BAB IV ANALISA. IV.1.1 Analisa Potensi Sekitar Tapak

Transkripsi

1 BAB IV ANALISA IV.1 Analisa Aspek Lingkungan IV.1.1 Analisa Potensi Sekitar Tapak Mega Kuningan merupakan salah satu wilayah yang berada dalam cakupan kawasan Segitiga Emas Setiabudi. Menurut RTRW Jakarta , kawasan Segitiga Emas Setiabudi merupakan salah satu fokus pembangunan kota untuk mendukung pertumbuhan ekonomi, salah satunya melalui sektor pariwisata. Mega Kuningan disebut sebagai kawasan diplomatik karena letaknya yang dikelilingi oleh perkantoran dari perusahaan multinasional serta dekat dengan kedutaan besar. Dengan melihat keadaan tersebut, maka proyek ini ditujukan untuk memenuhi kebutuhan menginap bagi orang-orang yang berada di sekitar dengan penekanan fasilitas untuk memenuhi kebutuhan bisnis. Gambar 4.1 Peta kawasan Segitiga Emas Setiabudi Agar terbentuk bangunan yang baik dan sesuai dengan kondisi lingkungan, maka perlu ada timbal balik antara potensi tapak dengan bangunan terutama dari faktor ekonomi. Ada beberapa elemen lingkungan di sekitar tapak baik yang berbatasan langsung maupun tidak untuk 36

2 digunakan sebagai acuan atau pertimbangan dalam merancangan hotel bisnis. Gambar 4.2 Peta potensi di sekitar tapak No. Nama Keterangan 1. Hotel Ritz Carlton Jakarta Hotel Ritz Carlton merupakan hotel konvensi berbintang lima yang memiliki 327 kamar dengan fasilitas function room yang memadai. Hotel Ritz Carlton merupakan pesaing hotel bisnis di daerah Kuningan. Keberadaannya di sebelah barat tapak, memberikan keuntungan berupa penghalangan dari sinar matahari sore. 37

3 2. Menara Anugerah Menara Anugrah (Kantor Taman Mega Kuningan) yang terletak di sisi selatan tapak adalah gedung perkantoran 28 lantai dengan 34 tenant yang meliputi perusahaan nasional dan multinasional. Keberadaan tenant dari perusahaanperusahaan besar memberikan potensi terhadap proyek hotel bisnis untuk menjadi tamu hotel yang ingin menginap, makan, mengadakan training, atau untuk pertemuan informal. Perlu ada integrasi langsung terhadap gedung kantor ini dari segi aksesibilitas pejalan kaki. 3. Hotel JW Mariott Jakarta Hotel J.W Mariott adalah hotel konvensi berbintang lima bertaraf internasional dengan 287 kamar & 35 suites. JW Marriott adalah pesaing hotel bisnis di kawasan Mega Kuningan. 4. Oakwood Premier Cozmo Oakwood Premier Cozmo adalah serviced apartment yang menyediakan 204 kamar hunian, diperuntukkan bagi orang yang ingin menginap dalam jangka waktu lama. Oakwood Premier Cozmo memberikan potensi untuk menjadi tamu hotel bisnis, yang ingin mengadakan pertemuan dengan relasi atau untuk makan di restoran. 38

4 5. ITC Kuningan ITC Kuningan adalah pusat bisnis dan perbelanjaan grosir yang terletak di Jl. Prof DR Satrio, Jakarta Selatan. ITC Kuningan dapat menampung unit kios. ITC Kuningan memberikan potensi terhadap lingkungan sekitar berupa penciptaan kawasan bisnis, namun tidak berpengaruh terhadap proyek hotel bisnis karena terdapat perbedaan target pasar. 6. Mal Ambasador Mal Ambasador merupakan pusat bisnis dan perbelanjaan yang serupa dengan ITC Kuningan. Sama dengan ITC Kuningan, Mal Ambasador memberikan potensi mengembangkan kawasan sekitarnya untuk menjadi kawasan bisnis, namun tidak memberikan keuntungan bagi hotel bisnis. 7. Kuningan City Kuningan City merupakan bangunan mix use yang memadukan mal dengan hunian (Denpasar Residence) dan gedung kantor (AXA). Keberadaan bangunan mix use memberikan potensi terhadap proyek hotel bisnis berupa peluang tamu hotel untuk menginap atau untuk mengadakan rapat/training. 8. Kompleks Rumah Dinas Pejabat Tinggi Negara Terdapat deretan perumahan rumah dinas pejabat negara, yang dapat menjadi potensi untuk hotel bisnis sebagai tamu yang membutuhkan tempat pertemuan dengan relasi atau untuk menikmati hiburan yang disediakan hotel. 39

5 9. The Bellagio Mansion The Bellagio Mansion adalah apartemen 30 lantai yang menyediakan hunian yang diperuntukkan untuk orang yang ingin tinggal dalam jangka panjang. Letaknya yang dekat dengan tapak, memberi potensi berupa tamu hotel. Tabel 4.1 Elemen Lingkungan Lokasi tapak berada di dalam kompleks perkantoran Mega Kuningan yang di dalamnya terdapat gedung-gedung kantor, hotel dan apartemen kelas premium. Aktivitas utama di lingkungan ini adalah kegiatan bisnis yang dilakukan oleh pelaku yang berasal dari kalangan menegah ke atas. Dari hasil analisa tabel diatas, dapat diketahui potensi dan tantangan dari lingkungan terhadap proyek hotel bisnis bintang lima di Kuningan. selain itu juga terdapat bangunan yang bersifat netral, yakni ITC Kuningan dan Mal Ambasador. Sifat bangunan netral dikarenakan adanya perbedaan target pasar antara hotel dengan kedua pusat bisnis tersebut. Potensi dari lingkungan terhadap proyek adalah tamu hotel yang berasal dari bangunan-bangunan di sekitar yang ingin menginap, mengadakan pertemuan, training atau untuk makan. Potensi terbesar berasal dari perkantoran, diantaranya adalah Menara Anugrah dan AXA. Sebagian besar tenant diisi oleh perusahaan nasional hingga multinasional dengan jumlah karyawan yang banyak, sehingga peluang untuk menjadi tamu hotel sangat besar. 40

6 Selain potensi dari lingkungan, terdapat tantangan berupa keberadaan hotel Ritz Carlton dan hotel J.W Marriott yang merupakan saingan hotel bisnis. Kedua hotel tersebut adalah hotel bertaraf internasional dengan jaringan yang menyebar di seluruh dunia. Dalam menghadapi persaingan dengan kedua hotel tersebut, maka proyek hotel bisnis menekankan kepada aspek ekonomis. Sisi ekonomis ditonjolkan melalui penyediaan akomodasi kamar dengan dimensi yang disesuaikan dengan standar minimum hotel bintang lima. Penentuan dimensi kamar hotel yang tidak terlalu besar juga didasarkan pada karakteristik tamu hotel yang menginap dalam jangka waktu pendek. Dengan demikian biaya sewa kamar dapat lebih rendah dengan kedua kompetitor tersebut. IV.1.2 Analisa Orientasi Tapak Gambar 4.3 Pola ruang Centralized Cluster Pola sirkulasi lingkungan di tapak adalah kluster terpusat (Centralized Cluster) yang terbentuk dari perletakan massa bangunan dan tapak yang mengelompok secara simetris, dan berpusat pada tapak berbentuk lingkaran di tengah. Oleh karena pusat lingkungan tersebut berada di sisi kiri tapak sehingga orientasi tapak menghadap ke arah barat, ke arah jalan Lingkar Mega Kuningan. 41

7 IV.1.3 Analisa Orientasi Terhadap Matahari Bentuk tapak memanjang dari utara ke selatan menyebabkan ekspos sinar matahari siang dalam intensitas yang tinggi ke dalam tapak. Tingginya intensitas sinar matahari terutama datang dari arah timur. Pada sisi barat tapak, sinar matahari sedikit terhalang oleh bangunan hotel Ritz Carlton, sehingga paparan radiasi panas dari arah barat berkurang. Posisi astronomis tapak pada 6 13 LS dan BT, memungkinkan sinar matahari bergerak dari timur ke barat dengan sudut kemiringan rotasi matahari condong ke arah utara. Hotel Ritz Carlton Lokasi Tapak Gambar 4.4 Analisa Matahari Jam Bulan Februari Bulan Juni

8 Tabel 4.2 Perbandingan Pembayangan Sinar Matahari Berdasarkan analisa rotasi matahari pada tapak dalam dua bulan berbeda (Februari dan Juni), didapati bahwa bangunan di sekitar tidak banyak berpengaruh dalam pembayangan terhadap tapak. Sisi selatan merupakan zona ternyaman, karena tidak terkena radiasi matahari langsung, sedangkan sebaliknya sisi utara tapak memperoleh sinar matahari yang melimpah. Sisi utara tapak terpapar sinar matahari selama kira-kira 7 jam ( jam 8 pagi 3 sore), sedangkan sisi timur dan barat masing-masing memperoleh paparan sinar matahari selama sekitar 4 jam. 43

9 Oleh karena itu dalam pengaturan orientasi bangunan di dalam tapak terhadap sinar matahari, sisi utara perlu dijadikan pertimbangan selain sisi timur-barat untuk meminimalkan permukaan bangunan terpapar sinar matahari. + Bentuk massa bangunan mengikuti bentuk tapak + Bangunan memperoleh potensi view dari arah Lingkar Mega Kuningan dan Jl. Mega Kuningan - Bangunan terekspose banyak sinar matahari dari timur dan barat Alternatif A + Orientasi bangunan ke arah timurbarat, meminimalkan permukaan bangunan dalam menerima paparan radiasi panas matahari timur dan barat Alternatif B - Bentuk massa bangunan tidak sesuai dengan bentuk tapak - View ke ke luar tapak kurang maksimal, karena terhalang oleh bangunan di sebelahnya - Massa bangunan memperoleh paparan sinar matahari cukup banyak dari utara 44

10 + Bentuk massa bangunan mengikuti bentuk tapak + Orientasi bangunan dimiringkan terhadap garis edar matahari, sehingga meminimalkan paparan sinar matahari langsung ke dalam bangunan dari 3 arah (utara, timur, barat) Alternatif C - Sudut kemiringan bangunan menyebabkan terbentuknya ruangruang yang tanggung dalam tapak sehingga pengolahan tapak kurang maksimal Tabel 4.3 Alternatif orientasi massa bangunan Berdasarkan analisa ketiga alternatif orientasi massa bangunan pada tapak, maka alternatif yang dipilih untuk perancangan hotel adalah alternatif C. Orientasi massa bangunan dimiringkan terhadap arah barattimur sehingga meminimalkan paparan langsung sinar matahari ke dalam bangunan dan juga memperkecil bidang bangunan yang menghadap utara. 45

11 IV.1.4 Analisa Angin Angin bergerak dari udara yang bertekanan tinggi ke tekanan yang rendah dan banyaknya hembusan angin dipengaruhi kondisi lingkungan sekitar. Berdasarkan kondisi tapak, angin banyak berasal dari arah tenggara dan barat laut. Angin dari tenggara dikarenakan terdapat tanah kosong yang cukup luas di sisi tenggara tapak, sedangan angin dari sisi barat laut, dipengaruhi oleh deretan bangunan tinggi yang membentuk lorong angin yang mengarah ke dalam tapak. Angin dapat dimanfaatkan untuk menurunkan suhu udara lingkungan, karena dapat mendorong udara panas. Angin juga dapat dimanfaatkan sebagai penghawaan alami untuk fasilitas hotel, yaitu restoran yang berkonsep tropis dengan letaknya pada ruang terbuka. Gambar 4.5 Arah angin IV.1.5 Analisa Orientasi Terhadap View Potensi view ke luar tapak ada 2 yaitu ke arah Lingkar Mega Kuningan (barat) dan Jalan Mega Kuningan (selatan, tenggara). Keduanya merupakan jalan utama di dalam kawasan Mega Kuningan yang ramai dilewati kendaraan bermotor atau pejalan kaki. Pada sisi timur tapak, terdapat perumahan pejabat dengan kondisi jalan yang sepi, sehingga view menuju arah ini tidak maksimal. 46

12 Gambar 4.6 Analisa View + Orientasi bangunan sesuai bentuk tapak + Bangunan memperoleh view maksimal ke arah jalan utama dan ke arah lainnya Alternatif A - Tidak ada arah view terbaik, karena elemen lingkungan sekitar tapak yang sama + Setiap ruangan memiliki view yang berbeda-beda - View ke luar tapak terhalang, karena posisi 2 massa yang berdekatan Alternatif B Tabel 4.4 Alternatif orientasi bangunan terhadap view 47

13 Berdasarkan analisa orientasi terhadap view, tidak didapati posisi best view atau view terbaik karena bangunan di sekitar tapak bersifat netral dan elemen lingkungan relatif sama. Penentuan orientasi bangunan mengikuti orientasi tapak terhadap lingkungan, sehingga dipilih orientasi bangunan alternatif A. IV.1.6 Analisa Kebisingan Gambar 4.7 Analisa Kebisingan Sumber kebisingan terutama berasal dari bunyi mesin kendaraan bermotor pada persimpangan jalan yang mempertemukan jalan Mega Kuningan dengan Lingkar Mega Kuningan. Adapun pemecahan masalah kebisingan adalah dengan pengaturan perletakan bangunan. Bangunan di tempatkan mundur ke belakang tapak, menjauhi sumber kebisingan. Selain itu juga dapat dilakukan dengan menempatkan vegetasi, ditempatkan di dekat pinggir tapak, sebagai sound barrier. Gambar 4.8 Vegetasi sebagai sound barrier 48

14 Tabel 4.5 Alternatif pemecahan masalah kebisingan IV.1.7 Analisa Entrance dan Sirkulasi Kendaraan Gambar 4.9Arus sirkulasi kendaraan lingkungan Jalur entrance dipengaruhi oleh faktor sirkulasi kendaraan di lingkungan. Seperti yang sudah diketahui, sirkulasi kendaraan di sekitar tapak adalah jalur one way, yang mengitari Lingkar Mega Kuningan searah jarum jam. Dalam menentukan perletakan pintu masuk (entrance), terdapat 3 pola pencapaian ke dalam tapak: Pola jalan masuk tunggal Semua masuk melalui satu jalur Pejalan kaki dan pengguna kendaraan meggunakan jalur yang sama Pola jalan masuk ganda Sirkulasi kendaraan dan pejalan kaki terpisah 49

15 Pola masuk triplet Pemisahan jalur masuk antara jalur kendaraan, jalur pejalan kaki dan jalur servis Dalam perancangan hotel, pola sirkulasi yang sesuai ialah pola triplet. Pemisahan jalur masuk antara tamu dan servis bertujuan untuk menghindari terjadinya cross circulation dan agar sirkulasi servis tidak mengganggu sirkulasi kendaraan tamu. + Pencapaian masuk melalui main entrance dekat + Pintu masuk servis diletakkan di Out In Servis belakang dan tidak menggangu sirkulasi kendaraan tamu Alternatif A Out In Servis - Keberadaan main entrance yang dekat dengan bangunan tinggi di sebelah tapak, dapat menimbulkan kebingungan pintu masuk antara 2 bangunan + Keberadaan main entrance yang terlihat jelas dari jalan Lingkar Mega Kuningan + Pintu masuk servis diletakkan di belakang dan tidak menggangu sirkulasi kendaraan tamu Alternatif B - Pencapaian main entrance cukup jauh Tabel 4.6 Alternatif perletakan jalur entrance 50

16 Berdasarkan analisa kedua alternatif perletakan jalur entrance ke dalam tapak, maka alternatif yang dipilih untuk perancangan hotel adalah alternatif B. Main entrance diletakkan setelah pintu keluar, bertujuan untuk menghindari kemungkinan pengemudi melewatkan pintu masuk ke dalam hotel. Perletakan pintu masuk utama di depan dan servis di bagian belakang memperjelas peruntukan jalur masuk sesuai pelaku kegiatan. IV.1.8 Analisa Sirkulasi Kendaraan dan Pejalan Kaki dalam Tapak + Efisiensi jalur sirkulasi kendaraan, yakni hanya pada bagian depan bangunan + Kejelasan arah kendaraan dan area drop off pada bangunan + Sirkulasi pejalan kaki menggunakan pola linier dekat dengan potensi arah pejalan kaki di sekitar tapak - Sirkulasi kendaraan di depan bangunan relatif padat Alternatif A + Sirkulasi kendaraan berbentuk loop sehingga menghindari terjadinya cross circulation + Sirkulasi pejalan kaki menggunakan pola linier dekat dengan potensi arah pejalan kaki di sekitar tapak - Jalur sirkulasi kendaraan tidak efisien Alternatif B Tabel 4.7 Analisa sirkulasi kendaraan dan pejalan kaki Dari hasil analisa alternatif sirkulasi kendaraan makadipilih alternatif A. Jalur sirkulasi kendaraan membentuk pola grid sehingga efisien dalam pengolahan lahan untuk sirkulasi. Dengan pola sirkulasi grid, pola sirkulasi kendaraan jelas dengan area drop offnya sehingga memudahkan pengguna kendaraan. 51

17 Untuk sirkulasi pejalan kaki menggunakan pola linier, dengan akses langsung masuk ke dalam bangunan utama dari luar tapak dengan melewati area publik. IV.1.9 Analisa Zoning Tapak Zoning tapak adalah pengaturan perletakan ruang-ruang berdasarkan sifat ruang, yakni publik (lobby, entrance), ruang semipublik (restoran dan fasilitas), ruang privat (kamar tidur ) dan ruang servis. Publik Alternatif A Publik Servis Privat Semipublik Semipublik Semi-publik Servis + Ruang privat terletak bagian tengah, diapit ruang publik (taman) sehingga jauh dari kebisingan + Pemisahan ruang semipublik menjadi 2, agar mudah dicapai dari sisi utara maupun selatan tapak - Sirkulasi ruang semipublik terpecah, sehingga dapat menimbulkan kebingungan arah + Ruang semipublik terintegrasi + Ruang semipublik dekat dengan ruang sevis, sehingga tidak terjadi singgungan kegiatan tamu dan servis Privat - Ruang privat berada dekat dengan sumber kebisingan Alternatif B Tabel 4.8 Perbandingan zoning tapak 52

18 Dari hasil analisa perbandingan perletakan tapak, dipilih alternatif A. Ruang privat yakni kamar tidur diletakkan di bagian tengah sehingga memudahkan pencapaian ke zona lainnya. ruang servis diletakkan di sisi belakang tapak, menghadap sisi timur-utara, karena merupakan bagian dalam tapak yang tidak memiliki keuntungan view dan terkena paparan sinar matahari dalam intensitas tinggi. Adapun zona ruang semipublik dibagi menjadi 2 yaitu function room pada sisi utara dan restoran & cafe pada sisi selatan. Pemisahan kedua zoning ruang ditujukan agar function room memiliki sirkulasi sendiri dan terpisah, dan untuk memudahkan pencapaian dari parkir ke ruang pertemuan, disediakan lobby khusus untuk function room. 53

19 IV.2 Analisis Aspek Manusia IV.2.1 Analisa Target Pasar Lokasi tapak untuk perancangan hotel berada di daerah Kuningan yang merupakan kawasan bisnis primer di Jakarta Selatan. Potensi lingkungan sekitar tapak yang dikelilingi oleh perkantoran, pusat bisnis, pemukiman eksklusif serta dekat dengan kantor kedutaan besar memberi peluang target pasar hotel berasal dari kalangan menegah ke atas. Kondisi sosial lingkungan secara langsung berpengaruh terhadap karakter manusia di dalam kawasan. Kegiatan manusia di kawasan Kuningan didominasi oleh kegiatan bisnis sehingga desain hotel ditujukan untuk dapat memenuhi kebutuhan masyarakat sekitar sehingga dirancang hotel bisnis berbintang lima. Tamu terbesar yang akan menggunakan hotel ini adalah : a. Pebinis/pengusaha lokal dan mancanegara, baik individu maupun kelompok b. Pejabat pemerintah c. Peserta suatu pertemuan d. Pegawai dari perkantoran sekitar IV.2.2 Pelaku, Jenis dan Urutan Kegiatan Pelaku kegiatan di dalam hotel dibedakan menjadi 2 kelompok, diantaranya: 1. Tamu hotel Tamu merupakan pelaku kegiatan utama dalam hotel. Sesuai dengan kegiatan dan tujuannya kedatangannya, tamu dipisahkan ke dalam dua golongan yaitu tamu yang menginap dan tamu yang tidak menginap. 54

20 a. Tamu yang menginap Merupakan tamu yang datang ke hotel dengan tujuan menginap. Berikut adalah skema kegiatan tamu Gambar 4.10 Analisa Kegiatan tamu menginap b. Tamu yang tidak menginap Merupakan tamu yang datang untuk menghadiri suatu pertemuan saja atau datang untuk makan dan menikmati hiburan/fasilitas. Gambar 4.11 Analisa Kegiatan tamu tidak menginap 55

21 2. Pengelola hotel Pengelola hotel dibagi menjadi dua bagian sesuai dengan letak pekerhjaannya yaitu front of the house dan back of the house. Letak perbedaan berada pada lokasi kantor. Front of the house diletakkan di bagian depan hotel yang bersinggungan langsung dekat dengan tamu hotel. Sedangkan back of the house merupakan bagian belakang yang digunakan untuk kegiatan servis a. Front of the house Gambar 4.12 Analisa Kegiatan staf front office b. Back of the house Gambar 4.13 Analisa Kegiatan staf back office 56

22 IV.2.3 Analisa Kebutuhan Ruang Setelah melakukan analisa target pasar dan kegiatan pelaku, didapatkan ruang-ruang yang dibutuhkan didalam hotel A. Tamu Kegiatan Ruang Sifat Ruang Memarkir kendaraan Ruang parkir Publik Datang, bertemu relasi Lobby, seating area Semipublik Check-in, mengurus Front desk, Semipublik administrasi, mencari informasi resepsionis, kasir Menginap, istirahat Unit kamar tamu Privat Makan/minum Coffee shop Semipublik Restoran Semipublik Lounge Semipublik Bar Semipublik Buang air Toilet Privat, servis Pertemuan/meeting Ballroom Semipublik Ballroom Lobby Semipublik Meeting room Semipublik Olahraga & hiburan Fitness center Privat Lapangan Tenis Privat Kolam renang Privat Ruang ganti & bilas Privat Berbelanja Retail Privat Bisnis Business center Semipublik Tabel 4.9 Kebutuhan ruang untuk tamu B. Front of the house staf Kegiatan Ruang Sifat Ruang Memarkir kendaraan Ruang parkir Publik Melayani administrasi tamu Resepsionis, front Semipublik desk, kasir Mengurus manajemen hotel, Front office Privat administrasi, makanan, sales & catering Menyimpan data, fotokopi Gudang Privat Makan/minum Kantin Staf Semipublik Buang air Toilet karyawan Privat, servis Tabel 4.10 Kebutuhan ruang untuk staf front of the house 57

23 C. Back of the house staf Kegiatan Ruang Sifat Ruang Memarkir kendaraan Ruang parkir Publik Absen Timekeeper Semipublik Mengganti pakaian, istirahat Ruang staf, loker Privat Makan & minum Kantin staf Semiprivat Buang air Toilet staf Privat, servis Loading barang Loading dock Semiprivat Mendata barang masuk Ruang penerima Privat barang Membuang sampah Trash holding Semiprivat Menyimpan perlengkapan Linen Semiprivat kamar Menyimpan perlengkapan Gudang Privat Mencuci pakaian tamu Laundry Privat Memasak, membuat Dapur Privat minuman Menyimpan persediaan Gudang F & B Privat makanan dan minuman Tabel 4.11 Kebutuhan ruang untuk staf back of the house D. Mekanikal Kegiatan Ruang Sifat Ruang Mengoperasikan kebutuhan Ruang mekanikal: Privat, servis mekanikal dan elektrikal Ruang pompa Privat, servis Ruang chiller Privat, servis Ruang boiler Privat, servis Ruang genset Privat, servis Ruang panel Privat, servis Tabel 4.12 Kebutuhan ruang untuk mekanikal IV.2.4 Luasan Ruang Menurut Keputusan Direktur Jendral Pariwisata(1988) jumlah kamar yang disediakan oleh hotel bintang lima adalah minimal 100 kamar dan 4 suite; dengan luas kamar standar minimum 26m² dan luas suite minimum 52m². Dalam pembagiannya terdapat 3 tipe kamar yang umumnya disediakan yakni standard room, deluxe room dan suite. 58

24 Berikut adalah analisa ratio tipe kamar hotel bintang 5: Tipe Kamar JW Marriott Pan Pacific Hotel (%) Standar Deluxe (superior) Suite , Tabel 4.13 Perbandingan jumlah kamar berdasarkan tipe kamar hotel bintang lima Kesimpulan luas ruang terkait dengan tipe dan jumlah kamar: Jumlah unit kamar: Luasan Ruang Kamar Hotel Ruang Standar Ratio Jumlah Luas per Total (m²) Ruang Unit Unit (m²) Standar Min. 24 m² ,6 Deluxe Min. 24 m² ,84 Suite Min. 52 m² ,8 Total ,24 Sirkulasi 15% 1.478,736 Total ,976 Tabel 4.14 Luas kamar hotel berdasarkan tipe kamar 59

25 Lobby Nama Ruang Standar Luas (m²) Jumlah Ruang Luas Total (m²)/kamar (m²) Front desk Concierge 3x Sitting area Business center 8,4 x Retail shop Toilet Pria 0,1 m² Wanita 0,1 m² Disable 1,8 x 2 3, Area lift 3x Jumlah 589,7 Sirkulasi (20%) 117,94 Total 707,64 Tabel 4.15 Program ruang area lobby Function Hall Nama Ruang Standar Luas (m²) Jumlah Ruang Luas Total (m²)/kamar (m²) Function room 2m²/ kursi (kapasitas 500) Pre-function room/ Lobby Dapur Function Banquet kitchen Meeting room 0,2 m²/ kursi ,8 m²/ kursi (kapasitas 55) 60

26 Gross factor 20% luas (toilet, gudang) function room Jumlah Sirkulasi (20%) Total 2.367,6 Tabel 4.16 Program ruang area function hall Front Office Nama Ruang Standar Luas (m²) Jumlah Ruang Luas Total (m²)/kamar (m²) Operator telepon Reservasi Safe deposit Manager F&B Manager General Manager Accounting Sales manager Copy center Security Min. 8 m² Jumlah 110 Sirkulasi (20%) 22 Total 132 Tabel 4.17 Program ruang area front office Resto & Bar Nama Ruang Restaurant Standar (m²)/kamar 2 m²/ kursi (kapasitas 50) Luas (m²) Jumlah Ruang Luas Total (m²)

27 Coffee shop Kapasitas orang Executive 1,6 m²/kursi lounge (kapasitas 48) Bar Jumlah 821,8 Sirkulasi (20%) 164,36 Total 986,16 Tabel 4.18 Program ruang area restora & bar Food & Service Nama Ruang Standar Luas (m²) Jumlah Ruang Luas Total (m²)/kamar (m²) Dapur 40% Luas restaurant & coffee shop Gudang basah 28,8 1 28,8 Gudang kering 48,6 1 48,6 Gudang dingin 44,8 1 44,8 Receiving room Trash holding 10,6 1 10,6 Jumlah 363,2 Sirkulasi (20%) 72,64 Total 435,84 Tabel 4.19 Program ruang area servis dapur hotel 62

28 Back Office Nama Ruang Standar Luas (m²) Jumlah Ruang Luas Total (m²)/kamar (m²) Time keeper HRD Training room 1,8 m²/kursi Loker pria 0,03 m² Loker wanita 0,03 m² Kantin staf Dapur staf 30% luas kafetaria Laundry Lena room Housekeeping 4.6x Toilet Jumlah 727,4 Sirkulasi (20%) 145,48 Total 878,88 Tabel 4.20 Program ruang area back office Mechanical & Electrical Nama Ruang Standar (m²)/kamar Luas (m²) Jumlah Ruang Luas Total (m²) Rg. Pompa 4.8x Rg. Kolam Pompa 1x Rg. Chiller Rg. Boiler Rg. Panel

29 Rg. Genset 9.5x Jumlah 279,2 Sirkulasi (20%) 55,84 Total 335,04 Tabel 4.21 Program ruang area mekanikal elektrikal Olahraga Nama Ruang Standar Luas (m²) Jumlah Ruang Luas Total (m²)/kamar (m²) Fitness Kolam renang Lapangan tenis 23.8x Loker dan ruang bilas Rg. Adm Jumlah 864,62 Sirkulasi (20%) 172,924 Total 1.037,5 Tabel 4.22 Program ruang area fasilitas olahraga Luas Lantai yang Dibutuhkan Akomodasi ,976 m² Lobby 707,64 m² Function Hall 2.367,6 m² Front office 132 m² Resto & Bar 986,16 m² Back Office 878,88 m² Food & Service 435,84 m² ME 335,04 m² Olahraga 1.037,5 m² Total ,636 m² Tabel 4.23 Luas area yang dibutuhkan 64

30 IV.2.5 Analisa Kebutuhan Parkir A. Parkir Mobil Jumlah parkir mobil dihitung berdasarkan regulasi parkir untuk bangunan hotel dan function hall. Function hall pada perancangan hotel bisnis di kawasan Kuningan melayani tamu di luar hotel, sehingga dilakukan perhitungan jumlah parkir kendaraan khusus pengguna function hall diluar kebutuhan parkir tamu hotel. Berikut adalah data regulasi kebutuhan parkir berdasarkan jenis bangunan dan klasifikasi hotel. Parking Ratio Regulasi DKI Jakarta Ballroom 1Lot/ 4 Orang Hotel 1 Lot/ 5 Kamar Tabel 4.24 Perhitungan Regulasi Parkir 1. Setiap 5 kamar hotel disediakan 1 lot parkir. Jumlah kamar yang disediakan oleh perancangan hotel bisnis ini adalah 284 unit. Jumlah parkir : 284 Unit x 1 lot/ 5 unit = 56.8 = 57 lot parkir 2. Function hall (menggunakan regulasi untuk ballroom) Jumlah parkir : 1000 orang x 1 lot/4 orang = 250 lot parkir. Total jumlah parkir mobil yang perlu disediakan adalah 307 lot parkir. B. Parkir Motor Parkir motor untuk staf Jumlah staf yang bekerja di hotel dihitung dengan perhitungan 1.6 orang/kamar. Jumlah kamar hotel 284 unit, maka jumlah staf adalah 1.6 orang/kamar 300 kamar = 454 orang. 65

31 Jumlah lot parkir motor yang disediakan sejumlah staf yang bekerja dalam satu shift kerja. Diasumsikan terdapat 3 shift waktu, maka dalam 1 shift terdapat 150 orang staf yang bekerja. Jadi, jumlah parkir motor yang disediakan untuk staf adalah 150 lot parkir motor. Total jumlah lot parkir motor yang perlu disediakan adalah 150 lot parkir. 66

32 IV.2.6 Analisa Hubungan Ruang 1. Hubungan Ruang Makro Gambar 4.14 Flow-chart hubungan ruang makro 2. Hubungan Ruang Mikro a. Lobby Gambar 4.15 Flow-chart hubungan ruang lobby 67

33 b. Front office Gambar 4.16 Flow-chart hubungan ruang front office c. Function Gambar 4.17 Flow-chart hubungan ruang function room 68

34 d. Restoran Gambar 4.18 Flow-chart hubungan ruang restoran e. Loading Gambar 4.19 Flow-chart hubungan ruang service (loading dock) 69

35 f. Ruang Staf Gambar 4.20 Flow-chart hubungan ruang staf back house 70

36 IV.3 Analisa Aspek Bangunan IV.3.1 Analisa Gubahan Massa Bangunan Gubahan Massa Keterangan - Bentuk bangunan condong ke arah luar, memberi kesan megah - Orientasi bangunan sesuai dengan orientasi tapak - Gubahan A - Bentuk bangunan simetris - Bentuk bangunan disesuaikan dengan orientasi tapak - Ada kesatuan antara massa podium dan hunian Gubahan B Tabel 4.25 Alternatif gubahan massa bangunan Bentuk gubahan massa bangunan yang dipilih sebagai bentuk bangunan adalah alternatif gubahan A. Gubahan A memiliki bentuk bangunan hunian berbentuk L dengan siku bangunan yang menghadap ke luar, sehingga berkesan megah dan terbuka. Bagian podium mengikuti bentuk bangunan di atasnya sehingga ada kesatuan dan keselarasan bangunan pada bagian atas dan bawah. Kemiringan permukaan bangunan terhadap sinar matahari mampu menjawab permasalahan sinar matahari dari arah barat dan timur. 71

37 IV.3.2 Analisa Elemen Fasad Fasad memiliki pengertian tampak depan bangunan yang menghadap lingkungan. Fasad dapat berupa elemen dekoratif dan juga bukaan pada bangunan seperti bentuk jendela atau pintu. Permasalahan utama di daerah beriklim tropis adalah sinar matahari dengan intensitas tinggi. Sinar matahari selain menyilaukan, juga membawa radiasi panas. Salah satu bentuk pemecahan dari masalah sinar matahari adalah melalui desain fasad bangunan, yakni pengaplikasian elemen pelindung matahari berupa shading device pada sisi bangunan yang menghadap ke arah datangnya sinar matahari. Beberapa contoh shading device yang dapat diterapkan pada desain fasad bangunan, seperti pada tabel di bawah ini: Shading device Keterangan + Menahan sinar matahari dari atas Cantilever (overhang) - Tidak dapat menahan sinar matahari yang datang dari sudut rendah + Mampu menyaring intensitas cahaya dari atas, disesuaikan dengan kebutuhan Louver Overhang (Horizontal) - Tidak dapat menahan sinar yang datang dari sudut rendah - Tidak dapat diaplikasikan pada bangunan tinggi 72

38 + Menghalangi sinar matahari pada sudut rendah (arah horizontal) Panels/awning Horizontal Louver Screen Egg Crate - Menghalangi pandangan ke luar - Turut menghalangi cahaya langit, sehingga ruangan menjadi gelap + Dapat mengatur intensitas matahari yang ingin diperoleh + Menghalangi masuknya sinar matahari langsung - Tidak dapat diaplikasikan pada bangunan tinggi + Mampu menghalangi sinar matahari dari sudut kedatangan yang rendah - Fasad bangunan menjadi terkotak-kotak (kaku) + Menghalangi sinar matahari yang berasal dari samping dengan sudut kedatangan cahaya yang rendah Vertical Louver - Masih memungkinkan masuknya cahaya matahari dalam jumlah banyak apabila sudut kedatangan sinar yang tinggi Tabel 4.26 Shading Device (Sumber : Concept in Thermal Comfort, Egan, 1975) 73

39 Dari keenam bentuk pelindung matahari, diambil 2 jenis yaitu cantilever dan vertical lover untuk di bandingkan kelebihannya masingmasing: Jam Cantilever Vertical Louver Tabel 4.27 Perbandingan shading device cantilever dan vertical louver Dari hasil perbandingan kedua shading device, diketahui kelebihan dari masing-masing jenis shading. Shading jenis cantilever (horizontal) efektif menahan sinar matahari dari sudut yang tinggi, sedangkan vertical louver efektif menahan sinar matahari dari sudut rendah dan dari sisi samping. Posisi Jakarta yang berada di bagian bawah (selatan) garis khatulistiwa, menyebabkan rotasi matahari dari timur ke barat berpindah dengan kemiringan (condong) ke arah utara. Sudut kedatangan matahari tidak tegak lurus terhadap bangunan, tetapi miring sekitar 10 ke utara nenyebabkan ketinggian matahari dari permukaan tanah berubah-ubah dalam 1 hari, sehingga dalam penerapan elemen shading device pada bangunan perlu di kombinasikan antara shading vertikal dan horizontal. 74

40 Terdapat beberapa alternatif bentuk shading device yang dapat diterapkan pada bangunan disesuaikan dengan arah mata angin dan intensitas sinar matahari dari setiap arah ke dalam bangunan sebagai berikut: Bentuk Shading Device Egg crate Gambar Panels/awning Sirip horizontal/ Cantilever Kombinasi vertikal- horizontal Tabel 4.28 Bentuk-bentuk shading device 75

41 Utara Jam Egg Crate (alt 1) Panels/ Awning (alt 2) Kombinasi Vertikal Horizontal (alt 3) Tabel 4.29 Perbandingan jenis shading device sisi utara Pada sisi utara, bangunan menerima paparan sinar matahari yang melimpah dari arah samping dan atas, dimulai dari waktu matahari terbit hingga terbenam. Hasil analisa perbandingan antara 3 alternatif bentuk shading device, dipilih alternatif 3 sebagai bentuk yang paling sesuai untuk sisi utara. Sirip vertikal yang diletakkan rapat dengan bukaan mampu menahan masuknya sinar yang datang dari samping pada saat sudut kedatangan sinar matahari yang rendah. Sirip horizontal menahan sinar dari atas, sehingga dapat meminimalkan masuknya cahaya matahari langsung (radiasi) ke dalam bangunan. 76

42 Timur Jam Egg Crate (alt 1) Awning/ Panels (alt 2) Kombinasi Vertikal Horizontal (alt 3) Tabel 4.30 Perbandingan jenis shading device sisi timur Pada sisi timur, sinar matahari mulai masuk ke dalam bangunan pada jam 8 pagi. Pada siang hari (jam 12 siang), posisi matahari naik hingga berada di atas bangunan sehingga tidak ada sinar yang masuk. Hasil analisa perbandingan antara 3 alternatif bentuk shading device, ketiganya memiliki kemampuan untuk menahan masuknya sinar matahari, oleh karena itu penerapan dalam desain bangunan akan mengikuti pertimbangan bentuk shading device pada sisi bangunan lainnya. 77

43 Selatan Jam Egg Crate (alt 1) Awning/ Panels (alt 2) Kombinasi Vertikal Horizontal (alt 3) Tabel 4.31 Perbandingan jenis shading device sisi selatan Sisi selatan menerima sinar matahari yang paling sedikit. Hasil analisa perbandingan antara 3 alternatif bentuk shading device, dipilih alternatif 3 sebagai bentuk yang paling sesuai untuk sisi selatan, karena meminimalkan bentuk shading yaitu hnya horizontal untuk sebagai tampias air hujan, shingga menghemat penggunaan material yang tidak diperlukan. 78

44 Barat Jam Egg Crate (alt 1) Awning/ Panels (alt 2) Kombinasi Vertikal Horizontal (alt 3) Tabel 4.32 Perbandingan jenis shading device sisi barat Pada sisi barat, sinar matahari mulai masuk ke dalam bangunan pada jam 1 siang. Semakin sore, posisi matahari semakin turun, sehingga sinar matahari yang diradiasikan menyilaukan dan panas. Hasil analisa perbandingan antara 3 alternatif bentuk shading device, dipilih alternatif 3 sebagai bentuk yang paling sesuai untuk sisi barat. Sirip horizontal dan vertikal yang diletakkan rapat dengan bukaan meminimalkan masuknya sinar matahari ke dalam bangunan. 79

45 IV.3.3 Analisa Sirkulasi Dalam Bangunan Sistem sirkulasi dalam bangunan dibedakan menjadi sirkulasi horizontal dan sirkulasi vertikal. A. Sirkulasi Horizontal Jenis Koridor Kelebihan Kekurangan Single loaded (linear) *Koridor mendapat cahaya penghawaan alami secara maksimal *Persentase sirkulasi bangunan lebih besar *Bentuk bangunan tipis dan panjang Double Loaded (linear) *Presentase sirkulasi bangunan lebih kecil *Bentuk bangunan compact dan jumlah kamar lebih banyak *Koridor memperoleh sedikit cahaya alami Tabel 4.33 Perbandingan jenis koridor Berdasarkan kedua perbandingan jenis koridor di atas, jenis koridor untuk unit kamar yang paling tepat untuk digunakan dalam perancangan hotel bisnis ini adalah double loaded corridor. Pemilihan double loaded corridor berdasarkan pertimbangan jarangnya aktivitas diselasar hotel, sehingga melalui efisiensi luas sirkulasi dalam bangunan, jumlah unit kamar per lantainya dapat dimaksimalkan hingga 70%. 80

46 Selain sirkulasi di koridor kamar, terdapat beberapa alternatif bentuk sirkulasi horizontal, diantaranya: Jenis Sirkulasi Kelebihan Kekurangan Keterangan Linier Linier menerus - Jelas dan terarah - Mudah disesuaikan dengan bentuk bangunan - Mudah dalam pencapaian - Kurang efisien karena persentase sirkulasi yang besar Penerapan linear menerus diterapkan pada sirkulasi pejalan kaki Linier Bertekuk - Mudah dalam - pengklasifikasi fungsi dalam bangunan Linier Berpotongan Penerapan di ruang servis Linier Bercabang Penerapan di koridor kamar dan lobby Linier Berbelok - Linier Melingkar - 81

47 Radial Grid - Memusatkan kegiatan/orientasi - Efisiensi tinggi - Kemudahan dalam pencapaian - Arah sirkulasi terpusat sehingga perhatian ke arah lainnya berkurang Penerapan radial pada sirkulasi fasilitas olahraga -Pencapaian - Sirkulasi Penerapan mudah membingungkan grid pada - Efisien sirkulasi kendaraan dan parkir Tabel 4.34 Bentuk sirkulasi dalam bangunan B. Sirkulasi Vertikal Pada perancangan bangunan hotel bisnis, menggunakan 2 jenis sirkulasi vertikal, diantaranya: a. Lift Menurut buku Panduan Sistem Bangunan Tinggi (Jimmy S. Juwana, 2005), kriteria lift untuk bangunan hotel adalah: Untuk setiap 100 kamar perlu disediakan 1 lift barang, Untuk pelayanan yang memuaskan, setiap 75 kamar dilayani oleh 1 lift, Kapasitas lift yang digunakan minimal untuk 16 orang, Lift yang digunakan harus mampu mengangkat barang bawaan tamu yang berat (koper atau meja saji makanan), Ruang kamar tidak boleh berdekatan dengan ruang mesin lift. 82

48 Berikut adalah perhitungan kebutuhan lift: 284 kamar / 75 = 4 unit lift tamu 284 kamar / 100 = 2 unit lift barang b. Tangga Tangga meupakan sirkulasi vertikal yang digunakan selain lift, untuk transportasi vertikal pada bangunan podium. Tangga juga digunakan pada waktu keadaan darurat, yaitu tangga darurat. Sirkulasi untuk kebutuhan darurat, membutuhkan lebar pintu keluar sebesar 80 cm. Tangga darurat di letakkan dengan jarak maksimal 30 m (untuk bangunan tanpa sprinkler) dan 45 m (untuk bangunan dengan sprinkler). Gambar 4.21 Tangga kebakaran (Sumber : Panduan Sistem Bangunan Tinggi) 83

49 IV.3.4 Analisa Material Bangunan Material merupakan elemen yang berpengaruh terhadap tampilan banguann yang berkaitan dengan identitas bangunan. dalam pemilihan jenis material, perlu pertimbangan terhadap estetika, daya tahan, dan juga terhadap iklim. Material untuk Dinding Atap Alternatif 1 Alternatif 2 Alternatif 3 Keterangan Bata Ringan + Pengerjaan cepat (modul yang besar) + Kedap suara Dak beton + Mudah dibentuk + Tahan api + Bentuk minimalis yang modern - Berat dan mudah retak karena pemuaian - Rentan terhadap kebocoran - Menyerap panas Dinding precast + Pengerjaan cepat (sudah difabrikasi sesuai pesanan) + Lebih efisien untuk bangunan dengan modul per lantai yang sama - Biaya mahal Genteng + Tahan terhadap cuaca panas + Memungkinkan adanya pergerakan udara di bawah atap sehingga dapat menurunkan suhu udara di dalam ruangan - Mudah pecah -Tidak cocok untuk bangunan tinggi Batako + Mudah didapat - Daya tahan terhadap gempa kecil Berdasarkan ketiga alternatif material disamping, material yang digunakan adalah dinding precast, yang paling sesuai dengan karakter bangunan yang bertingkat tinggi. - Berdasarkan analisa disamping, material yang digunakan untuk atap adalah dak beton, karena paling cocok untuk diaplikasikan pada bangunan tinggi. Pemecahan masalah kebocoran dapat diselesaikan dengan waterproofing serta sudut 84

50 Kusen Kayu + Mudah didapat + Lentur - Mudah terbakar - Dapat lapuk karena air Alumunium + Ringan + Mudah dalam pemasangan dan fabrikasi yang cepat - Menyerap panas Tabel 4.35 Perbandingan jenis material bangunan kemiringan dak agar air dapat mengalir. - Berdasarkan analisa disamping, material yang digunakan untuk kusen adalah alumnium, karena mudah dalam pemasangan dan memiliki tampilan yang modern IV.3.5 Analisa Struktur Bangunan Sistem struktur merupakan pendukung utama dari sebuah bangunan, sebagai penentu kekuatan, kestabilan dan kekakuan banguan. Sistem struktur dibagi menjadi 2 yaitu: 1. Sub-structure Jenis Pondasi Penggunaan Pertimbangan Pondasi tiang pancang Pondasi Bored pile Untuk bangunan bertingkat dengan kedalaman tanah keras tidak terlalu dalam Untuk tanah keras terletak jauh di dalam/dibawah permukaan tanah Tabel 4.36 Perbandingan jenis struktur pondasi bangunan Pelaksanaan yang cepat dan mudah, dengan kemampuan menahan beban vertikal yang baik Waktu pelaksanaan yang cukup lama Dengan pertimbangan perbandingan kedua jenis pondasi, maka dipilih pondasi tiang pancang untuk diaplikasikan pada proyek hotel di Kuningan 85

51 2. Upper-structure Sistem Struktur Kelebihan Kekurangan Sistem plat dan balok Sistem balok induk dan balok anak + menyalurkan beban ke kolom melalui balok sehingga ketebalan lantai berkurang + Bentang yang dihasilkan cukup besar (7,5-12 m) + Dapat menggunakan beton pre stressed + Balok anak digunakan untuk memperkecil dimensi plat sehingga lebih efisien Tabel 4.37 Perbandingan jenis struktur atas bangunan - Makin besar bentang, makin tinggi balok - Terdiri dari plat dan balok baik satu arah maupun dua arah - Makin besar bentang, makin tinggi balok Dengan pertimbangan diatas maka sistem struktur yang dipilih adalah sistem plat dan balok dengan struktur rangka beton bertulang. IV.3.6 Analisa Zoning dalam Bangunan Pengaturan zoning dalam bangunan dibagi menjadi dua yaitu zoning horizontal dan zoning vertikal. A. Zoning Horizontal Pengaturan zoning ruang dalam bangunan dibagi menurut jenis ruang yaitu publik, semipublik, privat dan servis. Pada lantai dasar dan podium, pembagian zoning dalam bangunan dibagi menjadi 3 yaitu area publik, semipublik dan servis. Area publik meliputi lobby, front desk, restoran, retail, business center,dll. Area semipublik diantaranya front office, fasilitas olahraga, function room dan meeting room, sedangkan area servis meliputi back office, dapur, dll. Perletakan ruang semipublik sebagai peralihan dan sebagai penghubung dari ruang luar ke ruang yang lebih bersifat privat. 86

52 Pada lantai atas, bangunan didominasi oleh unit-unit kamar dengan area sirkulasi serta beberapa area servis seperti ruang AHU, housekeeping, dll. Sp Pb S Sp S P Zoning Lt. Dasar Zoning Lt. Atas Keterangan : SP = Semi publik; Pb = Publik; S = Servis; P=Privat Tabel 4.38 Zoning horizontal B. Zoning Vertikal Pengaturan zoning vertikal juga dibagi menurut jenis ruang antara publik/semipublik, privat dan servis. Ruang yang berisfat publik dan semipublik diletakkan di lantai ground, sebagai ruang penghubung dengan ruang luar. Ruang yang bersifat privat diletakkan di atas (lantai tipikal). Ruang servis terdapat di semua lantai yang umumnya berfungsi sebagai ruang untuk utilitas. 87

53 Masuk Gambar 4.22 Skema zoning vertikal Jumlah lantai bangunan yang dibutuhkan dalam perancangan hotel bintang lima di Kuningan adalah: 2 lantai basemen untuk area parkir dan area servis 3 lantai podium yang terdiri atas lobby, kantor pengelola, retail, ruang function, ruang meeting, restoran, bar, sport facility dan ruang servis 12 lantai yang terdiri dari 14 unit kamar standar, 4 unit kamar deluxe, 4 lift tamu, 2 lift servis, 2 tangga darurat 4 lantai yang terdiri dari 8 unit kamar standar, 4 unit kamar deluxe dan 3 unit kamar suite, 4 lift tamu, 2 lift servis, 2 tangga darurat 1 lantai yang terdiri dari 1 unit president suite, 3 unit suite dan 4 unit kamar standar, executive lounge, 4 lift tamu, 2 lift servis, 2 tangga darurat 1 lantai untuk servis mekanikal di atap 88