ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI PERUMAHAN TAMAN TASIK MADU INDAH, MALANG

Transkripsi

1 ANALISA PENETAPAN HARGA JUAL UNIT RUMAH DI PERUMAHAN TAMAN TASIK MADU INDAH, MALANG Presented by: Berlin Shelina Wardani JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER SURABAYA 2011

2 LATAR BELAKANG Penduduk kota Malang yang semakin padat Kebutuhan akan tempat tinggal meningkat Perumahan Taman Tasik Madu Indah merupakan salah satu perumahan di Malang dengan lokasi strategis Sumber: Google Maps (diakses tgl ) Dikarenakan banyaknya kompetitor, perumahan ini kurang diminati pasar Diduga faktor harga menjadi penyebab masalah ini

3 PENDAHULUAN RUMUSAN MASALAH Bagaimana taksiran permintaan pasar terhadap rumah di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang? Biaya apa sajakah yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga jual rumah per unit di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang. Dan berapa besarnya? Berapa besar harga jual setiap unit rumah yang sesuai, berdasarkan permintaan pasar dan analisa biaya? MANFAAT PENULISAN Dapat menambah wawasan bagi penulis dan pembaca serta dapat menjadi referensi untuk penelitian selanjutnya.

4 FAKTOR PENGARUH DALAM PENETAPAN HARGA Keputusan penetapan harga Faktor Internal Tujuan pemasaran Strategi bauran pemasaran Biaya Pertimbangan organisasi Faktor Eksternal Sifat pasar dan permintaan Persaingan Faktor lingkungan (Kotler&Armstrong, 2001)

5 METODE ANALISA TITIK IMPAS Ongkos total R (Pemasukan) C (Pengeluaran) BEP (titik impas) x Unit Variabel Gambar Ilustrasi analisis BEP pada pemilihan alternatif investasi (Pujawan,2009) TC = Total Cost, Biaya total adalah jumlah dari biaya tetap dan biaya variabel. TR = Total Revenue, Pendapatan yang diterima

6 TEORI PERMINTAAN Menurut Arsyad (1999) Istilah permintaan menunjukkan jumlah barang dan jasa yang akan dibeli konsumen pada periode waktu dan keadaan tertentu. KURVA PERMINTAAN Kurva permintaan merupakan suatu bagian dari fungsi permintaan yang menunjukkan hubungan antara harga produk dengan jumlah produk yang diminta Harga P 2 P 1 Q 2 Q 1 Gambar Kurva permintaan menunjukkan hubungan antara tingkat harga dan jumlah unit rumah (Soeharto, 1999) Unit Rumah

7 PENELITIAN TERDAHULU Sutanto (2008), Judul: Penetapan Harga Jual Rumah Pada Perumahan Taman Banjar Wijaya. Metode yang digunakan: mark up pricing (berdasarkan biaya plus) dan going rate pricing (berdasarkan harga pasar) Hutomo (2010), Judul: Penetapan Harga Jual unit Apartemen Puncak Permai di Surabaya. Metode: metode Break Even Point dan analisa data pendekatan permintaan digunakan metode survey langsung penyebaran kuisioner.

8 METODOLOGI LATAR BELAKANG Penduduk kota Malang yang semakin padat Kebutuhan akan tempat tinggal meningkat Perumahan Taman Tasik Madu Indah merupakan salah satu perumahan di Malang dengan lokasi strategis Dikarenakan banyaknya kompetitor, perumahan ini kurang diminati pasar Diduga faktor harga menjadi penyebab masalah ini RUMUSAN MASALAH 1. Bagaimana taksiran permintaan pasar terhadap rumah di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang? 2. Identifikasi biaya apa sajakah yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga jual rumah per unit di perumahan Tasikmadu, Malang. Dan berapa besarnya? 3. Berapa besar harga jual setiap unit rumah yang sesuai, berdasarkan permintaan pasar dan analisa biaya? STUDI LITERATUR PENGUMPULAN DATA KONSEP PERENCANAAN PENJUALAN FAKTOR INTERNAL : - BIAYA TETAP - BIAYA VARIABEL FAKTOR EKSTERNAL : - KUISIONER ANALISA DATA BREAK EVEN POINT ANALISA DATA TAKSIRAN PERMINTAAN HASIL ANALISA KESIMPULAN DAN SARAN

9 Variabel Indikator Data Hasil Data Sekunder Biaya Permintaan Biaya Tetap Biaya Variabel Permintaan pada tingkat harga yang berbeda Laporan Pengeluaran Biaya tetap Data Sekunder Data Rencana Pengelolaan Proyek Data Primer survey kuisioner tentang persebaran harga konsumen Estimasi Biaya dan Kurva Biaya Kurva Permintaan H A R G A J U A L Dalam melakukan wawancara mengenai persebaran harga konsumen: Responden: konsumen yang berminat membeli rumah di daerah Tasik Madu, di kantor pemasaran. Jumlah sampel: 40 orang Kurva distribusi normal menurut teori sentral limit, jumlah sampel 30 (Singarimbun, 1989)

10 PEMBAHASAN DESKRIPSI PROYEK Perumahan Taman Tasik Madu Indah merupakan salah satu perumahan berlokasi di kecamatan Lowokwaru, kota Malang. Perumahan ini dikembangkan oleh PT Ehant Artajaya. Perumahan dengan konsep asri, modern, dan minimalis ini berada di kawasan dengan lokasi strategis dan banyak fasilitas umum di sekitarnya. Perumahan ini mengambil segment menengah, diperuntukkan bagi keluarga muda yang ingin membeli rumah pertama mereka dengan kisaran harga Rp ,- sampai Rp ,-, selain itu perumahan ini juga dekat dengan kampus ITN II, Universitas Muhammadiyah II, dan Universitas Brawijaya. Luas tanah : 8224,84 m 2 Jumlah total rumah : 43 unit Jumlah rumah tipe 36 : 18 unit Jumlah rumah tipe 45 : 25 unit Perbandingan antara luas perumahan dengan jalan ialah 60:40

11

12 PERMINTAAN Hasil Survei Kuesioner pada tipe 36 Harga (Rp) Pasti beli Ingin beli Mungkin beli Tidak ingin Hasil Survei Kuesioner pada tipe 45 Harga (Rp) Pasti beli Ingin beli Mungkin beli Tidak ingin Pasti tidak Pasti tidak Total Total Tabel 2.1 Nilai probabilitas Jawaban Probabilitas Pasti Tidak Membeli 0,00 Tidak Ingin Membeli 0,25 Mungkin Membeli 0,50 Ingin Membeli 0,75 Pasti Membeli 1,00 ( Arsyad, 1999)

13 Jumlah permintaan menurut tingkat harga untuk tipe 36 Harga (Rp) Pasti beli Ingin beli Mungkin beli Tidak ingin Pasti tidak Total ,5 2 0, , , , ,75 8 1,5 0 21, ,75 6, , ,5 3 5, ,5 4,25 0 5, ,25 0 3,25 Jumlah permintaan menurut tingkat harga untuk tipe 45 Harga (Rp) Pasti beli Ingin beli Mungkin beli Tidak ingin Pasti tidak Total ,75 3,5 0, ,5 1, ,5 7,5 3,5 0 17, ,5 5,5 4,5 0 12, ,75 1,5 4,25 0 7, ,5 2,75 0 5, ,5 1,5 0 3

14 Kurva Permintaan Rumah tipe 36 Harga Jual (P) P = ,7Q ,7 R² = 0,987 kurva permintaan rumah tipe 36 Linear (kurva permintaan rumah tipe 36) P = ,7Q , Jumlah Unit Rumah (Q) Kurva Permintaan Rumah tipe P = ,3Q ,9 R² = 0,972 P = ,3Q ,9 Harga Jual (P) kurva permintaan rumah tipe 45 Linear (kurva permintaan rumah tipe 45) Jumlah Unit Rumah (Q)

15 BIAYA BIAYA TETAP ialah biaya yang tidak dipengaruhi oleh jumlah output atau volume produksi, 1. Biaya Tanah 2. Biaya Sertifikasi Tanah 3. Biaya Pembuatan Jalan 4. Biaya Pemasaran 5. Biaya konstruksi Taman & Pintu gerbang 6. Biaya Desain 7. Biaya Penerangan perumahan 8. Biaya Pembuatan rumah contoh BIAYA VARIABEL adalah biaya yang secara proporsional dipengaruhi oleh jumlah output. 1. Biaya Pekerjaan Tanah 2. Biaya Pekerjaan Pondasi 3. Biaya Pekerjaan Pasangan 4. Biaya Pekerjaan Kayu 5. Biaya Pekerjaan Atap 6. Biaya Pekerjaan Pengecatan 7. Biaya Pekerjaan Listrik 8. Biaya Pekerjaan lain-lain

16 BIAYA TETAP 1. Biaya Tanah a. Biaya pembelian tanah mentah (a) a= luas total tanah x harga jual tanah/m 2 a= 8224,84 x Rp ,- (menurut harga pengembang) a= Rp ,- b. Biaya pematangan lahan (b) b= luas total tanah x biaya pematangan lahan b= 8224,84 x harga pematangan lahan/m3 (pematangan lahan merupakan proses cut & fill+pemadatan tanah) b= 8224,84 x Rp ,- b= Rp ,8

17 2. Biaya Sertifikasi Tanah (bpngresik.blogspot.com, diakses tanggal 3/5/2011) a. Biaya pelayanan pengukuran Tu= (L/500 x HSBKu) ,- Tu= ((8224,84/500) x ) ,- Tu= , ,- Tu= Rp ,4 HSBKu = Harga satuan biaya khusus kegiatan Pengukuran yang berlaku untuk tahun berkenaan. Besar HSBKu pada tahun 2010 ialah Rp ,- b. Biaya pelayanan pemeriksaan tanah Tpa= (L/500 x HSBKpa) ,- Tpa= ((8224,84/500) x ) ,- Tpa= , ,- Tpa= Rp ,6 HSBKpa = Harga satuan biaya khusus kegiatan Pemeriksanaan Tanah oleh Panitia A. Besar HSBKa pada tahun 2010 ialah Rp ,- c. Biaya Pendaftaran Tanah, Rp ,-

18 d. Biaya Transportasi, konsumsi, & akomodasi Biaya ini tidak disetor ke BPN, jumlahnya relatif, dialokasikan sebesar Rp ,- e. BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan atau Bangunan) UU No. 20 / 2000 jo. UU No. 21 BPHTB adalah bea yang harus dilunasi terlebih dahulu sebelum sertifikat tanahnya diterbitkan. BPHTB= NPOPKP x 5% BPHTB= (NPOP-NPOPTKP) x 5% BPHTB= ( ) x 5% BPHTB= Rp ,- NPOP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak, NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Tidak Kena Pajak, yang pada tahun 2010 besarnya Rp ,- Dari perhitungan di atas mengenai biaya sertifikasi tanah, biaya yang disetor ke kantor pertanahan kota Malang ialah sebesar Rp ,- dan biaya yang harus disetorkan ke kas Negara ialah sebesar Rp ,-

19 3. Biaya Pembuatan Paving Luas tanah yang digunakan untuk jalan ialah 3425,8 m 2, dengan lebar 5m, sehingga panjang total ialah 685,2 m a=0,5m b= 4 m a=0,5m a. Biaya pembuatan trotoar (a) Di bagian samping kanan kiri badan jalan diberi trotoar dengan lebar tiap sisi 0,5 m. a= luas tanah untuk trotoar x biaya pemasangan tegel trotoar a= 1 x 685,2 x a= Rp ,- b. Biaya pembuatan jalan paving (b) b= luas tanah yang akan dipaving x biaya pemasangan paving stone blok 8cm b= 4 x 685,2 x b= Rp ,- jadi biaya pembuatan jalan paving = a+b = Rp ,-

20 4. Biaya pemasaran Kegiatan promosi akan dilakukan 1 th. Menurut Kelly et al, 2004 Besarnya biaya pemasaran per bulan ialah 0,5% dari besarnya investasi. Biaya pemasaran= 0,5% x 12 x ,- Biaya pemasaran= Rp ,- 5. Biaya konstruksi taman & pintu gerbang a. biaya pengolahan tanah taman. Volume tanah yang diolah ialah 10 m 3, volume tersebut diperoleh dari luas tanah 10 m 2 dikalikan kedalaman tanah 1m. Biaya pengolahan tanah taman= 10m 3 x b. Biaya pembuatan taman = Rp ,- Biaya pembuatan taman dengan luas 10 m 2 dengan biaya per m 2 Rp ,- maka seluruh biaya Rp ,-

21 c. Biaya pembuatan pintu gerbang dan pos keamanan. Biaya pembuatan pintu gerbang dan pos keamanan berukuran 2m x 2m yang terletak di tengah pintu gerbang, digunakan pula sebagai median jalan dialokasikan sebesar = Rp ,- 6. Biaya Desain Menurut Kelly et al, 2004 ; Barringer, Besarnya biaya desain 2 % dari total nilai investasi Biaya desain = 0,02 x Rp ,- = Rp ,- 7. Biaya penerangan perumahan Pemasangan tiang lampu + Lampu PJU = Rp x 17 unit = Rp ,- 8. Biaya pembuatan rumah contoh Rincian biaya untuk pembuatan rumah contoh dibuat sama dengan rincian biaya untuk pembuatan rumah tipe 36. Rumah contoh dibuat hanya 1 unit yang digunakan sebagai kantor pemasaran, dan nantinya akan dijual. Biaya pembuatan rumah contoh Rp ,5

22 Biaya Tetap tipe , ,0 Perhitungan Biaya Tetap untuk tipe 36 = 18 x Rp ,5 43 = Rp ,5 Biaya (Rp) , , , ,0 0,0 biaya tetap tipe Jumlah rumah (unit) Biaya Tetap tipe ,0 Perhitungan Biaya Tetap untuk tipe 45 = 25 x Rp ,5 43 = Rp Biaya (Rp) , , , , , , ,0 biaya tetap tipe 45 0, Jumlah rumah (unit)

23 BIAYA VARIABEL TIPE 36 No. Uraian pekerjaan volume satuan harga satuan Harga I Pekerjaan Tanah 1 Galian Pondasi 15 m , ,0 2 Urugan Tanah Pondasi 21 m , ,0 3 Urugan bawah Lantai 54,5 m , ,5 II Pekerjaan Pondasi 1 pondasi batu kali 9,6 m , ,8 2 sloof keliling bangunan 0,98 m , ,6 III Pekerjaan Pasangan 1 Pasangan tembok batu merah 40,0 m , ,0 2 Kolom praktis beton 0,9 m , ,7 3 Ring balk keliling 0,8 m , ,0 4 Plesteran tembok rumah 65 m , ,6 5 Lantai Keramik 40/40 37 m , ,2 6 Lantai kamar mandi 2,3 m , ,4 7 Bak mandi dilapisi keramik 1 bh , ,6 8 Klosed jongkok 1 bh , ,0 9 Angin-angin 15 bh , ,0 IV Pekerjaan Kayu 1 Kuzeyn pintu 6 bh , ,0 2 Kuzeyn jendela 5 bh , ,0 3 Daun pintu komplit 6 bh , ,0 4 Daun jendela komplit 5 bh , ,0 5 Rangka plafon & asbes medco 54 m , ,0 6 List gybsum 60 m , ,0

24 V Pekerjaan Atap 1 Atap galvalum 60 m , ,0 2 Genting 60 m , ,0 3 Bubungan 12 m , ,6 VI Pekerjaan Pengecatan 1 cat tembok+plafond 130 m , ,0 2 Cat Kuzeyn+daun pintu 4,5 bh , ,0 3 Cat daun jendela 7,5 bh , ,0 4 Cat genting 60 m , ,8 VII Pekerjaan Listrik 1 Biaya penyambungan ke PLN 1 paket , ,0 (standart 6ttk,stop kontak 4 ttk, kotak sekring 1 bh, lampu taman 1 bh) 2 Sumur bor+pompa air shimizu otomatis 1 bh , ,0 VIII Pekerjaan Lain-lain 1 Pekerjaan septictank 1 bh , ,0 2 Pipa air bersih 3/4" 12 m , ,4 3 Saluran air kotor PVC 4" 10 m , ,3 4 Paving jalan masuk 9 m , ,0 5 Taman standart 6 m , ,0 6 Biaya IMB , ,0 7 Biaya Desain 36 m , ,0 Jumlah (Rp) ,5

25 BIAYA VARIABEL TIPE 45 No. Uraian pekerjaan volume satuan harga satuan Harga I Pekerjaan Tanah 1 Galian Pondasi 22 m , ,0 2 Urugan Tanah Pondasi 26,25 m , ,3 3 Urugan bawah Lantai 68,13 m , ,6 II Pekerjaan Pondasi 1 pondasi batu kali 12 m , ,0 2 sloof keliling bangunan 1,23 m , ,8 III Pekerjaan Pasangan 1 Pasangan tembok batu merah 50 m , ,0 2 Kolom praktis beton 1,50 m , ,7 3 Ring balk keliling 1,15 m , ,0 4 Plesteran tembok rumah 106 m , ,0 5 Lantai Keramik 40/40 46,25 m , ,3 6 Lantai kamar mandi 2,88 m , ,5 7 Bak mandi dilapisi keramik 1 bh , ,6 8 Klosed jongkok 1 bh , ,0 9 Angin-angin 15 bh , ,0 IV Pekerjaan Kayu 1 Kuzeyn pintu 6 bh , ,0 2 Kuzeyn jendela 5 bh , ,0 3 Daun pintu komplit 6 bh , ,0 4 Daun jendela komplit 5,00 bh , ,0 5 Rangka plafon & asbes medco 67,50 m , ,5 6 List gybsum 75 m , ,0

26 V Pekerjaan Atap 1 Atap galvalum 75,00 m , ,5 2 Genting 75,00 m , ,5 3 Bubungan 15,00 m , ,0 VI Pekerjaan Pengecatan 1 cat tembok+plafond 162,50 m , ,5 2 Cat Kuzeyn+daun pintu 4,50 bh , ,0 3 Cat daun jendela 7,50 bh , ,0 4 Cat genting 75,00 m , ,8 VII Pekerjaan Listrik 1 Biaya penyambungan ke PLN 1 paket , ,0 (standart 6ttk,stop kontak 4 ttk, kotak sekring 1 bh, lampu taman 1 bh) 2 Sumur bor+pompa air shimizu otomatis 1 bh , ,0 VIII Pekerjaan Lain-lain 1 Pekerjaan septictank 1 bh , ,0 2 Pipa air bersih 3/4" 15 m , ,0 3 Saluran air kotor PVC 4" 13 m , ,9 4 Paving jalan masuk 20 m , ,0 5 Taman standart 6 m , ,0 6 Biaya IMB , ,0 7 Biaya Desain 45 m , ,0 Jumlah (Rp) ,3

27 Biaya ( Rp) Biaya Variabel tipe 36 P = ,5Q R² = 1, Jumlah rumah (unit) Biaya Variabel tipe 36 Linear (Biaya Variabel tipe 36) , ,0 Biaya Variabel tipe 45 P = ,3Q R² = 1,0 Biaya (Rp) , , , ,0 Biaya variabel tipe 45 Linear (Biaya variabel tipe 45) 0, Jumlah rumah (unit)

28 BIAYA TOTAL Biaya total dari suatu sistem bisa dijumlahkan dari ongkos tetap dan ongkos variabel. Jumlah rumah Biaya Total tipe 36 Biaya (Rp) , , , , , , , , , , , , , , , ,3 Biaya Total tipe 45 Jumlah rumah Biaya (Rp) , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,9

29 Biaya , , , , , , , , ,0 0,0 Biaya Total tipe 36 P = ,5Q ,5 R² = 1, Jumlah unit rumah Biaya Total tipe 36 Biaya Variabel Biaya Tetap Linear (Biaya Total tipe 36) , , ,0 Biaya Total tipe 45 P = ,3Q ,0 R² = 1,0 Biaya Total tipe 45 Biaya , ,0 Biaya Variabel , ,0 0, Jumlah unit rumah Biaya Tetap Linear (Biaya Total tipe 45)

30 PENETAPAN HARGA TIPE 36 Persaman harga jual: P = ,7Q ,7 Fungsi penerimaan total: TR = P x Q = ( ,7Q ,7)Q TR = ,7Q ,7Q Fungsi penerimaan marginal: MR = TR/ Q MR = Q ,7 Dimana, MC = VC MC = ,52 Keuntungan tercapai pada kondisi: MR = MC Q ,7= ,52 Q = 26 unit

31 Harga jual unit rumah yang sesuai dengan kurva permintaan, atau berdasarkan faktor eksternal. P = ,7Q ,7 Q = 26, P = ,7 (26) ,7 P = Rp ,- Q yang tersedia untuk rumah tipe 36 hanya 18 unit, sehingga Qmaks=18 unit. Dengan Qmaks=18 unit maka harga yang didapat ialah: P = ,7Q ,7 Q = 18 P = ,7 (18) ,7 P = Rp ,- Harga Rp ,- ialah harga berdasarkan perhitungan biaya agar pihak pengembang tidak rugi. Namun, apabila pengembang ingin kedua aspek ini terpenuhi, yaitu dengan Q=18 unit dan harga Rp ,- maka pengembang harus menurunkan total cost, menjadi Rp ,-

32 PENETAPAN HARGA TIPE 45 Persaman harga jual. P = ,3Q ,9 Fungsi penerimaan total: TR = P x Q = ( ,3Q ,9)Q TR = ,3Q ,9Q Fungsi penerimaan marginal: MR = TR/ Q MR = ,6Q ,9 Dimana, MC = VC MC = ,3 Keuntungan tercapai pada kondisi: MR = MC ,6Q ,9 = ,3 Q = 27 unit

33 Harga jual unit rumah yang sesuai dengan kurva permintaan, atau berdasarkan faktor eksternal: P = ,3Q ,9 Q = 27, P = ,3 (27) ,9 P = Rp ,- Q yang tersedia hanya 25 unit, sehingga Qmaks=25 unit. Dengan Qmaks=25 unit maka harga yang didapat ialah: P = ,3Q ,9 Q = 25 P = ,3 (25) ,9 P = Rp ,- Harga Rp ,- ialah harga berdasarkan perhitungan biaya agar pihak pengembang tidak rugi. Namun, apabila pengembang ingin kedua aspek ini terpenuhi, yaitu dengan Q=25 unit dan harga Rp ,- maka pengembang harus menurunkan total cost, menjadi Rp ,-

34 KESIMPULAN 1. Permintaan pasar terhadap rumah di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang dapat dilihat melalui persamaan garis pada kurva permintaan. Untuk tipe 36, P= ,7Q ,7. Dan tipe 45, P= ,3Q ,9 2. Biaya yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga jual rumah per unit di perumahan Taman Tasik Madu Indah, Malang ialah Biaya Tetap dan Biaya Variabel. Biaya tetap meliputi biaya tanah, biaya sertifikasi tanah, biaya pembuatan jalan, biaya pemasaran, biaya konstruksi taman & pintu gerbang, biaya desain, biaya penerangan perumahan, biaya pembuatan rumah contoh, yang jumlahnya sebesar Rp ,5. Biaya variabel meliputi biaya pekerjaan tanah, pekerjaan pondasi, pekerjaan pasangan, pekerjaan kayu, pekerjaan atap, pekerjaan pengecatan, pekerjaan listrik dan pekerjaan lain. Besar biaya variabel untuk tipe 36 ialah Rp ,5 dan besar biaya variabel untuk tipe 45 ialah Rp ,3 3. Berdasar kurva permintaan, besar harga jual setiap unit rumah yang dapat diterima konsumen untuk tipe 36 ialah Rp ,- sedangkan untuk tipe 45 ialah Rp ,-. Berdasarkan analisa biaya dengan menggunakan q maksimum untuk masing-masing tipe, harga jual yang diperoleh untuk tipe 36 ialah Rp ,- dan harga jual yang diperoleh untuk tipe 45 ialah Rp ,-

35 TERIMA KASIH