA Ps. 2/4 UUPA Pelaksanaan hak menguasai yang dilimpahkan kepada masyarakat hukum adat Tanah Negara : tanah yang masih langsung dikuasai oleh Negara, belum dilekati/dimintaan hak atas tanah oleh perorangan (Ps. 14 ayat 1 UUPA), untuk keperluan : 1. Negara (Res Publigue) 2. Peribadatan-suci lainnya (Res Sacre) 3. Pusat kehidupan masyarakat, social (Res Communes) 4. Produksi pertanian, peternakan, perikanan 5. Industri, transmigrasi, pertambangan 6. Dijga-dipelihara Negara (Res Nullius) Tanah Hak : tanah yang telah dimintakan hak oleh perorangan atau dipunyai oleh perorangan. Yg sudah ada RUT HK adapt (Ps. 16 ayat 1) yg dapat diberikan (Ps.4 ayat 1 UUPA 1. hak milik 1. pokok : hak milik 2. hak guna 2. sekunder : Usaha * a. HGU 3. Hak Guna b. HGB Bangunan * c. HP 4. Hak Pakai d. Sewa 5. Hak Sewa e. Gadai 6. Hak membuka f. Bagi hasil Tanah 7. Hak memungut Hasil 8. Hak lain-lain : - pengelolaan - tanggungan - Rumah susun Hak Ulayat - membuka tanah - memunggut hasil hutan 4

5 * ada sejak UUPA 1.3 URUSAN PERTANAHAN Dengan mencermati UUPA, merupakan urusan pertanahan sbb : SIKLUS KEGIATAN BIDANG PERTANAHAN PENGURUSAN HAK-HAK TANAH PENDAFTARAN TANAH Pasal 2 ayat (2b), Pasal 4, Pasal 9, Pasal 19, Pasal 23, Pasal 32, Pasal 16, Pasal 18, Pasal 20 s/d Pasal 38 Pasal 58 ADMINISTRASI DAN ORGANISASI Ps. 2 AYAT (1) TATA GUNA TANAH LANDREFORM Pasal 2 ayat (2), Pasal 6, Pasal 2 ayat (2a) Pasal 7, Pasal 11, Pasal 13, Pasal 8, pasal 14, dan pasal 15 dan Pasal 17 Urusan Pertanahan merupakan satu kesatuan yang utuh-bulat, saling kait mengkait dan saling mengisi satu sama lain. Dan harus dilaksanakan secara terpadu, tidak dapat dipisah-pisahkan, meskipun secara teknis dapat dibedakan. Jika salah satu fungsi tidak terlaksana dengan baik, tujuan pemanfaatan tanah seperti dimaksud sila V Pancasila pasal 33/3 UUD 1945 dan pasal 2/3 UUPA tidak akan terwujud. Pelaksanaan fungsi pertanahancenderung merupakan suatu siklus yang tidak berujung pangkal, sama penting dan kedudukannya, sedang fungsi organisasi dan administrasi merupakan proses dan unsure yang harus mendukung pelaksanaan keempat fungsi teknis lainnya. CATATAN 5

6 TAP MPR IV/MPR/1978 JO KEPPRES RI No.7/1979, menegaskan tercapainya : CATUR TERTIB PERTANAHAN yang : 1. Merupakan landasan pokok kebijaksanaan bidang pertanahan untuk mengadakan penataan kembali penggunaan, penguasaan dan pemilikan tanah, serta program-program khusus untuk menunjang usaha peningkatan kemampuandan potensi petani-petani tidak bertanah atau mempunyai tanah sempit. 2. Harus dicapai yaitu : I. Tertib hukum pertanahan II. Tertib administrasi pertanahan III. Tertib penggunaan tanah IV. Tertib pemeliharaan tanah dan lingkungan hidup 1.4 INTITUSI YANG MENANGANI PERTANAHAN Intitusi-intitusi yang menangani pertanahan adalah : / s/d 1955 Urusan pertanahan tetap berada dilingkungan departemen dalam Negeri s/d 1966 Berdasar Keppres No. 55/1955 dibentuk kementrian Agraria (Mandiri) s/d 1968 Berdasarkan Keppres 63-64/1966 diurus direktorat Jenderal Agraria dan Transmigrasi Departemen Dalam Negeri. Berdasarkan Kep. Mendagri 6/ No. U.P. 1/2/ dan 15/ No. 1/2/ , Direktorat Jend. Agraria merupakan komponen dari Dep. Dalam Negeri. Berdasarkan Keppres RI No. 44 dan 45 JO. Kep. Men Dalam Negeri No. 94/95, urusan pertanahan menjadi wewenang : Direkt. Jend. Agraria Dept Dalam Negeri Berdasarkan Keppres No. 26/1988 tanggal 11/ dibentuk BPN 6

7 TAP MPR IX/MPR /2001 Agraria Pelaksanaan Hukum Agraria fungsinya tidak sesuai pasal 33/3 UUD 1945 Pembaharuan a. Memelihara-mempertahankan keutuhan NKRI. b. Menghormati-menjunjung tinggi HAM c. Menghormati supremasi hukum dengan mengakomodasikeanekaraga man Unifikasi Hukum d. Rakyat, melalui peningkatan kualitas SDM e. Mengembangkan Demokrasi, kepatuhan hukum, Transparansi, Optimalisasi dan Partisipasi Rakyat f. Keadilan : penguasaan, Prinsip pemilikan, penggunaan, pemanfaatan dan pemeliharaan S.D Agraria dan S.D Alam g. Keberlanjutan memberi manfaat optimal, sekarangmendatang, dan memperhatikan daya tampung dan dukung lingkungan. h. Fungsi social, kelestarian, ekologis sesuai kondisi sosbud setempat i. Keterpaduan-koordinasi antar sektor j. Mengakui-menghormati hak masyarakat, hukum adapt 7

8 Pengelolaan S.D. Alam dan keragaman budaya bangsa atas SDA-SDA k. Keseimbangan hak-kewajiban Pem (pusat, daerah) masyarakat-individu l. Desentralisasi wewenang Nasional, Propinsi, Kabupaten/Kota, Desa dalam alokasi manajemen S.D.A- S.D.alam. A. Arah Kebijaksanaan Pembaharuan Agraria : (A. 66) 1. Pengkajian ulang Perundang-undangan Agraria dalam rangka sinkronisasi kebijaksanaan antara sector demi terwujudnya Perundang-undangan yang didasarkan Prinsip-prinsip pembaharuan 2. Penataan kembali : penguasaan, pemilikan, penggunaan pemanfaatan tanah (landreform) yang adil dengan memperhatikan pemilikan tanah rakyat, baik perkotaanpedesaan. 3. Pendataan pertanahan melalui inventaris dan registrasi : penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah secara komprehensif dan sistematis dalam rangka pelaksanaan Landreform. 4. Menyelesaikan konflik berkenaan SDA yang timbul selama ini sekaligus mengantisipasi potensi konflik dimasa mendatang guna menjamin terlaksananya penegakan hukum dengan didasarkan atas Prinsip-prinsip pembaharuan. 5. Memperkuat kelembagaan dan kewenangan dalam rangka mengemban pelaksanaan pembaharuan agrarian dan menyelesaikan konflik-konflik yang berkenaan dengan SDA yang terjadi. 6. Mengupayakan pembiayaan dalam melaksanakan program pembaharuan agrarian dan penyelesaian konflik-konflik SDA yang terjadi. B. Arah Kebijakan Pengelolaan Sumber Daya Alam : (B.6/2) 1. Melakukan pengkajian ulang terhadap berbagai peraturan-uuan yang berkaitan dengan SDA dalam rangka sinkronisasi kebijakan antara sector yang berdasarkan Prinsip-prinsip pembaharuan. 2. Mewujudkan optimalisasi pemanfaatan berbagai SDA melalui identifikasi / inventarisasi kualitas / kuantitas SDA sebagai potensi dalam pembangunan nasional. 3. Memperluas pemberian akses informasi kepada masyarakat mengenai potensi SDA di daerahnya dan mendorong terwujudnya tanggung jawab social untuk menggunakan teknologi ramah lingkungan termasuk teknologi tradisional. 8

9 4. Memperhatikan sifat & karakteristik dari berbagai jenis sumber daya alam dan melakukan upaya-upaya meningkatkan nilai tambah dari produk SDA tersebut. 5. Menyelesaikan konflik-konflik pemanfaatan SDA yang timbul selama ini sekaligus dapat mengantisipasi potensi konflik dimasa mendatang guna menjamin terlaksananya penegakan hukum dengan didasarkan atas Prinsip-prinsip pembaharuan. 6. Menyusun strategi pemanfaatan SDA yang didasarkan pada optimalisasi manfaat dengan memperhatikan kepentingan dan kondisi daerah maupun nasional. 1.5 KELEMBAGAAN / KEWENANGAN BIDANG PERTANAHAN Mendasarkan Ps 33/3 UUD 1945 JO Ps 2/1, 2, 3, 4 UUPA, bidang agrarian (tanah), menurut sifat-asas merupakan tugas pemerintah (pusat), yang pelaksanaannya didaerah (dapat) dilimpahkan kepada Pemerintah daerah atau masyarakat hukum adapt, diatur dengan PP. Pelimpahan penguasaan bidang pertanahan kepada daerah merupakan tugas pembantu (medebewind) wewenang menentukan garis kebijaksanaan pertahanan yang bersifat policy adalah wewenang pemerintah pusat. Kewenangan mengatur dalam bentuk peraturan daerah hanya dibenarkan setelah kewenangan tersebut diserahkan menjadi urusan rumah tangga daerah dalam rangka otonomi. Pasal 13/1 UU 32/2004 (Otonomi Daerah): Urusan wajib yang menjadi kewenangan pemerintah daerah propinsi merupakan urusan dalam skala propinsi yang meliputi 16 item termasuk : pertanahan, dan pelayanan pertanahan termasuk lintas Kabupaten / Kota. A. Keppres 34/2003 Tentang Kebijakan Nasional di Bidang Pertanahan Pasal 2 : Kewenangan pemerintah dibidang pertanahan yang dilaksanakan oleh pemerintah Kabupaten / Kota : a. Pemberian izin lokasi b. Pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan c. Penyelesaian sengketa tanah garapan d. Penyelesaian masalah ganti kerugian dan santunan tanah untuk pembangunan e. Penetapan subyek dan obyek retribusi tanah, serta ganti kerugian tanah kelebihan maksimum dan tanah absentee. f. Penetapan dan penyelesaian masalah tanah ulayat g. Pemanfaatan dan penyelesaian tanah kosong h. Pemberian izin membuka tanah i. Perencanaan penggunaan tanah wilayah Kabupaten / Kota. 9

10 Apabila kewenangan-kewenangan diatas bersifat lintas Kabupaten / Kota, dilaksanakan oleh Pemerintah Propinsi. B. Perpres No. 10 Tahun 2006 Urusan tanah baik : Nasional, Regional maupun sektoral merupakan urusan Pemerintah BPN. PENGUASAAN TANAH YURIDIS HAK PUBLIK (Ps. 2 UUPA) HAK MENGUASAI NEGARA PRIVAT / PERDATA TANAH DIHAKI SECARA FISIK MENGUASAI TANPA HAK MENGUASAI DENGAN HAK DARI PIHAK LAIN 10

11 1.6 HAK ATAS TANAH Pasal 4 ayat (1) Pasal 2 ayat (2b) : menentukan dan mengatur hubungan- hubungan hukum antara orangorang dengan B. A. R. A tersebut. : atas dasar hak menguasai, ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh : orang, orang-orang serta badan hukum. Pengertian Hak Atas Tanah { Pasal 4 ayat (2)} Hak yang memberi wewenang untuk mempergunakan : tanah, demikian pula Tubuh bumi Air Ruang di atasnya Sekedar dipergunakan langsung Berhubungan dengan penggunaan tanah dalam batas lain yang lebih tinggi Air Tubuh bumi Tanah Batasan batasan : 11

12 1. UUPA : a. Pasal 6 ( fungsi sosial ) b. Pasal 7 ( luas maksimum ) c. Pasal 10 ( mengerjakan sendiri ) d. Pasal 11, 12, 13 ( gotong royong ) e. Pasal 15 ( memelihara ) f. Pasal 18 ( dicabut ) 2. Peraturan Lain : Misal UU Narkotika Dilarang menanam ganja 1.7 MACAM HAK ATAS TANAH Pasal 16 ayat (1) : a. Hak milik b. Hak guna usaha c. Hak guna bangunan d. Hak pakai e. Hak sewa f. Hak membuka tanah g. Hak memungut hasil hutan h. Hak hak lain yang tidak termasuk dalam hak hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan Undang Undang serta hak hak yang sifatnya sementara sebagai yang disebutkan dalam pasal 53 Pasal 16 ayat (2) : Hak hak atas air dan ruang angkasa dimaksud pasal 4 ayat (3) ialah : a. Hak guna air b. Hak pemeliharaan dan penangkapan ikan c. Hak guna ruang angkasa Pasal 53 ayat (1) : Hak hak yang sifatnya sementara dimaksud pasal 16 ayat (1) ialah : a. Hak gadai b. Hak usaha bagi hasil c. Hak menumpang d. Hak sewa tanah pertanian 12

13 Macam Kewenangan Jangka Waktu Subyek Hak H.M - Pertanian - Turun temurun WNI BH - Pembangunan - Tak terbatas Khusus HGU - Pertanian th 25 th WNI Ciri ciri lain - Beralih - Dialihkan - Didaftarkan - Dibebani hak tanggungan HGB - Pembangunan H. Pakai - Menggunakan - Memungut hasil Sewa Bangunan Membuka tanah, memungut hasil hutan Gadai, bagi hasil, sewa tanah - Mempergunakan untuk bangunan (T.M) - sementara, akan dihapuskan, dikarenakan dalam perkembangan 30 th 20 th - Tertentu = 25 th - Selama diperlukan - Sesuai dengan perjanjian -mempergunakan TM oleh bukan pemiliknya dibatasi dan diatur dengan BHI WNI BHI BHA ada di Indonesia WNI Direktur P.P 13

14 pertanian, numpang HPL menumbuhkan pemerasan sesama manusia - Untuk tugas - Serahkan kepada pihak III perundang - undangan - Instansi PGM - BH (khusus) HUKUM AGRARIA LAMA Fiskal - Kadaster HUKUM AGRARIA NASIONAL 1. Berdasarkan tujuan sendi sendi dari pemerintah perjanjian dan sebagian lainnya lagi dipengaruhi olehnya 2. Dualistis 3. Bagi rakyat asli, tidak menjamin kepastian hukum, baru sebagian kecil, adalah : a. Yang dilaksanakan oleh Lurah ( wilayah Kab. DI D.I.Y ) b. Yang dialkukan oleh Subak ( di Bali ) c. Untuk hak grant ( di Medan ) d. Yang deselenggarakan oleh kraton Yogyakarta ( Kadipaten Pakualaman ) Menjamin kepastian hukum bagi seluruh rakyat Indonesia. Dalam perkembangan tanah mempunyai nilai ekonomis yang makin tinggi dan dapat menimbulkan kerawanan di masyarakat dengn meningkatnya jumlah penduduk dan pembangunan. PEMBENTUKAN U.U.P.A 14

15 Penjelasan Umum PENDAFTARAN TANAH Meletakkan Dasar Dasar : a. Bagi penyusunan Hukum Agraria Nasional b. Untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan dalam Hukum Pertanahan c. Untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya Pasal 19, Pasal 23, Pasal 32, Pasal KETENTUAN POKOK PENDAFTARAN TANAH A. UMUM 1. Pasal 19 ayat (1) Berisi : a. Tujuan untuk menjamin kepastian hukum b. Penyelenggaraan oleh pemerintah c. Daerah diseluruh wilayah Indonesia d. Juk lak menurut ketentuan P.P ( PP 10/1961 PP 24/19997 ) 2. Pasal 19 ayat (2) Kegiatan Pendaftaran Tanah, meliputi : a. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah b. Pendaftaran hak hak atas tanah dan peralihan hak hak tersebut c. Pemberian surat surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat 3. Pasal 19 ayat (3) Penyelenggaraan Pelaksanaan : a. Mengingat keadaan Negara dan masyarakat b. Keperluan lalu lintas sosial ekonomis c. Kemungkinan penyelenggaraannya menurut pertimngan menteri 4. Pasal 19 ayat (4) Pembiayaan : Dalam P.P diatur biaya biaya P.T dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya teresebut. 15

16 B. KHUSUS 1. Pasal 23 ayat (1) dan (2) Hak Milik ( HM ) Ayat (1) - Hak Milik - Demikian Pula setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dan hak hak lain - Harus didaftarkan menurut KTTN ( pasal 19 ) Ayat (2) - Pendaftaran ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik, sahnya peralihan dan pembebasan hak tersebut 2. Pasal 32 ayat (1) dan (2) Hak Guna Usaha ( HGU ) Ayat (1) - HGU termasuk syarat syarat pemberiannya - Demikian juga setiap peralihan dan hapusnya hak tersebut Harus didaftarkan menurut KTTN pasal Pasal 38 ayat (1) dan (2) Hak Guna Bangunan ( HGB ) Ayat (1) - HGB termasuk syarat syarat pemberiannya - Demikian juga setiap peralihan dan penghapusan HGB Harus didaftarkan menurut KTTN pasal 19 Ayat (2) Pendaftaran ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya HGB serta sahnya peralihan hak tersebut kecuali hapus karena jangka waktunya berakhir. 4. PMA No. 1/1966 : - Hak pakai di atas tanah Negara - Hak pengelolaan Pendaftaran Tanah Pasal 19 Kewajiban pemerintah untuk penyelenggaraannya Pasal 23, 32, 38 Kewajiban subyek hak untuk mendaftarkan Pengertian Pendaftaran Tanah P.T adalah : a. Rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan da teratur b. Meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik yuridis c. Dalam bentuk peta dan daftar mengenali bidang bidang tanah, satuan rumah susun d. Termasuk pemberian sertifikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik S.R.S, serta hak hak tertentu yang membebaninya. Bidang tanah adalah bagianpermukaan bumi yang merupakan suatu bidang yang berbatas 16

17 Obyek Pendaftaran Tanah Menurut Pasal 9 PP 24/1997 A. Bidang bidang tanah yang dipunyai dengan : 1. Hak Milik ( HM ) 2. Hak Guna Usaha ( HGU ) 3. Hak Guna Bangunan ( HGB ) 4. Hak Pakai ( HP ) B. Dipunyai dengan 1. Tanah Hak Pengelolaan 2. Tanah Wakaf 3. Hak Milik Satuan rumah Susun ( HMSRS ) 4. Hak Tanggungan 5. Tanah Negara CATATAN : 1. Untuk HGB HP, sementara yang wajib daftar yang melekat di atas tanah Negara 2. Pembukuan tanah Negara dalam daftar tanah dan tidak diterbitkan sertifikat Tujuan Pendaftaran Tanah ( Pasal 3 PP 24/1997) Sesuai dengan pasal 19 UUPA, tujuannya dalam rangka menjamin kepastian hukum di bidang pertanahan ( Rechts Kadaster Legal Cadastre ), meliputi : 1. Memberikan kepastian dan perlindungna hukum kepada pemegang hak yang bersangkutan diberikan sertifikat sebagai surat tanda bukti hak yang sudah dibukukan dalam buku tanah yang berisi daftar yuridis dan data fisik suatu obyek pendaftaran - Data fisik berupa keterangan mengenai letak, batas dan luas termasuk ada tidaknya bangunan - Data yuridis adalah keterangan mengenai status hokum bidang tanah satuan rumah susun yang didaftar, pemegang hak, hak pihak lain serta beban beban lain yang membebaninya 2. Menyediakan informasi kepada pihak pihakyang berkepentingan termasuk pemerintah, agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam melakukan perbuatan hukum. Data disajikan kantor pertanahan bagian T.U.P.T dalam daftar umum, terdiri : a. Peta pendaftaran, yang menggambarkan bidang atau bidang bidang tanah untuk keperluan pembukuan tanah b. Daftar tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat identitas bidang tanah dengan system penomeran c. Surat ukur adalah dokumen memuat data fisik bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian, yang diambil dari peta pendaftaran d. Daftar nama yaitu dokumen dalam bentuk daftar yang memuat keterangan penguasaan tanah dengan sesuatu hak oleh perseorangan badan hokum T.T.T ( Tidak terbuka untuk umum ) 3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan setiap bidang tanah dan peralihannya, pembebanan dan hapusnya wajib di daftar 17

18 Asas Pendaftaran Tanah 1. Sederhana : Dimaksudkan agar ketentuan ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah 2. Aman : Dimaksudkan untuk menunjukkan, bahwa pendaftaran perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri 3. Terjangkau : Dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan keperluan dan kemampuan golongan ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjakau oleh para pihak yang memerlukan. 4. Mutakir : Dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanya. Data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakir. Untuk itu perlu di ikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan perubahan yang terjadi di kemudian hari, sehingga data yang tersimpan di kantor pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata di lapangan dan masyarakat dpat memperoleh keterangan mengenai data yang benar setiap saat dan untuk itulah diberlakukan Azaz Terbuka. Sistem Pendaftaran Yang Digunakan Sistem pendaftaran hak { Registration of Titles bukan system pendaftaran akta ( Registration of Deeds) } Dengan system buku tanah yang berisi data fisik yuridis dan pencatatan pada surat ukurnya merupakan bukti bahwa hak, pemegang hak, dan bidang tanah yang diuraikan dalam surat ukur secara hukum telah didaftar ( Pasal 29 diterbitkan sertifikat ) Sistem Publikasi Yang Digunakan Sistem negative yang mengandung unsure positif karena menghasilkan surat surat tanah bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat { pasal 19 ayat (2), pasal 23 ayat (2), pasal 32 ayat (2), pasal 38 ayat (2) UUPA } bukan negative murni, artinya meskipun system negative tetapi kegiatan kegiatan yang bersangkutan dilaksanakan secara seksama agar data yang disajikan sejauh mungkin dapat dipertanggung jawabkan kebenarannya. Kekuatan Pembuktian Sertifikat Berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, maksudnya, sebagai alat pembuktian sepanjang data fisik yuridis sesuai dengan yang ada dala surat ukur dan buku tanah dan tidak dapat dibuktikan sebaliknya baik 18

19 dalam melakukan perbuatan hukum sehari hari maupun berperkara pengadilan { pasal 32 ayat (1) } Kelemahan Sistem Publikasi Negatif : pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah ( Sertifikat selalu menghadapi kemungkinan gugatan dari pihak lain yang yang merasa mempunyai tanah ) Untuk hal ini sebetulnya ada lembaga Alguisitive Veryaring atau Adverse Possession ( keadaan yang menimbulkan hak tetapi tidak dikenakan dalam hukum adat ) Sebaliknya dalam hukum adapt mengenal lembaga Recatsver Werring, yaitu jika seseorang selama sekian waktu membiarkan tanahnya tidak dikerjakan, kemudian tanah itu dikerjakan orang lain, yang memperoleh dengan itikad baik, maka hilanglah hak untuk menuntut kembali tanah tersebut. ( hapusnya hak karena diterlantarkan ) Dengan pengertian demikian pasal 32 ayat (2) bukan menciptakan hukum baru melainkan sebagai penerapan ketentuan hukum yang sudah ada dalam hukum adat, yang merupakan bagian dari hokum tanah Nasional dan sekaligus memberikan wujud kongkrit dalam penerapan ketentuan UUPA mengenai penelantaran tanah. Dalam Yurisprudensi Mahkamah Agung : 1. Putusan 10/ 1 57 No. 210/K/SIP/ Putusan 24/ 9 58 No. 329/K/SIP/ Putusan 26/11 58 No. 361/K/SIP/ Putusan 7/ 3 59 No. 70/K/SIP/ Putusan 7/ 3 59 No. 161/K/SIP/2958 Untuk memberi perlindungan hukum kepada para pemegang sertifikat hak, ditegaskan dalam pasal 32 ayat (1) : Dalam hal atas sesuatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas nama orang atau badan hokum yang memperoleh hak tersebut dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkan sertifikan tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan kepala kantor pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan pada pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat. Penjelasan pasal 32 ayat (2) : Pendaftaran tanah yang penyelenggaranyaannya diperintahkan oleh UUPA tidak menggunakan system publikasi positif yang kebenaran data disajikan dan dijamin Negara. Dalam system publikasi negative, Negara tidak menjamin kebenaran data untuk disajikan, neskipun negative murni 19

20 Prosedur menunjukkan jelas adanya usaha untuk sejauh mungkin memperoleh dan menyajikan data yang benar karena memang dimaksudkan untuk menjamin kepastian hokum Maksud ketentuan ini : 1. Untuk tetap berpegang pada system publikasi negative 2. Untuk secara seimbang memberi kepastian hokum kepada yang beritikad baikmenguasai bidang tanah dan didaftar sebagai pemegang hak dalam buku tanah dengan sertifikat sebagai tanda bukti Satuan Wilayah Tata Usaha Pendaftaran Tanah Pembukuan data fisik yuridis dilakukan desa/kelurahan demi desa/kelurahan, kecuali untuk pendaftaran HGU, HPL, Hak tanggungan dan tanah Negara. Satuan tata usahanya adalah Kabupaten Kotamadya ( pasal 10 ) Penyelenggara Pelaksana Pendaftaran Tanah 1. Penyelenggara pemerintah ( BPN ). ( Pasal 19 ayat (1) UUPA ja pasal 5 PP 24/1997 ) 2. Pelaksana pendaftaran tanah oleh Kepala Kantor Pertanahan, kecuali kegiatan kegiatan tertentu yang ditugaskan kepada pihak lain yang pemanfaatannya melebihi wilayah kerja Kepala Kantor Pertanahan. Misalnya, pengukuran titik dasar teknik dan pemetaan fotogrametri. 3. Pejabat pembuat akta tanah ( PPAT ), yaitu : Pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta akta tanah sebagai yang diatur dalam perundang undangan antara lain ; Akta Pemindahan, Pembebanan Hak atas Tanah dan Akta Pemberian Kuasa untuk Membebankan Hak Tanggungan, Pembuatan Akta Ikrar Wakaf ( PPAIW ), Pembuatan Akta Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan ( SKMHT ) ( Notaris ), Risalah Lelang ( Pejabat Lelang ), dan Ajudikasi dalam Pendaftaran Tanah secara sistematik ( Pnitia Ajudikasi ) ( Pasal 6 ). PPAT diangkat diberhentikan Menteri/Kerbin untuk mempermudah rakyat di daerah terpencil yang belum/tidak ada PPAT, ditunjuk PPAT sementara, yaitu Kepala Desa yang menguasai keadaan daerah yang bersangkutan ( Pasal 7 ). Akta PPAT adalah sumber utama dalam rangka pemeliharaan data pendaftaran tanah. ( Ketentuan umum tentang PPAT diatur dalam PP ) Kegiatan PPAT dalam membantu pendaftaran tanah : 1). Pemindahan Hak ( Pasal 37 s/d 40 ) 2). Pembebanan Hak ( Pasal 44 ) 3). Pembagian Hak Bersama ( Pasal 51 ) 4). Sanksi Administratif jika mengabaikan ketentuan ketentuan yang berlaku ( Pasal 62 ) 5). Membuat akta hak tanggungan ( Pasal 1 ayat (11) UUHT ) 6). Membuat akta pemindahan H.M.S. R.S pembebanannya ( UU 16/1985 ) 20

21 Sebagai pejabat yang bertugas khusus dibidang pelaksanaan sebagian kegiatan pendaftaran tanah PPAT adalah PTUN. 4. Panitia Ajudikasi Dalam melaksanakan pendaftaran secara sistematik dibantu panitian ajudikasi yang dibentuk MNA/Kep. BPN. Ajudikasi adalah kegiatan yang dilaksanakan dalam rangka proses pendafataran untuk pertama kali, meliputi pengumpulan penetapan kebenaran data fisik dan data yuridis mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah untuk keperluan pendaftarannya. Panitia terdiri : a. Ketua ( merangkap anggota ) BPN b. Anggota : 1). BPN yang mempunyai kemampuan bidang P.T 2). BPN yang mempunyai kemampuan bidang P.H.T 3). Desa ( Kepala Desa ) 4). Seorang Pamong Desa 5). Tetua Adat ( jika perlu ) c. 3 Satgas : 1). Satgas Pengukuran pemetaan 2). Satgas Pengumpul Data Yuridis 3). Satgas Administrasi Pasal 19 ayat (1) UUPA PP 10/1961 PP 24/1997 Pasal 19 ayat (3)UUPA Pasal 13 PP 24/1997 Pendaftaran tanah diselenggarakan : 1..dilaksanakan secara 1. Mengingat keadaan Negara sistematik dan sporadic dan masyarakat 2. P.T secara sistematik dida 2. Keperluan lalu lintas sosial - sarkan suatu rencana kerja ekonomis dan dilaksanakan diwilayah 3. Kemungkinan penyelenggaraannya wilayah yang ditetapkan menurut pertimbangan Menteri Menteri 3. Selain yang telah dilaksanakan secara 21

22 sistematik, dilakukan secara sporadic, atas permohonan, yang berkepentingan. BERTAHAP 22

23 PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA KALI Pengumpulan dan Pengolahan data fisik Pembuatan surat ukur Pembuktian Hak dan Pembukuannya Pembuktian ( pasal 23 ) Pembuatan peta dasar pendaftara n Penetapan batas batas bidang tanah Pembuatan daftar tanah Pengukuran, pemetaan bidang bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran Hak Baru (pasal 23) : 1. SK Pemberian Hak 2. Akta Pembebanan Hak Milik 3. Akta Ikrar Wakaf (tanah wakaf) 4. Akta Pemisahan (H.M.S.R.S) Hak Lama (pasal 24) : 1. Bukti Tertulis 2. Keterangan Saksi 3. Pernyataan yang bersangkutan Pembukuan (pasal 29) Buku tanah = data fisik yuridis Penerbitan Sertifikat Sertifikat baru/pertama Sertifikat pengganti - Rusak - Hilang - Penggantian yang lama Penyajian DKTA Penyimpanan daftar umum dan dokumen T.U.P.T Daftar Umum - Peta pendaftaran - Daftar tanah - Surat Umum - Buku Tanah - Daftar Nama Disimpan di kantor pertanahan, hanya boleh dibawa keluar untuk keperluan penyelesaian perkara di pengadilan Dengan izin tertulis Menteri/yang ditunduk Dapat diberikan petikan, salinan, rekaman azas keterbukaan, kecuali daftar nama 23

24 IJIN PEMINDAHAN HAK - PMA 14/1961 Jo - SK Mendagri No. 59/DDA/1970 I.P.H diperlukan : 1. Bila yang dialihkan tanah pertanian berkaitan dengan ketentuan Landreform 2. Dialihkan tanah hak guna usaha 3. H.G.B yang dialihkan kepada badan hukum 4. H.P yang dialihkan kepada badan hokum atau orang asing 5. Untuk tanah pekarangan, penerima, pembeli telah mempunyai 5 bidang tanah Catatan : Kalau permohonan izin ditolak maka sesuai dengan pasal 3 akta jual beli, pembeli penerima diberi kuasa untuk menjual kepada orang lain yang memenuhi syarat Tujuan Perlunya I.P.H : Untuk pengendalian atas mutasi pemilikan tanah bangunan Permohonan I.P.H ditujukan : Kepala Kantor Pertanahan Dati II Kodya/Kabupaten 24

25 D. PENGGABUNGAN/PELEBURAN PERSEROAN KOPERASI Tidak Likuidasi HAT, HPL, Dengan Likuidasi Akta Penggabungan/ Peleburan Akta PPAT : Pemindahan Hak Kantor Pertanahan F. PERPANJANGAN WAKTU H.A.T Pemohon Pasal 47 Kantor Pertanahan S.K Pejabat yang berwenang memberi perpanjangan H. PEMBAGIAN HAK BERSAMA Pemegang Hak Bersama Kantor Pertanahan Akta PPAT Ps.38, 39,40 25

26 TANAH TUHAN BANGSA INDONESIA NEGARA Untuk mencapai sebesar besarnya kemakmuran rakyat, dalam arti kebahagiaan, kesejahteraan dan kemerdekaan dalam masyarakat dan Negara hukum Indonesia yang merdeka, berdaulat, adil makmur (Ps.2/2) Pemilikan Penguasaan Tanah Sebelum Penjajahan Sebatas kemampuan untuk mengolah tanah Zaman Penjajahan Pengaruh individualisme kapitalisme liberialisme terjadi ketimpangan ; sebagian kecil penduduk memiliki - menguasai tanah yang sangat luas, sebaliknya sebagian besar penduduk hanya memiliki menguasai tanah sangat sempit, bahkan banyak yang sama sekali tidak memiliki - menguasai Penataan kembali tentang ; Pemilikan, Penguasaan dan cara Pengusahaan Tanah ( ) UUPA Pasal 26

27 PROGRAM LANDREFORM : 1. Larangan untuk memiliki/menguasai tanah pertanian yang melampaui batas 2. Larangan pemilikan tanah pertanian secara absentee 3. Redistribusi tanah pertanian yang berasal dari ; kelebihan batas maksimum dan tanah tanah absentee 4. Pengaturan tentang pengembalian dan penebusan tanah pertanian yang digadaikan 5. Pengaturan kembali perjanjian bagi hasil pertanian 6. Penetapan batas minimum pemilikan tanah pertanian 7. Larangan melakukan perbuatan yang mengakibatkan pemecahan pemilikan tanah pertanian menjadi bagian bagian yang terlampau kecil SASARAN LANDREFORM : Untuk mempertinggi penghasilan dan taraf hidup petani penggarap buruh sebagai landasan atau prasyarat terselenggaranya pembangunan ekonomi menuju masyarakat dan adil makmur berdasarkan Pancasila tanah untuk petani a. Aspek Sosial Ekonomi 1) Memperkuat hak milik serta memberi sisi fungsi social hak milik atas tanah 2) Memperbaiki produksi Nasional khususnya sector oertanian guna mempertinggi penghasilan dan taraf hidup rakyat b. Aspek Sosial Politik 1) Mengakhiri system tuan tanah dan menghapuskan pemilikan penguasaan tanah yang luas 2) Mengadakan pembagian yang adil atas sumber sumber penghidupan rakyat tani berupa tanah dengan maksud agar ada pembagian hasil yang adil pula c. Aspek Mental Psikologis 1) Meningkatkan kegairahan kerja bagi para petani penggarap buruh dengan jalan memberikan kepastian hak pemilikan tanah 2) Memperbaiki hubungan kerja antara emilik tanah dan penggarap LANDREFORM DI INDONESIA : 1. Mengakui hak milik perseorangan 2. Membatasi hak milik perseorangan 3. Tidak ada yang pakai sewenang wenang dan tidak ada. 4. Tidak berjiwa komunis kapitalis tetapi senar benar berjiwa Pancasilais 27

28 PEMILIKAN PENGUASAAN TANAH Ps. 7 UUPA Untuk tidak merugikan kepentingan umum mak pemilikan atau penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan Ps. 17/1,2 UUPA Dengan perundang undangan ditetapkan batas luas maksimum dan/atau minimum tanah yang boleh dipunyai oleh satu keluarga/badan hukum UU No. 56 PRP Th Tentang penetapan luas tanah pertanian. Undang undang Landreform Berisi : 1. Penetapan batas maksimum pemilikan penguasaan tanah hak milik pertanian 2. Penetapan batas minimum pemilikan penguasaan tanah hak milik pertanian 3. Penyelesaian gadai tanah hak milk pertanian Landreform = terbatas tanah tanah 1. Status hak milik 2. Jenis tanah pertanian Ps 1/1 UUL, yang dikenai ketentuan UUL : 1. Subyek Hak - Seorang - Orang orang ( satu keluarga ) 2. Obyek Hak - Status hak milik - Jenis tanah pertanian selain tanah pekarangan Batas Luas Maksimum : (Ps. ½ UUL) Ditujukan tercapainya pemerataan pemilikan penguasaan tanah pertanian dengan memperhatikan : - Jumlah penduduk - Luas daerah - Faktor lain lain 28

29 KETENTUAN BATAS MAKSIMUM DAERAH PENDUDUK LUAS SAWAH TANAH KERING Tidak padat Ha 20 Ha Padat : Kurang padat Ha 12 Ha Cukup Padat ,5 Ha 9 Ha Sangat Padat Ha 6 Ha Jika pemilikan 2 jenis tanah, didaerah : - Padat, tanah sawah ditambah (+) 20 % - Tidak padat, tanah sawah ditambah (+) 30 % Satu keluarga ( 7 orang anggota ), kelebihan seorang anggota ditambah (+) 10 %, maksimum 50 % Bagi keluarga yang memiliki melebihi batas maksimum, wajib melapor, dan dilarang mengalihkan sebagian seluruhnya tanpa ijin Bagi keluarga yang setelah berlalunya UU ini memperoleh tambahan, sehingga pemilihannya melampaui batas maksimum dalam waktu 1 th sejak perolehan wajib mengakhiri pemilihannya 29

30 BATAS MINIMUM PEMILIKAN TANAH PERTANIAN Harapan pemilikan tanah pertanian bagi setiap petani minim 2 Ha. Untuk mencapai itu, ditentukan : Pasal 9/1 : Pemindahan hak milik atas tanah pertanian, kecuali warisan dilarang, apabila mengakibatkan : - Timbulnya, - Berlangsungnya pemilikan yang luasnya < 2 Ha IMPLEMENTASI 1. x mempunyai 2,5 Ha, akan dijual 0,5 Ha, tidak masalah, tapi bagi pembeli jka belum punya sebelumnya akan mengakibatkan timbulnya pemilik < 2 Ha yang baru 2. y mempunyai < 2 Ha dijual seluruhnya, tidak masalah. Tapi jika pembeli belum punya sebelumnya, akan mengakibatkan berlangsungnya pemilikan < 2 Ha 3. Praktek, untuk dijual, di. 30

31 PENGUSAHAAN TANAH PERTANIAN Pasal 10/1 : Setiap orang dan badan huum yang mempunyai sesuatu hak atas tanah pertanian pada azasnya di wajibkan mengerjakan atau mengusahakannya sendiri secara aktif dengan mencegah cara cara pemerasan Pasal 10/1,2 : Pelaksanaan pengecualiannya diatur dalam peraturan perundang undangan * Mengerjakan = mengusahakan # menggunakan Pengecualian : Dapat mempergunakan buruh tani yang pencegahan cara cara pemerasan dapat dilakukan dengan pemberian upah yang layak, namun pemegang hak masih tetap melakukan pengawasan langsung dalam mengusahakan tanahnya. Pelaksanaan : Disamping diadakan pembatasan luas maksimum, diadakan pula pembatasan cara pemilikan, yaitu tidak boleh secara absentee ( tidak ditempat ), yang pengaturannya lebih lanjut dalam ; PP No. 224/1961 Jo. PP No. 41/1964 Jo. PP No. 4/1977 Pasal 3 PP 224/1961 : Pemilikan tanah pertanian yang pemiliknya bertempat tinggal di luar kecamatan letak tanah hak milik pertaniannya berada, harus diakhiri ( dalam waktu 6 bulan ) dengan : 1. Mengalihkan hak atas tanahnya kepada orang lain di kecamatan tempat letak tanah itu, atau 2. Pindah ke kecamatan letak tanah tersebut 31

32 Kewajiban/keharusan Mengakhiri Tidak Berlaku Lagi : 1. Pemilik tanah bertempat tinggal di kecamatan yang berbatasan dengan kecamatan tempat letak tanah jika jarak antara tempat tinggal pemilik dan tanahnya masih memungkinkan mengerjakan tanah secara efisien, menurut pertimbangan panitia Landreform setempat 2. Menunaikan kewajiban agama 3. Sedang menjalankan tugas Negara, termasuk istri dan anak anak yang masih menjadi tanggungannya 4. Sedang menjalankan tugas Negara, yaitu Pegawai Negeri Sipil atau ABRI yang masih aktif, sehingga jika pension dalam setahun juga harus mengakhiri pemilikan absentee nya dengan pindah tempat tinggal ke kecamatan letak tanah berada, demikian pula jika memperoleh dari warisan ( Pasal 3 b, c PP 41/1964) dan meninggalkan tanahnya 2 th berturut turut 5. Dalam perkembangan menurut PP 4/1977, yang dipersamakan Pegawai Negeri termasuk : - Pensiunan Pegawai Negeri - Janda Pegawai Negeri - Janda Pensiunan Pegawai Negeri selama tidak menikah lagi dengan seorang taulan Pegawai Negeri 6. Jika dalam pasal 3 d PP 41/1964 dilarang semua bentuk pemindahan hak tanah pertanian yang menyebabkan pemilikan di luar kecamatan ( absentee ) dengan sendirinya termasuk oleh Pegawai Negeri, Menurut pasal 6 PP4/1977, seorang Pegawai Negeri dalam waktu 2 tahun menjelang masa pensiun diperbolehkan membeli tanah pertanian secara absentee seluas 2/5 dari batas maksimum. PENYELESAIAN GADAI TANAH PERTANIAN Pasal 7/1 Untuk gadai yang sudah berlangsung 7 th, penggadai wajib mengembalikan tanah pertaniannya tanpa permintaan uang tebusan. Pasal 7/2 32

33 Gadai setelah UU ini, yang belum berlangsung 7 th, dapat diselesaikan/diakhiri dengan ketentuan sebagai berikut : 7 + ½ - waktu berlangsung X Uang Gadai 7 33

34 34

35 35

36 36

37 37

38 38

39 39