BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah Rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar (basic needs) manusia selain pangan dan sandang, maka pemenuhan kebutuhan akan rumah menjadi prioritas yang tidak dapat ditangguhkan. Di sisi lain, masyarakat mempunyai kemampuan terbatas untuk mencukupi biaya pengadaan perumahan, karena tidak mampu mendapatkan lahan yang legal di pusat kota, maka masyarakat berpenghasilan rendah menduduki tanah-tanah secara illegal di sepanjang jalur kereta api, kuburan, tebing tinggi, pinggiran sungai dan lahan-lahan terlantar lainnya. Tindakan tersebut mengakibatkan timbulnya pemukiman liar (squatter) yaitu lahan yang tidak ditetapkan untuk hunian atau penempatan lahan yang bukan miliknya (Budiharjo dalam Subkhan, 2008:1). Permintaan rumah merupakan refleksi dari suatu penawaran yang dilakukan oleh pengembang dalam usaha property rumah untuk membantu masyarakat dalam memenuhi kebutuhan tempat tinggal. Permintaan akan terjadi apabila seorang individu mempunyai keinginan (willing) dan kemampuan (ability) untuk membeli suatu barang atau jasa (Sukirno dalam Mahardini, 2012:2). Peningkatan permintaan terhadap perumahan menjadi persoalan bagi pengembang rumah di perkotaan di sebabkan karena ketersediaan lahan. Kondisi keterbatasan lahan perkotaan ini semakin berat dirasakan terutama bagi penyediaan rumah untuk masyarakat golongan berpenghasilan rendah. Sampai 1
2 saat ini kemampuan pemerintah untuk penyediaan rumah sangat terbatas. Keterbatasan kemampuan pemerintah dalam penyediaan rumah untuk masyarakat golongan berpenghasilan rendah ini tanpa disadari telah memacu munculnya kawasan-kawasan perumahan yang tidak tertata sehingga menjadi kawasan kumuh. Kecenderungan perkembangan kawasan menjadi kumuh ini sebenarnya dapat diantisipasi akan tetapi usaha untuk mencegah terjadinya penurunan kualitas lingkungan menjadi kumuh pada kawasan perumahan dirasakan masih kurang (Subkhan, 2008:2). Kepadatan penduduk di perkotaan yang semakin meningkat menuntut adanya ketersediaan lahan khususnya untuk pemukiman. Namun pada kenyataannya jumlah lahan yang tersedia tidak sebanding dengan tingginya populasi karena pertumbuhan penduduk. Seiring bertambahnya jumlah penduduk menyebabkan semakin tinggi pula kebutuhan akan rumah tinggal, sementara itu ketersediaan lahan untuk pemukiman semakin terbatas. Hal ini menyebabkan semakin mahalnya harga jual tanah dan rumah sehingga sulit dijangkau oleh masyarakat terutama masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Permasalahan pengadaan perumahan bagi golongan menengah bawah berawal dari masalah keterbatasan dalam penyediaan lahan, yang berkaitan erat dengan jumlah penduduk yang semakin padat. Dengan semakin banyaknya pendatang yang bermukim di kota besar untuk mencoba mengadu nasib, mencari kehidupan yang lebih baik, maka kebutuhan akan perumahan bagi merekapun semakin meningkat (Mauliani, 2002:2).
3 Pembangunan perumahan dan pemukiman merupakan upaya untuk memenuhi salah satu kebutuhan dasar manusia, sekaligus juga meningkatkan mutu lingkungan kehidupan. Untuk meningkatkan daya guna tanah bagi pembangunan perumahan dan pemukiman, serta mengefektifkan penggunaan tanah terutama di daerah berpenduduk padat, maka perlu dilakukan penataan atas tanah sehingga pemanfaatannya dapat dirasakan oleh masyarakat banyak. Pembangunan rumah susun sederhana sewa (rusunawa) merupakan salah satu alternatif pemecahan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman terutama didaerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus meningkat. Pembangunan rusunawa adalah salah satu solusi dalam penyediaan pemukiman layak huni bagi masyarakat menengah ke bawah. Rusunawa diharapkan mampu membantu masyarakat dalam menyediakan hunian layak huni dengan harga sewa murah. Rusunawa didesain sebagai solusi bijak untuk masyarakat menengah ke bawah dalam memperoleh rumah dengan biaya terjangkau. Ide ini dibuat untuk mengakali keterbatasan lahan. Rusunawa lahir atas dasar beberapa kebutuhan. Salah satunya, kebutuhan akan hunian dengan biaya terjangkau tetapi tidak terlalu membutuhkan lahan yang luas. Selama ini banyak anggapan negatif tentang rusunawa, diantaranya adalah kondisi tempat tinggal yang kotor, kumuh, dan terlalu ramai. Dari beberapa anggapan negatif tersebut membuat banyak orang enggan untuk menjadi penghuni rusunawa. Namun tidak semua rusunawa keadaannya kumuh dan tidak layak huni.
4 Harga rumah dan pendapatan konsumen sangat berpengaruh terhadap permintaan akan kebutuhan perumahan dengan implikasi bahwa harga rumah menjadi prioritas utama (Taufiq dan Tandelilin dalam Mahardini, 2012:2). Faktor lingkungan, fasilitas dan dekatnya dengan kerabat dapat dijadikan pertimbangan individu dalam membeli rumah (Hidayat dalam Mahardini, 2012:2). Fungsi perumahan akan semakin nyata apabila semakin kompleksnya fasilitas yang disediakan oleh pengembang. Lokasi yang strategis merupakan faktor yang penting dalam mempengaruhi permintaan individu terhadap sebuah tempat tinggal (Yudi dalam Mahardini, 2012:2). Pemerintah Kota Surakarta memutuskan untuk membangun rusunawa yang ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah. Menurut Kepala UPTD Rumah Sewa DPU Surakarta, Toto Djayanto, SH tujuan awal pembangunan rusunawa ini adalah untuk penataan pemukiman kumuh dan meminimalkan bangunan yang tak berijin. Selain itu pembangunan ini juga untuk memanfaatkan lahan hak pakai milik pemerintah yang tersedia di Kota Surakarta. Masih dalam penjelasannya tentang tujuan rumah susun di Kota Surakarta, rusunawa ini dibangun untuk peremajaan kota, yang pada penanganannya dilakukan dengan pembangunan rusunawa. Kegiatan peremajaan kota melalui pembangunan rumah susun berdasarkan pada pertimbangan efisiensi pemakaian lahan. Menurut Yudohusodo dalam Subhkan (2008:38) peremajaan kota merupakan upaya yang terencana untuk mengubah atau memperbaharui suatu kawasan di kota, yang pada awalnya
5 mempunyai mutu lingkungan yang rendah menjadi suatu tatanan sosial ekonomi yang baru yang mampu menjadi pengembangan kota. No Tabel 1.1 Tingkat Hunian Masing-Masing Blok Blok Twin Blok Unit Hunian Total kamar yang telah dihuni 1 Begalon 2 96 192 2 Semanggi 2 98 196 3 Jurug I 1 74 74 4 Jurug II 1 98 98 5 Kerkov 1 98 71 Jumlah 7 658 631 Sumber: Dinas Pekerjaan Umum Surakarta, 2013 Dari tabel 1.1 dapat diketahui bahwa 5 blok rusunawa yang ditawarkan hampir semua kamar di rusunawa telah dihuni, hanya di rusunawa kerkov yang masih menyediakan kamar kosong. Menurut Dinas Pekerjaan Umum Surakarta di rusunawa kerkov sebenarnya sudah banyak yang memesan, tetapi belum di tempati oleh penghuninya sehingga dibiarkan kosong begitu saja. Diantara rusunawa yang ada di Surakarta rusunawa Begalon adalah rusunawa yang paling lama dibangun, rusunawa Begalon dulunya adalah bekas makam, kemudian banyak masyarakat yang mendirikan bangunan tak berijin diatas tanah tersebut, sehingga pemerintah akhirnya membangun rusunawa sekaligus untuk penataan pemukiman. Rusunawa Begalon adalah rusunawa di Surakarta yang paling sedikit fasilitasnya dibandingkan dengan rusunawa lain yang ada. Dari semua rusunawa tersebut hanya rusunawa Jurug I yang pembangunannya dibiayai oleh Kementrian Perumahan Rakyat, sedangkan sisanya pembangunannya dilakukan
6 oleh Kementrian Pekerjaan Umum. Walaupun rusunawa Jurug I dan rusunawa Jurug II berada dalam satu kawasan, tetapi ada perbedaan baik dari segi fisik bangunan maupun fasilitas yang ada di setiap kamarnya. Menurut Dinas Pekerjaan Umum Surakarta hingga saat ini sudah banyak masyarakat yang mengantre untuk bisa menjadi penghuni di rusunawa. Peminat rusunawa mulai meningkat sejak pembangunan rusunawa Semanggi pada tahun 2008, perbandingannya adalah 1:5. Sampai saat ini sudah ada 500 KK yang masuk daftar tunggu (waiting list) calon penyewa rusunawa. Masyarakat yang berminat untuk menempati rusunawa cukup tinggi, saat ini ada satu rusunawa lagi yang sedang dibangun di Kota Surakarta, rusunawa tersebut dibangun di Kampung Ngemplak, Kelurahan Mojosongo, Kecamatan Jebres. Rusunawa tersebut akan dibangun 2 Twin Blok. Tingginya permintaan masyarakat terhadap rusunawa ini tidak diimbangi dengan lahan yang tersedia, masalah ketersediaan lahan ini menjadi kendala tersendiri yang harus segera diatasi oleh Pemerintah Kota Surakarta. Pemilihan Rusunawa Jurug sebagai obyek penelitian didasarkan karena Rusunawa Jurug terletak dipinggir kota, akses penghuni rusunawa terhadap kendaraan umum dan fasilitas publik tidak menguntungkan karena belum ada kendaraan umum yang melintas tepat didepan rusunawa, penghuni rusunawa yang tidak memiliki kendaraan pribadi harus berjalan kaki dahulu menuju jalan raya yang dilewati kendaraan umum. Faktor - faktor yang mempengaruhi masyarakat untuk memilih tinggal di rusunawa, antara lain: kesesuaian harga, pendapatan, jarak menuju tempat kerja
7 dan jumlah anggota keluarga. Berdasarkan latar belakang masalah diatas maka penelitian ini mengambil judul ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI KEPUTUSAN MASYARAKAT UNTUK MEMILIH TINGGAL DI RUMAH SUSUN SEDERHANA SEWA (STUDI KASUS: RUSUNAWA JURUG SURAKARTA) B. Perumusan Masalah Berdasarkan uraian diatas maka untuk menganalisisnya diperlukan beberapa pertanyaan penelitian, yaitu : 1. Faktor faktor apa saja yang mempengaruhi keputusan masyarakat untuk memilih tinggal di Rusunawa Jurug? 2. Variabel apa yang memiliki pengaruh paling besar terhadap keputusan masyarakat untuk memilih tinggal di Rusunawa Jurug? C. Tujuan Penelitian 1. Untuk mengetahui faktor-faktor yang mempengaruhi keputusan masyarakat untuk memilih tinggal di Rusunawa Jurug. 2. Untuk mengetahui variabel apa yang memiliki pengaruh paling besar terhadap keputusan masyarakat untuk memilih tinggal di Rusunawa Jurug.
8 D. Manfaat Penelitian Berdasarkan tujuan tersebut, diharapkan penelitian ini memberikan manfaat sebagai berikut: 1. Bagi Pengelola Rusunawa Penelitian ini diharapkan dapat menjadi bahan pertimbangan dalam pengelolaan rusunawa dalam meningkatkan mutu dan kualitas pelayanan bagi penghuni rusunawa. 2. Bagi Pemerintah Penelitian ini diharapkan memberikan masukan kepada pemerintah daerah sehingga pemerintah dapat mengambil kebijakan terkait dengan keberadaan rusunawa. 3. Bagi Pembaca Penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat dan bisa memberikan referensi bagi pembaca untuk melakukan penelitian yang lain.