BAB II LANDASAN TEORI TENTANG PENGALIHAN HUTANG KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH (KPR) DI BANK SYARIAH

Transkripsi

1 BAB II LANDASAN TEORI TENTANG PENGALIHAN HUTANG KREDIT KEPEMILIKAN RUMAH (KPR) DI BANK SYARIAH A. Teori Pengertian Pengalihan hutang 1. Pengertian Pengalihan hutang berdasarkan fiqih/syariah (HIWALAH) 1.1. Pengertian: Hiwalah adalah pengalihan hutang dari orang yang berhutang kepada orang lain yang wajib menanggungnya atau dalam istilah islam merupakan pemindahan beban hutang dari muhil (orang yang berutang) menjadi tangggungan muhal alaih atau orang yang berkewajiban membayar hutang. Menurut Zainul Arifin yang di kutip dalam buku Abdul Ghofur Anshori.Hiwalah adalah akad pemindahan utang piutang suatu pihak kepada pihak lain. Dalam hal ini ada tiga pihak, yaitu pihak berutang (muhil atau madin), pihak yang memberi utang (muhal atau da in), dan pihak yang menerima tambahan (muhal alaih). 1 Hiwalah dibedakan menjadi beberapa jenis. Imam hanafi Membedakan hiwalah ini menjadi dua jenis, yaitu: 1) Hiwalahmutlaqah yaitu seseorang memindahkan hutangnya kepada orang lain dan tidak mengaitkan dengan hutang yang ada 1 Anshori, Abdul Ghufor, Perbankan Syariah Di Indonesia,(Yogyakarta: Gadjah Mada University Press,2007).hlm

2 21 pada orang itu. Menurut ketiga mazhab (imam syafi i, imam maliki, imam hambali)lain kalau muhal ala ihtidak punya hutang kepada muhil, maka hal ini sama dengan kafalah, dan ini harus dengan keridhaan tiga pihak. 2) Hiwalah muqayyadah, seseorang memindahkan utang dan mengaitkan dengan piutang yang ada padanya.inilah hiwalah yang boleh (jaiz) berdasarkan kesepakatan para ulama. Sedangkan apabila dikaitkan dengan Hukum Lembaga Pembiayaan hiwalah dikenal dengan istilah factoring atau anjak piutang yaitu sebagai kegiatan pembiayaan dalam bentuk pembelian dan atau pengalihan serta pengurusan piutang atau tagihan jangka pendek suatu perusahaan dari transaksi perdagangan dalam atau luar negeri. Dengan demikian dalam hal mengaplikasikan akad hiwalah dalam perbankan syariah ini paling tidak terdapat tiga pihak, yaitu, pertama bank sebagai factor (muhal alaih), nasabah selaku klien (muhil), dan pihak yang mempunyai hutang kepada nasabah Landasan Hukum Hiwalah Sebagai Produk Perbankan Syariah A) Landasan Syariah Landasan syariah atas hiwalah dapat dijumpai dalam sunah dan ijmak. Dalam hadits yang diriwayatkan oleh Bukhari 2 Ibid, hlm

3 22 dan Muslim meriwayatkan dari Abu Hurairah bahwa Rasulullah SAW besabda : Menunda pembayaran bagi orang yang mampu adalah suatu kezaliman. Dan jika salah seorang dari kamu diikutkan (dihiwalahkan) kepada orang yang mampu/kaya, terimalah hiwalah itu Padahadits initampak bahwa Rasulullahmemberitahukan kepada orang yang menghutangkan,jika orang yang berhutang menghiwalahkan kepada orang yangmampu, hendaklah ia menerima hiwalah tersebut dan hendaklah ia menagih kepada orang yang menghiwalahkan (muhal alaih).dengan demikian, haknya dapat terpenuhi. Sedangkan secara ijmak telah tercapai kesepakatan ulama tentang kebolehan hiwalah ini 3. B) Landasan Hukum Positif Hiwalah sebagai salah satu produk perbankan syariah di bidang jasa telah mendapatkan dasar hokum yang kokoh melalui Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan. Dalam tataran teknis hiwalah diatur dalam ketentuan Pasal 36 huruf c poin kedua PBI No.6/24/PBI/2004 tentang Bank Umum yang Melaksanakan Kegiatan Usaha Berdasarkan Prinsip 3 Ibid, hlm. 147

4 23 Syariah, yang intinya menyatakan bahwa bank wajib menerapkan prinsip syariah dan prinsip kehati-hatian dalam kegiatan usahanya yang meliputi melakukan pemberian jasa pelayanan perbankan berdasarkan akad hiwalah 4. C) Implementasi Akad Hiwalah dalam Praktik Perbankan Syariah Meskipun dalam fikih pemindahan hutang secara mutlak atau hiwalah mutlaqah (pemindahan hutang tanpa menyebut hutang yang dimiliki sebagai ganti rugi) dibolehkan, dalam dunia komersial hal ini kemungkinan kecil dilaksanakan mengingat tingginya resikopembiayaan.karenanya, yang dapat dilaksanakan adalah pemindahan hutang secara terikat atau hiwalah muqayyadah (pemindahan hutang atas hutang yang dimilki sebagai gantinya) karena kejelasan dan risiko yang dapat dipagari. Akad hiwalah dipraktikan di Perbankan Syariah terhadap beberapa produk sebagai berikut: a. Factoring atau anjak piutang di mana para nasabah yang memiliki piutang kepada pihak ketiga memindahkan piutang itu kepada bank, bank lalu membayar piutang tersebut, setelah itu bank menagihnya dari pihak ketiga itu. 4 Ibid, hlm

5 24 b. Post-dated check, dimana bank bertindak sebagai juru tagih, tanpa membayarkan dulu piutang nasabah tersebut. c. Biil Discounting, Secara prinsip, bill discounting serupa dengan hiwalah. Hanya saja dalam bill discounting, nasabah harus membayar fee, sedangkan pembahasan fee tidak didapati dalam kontrak hiwalah. Adapun manfaat atau keuntungan yang diperoleh, jika kita memakai mekanisme hiwalah adalah sebagai berikut: a. Memungkinkan penyelesaian hutang dan piutang dengan cepat dan simultan. b. Tersedianya talangan dana untuk dana hibah yang membutuhkan. c. Dapat menjadi salah satu fee-based income/sumber pendapatan non pembiayaan bagi bank syariah d. Bagi pihak nasabah selaku klien dari bank akan mendapatkan instant cash sehingga dapat meningkatkan cast flow perusahaannya. Hiwalah sebagai suatu cara untuk mendapatkan fresh money bagi pihak klien/nasabah juga tidak luput dari risiko, terutama dari pihak bank. Adapun risiko yang harus diwaspadai oleh pihak bank syariah dari sebuah kontrak hiwalah adalah adanya kecurangan nasabah dengan memberi invoice palsu atau

6 25 wansprestasi (ingkar janji) untuk memenuhi kewajiban hiwalah ke bank Pengertian Pengalihan hutang Berdasarkan Perbankan Syariah (Pembiayaan take over) 1. Pengertian Take Over Secara bahasa take overdiartikan sebagai mengambil alih. 6 menurut fatwa DSN-MUI yang di maksud pengalihan hutang (take over) adalah pemindahan hutang nasabah dari bank/lembaga keuangan konvensional ke bank/lembaga keuangan syariah. 7 Jadi yang di maksud pembiayaan take over adalah pembiayaan yang timbul sebagai akibat dari pengalihan transaksi non syariah yang telah berjalan di lembaga keuangan konvensional ke lembaga keuangan syariah. Take over sesungguhnya dapat juga disebut sebagai hiwalah, yaitu hiwalah muthalaqah, karena muhal alaih tidak memiliki hutang kepada muhil (nasabah), karena itu pengalihan itu tidak terkait dengan hutang bank kepada muhil (nasabah), karena memang hutang itu tidak pernah ada. 8 5 Ibid, John M.Echos dan hasan Shadily, Kamus inggris Indonesia, cet.xxvi, (Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama, 2005), hlm Dewan Syariah Nasional MUI, Himpunan Fatwa DSN-MUI, cet ke-3, edisi revisi (Ciputat: CV. Gaung Persada, 2000),hlm Agustianto, hiwalah: Materi kuliah pascasarjana UI, IEF Trisakti, dan Univisitas paramadina.

7 26 Dalam take over, hiwalah telah dibungkus dengan beberapa akad sebagaimana yang diterapkan dalam fatwa DSN-MUI No. 31/DSN-MUI/VI/2002 yaitu: 1. Qardh dan murabahah 2. Syirkah al-milk dan murabahah 3. Qardhdan ijarah 4. Qardh dan IMBT (Ijarah Muntahiya bit-tamlik) Qardh adalah pemberian harta kepada orang lain yang dapat ditagih atau diminta kembali atau dengan kata lain meminjamkan tanpa mengharapkan imbalan. Dalam literatur fiqh klasik, qardhdikategorikan dalam aqad tathawwui atau akad saling membantu dan bukan transaksi komersil. 9 Murabahah adalah istilah dalam fikih islam yang berarti suatu bentuk jual beli tertentu ketika penjual menyatakan biaya perolehan barang, meliputi harga barang dan biaya-biaya lain yang dikeluarkan untuk memperoleh barang tersebut, dan tingkat keuntungan (margin) yang diinginkan. Tingkat keuntungan ini biasa dalam bentuk lumpsum atau persentase tertentu dari biaya perolehan. Bank syariah pada umumnya telah menggunakan murabahah sebagai metode pembiayaan mereka yang utama, meliputi kira-kira tujuh puluh lima persen dari total kekayaan mereka Muhammad Syafi I Antonio, Bank Syari ah dari Teori ke Praktek, cet. 1, (Jakarta: Gema Insani Press,2001), hlm Ibid, hlm

8 27 Syirkah al-milk menurut ulama fiqh adalah dua orang atau lebih memiliki harta bersama tanpa melalui atau didahului oleh akad asy-syirkah. 11 Status harta masing-masing bersifat berdiri sendiri secara hukum.apabila masing-masing ingin bertindak hukum.apabila masing-masing ingin bertindak hukum terhadapharta serikat itu, harus ada izin dari mitranya, karena seseorang tidak memiliki kekuasaan atas bagian harta orang yang menjadi mitra seikatnya. 12 Ijarah adalah akad pemindahan hak guna barang atau jasa, melalui pembayaran upah sewa, tanpa diikuti dengan pemindahan kepemilikan (ownership/milkiyyah) atas barang itu sendiri. 13 Ijarah muntahiya bit-tamlikadalah sejenisnya perpaduan antara kontrak jual beli dan sewa atau lebih tepatnya akad sewa yang di akhiri dengan kepemilikan barang di tangan penyewa. Sifat pemindahan kepemilikan ini pula yang membedakan dengan ijarah biasa Teori Pembiayaan Take Over a. Teori Pembiayaan Take Over/Pengalihan hutang Menurut Fatwa DSN nomor: 31/DSN-MUI/VI/2002 Fatwa Dewan Syariah Nasional tentang pengalihan hutang yaiu fatwa DSN No.31/DSN-MUI/VI/2002,berisi tentang 11 Nasrum Haroen, Figh Muamalah, cet. 1, (Jakarta: Gaya Media Pratama, 2000), hlm Ibid, hlm Muhammad Syafi I Antonio, op. cit., hlm Muhammad Syafi I Antonio, op. cit., hlm.118

9 28 ketentuan akad pada pembiayaan pengalihan hutang (take over) yang dibagi atas empat alternatif, yaitu sebagai berikut: a. Alternatif I : 1) Lembaga Keuangan Syariah (LKS) memberikan qardh(pinjaman hutang)kepada nasabah. Dengan qardh tersebut nasabah melunasi hutangnya, dan dengan demikian, asset yang dibeli dengan kredit tersebut menjadi milik nasabah secara penuh. 2) Nasabah menjual asset dimaksud angka 1 kepada LKS dan dengan hasil penjualan itu nasabah melunasi qardh-nya kepada LKS. 3) LKS menjual secara murabahah asset yang telah menjadi miliknya tersebut kepada nasabah dengan pembayaran secara cicilan. 4) Fatwa DSN nomor: 19/DSN-MUI/IV/2001 tentang alqardh dan fatwa DSN nomor: 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahahberlakupuladalam pelaksanaan pembiayaan pengalihan hutang sebagaimana dimaksud alternatif I ini. b. Alternatif II : 1) LKS membeli sebagian asset nasabah dengan seizin Lembaga Keuangan Konvensional (LKK), sehingga dengan

10 29 demikian, terjadilah syirkah al-milk(kepemilikan bersama) antara LKS dan nasabah terhadap asset tersebut. 2) Bagian asset yang dibeli oleh LKS sebagaimana dimaksud angka 1 adalah bagian asset yang senilai dengan hutang (sisa cicilan) nasabah kepada LKK. 3) LKS menjual secara murabahah bagian asset yang menjadi miliknya tersebut kepada nasabah dengan pembayaran secara cicilan. 4) Fatwa DSN nomor: 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang murabahah berlaku pula dalam pelaksanaan pembiayaan pengalihan hutang sebagaimana dimaksud alternatif II ini. c. Alternatif III : 1) Dalam pengurusan untuk memperoleh kepemilikan penuh atas asset, nasabah dapat melakukan akad ijarah(sewa menyewa) dengan LKS, sesuaidenganfatwa DSN nomor: 09/DSN-MUI/IV/ ) Apabila diperlukan, LKS dapat membantu menalangi kewajiban nasabah dengan menggunakan prinsip al-qardh sesuai Fatwa DSN nomor: 19/DSN-MUI/IV/ ) Akad ijarah sebagaimanadimaksudkan angka 1 tidak boleh dipersyaratkan dengan (harus terpisah dari) pemberian talangan sebagaimana dimaksudkan angka 2.

11 30 4) Besar imbalan jasa ijarah sebagaimana dimaksudkan angka 1tidak boleh didasarkan pada jumlah talangan yang diberikan LKS kepada nasabah sebagaimana dimaksudkan angka 2. d. Alternatif IV : 1) LKS memberikan qardhkepada nasabah. Dengan qardh tersebut nasabah melunasi hutangnya, dan dengan demikian asset yang dibeli dengan kredit tersebut menjadi milik nasabah secara penuh. 2) Nasabah menjual asset dimaksud angka 1 kepada LKS, dan dengan hasil penjualan itu nasabah melunasi qardh-nya kepada LKS 3) LKS menyewakan asset yang telah menjadi miliknya tersebut kepada nasabah, dengan akad Ijarah Muntahiya Bit-tamlik(sewa jual). 4) Fatwa DSN nomor: 19/DSN-MUI/IV/2001 tentang alqardh dan Fatwa DSN nomor: 27/DSN-MUI/III/2002 tentang Ijarah Muntahiya Bit-Tamlik berlaku pula dalam pelaksanaan pembiayaan pengalihan hutang sebagaimana dimaksud dalam alternatif IV ini diakses pada tanggal 10 november 2014

12 31 b. Teori Pembiayaan Take Over Menurut Adiwarman Karim Adiwarman Karim dalam bukunya yang berjudul Bank Islam sedikit mengulas tentang pembiayaan berdasarkan take over. Dari bahasan yang ada di dalam buku tersebut dapat disimpulkan bahwa perbankan syariah dalam memberikan pembiayaan take over atau disebut juga pembiayaan pengalihan hutang harus melakukan beberapa tahapan analisis sebelum mengalihkan pembiayaan tersebut. 16 Tahapan-tahapan analisis tersebut yaitu sebagai berikut: a. Bank syariah harus memilah atau menyeleksi dahulu mengenai dari mana pembiayaan yang akan ditakeoverkan itu berasal, apakah dari lembaga keuangan konvensional atau dari lembaga keuangan syariah. Hal ini harus dilakukan pertama kali karena ini akan menentukan akad-akad yang akan dipakai dalam proses selanjutnya. b. Selanjutnya hal yang pertama bank syariah lakukan adalah melakukan identifikasi terhadap hutang nasabah, apakah hutang nasabah hanya terdiri atas hutang pokok atau hutang pokok plus bunga. Jika hanya terdiri atas hutang pokok, langkah pertama yang diberikan bank adalah pemberian jasa hiwalah. Namun, jika hutang nasabah terdiri atas hutang pokok plus bunga, langkah pertama yang dilakukan bank syariah adalah 16 Adiwarman Karim, Bank Islam Analisis Fiqih dan Keuangan, (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada,2010),hlm

13 32 memberikan qardh kepada nasabah sehingga nasabah dapat melunasi hutangnya di bank konvensional dan aset tersebut menjadi hak milik nasabah secara penuh. c. Selanjutnya, nasabah menjual aset tersebut kepada bank yang dari hasil penjualannya tersebut nasabah dapat melunasi qardhnya kepada bank syariah. Setelah itu, bank syariah menyewakan aset yang telah menjadi miliknya tersebut kepada nasabah dengan akad ijarahmuntahiya bit-tamlik (IMBT). Penerapan akad IMBT ini padahakikatnya adalah untuk menghindari terjadinya bai al- inahyang merupakan salah satu akad jual beli yang dilarang dalam syariah. 17 B. Pengertian Pembiayaan Menurut undang-undang No. 10 tahun 1998 pasal 1 pembiayaan berdasarkan prinsip syariah adalah penyediaan uang atau tagihan yang dipersamakan dengan itu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak yang dibiayai untuk mengembalikan uang atau tagihan tersebut setelah jangka waktu tertentu dengan imbalan atau bagi hasil. 18 Pembiayaan pada bank konvensional dikenal dengan sebutan kredit.kata ini berasal dari bahasa Yunani credere yang memiliki arti kepercayaan.sehingga kredit atau pembiayaan ini dapat pula diartikan sebuah 17 Adiwarman Karim, Bank Islam Analisis Fiqih dan Keuangan, (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada,2010),hlm Budi Untung, Kredit Perbankan di Indonesia,(Jogjakarta: Andi, 2005), hlm. 167

14 33 kepercayaan atas kemampuan seseorang untuk membayar atau mengembalikan sesuatu yang telah mereka pinjam dalam bentuk barang ataupun uang dengan disertai bunga. Sebagai lembaga keuangan, peranan bank dalam perekonomian sangatlah dominan Hampir semua kegiatan perekonomian masyarakat membutuhkan bank dengan fasilitas pembiayaannya.karena pembiayaan merupakan usaha utama perbankan syariah yang dalam pelaksanaannya tergantung dari tingkat kemajuan perbankan syariah. C. Jenis-Jenis Pembiayaan dan Akad yang Digunakan pada Perbankan Syariah Jenis-jenis pembiayaan berdasarkan produk pembiayaan yang ditawarkan oleh perbankan syariah terbagi menjadi empat macam pada akad yang berbeda yakni: 1. Pola Bagi Hasil a. Musyarakah Musyarakah merupakan pola bagi hasil antara dua atau lebih pemilik modal yang bekerjasama untuk membiayai investasi usaha yang baru atau yang sudah berjalan. b. Mudharabah Mudharabah merupakan akad bagi hasil antara pemilik modal yang menyediakan dana (100%) dengan pengusaha sebagai pengelola untuk melakukan aktivitas produksi dengan syarat bahwa keuntungan

15 34 yang diperoleh dibagi sesuai dengan kesepakatan yang ditentukan dalam akad. 2. Pola Jual Beli a. Murabahah Murabahah merupakan akad jual beli dimana si penjual menyatakan harga perolehan barang, yang meliputi harga barang dan biaya-biaya lain yang dikeluarkan untuk memperoleh barang tersebut serta tingkat keuntungan (margin) yang diinginkan. b. Salam Salam merupakan bentuk jual beli dengan pembayaran di muka dan penyerahan barang di kemudian hari dengan harga, spesifikasi, jumlah, tanggal dan tempat penyerahan yang jelas serta disepakati sebelumnya dalam perjanjian. c. Istishna Istishna merupakan jual beli dengan pemesanan yang mirip dengan salam namun pembayarannya boleh dengan mengangsur atau dibayar di akhir saat penyerahan barang. 3. Pola Sewa a. Ijarah Ijarah merupakan akad sewa yang dilakukan untuk mengambil manfaat atau jasa dari suatu barang.

16 35 1) Ijarah Muntahiya Bit-Tamlik IjarahMuntahiya Bit-Tamlik merupakan transaksi sewa beli dengan perjanjian untuk menjual atau menghibahkan obyek sewa di akhir periode. 4. Pola Pinjaman Dana Talangan a. Qardul Hasan Qardul hasan merupakan pinjaman kebajikan/lunak tanpa imbalan. Menurut Adiwarman Karim jenis-jenis pembiayaan pada bank syariah dibedakan menjadi enam, yaitu sebagai berikut: 1. Pembiayaan Modal Kerja Syariah 2. Pembiayaan Investasi Syariah 3. Pembiayaan Konsumtif Syariah 4. Pembiayaan Sindikasi 5. Pembiayaan Berdasarkan Take Over 6. Pembiayaan Letter of Credit (L/C) Dalam sebuah pembiayaan di bank syariah agar sesuai dengan aturan dan norma Islam maka harus sesuai dengan prinsip-prinsip pembiayaan dalam Islam, lima unsur keagamaan yang ditekankan dalam banyak literatur harus diterapkan dalam perilaku investasi, yaitu sebagai berikut: Tidak ada transaksi keuangan berbasis bunga (riba); 2. Pengenalan pajak religius atau pemberian sedekah, zakat; 19 Mervyn K. Lewis dan Latifa M. Algaoud, Perbankan Syariah Prinsip, Praktik, dan Prospek, (Jakarta: PT. Serambi Ilmu Semesta, 2006), hlm. 44.

17 36 3. Pelarangan produksi barang dan jasa yang bertentangan dengan hukum Islam (haram); 4. Penghindaran aktivitas ekonomi yang melibatkan maysir (judi) dan gharar (transaksi yang tidak jelas); 5. Penyediaan takaful (asuransi Islam). D. Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) 1. Pengertian KPR Pada prinsipnya, Bank syariah adalah sama dengan perbankan konvensional, yaitu sebagai instrument intermediasi yang menerima dana dari orang-orang yang surplus dana (dalam bentuk penghimpunan dana) dan menyalurkannya kepada pihak yang membutuhkan (dalam bentuk produk pelemparan dana). Sehingga produk-produk yang di sediakan oleh bank-bank konvensional, baik itu produk penghimpunan dana (funding) maupun produk pembiayaan (financing), pada dasarnya dapat pula disediakan oleh Bank-Bank Syariah. Produk pembiayaan KPR yang digunakan dalam perbankan syariah memiliki berbagai macam perbedaan dengan KPR di perbankan konvensional. Hal ini merupakan implikasi dari perbedaan prinsipal yang diterapkan perbankan Syariah dan perbankan konvensional, yaitu konsep bagi hasil dan kerugian (profit and loss sharing) sebagai pengganti sistem bunga perbankan konvensional. Dalam produk pembiayaan kepemilikan rumah ini, terdapat perbedaan antara perbankan syariah dan perbankan

18 37 konvensional, diantaranya adalah; pemberlakuan sistem kredit dan sistem markup, kebolehan dan ketidakbolehan tawar-menawar (bargaining position) antara nasabah dengan bank, prosedur pembiayaan dan lain sebagainya. 20 KPR merupakan salah satu produk perbankan yang disediakan bagi debitur untuk pembiayaan perumahan. Perumahan di sini bukan dalam arti rumah tempat tinggal pada umumnya, tetapi meliputi ruang untuk membuka usaha seperti rumah toko (ruko) dan rumah kantor (rukan), serta apartemen mewah dan rumah susun. 21 Melalui pembiayaan KPR, kita tidak harus menyediakan dana seharga rumah. Cukup memiliki uang muka tertentu, dan rumah idaman pun menjadi milik kita. Kita bisa leluasa menempatinya karena meski masih mengangsur rumah itu sudah menjadi rumah kita sendiri. 22 Dari segi pengistilahan, untuk produk pembiayaan pemilikan rumah, perlu dipikirkan suatu bentuk pengistilahan yang relevan. Karena istilah KPR cenderung memunculkan asumsi terjadinya kredit, padahal dalam perbankan syariah tidak menggunakan sistem kredit. Untuk menghindari hal itu (tetapi tetap menggunakan istilah KPR), beberapa Bank Syariah (seperti BTN Syariah) memaknai KPR dengan Kepemilikan Rumah. Dalam menjalankan produk KPR, Bank Syariah 20 Helmi Haris, Pembiayaan Kepemilikan Rumah (Sebuah Inovasi Pembiayaan Perbankan Syari ah), JurnalEkonomi Islam, I (Juli, 2007), hlm Slamet Ristanto, op. cit. hlm Ibid. hlm.11

19 38 memadukan dan menggali akad-akad transaksi yang dibolehkan dalam Islam dengan operasional KPR perbankan konvensional. Adapun akad yang banyak digunakan oleh perbankan syariah di Indonesia dalam menjalankan produk pembiayaan KPR adalah akad murabahah dan istisna Akad-akad dalam KPR a. Murabahah KPR Syari ah menggunakan sistem berbasis murabahah (jual beli) 24. Secara etimologi murabahah berasal dari kata ribh, yang berarti keuntungan. 25 Sedangkan dalam pengertian terminologis, murabahah adalah jual beli barang seharga barang tersebut ditambah keuntungan yang disepakati antara penjual dengan pembeli. 26 Murabahah dalam istilah Fikih adalah suatu bentuk jual beli tertentu ketika penjual menyatakan biaya perolehan barang, meliputi harga barang dan biaya-biaya lain yang dikeluarkan untuk memperoleh barang tersebut, dan tingkat keuntungan (margin) yang diinginkan. 27 Tingkat keuntungan ini bisa dalam bentuk lumpsum atau persentase tertentu dari biaya perolehan. Pembayaran bisa dilakukan secara spot (tunai) atau bisa dilakukan di kemudian hari yang 23 Helmi Haris, op. Cit. hlm Artikel Resmi BTN dalam tanggal 10 Mei Abdullah al-muslih & Shalah ash-shawi, Fikih Ekonomi Keuangan Islam, Jakarta: Daarul Haq, 2004, hlm Adiwarman A. Karim, Bank Islam: Analisis Fiqih dan Keuangan, Jakarta: IIIT Indonesia, 2003, hlm Ascarya, Akad dan Produk Bank Syari ah, PT. Raja Grafindo Persada, Jakarta: 2007, hlm

20 39 disepakati bersama. Oleh karena itu, murabahah tidak dengan sendirinya mengandung konsep pembayaran tertunda (different payment), seperti yang secara umum dipahami oleh sebagian orang yang mengetahui murabahah hanya dalam hubungannya dalam transaksi pembiayaan di perbankan syariah, tetapi tidak memahami Fikih Islam. Dalam daftar istilah buku himpunan fatwa DSN (Dewan Syariah Nasional) dijelaskan bahwa yang dimaksud dengan murabahah (DSN, 2003: 31) adalah menjual suatu barang dengan menegaskan harga belinya kepada pembeli dan pembeli membayarnya dengan harga yang lebih sebagai laba. Sedangkan dalam PSAK 59 tentang Akuntansi Perbankan Syariah paragraph 52 dijelaskan bahwa murabahah adalah akad jual beli barang dengan menyatakan harga perolehan dan keuntungan (margin) yang disepakati oleh penjual dan pembeli. 28 Adapun ayat-ayat Al-Qur an yang dapat dijadikan rujukan dasar akad murabahah, adalah: 29 Surat An-Nisa : Wiroso, op. cit. hlm Muhammad, Sistem & Prosedur Operasional BANK SYARIAHcet. I. UII Press, Yogyakarta: 2000, hlm. 22.

21 40 Artinya : Hai orang-orang yang beriman, janganlah kamu saling memakan harta sesamamu dengan jalan yang batil, kecuali dengan jalan perniagaan yang Berlaku dengan suka sama-suka di antara kamu. dan janga nlah kamu membunuh dirimu; Sesungguhnya Allah adalah Maha Penyayang kepadamu. (QS. An-Nisa : 29) Surat Al-Baqarah : 275

22 41 Artinya: Orang-orang yang Makan (mengambil) ribatidak dapat berdiri melainkan seperti berdirinya orang yang kemasukan syaitan lantaran (tekanan) penyakit gila. Keadaan mereka yang demikian itu, adalah disebabkan mereka berkata (berpendapat), Sesungguhnya jual beli itu sama dengan riba, Padahal Allah telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba. orang-orang yang telah sampai kepadanya larangan dari Tuhannya, lalu terus berhenti (dari mengambil riba), Maka baginya apa yang telah diambilnya dahulu (sebelum datang larangan); dan urusannya (terserah) kepada Allah. orang yang kembali (mengambil riba), Maka orang itu adalah penghuni-penghuni neraka; mereka kekal di dalamnya. (Al-Baqarah : 275) 30 b. Istishna Istishna berarti minta dibuatkan. Secara terminologimuamalah (ta rif) berarti akad jual beli dimana shanni (produsen) ditugaskan untuk membuatkan suatu barang pesanan oleh mustashni (pemesan). 31 Istishna sebagai salah satu produk yang didasarkan pada akad jual beli telah mendapatkan pengaturan secara implisit dalam Undang- Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan, yakni dalam ketentuan umum mengenai prinsip Syariah. Istishna diatur secara 30 Al-Qur an in Word 31 Muhammad (2000), op. cit. hlm. 120.

23 42 khusus dalam Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah, antara lain yakni pada Pasal 19 Ayat (1). 32 Dalam fatwa DSN-MUI dijelaskan bahwa jual beli Istishna adalah akad jual beli dalam bentuk pemesanan pembuatan barang tertentu dengan kriteria dan persyaratan tertentu yang disepakati antara pemesan (pembeli/mustashni ) dan penjual (pembuat/sani) Mekanisme Operasional KPR a. Mekanisme dalam Bentuk Murabahah Dalam praktek perbankan syariah, murabahah selalu menggunakan jenis al-bay bissaman ajil atau muajjal (jenis pembayaran secara tangguh atau cicilan). Jadi, murabahah merupakan transaksi jual beli, dimana bank bertindak sebagai penjual dan nasabah sebagai pembeli. Akad jenis ini adalah salah satu bentuk akad bisnis yang mencari keuntungan bersifat pasti (certainly return) dan telah diketahui di muka (pre-determinerreturn). Murabahah sendiri merupakan penjualan sesuatu barang dengan harga asal dengan tambahan keuntungan sejumlah yang disepakati bersama. Dengan sistem murabahah yang diterapkan dalam pembiayaan KPR ini berarti pihak Bank Syariah harus memberitahukan harga perolehan atau harga asal rumah yang dibeli dari developer kepada nasabah KPR Syariah 32 Abdul Ghofur Anshori, Perbankan Syariah di Indonesia. Yogyakarta: Gajah Mada University Press, 2007, hlm Majelis Ulama Indonesia, Himpunan Fatwa-Fatwa Dewan Syari ah Nasional, Jakarta: DSN MUI bekerjasama dengan Bank Indonesia, 2003, hlm. 17.

24 43 dan menentukan suatu tingkat keuntungan (profit margin) sebagai tambahan. 34 Diantara bank-bank di Indonesia yang menggunakan akad murabahah dalam pembiayaan KPR antara lain BNI Syariah BSM (Bank Syariah Mandiri) serta BTN Syariah. Berikut skema Proses Transaksi Murabahah: 35 BANK 3 2 PEMASOK NASABAH 5 Gambar 2.1 Keterangan: 1. Pembuatan akad jual beli barang antara bank dan nasabah yang sekaligus merupakan pemesanan barang oleh nasabah kepada bank. 2. Pembuatan akad jual beli yang diikuti pelaksanaan pembayaran harga barang oleh bank. 34 Muhammad Syafi i Antonio, Bank Syariah Wacana Ulama & Cendekiawan, Jakarta: Bank Indonesia, 1999, hlm Sutan Remy Sjahdeini, Perbankan Syariah Produk-produk dan Aspek-aspek Hukumnya, Jakarta: PT. Jayakarta Agung Offset, 2010, hlm. 181.

25 44 3. Penjualan dan penyerahan hak kepemilikan barang oleh pemasok kepada bank. 4. Penjualan barang + markup/margin dan penyerahan hak kepemilikan oleh bank kepada nasabah. 5. Pengiriman barang secara fisik oleh pemasok kepada nasabah. 6. Pelunasan harga barang oleh nasabah kepada bank secara cicilan atau secara sekaligus pada akhir waktu pelunasan. 1) Rukun dan Syarat KPR Syariah yang menggunakan akad Murabahah Dalam semua pembiayaan Murabahah termasuk KPR, terdapat rukun yang dikristalisasikan sebagai berikut: a) Pihak yang berakad (1) Penjual (2) Pembeli b) Objek yang diakadkan (1) Barang yang diperjualbelikan (2) Harga jual/keuntungan c) Akad/sighat (1) Serah (ijab) (2) Terima (qabul) Tim PPS, IBI, Konsep Produk dan Implementasi Operasional Bank Syari ah, Jakarta: Djambatan, 2003, hlm. 77.

26 45 Dengan mengacu pada akad murabahah, dapat disimpulkan syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam transaksi KPR Syariah adalah sebagai berikut : a) Pihak bank harus memberitahukan biaya pembelian rumah kepada nasabah KPR Syariah. b) Kontrak transaksi KPR Syariah ini haruslah sah. c) Kontrak tersebut harus terbebas dari riba. d) Pihak Bank Syariah harus memberikan kejelasan tentang rumah yang dijadikan obyek transaksi KPR Syariah. e) Penjual harus menjelaskan semua hal yang berkaitan dengan proses perolehan barang tersebut. 37 2) Penentuan keuntungan pembiayaan KPR dengan akad Murabahah Produk KPR Syariah merupakan salah satu produk pelemparan dana pada Bank Syariah, berdasarkansalah satunya akad murabahah, yang perolehan keuntungan disebut margin atau mark-up yang bersifat tetap selama masa perjanjian (certainly return). 38 Karena besarnya keuntungan atau margin sudah diketahui sejak awal, maka tinggi rendahnya dipengaruhi oleh tingkat keuntungan per satu kali transaksi dan besarnya jumlah transaksi dalam satu periode. 39 Besarnya cicilah yang harus dibayar 37 Syafi i Antonio, Bank Syari ah: Dari Teori ke Praktek, Jakarta: Gema Insani Press, 2001, hlm Certainly return adalah perolehan keuntungan yang dapat dipastikan di awal kontrak. 39 Adiwarman A. Karim. Op. Cit., hlm. 253.

27 46 oleh nasabah KPR Syariah adalah bersifat tetap (tidak berubah) selama masa transaksi yang telah disepakati. Dengan demikian, konsumen tidak terbebani fluktuasi suku bunga yang terus mengalami perubahan. Meskipun suku bunga bergolak, cicilan KPR Syariah tetap sama. 40 Bentuk keuntungan atau margin dalam pembiayaan KPR Syariah adalah dalam bentuk nominal rupiah, namun dapat juga dipresentasikan jika ingin mengetahui beberapa sebenarnya besarnya presentase margin dibandingkan harga perolehan. Hal ini dapat dibenarkan karena transaksi murabahah adalah transaksi yang obyeknya terdapat barang yang diperjualbelikan sehingga jenis transaksi ini bentuk bisnis yang nyata pada sektor riil yang menciptakan nilai tambah (economic value added). 41 Dengan merujuk pada akad murabahah, penentuan harga atau keuntungan dan angsuran dalam KPR Syariah haruslah memenuhi persyaratan-persyaratan berikut. 42 a) Keuntungan atau mark-up yang diminta bank harus diketahui oleh nasabah. b) Harga jual bank adalah harga beli (harga perolehan) bank ditambah keuntungan. c) Harga jual tidak boleh berubah selama masa perjanjian. d) Sistem pembayaran dan jangka waktunya disepakati bersama. 40 Helmi Haris. Op. Cit. hlm Muhammad, Manajemen Bank Syariah, Yogyakarta: UPP AMP YKPN, 2002, hlm Tim DSN-MUI,, Op. Cit., hlm. 17.

28 47 b. Mekanisme dalam Bentuk Istishna Pada prinsipnya, pembiayaan Istishna merupakan transaksi jual beli dengan cara pembayaran mengangsur (installment) yang hampir sama dengan transaksi murabahah. Perbedaannya terletak pada penyerahan barang yang menjadi objek transaksi. Dalam murabahah, barang diserahkan dimuka,sedangkan dalam istishna,barang diserahkan di belakang, yakni pada akhir periode pembiayaan. Hal ini terjadi karena biasanya barang belum dibuat atau belum wujud. 43 Dalam KPR dengan akad ini, bank bertindak sebagai agen pemesan dan penjual. Bank memesan kepada developer, sebuah rumah yang kriteria-kriterianya sudah ditentukan terlebih dahulu oleh nasabah. Rumah yang dimaksudkan ini adalah rumah yang memang belum wujud dan baru dimulai pembangunannya setelah ada pemesanan dari pihak bank. Pihak bank kemudian menjual rumah tersebut kepada nasabah secara angsuran, tetapi penyerahannya adalah pada waktu akhir periode pembayaran. Salah satu bank yang memiliki produk pembiayaan KPR Syariah dengan menggunakan akadistishna ini adalah BTN Syariah. 44 Adapun harga jual bank adalah harga awal rumah tersebut dari pengembang ditambah biaya-biaya yang telah dikeluarkan oleh bank beserta tingkat keuntungan yang besarnya haruslah disepakati terlebih 43 Helmi Haris, op.cit. hlm Ibid

29 48 dahulu antara nasabah dengan bank. Ketentuan mengenai besarnya harga jual rumah kepada nasabah ini berlaku selama akad berlangsung. Skema Pembiayaan KPR dengan akad Istishna 45 BANK SYARIAH 1 3 NASABAH 2 DEVELOPER (SUPPLIER) Gambar 2.2 Keterangan: 1. Nasabah memesan rumah kepada bank dengan kriteria tertentu yang telah ditentukan. 2. Bank membeli rumah kepada developer perumahan (selaku supplier) sesuai dengan kriteria yang telah ditentukan oleh nasabah. 3. Bank menjual barang kepada nasabah (tetapi penyerahan barangnya pada akhir pembiayaan) dan nasabah membayar dengan cara mengangsur. 45 Diadaptasi dari skema Istishna : Lihat, Muhammad (2002), Op Cit., hlm. 93

30 49 1) Ketentuan umum sistem jual beli Istishna Karena KPR ini menggunakan akad Istishna, maka akad KPR ini harus memenuhi beberapa ketentuan umum sistem jual beli Istishna, yaitu: 46 1) Spesifikasi barang (dalam hal ini adalah rumah) yang dipesan harus jelas, seperti: tipe, kelengkapan, ukuran dan lain sebagainya. 2) Harga jual yang telah disepakati, dicantumkan dalam akad dan tidak boleh berubah selama berlakunya akad. 3) Jika terjadi perubahan kriteria pesanan dan terjadi perubahan harga setelah akad ditandatangani, maka seluruh biaya tambahan tetap ditanggung oleh nasabah 46 Ibid. hlm. 92