- PDF Download Gratis

Transkripsi

1

2

3

4

5

6

7 KEMENTERIAN KEUANGAN DIREKTORAT JENDERAL PAJAK PERLAKUAN PERPAJAKAN UNTUK KONTRAK INVESTASI KOLEKTIF DENGAN SKEMA TERTENTU (KIK-DIRE) Hotel Borobudur, 28 November 2016 DIREKTORAT JENDERAL PAJAK

8 DASAR HUKUM I. Undang-Undang Pajak Penghasilan II. Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai III. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 2016 Tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Real Estat Dalam Skema Kontrak Investasi Kolektif Tertentu IV. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 200 Tahun 2015 Tentang Perlakuan Perpajakan Bagi Wajib Pajak Dan Pengusaha Kena Pajak Yang Menggunakan Skema Kontrak Investasi Kolektif Tertentu Dalam Rangka Pendalaman Sektor Keuangan Direktorat Jenderal Pajak 2

9 Fasilitas Perpajakan Untuk KIK DIRE Pengenaan PPh Final sebesar 0,5% atas Pengalihan Real Estat PP No. 40 Tahun 2016 Perlakuan PPh atas Dividen yang diterima KIK DIRE dari SPC PMK No. 200 Tahun 2015 Pengembalian Pendahuluan PPN kepada SPC PMK No. 200 Tahun 2015 Direktorat Jenderal Pajak 3

10 Aspek dan Fasilitas PPh dalam Skema KIK DIRE PPh atas Laba Bersih Usaha SPC BPHTB = 5% (UU PDRD) Tidak dikenakan PPh Pasal 23 atas Dividen PPh Final Pasal 4 (2) = 0,5% Dividen dari SPC tidak perlu diperhitungkan sebagai Penghasilan Kena Pajak KIK DIRE Pemilik Real Estat Memungut PPh Final Pasal 4 (2) = 10% atas pembayaran sewa Investor Dividen atau bagian laba dari KIK DIRE bukan objek PPh bagi pemilik unit KIK Penyewa Direktorat Jenderal Pajak

11 Fasilitas PPN dalam Skema KIK DIRE Memungut PPN Pasal 16 D (10% x nilai transaksi) SPC Pemilik Real Estat SPC dapat mengajukan penetapan sebagai PKP Risiko Rendah sehingga dapat memperoleh pengembalian pendahuluan pajak atas PPN dari perolehan real estat Direktorat Jenderal Pajak

12 Perlakuan PPh atas Pengalihan Real Estat Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak dari pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu, terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final sebesar 0,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan Real Estat. Pengertian jumlah bruto nilai pengalihan adalah: a) seluruh jumlah yang sesungguhnya diterima atau diperoleh Wajib Pajak dari SPC atau KIK atas pengalihan Real Estat dalam skema KIK tertentu, dalam hal Wajib Pajak tidak memiliki hubungan istimewa dengan SPC atau KIK; atau b) seluruh jumlah yang seharusnya diterima atau diperoleh Wajib Pajak dari SPC atau KIK atas pengalihan Real Estat dalam skema KIK tertentu dalam hal Wajib Pajak memiliki hubungan istimewa dengan SPC atau KIK. Direktorat Jenderal Pajak 6

13 Kewajiban Wajib Pajak yang Mengalihkan Real Estat kepada SPC/KIK DIRE Wajib Pajak yang melakukan pengalihan Real Estat mempunyai kewajiban: 1. Menyampaikan surat pemberitahuan kepada Kepala KPP tempat Wajib Pajak terdaftar mengenai adanya pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu; 2. Mendapatkan surat keterangan fiskal dari kepala kantor pelayanan pajak tempat Wajib Pajak terdaftar; dan 3. Mengajukan permohonan penelitian (validasi) SSP atas pembayaran PPh Final kepada Kepala KPP tempat lokasi real estat yang dialihkan Direktorat Jenderal Pajak 7

14 Perlakuan PPh atas Dividen yang Diterima KIK DIRE dari SPC Untuk kepentingan PPh, SPC dalam skema KIK tertentu merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan KIK DIRE sehingga: a) Dividen dari SPC kepada KIK-DIRE tidak dilakukan pemotongan PPh Pasal 23; dan b) Dividen yang diterima KIK dari SPC tidak diperhitungkan dalam penghitungan penghasilan kena pajak KIK DIRE Direktorat Jenderal Pajak 8

15 Perlakuan PPh atas Dividen yang Diterima KIK DIRE dari SPC Untuk mendapatkan pengecualian dividen sebagai penghasilan, KIK DIRE pada saat penyampaian SPT Tahunan Pajak Penghasilan harus melampirkan dokumen sebagai berikut: a. fotokopi surat pemberitahuan efektifnya pernyataan pendaftaran DIRE berbentuk KIK yang diterbitkan oleh Otoritas Jasa Keuangan; b. keterangan dari Otoritas Jasa Keuangan bahwa Wajib Pajak merupakan SPC dalam skema KIK tertentu; c. surat pernyataan bermeterai yang menyatakan bahwa SPC dibentuk semata-mata untuk kepentingan DIRE berbentuk KIK. Direktorat Jenderal Pajak 9

16 SPC Ditetapkan Sebagai PKP Risiko Rendah Untuk ditetapkan sebagai Pengusaha Kena Pajak berisiko rendah, KIK/SPC harus menyampaikan permohonan kepada Direktur Jenderal Pajak dengan melampirkan dokumen: a. fotokopi surat pemberitahuan efektifnya pernyataan pendaftaran DIRE berbentuk KIK yang diterbitkan oleh Otoritas Jasa Keuangan; b. keterangan dari Otoritas Jasa Keuangan bahwa Wajib Pajak merupakan SPC dalam skema KIK tertentu; dan c. surat pernyataan bermeterai yang menyatakan bahwa SPC atau KIK dibentuk semata-mata untuk kepentingan DIRE berbentuk KIK Direktorat Jenderal Pajak 10

17 SPC Memperoleh Pengembalian Pendahuluan PPN Untuk dapat diberikan pengembalian pendahuluan kelebihan pajak atas Pajak Pertambahan Nilai SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu mengajukan permohonan pengembalian kelebihan pajak atas Pajak Pertambahan Nilai kepada Direktur Jenderal Pajak sepanjang memenuhi ketentuan sebagai berikut: a. telah ditetapkan sebagai Pengusaha Kena Pajak berisiko rendah dari Direktur Jenderal Pajak; dan b. terdapat pengkreditan pajak masukan berupa Pajak Pertambahan Nilai atas perolehan Real Estat Direktur Jenderal Pajak menerbitkan Surat Keputusan Pengembalian Pendahuluan Kelebihan Pajak dalam jangka waktu paling lama 1 (satu) bulan sejak permohonan diterima secara lengkap. Direktorat Jenderal Pajak 11

18 KEMENTERIAN KEUANGAN DIREKTORAT JENDERAL PAJAK TERIMA KASIH DIREKTORAT JENDERAL PAJAK

19 Dana Investasi Real Estate 1

20 Agenda Overview DIRE Perpajakan DIRE Perkembangan Terkini 2

21 Overview DIRE 3

22 Pengertian DIRE 1. DIRE adalah wadah untuk menghimpun dana masyarakat, yang selanjutnya diinvestasikan pada aset real estat, aset yang berkaitan dengan Real Estat dan atau kas dan setara kas 2. DIRE berinvestasi pada: a. Aset Real Estat (tanah secara fisik dan bangunan yang ada di atasnya) paling kurang 50% dari Nilai Aktiva Bersih (NAB); b. Aset Real Estat dan Aset yang berkaitan dengan Real Estat di wilayah Indonesia (Efek Perusahaan Real Estat yang tercatat di Bursa Efek dan atau diterbitkan oleh Perusahan Real Estat) paling kurang 80% dari NAB dengan ketentuan investasi pada Aset Real Estat paling kurang 50% dari NAB; dan/ atau c. kas dan setara kas tidak lebih dari 20% NAB. 3. DIRE dilarang berinvestasi pada: a. tanah kosong; atau b. properti yang masih dalam tahap pembangunan (tidak termasuk dekorasi ulang, perbaikan (retrofitting) dan renovasi). 4. DIRE dapat melakukan Penawaran Umum atau tidak melakukan Penawaran Umum atas Unit Penyertaannya. 5. DIRE dapat mencatatkan Unit Penyertaannya di Bursa Efek. 4

23 Manfaat Berkembangnya DIRE - Dana yang diperoleh dari KIK-DIRE dapat digunakan untuk membangun infrastruktur seperti rumah sakit, gedung olah raga, wisata, dll. - Potensi peningkatan pendapatan daerah - Sebagai alternatif investasi untuk masyarakat di daerah - Investor memperoleh pengembalian yang dibagikan secara berkala dari hasil investasinya. - Mendorong tumbuhnya pembangunan infrastruktur di daerah. - Meningkatkan penerimaan pajak daerah maupun pusat. 5

24 Skema Transaksi DIRE (Kepemilikan Langsung) 6 A. Aliran Kas Saat Perolehan Bangungan/Gedung Manajer Investasi Pemegang Unit Penyertaan kas KIK DIRE kas Pemilik Bangunan/ Gedung Bank Kustodian B. Aliran Kas Atas Hasil Dari Bangunan/Gedung Manajer Investasi Pemegang Unit Penyertaan kas KIK DIRE kas Penyewa Bangunan/ Gedung Bank Kustodian Skema Kepemilikan Langsung belum dimungkinkan karena KIK tidak dapat memiliki tanah. Berdasarkan Ps. 4, UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria hanya badan hukum dan perseorangan yang dapat memiliki tanah

25 Skema Transaksi DIRE (Kepemilikan Tidak Langsung) A. Aliran Kas Saat Perolehan Bangunan/Gedung Manajer Investasi Pemegang Unit Penyertaan kas KIK DIRE kas SPC kas Pemilik Bangunan/ Gedung Bank Kustodian B. Aliran Kas Atas Hasil Dari Bangunan/Gedung Manajer Investasi Pemegang Unit Penyertaan kas KIK DIRE kas SPC kas Penyewa Bangunan/ Gedung Bank Kustodian 7

26 REIT di Market Global USA Australia Jepang Inggris Singapura Malaysia Hongkong Korea Inception Number of listed REIT Index Market Cap (USD Bn) 3 Stock Market (USD Bn) NM Listed Real Estate as a % of Stock Market Sumber: EPRA, Februari, ,2% 9,0% 4,3% 2,3% 18,8% 6,9% 4,2% 0,1% 1. Berdasarkan klasifikasi FTSE 2. Tidak termasuk Business Trust 3. Kapitalisasi pasar REIT berdasarkan FTSE REIT Index, per 25 Feb REIT Korea tidak diperdagangkan, sehingga tidak dimasukan dalam tabel ini 5. Nilai kapitalisasi pasar berdasarkan data Bloomberg 8

27 REIT di Market Global Partisipasi Investor Internasional Partisipasi Investor Retail Jenis Properti USA Tinggi Tinggi Diversified, office, retail, industrial, residential, healthcare, entertainment, hotel, mortgage landing Australia Medium Tinggi Diversified, office, retail, industrial, residential, hotel Jepang Medium Tinggi Diversified, Office, retail, industrial, residential, hotel, logistics, healthcare Inggris Tinggi Rendah Office, Residential, Commercial, Retail Singapura Tinggi Tinggi Diversified, Office, retail, industrial, residential, Hotel, Logistics, Heathcare Malaysia Rendah Medium Office, retail, hotel Hongkong Tinggi Tinggi Office, retail, industrial, hotel Korea Rendah Rendah Office, retail Sumber: EPRA, Februari,

28 Perpajakan DIRE 10

29 Perpajakan Transaksi DIRE (Kepemilikan Tidak Langsung) 11 A. Perpajakan Saat Perolehan Bangunan/Gedung Manajer Investasi Pemegang Unit Penyertaan SPC kas KIK DIRE kas kas Pemilik Bangunan/ Gedung Bank Kustodian I. Pajak Kepada SPC I. PPN 10% (restitusi 1 bulan) * II. BPHTB Maks 5% II. Pajak kepada Pemilik Bangunan/Gedung I. PPh Badan 0,5% dari nilai transaksi** * Berdasarkan PMK No. 200/PMK.03/2015: percepatan restitusi PPN semula 1 tahun menjadi 1 bulan. ** Berdasarkan PP nomor 40 tahun 2016, Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Real Estat dalam Skema Kontrak Investasi Kolektif Tertentu sebesar 0,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan Real Estat.

30 Perpajakan Transaksi DIRE (Kepemilikan Tidak Langsung) 12 B. Perpajakan Atas Hasil Dari Bangunan/Gedung Manajer Investasi Pemegang Unit Penyertaan KIK DIRE SPC kas kas kas Bank Kustodian Penyewa Bangunan/ Gedung Dividen kepada KIK DIRE tidak kena pajak* Pajak atas sewa yang diterima SPC: PPh Final 10% * Berdasarkan PMK No. 200/PMK.03/2015: Pajak Penghasilan atas dividen kepada KIK DIRE yang semula 25% menjadi tidak kena pajak karena antara KIK DIRE dengan SPC dianggap merupakan satu kesatuan.

31 Perkembangan Terkini 13

32 Perkembangan Terkini 1. Pada tanggal 29 Maret 2016, Pemerintah telah mengeluarkan Paket Kebijakan Ekonomi XI dimana salah satunya adalah memberikan insentif bagi produk DIRE. Berikut isi dari Paket Kebijakan Ekonomi XI: Penerbitan Peraturan Pemerintah mengenai Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Real Estat Dalam Skema Kontrak Investasi Kolektif Tertentu yang mengatur pemberian fasilitas Pajak Penghasilan final berupa pemotongan tarif yang semula 5% menjadi 0,5% dari nilai transaksi. Penerbitan Peraturan Pemerintah mengenai Insentif dan Kemudahan Investasi di Daerah yang antara lain mendorong penurunan tarif BPHTB untuk pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang menjadi aset DIRE dari maksimum 5% menjadi lebih rendah. Penerbitan Peraturan Daerah bagi daerah yang berminat untuk mendukung pelaksanaan DIRE di daerahnya. 14

33 Perkembangan Terkini 2. Pada tanggal 16 Maret 2016, Otoritas Jasa Keuangan telah mengeluarkan Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 19/POJK.04/2016 tentang Pedoman Bagi Manajer Investasi dan Bank Kustodian Yang Melakukan Pengelolaan Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif. Adapun perubahan yang mendasar adalah sebagai berikut : Sebelum: Peraturan IX.M.1 Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif dilarang meminjam dana melalui penerbitan Efek bersifat utang namun dapat meminjam dana tanpa penerbitan Efek bersifat utang untuk kepentingan pembelian aset Real Estat dengan total nilai paling banyak 20% (dua puluh persen) dari total nilai aset Real Estat yang akan dibeli. Sesudah: Perkembangan Peraturan: POJK Nomor 19/POJK.04/2016 Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif dilarang meminjam dana melalui penerbitan Efek bersifat utang namun dapat meminjam dana tanpa penerbitan Efek bersifat utang untuk kepentingan pembelian aset Real Estat dengan total nilai paling banyak 45% (empat puluh lima persen) dari total nilai aset Real Estat yang akan dibeli. 15

34 Perkembangan Terkini 3. Pada tanggal 17 Oktober 2016, Presiden telah mengeluarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Real Estat dalam Skema Kontrak Investasi Kolektif Tertentu. PP Nomor 40 Tahun 2016 Pasal 2 (1) Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak dari pengalihan Real Estat kepada SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu, terutang Pajak Penghasilan yang bersifat final. Pasal 3 (1) Tarif Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) sebesar 0,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan Real Estat. 16

35 Perkembangan Terkini POJK nomor 26/POJK.04/2016 tentang Produk Investasi Di Bidang Pasar Modal Dalam Rangka Mendukung Undang- Undang Tentang Pengampunan Pajak tanggal 25 Juli 2016 DIRE merupakan salah satu produk Pasar Modal yang dapat digunakan untuk menampung dana Tax Amnesty. Insentif DIRE untuk Tax Amnesty: Pada saat Pernyataan Pendaftaran dalam rangka Penawaran Umum DIRE diajukan kepada Otoritas Jasa Keuangan, Manajer Investasi menyampaikan dokumen paling sedikit: a. Kontrak Investasi Kolektif Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif disertai dengan format digital; dan b. Prospektus yang diberi meterai dan ditandatangani para Pihak disertai dengan format digital. 17

36 Perkembangan Terkini Rancangan Surat Edaran OJK tentang Kriteria Khusus Produk Investasi di Bidang Pasar Modal dalam rangka Mendukung Undang-Undang Tentang Pengampunan Pajak DIRE dapat berinvestasi pada sebagian dari suatu aset Real Estat, dengan ketentuan akuisisi aset Real Estat dilakukan demi kepentingan terbaik dari pemegang Unit Penyertaan DIRE. DIRE dapat berinvestasi pada aset Real Estat secara tidak langsung melalui pengambilalihan saham perusahaan pemilik aset Real Estat, dengan ketentuan Real Estat yang dimiliki perusahaan yang sahamnya diambilalih DIRE wajib telah menghasilkan pendapatan. 18

37 Terima Kasih 19

38 Perbandingan Kebijakan Perpajakan DIRE Stamp duty (BPHTB) PPN penjualan properti PPh Penjualan Properti Singapura Malaysia Indonesia : Bebas Stamp Duty Sejak 31 Maret 2015: 3% 7 %, restitusi max 6 bulan 6% Bebas Stamp Duty 5% 10% (restitusi 1 bln) Bebas pajak Bebas pajak PPh Final 0,5% PPh pendapatan sewa Bebas Pajak Bebas Pajak PPh Final 10% PPh Dividen SPC Bebas Pajak Bebas Pajak Bebas Pajak PPh Dividen DIRE Resident & Non resident Individu: Bebas Pajak Resident corporate: 17% Non resident corporate: 10% Resident & Non resident Individu: 10% Resident Corporate: 24% Non resident corporate : 25% Bebas Pajak 20

39 Perkembangan DIRE di Indonesia Saat ini terdapat 2 (dua) DIRE, yaitu: 1. DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia Tanggal Efektif: 6 November 2012 Manajer Investasi: PT Ciptadana Asset Management Bank Kustodian: Standard Chartered Bank Aset: Solo Grand Mall Nilai Akuisisi Aset: Rp 356 Milyar Nilai Dana Kelolaan DIRE: Rp 564,52 Miliar per Oktober 2016 Skema KIK-DIRE: Skema tidak langsung melalui Special Purpose Company (SPC) 2. BNI-AM REIT Sayana Indonesia Tanggal Efektif: 16 September 2016 Manajer Investasi: PT BNI Asset Management Bank Kustodian: PT Bank DBS Indonesia Rencana Akuisisi Aset: Mercure Hotel Harvestland Kuta Bali (saat ini masih dalam tahap pembelian aset) Nilai Akuisisi Aset: Rp 375 miliar Skema KIK-DIRE: Skema tidak langsung melalui Special Purpose Company (SPC) 21

40 Properti Indonesia yang di-dire-kan di Singapura FIRST REITs Lippo Mall Indonesian Retail (LMIR) Trust 1. Siloam Sriwijaya 2. Siloam Hospital Purwakarta 3. Siloam Hospital Bali 4. Siloam Hospital TB. Simatupang 5. Siloam Hospital Manado dan Hotel Aryaduta Manado 6. Siloam Hospital Makasar 7. Mochtar Riadi Comprehensive Cancer Centre 8. Siloam Hospital Lippo Cikarang 9. Siloam Hospital Lippo Village 10. Siloam Hospital Kebon Jeruk 11. Siloam Hospital Surabaya 12. Imperial Aryaduta Hotel and Country Club 1. Sun Plaza 2. Bandung Indah Plaza 3. Cibubur Junction 4. Ekalokasari Plaza 5. Gajah Mada Plaza 6. Mall Lippo Cikarang 7. Plaza Semanggi 8. Plaza Medan Fair 9. Pluit Village 10. Taman Mini Square 11. Kramat Jati Indah Plaza 12. Palembang Square 13. Palembang Square Extention 14. Pejaten Village 15. Binjai Supermall 16. Lippo Mall Kemang 17. Palembang Icon 18. Lippo Plaza batu 19. Mal WTC Matahari 20. Metropolis Town Square 21. Depok Town Square 22. Java Supermall 23. Malang Town Square 24. Plaza Madiun 25. Grand Paladium Medan Nilai Aset : ± 1 miliar SGD (± Rp. 10,4 triliun) Nilai Aset : ± 1,84 miliar SGD (± Rp. 19,15 triliun) 22