BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Tanah bagi kehidupan manusia mempunyai arti yang sangat penting, karena setiap kegiatan yang dilakukan baik perseorangan, sekelompok orang, suatu badan hukum ataupun Pemerintah pasti melibatkan soal tanah, oleh karenanya itu sebagian besar dari kehidupan manusia tergantung pada tanah. 1 Kebutuhan manusia akan tanah merupakan kebutuhan yang sangat mendasar dan mutlak. Kenyataan sejarah menunjukkan bahwa kelangsungan hidup manusia baik sebagai individu maupun sebagai mahkluk sosial senantiasa memerlukan tanah untuk memenuhi kebutuhan hidupnya dengan cara melakukan hubungan dan memanfaatkan sumber daya tanah, baik yang ada di atas maupun yang ada didalam tanah. Tanah bagi manusia dapat dinilai sebagai suatu harta yang mempunyai sifat permanen, karena memberikan kemantapan untuk dicadangkan bagi kehidupan di masa yang akan datang. Bangsa Indonesia meyakini bahwa tanah dalam wilayah Negara Indonesia dengan letak dan kedudukannya yang strategis sebagai kepulauan berikut keanekaragaman ekosistemnya adalah karunia Tuhan Yang Maha Esa kepada bangsa Indonesia yang patut disyukuri, dilindungi dan dikelola dengan sebaikbaiknya untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. Perkembangan ilmu pengetahuan dan tehnologi telah memberikan konsekuensi bahwa hubungan antara manusia dengan tanah mutlak diperlukan 1 Ramli Zein, Hak Penggelolaan Dalam Undang-Undang Pokok Agraria, Rineka Cipta, Jakarta, 2005, hal. 2
adanya penataan dan pengaturan yang lebih seksama, khususnya yang berkenaan dengan penguasaan, peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaanya. 2 Tanah yang merupakan permukaan bumi dan tubuh bumi menurut Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria yang selanjutnya disebut Undang Undang Pokok Agraria ( UUPA ) merupakan elemen yang sangat vital bagi bangsa Indonesia dalam rangka melaksanakan pembangunan nasional untuk mewujudkan kemakmuran rakyat. 3 Kemajuan pembangunan, pertambahan penduduk dan derasnya arus globalisasi semakin mendudukkan masalah pertanahan pada posisi yang semakin penting. Dengan demikian masalah pertanahan akan menyangkut berbagai macam aspek antara lain politik, ekonomi, sosial dan pertahanan keamanan, yang harus ditangani dengan penuh kehati-hatian dan kearifan. Pasal 6 Undang-Undang Pokok Agraria yang memuat pernyataan penting mengenai hak atas tanah, yang merumuskan secara singkat sifat kebersamaan atau kemasyarakatan hak-hak atas tanah menurut konsepsi yang mendasari hukum tanah nasioanal, Pasal 6 tersebut berbunyi: semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial. Ini berarti, bahwa hak atas tanah apapun yang ada pada seorang tidaklah dapat dibenarkan, bahwa tanahnya itu akan dipergunakan (atau tidak dipergunakan) semata-mata untuk kepentingan pribadinya, apabila kalau hal itu menimbulkan kerugian bagi masyarakat. Penggunaan tanah harus disesuaikan dengan keadaan dan sifat dari haknya, hingga bermanfaat baik bagi kesejahteraan dan kebahagiaan yang hal 35 2 Ibid, hal.3 3 Imam Sutiknjo, Politik Hukum Agraria, Gajah Mada University Press, Jogjakarta, 2000,
mempunyainya maupun bermanfaat pula bagi masyarakat dan negara. Tetapi dari pada itu, ketentuan tersebut tidak berarti, bahwa kepentingan perseorangan akan terdesak sama sekali oleh kepentingan umum (masyarakat). Undang-Undang Pokok Agraria memperhatikan kepentingan-kepentingan perseorangan haruslah saling mengimbangi, hingga pada akhirnya akan tercapai tujuan pokok: kemakmuran, keadilan dan kebahagiaan bagi rakyat seluruhnya. 4 Dengan demikian tanah yang dihaki seseorang bukan hanya mempunyai fungsi bagi yang empunya hak itu saja, tetapi juga bagi bangsa Indonesia seluruhnya. 5 Sebagai konsekuensinya, dalam mempergunakan tanah yang bersangkutan bukan hanya kepentingan yang berhak sendiri saja yang dipakai sebagai pedoman, tetapi harus diingat dan diperhatikan kepentingan masyarakat, harus diusahakan adanya keseimbangan antara kepentingan yang mempunyai dan kepentingan masyarakat. Kepentingan umum harus diutamakan daripada kepentingan pribadi, sesuai dengan asas-asas hukum yang berlaku bagi terselenggaranya kehidupan bersama dalam masyarakat. Tetapi biarpun demikian kepentingan individu juga tidak diabaikan, karena seperti telah dikemukakan diatas, hak individu atas tanah dihormati dan dilindungi oleh hukum, maka jika kepentingan umum menghendaki didesaknya kepentingan individu, hingga yang terakhir ini mengalami kerugian, maka kepadanya harus diberikan pengganti kerugian. Sehubungan dengan fungsi sosialnya, maka adalah suatu hal yang sewajarnya, bahwa tanah itu harus diperhatikan baik-baik, agar bertambah 4 Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan Seri Hukum Pertanahan I dan II, Prestasi pustaka, Jakarta, 2002, hal.25 5 Ibid
kesuburannya serta dicegah kerusakannya. Hal ini sesuai dengan Pasal 15 Undang-Undang Pokok Agraria bahwa Kewajiban memelihara tanah tidak saja dibebankan kepada pemiliknya atau pemegang haknya yang bersangkutan, melainkan menjadi beban pula dari setiap orang, badan-badan hukum atau instansi yang mempunyai suatu hubungan hukum dengan tanah, dalam pelaksanaan ketentuan tersebut diperhatikan kepentingan pihak yang ekonomi lemah. Pemeliharaan tanah dilaksanakan dengan cara-cara yang lazim dikerjakankan didaerah yang bersangkutan, sesuai dengan petunjuk-petunjuk dari jawatanjawatan yang bersangkutan. Tanah harus dikuasai dan dimanfaatkan sebaik-baiknya oleh pemilik tanah, apabila tanah tersebut ditelantarakan maka tanah dapat dikuasai oleh orang lain. 6 Banyak terjadi kasus bahwa tanah-tanah yang lama tidak dipergunakan oleh pemiliknya dikuasai oleh pihak lain yang tidak berhak. Pemakaian tanah tanpa izin yang berhak atau kuasanya yang sah adalah perbuatan yang dilarang dan diancam dengan hukuman pidana, akan tetapi hal tersebut tidak selalu dilakukan tuntutan pidana, atau dapat diselesaiakan secara lain dengan mengingat kepentingan pihak-pihak yang bersangkutan dan rencana peruntukan serta penggunaan tanah yang bersangkutan, misalnya rakyat yang mendudukinya dapat dipindahkan ketempat lain atau jika dipadang perlu dapat pula dilakukan pengosongan dengan paksa tanpa perlu adanya perantara atau keputusan pengadilan. Karena persoalannya tidak sama disetiap daerah, maka titik berat kebijaksanaanya diserahkan para penguasa daerah, hingga dapat lebih 6 Ibid, hal.29
diperhatikan segi-segi dan coraknya yang khusus sesuai situasi dan kondisi daerah. Sebagaimana diketahui bahwa masih banyak tanah-tanah milik PT. Kereta Api (Persero) pada pinggiran sepanjang rel kereta api yang pada jalur tersebut tidak aktif lagi dilintasi oleh kereta api. Untuk menghindari adanya penggunaan tanah-tanah tersebut oleh masyarakat secara melawan hukum, maka PT. Kereta Api (Persero) menata kembali kepemilikan tanah tersebut dengan cara mengadakan perjanjian sewa menyewa dengan masyarakat untuk mempergunakan tanah kosong disepanjang lintasan rel kereta api yang sudah tidak digunakan lagi. Perjanjian sewa menyewa pemakaian tanah milik PT. Kereta Api (Persero) tersebut, maka pihak penyewa harus mematuhi segala persyaratan yang telah ditentukan dan penggunaan atau pemanfaatan tanah tersebut tidak boleh bertentangan dengan kepentingan pihak PT. Kereta Api (Persero). Perjanjian pemanfaatan tanah tersebut, maka PT. Kereta Api (Persero) sebagai pihak yang menyewakan mempunyai kewajiban untuk menyerahkan tanah untuk dimanfaatkan oleh pihak yang lain, sedangkan kewajiban pihak yang menyewa yaitu masyarakat adalah membayar harga sewa. Jadi, tanah milik PT. Kereta Api (Persero) diserahkan kepada penyewa tidak untuk dimiliki seperti halnya dalam perjanjian jual beli, tetapi hanya untuk dipakai, dinikmati kegunaannya. Dengan demikian maka penyerahan hanya bersifat menyerahkan kekuasaan belaka atas tanah yang disewa itu. Perjanjian sewa menyewa antara PT. Kereta Api (Persero) dengan masyarakat juga disebutkan bahwa pihak penyewa harus membayar uang
pemakaian tanah tersebut dengan tarif yang berlaku. Jika dalam perjanjian pemanfaatan tanah milik PT. Kereta Api (Persero) pihak penyewa tidak memenuhi kewajiban yang telah ditetapkan, maka pihak penyewa dikatakan telah melakukan suatu perbuatan wanprestasi sehingga dapat dituntut untuk memberikan ganti rugi kepada pihak PT. Kereta Api (Persero) atau pihak yang menyewakan dapat memutuskan perjanjian sewa menyewa tersebut secara sepihak tanpa ada ganti rugi kepada pihak penyewa. Permasalahan timbul dalam perjanjian sewa menyewa tanah milik PT. Kereta Api Indonesia disebabkan karena wanprestasi. Wanprestasi yang dilakukan masyarakat yang menyewa tanah tersebut karena tidak mengembalikan tanah yang disewa setelah berakhirnya perjanjian. Dengan tidak mengembalikan tanah milik PT. Kereta Api Indonesia, maka timbul permasalahan hukum yaitu pihak PT. Kereta Api Indonesia akan melakukan penggusuran dan meminta pihak penyewa untuk segera mengosongkan dan mengembalikan tanah kepada pihak PT. Kereta Api Indonesia. Dengan latar belakang di atas, maka dipilih judul skripsi tentang: Perjanjian Sewa Menyewa Tanah Milik PT. Kereta Api Dengan Masyarakat (Studi Kasus Desa Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang). B. Permasalahan Adapun yang menjadi permasalahan dalam penulisan skripsi ini adalah: 1. Bagaimana bentuk perjanjian sewa menyewa antara PT. Kereta Api (Persero) dengan masyarakat masyarakat? 2. Bagaimana akibat hukum jika dalam perjanjian tersebut para pihak melakukan perbuatan wanprestasi?
3. Bagaimana penyelesaian jika dalam perjanjian sewa menyewa tersebut terjadi perselisihan? C. Tujuan Penulisan Adapun yang menjadi tujuan penelitian dalam penulisan skripsi ini adalah: 1. Untuk mengetahui bentuk perjanjian sewa menyewa antara PT. Kereta Api (Persero) dengan masyarakat masyarakat. 2. Untuk mengetahui akibat hukum jika dalam perjanjian tersebut para pihak melakukan perbuatan wanprestasi. 3. Untuk mengetahui penyelesaian jika dalam perjanjian sewa menyewa tersebut terjadi perselisihan D. Manfaat Penulisan Manfaat penelitian dalam penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut: 1. Secara teoretis penelitian ini diharapkan menjadi bahan untuk pengembangan wawasan dan kajian lebih lanjut bagi teoretis yang ingin mengetahui dan memperdalam tentang perjanjian. 2. Secara praktis adalah memberikan sumbangan pikiran bagi masyarakat dan pihak-pihak yang berhubungan dengan perjanjian sewa menyewa pemanfaatan tanah milik PT. Kereta Api (Persero). E. Metode Penelitian 1. Sifat Penelitian Pengelompokan jenis-jenis penelitian tergantung pada pedoman dari sudut pandang mana pengelompokan itu ditinjau. Ditinjau dari jenis penelitian ini
termasuk penelitian deskriptif yaitu penelitian yang berusaha menggambarkan sebuah kondisi/fenomena hukum dengan legalitas secara lebih mendalam/lengkap mengenai status sosial dan hubungan antar fenomena. Tujuan dari penelitian deskriptif adalah menghasilkan gambaran yang akurat tentang sebuah kelompok, menggambarkan sebuah proses atau hubungan, menggunakan informasi dasar dari suatu hubungan teknik dengan definisi tentang penelitian ini dan berusaha menggambarkan secara lengkap perjanjian sewa menyewa pemanfaatan tanah milik PT. Kereta Api (Persero). 7 Dalam penelitian ini, penulis menggunakan metode pendekatan yuridis normatif dan yuridis empiris. Dalam perspektif yuridis dimaksudkan untuk menjelaskan dan memahami makna dan legalitas peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang perjanjian sewa menyewa. Penelitian yuridis empiris adalah dengan melakukan wawancara secara langsung kepada pimpinan PT. Kereta Api (Persero). 2. Sumber Data. Data yang kemudian diharapkan dapat diperoleh di tempat penelitian maupun di luar penelitian adalah : a. Data primer Data primer, adalah data yang diperoleh dari tangan pertama, dari sumber asalnya yang belum diolah dan diuraikan orang lain. Untuk memperoleh data primer peneliti melakukan studi lapangan, yaitu teknik pengumpulan data dengan cara mengadakan wawancara (interview). Wawancara, adalah bertanya hal.16. 7 Bambang Sunggono, Metode Penelitian Hukum, Raja Grafindo Perkasa, Jakarta, 2003,
langsung secara bebas kepada responden dengan mempersiapkan terlebih dahulu daftar pertanyaan secara terbuka sebagai pedoman. b. Data Sekunder Data sekunder adalah data yang diperoleh peneliti yang sebelumnya telah diolah orang lain. Untuk memperoleh data sekunder peneliti melakukan studi kepustakaan. Studi kepustakaan adalah penelitian terhadap bahan-bahan pustaka yang berkaitan dengan permasalahan ini, sebagai bahan referensi untuk menunjang keberhasilan penelitian. Studi kepustakaan/data sekunder terdiri dari: 1) Bahan hukum primer, terdiri dari bahan hukum dan ketentuan-ketentuan hukum positif termasuk peraturan perundang-undangan dan website. 2) Bahan hukum sekunder atau sering dinamakan Secondary data yang antara lain mencakup di dalamnya: a) Kepustakaan/buku literatur yang berhubungan dengan jual beli. b) Data tertulis yang lain berupa karya ilmiah para sarjana. c) Referensi-referensi yang relevan dengan perjanjian sewa menyewa. 3) Bahan hukum tertier yaitu bahan yang memberi petunjuk dan penjelasan terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder seperti kamus hukum, ekslopedia, Kamus umum dan lain sebagainya. 3. Alat Pengumpul Data. Alat pengumpul data yang digunakan penulis adalah data primer yaitu wawancara. Alat pengumpul data digunakan dalam penelusuran data sekunder adalah studi dokumentasi atau melalui penelusuran literatur. Kegiatan yang akan dilakukan dalam pengumpulan data dalam penelitian ini yaitu studi pustaka
dengan cara identifikasi isi. Alat pengumpulan data dengan mengindentifikasi isi dari data sekunder diperoleh dengan cara membaca, mengkaji, dan mempelajari bahan pustaka baik berupa peraturan perundang-undangan, artikel dari internet, makalah seminar nasional, jurnal, dokumen, dan data-data lain yang mempunyai kaitan dengan data penelitian ini. 4. Analisis Data. Data yang dikumpulkan dapat dipertanggungjawabkan dan dapat menghasilkan jawaban yang tepat dari suatu permasalahan, maka perlu suatu teknik analisa data yang tepat. Analisis data merupakan langkah selanjutnya untuk mengolah hasil penelitian menjadi suatu laporan. 8 Teknik analisis data yang digunakan dalam penelitian hukum ini menggunakan pola pikir/logika induktif, yaitu pola pikir untuk menarik kesimpulan dari kasus-kasus individual nyata menjadi kesimpulan yang bersifat umum. Pada dasarnya pengolahan dan analisis data bergantung pada jenis datanya. Pada penelitian hukum berjenis normatif, maka dalam mengolah dan menganalisis bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan bahan hukum tersier tidak dapat lepas dari berbagai penafsiran hukum yang dikenal dalam ilmu hukum. F. Keaslian Penulisan Skripsi ini berjudul Perjanjian Sewa Menyewa Tanah Milik PT. Kereta Api Indonesia Dengan Masyarakat (Studi Kasus Desa Batang Kuis Kabupaten Deli Serdang). Di dalam penulisan skripsi ini dimulai dengan mengumpulkan bahan-bahan yang berkaitan dengan perjanjian sewa menyewa tanah milik PT. 8 Ibid, hal.18
Kereta Api Indonesia dengan masyarakat, baik melalui literatur yang diperoleh dari perpustakaan maupun media cetak maupun elektronik dan disamping itu juga diadakan penelitian. Dan sehubungan dengan keaslian judul skripsi ini dilakukan pemeriksaan pada perpustakaan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara untuk membuktikan bahwa judul skripsi tersebut belum ada atau belum terdapat di Perpustakaan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Apabila dikemudian hari ternyata terdapat judul yang sama atau telah ditulis oleh orang lain dalam bentuk skripsi sebelum skripsi ini penulis buat, maka hal itu menjadi tanggung jawab penulis sendiri. G. Sistematika Penulisan Adapun sistematika penulisan tersebut secara keseluruhan dapat diuraikan, yaitu : Bab I : Pendahuluan, yang menjadi sub bab terdiri dari, yaitu Latar Belakang, Perumusan Masalah, Tujuan dan Manfaat Penulisan, Metode Penelitian, Keaslian Penelitian, Sistematika Penulisan Bab II : Tinjauan Umum Tentang Perjanjian meliputi : Pengertian Perjanjian, Unsur-Unsur Perjanjian, Syarat-Syarat Perjanjian, Asas-Asas Dalam Perjanjian. Bab III Tinjauan Tentang Perjanjian Sewa Menyewa meliputi : Pengertian dan Pengaturan Perjanjian Sewa Menyewa, Isi Perjanjian Sewa Menyewa, Wanprestasi dalam Perjanjian Sewa Menyewa, Berakhirnya Perjanjian Sewa Menyewa. BAB IV Perjanjian Sewa Menyewa Tanah Milik PT. Kereta Api Indonesia Dengan Masyarakat meliputi : Bentuk Perjanjian Sewa Menyewa Antara PT. Kereta Api (Persero) Dengan Masyarakat Penggarap, Akibat Hukum Jika Dalam Perjanjian Tersebut Para Pihak Melakukan Perbuatan Wanprestasi, Akibat Hukum PT. Kereta Api (Persero) Memutuskan Perjanjian Secara Sepihak. BAB V Kesimpulan dan Saran.