BAB I KONSEP DAN PRINSIP UMUM PENILAIAN. Beberapa definisi mengenai penilaian dapat mengacu kepada definisi berikut ini:

Transkripsi

1 BAB I KONSEP DAN PRINSIP UMUM PENILAIAN A. Konsep Penilaian Beberapa definisi mengenai penilaian dapat mengacu kepada definisi berikut ini: The Dictionary of Real Estate Appraisal The act or process of Estimatimating Value American Institute of Real Estate Appraisers The process of estimating market value, insurable value, investment value or other properly defined value of an identified interest or interests in a parcel of real estate as of a given date Standard Penilaian Indonesia 2002 Penilaian adalah proses pekerjaan seorang Penilai dalam memberikan opini tertulis mengenai nilai ekonomi pada saat tertentu B. Penilaian dan Penilai Penilaian dan Penilai memiliki arti yang saling berkaitan satu sama lain. Untuk lebih memahami mengenai kedua hal tersebut, terlebih dahulu kita harus memahami dasar kata dai penilaian dan penilai yaitu nilai. Nilai merupakan sebuah kata yang mempunyai arti yang sangat luas dan sangat tergantung dari kata yang mengikutiny Namun secara umum kata nilai sering digunakan untuk mengungkapkan atau menggambarkan kemaknaan dari sesuatu. Perkataan nilai dapat ditafsirkan sebagai makna atau arti sesuatu barang/bend Hal ini mempunyai pengertian bahwa sesuatu barang/benda akan mempunyai nilai bagi seseorang jika barang/benda tersebut memberi makna atau arti bagi seseorang tersebut. Nilai suatu properti dapat pula ditafsirkan sebagai suatu harga yang dibayarkan oleh pembeli yang mampu, bersedia dan berkelayakan membeli dari penjual yang bersedia, berkelayakan dan mempunyai hak untuk menjualny Jadi dalam hal ini antara penjual dan pembeli harus mengetahui keadaan pasaran yang sebenarnya atau kedua belah pihak telah mendapat nasehat dari pihak profesional yang telah mahir dalam pasaran properti berkenaan. 1

2 C. Konsep Nilai C.1. Definisi Nilai dan Harga Nilai merupakan konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan financial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan dijual. dibedakan dari pengertian harg Konsep nilai Biaya merupakan sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut yang mana jika barang atau jasa sudah diselesaikan, biaya tersebut menjadi fakta historis. Atau dengan kata lain biaya sebenarnya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan untuk mendapatkan atau mengadakan sesuatu, harga yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa menjadi biaya bagi pembeliny Sebagai contoh untuk mewujudkan rumah, sejumlah uang perlu dikeluarkan untuk membeli tanah, membeli material bangunan, upah buruh/pekerja, izin, bunga, dan lain sebagainy Sejumlah uang yang dikeluarkan itulah yang disebut sebagai biay Harga dapat diartikan sebagai sejumlah uang yang dibayar dalam sebuah transaksi untuk mendapatkan hak milik dari sesuatu bend Harga merupakan istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan atau dibayarkan untuk suatu barang atau jas Hubungannya dengan penilaian, harga merupakan fakta historis. Adanya kemampuan finansial, motivasi atau kepentingan khusus dari seseorang penjual atau pembeli, harga yang dibayarkan atas suatu barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relatif dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi tertentu pul Sebagai contoh, seseorang mungkin telah mengeluarkan biaya sebanyak Rp200 untuk membangun sebuah rumah, tetapi dia tidak akan bersedia untuk melepaskan kepada siapapun dengan harga Rp200 jut Namun sebaliknya, karena sesuatu kepentingan, mungkin seseorang tersebut terpaksa menjualnya meskipun dengan harga Rp200 juta atau lebih rendah. Dari iliustrasi ini dapat dipahami bahwa harga adalah penggabungan antara biaya dengan faktor kepentingan dan pasar. Faktor kepentingan dan pasaran ini yang menyebabkan harga dan biaya bisa sama atau berbed Harga dapat lebih tinggi dari biaya jika si pemilik ada kepentingan untuk mendapatkan keuntungan dalam keadaan 2

3 pasar yang memungkinkan. Sebaliknya harga bisa lebih rendah dari biaya jika pemilik mempunyai kepentingan yang memaksa dan keadaan pasar yang tidak menguntungkan. Harga dapat pula sama dengan biaya, jika pemilik tidak ada kepentingan apa-apa untuk mendapatkan keuntungan atau suatu sebab yang memaksa pemilik menjual hartanya dan tidak ada pengaruh pasar. Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai. Dengan kata lain nilai adalah apa yang sepatutnya dibayar oleh seorang pembeli atau diterima oleh penjual dalam sebuah transaksi, sementara harga adalah apa yang akhirnya disetujui. Nilai bukan merupakan fakta, tapi lebih merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi nilai tertentu. C.2. Nilai Pasar C.2.1. Pengertian Nilai Pasar Mengacu kepada SPI 1 (Nilai Pasar sebagai Dasar Penilaian) Nilai Pasar adalah representasi nilai tukar atau sejumlah uang yang dapat diperoleh, atas suatu properti jika properti tersebut ditawarkan untuk dijual di pasar (terbuka) pada tanggal penilaian dan dalam kondisi yang sesuai dengan persyaratan definisi Nilai Pasar Penerapan Nilai Pasar untuk penilaian real properti, mengasumsikan bahwa properti yang dinilai harus dianggap seolah-olah diperjualbelikan di pasar, tanpa memperhitungkan keuntungan khusus tertentu sebagai bagian dari usaha yang berjalan (going concern) atau tujuan lainny Semua pendekatan, teknik dan prosedur dalam mengukur Nilai Pasar, jika dapat diterapkan dan penerapannya dilakukan secara tepat dan benar, akan menghasilkan Nilai Pasar apabila didasarkan pada kriteria yang berdasarkan pasar. Nilai Pasar didefinisikan sebagai estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya 3

4 dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan. properti dipergunakan karena fokus dari SPI ini adalah penilaian properti. Dengan pertimbangan karena standar penilaian ini juga berisi tentang laporan keuangan, istilah aset dapat digunakan dalam penerapan umum definisi ini estimasi sejumlah uang... merujuk pada harga yang dinyatakan dalam satuan uang (biasanya dalam Rupiah), yang dapat dibayarkan secara tunai pada tanggal penilaian atas suatu properti dalam transaksi pasar bebas ikatan. Nilai Pasar diukur sebagai harga yang paling memungkinkan diperoleh secara wajar di pasar pada tanggal penilaian, dengan memenuhi definisi Nilai Pasar. Ini merupakan harga terbaik yang dapat diperoleh oleh penjual secara wajar dan harga yang paling menguntungkan yang dapat diperoleh oleh pembeli secara wajar pul Estimasi ini, dalam penilaian real properti, secara husus tidak memperhitungkan kenaikan atau penurunan harga akibat persyaratan atau keadaan khusus seperti pembiayaan khusus, perjanjian jual dan sewa kembali (sale and leaseback), pertimbangan khusus atau konsesikonsesi yang diberikan oleh orang yang terkait dengan penjualan, atau unsur lain dari Nilai Khusus (lihat di dalam SPI )....dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti... merujuk pada fakta bahwa nilai suatu properti lebih merupakan estimasi jumlah uang daripada harga yang ditetapkan sebelumnya atau harga jual sebenarny Nilai Pasar tersebut merupakan harga dimana pasar mengharapkan suatu transaksi yang memenuhi semua unsur lain dari definisi Nilai Pasar pada tanggal penilaian....pada tanggal penilaian... mensyaratkan bahwa estimasi Nilai Pasar berlaku hanya untuk tanggal tertentu saj Karena pasar dan kondisi pasar dapat berubah, maka estimasi nilai dapat saja tidak benar atau tidak tepat pada waktu yang lain. Nilai Pasar hasil penilaian akan mencerminkan keadaan dan kondisi pasar aktual pada tanggal efektif penilaian dan bukan pada tanggal sebelumnya atau tanggal yang akan datang. Definisi ini juga mengasumsikan bahwa transaksi dan kontrak 4

5 penjualan diselesaikan bersamaan tanpa adanya perbedaan harga yang mungkin terjadi di dalam suatu transaksi berdasarkan Nilai Pasar.... antara pembeli yang berminat membeli... merujuk pada seseorang yang memiliki motivasi, namun tidak dipaksa untuk membeli. Pembeli dimaksud tidak sangat ingin membeli maupun bersedia membeli dengan harga berapapun. Pembeli dimaksud juga membeli sesuai dengan keadaan pasar yang berlaku, dan dengan harapan pasar saat ini, serta bukan pasar hipotesis yang tidak dapat diharapkan terjadi. Pembeli dimaksud diasumsikan tidak akan membeli di atas harga pasar. Pemilik properti saat ini adalah termasuk bagian pelaku ekonomi yang membentuk pasar. Penilai tidak seharusnya membuat asumsi-asumsi yang tidak realistis mengenai kondisi pasar maupun membuat asumsi tingkat Nilai Pasar di atas yang dapat diperoleh secara wajar.... penjual yang berminat menjual... adalah penjual yang tidak terlalu berminat atau tidak terpaksa menjual pada sembarang harga ataupun tidak bertahan pada tingkat harga yang dianggap tidak layak dalam kondisi pasar pada saat penilaian. Penjual yang berminat menjual berkeinginan untuk menjual propertinya pada kondisi pasar dan pada tingkat harga terbaik yang mungkin dicapai di pasar (terbuka), setelah melakukan upaya pemasaran yang layak, berapapun harga yang mungkin dapat dicapai. Keadaan sesungguhnya pemilik properti tidak termasuk dalam pertimbangan, sebab penjual yang berminat menjual ini adalah pemilik hipotesis.... dalam suatu transaksi bebas ikatan (arm s-length transaction)... adalah transaksi antara pihak-pihak yang tidak memiliki hubungan tertentu atau hubungan istimewa (misalnya, induk perusahaan dengan anak perusahaannya atau pemilik bangunan dengan penyewanya) yang dapat membentuk tingkat harga yang bukan merupakan keadaan sebenarnya di pasar atau menaikkan harga akibat adanya unsur Nilai Khusus. Transaksi Nilai Pasar dianggap terjadi antara pihak-pihak yang tidak berkepentingan, dan masing-masing bertindak independen.... yang pemasarannya dilakukan secara layak... berarti properti akan dipasarkan ke pasar dalam cara yang layak agar penjualannya dapat terjadi pada tingkat harga terbaik yang dapat diperoleh secara wajar 5

6 sesuai dengan definisi Nilai Pasar. Jangka waktu pemasaran properti dapat bervariasi sesuai dengan kondisi pasar, namun harus cukup waktu sehingga properti dapat menarik perhatian pembeli potensial dalam jumlah yang memadai. Waktu pemasaran ini dianggap terjadi sebelum tanggal penilaian.... di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya dan kehati-hatian... menganggap bahwa pembeli yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual masing-masing memiliki informasi yang cukup tentang keadaan dan karakteristik properti, penggunaan yang ada (aktual) dan potensialnya, serta keadaan pasar pada tanggal penilaian. Selain itu masing-masing bertindak untuk kepentingannya sendiri dengan pemahaman yang dimilikinya, dan secara hati-hati menentukan harga terbaik untuk posisinya masing-masing d alam transaksi tersebut. Prinsip kehati-hatian ditunjukkan dengan menganalisa keadaan pasar pada tanggal penilaian, dan bukan pada keuntungan atau ramalan pada waktu setelah itu. Seorang penjual yang menjual propertinya pada tingkat harga di bawah harga pasar tidak berarti dapat dikatakan tidak bijaksana apabila tingkat harga pasar saat itu memang dalam kondisi menurun. Dalam kondisi demikian, sebagaimana dalam situasi pembelian dan penjualan lainnya yang terjadi dalam kondisi pasar dengan tingkat harga yang berfluktuasi, pembeli atau penjual yang berhati-hati akan selalu bertindak sesuai dengan informasi pasar terbaik yang tersedia saat itu.... dan tanpa paksaan... menyatakan bahwa masing-masing pihak terdorong untuk melakukan transaksi, tetapi juga tidak ada paksaan untuk menyetujuinya C.2.2 Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) yang mendasari estimasi Nilai Pasar real properti Untuk mengestimasi Nilai Pasar, seorang Penilai harus terlebih dahulu menentukan penggunaan yang tertinggi dan terbaik (HBU), lihat Konsep dan Prinsip Umum Penilaian Butir 6.4, 6.5 dan 6.6. HBU tersebut dapat berupa kelanjutan dari penggunaan properti yang ada atau alternatif penggunaan lain. Penentuan penggunaan yang tertinggi dan terbaik ini ditentukan berdasarkan 6

7 data pasar. Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU) yang mendasari estimasi Nilai Pasar real properti. Penggunaan paling layak dan optimal dari suatu real properti, yang secara fisik dimungkinkan, secara hukum diizinkan serta layak secara finansial dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti yang dinilai. C.2.3. Hubungan dengan Standar Akuntansi Penilaian untuk Pelaporan Keuangan yang menjadi fokus di dalam Pedoman Penilaian Indonesia 1 (PPI 1), harus dipahami berkaitan dengan SPI 1 ini. Penilaian untuk Pelaporan Keuangan menyediakan pedoman bagi penilai, akuntan, dan masyarakat berkenaan dengan standar penilaian yang berpengaruh pada akuntansi. Nilai Wajar suatu aktiva tetap biasanya merupakan Nilai Pasar. (lihat KPUP butir 8.1). C.3. SPI 2 : Nilai Selain Nilai Pasar Nilai pasar dibedakan dengan nilai selain nilai pasar dengan beberapa kondisi sebagai berikut : Nilai pasar transferabel, sedangkan nilai selain nilai pasar tidak transferable Nilai pasar mengacu kepada persepsi pasar, sedangka nilai selain nilai pasar lebih berdasarkan estimasi/justifikasi penilai Nilai pasar berdasarkan analisis penggunaan terbaik (HBU) sedangkan nilai selain nilai pasar berdasarkan penggunaan yang ada Jenis nilai Selain Nilai Pasar antara lain adalah sebagai berikut: 1. Nilai Sisa (salvage value) adalah nilai suatu properti, tanpa nilai tanah, seperti jika dijual secara terpisah untuk setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya saat ini serta tanpa memperhatikan penyesuaian dan perbaikan khusus. Nilai tersebut dapat diberikan dengan atau tanpa memperhitungkan biaya penjualan, dan apabila memperhitungkan biaya penjualan, hasilnya dihitung dengan menggunakan konsep nilai realisasi bersih (net realisable value). Dalam setiap analisis, komponen-komponen yang termasuk atau tidak termasuk hendaknya diidentifikasi. 2. Nilai Jual Paksa (Forced Sale Value) adalah sejumlah uang yang mungkin diterima dari penjualan suatu properti dalam jangka waktu yang relatif 7

8 pendek untuk dapat memenuhi jangka waktu pemasaran dalam definisi Nilai Pasar. Pada beberapa situasi, Nilai Jual Paksa dapat melibatkan penjual yang tidak berminat menjual, dan pembeli yang membeli dengan mengetahui situasi yang tidak menguntungkan penjual. Istilah Nilai Likuidasi seringkali digunakan dan memiliki arti sama dengan Nilai Jual Paks 3. Nilai Investasi (Investment Value) Nilai properti untuk investor tertentu atau kelompok investor tertentu untuk tujuan investasi yang teridentifikasi. Konsep Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi (worth) ini mengkaitkan properti khusus dengan investor khusus, kelompok investor, atau badan usaha dengan kriteria-kriteria dan tujuan-tujuan investasi yang teridentifikasi. Nilai Investasi, atau manfaat ekonomi berkaitan dengan Nilai Khusus (Lihat SPI 2 butir 3.8) 4. Nilai Khusus (specialized value) adalah istilah yang terkait dengan unsur luar biasa dari nilai sehingga melebihi Nilai Pasar. Nilai Khusus dapat terjadi, misalnya oleh karena kaitan fisik, fungsi, ataupun ekonomi dari properti dengan properti lainnya seperti properti yang bersambungan. Nilai khusus merupakan suatu penambahan nilai yang dapat diterapkan untuk pemilik/ pengguna tertentu atau pemilik/pengguna prospektif dari properti dan bukan pasar secara keseluruhan. Nilai khusus hanya dapat diterapkan untuk pembeli dengan kepentingan khusus. Nilai penggabungan (marriage value) merupakan penambahan nilai hasil penggabungan dua atau lebih hak atas properti, merepresentasikan contoh khusus dari nilai khusus. Nilai khusus dapat dikaitkan dengan elemen-elemen Nilai Bisnis yang Berjalan, dan Nilai Investasi atau Manfaat Ekonomi. Penilai harus memastikan bahwa kriteria tersebut berbeda dengan Nilai Pasar, dengan menyatakan sejelas-jelasnya Asumsi Khusus yang dibuat. 5. Nilai Kena Pajak (Assessed, Rateable, Taxable Value) adalah nilai berdasarkan definisi yang tertuang dalam peraturan perundangundangan yang berlaku berkaitan dengan penaksiran nilai, dan atau penentuan pajak properti. Walaupun beberapa peraturan perundang8

9 undangan mungkin mengutip Nilai Pasar sebagai dasar penaksiran nilai, metodologi penilaian yang digunakan untuk mengestimasi nilai dapat menghasilkan nilai yang berbeda dengan Nilai Pasar sebagaimana telah didefinisikan dalam SPI 1. Oleh karena itu Nilai Kena Pajak tidak dapat dipertimbangkan sebagai Nilai Pasar sebagaimana didefinisikan dalam SPI 1 kecuali diindikasikan sebaliknya secara eksplisit. 6. Nilai Wajar adalah istilah yang digunakan di dalam akuntansi, yang penting untuk dibedakan dengan Nilai Pasar. Meskipun Nilai Wajar dan Nilai Pasar dapat memiliki besaran yang sama di dalam kondisi tertentu, kedua nilai ini memiliki definisi yang berbed Sebagai contoh, estimasi Nilai Wajar mungkin tidak memenuhi persyaratan Nilai Pasar mengenai adanya waktu yang memadai bagi suatu penjualan atau kondisi tanpa tekanan D. Konsep Properti dan Jenis Properti D.1. Konsep Properti Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberikan hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu (specific interest) atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikiny Oleh karena itu, kita wajib memperhatikan konsep hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan benda atau bukan (corporeal or non corpored), baik yang berwujud (tangible) maupun yang tidak berwujud (intangible), dapat dilihat atau tidak, yang memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan. 9

10 D.2. Jenis Properti Jenis properti dapat berupa properti yang berwujud, properti tak berwujud, serta surat berharg Properti berwujdu terdiri dari Real Properti atau personal proepoerti. Klasifikasi properti secara lengkap sebagimana gambar di bawah. D.3. Karateristik Properti (Real Properti) Ada beberapa karakteristik dari properti yaitu: Immobility: properti tidak mudah untuk dipindahkan. Heterogenity: masing-masing properti memiliki karakteristik yang unik dan berbeda satu dengan yang lainny Unliquid: properti tidak mudah untuk secepatnya ditukar dalam bentuk uang karena hambatan dari pasar properti yang bersifat tidak sempurn 10

11 Durability: properti merupakan barang yang tahan lama, yang memiliki waktu penggunaan yang panjang. Legal complexity: properti sangat terkait dengan aspek legal yang berhubungan dengan hak penguasaan atas properti dan hak tersebut akan berpengaruh pula terhadap nilai properti. Oleh karena properti mempunyai karateristik yang khusus maka pasar properti memiliki perbedaan dengan pasar-pasar komoditas lain. Terdapat beberapa sifat yang membedakan pasar properti dengan pasar produk lain, antara lain: 1) Tidak ada pusat pasar 2) Pasar yang tidak terorganisir 3) Pasar dengan stratifiaksi tinggi 4) Pasar dengan persaingan tidak sempurna 5) Pasar dengan pasar tidak elastis 6) Pasar dengan sedikit pembeli dan sedikit penjual 7) Pasar yang berdasarkan intuisi 8) Pasar yang kekurangan informasi 9) Pasar dengan berbagai kepentingan 10) Pasar bersifat lokal E. Teori Pembentukan Nilai dan Prinsip Umum dalam Melakukan Penilaian E.1. Teori Pembentukan Nilai Eldred Gary dalam Real Estate Analysis and Strategy mengemukakan ciri-ciri nilai sebagai berikut: 1. Demand Merupakan analisis orang/pembeli, apa yang mereka inginkan/butuhkan, kemampuan keuangan dan keinginan untuk membayar 2. Utility Merujuk pada keuntungan/benefits dari sebuah properti dan sejauh manakah sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan dan keinginan dari pembeli potensial. 3. Scarcity (The Competitive Environment) 11

12 Merujuk pada relativitas tingkat pemasok properti (supply) yang dapat memenuhi pembeli potensial. 4. Transferability Merujuk pada proses transfer hak properti dari satu pihak ke pihak lain. Dengan adanya demand, maka akan terdapat produsen yang mesuply barang tersebut. Melalui mekanisme supply and demand, maka terbentuk suatu harga kesetimbangan. E.2. Prinsip Umum Penilaian Dalam melakukan penilaian, terdapat prinsip-prinsip dasar yang perlu dipertimbangkan sebelum mengeluarkan suatu opini nilai properti. Prinsip-prinsip dasar dalam penilaian properti adalah sebagai berikut: 1. Prinsip Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (Highest and Best Use) Adalah penggunaan terbaik yang menghasilkan pendapatan (income) yang optimal dari suatu properti. Contoh: Rumah yang mewah yang dibangun di komplek perumahan mewah akan menghasilkan nilai maksimal. Sedangkan Rumah Mewah yang di bangun di daerah kumuh mempunyai nilai lebih rendah dibandingkan yang dibangun dikomplek perumahan mewah. Suatu Properti dikatakan HBU jika memenuhi empat kriteria, yaitu: 12

13 2. Secara Legal Diijinkan Secara Fisik Dimungkinkan Secara Keuangan Layak Memberikan Keuntungan Maksimal Prinsip Pengganti (Substitusi) Pada prinsipnya orang tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama, artinya properti yang lebih murah yang akan terjual terlebih dahulu. Contoh: Pada prinsipnya orang akan lebih memilih untuk membeli properti dengan harga yang lebih murah pada kondisi properti yang sam Properti dalam suatu deret dimana kondisinya sama, maka Properti dengan Nilai paling rendah akan lebih cepat terjual. 3. Permintaan dan Penawaran (Prinsip Supply and Demand) Properti akan mempunyai nilai apabila properti tersebut dapat digunakan, dimana nilai properti dipengaruhi oleh ketersediannya di tengah masyarakat. Dalam hal ini berarti nilai suatu properti ditentukan oleh keseimbangan antara Permintaan dan Penawaran. Semakin tinggi permintaan dan penawaran kurang, maka nilai properti cenderung naik dan sebaliknya penawaran yang banyak dengan permintaan yang sedikit mengakibatkan nilai properti turun. 4. Prinsip Kesesuaian (Comformity) Properti yang terletak pada lingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonominya, akan mempunyai nilai yang maksimum. Contoh: Rumah Mewah akan memberi Nilai maksimal bila dibangun di komplek rumah mewah. Sebaliknya nilainya akan turun bila dibangun di lingkungan kumuh. 5. Prinsip Perubahan (Change) Nilai selalu berubah-ubah dan dipengaruhi oleh banyak variabel baik internal maupun eksternal. Perubahan tersebut bisa berupa perubahan jumlah penduduk, perubahan kondisi ekonoimi, perubahan kebijakan pemerintah, perubahan lingkungan (contoh: tiba-tiba dibangun tempat pembuangan sampah), pasar, termasuk peraturan-peraturan, zoning (peruntukan) dan pengembangan kot 6. Prinsip Antisipasi (Anticipation) 13

14 Nilai suatu properti adalah harapan akan keuntungan di masa yang akan datang akan Highest and Best Use/penggunaan tertinggi dan terbaik properti tersebut. Harapan akan keuntungan atau ketidak untungan dimasa yang akan datang ini akan mempengaruhi harga suatu properti. Contoh: Akibat adanya lumpur lapindo, properti disekitar areal lumpur lapindo diperkirakan akan naik akibat adanya pemahaman di masyarakat areal sekitar lumpur lapindo dimasa yang akan datang akan menjadi kompleks pertambangan bila lumpur lapindo sudah selesai. Contoh lain rencana pembangunan Ring Road di Makassar membuat harga harga tanah sepanjang jalur rencana Ring Road naik. 7. Prinsip Persaingan (Competition) Semua bentuk usaha selalu menginginkan untuk mendapatkan keuntungan, tak terkecuali pada usaha di bidang properti. Keuntungan yang diperoleh dalam pasar properti tertentu, menimbulkan daya tarik pemain properti untuk memasuki pasar tersebut sehingga akan muncul persaingan. Pada umumnya semakin tinggi persaingan, maka nilai properti cenderung akan turun akibat banyaknya pilihan. Contoh: Akibat dari bisnis properti memberikan keuntungan yang tinggi, maka banyak developer lain yang membangun properti dan mengakibatkan nilai properti turun. 8. Prinsip Penambahan dan Pengurangan (Increasing and Decreasing Return) Prinsip dasar ekonomi mengatakan bahwa penambahan biaya pada suatu usaha belum tentu memeberikan penambahan dalam pendapatan. Demikian juga dalam usaha di bidang properti, yang mana berlaku juga kondisi bahwa penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah penghasilan pada properti tersebut. Pada suatu titik tertentu, penambahan biaya justru akan mengakibatkan penambahan hasil yang makin berkurang. Contoh: Penambahan patung pada properti bisa mengakibatkan nilai properti tersebut berkurang, sebab apabila ditawarkan di pasaran, belum tentu semua orang menyukai patung tersebut. Bisa jadi penambahan patung tersebut justru mengurangi nilai properti. 9. Prinsip Kontribusi (Contribution) Nilai suatu elemen tertentu diukur berdasarkan kontribusinya terhadap nilai properti secara keseluruhan. Dalam hal ini baik tanah dan bangunan memberikan kontribusi pada total nilai properti. Contoh: Bangunan tua yang 14

15 berdiri diatas tanah komersil dapat dikatakan tanah tersebut memberikan kontribusi terhadap seluruh nilai dari properti tersebut. 10. Prinsip Keseimbangan (Balance) Nilai suatu properti akan mencapai maksimal apabila faktor-faktor produksi yang berkaitan dengan properti tersebut dalam keadaan seimbang. Faktorfaktor produksi tersebut antara lain: tenaga kerja, modal, bahan baku, dll. Contoh: membangun industri di daerah yang jauh dari bahan baku bisa menyebabkan nilai dari properti tersebut turun akibat pertimbangan besarnya biaya angkutan untuk bahan mentah. F. Penilaian dalam Pengelolaan BMN F.1. Definisi Penilaian dalam Pengelolaan BMN Definisi penilaian dalam pengelolaan BMN mengacu kepada Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006 adalah merupakan proses kegiatan penelitian yang selektif, yang didasarkan pada data/fakta yang objektif dan relevan, menggunakan metode/teknik tertentu, untuk memperoleh nilai BMN/BMD. Sedangkan dalam PMK 179/PMK.06/2009 tentang Penilaian BMN, definisi penilaian adalah proses kegiatan yang dilakukan oleh penilai, untuk memberikan suatu opini nilai, atas suatu objek Penilaian dalam rangka pengelolaan BMN/BMD, yang berlaku pada saat tertentu. F.2. Tujuan Penilaian dalam Pengelolaan BMN Kegiatan penilaian dalam pengelolaan BMN dilakukan ketika suatu BMN akan dilakukan pencatatan sebagai asset pada neraca pemerintah pusat, ketika suatu BMN akan dilakukan pemanfaatan, serta pada waktu pemindahtanganan BMN. Nilai yang digunakan sebagai dasar pencatatan dalam neraca pemerintah pusat adalah nilai perolehan, atau biaya pengadaan yang telah dikeluarkan. Namun demikian, kemungkinan terdapat kondisi bahwa atas asset yang akan dicatat tersebut tidak terdapat dokumen sumber, sehingga tidak diketahui harga perolehan/biaya pengadaanny Dalam hal demikian, perlu dilakukan kegiatan penilaian. Kegiatan penilaian juga perlu dilakukan ketika dilakukan kebijakan revaluasi nilai BMN, terutama atas asset berupa tanah. 15 Nilai tanah yang

16 tercantum dalam laporan keuangan, pada kenyataannya mengalami kenaikan setiap tahun, sehingga perlu dilakukan penyesuaian melalui revaluasi. Pada saat suatu BMN akan dilakukan pemanfaatan, maka harus ditentukan harga sewa (apabila BMN akan disewakan), atau kontribusi tetap dan pembagian keuantungan (apabila BMN akan dilakukan kerjasa pemanfaatan). Penentuan nilai sewa, besaran kontribusi tetap, dan besaran pembagian keuantungan dilakukan melalui kegiatan penilaian. Demikian pula apabila suatu BMN akan dilakukan pemindahtanganan kepada pihak ketiga, maka harus dilakukan kegiatan penilaian. Sebagai contoh, apabila suatu BMN akan dilakukan pemindahtanganan melalui penjualan, maka harus didapatkan nilai pasar untuk menentukan nilai limit terendah penjualan. F.3. Jenis Nilai yang dihasilan dari Kegiatan Penilaian BMN Jenis nilai yang dihasilkan dari kegiatan penilaian BMN adalah nilai wajar. Penilaian untuk Pelaporan Keuangan yang menjadi fokus di dalam Pedoman Penilaian Indonesia 1 (PPI 1), menyebutkan bawa Nilai Wajar suatu aktiva tetap biasanya merupakan Nilai Pasar. (lihat KPUP butir 8.1). Oleh karena itu, definisi nilai wajar sebagaiman disebutkan pada Pasal 6 ayat (2) tidak kita dapatkan dalam PMK 179/MK.06/2009, tetapi yang tercantum adalah nilai pasar. Meskipun Nilai Wajar dan Nilai Pasar dapat memiliki besaran yang sama di dalam kondisi tertentu, kedua nilai ini memiliki definisi yang berbed Sebagai contoh, estimasi Nilai Wajar mungkin tidak memenuhi persyaratan Nilai Pasar mengenai adanya waktu yang memadai bagi suatu penjualan atau kondisi tanpa tekanan. 16

17 Jenis nilai yang dihasilkan pada kegiatan pemanfaatan BMN berupa sewa dapat berupa nilai pasar tanah dan/atau bangunan yang akan disewakan,atau nilai pasar sewany Apabila penilaian menghasilkan nilai pasar tanah dan/atau bangunan, maka nilai tersebut sebagai dasar perhitungan nilai sewa dengan menggunakan formulasi tarif sew Apabila penilaian menghasilkan nilai sewa, maka nilai sewa tersebut lagnsung dapat dipergunakan untuk menentukan tarif sew Jenis nilai yang dihasilkan dari kegiatan penilaian yang ditujukan untuk pemindahtangan berupa penjualan, hibah, tukar menukar adalah nilai pasar. F.4. Kewenangan dalam Melalukan Penilaian BMN Siapa yang berweangan untuk melakukan penilaian? Di dalam Pasal 39 dan Pasal 40 disebutkan bahwa : Penilaian atas BMN berupa tanah dan/atau bangunan dilakukan oleh Pengelola BMN, dengan estimasi terendah menggunakan NJOP Penilaian atas BMN selain tanah dan bangunan dilakukan oleh Pengguna Barang, namun nilai yang ditetapkan harus disetujui oleh Pengelola Barang G. 1. Pertanyaan Evaluasi Sebutkan definisi penilaian secara umum, serta definisi penilaian dalam pengelolaan BMN 2. Apakah perbedaan dari harga dan nilai? 3. Jelaskan kriteria nilai yang memenuhi definisi nilai pasar! 4. Sebut dan jelaskan beberapa jenis nilai yang merupakan nilai selain nilai pasar! 5. Jelaskan bahwa definisi nilai pasar mensyaratkan bahwa properti dinilai dalam kondisi HBU! Sebut dan jelaskan 4 kriteria HBU tersebut! 6. Jelaskan nilai yang dihasilkan dalam penilaian yang dilakukan terkait pengelolaan BMN! 7. Sebut dan jelaskan prinsip-prinsip umum penilaian! 17

18 H. Tesf Formatif 1. Nilai dibedakan dengan harga, yaitu : Harga adalah sejumlah uang yang dibayar dalam suatu transaksi, sementara nilai merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati, sehingga nilai bukan merupakan fakta tetapi merupakan suatu opini/estimasi. Harga adalah sejumlah uang yang dibayar dalam suatu transaksi, sementara nilai merujuk kepada opini atau justifikasi penilai semata meskipun tanpa didasarkan pada data dan analis Baik harga ataupun nilai keduanya adalah merupakan fakta Harga adalah biaya pembuatan/pengembangan suatu properti ditambah dengan profit, sementara nilai adalah biaya pembuatan/pengembangan ditambah dengan capital gain. 2. Nilai Pasar mengikuti kaidah dibawah ini, kecuali :... dalam suatu transaksi yang bebas ikatan (arm s length) tanpa paksaan di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya dan kehati-hatian berdasar justifikasi penilai Nilai wajar (fair value) secara umum memiliki konsep yang sama (kompatibel) dengan nilai pasar (open market value atau fair market value), apabila dilakukan hal-hal dibawah ini, kecuali : Dalam penentuan Nilai wajar tersebut dilakukan dengan memperbandingkan data pasar dengan menggunakan properti pembanding, sehingga yang disajikan pada dasarnya adalah nilai pasar. Nilai wajar ditentukan dengan menggunakan metode penerapan dari pendekatan biaya untuk menentukan Biaya Penggantian Terdepresiasi, apabila data pasar secara langsung tidak didapatkan atau terbatas Dalam menentukan nilai pasar wajar menerapkan premi atau diskon, misalnya apabila kepemilikan kurang dari 50% tidak diterapkan diskon atas kurangnya kontrol perusahaan, sedangkan dalam penentuan nilai wajar premi atau diskon tersebut tidak diterapkan. Pada dasarnya nilai wajar dan nilai pasar adalah transferable sebagai dasar tukar-menukar, atau penyelesaian kewajiban, antara pihak yang memahami dan berkeinginan untuk melakukan transaksi bebas ikatan (arm s lenght transaction). 18

19 4. Salah satu yang membedakan nilai pasar dengan nilai selain nilai pasar adalah: Nilai pasar mengacu kepada persepsi pasar, sedangkan nilai selain nilai pasar lebih mendasarkan pada justifikasi penilai. Nilai pasar maupun selain nilai pasar tidak mengharuskan analisa High and Best Use Baik Nilai pasar maupun selain nilai pasar bersifat transferable. Nilai pasar mengacu kepada pada justifikasi penilai., sedangkan nilai selain nilai pasar berdasarkan persepsi pasar. 5. Yang merupakan faktor yang mempengaruhi sisi Penawaran dalam analisis Penawaran dan Permintaan (demand and Suplly) adalah : Ketersediaan tanah kosong, Biaya konstruksi Pendapatan. Tingkat suku bunga Trend Populasi, jumlah keluarga Kebijakan kredit kepemilikan rumah 6. Penerapan Prinsip Antisipasi adalah : Pembeli properti tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama harapan keuntungan di masa yang akan datang atas penggunaan properti tersebut Penambahan biaya pada suatu properti belum tentu akan menambah penghasilan properti tersebut. Properti yang terletak pada lingkungan yang cocok baik sosial maupun ekonominya, akan mempunyai nilai yang maksimum 7. Pengertian properti secara umum mencakup... Konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan atas tanah secara fisik dan bangunan yang melekat di atasnya, maupun barang personal Konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan yang melekat pada permukaan tanah Konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan atas barang personal Konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak, dan keuntungan yang berkaitan dengan suatu kepemilikan pada tubuh bumi 19

20 8. Tanah secara fisik dan benda yang dibangun oleh manusia yang menjadi satu kesatuan dengan tanahnya adalah pengertian dari... Real properti Real estat Personal properti Aset fisik 9. Pernyataan berikut buka merupakan pernyataan yang sesuai dengan karakteristik dari properti, yaitu : Homogeneity Durabilityy unliquid legal complexity 10. Sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut yang mana jika barang atau jasa sudah diselesaikan adalah pengertian dari... Harga Biaya Pasar Nilai 11. Nilai merupakan penggabungan antara biaya dengan depan, dengan pertibangan sebagai berikut. Kecuali:: Faktor kepentingan/penggunaan Cita rasa spekulasi Ekonomi 12. Pada prinsipnya orang tidak akan membayar lebih terhadap suatu properti dibandingkan dengan biaya pembelian properti lain yang sama, artinya properti yang lebih murah yang akan terjual terlebih dahulu. Hal ini merupakan prinsip... Permintaan dan penawaran Kesesuaian Antisipasi Pengganti 13. Berikut ini bukan merupakan pernyataan yang tepat mengenai pasar properti, yaitu Pasar yang berdasarkan intuisi Pasar yang kekurangan informasi Pasar bersifat lokal Pasar yang homogen 20 ekspektasi ke

21 14. Seorang penilai diberi penugasan untuk melakukan penilaian dalam rangka, jenis nilai yang dihasilkan adalah : Nilai Pasar BMN Nilai Wajar BMN Nilai Pasar BMN atau Nilai Sewa Pasar, tergantung penugasan Nilai Investasi 15. Nilai yang dihasilkan dari penilaian dalam pemindahtanganan BMN digunakan sebagai dasar... Nilai yang digunakan sebagai dasar pencatatan dalam neraca pemerintah pusat Nilai Wajar BMN Nilai yang digunakan sebagai dasar perhitungan sewa berdasarkan formulasi tarif sewa Nilai yang digunakan sebagai dasar limit terendah penjualan lelang Nilai yang digunakan sebagai dasar penentuan kontribusi tetap 21

22 BAB II PENDEKATAN PENILAIAN A. Proses Penilaian Nilai properti sangat dipengaruhi oleh banyak faktor. Oleh karena itu, penilaian properti merupakan suatu proses pemecahan masalah dengan mempertimbangkan dan menganalisis semua faktor yang berpengaruh terhadap nilai properti tersebut. Adapun faktor yang mempengaruhi tersebut dapat berupa faktor internal (yang terkait dengan karakteristik fisik properti itu sendiri) maupun faktor eksternal. Proses penilaian merupakan tahapan-tahapan penentuan nilai properti yang didasarkan pada tujuan untuk: memahami permasalahan, merencanakan hal-hal yang perlu dilakukan dalam rangka pemecahan masalah tersebut, mendapatkan data-data, mengklasifikasikan data, menganalisis, menginterpretasi dan selanjutnya mengekspresikannya dalam suatu estimasi nilai. Proses penilaian dapat digambarkan dalam diagram berikut ini: Proses penilaian (valuation process) adalah prosedur sistematis yang diikuti penilai untuk memecahkan/meyelesaikan permasalahan client/pelanggan untuk menghasilkan nilai yang bisa dipertanggungjawabkan. Proses penilaian merupakan model atau kerangka kerja (framework) yang dapat disesuaikan sesuai dengan berbagai permasalahan terkait dengan nilai properti. Proses penilaian dimulai ketika penilai setuju menerima tugas penilaian yang diberikan oleh client dan berakhir ketika simpulan nilai dilaporkan dalam laporan penilaian. Proses penilaian mencakup beberapa langkah yang memadai sesuai permasalahan penilaian properti (ketersediaan data, analisis data pasar, penerapan teknik penilaian dan rekonsiliasi nilai. Proses penilaian berakhir ketika laporan diserahkan kepada client, dengan rincian sebagaimana pada table berikut. Tabel 2.1. Tahapan Penilaian Kegiatan Sub Kegiatan Hal-hal yang harus diperhatikan I. Persiapan 1 Identifikasi Masalah 1. Pendefinisan Permasalahan Penilaian Identifikasi klien Identifikasi penggunaan laporan penilain (intended use) Identifikasi properti 22

23 Penentuan tanggal penilaian Tujuan penilaian dan maksud penggunaan penilaian Asumsi luar biasa atau konidisi hipotesis Kondisi pembatas Ruang lingkup pekerjaan 2. Ruang lingkup pekerjaan (scope of work) Penentuan dan pemeriksaan data-data yang diperlukan : data umum (lokasional dan ekonomi), data khusus (properti yang dinilai dan properti pembanding). Penyiapan sara pendukung (formulir, stationary, foto, alat ukur, dll. Mencari sumber data dari instansi (BPN. Dirtjen Pajak, BPS, Camat, Broker, Developer, Ral Estate, dll). Personal dan waktu yang diperlukan terkait beban kerja dan tipe properti Perencaan kerja meliputi : pembagian tugas dan tanggung jawab tiap personel. Perencaan biaya, sarana pendukung, serta jadwal kegiatan. II. 1 Pengumpulan Data umum : data umum lokasional, data Pengumpulan dan Verivikasi ekonomi dan Analisis data Data khusus : data properti subjek, data Data properti pembanding 2 Analisis data Analisis mengenai kondisi pasar/lingkup pasar atas suatu properti tertentu (market analisis) Analisis marketability dan Highes and Best Use III. 1 Penerapan Penilaian dengan pendekatan Data Pasar Perhitungan Pendekatan Penilaian dengan pendekatan biaya dan Pelaporan Penikain Penilaian dengan pendekatan pendapatan 2 Survey Pendahuluan dan Penyusunan Rencana Kinerja 2 Rekonsiliasi nilai 3 Pelaporan Tahapan penilaian sebagaimana diuraikan pada tabel 1 dapat juga disajikan sebagaimana pada gambar 1. 23

24 Gambar 1. Bagan Tahapan Penilaian IDENTIFIKASI PERMASALAHAN Tanggal Tujuan Penilaian Penilaian Identifikasi Properti Data diperlukan yang Data Umum Lokasional Regional Kota Lingkungan Jenis Nilai SURVEY PENDAHULUAN Sumber Data Personel dan Waktu Pelaksanaan Perencanaan Kerja PENGUMPULAN DAN ANALISIS DATA Ekonomi Tren Ekonomi Proyeksi Permintaan Data Khusus Objek Penilaian Dokumen kepemilikan Tapak (site) Bangunan Highest and Best Use Pembanding Jual beli Sewa PENERAPAN PENDEKATAN PENILAIAN Cost Approach Income Market Data Lainnya Approach Approach REKONSILIASI NILAI KESIMPULAN NILAI DAN LAPORAN PENILAIAN A.1. Identifikasi Masalah A.1.1. Pengidentifikasian Permasalahan Penilaian Tahap pertama proses penilaian adalah pengembangan pernyataan yang jelas tentang semua permasalahan penilaian. Tujuan pengungkapan permasalahan penilaian ini adalah untuk membatasi penilaian dan menghindari ketidakjelasan (ambiguity) dalam penugasan penilaian. Pengidentifikasian permasalahan penilaian antara lain: Identifikasi klien Tujuan Penggunaan Penilaian Maksud Penilaian dan Jenis Nilai Tanggal Penilaian e. Identifikasi karateristik properti (lokasi dan hak) f. Asumsi dan kondisi pembatas g. Kondisi hipotesis 24

25 Proses pengidentifikasian permasalah penilaian akan mempengaruhi langsung keputusan penilai tentang lingkup kerja yang perlu dilakukan penilain untuk menyelesaikan penugasan penilaian. A Identifikasi Klien Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam melakukan identifikasi klien adalah sebagai berikut: Untuk memtutuskan apakah menerima atau menolak penugasan penilaian yang diminta oleh klien. Penilai harus mempertimbangkan klien dan jaminan profesional lainya (misal ahli geologi, pertambangan batu bara/migas, panas bumi, dll). Penilai harus mengidentifikasi dengan jelas tentang klien dan penggunaan laporan penilaian karena mempengaruhi secara langsung terhadap pengidentifikasian maksud penilaian yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari lingkup pekerjaan penilaian. Jika klien menghendaki tanpa identitas (anonymous), penilai harus mengidentifikasikannya di kertas kerja A Tujuan Penggunaan penilaian (intended use) Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam melakukan identifikasi tujuan penggunaan penilaian adalah sebagai berikut: Tujuan penggunaan penilaian adalah penggunaan isi laporan penilaian oleh klien yang memberi tugas penilaian. Tujuan penilaian harus dinyatakan dengan jelas dalam laporan penilaian. Opini nilai dapat diperlukan untuk menentukan harga untuk pembeli atau penjual, jumlah pinjaman, dasar perpajakan, jangka wakti sewa, laporan keuangan, kompensasi, dll. Untuk menghindari upaya yang sia-sia, maka penilai dan klien harus saling pengertian terkati dengan tujuan penggunaan laporan penilaian dan simpulan nilainy 25

26 A Maksud Penilaian dan Jenis Nilai Maksud penilaian (purpose of appraisal) merupakan alasan-alasan penugasan penilaian, berdasarkan informasi keinginan klien yang memberi tugas penilaian, yang digunakan oleh penilai sebagai dasar pengembangan opini jenis nilai tertentu yang dihasilkan dari kegiatan penilaian. Sebagai contoh, jenis nilai yang dihasilkan dari kegiatan penilaian dapat berupa : nilai pasar (market value), nilai guna (use value), nilai bisnis berjalan (going concern value), atau nilai investasi. Beberapa pernyataan hatus dijelaskan dan dinyatakan dengan jelas dalam laporan penilaian, antara lain: Definisi nilai Pertanyaan yang sebenarnya ditanyakan oleh klien Data-data yang dipilih untuk analisis penilaian Metode yang digunakan untuk analisis dat dan pengembangan opini nilai final yang logis dan vali Kondisi finansial opini nilai, apakah dinyatakan dalam bentuk uang tunai, disetarakan dengan uang tunai, maupun dinyatakan lain. Penilai bertanggungjawab untuk menjamin bahwa maksud penilaian konsisten dengan tujuan penggunaan laporan Tabel berikut ini menggambarkan hubungan antara tujuan dari penilaian dengan kepentingan klien terhadap informasi yang diharapkan oleh klien yang dicantumkan dalam laporan penilaian. Merupakan tanggung jawa penilai untuk meyakinkan bahwa tujuan penilaian haruslah konsisten dan sesuai dengan maksud penggunaan nilai. Tujuan penilaian dan maksud penggunaan penilaian tidak dapat dipisahkan. Purpose of appraisal Intended use of appraisal Terkait dengan jenis nilai yang akan dicari Nilai pasar, Nilai going concern nilai penggunaan, nilai investasi, dll. Kepentingan klien terhadap informasi yang ada dalam laporan penilaian Peralihan kepemilikan, pembiayaan dan kredit, konsultasi investasi, pengambilan keputusan, akuntansi 26

27 A Tanggal Penilaian Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam melakukan penentuan tanggal penilaian adalah sebagai berikut: Jika data pasar historis tersedia, maka penilai dapat mengembangkan nilai pasar Meskipun ketika dilakukan pengamatan bahwa properti diyakini tidak berubah untuk beberapa waktu mendatang, maka opini nilai dianggap valid hanya untuk titik waktu/tanggal spesifik tertentu saj Nilai pasar dipandang sebagai cerminan persepsi pasar tentang kondisi perekonomian yang akan datang, namun persepesi tersebut didasari bukti pasar pada titik waktu tertentu. Tanggal penilaian harus dinyatakan dengan jelas dan spesifik, karena nilai real properti berubah terus menerus. Sebagian besar penilai menyepakati bahwa tanggal penilaian adalah pada saat dilakukan inspeksi/pengamatan lapangan, namun dalam beberapa kasus penilaian memerlukan tanggal penilaian pada waktu yang lalu (past), seperti untuk tujuan pajak waris, tuntutan asuransi, pajak penghasilan, hukum perdata, dan sebagainy Tanggal penilaian yang ditetapkan untuk titik waktu yang akan datang mungkin diperlukan untuk membuat opini nilai properti yang akan dibangun (development) telah selesai dibangun atau nilai pada akhir proyeksi arus kas. A Identifikasi Karateristik Properti (Lokasi dan Hak) Permasalahan penilaian tidak dapat didefiniskan tanpa adanya kejelasan tentang beberpa infomrasi properti peroperti yang akan dinilia, antara lain : - Lokasi, apabila perlu dilengkapi dengan peta lokasi. - Fisik, seperti berupa bentuk tanah, luas tanah, elevasi/kontur. - Legal. Penilai harus memperhatikan dengan seksama batasan hak kepemilikan. Demikian juga penilai harus sejak awal memastikan status kepemilikan properti apakah sedang dijadikan agunan jaminan pinjaman dana di bank atau tidak (sedang dibebani hak tanggungan). 27

28 A Asumsi Luar Biasa atau Kondisi Hipotesis Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam penilaian yang berhubungan dengan asumsi luar biasa (genarl assumtion) dan kondisi hipotesis adalah sebagai berikut: Untuk dapat menggambarkan lingkup kerja penilaian yang harus dilakukan penilaian untuk penyelesaian penugasan penilaian, penilai harus terlebih dahulu harus mengidentifikasikan apakah ada asumsi luar biasa atau kondisi hipotesis yang dapat mempengaruhi nilai? Kala ada harus dnyatakan dalam laporan penilaian Pernytaan asumsi luar biasa digunakan penilai untuk menegaskan bahwa suatu informasi yang belum pasti (yang dapat mempengaruhi nilai) dianggap menjadi pasti dan benar. Contoh, dalam penilaian gudang/pabrik yang diduga terkontaminasi limbah/racun (polusi), penilai masih dimungkingkan untuk menilai gudang/pabrik tersebut dengan asumsi luar biasa bahwa gudang/pabrik tersebut tidak terkontaminasi limbah/racun (polusi). Kondisi hipotesis adalah kondisi yang bertentangan dengan kondisi yang sebenarnya, yang perlu ditegaskan penilai untuk tujuan analisis. Contoh, dalam penilaian gudang/pabrik yang telah diketahui kepastiannya terkontaminasi limbah/racun (polusi), penilai masih dimungkinkan menilai gudang/pabrik tersebut dengan kondisi hipotesis bahwa gudang/pabrik tersebut tidak terkontaminasi limbah/racun (polusi). Penggunaan asumsi luar biasa dan kondisi hipotesis yang memadai tergantung pada tujuan penggunaan laporan penilaian dan permasalahan penilain. A Asumsi Umum (general assumtions) dan Kondisi pembatas (limiting condition) Beberapa hal yang harus diperhatikan dalam penilaian yang berhubungan dengan asumsi umum (general assumtion) dan kondisi pembatas (limiting condition) adalah sebagai berikut:: Asumsi umum dan kondisi pembatas harus dinyatakan dengan jelas dalam laporan penilaian. Tujuan pernyataan asumsi umum dan kondisi pembatas adalah untuk: 28

29 o Melindungi kepentingan kedua belah pihak, yaitu penilai (yang diberi tugas) dan klien (yang memberi tugas) o Menginformasikan kepada klien dan pengguna lainnya tentang batasan penggunaan laporan penilaian Contoh, dalam penilaian minyak dan gas bumi atau mineral maka penilai dapat menyatakan asumsi umum dan kondisi pembatas dalam laporan penilaian sebagai berikut. Contoh 1, Asumsi Umum. Penilai mengasumsikan bahwa kebenaran/validitas hak kuasa penambangan adalah nemar/valid hanya berdasarkan sesuai dengan data dan atau informasi dan/atau keterangan yang diberikan secara tertulis maupun lisan oleh klien. Hal ini karena penilai tidak melakukan legal auditing tentang kebenaran/validitas hak kuasa penambangan karena bukan merupakan bagian dari penilaian. Penilai tidak bertanggungjawab terhadap masalaha penilaian yang timbul jika didapati data dan/atau informasi dan/atau keterangan tertulis maupun lisan yang diberikan klien tidan benar/vali Contoh 2, Kondisi pembatas. Penilai tida bersedia menghadiri persidangan (sebagai saksi ahli ataupun istilah lainnya) kecuali dinyatakan lain (telah ada kesepakatan waktu dan kompensasi yang memadai). Penilai tidak melakukan survey dengan peralatan/kehalian teknis, kecuali dinyatakan lain. Data dan/atau informasi diambil dari sumber yang dipertimbangkan dapat dipercay A.2. Survey Pendahuluan Setelah menentukan tujuan dan merumuskan masalah, maka pada tahap selanjutnya seorang penilai siap untuk melakukan analisis pendahuluan mengenai karakteristik dan lingkup tugas penilaian yang akan dilakukan serta data apa saja yang hendak dikumpulkan. Data dan informasi yang diperoleh pada survey pendahuluan ini akan sangat menentukan tahapan-tahapan selanjutnya dari proses penilaian. Dalam survey pendahuluan ini dapat ditentukan data-data apa saja yang diperlukan, darimana sumber data dapat diperoleh, siapa personel yang terlibat penilaian dan berapa lama waktu yang diperlukan, serta membuat adanya suatu perencanaan kerja penilaian. 29

30 A.3. Pengumpulan dan Analisis Data A.3.1. Pengumpulan Data Data umum maupun spesifsik untuk properti pembanding harus dikumpulkan untuk tujuan penugasan penilaian tertentu, seperti : data penawaran (supply) dan permintaan (demand) terkait dengan persaingan properti pembanding yang serupa dengan properti yang dinilai di masa yang akan datang. Data penawaran (supply) termasuk : stok properti (existing), properti yang direncanakan (proposed competitive properties), tingkat kekosongan (vacancy rate), tingkat penyerapan (absorbsi pasar). Data permintaan (demand) termasuk populasi, pendapatan, lapangan kerja dan data lain yang terkait dengan pengguna potensial properti. Data yang diperlukan penilai tersebut dapat dikelompokkan menjadi dua Data umum (general data), yaitu berupa trend perubahan sosial, ekonomi, peraturan, lingkungan yang dapat mempengaruhi nilai properti dalam wilayah pasar tertentu. Yang dimaksud dengan trend adalah kecenderungan arah/pola perubahan umum dari waktu ke waktu (data kurun waktu/time series, maupun data kerat silang/ cross section), seperti perubahan komposisi populasi, penurunan tingkat hunian gedung perkantoran, peningkatan start pengembangan, an sebagainy Data khusus/ spesifik, yang meliputi data karateristik properti yang dinilai dan properti pembanding. Data yang lebih spesifik adalah berkaitan dengan properti subjek dan properti pembanding yang meliputi: Data lokasi dan lingkungan, yaitu bangunan di sekitarnya, HBU dari properti yang dinilai, tren bangunan dari lokasi dan lingkungan, transportasi, fasilitas dan utilitas yang ada di sekitar lokasi, data penawaran dan permintaan. Zoning, yaitu ketinggian bangunan, KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB (Koefisien Lantai Bangunan), rencana pelebaran jalan di masa yang akan datang. Data tanah Data bangunan, yaitu data properti jual dan sewa yang sebanding yang meliputi harga jual, pendapatan sewa, tingkat kekosongan, biaya operasional, tingkat kapitalisasi. 30

31 Karakteristik pasar di sekitar lokasi Data Properti Subjek adalah data tentang properti subjek yang meliputi: tapak (site), bangunan (improvement), dan dokumen kepemilikan (title). Langkah terakhir dari analisis data khusus ini adalah analisis highest and best use properti yang dinilai. Sedangkan data pembanding adalah data properti yang mempunyai kegunaan sama/serupa, berlokasi pada kawasan yang sama, dan telah diketahui nilainy Data ini dapat berupa data fisik tanah dan bangunan, data harga jual/beli, data sewa untuk berbagai jenis properti, data-data lain sebagai pembanding adalah tingkat hunian untuk gedung psuperkantoran, pertokoan, perhotelan, harga sewa kamar hotel, dan data lain yang relevan dalam proses pengestimasian nialai properti subjek. Data yang perlu dikumpulkan dan dianalisa haruslah data-data yang mempunyai hubungan dan pengaruh terhadap estimasi nilai properti subjek (properti yang dinilai). Syarat-syarat data yang baik adalah: Data harus objektif Dapat mewakili kondisi properti yang dinilai Kesalahan baku dari data harus kecil Up to date, dan sesuai dengan kondisi saat ini e. Harus relevan, maksudnya data yang dikumpulkan harus ada hubungannya dengan masalah yang dipecahkan. A.3.2. Analisis Data Setelah data telah terkumpul, hal selanjutnya yang perlu dilakukan adalah melakukan analisis data, yaitu berpa analisis pasar dan analisis Highest and Best Use (HBU). A Analisis Pasar Analisis pasar didefinisikan sebagai studi kondisi pasar untuk jenis properti tertentu. Analisis pasar dapat membantu pembaca laporan penilaian memahami motivasi para pelaku pasar terhadap properti yang dinilai dan properti pembanding yang serupa/mirip. Analisis pasar pada wilayah yang lebih luas dapat menghantarkan pemahaman kondisi pasar pada wilayah yang lebih spesifik (lokal/persekitaran) dan mempengaruhi secara langsung terhadap terhadap nilai properti yang dinilai. 31

32 Analisa pasar memiliki 2 fungsi penting, yaitu: - Sebagai gambaran perubahan perubahan supply dan demand yang dapat mempengaruhi perubahan nilai properti dari waktu ke waktu. - Data dan kesimpulan yang dihasilkan dari analisis pasar merupakan komponen yang sangat mendasar dalam proses penilaian Analisis pasar dapat berdiri sendiri tanpa terkait dengan proses penilaian, namun dalam tahapan penilaian harus dilakukan analisis pasar. Analisis pasar properti dapat memberikan gambaran mengenai pola harga properti pada suatu lokasi/daerah, namun tidak dapat menentukan nilai pasar properti tersebut. Berdasarkan kedalaman analisis, dapat dibedakan menjadi 2 yaitu: Analisis tren/teknikal. Memperkirakan perubahan/tren/pola dimasa mendatang dengan mengkaji kinerja perilaku pasar di masa lalu. Analisis fundamental. Dalam analisis fundamental tingkat permintaan diperkirakan berdasarkan segmentasi dari demografi dan data ekonomi yang mempengaruhi pasar properti yang dinilai. Terdapat 6 langkah kerja dalam melakukan analisis data (analisis pasar), yaitu sebagai berikut: Properti Productivity Analysis Penilai melakukan identifikasi dan analisis terhadap potensi-potensi dari objek penilaian yang dapat dikembangkan. Potensi tersebut dapat dilihat dari faktor fisik, legal, lokasi, selanjutnya dapat juga dijadikan pedoman dalam pencarian properti pembanding. Market Delineation Berdasarkan kemungkinan perkembangan Properti Productivity Analysis, penilai membuat pembatasan/identifikasi atas pasar yang terkait. Demand Analysis and Forecast Penilai melakukan analisis permintaan, baik saat ini maupun yang akan datang. Competitive Supply Analysis and Forecast Penilai melakukan analisis persediaan, baik saat ini maupun yang akan datang. e. Supply and Demand Study 32

33 Penilai melakukan analisis bagaimana hubungan antara permintaan dan persediaan: apakah ada residual, kapan akan mencapai equilibrium, dan lain sebagainy f. Capture Estimation Penilai membuat estimasi seberapa besar pasar yang bisa diserap oleh objek penilaian. Terkait dengan penilaian, analisis pasar dikembangkan untuk menghasilkan informasi yang diperlukan dalam menerapkan masing-masing pendekatan penilaian, sebagai contoh : Untuk pendekatan data pasar (sales market approach), analisis pasar memberikan informasi yang dapat digunakan untuk menjelaskan kondisi pasar. Analisis pasar juga dapat membantu penilai mengidentifikasi properti-properti pembanding, selanjutnya penilai dapat menentukan unsur-unsur apa saja yang membedakan antara properti objek penilaian dengan properti pembanding. Untuk pendekatan biaya (cost approach), analisis pasar memberikan dasar untuk penentuan biaya pembuatan bangunan baru saat ini, serta besarnya penyusutan. Untuk pendekatan pendapatan (income approach), analisis pasar memberikan informasi tentang harga, pendapatan (sewa), pengeluaran (expenses),tingkat hunian dan tingkat kapitalisasi yang diperlukan untuk estimasi nilai dengan pendekatan pendapatan. Melalui analisis pasar, penilai mengumpulkan dan menganalisis harga jual, harga sewa, tingkat hunian, tingkat suku bunga dan lain-lain. Data data ini diperlukan untuk membuat proyeksi arus kas atas properti tersebut, yang juga didasari kemampuan objek dalam meraih pangsa pasr. 33

34 A Analisis Highest and Best Use (HBU) Analisis lain yang juga dilakukan selain analisis pasar adalah analisis Highest and Best Use (HBU) yang dapat didefinisikan sebagai penggunaan yang paling layak dan optimal dari suatu aset, yang terdiri dari 4 syarat yaitu secara fisik dimungkinkan, secara hukum sah, secara finansial layak, dan menghasilkan nilai tertinggi dari properti tersebut.berdasarkan analisis HBU penilaian dapat menginterprestasikan tekanan pasar yang mempengaruhi properti yang dinilai, serta mengidnetifikasikan opini nilai akhir yang digunakan. Analisis HBU mencakup : Tanah kosong (land as vacant). Beberapa pertanyaan yang diajukan dalam penilaian HBU pada tanah kosong antara lain: Apakah sebaiknya tanah dikembangkan atau dibiarkan kosong? Jika sebaiknya dikembangkan, opsi pengembangan seperti apa yang sebaiknya dilakukan dan kapan waktunya? Analisis HBU dengan tanah yang danggap kosong dapat membantu penilai dalam mengidentifikasi properti pembanding. Properti pembanding (yang telah diketahui harganya) yang tidak memiliki penggunaan HBU yang sama akan disisihkan (tidak digunakan) dalam analisis lebih lanjut. Contoh, objek penilaian pasar, berupa tanah kosong.. Berdasarkan analisis tanah tersebut dapat dikembangkan untuk dibangun ruko. Letaknya di pinggir jalan utama serta luasnya 1200 m2, sehingga dapat dikembangkan untuk dibangun 8 ruko. Berdasar analisi suplly and demand, maka pembanguna 8 ruko tersebut dapat diserap oleh pasar. Pada kasus tersebut, HBU objek yang dinilai adalah apabila tanah tersebut adalah dikembangknkan untuk dibangun ruko. Jalan Utama Tanah Kosong; Cocok Untuk dibangun ruko Residential Residential Residential Residential Ruko Pada kasus tersebut, properti pembanding bukan tanah yang saat ini dipergunakan untuk residential, tetapi : 34

35 - Tanah kosong yang saat ini telah dikembangkan sebagai ruko - Apabila tidak didapatkan, maka properti pembanding dapat berupa ruko yang ditransaksikan saat ini. Nilai tanah yang didapatkan dari harga transaksi dikurangi estimasi nilai bangunan, selanjutnya dijadikan harga tanah properti pembanding. Tanah yang telah dibangun (the porperty as improved). Beberapa pertanyaan yang diajukan dalam penilaian HBU pada tanah yang telah dibangun adalah: Apakah bangunan saat ini telah memberikan produktivitas yang yang maksimum sehingga tetap dibiarkan atau sebaiknya dibangun bangunan lain yang lebih bernilai? Analisis HBU atas tanah yang telah dibangun (the porperty as improved) untuk memutuskan pilihan dari beberapa pilihan investas, antara lain: - merawat bangunan - memperbaiki bangunan dan mempertahankan penggunaan semula - memodifikasi bangunan (renovasi, rehabilitasi, modernisasi, atau konversi penggunaan) - merobohkan bangunan (dalam beberapa situasi tidan dijinkan dilakukan perubahan bangunan, seperti bangunan sejarah, sehingga opsi HBU ini tidak dapat dijadikan opsi) Contoh. Objek penilaian terletak di Jl H.R. Rasuna Sai Luas objek penilaian 2500 m2, saat ini digunakan sebagai showroom dengan 1 lantai. Berdasarkan analisa secara fisik dan secara hukum (zoning) atas tanah tersebut dapat dibangun gedung dengan tinggi 16 lantai. Berdasarkan analisis pasar, objek tersebut sangat potensial untuk dikembangkan perkantoran, serta permintaanya masih sangat tinggi. Dalam kasus tersebut, HBU dari objek penilaian adalah apabila bangunan yang ada diganti dengan bangunan 16 lantai yang digunakan sebagi perkantoran. Penggunaan tanah untuk peruntukan bangunan tersebut akan menghasilkan keuntungan yang maksimal, terpenuhinya persyaratan pendanaan (finansial). 35 dengan asumsi

36 CASE HBU DALAM PENILAIAN PROPERTI (4). Bangunan Show Romm OFFIICE OFFIICE 16 Lantai 16 Lantai 1 Lantai JL.. HR Rasuna Said B.1. Pendekatan Data Pasar B.1.1. Konsep Menurut buku Real Estate Valuation (Principles and Aplication), pendekatan perbadningn data pasar didasarkan kepada suatu kesimpulan bahwa nilai properti dapat diestimasi berdasarkan harga jual properti yang mirip dimana disasarkan atas dua asumsi, yaitu : - Harga pasar merupakan cerminan dari nilai pasar - Prinsip substitusi Menurut standar Penilaian Indonesia (SPI), pendekatan data pasar merupakan pendekatan yang menggunakan data penjualan atas properti yang sebanding atau hampir sebanding dengan nilai propertinya disasarkan pada suatu proses perbandingan. Umumnya, properti dibandingkan dengan transaksi properti sebanding yang telah terjadi maupun properti yang masih dalam tahap penawaran penjualan dari suatu proses jual beli. Setelah data penjualan dikumpulkan dan diverifikasi, maka selanjutnya analisis yang sistematis dilakukan terhadap data-data pembanding. Oleh karena unit-unit serupa harus dibandingkan, setiap harga jual properti pembanding harus ditetapkan/dinyatakan dan batas yang sesuai dengan unit pembanding. Unit-unit pembandingan digunakan untuk mempermudah perbandingan antara properti subjek dengan properti pembanding. Penyesuaian dapat dilakukan baik berdasarkan total nilai properti atau berdasarkan unit-unit pembanding seperti harga per meter persegi dari luas kotor bangunan. Perbandingan penjualan ini dianalisis untuk mengetahui hasil dari setiap unit-unit pembandingan tersebut, 36

37 dan menyeleksi unit pembandingan yang sesuai dengan properti subjek yang dinyatakan dalam rekonsiliasi nilai. Untuk menerapkan pendekatan perbandingan data pasar, seorang penilai biasanya mengikuti sistematika atau prosedur sebagai berikut: Meneliti pasar untuk mendapatkan informasi transaksi penjualan dan mendapatkan daftar properti-properti sejenis dengan properti subjek yang sedang ditawarkan atau ditransaksikan. Melakukan verifikasi informasi dengan mengkonfirmasi data apakah memenuhi keakuratan dan sesuai dengan kenyataan serta memastikan apakah data transaksi yang diperoleh mencerminkan keadaan sebagaimana disyaratkan oleh kriteria pasar wajar. Memilih unit pembanding yang sesuai (seperti rupiah per meter, per meter persegi, per meter kubik, atau per multiplier pendapatan) dan mengembangkan analisis perbandingan untuk tiap unit. Membandingkan properti subjek dan properti pembanding dengan menggunakan elemen-elemen pembanding yang sesuai dan mengadakan penyesuaian terhadap harga penjualan dari properti pembanding. e. Melakukan rekonsiliasi berbagai indikasi nilai yang dihasilkan dari analisis perbandingan ke dalam indikasi nilai tunggal (single value indocation) atau dalam range nilai (untuk kondisi pasar yang kurang pasti). Konsep utama dalam melakukan pendekatan data pasar adalah bagaimana (1) menentukan data harga penjualan atas proeprti yang sebanding dan sejenis, serta (2) melakukan penyesuaian/ adjustment, sebagaimana pada gambar berikut: 37

38 1. Mendapatkan informasi transaksi penjualan properti pembanding (properti yang sebanding dan sejenis). Mencari dan menumpulkan data pasar properti pembanding yang dijual atau ditawarkan di pasaran yang dapat diperbandingkan dengan properti yang akan dinilai (subjek properti). Properti pembanding harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut: Transaksi relatif masih baru, dalam arti bahwa tanggal transaksi properti pembanding harus relatif dekat dengan tanggal penilaian. Properti yang kompetitip. Untuk dapat disebut sebagai properti yang kompetitip, data pasar properti yang dipilih sebagai data pembanding sebaiknya merupakan substitusi atau merupakan alternatip yang potensial dipilih oleh pembeli. Lokasi yang berdekatan dengan properti yang akan dinilai Merupakan transaksi pada pasar yang bersifat terbuka, yang didapat dari : lembaga publik (notaris, kecamatan, kelurahan, pengelola PBB), media cetak yang menerbitkan iklan penjualan/penawaran properti, penjual dan pembeli properti, makelar atau broker. 2. Menentukan unsur pembanding dan satuan pembanding, antara lain: a) Data transaksi penjualan/penawaran, yang meliputi antara lain tanggal transaksi, jenis properti, nama pembeli dan penjual serta motif dari jual beli. b) Karateristik fisik properti, lokasi dan aksesibilitas, serta lingkungan. 38

39 3. Melakukan penyesuaian. Penyesuaian yang dilakukan terhadap unsurunsur pembanding, yang telah ditentukan sebelumnya, terdiri dari : a) Penyesuaian waktu, dilakukan apabila data pembanding berupa data transaksi, yang diperhitungkan dari waktu terjadinya transaksi sampai dengan waktu penilaian. b) Penyesuaian jenis data, dilakukan apabila data pembanding yang diperoleh merupakan data penawaran (selain data transaksi) c) Penyesuaian terhadap fisik properti, lokasi dan aksesibilitas, serta lingkungan. B.1.2. Penilaian atas Tanah Kosong vs Tanah dengan Bangunan diatasnya Properti yang dinilai dapat berupa tanah kosong, atau tanah dengan bangunan diatasny Apabila tanah tersebut berupa tanah kosong, maka unsur pembandingya adalah berupa perbedaan karateristik tanah. Apabaila tanah tersebut berupa bangunan diatasnya, maka maka unsur pembandingya adalah berupa perbedaan karateristik tanah dan bangunan. 39

40 Properti yang dinilai Unsur Pembanding dari properti pembanding Properti yang dinilai - Fisik Tanah (luas tanah, bentuk tanah, elevasi) - Lokasi dan aksesibilitas - Lingkungan Tanah Unsur Pembanding - Fisik Tanah - Lokasi dan aksesibilitas - Lingkungan - Luas Bangunan - Kondisi Bangunan - Fasilitas bangunan Tanah + Bangunan Tanah Tanah + Bangunan Apabila properti pembanding berupa tanah dan bangunan, maka nilai bangunan harus dikeluarkan dulu. exclude B.1.3. Contoh Penilaian Tanah Menggunakan Pendekatan Data Pasar Contoh. Suatu subject properti yang diniai dengan 3 (tiga) data pembanding sebagai berikut. Objek Penilaian Objek Penilaian Alamat Jl. Ibrahim Singadilaga No. 65 ( (Jalan protokol) Lokasi Dokumen kepemilikan Luas Tanah (m²) - Jalan utama - Lebar jalan 8 meter Sertipikat Hak Pakai 970 meter Bentuk Tanah Persegi Panjang Jenis Tanah Tanah darat Kontur Datar Elevasi dr permukaan jalan Sejajar permukaan jalan Penguasaan atas fisik Dikuasai pemilik Lingkungan Baik 3 Aksesibilitas Dilewati angkutan umum, Jarak ke CBD (pusat kota) 1 Km. Jalam Protokol 40

41 Harga transaksi objek pembanding 1, 2 dan 3 semuanya berupa data penawaran, harga dalam satuan per m2, ditabulasikan sebagai berikut. Perbandingan Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3 Alamat Jl. Ibrahim Singadilaga No. 34 Purwakarta JL Ibrahim Singadilaga Jl. Abdul Khadir, (belakang Jl Utama) Lokasi Jalan protokol Jalan protokol Jalan lingkungan Lebar jalan 8 meter SHM 1000 Lebar jalan 8 meter SHM 300 Jarak tempuh ke jalan utama utama 50 meter Lebar jalan 3 meter SHM 1100 Bentuk Tanah Jenis Tanah Kontur Elevasi dr permukaan jalan Persegi panjang Tanah darat Datar Sejajar permukaan jalan Persegi panjang Tanah darat Datar Sejajar permukaan jalan Persegi Panjang Tanah darat Datar Sejajar permukaan jalan Penguasaan atas fisik Lingkungan Dikuasai pemilik Perkantoran pemeritah, tempat usaha, hunian Dikuasai pemilik Perkantoran pemeritah, tempat usaha, hunian Dikuasai pemilik Tertata rapi Tertata rapi - Dekat CBD (1 km) - Dilewati angkutan umum - Jalan Protokol Rp Kurang Tertata rapi - Dekat CBD (1 km) - Tidak Dilewati angkutan umum - Jalan lingkungan Rp Dokumen Luas Tanah (m²) kepemilikan Aksesibilitas - Dekat CBD (1 km) - Dilewati angkutan umum - Jalan protokol Harga/M2 (Rp.) Rp Tempat hunian Ketepatan dalam melakukan Persentase (%) penyesuaian tergantung kepada keahlian penilai dalam menggali informasi pasar. Sebagaimana telah kita bahas terdahulu bahwa informasi pasar properti bersifat asimetri (tidak merata). Kualitas informasi pasar dari hasil analisis pasar yang dihasilkan tergantung dari bagaimana seorang penilai menguasai kharateristik pasar properti pada area sekitar objek penilaian. Contoh penyesuaian analisis data pasar secara terperinci dalam persentase yang dilakukan dalam formulir analisis data pasar sebagaimana pada tabel dibawah. 41

42 Perbandingan Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3 Rp Rp Rp Jenis Transaksi Waktu Transaksi Lokasi Dokumen kepemilikan Luas Tanah (m²) Bentuk Tanah Jenis Tanah Kontur Elevasi dr permukaan jalan Penguasaan atas fisik Lingkungan Aksesibilitas -10% - 10% - 10% % - -5% % +5% Jumlah Penyesuaian -10% 15% +20 % Rp Rp Indikasi nilai/m2 Rp Pembobotan 40% 40% 20% Nilai Pasar setelah Pembobotan Rp Rp Rp Nilai Pasar/ M2 Rp Penjelasan: 1. Luas tanah objek penilaian 2 (970 m2) mempunyai nilai per meter persegi lebih kecil dibanding objek pembanding 2 dan (300 m2), dan sama dalam hal luasannya dengan objek pembanding 1 dan 3 (tidak ada penyesuaian). 2. Aksesibilitas objek penilaian yang dilewati angkutan serta merupakan jalan protokol mempunyai nilai yang lebih besar dibanding data pembandintg 3 yang berupa jalan lingkungan dan tidak dilewati angkutan umum. Aksesibilitas objek penilaian mempunyai kharateristik yang sama dengan data pembanding 1 dan 2 (tidak ada penyesuaian). 3. Lingkungan objek penilaian yang berupa perkantoran pemerintah, tempat usaha dan hunian mempunyai nilai yang lebih besar dibanding data pembanding 3 yang hanya berupa hunian dengan bangunan di lingkungan tersebut yang kurang teratur, Lingkungan objek penilaian mempunyai kharateristik yang sama dengan data pembanding 1 dan 2 (tidak ada penyesuaian). 4. Kantor pemerintah hanya boleh mendapatkan sertipikat berupa Hak Pakai. Oleh karena itu, tidak ada penyesuaian Hak Pakai tersebut dengan data pembanding yang mempunyai sertipikat Hak Milik. 42

43 B.2. Pendekatan Biaya B.2.1. Konsep Pendekatan Biaya Berdasarkan SPI 2002 (SPI-KPUP ), pendekatan [anda[atan menyatakan bahwa sebagai pengganti dari properti yang dibeli, seseorang dapat membangun properti lain yang merupakan tiruan (replica) dan atau yang memiliki kegunaan yang sam Pendekatan biaya didasarkan pada pemahaman pelaku pasar terhadap keterkaitan nilai dengan biaya, dengan formula : Nilai = Estimasi Nilai Tanah + (biaya konstruksi pada saat dilakukan penilaian penyusutan karena keusangan dan kemunduran. Sebagai catatan, dalam perhitungan biaya konstruksi dapat memasukkan keuntungan pengusah Biaya konstruksi (pembangunan) dapat diperoleh dari estimator (quantity surveyor), kontraktor, atau RAB yang telah diubah harga upah dan maerial sebagaimana harga saat ini. Tahapan dalam melakukan penilain properti dengan pendekatan biaya adalah sebagai berikut: 1. Mengestimasi/memperkirakan nilai tanah dalam keadaan kosong dengan menggunakan pendekatan data pasar 2. Menghitung biaya untuk membangun bangunan baik sebagai biaya reproduksi baru (reproduction cost new) maupun sebagai biaya penggantian baru (replacement cost new). Yang dimaksud dengan biaya reproduksi baru (reproduction cost new) adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk membangun sebuah bangunan baru dengan material/bahan, ukuran, bentuk dan fungsi yang sama dengan bangunan yang akan dinilai berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaian Yang dimaksud dengan biaya pengganti baru (replacement cost new). adalah jumlah uang yang dikeluarkan untuk membangun sebuah bangunan baru dengan material/bahan, ukuran, bentuk dan fungsi yang serupa dengan bangunan yang akan dinilai berdasarkan harga pasaran setempat pada tanggal penilaian 3. Memperkirakan besarnya penyusutan atau depresiasi bangunan 43

44 4. Menghituung nilai bangunan dengan cara,mengurangkan biaya reproduksi atau biaya penggantian baru dengan penyusutan. 5. Menjumlahkan nilai tanah dengan nilai bangunan untuk medapatkan nilai properti B.2.2. Contoh Penilaian dengan Menggunakan Pendekatan Biaya B Penilaian Propeti Berupa Tanah dan Bangunan (Real Properti) dengan Menggunakan Pendekatan Biaya Dalam melakukan penilaian dengan pendekatan biaya, seorang penilai diberi penugasan untuk menilaia suatu properti berupa tanah seluas 130 m2 dan bangunan diatasny Bangunan dengan ukuran 90 meter persegi dengan umur 10 tahun, dengan kondisi baik. Material bangunan tersebut terdiri dari : Pondasi : batu kali Dinding : batu bata Lantai : keramik Plafond : tripleks Atap : Genteng tanah liat Sanitasi (air bersih dan air kotor) baik, kamar mandi standard, sambungan listrik ad Dalam melakukan penilaian tersebut penilai melakukan langkah sebagai berikut: 1. Nilai tanah kosong diestimasi sebesar Rp /m2, berdasarkan hasil penilaian dengan menggunakan pendekatan data pasar. 2. Berdasarkan analisis pasar yang didapatkan dari wawancara dengan pemborong, serta standar biaya pembangunan gedung dari pemerintah daerah, biaya pembangunan baru sesuai spesifikasi objek penilaian adalah sebesar Rp /m2. 3. Biaya yang dikeluarkan untuk membangun bangunan dihitung sebesar NRC = m2 x Rp /m2 = Rp Penyusutan bangunan dihitung dengan menggunakan tabel sebagaimana tabel berikut. Bangunan dengan kondisi baik dengan umur 10 tahun, penyusutanya sebesar 34%. Nilai bangunan = Rp x 66% = Rp ,-. 44

45 5. Nilai Tanah sebesar 130 m2 x Rp /m2 = Rp Nilai Properti = Nilai Tanah kosong + Nilai Bangunan = Rp Rp = Rp ,- B Penilaian Propeti Berupa Peralatan Kantor dengan Menggunakan Pendekatan Biaya Seorang penilai di KPKNL diminta oleh suatu satker untuk melakukan penilain berupa peralatan kantor yang sudah rusak berat yang akan dihapuskan. Peralatan kantor tersebut berupa:: - Mesin ketik merek Brother GX-6750 Lemari besi merek LION Rak besi ELITE home made tainggi 3 m Filing Cabiner merek ELITE 2 susun. 45

46 Dalam melakukan penilaian tersebut penilai melakukan langkah sebagai berikut: 1. Mencari harga pasar saat ini dalam keadaan baru (harga jual di toko), didapatkan data sebagai berikut Mesin ketik merek Brother GX-6750 Lemari besi merek LION Rak besi ELITE home made tainggi 3 m. Filing Cabiner merek ELITE 2 susun = = = = Rp Rp Rp Rp Menghitung penyusutan bangunan. Secara teoritis terdiri dari penyusutan fisik, penyusutan fungsional dan penyusutan ekonomis. Penyusutan fisik dapat menggunakan tabel berikut. Untuk barang yang dalam kondisi rusak berat, penyusutan dan dihitung sampai dengan 90%. 3. Nilai pasar peralatan kantor adalah harga pasar barang dalam keadaan baru dikurangi penyusutan, misalkan dari tabel diatas dihitung sebesar 90%, yaitu : Harga pasar barang Penyusutan dalam keadaan baru - Mesin ketik merek Brother GX-6750 Rp Lemari besi merek LION Rp Rak besi ELITE home made tainggi 3 m. Rp Nilai barang second hand 90% 10% x Rp = Rp... 90% 10% x Rp = Rp... 90% 10% x Rp = Rp... 46

47 Filing Cabiner merek ELITE 2 susun 4. Rp % 10% x Rp = Rp... Secara umum penyusutan terdiri dari penyusutan fisik, penyusutan fungsional dan penyusutan ekonomi. Rumus perhitunganyang digunakan adalah Nilai = NRC x (1-%penyusutan fisik) x (1-Penyusutan fungsional) x (1penyusutan ekonomis) Hasil perhitungan pada butir 3 dapat dilanjutkan dengan perhitungan penyusutan karena kemunduran fungsional serta kemunduran ekonomis, apabila penilai mendefinisikan terdapat kemunduran tersebut. B.3. Pendekatan Pendapatan B.3.1. Konsep Pendekatan Pendapatan Beberapa definisi pendapatan dapat dilihat pada tabel berikut ini. SPI 2007 Suatu cara umum menetapkan indikasi nilai dari suatu perusahaan atau sekuritas dengan menggunakan satu atau lebih metoda dimana nilai ditetapkan dengan cara mengkonversi menfaat (pendapatan) yang dapat diantisipasi sebagai pembilang dengan suatu tingkat penyebut yang relevan Real Estate Valuation Fungsi dari pendapatan yang diharapkan akan diperoleh dari suatu properti Fundamental of Real Estate Kapitalisasi pendapatan adalah konversi pendapatan menjadi Appraisal nilai Properti Assessment Mengkonversi keuntungan di masa yang akan datang untuk Valuation menggambarkan nilai saat ini Berdasarkan definisi tersebut, maka pendekatan pendapatan dilakukan dengan mendasarkan pada tingkat keuntungan yang mungkin dihasilkan oleh properti subjek pada saat ini dan masa yang akan datang yang selanjutnya dilakukan pengkapitalisasi untuk mengkonversi aliran pendapatan tersebut menjadi nilai properti Terdapat hubungan antara investasi pada properti (yang menghasilkan pendapatan ) dengan penilaian, yaitu : 1. Arus pendapatan yang dihasilkan oleh suatu income producing properti mencerminkan nilai pasar properti tersebut. Suatu properti yang dibangun 47

48 dengan biaya yang tinggi akan dinilai rendah apabila pendapatan yang dihadilkan oleh properti tersebut rendah. 2. Pendapatan yang dihasilkan oleh suatu properti diperoleh pada saat ini dan saat yang akan datang. Karena pendapatan diperoleh pada masa yang akan datang, maka menghadapi suatu resiko yang bisa mempengaruhi terhadap nilai properti tersebut. 3. Investasi memiliki yield yang akan mengakibatkan adanya capital appreciation. B.3.2. Pengkapitalisasi Pendapatan Kapitalisasi pendapatan adalah suatu metode untuk mengkonversi pendapatan (NOI) yang diperoleh pada satu tahun, menjadi nilai pada saat ini. Terdapat 2 metode kapitalsi pendapatan, yaitu: Kapitalisasi langsung (direct capitalization), dapat dilakukan dengan cara: Membagi pendapatan tahun pertama properti yang dinilai dengan tingkat kapitalisasi (capitaliztion rate) tertentu yang diperoleh dari analisis properti pembanding yang mirip. Tingkat kapitalisasi tersebut merupakan perbandiang pendapatan tahun pertama dengan harga jual (satun persentase). Contoh 1. Tingkat kapitalisasi dari perbandingan data pasar tingkat kapitalisasi properti pembanding adalah sebagai berikut : Harga NOI Indikasi Cap. rate Properti A Properti B Properti C Properti D ,5% 13,2% 13,78% 13,72% Rata-rata = 13,53 48

49 Misalnya Properti yang sedang dinilai mempunyai pendapatan dari NOI sebesar Rp per tahun, maka Nilai Properti adalah V = NOI/ R, atau Rp / 13,53% = Rp Mengalikan pendapatan tahun pertama properti yang dinilai dengan income multiplier tertentu yang diperoleh dari analisis properti pembanding yang mirip. Income multiplier tersebut merupakan perbandiang pendapatan tahun pertama dengan harga jual (satun kali). Metode yang dilakukan adalah mengalikan estimasi pendapatan operasi bersih (NOI) dengan factor atau pengganda pendapatan (income multiplier) yang wajar dengan rumus x F. Nilai = NOI Dimana F adalah factor atau income multiplier yang menunjukkan penggandaan NOI, yaitu Prosedur penentuan tingkat kapitalisasi dan factor (pengganda pendapatan/ income multiplier) dilakukan sebagai berikut : i) Diperoleh langsung dari indikasi antara pendapatan dan nilai di pasar atas properti pembanding yang mirip ii) Yang diperoleh dari harga jual properti pembanding merupakan bentuk rasio yang dapat dinyatakan dalam bentuk lain dengan dasar unleveage (tanpa pertimbangan financing), antara lain : o Pengganda pendapatan kotor potensial (PGIM) o Pengganda pendapatan kotor efektif (EGIM) o Pengganda pendapatan bersih (NOIM) iii) Diasumsuian bahwa perubahan NOI yang diharapkan adalah mirip antara properti yang dinilai dengan properti pembanding iv) Metode ini dapat mengahasilkan nilai estimasi yang reliable apabila : o Arus kas tahun pertama adalah representative, yaitu cukup mewakili rata-rata pendapatan potensial o Tingkat kapitalisasi (capitalization rate) atau tingkat pendapatan (income rate) dan pengganda pendapatan 49

50 (income multiplier) yang diperoleh dari harga jual properti pembanding yang mempunyai potensi yang sama untuk menghasilkan pendapatan di masa mendatang. v) Kelemahan metode ini adalah tingkat kapitalisasi (capitalization rate) dan pengganda pendapatan (income multiplier) yang diperoleh dari harga jual properti pembanding hanya menunjukkan rasio pendapatan terhadap nilai tahun pertama (pada tahun transaksi), dan tidak mencerminkan profitabilitas. Contoh 2.: Anda sedang menilai properti A yang diharapkan menghasilkan pendapatan kotor potensial tahunan Rp Untuk maksud penilaian tersebut didapatkan pembanding sebagai berikut : No PGI SP PGIM Rata-rata 5.76 V = Rp x 5.76 = Rp PGIM dipakai apabila data-data jual pembanding dan subjek properti adalah sama/mirip, dalam hal : o Rasio baiaya operasi (OER) o Prospek pendapatan di masa mendatang yang diharapkan o Perubahan nilai Faktor dominan yang menentukan penggunaan PGIM adalah ukuran properti pada umumnya kecil dan sederhana, sehingga lebih banyak jumlahnya, sering diperjual belikan serta lebih homogeny. Jenis properti adalah yang penggunaannya sederhana, misal apartemen. 50

51 Kapitalisasi yield (yield capitalization), dilakukan dengan mengkonversi pendapatan yang akan datang (sewa atau pendapatan lainnya) yang akan diterima di masa mendatang dengan tingkat imbal hasil (return) atau yield tertentu/ Dalam penerapanya, metode yield merupakan analisis arus kas terdiskonto (discounted cash flow). B.3.3. Penentuan Tingkat Pendapatan Berbagai macam pendapatan harus dihitung, termasuk semua keuntunga selama menjadi pemilik properti ditambah dengan manfaat berbetuk lumpsum pada akhir masa investasinya (reversion). Berkaitan dengan hal tersebut, secara ringkats langkah-langkah penilain properti dilakukan dengan prosedur sebagai berikut: 1. Menghitung pendapatan kotor tiap tahun yang diharapkan dari kepemilikan. 2. Menaksir kerugian sewa yang memungkinkan per tahun. Hal ini dapat saja terjadi karena adanya tingkat kekosongan atau kegagalan sew Dihitung sebagai unsure kerugian dari pendapatan kotor, sehingga mengurangi jumlah pendapatan kotor yang efektif. 3. Menghitung biaya pasti dan operasi per tahun yang akan terjadi. 4. Mengurangi biaya-biaya dari pendapatan kotor sehingga mendapat taksiran pendapatan bersih. 5. Mengkapitalisasi pendapatan bersih operasi untuk memperoleh nilai properti. Berdasarkan uraian tersebut, maka terdapat beberapa factor yang perlu diindikasikan dalam penerapan pendekatan pendapatan tersebut, yaitu : 1. Pendapatan kotor potensial (Potensial Gross income/ PGI) 51

52 Pendapatan kotor efektif (Effective /gross Income/EGI) Pendapatan opeasi bersih (Net Operating Income/NOI) Arus pendapatan sebelum dan sesudah pajak (Pre-tax & After TaxCash Flow) Keuntungan dari pengembalian modal investasi (Reversionary benefits) Tingkat pengembalian modal investasi (Rate of return). Langkah langkah tersebut dapat diuraikan dalam proses penghitungan sebagai berikut: I. Potensial Gross Income Sewa Berjangka *) Rp xxx Pendapatan lain-lain Rp xxx Total Potensial Gross Income (PGI) Rp xxx Tingkat Kekosongan (Rp xxx) II. Effective grossincome (EGI) Rp xxx III. Biaya Operasional Biaya Operasi (Rp xxx) Biaya tetap (Rp xxx) Biaya varibael (Rp xxx) Replacemet allowance (Rp xxx) Total operating expenses (Rp xxx) (Rp xxx) IV. Net Operating Income (NOI) Rp xxx V. Tingkat kapitalisasi ( i/yp**) Nilai Pasar (Market Value) *) **) % Rp xxxx Keterangan : Harga sewa dari penyewa yang telah ada Tingkat kapitalisasi. Ditentukan dengan menggunakan analisis pengkapitalisasian yang sesuai diterapkan untuk jenis properti, lokasi properti dan resiko bisnis properti tersebut. Seperti dalam penerapan pendekatan perbandingan harga jual (sales compariosn approach)/pendekatan data pasar, maka pendekatan pendapatan juga memerlukan penelitian pasar yang luas. Melalui analisis pasar, maka dapat ditentukan: Harga pasar sewa/penerimaan laian untuk segmen pasar tertentu, sebagai dasar untuk perhitungan Potensial Gross Income Rata-rata tingkat kekosongan, sebagai dasar untuk perhitungan Effective Gross Income. Biaya upah, listrik, bahan bakar, perbaikan, dan sebagainya, yang harus dikeluarkan sebagai operationg expensess. Tingkat kapitalisasi, untuk mengkonversikan Net Operating Income menjadi nilai properti B Potensial Gross Income 52

53 Potensial Gross Income adalah estimasi pendapatan kotor yang akan diterima selama satu tahun yang berasal dari sewa atau pendapatan lain yang diterima dari hasil penggunaan luasan lantai oleh pihak ketiga, Pendapatan bisa dalam jangka waktu bulanan, atau tahunan tergantung lesse dan lessor. Dihitung dengan cara menghitung luas lantai bersih (rentable area) denga sewa/m2 dalam setahun. Luas lantai bersih (NRA) adalah luas lantai bangunan yang disewakan dan diukur dari dinding bagian dalam. Disamping dari lantai yang disewakan, juga terdapat estimasi pendapatan lain seperti pendapatan lain-lain berupa: o Pendapatan dari restoran,laundry, dll pada properti hotel. o Pendapatan parkir, iuran, dll pada mall atau pasar o Pendapatan parkir, iuran,penyewaan sewa kantin (restoran), kios pada gedung perkantoran B Perkiraan tingkat kekosongan dan kehilangan pendapatan (vacancy & collection loss) Penilai harus dapat memperkirakan kekosongan rata-rata selama jangka waktu satu tahun. Untuk diperhatikan bahwa tingkat kekosongan tersebut bersifat tidak tetap dan berubah-ubah setiap waktu. Untuk menentukan tingkat kekosongan dan sewa yang tak terbayar, perlu diteliti dengan pertimbangan sebagai berikut : Tingkat kekosongan atau sewa yang tak terbayar yang perlu dihitung secata akurat baik masa kini, diwaktu masa kini maupun waktu yang telah lewat Dibandingkan dengan kondisi properti yang sejenis yang disewakan/didayagunakan yang terletak pada lokasi radius yang sama Peramalan/ proyeksi atas estimasi situasi kondisi sosial, ekonomi dan perkembangan penduduk di masa yang akan datang Tingkat pendapatan dan ekonomi rata-rata masyarakat dan kaum pendatang dari wilayah sekitar Masa sewa yang menyangkut tentang lama dan kondisi sew 53

54 B Effective Gross Income EFG merupakan hasil penjumlahan antara pendapatan kotor potensil setelah dikurangi dengan tingkat kekosongan. B Total Operating Cost Biaya Tetap (Fixed Cost) Merupakan seluruh biaya yang dikeluarkan sepanjang tahun secara konstan. Contoh : PBB, premi asuransi, dll. Biaya Varibel (Variabel Cost) Biaya yang besarannya bervariasi tergantung pada tingkat kegiatan operasi, seperti : gaji, bahan bakar kendaraan, listrik air, dll. Pengeluaran variable meliputi seluruh pengeluaran operasi yang pada umumnya bervariasi sesuai dengan tingkat hunian dan cakupan pelayanan yang diberikan. Meskipun biaya varibel sangat bervariasi dan tidak dapat dipolakan dari tahun ke tahun, akan tetpai pada beberapa properti tertentu pergerakan biaya variable tersebut memiliki pola yang konsisten terhadap perubahan pendapatan kotor. Dalam laporan kegiatan operasi suatu properti sering dicantumkan beberapa jenis biaya operasi secara umum yang meliputi: Biaya atau fee pengelolaan Biaya penyewaan Biaya energy dan utilitas Biaya penggunaan fasillitas seperti : AC, pemanas air, dan sebagainya Gaji karyawan Biaya kebersihan Biaya pemeliharaan dan perbaikan Biaya dekorasi Biaya pengelolaan parkir dan halaman Biaya lain-lain seperti keamanan, persediaan, Biaya lain-lain (diluar yang telah disebutkan) 54

55 Biaya Cadangan Penggantian Bagian bagian bangunan serta barang-barang bergerak yang mempunyai umur yang lebih pendek dari umur ekonomis suatu gedung harus diganti dengan menggunakan biaya cadangan penggantian. Item-item yang termasuk dalam kategori baiaya cadangan penggantian, antara lain: Biaya penggantian atap Biaya penggantian karpet Biaya penggantian perlengakapan dapur, kamar mandi dan laundry Biaya penggantian kompresor, lift dan boiler Biaya penggantian otem structural dan peralatan yang memiliki batas umur ekonomis Biaya perbaikan interior dan eksterior secara periodic, biasanya pada saat pembaharun kontrak sewa Biaya perbaikan areal troroar dan parkir B Tingkat Kapitalisasi Sebagaimana telah diuraiakan diatas bahwa pada dasarnya penilaian dengan menggunakan metode income approach memakai 2 instumen yaitu (1) estimasi ekspektasi arus pengembalian/pendapatan dan pengembalian yang dipersyaratkan (tingkat kapitalisasi). kapitalisasi (2) tingkat Penentuan tingkat dilakukan untuk menghitung Nilai Pasar berdasarkan penjabaran rumus aritmetika Marke Value = Net Income : Required Rate of Return. Yang digambarkan dengan rumus V = I / R. B Contoh Perhitungan Tingkat Pendapatan dan Penialian Properti dengan Metode Kapitalisasi Langsung (Direct Capitalization) Sebuah gedung seluas 2000 m2 berdiri di atas tanah seluas 3000 m2 disewakan untuk hotel. Data berdasarkan laporan akuntan adalah sebagai berikut: 55

56 Laporan keuangan dalam 1 (satu) tahun operasi 1 Penerimaandari sewahotel setahun a Keuntunganrestorant Terimasewakiostokokelontong Terimasewaaula Tingkat kekosongan(void) rata-rata25% 4 Biayaoperasi a Upah/gaji b Beli bahanmakanan/minuman c Penggantian/alat perlengkapan d Pemeliharaandanmaintenance e LitrikdanAir f Administrasi g Bungabank20%dari pokokpinjamansebesar Rp h Premi asuransi i PBB Apabila tingkat kapitalisasi disesuaikan dengan Bunga Bank pada waktu tersebut sebesar i=8%, dan pembagian keuntungan untuk manajer hotel sebesar 15% dari pendapatan bersih, mak berapa Nilai Jual Hotel tersebut? Jawaban 56

57 I Potential Gross Income (PGI) Penerimaan dari sewa hotel setahun (PGI) Tingkat kekosongan % x Rp 175, Penghasilan Lain-lain 2.a Keuntungan Restorant b Sewa kios/ toko c Sewa aula Effective Gross Income (EGI) II Biaya operasi III a Upah/gaji b Beli bahan makanan/minuman c Penggantian/ alat perlengkapan d Pemeliharaan dan maintenance e Litrik dan Air f Administrasi g Bunga bank 20%dari pokokpinjaman sebesar Rp h Premi asuransi i PBB BIAYAYANGHARUS DIBAYAR IV PENDAPATANBERSIH(Net Operating Income) Pembagian keuntungan manaher %x Rp Nilai kapitalisasi i = 8%. maka V = Rp / 8% = Rp ,- C. Rekonsiliasi Nilai Dalam melakukan penilaian, sebaiknya dilakukan dengan beberapa pendekatan, yang selanjutnya dilakukan rekonsilasi nilai. Rekonsilasi nilai adalah suatu analisa terhadap berbagai simpulan nilai untuk mendapatkan suatu estimasi nilai akhir. 57

58 Kriteria dalam melakukan rekonsiliasi nilai dapat berupa: 1. Kesesuaian, yaitu kesesuaian pendekatan, kesesuaian properti pembanding yang digunakan dan kesesuaian analisis yang dilakukan. 2. Keakuratan tiap pendekatan yang digunakan. 3. Kuantitas dan kualitas bukti-bukti/data pembanding. 4. Estimasi nilai akhir apakah berupa nilai tunggal atau range D. Pertanyaan Evaluasi 1. Jelaskan tahapan dalam melakukan penilaian properti! 2. Elemen-elemen apa saja yang harus diidentifikasikan pada tahapan identifikasi masalah? Mengapa identifikasi masing-masing elemen tersebut perlu dilakukan? 3. Kegiatan apa saja yang dilakukan dalam survey pendahluan? 4. Data-data apa saja yang dikumpulkan pada tahapan pengumpulan data? 5. Sebutkan jenis analisis yan g dilakukanpada tahap analisis data! 6. Jelaskan konsep penilaian dengan menggunakan pendekatan data pasar! 7. Jelaskan konsep penilaian dengan menggunakan pendekatan pendapatan 8. Jelaskan konsep penilaian dengan menggunakan pendekatan biaya 9. Sebut dan jelaskan metode pengkapitalisasian dalam melakukan penilaian dengan menggunakan pendekatan pendapatan! 10. Jelaskan mengenai rekonsiliasi dalam penilaian propert! 58

59 E. Test Formatif 1. Urutan tahapan penilaian yang tepat adalah... Identifikasi masalah, survey pendahuluan, penyusunan rencaran kerja, pengumpulan dan verivikasi data, analisis pasar, analisis HBU, penerapan pendekatan penilaian, rekonsiliasi nilai dan pelaporan Identifikasi masalah, penyusunan rencaran kerja, pengumpulan dan verivikasi data, analisis pasar, analisis HBU, survey pendahuluan, penerapan pendekatan penilaian, rekonsiliasi nilai dan pelaporan Identifikasi masalah, analisis pasar, penyusunan rencaran kerja, pengumpulan dan verivikasi data, analisis HBU, survey pendahuluan, penerapan pendekatan penilaian, rekonsiliasi nilai dan pelaporan Identifikasi masalah, analisis HBU, penyusunan rencaran kerja, pengumpulan dan verivikasi data, analisis pasar, survey pendahuluan, penerapan pendekatan penilaian, rekonsiliasi nilai dan pelaporan 2. Berikut ini bukan merupakan pernyataaan yang tepat sehubungan perlunya dilakukan Identifikasi klien, yaitu. Identifikasi klien berhubungan dengan penggunaan laporan, dan akan mempengaruhi secara langsung terhadap pengidentifikasian maksund penilaian 3. Dengan menngidentifikasi klien, maka penilai akan mempertimbangakan jaminan profesional lainya yang diperlukan dalam melakukan penilaian (misal ahli geologi, pertambangan batu bara/migas, panas bumi, dll). Untuk memutuskan apakah menerima atau menolak penugasan yang diminta oleh klien. Identifikasi klien akan mempengaruhi pendekatan penilaian yang akan digunakan. Maksud penilaian (purpose of appraisal) berhubungan dengan jenis nilai yang dihasilkan. Apabila tujuan penilaian adalah untuk melakukan penjualan, maka nilai yang dihasilkan adalah.. Nilai pasar Nilai wajar Nilai investasi Nilai sisa 59

60 4. Apabila tujuan penilaian adalah untuk melakukan penjualan suatu properti, tanpa nilai tanah, seperti jika dijual secara terpisah untuk setiap bagiannya dan tidak lagi dimanfaatkan untuk penggunaannya saat ini, maka jenis nilai yang dihasilkan adalah... Nilai pasar Nilai wajar Nilai investasi Nilai sisa 5. Berikut ini merupakan pernyataan yang tepat sehubunganan dengan identifikasi tanggal penilaian, kecuali... Identifiaksi tanggal penilaian perlu dilakukan karena nilai pasar dipandang sebagai cerminan persepsi pasar tentang kondisi perekonomian yang akan datang, namun persepesi tersebut didasari bukti pasar pada titik waktu tertentu, Identifiaksi tanggal penilaian perlu dinyatakan secara jelas dan spesifik karena nilai real properti berubah secara terus menerus Sebagian besar penilai penyepakati bahwa taggal penilaian adalah pada saat dilakukan inspeksi/pengamatan Tidak dibenarkan untuk mengidentifikasikan tanggal penilaian pada waktu yang telah lalu (past). Meskipun untuk tujuan khusus seperti penilaian untuk tujuan pajak penghasilan, 6. Identifikasi asumsi luar biasa dituangkan melalui Pernyataan yang digunakan oleh penilai untuk menegaskan bahwa suatu informasi yang belum pasti (yang dapat mempengaruhi nilai) dianggap menjadi pasti dan benar Pernyataan yang digunakan oleh penilai untuk menegaskan bahwa kondisi penilaian yang bertentangan dengan kondisi yang sebenarnya, yang perlu ditegaskan penilai untuk tujuan analisis. Pernyataan yang digunakan oleh penilai untuk menegaskan bahwa kondisi penilaian hanya sesuai dengan data dan atau informasi/keterangan secara terlutis atau secara lisasn oleh klien Pernyataan yang digunakan oleh penilai untuk menegaskan bahwa terdapat hal-hal yang tidak dilaksanakan ataupun ketidaksediaan penilai untuk melaksanakanya, kecuali dinyatakan lain, 7. Seorang penilai dalam melakukan penilaian tidak melakukan survey dengan peralatan/keahlian teknis, hal tersedbut diidentifikasikan dalam.. Kondisi pembatas Asumsi umum. Asumsi luar biasa Kondisi hipotesis 60

61 8. Pernyataan berikut bukan merupakan pernyataan yang tepat sehubungan dengan tahapan survey pendahuluan,kecuali... Penentuan dan pemeriksaan data-data yang diperlukan, berupa datau umum dan data khusus Penyiapan sara pendukung (formulir, stationary, foto, alat ukur, dll.) Mencari sumber data dari instansi (BPN. Dirtjen Pajak, BPS, Camat, Broker, Developer, Ral Estate, dll).personal dan waktu yang diperlukan terkait beban kerja dan tipe properti. Mengumpulkan data umum dan data khusus 9. Pernyataan berikut bukan merupakan pernyataan yang tepat sehubungan dengan tahapan survey pendahuluan,kecuali...: Studi yang berpusat pada supply (penawaran) dan demand (permintaan) properti secara umum pada saat sekarang dan kemungkinannya di masa yang akan datang pada suatu wilayah tertentu. Harus dilaksanakan dengan analisis fundamental, tidak cukup hanya mendasarkan pada analisa trend/inferensi. Hasil analisis pasar properti digunakan oleh penilai dalam proses penilaian untuk menentukan High and Best Use Analisis pasar properti berfungsi dalam mengevaluasi jumlah permintaan dan penawaran dengan tujuan untuk mengidentifikasi kebutuhan konsumen yang belum terpenuhi dan memperkirakan besaran ruang yang dibutuhkan. 10. Salah satu alasan mengapa analisis high and best use tidak dapat dilakukan secara maksimal adalah... Terdapat tanah yang berlebih (excess land) Penggunaannya eksisting properti saat ini tidak dalam penggunaan high and best use Tidak dapat dilakukan analisis pasar Penggunaan properti haya untuk satu penggunaan (single use situation) seperti untuk museum 11. Data umum yang perlu dikumpulkan dalam penilaian antara lain : Kondisi sosial, ekonomi, pengaruh lingkungan yang mempengaruhi kecenderungan (analisa trend) pasar properti Legalitas properti Fisik properti Lokasional properti 61

62 12. Dalam pelaksanaan pengumpulan data, diawali dengan tahapan identifikasi masalah properti yang akan dipecahkan, yang bertujuan untuk : Menganalisis data Menentukan masalah serta menentukan data yang diperlukan Mengklasifikasikan data sesuai dengan klasifikasi/golongan yang diperlukan agar perhitungan dengan metode pendekatan menghasilkan data yang akurat Menyajikan data 13. Berikut ini merupakan pernyataan yang tidak tepat sehubungan dengan pentingnya fungsi analisis pasar, antara lain... Sebagai gambaran perubahan supply dan demand yang dapat mempengaruhi perubahan nilai properti ke depan Memperkirakan perubahan/trend/pola pasar properti di masa yang akan datang dengan mengkaji kinerja perilaku pasar di masa yang akan lalu, baik secara umum, maupun segmentasi pasar tertentu. Analisis pasara juga berfungsi untuk mendapatkan informasi yang diperlukan untuk masing-masing pendekatan penilaian Melalui analisis pasar dapat langsung ditentukan nilai pasar suatu properti. 14. Seorang penilai diberi penugasan untuk melakukan penilaian mall. Sementara seorang penilaia lainnya diberikan penugasan untuk menilai rumah tinggal. Pernyataan yang tepat sehubugan dengan kasus tersebut adalah... Analisis pasar dalam melakukan penilaian rumah tinggal harus menggunakan analisis fundamental, sedangakan analisis pasar dalam melakukan penilaian mall harus analisis trend Analisis pasar dalam melakukan penilaian rumah tinggal cukup menggunakan analisis trend, sedangakan analisis pasar dalam melakukan penilaian mall harus haruas analisis fundamental Baik analisis pasar dalam melakukan penilaian rumah tinggal maupun mall cukup menggunakan analisis trend Baik analisis pasar dalam melakukan penilaian rumah tinggal maupun mall cukup menggunakan analisis fundamental 15. Tahapan analisis pasar yang tepat adalah... Properti production analysis, market delineation, Demand analysis and forecast, competitive supply analysis and forecast, suplly and demand study, capture estimation. Properti production analysis, capture estimation, Demand analysis and forecast, competitive supply analysis and forecast, suplly and demand study, market dilineation Properti production analysis, Demand analysis and forecast, competitive supply analysis and forecast, suplly and demand study, market dilineation 62

63 Properti production analysis, Demand analysis and forecast, competitive supply analysis and forecast, suplly and demand study, market dilineation, capture estimation. 16. Seorang penilai diberi penugasan untuk melakukan penilaian mall. Sementara seorang penilaia lainnya diberikan penugasan untuk menilai rumah tinggal. Pernyataan yang tepat sehubugan dengan kasus tersebut adalah... Analisis pasar dalam melakukan penilaian rumah tinggal harus menggunakan analisis fundamental, sedangakan analisis pasar dalam melakukan penilaian mall harus analisis trend Analisis pasar dalam melakukan penilaian rumah tinggal cukup menggunakan analisis trend, sedangakan analisis pasar dalam melakukan penilaian mall harus haruas analisis fundamental Baik analisis pasar dalam melakukan penilaian rumah tinggal maupun mall cukup menggunakan analisis trend Baik analisis pasar dalam melakukan penilaian rumah tinggal maupun mall cukup menggunakan analisis fundamental 17. Informasi dalam analisis pasar yang dapat digunakan dalam melakukan penilaian dengan menggunakan pendekatan pedapatan antara lain... membantu penilai mengidentifikasi properti-properti pembanding, selanjutnya penilai dapat menentukan unsur-unsur apa saja yang membedakan antara properti objek penilaian dengan properti pembanding Membantu penilaian mengidentifikasikan harga bahan dan upah bangunan saat ini sebagai dasar perhitungan pembuatan bangunan baru. Memberikan informasi mengenai harga, pendapatan (sewa). pengeluaran (expenses), tingkat hunian serta tingkat kapitalisasi pasar Membantu penilaian mengidentifikasikan besarnya penyusutan bangunan. 18. Pendekatan penilaian dengan mengestimasi perbandingan subjek properti yang dinilai dengan properti lain yang sejenis yang telah terjual atau telah terjadi penawaran jual beli merupakan pendekatan: Pendapatan Data Pasar Biaya Penjualan 19. Hal penting dan keahlian khusus yang harus dimiliki oleh seorang penilai dalam melakukan penilaian terutama menggunakan pendekatan data pasar untuk menghasilkan nilai akhir adalah melakukan Penilaian Pengukuran Penyesuaian Penafsiran 63

64 20. Suatu objek berupa tanah dan bangunan dinilai dengan pendekatan data pasar. Unsur perbandingan yang digunakan dalam melakukan penyesuaian (adjusmten) adalah Hanya atas karateristik yang melekat pada tanah Hanya atas karateristik yang melekat pada bangunan Secara keseluruhan berhubungan dengan karateristik yang melekat pada tanah dan bangunan Atas karateristik yang melekat pada bangunan dan penyusutan 21. Dalam menentukan indikasi nilai objek penilaian, penilai memperbandingkan elemen lokasi, fisik dan lingkungan antara objek penilain dengan objek pembanding untuk menyesuaikan harga pasar dari properti pembanding. Elemen yang diperbandingkan tersebut didefinisikan sebagai Unsur pembanding Satuan pembanding Persentase perbandingan Nominal perbandingan 22. Secara teoritis, aspek lokasi yang memperngaruhi nilai properti adalah: Aksesibilitas dan pemandangan Luas tanah, bentuk tanah, elevasi Keberadaan masjid, sekolah, rumah sakit, dan lain-lain Adanya kejahatan di sekitar lingkungan, kualiltas lingkungan, dan lain-lain 23. Konsep umum penilaian dengan pendekatan biaya adalah: Nilai Properti = Nilai Tanah + (Biaya Pembangunan dalam Keadaan Baru peyusutan bangunan) Nilai Poperti = Biaya Pembangunan dalam Keadaan Baru peyusutan bangunan Nilai Properti = Nilai Tanah Nilai Properti = Nilai Bangunan 24. Pengkapitalisian pendapatan yang dilakukan dengan cara membagi pendapatan pada tahun pertama dengan tingkat kapitalisasi atau income multiplier disebut... Kapitalisasi langsung (direct capitaliztion) Kapitalisasi yield (yield capitalization) Tingkat kapitalisasi Income multiplier 25. Pengkapitalisian yang dilakukan dengan cara mengkonversi pendapatan yang akan diterima di masa mendatang dengan tingkat imbal hasil (return) tertenu disebut... Kapitalisasi langsung (direct capitaliztion) Kapitalisasi yield (yield capitalization) Tingkat kapitalisasi Income multiplier 64

65 F. Soal hitungan. Suatu kendaraan berupa Isuzu Panther tahun pembuatan 1996 akan dilakukan penghapusan dengan tindak lanjut penjualan secara lelang. Identifikasi objek penilaian, penilaianserta objek pembanding, sebagaimana pada lembar kerja survey, sebagai berikut: 1. Berapakah nilai objek kendaraan, yang dinilai apabila penyesuaian dilakukan berdasarkan biaya yang harus dikeluarkan untuk memperbaiki kondisi objek penilaian sehingga kondisinya serupa dengan objek pembanding, yang dihitung berdasarkan: i. ii. Pembaikan kondisi mesin diperkirakan membutuhkan biaya sebesar Rp Pembaikan kondisi bodi diperkirakan membutuhkan biaya sebesar Rp