BAB IV Analisis Data

Transkripsi

1 BAB IV Analisis Data IV.1. Studi Kasus Studi kasus penelitian ini dilakukan pada proyek pengembangan perumahan kelas menengah di wilayah Bandung. Pemilihan perumahan kelas menengah didasarkan pada pertimbangan banyaknya ketersediaan proyek serta kompleksitas pelaku yang terlibat dalam kegiatan pengembangan perumahan, sehingga pelaku dan pola rantai pasok yang terjadi juga bervariasi. Berdasarkan Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah No. 458/KPTS/M/2001 tentang Pengadaan Perumahan dan Permukiman, rumah sederhana ditetapkan dengan batasan luas maksimal bangunan adalah 36 m 2 dan luas maksimal kavling siap bangun adalah 72 m 2. Berdasarkan ketentuan diatas, maka perumahan kelas menengah yang dimaksud dalam penelitian ini adalah rumah dengan luas bangunan > 36 m 2 dan luas kavling siap bangun > 72 m 2. Perumahan kelas menengah yang ditinjau juga dibatasi pada harga jual rumah yang berkisar antara Rp. 200 juta Rp. 700 juta. Studi kasus untuk penelitian ini terdiri dari dua tahap. Tahap pertama adalah mengidentifikasi pola rantai pasok yang terjadi pada kegiatan pengembangan perumahan kelas menengah. Sedangkan studi kasus tahap kedua adalah mengidentifikasi risiko bagi kontraktor yang terjadi dalam rantai pasok pengembangan perumahan yang berdampak pada menurunnya keuntungan kontraktor perumahan yang ditinjau. Pengembang yang dipilih dalam studi kasus ini adalah pihak yang mengembangkan tanah beserta unit-unit rumah diatas lahan secara horizontal. Sedangkan kontraktor yang dipilih dalam studi kasus ini terdiri dari dua kelompok, yaitu kontraktor yang melaksanakan konstruksi prasarana perumahan serta kontraktor yang melaksanakan konstruksi unit-unit rumah. 34

2 Identifikasi pola rantai pasok pengembangan perumahan dilakukan melalui survei kepada pengembang dan kontraktor perumahan pada proyek pengembangan perumahan kelas menengah di wilayah Bandung. Survei dilakukan menggunakan kuisioner yang disampaikan kepada responden dari pihak pengembang dan kontraktor. Responden yang dipilih adalah pihak yang berkompeten dalam pengadaan barang dan jasa pada proyek pengembangan perumahan yang ditinjau, yang terdiri dari general manager, kepala produksi, project manager atau site manager. Identifikasi risiko bagi kontraktor perumahan dilakukan melalui survei kepada kontraktor yang melaksanakan konstruksi prasarana perumahan serta kontraktor yang melaksanakan konstruksi unit-unit rumah pada setiap proyek yang ditinjau. Survei dilakukan menggunakan kuisioner yang disampaikan kepada responden dari pihak kontraktor. Responden yang dipilih adalah pihak yang berkompeten dalam pengadaan barang dan jasa untuk pelaksanaan pekerjaan konstruksi dari setiap proyek pengembangan perumahan yang ditinjau, yang terdiri dari project manager atau supervisor. Proyek pengembangan perumahan yang ditinjau sebagai studi kasus dalam penelitian ini dapat dilihat pada tabel berikut ini: Tabel IV.1. Studi Kasus Perumahan Kelas Menengah Nama No Proyek 1 Pinus Regency (P1) 2 Bandung City View (P2) 3 Casa de Esta (P3) 4 Griya Caraka (P4) 5 De La Rose Residence (P5) Lokasi Perumahan Jln. Soekarno Hatta Bandung Jln. Pasir Impun Bandung Jln. Cibodas Raya Bandung Jln. Cingised Bandung Jln. Cisaranten Kulon-Bandung Pengembang PT. Anggrekindah Surya Lestari PT. Global Persada Nusantara Pengalaman Luas Pengembang Lahan 10 Tahun 15 Ha 2 Tahun 5.1 Ha Casa de Esta 10 Tahun m2 PT. Koprima Sandy Sejahtera PT. Hayuk Bangun Sarana 16 Tahun 12 Ha 10 Tahun 1.2 Ha 35

3 IV.2. Model Penelitian Studi kasus pada penelitian ini dilakukan berdasarkan model penelitian yang telah ditetapkan. Model penelitian ini terdiri dari model identifikasi pola rantai pasok pengembangan perumahan serta model identifikasi risiko kontraktor dalam rantai pasok pengembangan perumahan. Identifikasi pola rantai pasok pengembangan perumahan pada studi kasus untuk penelitian ini menggunakan model hipotesis seperti dijelaskan pada Gambar IV.1. Model hipotesis pola rantai pasok pengembangan perumahan dalam penelitian ini menunjukkan hubungan pasokan secara hirarkis, mulai pemasok paling awal yaitu pemasok barang dan jasa bagi kontraktor, kontraktor, pengembang, hingga pemilik rumah. Dalam model ini, pelaku paling akhir dari rantai pasok pengembangan perumahan adalah pemilik rumah, karena produk dari kegiatan pengembangan perumahan pada akhirnya diserahkan kepada pemilik rumah. Model hipotesis ini disusun berdasarkan konsep rantai pasok yang terfokus pada pengaturan aliran barang dan jasa antar pelaku yang terlibat dalam kegiatan pengembangan perumahan. Identifikasi risiko kontraktor perumahan dalam rantai pasok pengembangan perumahan yang terjadi pada pelaksanaan konstruksi perumahan dalam studi kasus untuk penelitian ini dilakukan berdasarkan model penelitian seperti terlihat pada Gambar IV.2. Sebagai pelaksana konstruksi perumahan, risiko kontraktor dalam rantai pasok pengembangan perumahan terjadi pada pelaksanaan konstruksi perumahan. Risiko bagi kontraktor disebabkan oleh kegiatan yang terjadi dalam rantai pasok dan disebabkan oleh hubungan antara kontraktor dengan pelaku rantai pasok yang menjadi pemasoknya. Penyebab-penyebab risiko tersebut dapat mengakibatkan terjadinya risiko biaya, risiko waktu, serta risiko mutu bagi kontraktor, dimana terjadinya risiko-risiko tersebut akan memberikan dampak terhadap menurunnya keuntungan kontraktor. 36

4 Gambar IV.1 Model Hipotesis Pola Rantai Pasok Pengembangan Perumahan 37

5 Gambar IV.2 Model Identifikasi Risiko Kontraktor IV.3. Pengumpulan Data Pengumpulan data pada penelitian ini dilakukan menggunakan kuisioner. Kuisioner disampaikan kepada responden untuk mengidentifikasi pasokan barang dan jasa yang terjadi pada kegiatan pengembangan perumahan pada setiap proyek pengembangan perumahan yang ditinjau. Daftar pertanyaan kuisioner ini dapat dilihat pada Lampiran A. Kuisioner juga disampaikan kepada responden untuk mengidentifikasi penyebab risiko yang terjadi dalam rantai pasok konstruksi perumahan yang berpotensi menyebabkan terjadinya risiko yang akan berdampak pada menurunnya keuntungan kontraktor. Daftar pertanyaan kuisioner ini dapat dilihat pada Lampiran B. Perwakilan pengembang yang menjadi responden pada pengumpulan data dalam penelitian ini dapat dilihat pada tabel berikut ini: Tabel IV.2. Responden Dari Perwakilan Pengembang Perumahan P1 P2 P3 P4 P5 Responden Kepala Produksi General Manager General Manager Project Manager Site Manager 38

6 Sedangkan perwakilan kontraktor yang menjadi responden pada pengumpulan data dalam penelitian ini dapat dilihat pada tabel berikut ini: Tabel IV.3. Responden Dari Perwakilan Kontraktor Perumahan Kontraktor Pekerjaan Responden Badan Usaha K1 Unit Rumah Project Manager Orang Perseorangan P1 K2 Unit Rumah Supervisor Orang Perseorangan K3 Jalan Project Manager Orang Perseorangan K4 Sal. Drainase Supervisor Orang Perseorangan K5 Unit Rumah Project Manager CV K6 Unit Rumah Project Manager CV P2 K7 Jalan Project Manager CV K8 Sal. Drainase Supervisor CV K9 Utilitas Air Bersih Project Manager CV P3 K10 Jalan Project Manager CV K11 Unit Rumah Project Manager CV P4 K12 Jalan Project Manager CV K13 Sal. Drainase Project Manager CV K14 Jalan Project Manager Orang Perseorangan P5 K15 Sal. Drainase Project Manager Orang Perseorangan K16 Unit Rumah Project Manager Orang Perseorangan IV.4. Pasokan Barang dan Jasa Pada Kegiatan Pengembangan Perumahan IV.4.1. Perumahan P1 Kegiatan pengembangan perumahan pada proyek ini terdiri dari pekerjaan prasarana, pekerjaan sarana, serta pekerjaan pengembangan unit-unit rumah. Pekerjaan prasarana perumahan terdiri dari pekerjaan pagar tembok disekeliling kawasan perumahan, pekerjaan jalan, pekerjaan saluran drainase, pekerjaan jembatan, pekerjaan utilitas air bersih, serta pekerjaan utilitas listrik. Sedangkan pekerjaan sarana perumahan meliputi pekerjaan pembangunan mesjid dan sarana olah raga. Pekerjaan pematangan tanah dan pekerjaan pagar tembok disekeliling kawasan diatas lahan seluas 15 Ha telah selesai dilakukan. Pekerjaan yang masih dilakukan pada proyek perumahan ini meliputi pekerjaan jalan, pekerjaan saluran drainase, 39

7 serta pekerjaan pengembangan unit-unit rumah. Pekerjaan jalan menggunakan paving block untuk bagian depan kawasan perumahan dan menggunakan aspal hotmix untuk jalan lingkungan perumahan. Pekerjaan pembentukan jalan dilakukan bersamaan dengan pekerjaan pembentukan saluran drainase. Saluran drainase pada perumahan ini menggunakan sistem saluran tertutup. Pekerjaan utilitas perumahan saat ini telah selesai dilaksanakan. Utilitas air bersih perumahan menggunakan sumur artesis dengan kedalaman sumur 150 meter sampai dengan 200 meter. Sedangkan utilitas listrik meliputi utilitas listrik perumahan seperti gardu induk listrik dan penerangan jalan umum. Pengembangan unit-unit rumah terdiri dari berbagai cluster dengan berbagai tipe rumah. Masing-masing tipe rumah memiliki luas lahan dan luas bangunan yang bervariasi. Konstruksi rumah secara umum adalah konstruksi beton bertulang. Untuk pekerjaan pondasi, digunakan pondasi pelat beton. Untuk konstruksi rumah-rumah bertingkat dan bangunan ruko, digunakan pondasi tiang pancang. Dinding rumah menggunakan bata merah. Kusen pintu dan jendela terbuat dari kayu kamper. Lantai rumah, lantai kamar mandi, serta dinding kamar mandi menggunakan keramik. Rangka atap rumah terbuat dari kayu borneo, sedangkan penutup atap menggunakan genteng beton. Plafon disetiap rumah menggunakan gypsum board dan list gypsum. Material sanitair menggunakan material kelas satu. Untuk finishing rumah digunakan cat khusus untuk eksterior dan interior, yaitu cat weathershield dan cat emulsion. Pada proyek ini, pengembang mengadakan metode kontrak terpisah dengan beberapa kontraktor untuk melaksanakan setiap paket pekerjaan pengembangan perumahan. Lingkup pekerjaan pengembangan perumahan pada proyek ini dapat dilihat pada Gambar IV.3. 40

8 Gambar IV.3 Pekerjaan Pengembangan Perumahan P1 Pasokan Barang dan Jasa ke Pengembang Pada proyek ini, sebagian besar pekerjaan pengembangan perumahan diserahkan oleh pengembang kepada kontraktor. Kontrak kerjasama antara pengembang dengan setiap kontraktor diatur melalui Surat Perintah Kerja. Pihak pengembang mengeluarkan Surat Perintah Kerja kepada masing-masing kontraktor untuk melaksanakan setiap paket pekerjaan. Karena sebagian besar pekerjaan diserahkan kepada kontraktor, maka pihak pengembang hanya bertindak sebagai supervisor yang mengawasi pelaksanaan pekerjaan konstruksi. Pengembang hanya melaksanakan pekerjaan estate, yaitu pekerjaan-pekerjaan perbaikan atau koreksi yang bersifat minor dengan nilai pekerjaan dibawah satu juta rupiah. Untuk pekerjaan perbaikan yang bernilai diatas satu juta rupiah, pelaksanaannya diserahkan kepada kontraktor. Selain melaksanakan pekerjaan estate, pengembang juga melaksanakan konstruksi jembatan. Untuk pelaksanaan konstruksi jembatan, material dipasok langsung dari pemasok material kepada pengembang, sedangkan tenaga kerja beserta peralatan kerjanya dipasok oleh mandor. Struktur pondasi jembatan menggunakan pondasi tiang pancang. Untuk instalasi tiang pancang, material, peralatan, dan tenaga kerja instalasi dipasok oleh pemasok tiang pancang. Pada proyek perumahan ini, pengembang juga melakukan hubungan kontrak langsung dengan beberapa pemasok material dalam bentuk Purchase Order. Pemasok material yang mengadakan hubungan kontrak langsung dengan pengembang terdiri dari pemasok paving block, material alam seperti pasir dan 41

9 split, besi, serta tiang pancang untuk pondasi rumah-rumah bertingkat, ruko, dan jembatan. Pasokan Barang dan Jasa ke Kontraktor Pada proyek ini, kontraktor yang ditinjau hanya terdiri dari kontraktor yang melaksanakan pekerjaan jalan, saluran drainase, dan pengembangan unit-unit rumah. Pemilihan kontraktor ini didasarkan pada pertimbangan ketersediaan data, dimana kontraktor yang ditinjau tersebut masih melaksanakan pekerjaan dan masih memiliki hubungan kerjasama dengan pengembang. Pekerjaan jalan pada proyek perumahan ini meliputi pekerjaan jalan dari paving block dan pekerjaan jalan dari aspal hotmix. Untuk pekerjaan jalan menggunakan paving block, material disediakan oleh pemasok langsung ke pengembang. Pemasangan paving block dilakukan oleh pemasok menggunakan alat dan tenaga kerja dari pemasok paving block itu sendiri. Pemasok paving block memiliki hubungan kontrak langsung dengan pengembang melalui mekanisme Purchase Order, sehingga pemasok hanya melakukan hubungan koordinasi dengan kontraktor jalan dalam pemasangan materialnya. Untuk pekerjaan jalan menggunakan aspal hotmix, material disediakan oleh pemasok material langsung ke kontraktor. Pemasangan aspal hotmix dilakukan menggunakan peralatan berat beserta operatornya yang disewa oleh kontraktor jalan dari pemasok peralatanperalatan berat. Sedangkan tenaga kerja beserta peralatan kerjanya dipasok langsung oleh mandor kepada kontraktor. Kontraktor jalan merupakan usaha orang perseorangan. Kontraktor melaksanakan pekerjaan berdasarkan Surat Perintah Kerja dari pengembang. Pembelian aspal hotmix dilakukan oleh kontraktor berdasarkan sistem Purchase Order. Pembayaran material dilakukan berdasarkan tanggal jatuh tempo. Saluran drainase pada proyek perumahan ini merupakan saluran drainase tertutup. Pekerjaan saluran drainase dikerjakan bersamaan dengan pekerjaan jalan. Material yang dibutuhkan untuk pelaksanaan pekerjaan saluran drainase ini meliputi gorong-gorong, semen, besi dan material-material alam. Gorong-gorong, semen 42

10 serta sebagian material alam seperti batu dipasok langsung oleh pemasok material kepada kontraktor drainase dengan mekanisme Purchase Order. Pembayaran dari kontraktor dilakukan berdasarkan tanggal jatuh tempo. Terdapat material seperti pasir, split, dan besi yang disediakan oleh pengembang. Untuk pekerjaan yang membutuhkan peralatan berat, kontraktor dipasok oleh pemasok peralatan berat beserta operatornya melalui sistem sewa. Tenaga kerja beserta peralatan kerjanya dipasok oleh mandor. Kontraktor drainase pada perumahan ini merupakan usaha orang perseorangan. Pada pekerjaan pengembangan unit-unit rumah, kontraktor mengadakan pembelian material langsung dari pemasok material untuk pekerjaan pondasi, dinding, kusen, pintu, jendela, plafon, atap, pekerjaan sanitair, serta pekerjaan finishing. Pembelian material oleh kontraktor dilakukan dengan mekanisme Purchase Order. Pembayaran kepada pemasok dilakukan berdasarkan tanggal jatuh tempo. Untuk pelaksanaan pekerjaan pengembangan unit-unit rumah, terdapat material alam dan tiang pancang yang diadakan langsung oleh pengembang. Pemasok material tersebut hanya melakukan hubungan koordinasi dengan kontraktor rumah untuk instalasi materialnya. Pelaksanaan pekerjaan pembangunan unit-unit rumah dilakukan oleh tenaga kerja yang dipasok oleh mandor. Kontraktor rumah pada proyek ini merupakan usaha orang perseorangan. Berdasarkan deskripsi diatas, pasokan barang dan jasa yang terjadi pada proyek perumahan ini dapat dilihat pada Gambar IV.4. 43

11 Gambar IV.4. Pasokan Barang dan Jasa Pada Perumahan P1 IV.4.2. Perumahan P2 Kegiatan pengembangan perumahan pada proyek ini terdiri dari prasarana, pekerjaan sarana, serta pekerjaan pengembangan unit-unit rumah. Pengembang pada perumahan ini masih melaksanakan pekerjaan prasarana perumahan serta unit-unit rumah. Pekerjaan prasarana perumahan terdiri dari pekerjaan pagar tembok disekeliling kawasan perumahan, pekerjaan jalan, pekerjaan saluran drainase, pekerjaan dinding penahan tanah, pekerjaan jembatan, pekerjaan utilitas air bersih, serta pekerjaan utilitas listrik. 44

12 Saat ini pengembang masih melakukan pekerjaan pematangan tanah diatas lahan seluas 5.1Ha. Pada proyek ini terdapat beberapa pekerjaan prasarana perumahan yang masih belum dilaksanakan, yaitu pekerjaan utilitas listrik serta pekerjaan jembatan. Jaringan listrik direncanakan merupakan jaringan listrik bawah tanah. Saat ini pengembang sedang melakukan tender untuk menentukan kontraktor yang akan melaksanakan pekerjaan utilitas listrik perumahan. Sedangkan untuk pekerjaan jembatan, saat ini pengembang sedang melakukan proses negosiasi dengan kontraktor yang akan dikontrak untuk melaksanakan pekerjaan tersebut. Pekerjaan prasarana yang sedang dilaksanakan saat ini terdiri dari pekerjaan jalan, saluran drainase, serta pekerjaan utilitas air bersih. Pekerjaan jalan dan saluran drainase perumahan saat ini masih dikerjakan oleh kontraktor. Rencana jalan adalah menggunakan aspal hotmix, sedangkan rencana saluran drainase adalah menggunakan sistem saluran tertutup. Saat ini perkerasan jalan baru mencapai lapisan sub base. Sedangkan pekerjaan saluran drainase masih merupakan saluran terbuka. Utilitas air bersih untuk perumahan ini menggunakan sumur artesis dengan kedalaman 120 meter. Pekerjaan utilitas air bersih saat ini masih dilaksanakan oleh kontraktor. Studi kasus pekerjaan prasarana pada proyek perumahan ini meliputi pekerjaan jalan, saluran drainase, serta utilitas air bersih. Pengembangan unit-unit rumah terdiri dari berbagai tipe rumah, dengan luas lahan dan bangunan rumah yang bervariasi. Konstruksi rumah secara umum adalah konstruksi beton bertulang. Untuk pekerjaan pondasi, digunakan pondasi batu kali dan pondasi telapak. Dinding rumah menggunakan bata merah kelas satu. Kusen pintu dan jendela terbuat dari kayu Kamper Samarinda. Lantai rumah, lantai kamar mandi, serta dinding kamar mandi menggunakan keramik. Rangka atap rumah terbuat dari kayu borneo super, sedangkan penutup atap menggunakan genteng beton berwarna. Plafon disetiap rumah menggunakan gypsum board. Untuk finishing rumah digunakan cat khusus untuk eksterior dan interior, yaitu cat weathershield dan cat emulsion. 45

13 Pada proyek ini, pengembang mengadakan metode kontrak terpisah dengan beberapa kontraktor untuk melaksanakan setiap paket pekerjaan pengembangan perumahan. Lingkup pekerjaan pengembangan perumahan pada proyek ini dapat dilihat pada gambar dibawah ini: Pekerjaan Pengembangan Perumahan Pekerjaan Sarana Perumahan Pekerjaan Prasarana Perumahan Pekerjaan Pengembangan Unit-Unit Rumah Pagar Tembok Jalan Saluran Drainase Dinding Penahan Tanah Jembatan Utilitas Air Bersih Utilitas Listrik Gambar IV.5 Pekerjaan Pengembangan Perumahan P2 Pasokan Barang dan Jasa ke Pengembang Pada proyek ini, pengembang melaksanakan pekerjaan pematangan tanah, pekerjaan pagar tembok disekeliling kawasan perumahan dan pekerjaan dinding penahan tanah. Pekerjaan dinding penahan tanah dilakukan disepanjang pagar tembok sekeliling kawasan, batas kavling, dan batas saluran drainase. Pekerjaan tersebut dikerjakan sendiri oleh pengembang dengan alasan pengaturan likuiditas cash flow, sehingga dapat dilakukan secara bertahap. Untuk pekerjaan-pekerjaan yang tidak dikerjakan sendiri oleh pengembang, pelaksanaannya diserahkan kepada kontraktor. Kontrak kerjasama antara pengembang dengan kontraktor diatur melalui Surat Perintah Kerja. Untuk pekerjaan-pekerjaan yang dilaksanakan sendiri oleh pengembang, material dipasok langsung oleh pemasok material kepada pengembang dengan mekanisme purchase Order. Peralatan berat beserta operatornya dipasok oleh pemasok peralatan dengan mekanisme sewa per kubik pekerjaan. Peralatan berat tersebut juga diadakan oleh pengembang untuk beberapa pekerjaan yang dilaksanakan oleh kontraktor. Sedangkan tenaga kerja beserta peralatan kerjanya dipasok oleh mandor. 46

14 Pasokan Barang dan Jasa ke Kontraktor Pada proyek ini, kontraktor yang ditinjau hanya terdiri dari kontraktor yang melaksanakan pekerjaan jalan, pekerjaan saluran drainase, pekerjaan utilitas air bersih, dan pekerjaan pengembangan unit-unit rumah. Keempat kontraktor tersebut saat ini sedang melaksanakan pekerjaannya di lokasi proyek. Pekerjaan jalan pada proyek ini masih pada tahap lapisan sub base. Material untuk lapisan sub base dipasok oleh pemasok material langsung kepada kontraktor melalui mekanisme Purchase Order. Pembayaran dari kontraktor dilakukan berdasarkan tanggal jatuh tempo. Untuk pelaksanaan pekerjaan, peralatanperalatan berat dan operator peralatan diadakan oleh pengembang. Kontraktor hanya melakukan hubungan koordinasi dengan pemasok dalam penggunaan peralatan karena pemasok peralatan memiliki hubungan kontrak langsung dengan pengembang. Tenaga kerja beserta peralatan kerja untuk pekerjaan ini dipasok langsung oleh mandor kepada kontraktor jalan. Kontraktor jalan pada proyek ini merupakan badan usaha yang memiliki badan hukum. Pekerjaan saluran drainase pada proyek ini terdiri dari saluran terbuka dan saluran tertutup. Pelaksanaan pekerjaan saluran drainase dilakukan bersamaan dengan pekerjaan pembentukan kavling dan pekerjaan jalan. Material untuk pelaksanaan pekerjaan saluran drainase dipasok oleh pemasok material langsung ke kontraktor dengan mekanisme Purchase Order. Kontraktor melakukan pembayaran material berdasarkan tanggal jatuh tempo. Tenaga kerja dan peralatan kerjanya dipasok oleh mandor. Peralatan berat beserta operatornya yang diperlukan untuk pelaksanaan pekerjaan saluran drainase diadakan oleh pengembang. Dengan demikian, kontraktor hanya melakukan hubungan koordinasi dengan pemasok peralatan berat karena pemasok peralatan memiliki hubungan kontrak langsung dengan pengembang. Kontraktor ini merupakan badan usaha yang memiliki badan hukum. Utilitas air bersih pada perumahan ini menggunakan sumur artesis. Lingkup pekerjaan utilitas air bersih meliputi pekerjaan sumur bor, pekerjaan sumur dalam 47

15 (deep well), pekerjaan reservoir, dan pekerjaan plumbing hingga terkoneksi ke setiap unit rumah. Kontraktor utilitas air bersih hanya melakukan pekerjaan sumur dalam (deep well), sedangkan pekerjaan sumur bor, pekerjaan reservoir, dan pekerjaan plumbing diserahkan kepada subkontraktor. Material yang diperlukan untuk pelaksanaan pekerjaan sumur dalam (deep well) dipasok langsung oleh pemasok material dengan mekanisme Purchase Order. Pembayaran material kepada pemasok dilakukan oleh kontraktor berdasarkan tanggal jatuh tempo. Tenaga kerja beserta peralatan kerja untuk pekerjaan ini dipasok langsung oleh mandor kepada kontraktor. Kontraktor utilitas air bersih pada proyek perumahan ini merupakan badan usaha yang memiliki badan hukum. Pada pekerjaan pengembangan unit-unit rumah, kontraktor dipasok langsung oleh pemasok material dan pemasok tenaga kerja beserta peralatannya. Kontraktor mengadakan pembelian material kepada pemasok untuk pekerjaan pondasi, dinding, kusen, pintu, jendela, plafon, rangka atap, penutup atap, pekerjaan sanitair, serta pekerjaan finishing. Pembelian material dari kontraktor kepada pemasok material dilakukan dengan mekanisme Purchase Order. Material tersebut dibayar oleh kontraktor kepada pemasok berdasarkan tanggal jatuh tempo. Pada pekerjaan ini terdapat pemasok material yang menjadi subkontraktor untuk pelaksanaan pekerjaan railing tangga besi, dimana material, tenaga kerja dan peralatan kerja disediakan oleh pemasok tersebut. Kontraktor yang mengerjakan pengembangan unit-unit rumah pada proyek ini merupakan badan usaha yang memiliki badan hukum. Berdasarkan deskripsi diatas, pasokan barang dan jasa yang terjadi pada proyek perumahan ini dapat dilihat pada Gambar IV.6. 48

16 Pemasok Peralatan Pemasok Material Kontraktor Jalan Pemasok Tenaga Kerja Pemasok Peralatan Pemasok Material Kontraktor Saluran Drainase Pemasok Tenaga Kerja Pemasok Material PEMILIK RUMAH Pemasok Tenaga Kerja Kontraktor Utilitas Air Bersih PENGEMBANG PERUMAHAN P2 PEMILIK RUMAH Subkontraktor PEMILIK RUMAH Pemasok Material Pemasok Tenaga Kerja Kontraktor Unit-Unit Rumah Pemasok Railing Tangga Besi, Tenaga Kerja, dan Peralatan Instalasi Pemasok Material Pemasok Peralatan Pemasok Tenaga Kerja Keterangan: Hubungan Pasokan Barang dan Jasa Hubungan Kontrak Gambar IV.6 Pasokan Barang dan Jasa Pada Perumahan P2 49

17 IV.4.3. Perumahan P3 Kegiatan pengembangan perumahan pada proyek ini terdiri dari pekerjaan prasarana, pekerjaan sarana, serta pekerjaan pengembangan unit-unit rumah. Pekerjaan prasarana terdiri dari pekerjaan pagar tembok disekeliling kawasan perumahan, pekerjaan jalan, pekerjaan saluran drainase, pekerjaan jembatan, pekerjaan utilitas air bersih, serta pekerjaan utilitas listrik. Pekerjaan pematangan tanah dan pekerjaan pagar tembok disekeliling kawasan diatas lahan seluas m2 telah selesai dilakukan. Pekerjaan yang masih dilaksanakan meliputi pekerjaan jalan, pekerjaan saluran drainase, serta pekerjaan pengembangan unit-unit rumah. Pekerjaan jalan untuk jalan lingkungan perumahan menggunakan aspal hotmix. Saluran drainase pada perumahan ini merupakan sistem saluran tertutup. Pekerjaan utilitas perumahan yang meliputi utilitas air bersih serta utilitas listrik telah selesai dilaksanakan. Utilitas air bersih pada perumahan ini menggunakan sumur bor. Sedangkan utilitas listrik meliputi pekerjaan penerangan jalan umum. Pengembangan unit-unit rumah terdiri dari berbagai tipe rumah, dengan luas lahan dan bangunan rumah bervariasi. Konstruksi rumah secara keseluruhan adalah konstruksi beton bertulang. Untuk pekerjaan pondasi, digunakan pondasi beton pelat setempat. Dinding rumah menggunakan bata merah. Kusen pintu dan jendela terbuat dari kayu Jati Jawa Barat. Untuk lantai rumah serta dinding kamar mandi digunakan keramik. Rangka atap rumah terbuat dari baja ringan, sedangkan penutup atap menggunakan genteng beton tipe flat. Rangka plafon disetiap rumah menggunakan kayu borneo super, sedangkan penutup plafon menggunakan gypsum board. Material sanitair menggunakan material dengan kualitas kelas satu. Untuk finishing rumah digunakan cat khusus untuk eksterior dan interior, yaitu cat weathershield dan cat emulsion. Lingkup pekerjaan pengembangan perumahan pada proyek ini dapat dilihat pada Gambar IV.7. 50

18 Pekerjaan Pengembangan Perumahan Pekerjaan Sarana Perumahan Pekerjaan Prasarana Perumahan Pekerjaan Pengembangan Unit-Unit Rumah Pagar Tembok Jalan Saluran Drainase Jembatan Utilitas Air Bersih Utilitas Listrik Gambar IV.7 Pekerjaan Pengembangan Perumahan P3 Pasokan Barang dan Jasa ke Pengembang Pada proyek ini, sebagian besar pekerjaan pengembangan perumahan dikerjakan sendiri oleh pengembang. Pekerjaan yang diserahkan oleh pengembang kepada kontraktor hanya meliputi pekerjaan-pekerjaan yang membutuhkan peralatan dan keahlian khusus. Pekerjaan pengembangan perumahan pada proyek ini yang diserahkan kepada kontraktor hanya terdiri dari pekerjaan jalan dan pekerjaan rangka atap baja ringan. Kontrak kerjasama antara pengembang dengan kontraktor diatur melalui Surat Perintah Kerja. Untuk pelaksanaan pekerjaan, semua material yang diperlukan dipasok langsung oleh pemasok material kepada pengembang dengan mekanisme Purchase Order. Sedangkan tenaga kerja beserta peralatan kerjanya dipasok langsung oleh mandor. Pasokan Barang dan Jasa ke Kontraktor Kontraktor yang mengadakan kontrak dengan pengembang pada perumahan ini hanya terdiri dari kontraktor yang melaksanakan pekerjaan jalan dan pemasangan rangka atap baja ringan disetiap unit rumah. Kontraktor yang ditinjau untuk studi kasus pada proyek ini hanya kontraktor yang melaksanakan pekerjaan jalan. Untuk pelaksanaan pekerjaan jalan, material dipasok langsung oleh pemasok material kepada kontraktor dengan mekanisme Purchase Order. Pembayaran material oleh kontraktor kepada pemasok dilakukan berdasarkan tanggal jatuh tempo. Peralatan berat beserta operatornya dipasok langsung oleh pemasok peralatan kepada kontraktor melalui sistem sewa. Sedangkan tenaga kerja beserta peralatan kerjanya dipasok langsung oleh mandor kepada kontraktor. Kontraktor 51

19 jalan pada proyek perumahan ini merupakan badan usaha yang memiliki badan hukum. Rangka atap baja ringan digunakan pada setiap unit rumah. Material, tenaga kerja serta peralatan instalasi diadakan sendiri oleh pemasok yang juga melakukan pekerjaan instalasi rangka atap baja ringan. Berdasarkan deskripsi diatas, pasokan barang dan jasa yang terjadi pada proyek perumahan ini dapat dilihat pada gambar di bawah ini: Pemasok Material Pemasok Peralatan Pemasok Tenaga Kerja Kontraktor Jalan PEMILIK RUMAH Pemasok Material PENGEMBANG PERUMAHAN P3 PEMILIK RUMAH Pemasok Tenaga Kerja PEMILIK RUMAH Pemasok Rangka Atap Baja Ringan, Tenaga Kerja dan Peralatan Instalasi Keterangan: Hubungan Pasokan Barang dan Jasa Hubungan Kontrak Gambar IV.8 Pasokan Barang dan Jasa Pada Perumahan P3 IV.4.4. Perumahan P4 Kegiatan pengembangan perumahan pada proyek ini terdiri dari pekerjaan prasarana, pekerjaan sarana, serta pekerjaan pengembangan unit-unit rumah. Pekerjaan sarana perumahan terdiri dari mesjid, sarana pendidikan, serta sarana olah raga. Sedangkan pekerjaan prasarana perumahan terdiri dari pekerjaan pagar tembok disekeliling kawasan perumahan, pekerjaan jalan, pekerjaan saluran drainase, pekerjaan utilitas air bersih, serta pekerjaan utilitas listrik. Pekerjaan pematangan tanah dan pekerjaan pagar tembok disekeliling kawasan diatas lahan seluas 12 Ha telah selesai dilakukan. Pekerjaan yang masih dilakukan adalah pekerjaan jalan, pekerjaan saluran drainase, serta pekerjaan pengembangan 52

20 unit-unit rumah. Pekerjaan jalan untuk jalan lingkungan perumahan menggunakan aspal hotmix. Saluran drainase pada perumahan ini menggunakan sistem saluran tertutup. Pekerjaan utilitas perumahan saat ini telah selesai dilaksanakan. Utilitas air bersih pada perumahan ini menggunakan sumur artesis dengan kedalaman sumur 150 meter. Sedangkan utilitas listrik perumahan meliputi penerangan jalan umum. Pengembangan unit-unit rumah terdiri dari berbagai tipe rumah, dengan luas lahan dan bangunan rumah yang bervariasi. Konstruksi rumah secara keseluruhan adalah konstruksi beton bertulang. Untuk pekerjaan pondasi, digunakan pondasi batu kali menerus. Dinding rumah menggunakan bata merah. Kusen pintu dan jendela terbuat dari Kayu Sibolga. Lantai rumah, lantai kamar mandi, dan dinding kamar mandi menggunakan keramik. Rangka atap rumah terbuat dari bahan Kayu Kampar Medan, sedangkan penutup atap menggunakan genteng beton warna. Rangka plafon menggunakan kayu borneo. Penutup plafon disetiap rumah terdiri dari dua jenis. Untuk plafon yang miring dan untuk plafon kamar mandi, digunakan tripleks. Sedangkan untuk plafon yang datar digunakan gypsum board dan list gypsum. Material sanitair menggunakan material kelas satu. Untuk finishing rumah digunakan cat khusus untuk eksterior dan interior, yaitu cat weathershield dan cat emulsion. Pada proyek ini, pengembang mengadakan metode kontrak terpisah dengan beberapa kontraktor untuk melaksanakan setiap paket pekerjaan pengembangan perumahan. Lingkup pekerjaan pengembangan perumahan pada proyek ini dapat dilihat pada gambar dibawah ini: Gambar IV.9 Pekerjaan Pengembangan Perumahan P4 53

21 Pasokan Barang dan Jasa ke Pengembang Pada proyek ini, pelaksanaan semua pekerjaan konstruksi diserahkan oleh pihak pengembang kepada kontraktor. Kontrak kerjasama antara pengembang dengan kontraktor diatur melalui Surat Perintah Kerja. Kontraktor pada perumahan ini bertanggung jawab dalam pelaksanaan setiap paket pekerjaan. Untuk pelaksanaan pekerjaan-pekerjaan diatas, pengembang menyerahkan tanggung jawab untuk pengadaan semua barang dan jasa kepada kontraktor, yang meliputi pengadaan material, peralatan, serta tenaga kerja. Pihak pengembang menetapkan spesifikasi barang dan jasa yang harus dipenuhi oleh kontraktor. Pasokan Barang dan Jasa ke Kontraktor Kontraktor yang akan ditinjau pada proyek ini terdiri dari kontraktor yang melaksanakan pekerjaan jalan, saluran drainase, serta pengembangan unit-unit rumah. Kontraktor jalan saat ini sedang melaksanakan pekerjaan pemasangan aspal hotmix. Aspal hotmix diproduksi dilokasi. Kontraktor tidak membeli aspal hotmix yang siap digunakan dengan alasan untuk menghindari terjadinya masalah pada saat pengiriman hotmix ke lokasi karena jalan menuju lokasi perumahan cukup sempit dan ramai. Untuk pelaksanaan pekerjaan, material yang diperlukan seperti split dan aspal dipasok langsung oleh pemasok material kepada kontraktor. Pembelian material oleh kontraktor kepada pemasok dilakukan dengan mekanisme Purchase Order. Kontraktor melakukan pembayaran material kepada pemasok berdasarkan tanggal jatuh tempo. Beberapa peralatan berat beserta operatornya dipasok oleh pemasok peralatan kepada kontraktor jalan melalui mekanisme sewa per hari. Sedangkan untuk tenaga kerja beserta peralatan kerjanya dipasok oleh mandor. Kontraktor jalan pada proyek perumahan ini merupakan badan usaha yang memiliki badan hukum. Pelaksanaan pekerjaan drainase dilakukan melalui dua tahap. Tahap pertama adalah pekerjaan saluran drainase terbuka yang pelaksanaannya bersamaan dengan pekerjaan jalan. Setelah pelaksanaan konstruksi rumah selesai, selanjutnya semua saluran drainase ditutup menggunakan pelat beton yang dapat dibuka dan 54

22 ditutup kembali, sehingga memudahkan konsumen perumahan dalam pemeliharaan drainase. Untuk pelaksanaan pekerjaan drainase, semua material yang diperlukan dipasok oleh pemasok material langsung kepada kontraktor dengan mekanisme Purchase Order. Pembayaran material oleh kontraktor kepada pemasok dilakukan berdasarkan tanggal jatuh tempo. Peralatan berat beserta operatornya disewa oleh kontraktor dari pemasok peralatan. Sedangkan tenaga kerja beserta peralatan kerjanya dipasok oleh mandor. Kontraktor drainase pada proyek perumahan ini merupakan badan usaha yang memiliki badan hukum. Untuk pelaksanaan pekerjaan rumah, semua material disediakan oleh pemasok kepada kontraktor melalui mekanisme Purchase Order. Kontraktor mengadakan pembelian material secara langsung kepada pemasok untuk pelaksanaan pekerjaan pondasi, dinding, kusen, pintu, jendela, rangka atap, atap, plafon, pekerjaan sanitair, serta pekerjaan finishing. Material tersebut dibayar kepada pemasok berdasarkan tanggal jatuh tempo. Tenaga kerja beserta peralatan kerjanya untuk pelaksanaan pekerjaan ini dipasok langsung oleh mandor kepada kontraktor. Kontraktor rumah pada proyek perumahan ini merupakan badan usaha yang memiliki badan hukum. Berdasarkan deskripsi diatas, pasokan barang dan jasa yang terjadi pada proyek perumahan ini dapat digambarkan sebagai berikut: Gambar IV.10 Pasokan Barang dan Jasa Pada Perumahan P4 55

23 IV.4.5. Perumahan P5 Kegiatan pengembangan perumahan pada proyek ini terdiri dari pekerjaan prasarana, pekerjaan sarana, serta pekerjaan pengembangan unit-unit rumah. Pekerjaan prasarana perumahan terdiri dari pekerjaan pagar tembok disekeliling kawasan perumahan, pekerjaan jalan, pekerjaan saluran drainase, pekerjaan utilitas air bersih, serta pekerjaan utilitas listrik. Pekerjaan pematangan tanah dan pagar tembok disekeliling kawasan perumahan dilahan seluas 1.2 Ha telah selesai dilakukan. Pelaksanaan pekerjaan jalan dan saluran drainase sudah hampir selesai secara keseluruhan. Pekerjaan jalan untuk jalan lingkungan perumahan menggunakan aspal hotmix. Pekerjaan pembentukan jalan dilakukan bersamaan dengan pekerjaan pembentukan saluran drainase. Saluran drainase pada perumahan ini menggunakan sistem saluran terbuka. Pekerjaan utilitas perumahan saat ini telah selesai dilaksanakan. Utilitas air bersih pada perumahan ini menggunakan sumur artesis dengan kedalaman sumur bor rata-rata 60 meter disetiap unit rumah. Sedangkan utilitas listrik perumahan meliputi penerangan jalan umum. Pengembangan unit-unit rumah terdiri dari berbagai tipe rumah, dengan luas lahan dan bangunan rumah bervariasi. Konstruksi rumah secara umum adalah konstruksi beton bertulang. Untuk pekerjaan pondasi, digunakan pondasi batu kali dan pelat setempat. Dinding rumah menggunakan bata merah. Kusen pintu dan jendela terbuat dari kayu kamper atau kayu jati. Untuk lantai rumah digunakan granit dan keramik. Lantai dan dinding kamar mandi menggunakan keramik. Rangka atap rumah terbuat dari kayu borneo super, sedangkan penutup atap menggunakan genteng beton flat. Plafon disetiap rumah menggunakan gypsum board dan list gypsum. Material sanitair menggunakan material kelas satu. Untuk finishing rumah digunakan cat khusus untuk eksterior dan interior, yaitu cat weathershield dan cat emulsion. 56

24 Pada proyek ini, pengembang mengadakan metode kontrak terpisah dengan beberapa kontraktor untuk melaksanakan setiap paket pekerjaan pengembangan perumahan. Lingkup pekerjaan pengembangan perumahan pada proyek ini dapat dilihat dalam gambar berikut ini: Gambar IV.11 Pekerjaan Pengembangan Perumahan P5 Pasokan Barang dan Jasa ke Pengembang Pada proyek ini, pengembang hanya melakukan pekerjaan pagar tembok disekeliling kawasan perumahan. Untuk pelaksanaan pekerjaan tersebut, pengembang dipasok langsung oleh pemasok material dan pemasok tenaga kerja. Pelaksanaan pekerjaan pengembangan perumahan lainnya diserahkan oleh pengembang kepada kontraktor. Pengembang mengeluarkan Surat Perintah Kerja kepada kontraktor untuk melaksanakan setiap paket pekerjaan. Pada proyek ini, pengembang tidak melakukan pengadaan barang dan jasa untuk kontraktor. Pengembang menyerahkan tanggung jawab untuk pengadaan semua barang dan jasa kepada setiap kontraktor yang melaksanakan setiap paket pekerjaan pengembangan perumahan. Pasokan Barang dan Jasa ke Kontraktor Kontraktor yang ditinjau pada proyek perumahan ini meliputi kontraktor yang melaksanakan pekerjaan jalan, saluran drainase, serta pengembangan unit-unit rumah. Pekerjaan jalan pada perumahan ini menggunakan aspal hotmix. Aspal hotmix yang akan digunakan diproduksi di lokasi proyek. Untuk pelaksanaan pekerjaan, material yang diperlukan oleh kontraktor dipasok langsung oleh pemasok kepada kontraktor. Material dibeli oleh kontraktor kepada pemasok berdasarkan mekanisme Purchase Order. Pembayaran material tersebut dilakukan 57

25 berdasarkan tanggal jatuh tempo. Peralatan berat beserta operatornya dipasok kepada kontraktor melalui mekanisme sewa. Sedangkan tenaga kerja beserta peralatan kerjanya dipasok oleh mandor. Kontraktor jalan pada proyek perumahan ini merupakan usaha orang perseorangan. Pekerjaan saluran drainase dilakukan bersamaan dengan pekerjaan pembentukan jalan. Saluran drainase pada perumahan ini menggunakan sistem saluran terbuka. Material-material yang diperlukan untuk pelaksanaan pekerjaan saluran drainase dipasok langsung oleh pemasok material kepada kontraktor. Pembelian material oleh kontraktor kepada pemasok dilakukan berdasarkan mekanisme Purchase Order. Pembayaran material berdasarkan tangal jatuh tempo. Peralatan berat yang diperlukan beserta operatornya diadakan oleh kontraktor melalui mekanisme sewa kepada pemasok peralatan. Tenaga kerja beserta peralatan kerjanya dipasok oleh mandor. Kontraktor drainase pada proyek perumahan ini merupakan usaha orang perseorangan. Untuk pelaksanaan pekerjaan pengembangan unit-unit rumah, semua material yang diperlukan dipasok langsung oleh pemasok material kepada kontraktor. Kontraktor rumah mengadakan pembelian material untuk pekerjaan pondasi, dinding, kusen, pintu, jendela, plafon, atap, pekerjaan sanitair, serta pekerjaan finishing. Pembelian material dari kontraktor kepada pemasok dilakukan berdasarkan sistem Purchase Order. Pembayaran material dilakukan berdasarkan tanggal jatuh tempo. Tenaga kerja dan peralatan kerja untuk pelaksanaan konstruksi rumah dipasok oleh mandor. Kontraktor rumah juga mengadakan kontrak dengan subkontraktor untuk instalasi listrik disetiap unit-unit rumah. Kontraktor ini merupakan usaha orang perseorangan. Berdasarkan deskripsi diatas, pasokan barang dan jasa yang terjadi pada proyek perumahan ini dapat dilihat pada Gambar IV

26 Pemasok Material Pemasok Peralatan Kontraktor Jalan Pemasok Tenaga Kerja Pemasok Material Pemasok Peralatan Kontraktor Saluran Drainase PEMILIK RUMAH Pemasok Tenaga Kerja PENGEMBANG PERUMAHAN P5 PEMILIK RUMAH Pemasok Material PEMILIK RUMAH Pemasok Tenaga Kerja Kontraktor Unit-Unit Rumah Subkontraktor Pemasok Material Pemasok Tenaga Kerja Keterangan : Hubungan Pasokan Barang dan Jasa Hubungan Kontrak Gambar IV.12 Pasokan Barang dan Jasa Pada Perumahan P5 IV.5. Penyebab Risiko Kontraktor Dalam Rantai Pasok Pengembangan Perumahan Identifikasi penyebab risiko dilakukan terhadap kontraktor yang ditinjau pola pengadaan barang dan jasanya. Penyebab risiko yang diidentifikasi merupakan penyebab risiko yang mungkin terjadi pada pelaksanaan konstruksi perumahan terkait dengan pengadaan barang dan jasa untuk kontraktor perumahan. Berdasarkan hasil studi literatur risiko yang terkait dengan pasokan barang dan 59

27 jasa bagi kontraktor, diidentifikasi sebanyak 4 (empat) penyebab risiko mungkin terjadi dalam rantai pasok pengembangan perumahan. Penyebab-penyebab risiko yang telah diidentifikasi tersebut dapat mengakibatkan terjadinya risiko biaya, risiko waktu, serta risiko mutu bagi kontraktor. Risiko biaya adalah meningkatnya pengeluaran kontraktor sehingga melebihi anggaran biaya yang telah ditetapkan. Risiko waktu adalah keterlambatan waktu penyelesaian pekerjaan dari jadwal yang telah ditetapkan. Sedangkan risiko mutu adalah ketidaksesuaian hasil pekerjaan dengan kriteria mutu yang telah ditetapkan. Ketiga jenis risiko tersebut dapat berdampak pada terjadinya penurunan keuntungan bagi kontraktor. Penyebab risiko yang diidentifikasi dalam penelitian ini dapat dilihat pada tabel dibawah ini: Tabel IV.4. Penyebab Risiko Kontraktor No R01 R02 R03 R04 Penyebab Risiko Keterlambatan pasokan material Material dari pemasok tidak sesuai spesifikasi dan kriteria mutu yang ditetapkan oleh kontraktor Rendahnya kompetensi subkontraktor Terbatasnya jumlah tenaga kerja terampil Identifikasi risiko bagi kontraktor dalam penelitian ini dilakukan terhadap penyebab-penyebab risiko yang telah diidentifikasi pada tabel diatas. Identifikasi terhadap penyebab risiko tersebut ditetapkan sejalan dengan penyebab-penyebab risiko yang dikemukakan dalam berbagai literatur yang memberikan gambaran mengenai risiko bagi kontraktor terkait dengan pengadaan barang dan jasa untuk kontraktor pada pelaksanaan konstruksi. Identifikasi penyebab-penyebab risiko diatas juga didasarkan pada pertimbangan bahwa rantai pasok pengembangan perumahan yang telah diidentifikasi menunjukkan adanya hubungan antara kontraktor dengan penyedia barang dan jasa yang menjadi pemasoknya, yang terdiri dari pemasok material, pemasok tenaga kerja, serta subkontraktor. 60

28 Penyebab risiko bagi kontraktor yang diidentifikasi pada tahap ini hanya berkaitan dengan pasokan material, pasokan tenaga kerja, serta subkontraktor. Penyebab risiko yang berkaitan dengan pasokan material terdiri dari terjadinya keterlambatan pasokan material untuk kontraktor yang disebabkan oleh pemasoknya (R01) serta adanya ketidaksesuaian pasokan material dengan spesifikasi atau kriteria mutu yang ditetapkan oleh kontraktor sehingga terjadi permasalahan mutu material (R02). Penyebab risiko yang berkaitan dengan subkontraktor terdiri dari rendahnya kompetensi subkontraktor (R03), baik dari segi kemampuan teknologi, kemampuan kerja, serta kemampuan finansial. Sedangkan penyebab risiko lainnya yang berkaitan dengan pasokan tenaga kerja terdiri dari terbatasnya jumlah tenaga kerja terampil yang disediakan oleh mandor kepada kontraktor (R04). Identifikasi penyebab risiko yang berpotensi mengakibatkan terjadinya risiko bagi kontraktor pada pengumpulan data tahap ini hanya dilakukan terhadap 4 (empat) penyebab risiko seperti pada Tabel IV.4. Hal ini disebabkan oleh penyebab risiko tersebut berkaitan langsung dengan kegiatan pasokan yang dilakukan oleh pemasok barang dan jasa kepada kontraktor. Penyebab risiko tersebut dianggap mewakili penyebab risiko yang berpotensi mengakibatkan terjadinya risiko bagi kontraktor, dimana risiko kontraktor disebabkan oleh pemasok material, pemasok tenaga kerja, serta pemasok peralatan termasuk subkontraktor. Penyebab risiko diatas dinilai oleh responden yang merupakan perwakilan dari setiap kontraktor yang ditinjau pola pasokan barang dan jasanya. Penilaian penyebab risiko oleh responden hanya berupa penilaian apakah penyebab risiko yang telah diidentifikasi tersebut berpotensi menyebabkan terjadinya risiko bagi konraktor yang berdampak terhadap menurunnya keuntungan kontraktor perumahan atau penyebab risiko tersebut tidak berpotensi menyebabkan terjadinya risiko bagi kontraktor perumahan. 61

29 IV.5.1. Identifikasi Penyebab Risiko Kontraktor Perumahan P1 Identifikasi penyebab risiko kontraktor pada perumahan ini meliputi risiko bagi kontraktor rumah, jalan, dan drainase. Jumlah kontraktor yang disurvei adalah sebanyak empat kontraktor, terdiri dari Kontraktor K1 dan K2 yang melaksanakan pekerjaan pengembangan unit-unit rumah, Kontraktor K3 yang melaksanakan pekerjaan jalan, serta Kontraktor K4 yang melaksanakan pekerjaan saluran drainase. Keempat kontraktor tersebut hanya merupakan usaha orang perseorangan yang menjalin kerja sama dengan pengembang berdasarkan azas kepercayaan dan rekanan. Kontrak kerja antara kontraktor dengan pengembang diatur melalui mekanisme Surat Perintah Kerja (SPK). Pembayaran dari pengembang kepada kontraktor dilaksanakan per-termyn yang disesuaikan dengan kemajuan fisik dari pekerjaan kontraktor. Pembayaran tersebut dibagi menjadi 3 (tiga) termyn, sesuai dengan kesepakatan yang tercantum didalam SPK. Untuk pelaksanaan pekerjaan, kontraktor harus memiliki kemampuan finansial untuk pengadaan material, tenaga kerja, dan peralatan. Pengadaan material untuk kontraktor dipasok oleh pemasok material yang sudah menjadi rekanan dari masing-masing kontraktor tersebut. Selain berdasarkan pertimbangan rekanan, pemilihan pemasok material untuk kontraktor juga ditentukan berdasarkan kriteria harga terendah. Pada proyek ini, sebagian besar material diadakan oleh kontraktor. Pengembang hanya melakukan pengadaan material-material yang bersifat strategis, yaitu material yang penggunaannya berulang dan diperlukan dalam jumlah yang besar, seperti pasir, split, dan besi. Pengadaan material oleh kontraktor dilakukan melalui mekanisme Purchase Order (PO). Pembayaran dari kontraktor kepada pemasok material dilakukan berdasarkan tanggal jatuh tempo, yaitu antara dua minggu sampai dengan satu bulan setelah material dikirim ke lokasi proyek. Beberapa pekerjaan membutuhkan peralatan berat beserta operatornya yang terampil mengoperasikan peralatan tersebut. Untuk pekerjaan tertentu yang 62

30 membutuhkan peralatan berat, kontraktor dipasok oleh pemasok peralatan melalui sistem sewa per hari atau per kubik pekerjaan. Pemasok peralatan berat untuk beberapa kontraktor pada perumahan ini sudah merupakan rekanan bagi pihak kontraktor. Pengadaan tenaga kerja beserta peralatan kerjanya dipasok oleh mandor yang juga merupakan rekanan bagi kontraktor. Sebagian besar tenaga kerja yang disediakan oleh mandor merupakan tenaga kerja yang sudah terbiasa bekerja dengan mandor tersebut. Dengan demikian, tenaga kerja yang disediakan oleh mandor pada umumnya sudah terbiasa menangani pekerjaan-pekerjaan yang ditawarkan oleh kontraktor, sehingga merupakan tenaga kerja terampil dibidangnya. Untuk menghindari terjadinya hal-hal yang tidak diinginkan akibat kecemburuan sosial, pihak pengembang mengharuskan kontraktor untuk mempekerjakan masyarakat setempat. Tenaga kerja yang berasal dari masyarakat sekitar lokasi proyek ini pada umumnya tidak memiliki keterampilan atau keahlian khusus di bidang konstruksi atau di bidang pekerjaan yang ditawarkan oleh kontraktor. Untuk itu, kontraktor harus menetapkan alokasi pekerjaan untuk tenaga kerja ini agar sesuai dengan kemampuan kerjanya. Pada umumnya, pekerjaan yang diserahkan kepada tenaga kerja ini merupakan pekerjaan yang tidak membutuhkan keterampilan atau keahlian tertentu. Pembayaran upah tenaga kerja dilakukan melalui mandor yang dibayarkan setiap minggu. Beberapa kontraktor pada proyek perumahan ini juga dipasok oleh pemasok material yang juga melaksanakan pekerjaan instalasi dilokasi, seperti pemasok paving block dan pemasok tiang pancang. Untuk pelaksanaan pekerjaan ini, pemasok material juga menyediakan tenaga kerja beserta peralatan instalasinya. Kontraktor tidak memiliki hubungan kontrak dengan pemasok tersebut karena pemasok mengadakan hubungan kontrak langsung dengan pengembang. Dengan demikian kontraktor hanya melakukan hubungan koordinasi dengan pemasok dalam pemasangan atau instalasi materialnya. 63

31 Dari empat kontraktor yang ditinjau, tidak ditemukan adanya kontraktor yang dipasok oleh penyedia barang dan jasa yang memiliki hubungan kontrak langsung dengan kontraktor yang bertindak sebagai subkontraktor. Hal tersebut didasarkan pada pertimbangan bahwa pekerjaan yang dilaksanakan oleh kontraktor pada proyek perumahan ini merupakan pekerjaan yang telah terbiasa ditanganinya, sehingga kontraktor memiliki kemampuan untuk mengerjakan sendiri semua lingkup pekerjaan yang ditawarkan oleh pengembang. Identifikasi penyebab risiko yang berpotensi mengakibatkan terjadinya risiko bagi kontraktor pada proyek perumahan ini adalah sebagai berikut: Tabel IV.5. Identifikasi Penyebab Risiko Kontraktor Perumahan P1 Responden R01 R02 R03 R04 Ya Tidak Ya Tidak Ya Tidak Ya Tidak K K K K IV.5.2. Identifikasi Penyebab Risiko Kontraktor Perumahan P2 Identifikasi penyebab risiko kontraktor pada perumahan ini meliputi risiko bagi kontraktor rumah, jalan, drainase, dan utilitas air bersih. Jumlah kontraktor yang disurvei adalah sebanyak lima kontraktor, terdiri dari Kontraktor K5 dan K6 yang melaksanakan pekerjaan pengembangan unit-unit rumah, Kontraktor K7 yang melaksanakan pekerjaan jalan, Kontraktor K8 yang melaksanakan pekerjaan saluran drainase, serta Kontraktror K9 yang melaksanakan pekerjaan utilitas air bersih. Kelima kontraktor tersebut merupakan badan usaha yang memiliki badan hukum. Kontak kerja antara kontraktor dengan pengembang diatur melalui mekanisme Surat Perintah Kerja (SPK). Pembayaran dari pengembang kepada kontraktor dilaksanakan per-termyn yang disesuaikan dengan kemajuan fisik dari pekerjaan kontraktor. Pembayaran tersebut dibagi menjadi 2 (dua) termyn, sesuai dengan kesepakatan yang tercantum didalam SPK. 64

32 Untuk pelaksanaan pekerjaan, kontraktor harus memiliki kemampuan finansial untuk pengadaan material, tenaga kerja, dan peralatan. Pengadaan material oleh kontraktor dipasok oleh pemasok material yang sudah menjadi rekanan dari masing-masing kontraktor tersebut. Pemilihan pemasok material untuk kontraktor juga didasarkan pada kriteria harga terendah. Pada proyek ini, semua material diadakan langsung oleh kontraktor melalui mekanisme Purchase Order (PO). Pembayaran dari kontraktor kepada pemasok material dilakukan berdasarkan tanggal jatuh tempo, yaitu 2 (dua) minggu sampai dengan 1 (satu) bulan setelah material dikirim ke lokasi proyek. Tenaga kerja beserta peralatan kerjanya dipasok oleh mandor yang juga merupakan rekanan bagi kontraktor. Sebagian besar tenaga kerja yang disediakan oleh mandor merupakan tenaga kerja yang sudah terbiasa bekerja dengan mandor dan terbiasa menangani pekerjaan-pekerjaan yang dimaksud sehingga merupakan tenaga kerja terampil dibidangnya. Pada proyek ini terdapat kebijakan pengembang yang mengharuskan kontraktor untuk mempekerjakan masyarakat di sekitar lokasi proyek. Hal ini dilakukan untuk menghindari terjadinya hal-hal yang tidak diinginkan akibat kecemburuan sosial. Tenaga kerja yang berasal dari masyarakat sekitar lokasi proyek pada umumnya tidak memiliki keterampilan atau keahlian kerja dibidang konstruksi. Untuk menghindari terjadinya dampak negatif bagi pekerjaan kontraktor, tenaga kerja tidak terampil ini pada umumnya dialokasikan untuk melaksanakan pekerjaan-pekerjaan tertentu yang tidak membutuhkan keterampilan atau keahlian khusus. Pembayaran tenaga kerja pada proyek ini dilakukan melalui mandor dan dilaksanakan setiap minggu. Untuk beberapa pekerjaan kontraktor yang membutuhkan peralatan berat, pengembang menyediakan peralatan berat beserta operatornya. Kontraktor tidak memiliki hubungan kontrak langsung dengan pemasok peralatan, tetapi hanya melakukan hubungan koordinasi dalam pengunaan peralatan beserta operatornya. Alasan pengadaan peralatan berat dilakukan oleh pengembang adalah karena terdapat beberapa pekerjaan yang dilakukan oleh pengembang membutuhkan berbagai peralatan berat yang juga dibutuhkan oleh kontraktor. Dengan demikian, 65