BAB I PENDAHULUAN I.1. Latar Belakang I.1.1. Latar Belakang Proyek Jakarta yang mempunyai wilayah seluas 740 km 2 dengan jumlah populasi 2 sebesar 8.792.000 jiwa dan memiliki kepadatan penduduk sebesar 12.682,1/ km menjadikan Jakarta sebagai kota yang sangat padat penduduknya. (www.wikipedia.org/wiki/jakarta, 25Februari2008,14.47 WIB). Hal ini disebabkan oleh perkembangan kota Jakarta yang semakin meningkat dan pertumbuhan penduduk pun semakin meningkat. Meningkatnya kebutuhan akan hunian dan lahan yang terbatas membuat lahan semakin mahal. Pembangunan perumahan satu atau dua lantai di wilayah-wilayah kota, khususnya Jakarta, ternyata tidak lagi memadai bila dibandingkan dengan pertumbuhan penduduknya. Meningkatnya jumlah penduduk dan terbatasnya lahan juga terlihat pada kawasan Kebon Jeruk, Jakarta Barat yang memiliki luas 1761 ha dengan jumlah penduduk 200.935 jiwa memiliki kepadatan 114 jiwa/ha. ( Sumber data: Dinas Tata Kota kecamatan Kebon Jeruk, Jakarta Barat ). Sebagai salah satu daerah yang strategis dan terdapat Binus University telah mendorong pertumbuhan penduduk di sekitarnya, karena daerah ini menjadi pusat hunian bagi mahasiswa, dosen, dan masyarakat yang berwiraswasta dan bekerja di daerah tersebut. Karena itulah perlunya memanfaatkan secara maksimal dengan membangun hunian secara vertikal agar lahan yang ada dapat menampung penduduk dengan maksimal. 1
Ada beberapa istilah yang terkait dengan hunian vertikal,salah satunya yang terkait adalah rumah susun dan apartemen. Menurut pengertiannya, rumah susun adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.(uu RI No 16/1985). Sedangkan apartemen adalah satu ruangan atau lebih, biasanya merupakan bagian dari sebuah struktur hunian yang dirancang untuk ditempati oleh lebih dari satu keluarga. (Dictionary of Real Estate, Wiley 1996) Bila dilihat dari definisi-definisi tersebut, maka tidak terlihat adanya perbedaan secara fisik dari bangunan hunian vertikal tersebut. Namun pada praktiknya di Indonesia, istilah-istilah tersebut telah bergeser artinya akibat strategi pemasaran dari pengembang yang memakai istilah-istilah tersebut berdasarkan nilai jual unit hunian untuk menembus pasar strata ekonomi tertentu. Akibatnya, persepsi yang ada di masyarakat umum memposisikan rumah susun sebagai hunian untuk tingkat ekonomi menengah ke bawah dan apartemen untuk strata ekonomi menengah ke atas. Padahal kenyataannya kedua istilah tersebut adalah sama. Karena itu dalam proyek tugas akhir ini mengambil judul Apartemen di Jakarta Barat, dimana dalam perancangannya menggunakan peraturan untuk rumah susun. Kompetitor dari Apartemen di Jakarta Barat ini yaitu Apartemen Slipi (menengah ke atas), Apartemen Mediterania I (menengah) dan Apartemen Kedoya 2
Elok (menengah ke atas). Di kecamatan Kebon Jeruk terdapat 3 apartemen yang telah dibangun dan ketiganya memiliki tingkat hunian yang cukup tinggi dan permintaan pasar yang cukup besar. Dari survey yang telah dilakukan, Apartemen Permata memiliki tingkat hunian 80%. Apartemen Kedoya Elok memiliki tingkat hunian 85,2% dan Apartemen Wesling Kedoya memiliki tingkat hunian 76%. Dilihat dari keadaan, lokasi dan lingkungan sekitar, maka sasaran dari Apartemen di Jakarta Barat ini adalah masyarakat kelas menengah ke bawah. Hal ini dapat dilihat dari lingkungan sekitar Kelurahan Kebon Jeruk adalah toko-toko, perkantoran swasta dan pemerintah yang rata-rata adalah pedagang, pegawai negeri dan swasta Pemerintahan SBY melalui kementerian perumahan rakyat meluncurkan proyek 1000 tower akhir tahun lalu, proyek ini bertujuan mendekatkan para pegawai di beberapa kota besar, khususnya Jakarta, ke tempat kerjanya di tengah-tengah kota.( http://diskusirumah.wordpress.com/2008/02/ 28/79/,15 Maret 2008, 12.45 WIB). Salah satu programnya yaitu memberikan hunian bersubsidi. Menteri Negara Perumahan Rakyat Yusuf Asy`ari menyatakan, hunian bersubsidi ini khusus diperuntukkan bagi masyarakat kalangan menengah ke bawah. Hunian bersubsidi ini disebut rumah susun sederhana atau apartemen bersubsidi. Presiden SBY berharap pembangunan rusun ini mampu mengentaskan kawasan kumuh di metropolitan. Pembangunan Rumah Susun Sederhana ini juga bertujuan untuk lebih meningkatkan kualitas permukiman, mengefisiensikan pemanfaatan tanah, sekaligus melakukan penataan kota. Pembangunan rusun dengan tata kota yang baik, diharapkan menciptakan lebih banyak ruang terbuka hijau. 3
Selain itu, pembangunan rusun merupakan salah satu upaya untuk mewujudkan Millenium Development Goals yang menargetkan berkurangnya 50 persen kawasan kumuh pada tahun 2015 di seluruh dunia. Juga merupakan bagian dari Rencana Jangka Menengah Nasional 2004-2009. (http://www.presidensby.info/index.php/fokus/2007/04/05/1703.html,28 Maret 2008, 16.46 WIB). Untuk hunian bersubsidi, pemerintah menetapkan syarat-syarat yang ketat untuk pembeli. Sesuai dengan ketentuan, pembeli apartemen bersubsidi adalah mereka yang belum memiliki rumah di Jakarta. (www.berita.asp.htm, 14 Maret 2008, 14.57 WIB). Rusunami atau rumah susun sederhana hak milik berstatus strata title yaitu hak milik diatas satuan rumah susun. Ditujukan untuk warga berpenghasilan maksimal Rp4,5juta/bulan. Dimana subsidi pemerintah sebesar 5-7juta/unit berupa bantuan uang muka atau selisih bunga KPR. Subsidi diberikan melalui BTN. Untuk PNS ada pinjaman uang muka dari Taperum. Bebas pajak pertambahan nilai (PPN) sebesar 10%. Setiap konsumen hanya dapat beli 1 unit dimana pengawasannya dilakukan oleh Bank BTN. Tidak dapat dijual dalam 5 tahun pertama, harus mempunyai NPWP dan Surat Keterangan Lurah kalau kita belum punya rumah di Jakarta dan mencicil minimal 7 tahun maksimal 15 tahun. (http://www.wordpress.org/rusunami-apartemen-bersubsidi,13maret2008, 13.18WIB) Aturan berupa skema pemberian subsidi berdasarkan penghasilan pembeli. 4
Peluang apartemen bersubsidi: (http://diskusirumah.wordpress.com/2007/11/12/ rusun-1000-tower-vsapartemen-menengah/, 12 Maret 2008, 12.50 WIB) 1. Lokasi, posisi proyek dari pusat kota dan akses menuju sentra bisnis. 2. Aspek fisik, fasilitas dan jumlah lantai yang ditawarkan. 3. Investasi, harga beli berbanding harga jual dengan karakteristik wilayah dan potensi wilayah untuk pengembangan. Atas dasar inilah di Jl Kebon Jeruk Raya dibangun Apartemen sebagai upaya untuk menata lingkungan Kebon Jeruk, meningkatkan kualitas hidup masyarakat (dengan sasaran harga subsidi). Lokasi apartemen ini cukup strategis yaitu berada ditengah kota, dekat kawasan bisnis Slipi, kawasan perkantoran Jl Panjang, pasar Pal Merah dan potensi Kebon Jeruk yang sedang berkembang. I.1.2. Latar Belakang Topik Mengapa perlu Sustainable Design? Terjadinya kenaikan suhu bumi yang tinggi sehingga mengakibatkan perubahan iklim global. (http://id.wikipedia.org/wiki/pemanasan_global, 14 Februari 2008, 13.08 WIB) Sumber energi yang tidak dapat diperbaharui semakin menipis. (http://www.shoutmix.com/globalwarming/, 14 Februari 2008, 14.41 WIB) Berkurang dan bertambah sulitnya pengadaan air bersih Bangunan adalah pengguna energi yang terbesar di dunia mulai dari konstruksi, bahan bangunan, hingga saat bangunan beroperasi, perawatannya, hingga dihancurkan 5
Para ahli mengkhawatirkan bahwa kehidupan manusia dan alam sekitar tidak akan dapat beradaptasi dengan perubahan iklim yang sangat cepat dan pemanasan global dapat mengakibatkan kerusakan alam. Tentang dampak dari pemanasan global, dalam semua aspek kehidupan, perlu diperhatikan desain yang berkelanjutan, yang ramah lingkungan dan tidak membahayakan. Salah satunya dengan mendesain bangunan yang ramah terhadap lingkungan dan bumi, sehingga dapat membantu tercapainya pelestarian lingkungan. Dalam mendesain suatu bangunan khususnya untuk sekarang dan yang akan datang, perlu untuk menerapkan sustainable design pada bangunan. Karena bangunan cukup ambil bagian dalam masalah lingkungan yang dihadapi sekarang ini. Mulai dari desain, konstruksi (bahan bangunan) sampai pada life-cycle bangunan. Selama ini, sektor konstruksi/properti merupakan penyumbang kerusakan lingkungan terbesar. Secara global, sektor konstruksi mengkonsumsi 50% sumber daya alam, 40 % energy dan 16% air. Konstruksi juga menyumbang 45% dari emisi gas rumah kaca. (Akmal, Imelda.(2007).Seri Rumah Ide:Sustainable Construction. PT Gramedia Pustaka, Jakarta,p9). Sektor gedung dan perumahan memang dianggap sebagai komponen utama penyumbang krisis energi termasuk di Indonesia. ( http://daus.trala.la/?p=191, 12 November 2007, 12.29 WIB) Melihat fenomena yang terjadi pada dunia, dan dampak yang kita juga rasakan, maka pada perancangan Apartemen di Jakarta Barat mengambil topik Desain berkelanjutan (Sustainable Design), sebagai upaya menghadapi permasalahan lingkungan yang terjadi (global warming) dan upaya memberikan kualitas hidup yang lebih baik. 6
I.1.3. Latar Belakang Tema Pada tahun 1990, WHO memperkirakan bahwa 123 juta orang tidak mempunyai akses untuk mampu minum air. Pada tahun 2000, angka ini diperkirakan telah naik sampai 900 juta orang. Masalah lain yaitu meningkatnya permintaan rumah tangga akan air di seluruh dunia. (Roat, Sue, Manuel Fuentes, Stephanie Thomas.(2001).Ecohouse 2 : A Design Guide. Architectural Press, Oxford, p250) Sesuai dengan hasil United Nations World Development ke-2, jika saat sekarang konsumsi dilanjutkan pada level sekarang, maka 2/3 dari populasi dunia akan hidup dalam area krisis air pada tahun 2025. Perubahan pada populasi yang meningkat, gaya hidup manusia dan kegiatannya membutuhkan air yang lebih per kapita. Ini mempererat kompetisi akan air di antara pertanian, industri dan konsumsi manusia. (http://encyclopedia.thefreedictionary.com/water+efficiency, 25 Februari 2008, 16.47 WIB) Di beberapa negara, orang mengakui permasalahan kekurangan air yang meningkat. Organisasi global seperti The World Water Council, The International Water Management Institude dan UNESCO telah mempromosikan efisiensi air di samping perlindungan air. (http://encyclopedia.thefreedictionary.com/water+efficiency, 25 Februari 2008,16.47 WIB) Di Indonesia sendiri, khususnya Jakarta kelangkaan air sudah mulai terasa. Penduduk semakin sulit memperoleh air bersih dan sehat. Selain air tanahnya yang tercemar, Jakarta yang dihuni hampir 12 juta jiwa ini juga punya masalah serius, ketersediaan air tanah di beberapa wilayah. Kebutuhan air bersih yang dapat 7
dipenuhi dari air PAM Jaya hanya 51 persen, sisanya sebesar 49 persen dipenuhi air bawah tanah dan air permukaan. Bahkan saat ini persediaan air tanah mulai menipis disebabkan air hujan tidak dapat meresap ke dalam tanah. Setiap tahunnya permukaan tanah di Jakarta turun 0,8 cm, sehingga kini ketinggiannya tinggal 0-10 meter di atas permukaan laut. Di sisi lain, terjadi kenaikan permukaan air laut 0,57 cm per tahun. Air tanah Jakarta pun terus terancam, karena setiap tahun air tanah turun. Sekitar 87 persen di antaranya diakibatkan oleh gedung bertingkat dan 13 persen sisanya disebabkan oleh pengambilan air tanah yang tak terkendali. (http://www.antara.co.id/arc/2008/3/11/jakarta-terapkan-konsep-5r-untukpelestarian-air-tanah/, 28 Maret 2008, 16.32 WIB) Berdasarkan data Dinas Pertambangan DKI Jakarta tahun 2004, Kebon Jeruk di Jakarta Barat termasuk salah satu zona sangat kritis yaitu kawasan dengan kedalaman muka air tanah lebih dari 16 meter dengan fluktuasi muka air tanah lebih dari delapan meter. (http://www.inawater.com/news/wmview.php?artid=1268, 28 Maret 2008, 16.12 WIB) Melihat permasalahan yang terjadi dan mengurangi dampaknya di masa depan, maka dalam perancangan Apartemen di Jakarta Barat mengambil topik Desain berkelanjutan (Sustainable design) dengan salah satu prinsip dari desain berkelanjutan adalah efisiensi air (Water Efficiency). Tema penerapan efisiensi air pada bangunan apartemen diambil sebagai upaya menanggapi permasalahan lingkungan dan memberikan kualitas hidup yang lebih baik di masa sekarang dan masa depan. 8
I.2. Maksud dan Tujuan Maksud dari perancangan apartemen ini adalah untuk menyediakan suatu hunian vertikal yang dapat menampung kebutuhan masyarakat akan hunian di lahan yang terbatas, menata lingkungan yang telah ada dan menyediakan hunian yang nyaman di lokasi yang strategis bagi masyarakat yang memiliki pekerjaan ataupun bisnis di kawasan Kebon Jeruk. Adapun tujuan dari perancangan Apartemen di Jakarta Barat ini adalah - Menyelesaikan permasalahan hunian dan lahan yang terbatas di tengah kota dan memberikan ruang hijau. - Memenuhi kebutuhan masyarakat akan hunian yang ideal dan berkualitas sehingga dapat meningkatkan kualitas hidup penghuninya. - Menciptakan suatu hunian vertikal yang berkelanjutan, tanggap terhadap lingkungan serta mampu menyelesaikan permasalahan lingkungan khususnya masalah air I.3. Lingkup Pembahasan Ruang lingkup pembahasan karya tulis ini secara garis besar mencakup penerapan desain berkelanjutan pada bangunan apartemen, kebutuhan ruang, persyaratan ruang, dan organisasi ruang pada bangunan apartemen, pencapaian dan sirkulasi pada bangunan, penerapan hemat air dalam bangunan, struktur bangunan, utilitas bangunan, fasilitas pada bangunan dan tapak, pencapaian ke bangunan dan façade bangunan. 9
I.4. Sistematika Penulisan Sistematika penulisan dalam karya tulis ini dapat diuraikan menjadi beberapa bagian, yakni sebagai berikut: - Bab I Pendahuluan Pada bagian ini berisi uraian tentang latar belakang proyek, maksud dan tujuan yang ingin dicapai, lingkup pembahasan dalam karya tulis, sistematika pembahasan dalam karya tulis dan kerangka berpikir sebagai landasan perencanaan dan perancangan proyek. - Bab II Tinjauan dan Landasan Teori Pada bagian ini berisi uraian yang mencakup tinjauan umum dan tinjauan khusus, landasan teori dan studi banding pada proyek sejenis. Tinjauan umum berisi uraian tentang hal-hal yang berkaitan dengan proyek yang dirancang yaitu apartemen. Tinjaun khusus berisi uraian tentang kondisi lokasi proyek, dan lingkungan sekitar serta hubungan topik dan tema yang digunakan dalam proyek ini. - Bab III Permasalahan Pada bagian ini berisi tentang permasalahan yang mungkin timbul dalam proses perencanaan dan perancangan apartemen ini baik dari segi manusia, bangunan, dan lingkungan. 10
- Bab IV Analisis Pada bagian ini akan menguraikan dan membahas analisa dengan bantuan data-data yang telah dikumpulkan untuk memecahkan permasalahan yang terdapat pada bab permasalahan. Adapun analisis yang diuraikan adalah sebagai berikut: 1. Analisa terhadap aspek manusia yang berkaitan tentang pelaku kegiatan, kegiatan yang akan berlangsung dalam bangunan, kebutuhan ruang dan program ruang. 2. Analisa terhadap aspek bangunan yang berkaitan tentang massa bangunan, perletakan bangunan dan ruangan,sirkulasi di dalam bangunan, bahan bangunan, struktur bangunan, kulit bangunan, penampilan bangunan, utilitas, orientasi bangunan dan lain-lain. 3. Analisa terhadap aspek lingkungan yang berkaitan dengan tapak, pencapaia sirkulasi pada tapak,kondisi dan situasi di sekitar tapak, zoning tapak, dll - Bab V Konsep Perencanaan dan Perancangan Pada bagian ini mencakup kesimpulan dari hasil pemilihan terhadap pendekatan permasalahan yang diperoleh pada bagian analisa sebagai konsep dasar dan pedoman dalam membantu proses perancangan apartemen. 11
I.5. Kerangka Berpikir LATAR BELAKANG PERANCANGAN : Kebutuhan hunian terus bertambah Lahan semakin terbatas dan mahal Tuntutan hunian di tengah kota Hunian horisontal tidak lagi memadai LATAR BELAKANG TOPIK & TEMA : Pemanasan global, perubahan iklim Kerusakan lingkungan Perubahan gaya hidup dan kegiatan manusia Permasalahan kekurangan air yang meningkat MAKSUD DAN TUJUAN : Menjawab kebutuhan akan hunian yang terus bertambah Menata lingkungan agar lebih baik Menyediakan hunian vertikal yang sustainable dan tanggap terhadap JUDUL PROYEK : APARTEMEN DI JAKARTA BARAT TOPIK & TEMA : Sustainable Design- Applying of Water Efficiency at Apartment PERMASALAHAN : Aspek lingkungan Aspek bangunan Aspek manusia IDENTIFIKASI MASALAH DATA : Studi literature Survey lapangan Studi banding ANALISA : Faktor manusia Bangunan Tapak dan lingkungan sekitar KONSEP SKEMATIK DESAIN DESAIN 12