BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Permasalahan 1.1.1 Isu Perkembangan Properti di DIY Jogjakarta semakin istimewa. Kekuatan brand Jogja di industri properti merupakan salah satu kota atau daerah paling potensial untuk berinvestasi. Aglomerasi perkotaan yang tumbuh pesat membuat industri properti di kota ini semakin menggiurkan investor untuk membuka lahan perumahan di semua sudut arah perkembangan kotanya. Tahun 2013 ini, Jogja mulai panen berbagai macam pembangkit lingkungan, misalnya munculnya puluhan hotel baru, rencana pembuatan bandara kelas internasional Kulonprogo, pelabuhan berkelas nasional, serta makin maraknya institusi pendidikan dengan kampus terpadunya, dan hadirnya Apartemen, Kondotel, serta Mall di beberapa sudut strategis Jogja. Wilayah selatan (Bantul), ditopang akses jalan lingkar, membuat kawasan tersebut akan menjadi lebih hidup dari segi ekonomi dan bisnis serta memiliki potensi untuk tempat tinggal serta investasi. Sisi selatan Jogja yang masih asri dengan banyaknya persawahan serta tempat berkumpulnya sentra-sentra industri kerajinan dan ditunjang dengan tingkat permukiman yang tidak terlalu crowded dan bising menjadi daya tarik bagi para pengembang untuk membuka lahan baru di sana. (http://www.rumahjogjaindonesia.com/isi-majalah/kawasan-baru-jogjadi-tahun-baru-2013-bagian1.html) 1
Bergesernya pola penyebaran perumahan ini, juga mengikuti arah dari perluasan kota. Kebijakan pemerintah mengembangkan daerah pinggiran menjadi daya tarik tersendiri dalam bisnis properti. (http://www.rumahjogjaindonesia.com/isi-majalah/kawasan-baru-jogjadi-tahun-baru-2013-bagian3.html) 1.1.2 Data-Data Kependudukan di DIY Tabel 1.1 Data Kependudukan (KK) DIY tahun 2006-2010 Sumber : http://www.pip2bdiy.org/sigperkim/penduduk.php Tabel 1.2 Data Kependudukan (Kepadatan) DIY tahun 2006-2011 Sumber : http://regionalinvestment.bkpm.go.id/newsipid/id/ demografipendudukjkel.php?ia=34&is=37 2
Tabel 1.3 Data Kependudukan (Total) DIY tahun 2006-2011 Sumber : http://regionalinvestment.bkpm.go.id/newsipid/id/ demografipendudukjkel.php?ia=34&is=37 1.1.3 Perumahan dan Ruko Ruko adalah bangunan yang digunakan sebagai tempat untuk membuka usaha sekaligus dijadikan sebagai tempat tinggal. Bagian lantai atas untuk rumah tinggal sedangkan lantai bawah dipakai untuk berbisnis. Namun ada pula yang memakai tempat ini khusus untuk menjalankan kegiatan bisnis saja. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau hunian yang dilengkapi dengan prasarana 3
lingkungan yaitu kelengkapan dasar fisik lingkungan, misalnya penyediaan air minum, pembuangan sampah, tersedianya listrik, telepon, jalan, yang memungkinkan lingkungan pemukiman berfungsi sebagaimana mestinya. 1.1.4 Masyarakat kota dan Pinggiran kota Masyarakat kota dan masyarakat pinggiran kota merupakan simbiosis yang saling terkait dan saling mempengaruhi. Perkembangan kota dan pinggiran kota secara tidak langsung dapat mempengaruhi pola kehidupan masyarakatnya. Demikian pula sebaliknya, perkembangan kebutuhan dan pola hidup masyarakatnya dapat memacu pertumbuhan fisik. Permasalahan utama dalam perkembangan kota dan pinggiran kota adalah semakin meningkatnya aktifitas dan akumulasi penduduk menuntut penyediaan ruang, sarana dan prasarana baru. Sebagai implikasinya adalah perubahan dan pertumbuhan bangunan serta sarana dan prasarananya yang ditandai dengan perubahan penggunaan lahan menjadi lahan terbangun. Upaya pengelolaan pembangunan perkotaan dan pinggiran perkotaan tidak terpisahkan dari lahan yang harus dimanfaatkannya sehingga harus selalu mengacu pada kebijakan penataan ruang kawasan yang dinamis dan responsif terhadap kebutuhan masyarakat. Kebutuhan tersebut adalah agar semua anggota masyarakat dapat menghuni kota yang layak huni, berkeadilan sosial, sejahtera, berkembang secara berkelanjutan sesuai dengan potensi serta saling memperkuat dalam mewujudkan pengembangan wilayah yang serasi dan seimbang, yang dilaksanakan oleh para pemangku secara bersama-sama. Mengenal lebih jauh tentang ruko, sejarah. Tentang suku Hokkian, kaum China perantau. Sebagian besar suku ini berasal dari Propinsi Fujian, terutama pesisir Zhangzhou dan Quanzhou, sebuah kota pelabuhan dan perdagangan. Mereka membelah laut, menyabung nasib, mendulang peruntungan, hingga sampai ke nusantara. Kaum perantau ini lalu 4
bermukim dengan membawa budaya dari negeri asal yang kita sebut Kawasan Pecinan. Mereka telah terbiasa tinggal di sebuah rumah kecil memanjang, tiam-chu julukannya, berarti rumah dan toko, atau ruko. Tipologi ruangnya persegi empat, bermuka kecil, mengalur panjang ke belakang. Terdiri satu atau dua lantai untuk berdagang sekaligus berhuni. Area tengah bangunan terdapat cim-chay (sumur dalam) dan (tian-jiang) berarti sumur langit, identik dengan courtyard di masa kini. Secara ekologis, berfungsi sebagai ventilasi udara dan masuknya sinar matahari, juga tempat penampungan air yang berasal dari air sumur dan air hujan. Ruangan ini juga berguna sebagai dapur, ruang makan, hingga arena berkumpulnya anggota keluarga. Di tiam-chu ini juga terdapat altar leluhur sekaligus tempat peyimpanan abu, representasi anggota keluarga yang telah meninggal. Dalam skala sosial, ruko tradisional ini kerap berperan sebagai ajang perkumpulan warga, terutama jika pemiliknya orang terpandang atau mempunyai jabatan tertentu dalam struktur masyarakat. Seiring perubahan iklim politik dan sosial, masyarakat Tionghoa yang hidup berkoloni, akhirnya keluar dari Pecinan, membaur dengan warga pribumi. Ruko pun mengalami pergeseran fungsi dan makna, kini lebih banyak berfungsi sebagai toko saja atau gudang. Masyarakat di luar etnis Tionghoa ikut membangun ruko, karena bentuknya yang efisien, yang di masa modern ini lalu berkembang, juga berfungsi sebagai tempat berkantor, atau lazim disebut rukan (rumah kantor). 1.2 Rumusan Masalah 1.2.1 Permasalahan Umum Jalan Parangtritis Km 2 merupakan daerah pinggiran kota Yogyakarta yang berbatasan dengan Bantul. Daerah tersebut terdapat banyak rumah tinggal, hotel, kantor dan pusat perbelanjaan, strategis untuk hotel atau tempat usaha atau rumah tinggal, diantaranya: 5
1) Bagaimana merencanakan serta merancang ruko dan perumahan dengan fungsi yang kompleks yang mampu menampung berbagai kegiatan sehingga terintegrasi secara baik dan benar. 2) Melakukan survei-survei yang berkenaan dengan kondisi eksisting lahan, dan analisa-analisa yang diperlukan. 3) Mengumpulkan data-data yang berhubungan dengan penggunaan ruko dan perumahan yang ada sekarang, kemudian melakukan analisa-analisa yang diperlukan. 4) Bagaimana menciptakan bangunan yang sesuai dengan kegiatan yang diwadahi dengan kaedah-kaedah konsep tropis kotemporer. 1.2.2 Permasalahan Khusus Bagaimana merancang bangunan Real Estate di kawasan suburban, perbatasan antara Yogyakarta-Bantul dengan pendekatan Desain Bangunan Tropis Kotemporer. 1.3 Maksud dan Tujuan Perencanaan 1.3.1 Tujuan Umum Adapun maksud dan tujuan dari proyek ini adalah : 1) Menyediakan sebuah tempat yang secara khusus mengakomodasi konsumen atau pengguna, dengan memberikan tempat untuk kerja dan hunian serta penataan lingkungan sekitar yang nyaman. 2) Memperkecil kemacetan kendaraan yang diakibatkan oleh penggunaan kendaraan bermotor milik pribadi yang sudah berlebihan. 3) Merencanakan ruko dan perumahan di kawasan sub-urban sebagai komplek perumahan dan komplek ruko yang dapat menjadi satu kesatuan sehingga tercipta keintegrasian dengan linkungan sekitarnya. 4) Menyediakan lahan parkir yang luas untuk ruko, akses yang nyaman di sekitar kompleks ruko dan perumahan. 6
1.3.2 Tujuan Khusus Mendapatkan konsep perancangan bangunan Real Estate dengan menggunakan syarat pendekatan Sistem Desain Bangunan Tropis Kotemporer. 1.4 Sasaran 1.4.1 Sasaran Umum Menyusun dan merumuskan konsep perencanaan dan perancangan bangunan real estate di kawasan sub-urban, perbatasan antara Yogyakarta dengan Bantul melalui: a. Identifikasi jenis aktivitas atau kegiatan di daerah sub-urban, Yogyakarta-Bantul. b. Identifikasi karakteristik tiap kegiatan c. Identifikasi karakteristik pelaku kegiatan d. Identifikasi karakteristik kawasan e. Identifikasi tapak dan site f. Identifikasi fungsi ruang dan bangunan g. Identifikasi kebutuhan ruang dari jenis, jumlah dan besaran ruang yang dibutuhkan oleh masing-masing kegiatan 1.4.2 Sasaran Khusus Menyusun dan merumuskan konsep perancangan bangunan real estate di kawasan sub-urban, perbatasan antara Yogyakarta dan Bantul melalui : a. Memahami prinsip bangunan tropis kotemporer b. Menerapkan prinsip desain tropis kotemporer dalam sistem bangunan berupa: Ruang-ruang yang mampu mewadahi aneka ragam kegiatan Ruang yang mampu mewadahi tempat usaha Ruang yang mampu menampilkan kenyamanan Ruang yang dapat mendukung berlangsungnya kegiatan tersebut 7
1.5 Lingkup Pembahasan Yang menjadi lingkup pembahasan dalam bangunan ini adalah sebagai berikut : 1) Menyangkut masalah pemilihan site, dimana site berada pada kawasan sub urban Yogyakarta-Bantul yang dilakukan adalah bangunan yang memfasilitasi kegiatan yang terdapat didalamnya. 2) Perancangan mengikuti standar ukuran ruangan terhadap masingmasing kegiatan pada ruko dan perumahan. 3) Untuk mempelajari dan menerapkan standar ruang dan pola sirkulasi bagi para penggguna atau konsumen serta fasilitas dengan berbagai kepentingan dan tujuan kegiatan di dalam bangunan. 4) Pembahasan proyek pada ruko dan perumahan yang dikaitkan dengan fungsi kegiatan di dalamnya. Konsep perencanaan dan perancangan bangunan real estate melalui pendekatan sistem desain tropis kotemporer, meliputi seluruh elemen bangunan meliputi aspek: 1.5.1 Arsitektural 1.5.1.1 Eksterior Kondisi tapak Bentuk Bangunan Struktur dan Konstruksi bangunan Karakter bangunan dan ruang Sirkulasi Suasana 1.5.1.2 Interior Fungsi bangunan Program ruang 8
Kegiatan Bentuk ruang Sirkulasi Suasana 1.5.2 Non Arsitektural a. Karakter pelaku kegiatan, baik individu maupun kelompok di dalam real estate b. Karakteristik tiap kegiatan atau aktivitas yang diwadahi 1.6 Metode Pembahasan 1.6.1 Pencarian Data a. Studi Literatur Memperoleh data-data empirik dan teoritik serta persyaratan dan standar dalam perencanaan dan perancangan bangunan real estate serta karakteristik dan persyaratan bangunan tropis kotemporer melalui referensi pustaka maupun internet. b. Studi Kasus Membandingkan contoh-contoh bangunan real estate yang sudah ada serta bangunan yang menerapkan prinsip tropis kotemporer dalam desainnya, untuk melihat dan mempelajari persyaratan dan fungsi dalam perancangan bangunan real estate. c. Observasi Lapangan Observasi lapangan dilakukan dengan cara mengumpulkan data melalui tinjauan langsung ke lapangan untuk memperoleh data fisik lokasi tapak/site, serta untuk mengetahui kondisi kawasan sekitar site. d. Browsing Internet Mencari literatur contoh bangunan, persyaratan bangunan, dan informasi-informasi lain mengenai bangunan real estate melalui situs-situs internet yang berkaitan. 9
1.6.2 Analisis Data Mengolah dan menganalisis data yang diperoleh dari berbagai studi, meliputi: a. Pemilihan tapak b. Kebutuhan ruang c. Pendekatan besaran ruang d. Program ruang e. Sirkulasi ruang dalam f. Sirkulasi ruang luar g. Konfigurasi massa bangunan h. Penampilan bangunan i. Ruang luar (eksterior dan landscape) j. Struktur dan sistem bangunan k. Penerapan Sistem Desain Bangunan Tropis Kotemporer 1.6.3 Pendekatan dan Perumusan Konsep Perencanaan dan Perancangan Mengolah dan menganalisis data yang diperoleh dari berbagai studi dan melakukan pendekatan Sistem Desain Bangunan Tropis Kotemporer untuk mendapatkan konsep perencanaan dan perancangan bangunan Real Estate. 1.7 Sistematika Penulisan BAB 1 Pendahuluan Memaparkan latar belakang, rumusan permasalahan, tujuan, sasaran, lingkup pembahasan, metode pembahasan, keaslian penulisan dan kerangka berfikir dari isi dan tema pembahasan. BAB 2 Tinjauan Pustaka Memaparkan tinjauan teoritis dan faktual sebagai penjelasan prinsipprinsip utama dalam persyaratan standar sebuah bangunan Real Estate, Penjelasan Tentang Real Estate, dan karakteristik Real Estate pada sistem 10
bangunannya untuk dipelajari dan diterapkan dalam perencanaan dan perancangan Real Estate ini. BAB 3 Tinjauan Khusus Memaparkan tinjauan spesifik sebagai pendukung pendekatan konsep tropis kotemporer ke dalam bangunan real estate. BAB 4 Analisis dan Pendekatan Konsep Perencanaan dan Perancangan Mengolah data dan informasi yang diperoleh dari pencarian data untuk dianalisis dan diuraikan berdasarkan berbagai tinjauan yang telah dilakukan untuk membuat pendekatan konsep perencanaan dan perancangan bangunan Real Estate dengan pendekatan Desain Bangunan Tropis Kotemporer. BAB 5 Konsep Perencanaan dan Perancangan Berisi perumusan mengenai perencanaan dan perancangan desain bangunan Real Estate, analisis lokasi, program ruang, dan sistem bangunan dengan pendekatan Desain Bangunan Tropis Kotemporer. 11
1.8 Kerangka Berfikir Diagram 1.1 Kerangka Berfikir Sumber : Analisa Penulis 12