FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2012

TINJAUAN YURIDIS TENTANG PELAKSANAAN ATAS PERPANJANGAN SERTIPIKAT HAK GUNA BANGUNAN YANG BERADA DIATAS TANAH HAK PENGELOLAAN PEMERINTAH KOTA PEKANBARU TESIS Oleh SUGIONO HARIANTO 097011105/M.Kn FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2012

TINJAUAN YURIDIS TENTANG PELAKSANAAN ATAS PERPANJANGAN SERTIPIKAT HAK GUNA BANGUNAN YANG BERADA DIATAS TANAH HAK PENGELOLAAN PEMERINTAH KOTA PEKANBARU TESIS Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan dalam Program Studi Kenotariatan pada Fakultas Hukum Oleh SUGIONO HARIANTO 097011105/M.Kn FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2012

Judul Tesis : TINJAUAN YURIDIS TENTANG PELAKSANAAN ATAS PERPANJANGAN SERTIPIKAT HAK GUNA BANGUNAN YANG BERADA DIATAS TANAH HAK PENGELOLAAN PEMERINTAH KOTA PEKANBARU Nama Mahasiswa : SUGIONO HARIANTO Nomor Pokok : 097011105 Program Studi : Kenotariatan Menyetujui Komisi Pembimbing (Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) Pembimbing Pembimbing (Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn) (Notaris Syafnil Gani, SH, MHum) Ketua Program Studi, Dekan, (Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum) Tanggal lulus : 04 Mei 2012

Telah diuji pada Tanggal : 04 Mei 2012 PANITIA PENGUJI TESIS Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn 2. Notaris Syafnil Gani, SH, MHum 3. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 4. Dr. Dedi Harianto, SH, MHum

SURAT PERNYATAAN Saya yang bertanda tangan dibawah ini : Nama Nim : 097011105 Program Studi Judul Tesis : SUGIONO HARIANTO : Magister Kenotariatan FH USU : TINJAUAN YURIDIS TENTANG PELAKSANAAN ATAS PERPANJANGAN SERTIPIKAT HAK GUNA BANGUNAN YANG BERADA DIATAS TANAH HAK PENGELOLAAN PEMERINTAH KOTA PEKANBARU Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut. Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat. Medan, Yang membuat Pernyataan Nama : SUGIONO HARIANTO Nim : 097011105

ABSTRAK Sertifikat Hak Guna Bangunan menurut peraturan perundang-undangan merupakan sertifikat yang memiliki jangka waktu berlakunya, dan dapat diterbitkan diatas tanah Hak Pengelolaan, Perpanjangan sertifikat Hak Guna Bangunan diatas tanah Hak Pengelolaan memerlukan surat perjanjian dan surat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan. Permasalahan yang terjadi ketika pemegang sertifikat Hak Guna Bangunan mengajukan perpanjangan tidak ada perjanjian dan persetujuan. Hal ini mengakibatkan permohonan perpanjangan sertifikat tersebut ditolak oleh Kantor Pertanahan setempat. Berdasarkan latar belakang tersebut dapat dikemukakan permasalahan adalah: Apa hambatan dalam pelaksanaan perpanjangan sertifikat Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Pekanbaru, Bagaimana akibat hukumnya ketika masalah tersebut belum terselesaikan bagi pemegang haknya, Bagaimana upaya hukum yang dilakukan dalam pelaksanaan perpanjangan sertifikat Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan yang obyeknya masih menjadi hak pemegangnya. Penulisan tesis ini bersifat deskriptif. Pengumpulan data melalui penelitian kepustakaan dan penelitian lapangan. Data yang diperoleh dari penelitian kepustakaan dianalisis secara sistematis dan data yang diperoleh dari penelitian lapangan dianalisis secara kualitatif. Data-data yang diperoleh dari penelitian lapangan dihubungkan dengan teori-teori dari penelitian kepustakaan sehingga diperoleh jawaban atas pokok permasalahan. Hasil penelitian tesis ini adalah: Pemegang Sertifikat Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan yang tidak ada perjanjian dan persetujuan dari Pemerintah Kota Pekanbaru tidak diterima oleh Kantor Pertanahan Kota Pekanbaru ketika mengajukan perpanjangan sertipikat Hak Guna Bangunan, karena Perjanjian dan persetujuan merupakan syarat mutlak untuk pengajuan perpanjangan sertipikat Hak Guna Bangunan Atas Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Pekanbaru, Akibat hukum ketika masalah belum terselesaikan bagi pemegang haknya adalah tanah tersebut kembali kepada penguasaan Pemerintah Kota Pekanbaru sebagai pemegang Hak Pengelolaan, Pemerintah Kota Pekanbaru berhak penuh untuk membuat ketentuan-ketentuan yang baru termasuk menyerahkan penggunaan tanah tersebut kepada pihak lain dan apabila ada bangunan-bangunan kepunyaan pihak ketiga akan diganti rugi sesuai dengan nilai bangunan. Pihak Ketiga dapat mengajukan permohonan perjanjian kepada Pemerintah Kota Pekanbaru sebagai pemegang Hak Pengelolaan sepanjang peruntukan dan penggunaan tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Pekanbaru, dengan ketentuan pihak ketiga menerima adanya persyaratan yang ditentukan sebelumnya, sehingga Pemerintah Kota Pekanbaru memberikan persetujuan untuk perpanjangan sertipikat Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan di Kantor Pertanahan Kota Pekanbaru. Kata kunci : Perpanjangan Hak Guna Bangunan, Hak Pengelolaan i

ABSTRACT According to regulation of legislation, certificate of right to use the building has its expiry date and it can be issued for the land with right of utilization, the renewal of certificate of right to use the building on the land with right of utilization but it needs a letter of agreement and letter of consent from the holder of right of land utilization. This problem occurred when the holder of certificate of right to use the building files the application for the renewal without agreement and consent. This results in the refusal of the renewal of the certificate by local Land Office. Based on this background, the problems of this study are the constraints faced in the renewal of certificate of right to use the building on the land under the right of utilization by the City Government of Pekanbaru, the legal consequence of the case which is not completely solved by the right holder, and the problem occurred during the renewal certificate of right to use the building on the land with right of utilization whose object is still under the right hold by the City Government of Pekanbaru. The data for this descriptive were obtained through library and field researches. The data obtained from the library were systematically analyzed and those obtained from field research were qualitatively analyzed. The data obtained from the field research were related to the theories found from library research to obtain the answer to the main problems. The result of this study showed that the holder of certificate of right to use a building on the land with right of utilization without any agreement and consent fro the City Government of Pekanbaru was refused by the Pekanbaru Land Office when filing the application for the renewal of certificate of right to use a building because agreement and consent are absolute requirements to apply for the renewal of the certificate of right to right to use a building on the right of utilization belongs to the City Government of Pekanbaru. The legal consequence of the unsolved problem for the right holder was the land was returned to the City Government of Pekanbaru as the hiolder of right of utilization. The City Government of Pekanbaru has the full right to make new regulations including to hand the use of the land to the other parties and for this the buildings belong to the third party will be compensated in accordance with the value of the building. The third party can file an application of agreement to the City Government of Pekanbaru as the holder of right of utilization as long as the land is used in accordance with the Regional Land Use Planning of the City of Pekanbaru with the condition that the third party accepts the previously set conditions that the City Government of Pekanbaru can issue the letter of agreement to renew the certificate of right to use the building on the land under the right of utilization in the local Land Office. Keywords: Renewal, Right to Use the Building, Right of Utilization ii

KATA PENGANTAR Puji dan syukur penulis ucapkan terima kasih kehadirat Allah SWT Tuhan Yang Maha Pengasih dan Maha Penyayang, karena atas rahmat serta karunia-nya akhirnya penulis dapat menyelesaikan tesis ini dengan judul: TINJAUAN YURIDIS TENTANG PELAKSANAAN ATAS PERPANJANGAN SERTIPIKAT HAK GUNA BANGUNAN YANG BERADA DIATAS TANAH HAK PENGELOLAAN PEMERINTAH KOTA PEKANBARU. Penulisan tesis ini merupakan persyaratan untuk memperoleh gelar Magister Kenotariatan (M.Kn) Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum. Dalam penulisan tesis ini banyak pihak yang telah memberikan bantuan serta dorongan moril berupa masukan dan saran, sehingga penulisan tesis ini dapat diselesaikan tepat pada waktunya, dengan ini ucapan terima kasih yang mendalam penulis sampaikan secara khusus kepada yang terhormat Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN, Bapak Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn dan Bapak Notaris Syafnil Gani, SH, MHum selaku Komisi Pembimbing yang dengan tulus dan ikhlas memberikan bimbingan dan arahan untuk kesempurnaan tesis ini, dengan harapan semoga tesis ini memenuhi syarat yang ditetapkan oleh Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum. Ucapan terimakasih kepada semua pihak yang banyak membantu dan mendorong penulis hingga akhirnya penulis dapat menyelesaikan tesis ini: 1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSc (CTM), Sp.A (K) selaku Rektor yang telah memberikan kesempatan kepada penulis untuk menuntut ilmu pengetahuan di lingkungan Universitas Sumatera Utara. 2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, MHum selaku Dekan Fakultas Hukum yang telah memberikan kesempatan kepada penulis iii

untuk menuntut ilmu pengetahuan di lingkungan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum. 3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum yang telah memberikan kesempatan kepada penulis untuk menuntut ilmu pengetahuan di lingkungan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara 4. Bapak dan Ibu Dosen Pengajar pada Program Studi Magister Kenotariatan (M.Kn) Fakultas Hukum yang telah memberikan ilmu kepada penulis. 5. Para Karyawan/Karyawati di Sekretariat Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum yang telah memberikan bantuan kelancaran administrasi dalam penyusunan tesis ini. 6. Bapak Kepala Kantor Pertanahan Kota Pekanbaru yang telah bersedia memberikan izin dan memberikan data, maupun informasi sehubungan dengan penelitian ini. 7. Para nara sumber yang tidak dapat penulis sebutkan namanya satu persatu yang telah memberikan data dan informasi selama penulisan tesis ini. 8. Teman-teman yang tidak dapat penulis sebutkan namanya satu persatu yang telah memberikan semangat kepada penulis selama penulisan tesis ini. Teristimewa penulis ucapkan terima kasih kepada Isteriku Soviani dan anakanakku tercinta Innegie Sevia dan Andrea Sakavino atas Pengorbanan, ketabahan hati, kesabaran dan senantiasa memberikan dorongan dan motivasi dengan semangat kasih sayang sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis ini. Tidak lupa dengan hati yang tulus serta penuh rasa hormat penulis ucapkan terima kasih kepada kedua orang tua penulis yaitu Bapak Tasemin dan Ibu Juminah yang selalu meberikan nasehat untuk berbuat sesuatu yang terbaik demi masa depan penulis dan juga kepada seluruh keluarga atas dorongan dan bantuan moril yang telah diberikan sehingga tesis ini dapat terselesaikan. iv

Akhir kata penulis mengucapkan terima kasih yang tidak terhingga, serta penulis mendo akan semoga amal baik dari semua pihak tersebut mendapat balasan yang setimpal dari Allah SWT, amin Medan, Mei 2012 Penulis SUGIONO HARIANTO v

RIWAYAT HIDUP I. DATA PRIBADI Nama Lengkap : Sugiono Harianto Tempat/Tanggal Lahir : Ampel Gading, 05 April 1965 Jenis Kelamin : Laki-Laki Agama : Islam Status : Kawin Alamat : Jl. Villa Paus Blok E/45 Kel. Tangkerang Tengah Pekanbaru Riau II IDENTITAS KELUARGA Nama Ayah : Tasemin Nama Ibu : Juminah Nama Istri : Soviani Nama Anak : 1. Innegie Sevia 2. Andrea Sakavino III. RIWAYAT PENDIDIKAN 1. SD Negeri Setia Budi 1 : Tamat Tahun 1979 2. SMP PGRI : Tamat Tahun 1982 3. SMA Widya Dharma : Tamat Tahun 1985 4. S-1 Fakultas Hukum Universitas Islam Riau : Tamat Tahun 2009 5. S-2 MKn FH - : Tamat Tahun 2012 vi

DAFTAR ISI Halaman ABSTRAK... i ABSTRACT... ii KATA PENGANTAR... DAFTAR RIWAYAT HIDUP... DAFTAR ISI... BAB I PENDAHULUAN... 1 BAB II A. Latar Belakang... 1 B. Perumusan Masalah... 8 C. Tujuan Penelitian... 8 D. Manfaat Penelitian... 8 E. Keaslian Penelitian... 9 F. Kerangka Teori dan Konsepsi... 10 1. Kerangka Teori... 10 2. Konsepsi... 19 G. Metode Penelitian... 21 1. Jenis Penelitian... 21 2. Tehnik Pengumpulan Data... 21 3. Alat Pengumpul Data... 23 4. Analisis Data... 23 HAMBATAN PELAKSANAAN PERPANJANGAN SERTIPIKAT HAK GUNA BANGUNAN ATAS TANAH HAK PENGELOLAAN PEMERINTAH KOTA PEKANBARU... 25 A. Hak Pengelolaan... 25 1. Pengertian Hak Pengelolaan... 25 2. Subyek dan Hak Pengelolaan... 29 a. Subyek Hak Pengelolaan... 29 b. Obyek Hak Pengelolaan... 30 3. Wewenang Pemegang Hak Pengelolaan... 31 iii vi vii vii

4. Perjanjian Antara Pemegang Hak Pengelolaan dengan Pihak Ketiga... 32 B. Hak Guna Bangunan... 38 1. Pengertian Hak Guna Bangunan... 38 2. Subyek dan Obyek Hak Guna Bangunan... 39 a. Subyek Hak Guna Bangunan... 39 b. Obyek Hak Guna Bangunan... 40 3. Hak dan Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan... 41 a. Hak Pemegang Hak Guna Bangunan... 41 b. Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan... 41 4. Peralihan Hak Guna Bangunan... 42 5. Pembebanan Hak Tanggungan Atas Hak Guna Bangunan... 44 6. Hapusnya Hak Guna Bangunan... 45 7. Perpanjangan Hak Guna Bangunan... 47 C. Hambatan Pelaksanaan Perpanjangan sertifikat Hak Guna Bangunan Atas Tanah Hak Pengelolaan Pemerintah Kota Pekanbaru... 48 BAB III AKIBAT HUKUM KETIKA MASALAH TERSEBUT BELUM TERSELESAIKAN BAGI PEMEGANG HAKNYA... 60 BAB IV A. Akibat Hukum Bagi Pemegang Haknya... 60 B. Akibat Hukum Bagi Pemegang Jaminan... 64 PERPANJANGAN SERTIPIKAT HAK GUNA BANGUNAN ATAS HAK PENGELOLAAN YANG OBYEKNYA MASIH MENJADI HAK PEMERINTAH KOTA PEKANBARU SEBAGAI PEMEGANGNYA... 69 A. Mengajukan Permohonan Perjanjian... 69 B. Melunasi Biaya Pemakaian Tanah Hak Pengelolaan... 74 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN... 85 A. Saran... 85 B. Kesimpulan... 86 DAFTAR PUSTAKA... 88 LAMPIRAN viii