STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN TOWER 5 KARAWACI, TANGERANG Feasibility Study Investement of Tower 5 Construction Project at Karawaci, Tangerang SKRIPSI Disusun sebagai Syarat Memperoleh Gelar Sarjana Teknik Pada Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta Disusun oleh : MEGA ASTUTI KUSUMA WARDANI I 0112098 PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS SEBELAS MARET SURAKARTA 2017
HALAMAN PERSETUJUAN STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN TOWER 5 KARAWACI, TANGERANG Feasibility Study Investement of Tower 5 Construction Project at Karawaci, Tangerang Disusun Oleh: MEGA ASTUTI KUSUMA WARDANI NIM. I0112098 Telah disetujui untuk dipertahankan di hadapan Tim Penguji Sidang Pendadaran Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Persetujuan: Dosen Pembimbing I Dosen Pembimbing II Fajar Sri Handayani, S.T,M.T Ir. Sugiyarto,M.T NIP 19750922 199903 2 001 NIP 19551121 198702 1 002 ii
HALAMAN PENGESAHAN STUDI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PEMBANGUNAN TOWER 5 KARAWACI, TANGERANG FEASIBILITY STUDY INVESTEMENT OF TOWER 5 CONSTRUCTION PROJECT AT KARAWACI, TANGERANG Disusun Oleh: MEGA ASTUTI KUSUMA WARDANI I0112098 Telah dipertahankan dihadapan Tim Penguji Pendadaran Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret Surakarta pada : Hari : Jumat Tanggal : 13 Januari 2017 Nama/NIP Tim Penguji Tanda Tangan 1. Fajar Sri Handayani, S.T, M.T 19750922 199903 2 001... 2. Ir. Sugiyarto, M.T 19551121 198702 1 002... 3. Ir. Sunarmasto, M.T 19560717 198703 1 003... 4. Setiono, S.T, M.Sc 19720224 199702 1 001... Disahkan, Tanggal :.. Kepala Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik UNS Wibowo, ST, DEA NIP. 196810071995021001 iii
MOTTO Usaha adalah perjuangan yang tanpa batas, dan ukuran sukses hanya terletak pada usaha, kemampuanmu dan rasa syukurmu iv
PERSEMBAHAN Skripsi ini dipersembahkan terkhusus untuk: Tuhan Yang Maha Esa Seluruh tahapan dan hambatan yang telah dilewati, hanya oleh karena Kuasa dan Kehendak-Nya. Keluarga Terimakasih untuk bapak Herman, ibu Wagini, Adik Herdik, karena kalian saya dapat melalui semua proses untuk menyelesaikan tanggung jawab hingga sampai tahap ini, kasih saying yang tak pernah kalian tunjukan tapi begitu besar, semangat, nasehat dan semua dukungan hingga dapat menjadikan saya mampu menyelesaikan semuanya. Terimakasih untuk Fajar Andika yang selalu memberikan semangat, nasehat dan segala dukungannya agar cepat selesai dalam menyelesaikan semuanya. Fajar Sri Handayani S.T, M.T, Ir. Sugiyarto, M.T serta Dosen-dosen Teknik Sipil UNS. Terimakasih atas segala bimbingan, dukungan, ilmu, pengajaran serta nasehat yang telah diberikan. Pejuang skripsi bersama Terima kasih Hestu Prasetya atas segala semangat, dukungan, waktu dan kesempatan yang ada dan telah menjadi teman diskusi bersama dalam penyelesaian skripsi ini. Sahabat Hao-Hao Terima kasih untuk Aldy, Danan, Hestu, Josua, Bara, Bondan, Yudha, Yuda Ibnu, Rian, Satria, Ester, Enjels, Elisabeth atas segala semangat, dukungan, kesetiaan dan kekonyolan dalam setiap momen yang terjadi selama ini. Semoga selalu menjadi sahabat yang saling mendukung saat sulit maupun senang walaupun hanya untuk hao-hao saja. Teman-teman Teknik Sipil 2012 Terimakasih atas pengalaman dan kebersamaan selama kuliah bersama. Semoga kita mendapat cita-cita, dan kebahagiaan kita masing-masing v
ABSTRAK Mega Astuti Kusuma Wardani. 2017. Studi Kelayakan Investasi Pembangunan Tower 5 Karawaci, Tangerang Selatan. Program Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sebelas Maret. Studi kelayakan terhadap investasi dari suatu pembangunan proyek dibutuhkan untuk menganalisis tingkat kelayakan investasi proyek dengan jumlah nilai investasi yang besar. Studi kelayakan diperlukan untuk mengetahui beberapa kemungkinan yang terjadi terhadap suatu proyek dengan nilai investasi. Studi kelayakan yang dilakukan meliputi analisis segi finansial pembangunan proyek. Penelitian ini bertujuan untuk melakukan analisis kelayakan pada proyek Pembangunan Tower 5 Karawaci, Tanggerang Selatan. Penelitian ini dilakukan analisis finansial pembangunan proyek untuk mengetahui tingkat kelayakan pada pembangunan proyek Tower 5 Karawaci, Tanggerang Selatan. Kelayakan segi finansial berdasarkan aliran kas proyek dengan 4 jenis parameter kelayakan investasi yaitu Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR) dan analisis sensitivitas.perubahan parameter untuk analisis sensitivitas yaitu tingkat okupansi, tingkat suku bunga. Hasil analisis kelayakan proyek dari segi finansial menunjukkan hasil tingkat kelayakan dengan Net Present Value (NPV) sebesar Rp114.710.556.925, Benefit Cost Ratio (BCR) sebesar 1,14, dan Internal Rate of Return (IRR) 17.06 % yang lebih besar dari MARR 11,8% serta Break Even Point (BEP) terjadi pada 6 tahun 3 bulan. Kata kunci : kelayakan, tower 5, finansial, NPV,BCR,IRR,BEP,sensitivitas vi
ABSTRACT Mega Astuti Kusuma Wardani. 2017. Feasibility study Investement of Tower 5 Construction Project at Karawaci, Tanggerang Selatan. Civil Enginering, Engineering Faculty, Sebelas Maret University. Feasibility study on the investment of a construction project is needed to analyze the feasibility of total value of investments. Feasibility study need to find several several possibilities investment. The feasibility study was conducted on the analysis financial aspects of development project. This research aims to analyzing the feasibility of the Tower 5 Construction project of Karawaci, Tangerang Selatan This research consists of financial analysis construction project to determine the feasibility of the project development Tower 5 Karawaci, Tangerang Selatan. In terms of technical analysis feasibility based on cash flow with 4 different types of investment feasibility parameters of the Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR) and sensitivity analyzes. The results of the feasibility analysis of the project in terms of finance shows the results of feasibility level with a Net Present Value (NPV) of Rp Rp114.710.556.925, Benefit Cost Ratio (BCR) of 1.14, and Internal Rate of Return (IRR) 17,06% greater than MARR 11.8% and Break Even Point (BEP) occurred in 6 years and 3 months. Keywords : feasibility, tower 5, financial, NPV,BCR,IRR,BEP, sensitivity vii
KATA PENGANTAR Puji syukur penyusun panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas berkat dan rahmat-nya sehingga penyusun dapat menyelesaikan penyusunan skripsi dengan judul Studi Kelayakan Invetasi Proyek Pembangunan Tower 5 Karawaci Tangerang dengan baik. Dalam penyusunan tugas ini penyusun mendapat bantuan dari berbagai pihak, untuk itu penyusun mengucapkan terima kasih kepada: 1. Fajar Sri Handayani ST., MT selaku Dosen Pembimbing I. 2. Ir. Sugiyarto, M.T. selaku Dosen Pembimbing II. 3. Bapak dan Ibu Dosen penguji pendadaran dan validasi. 4. Manajemen dan kontraktor Pembangunan Tower 5 Karawaci. 5. Semua pihak yang ikut membantu berpartisipasi. Penulis menyadari adanya keterbatasan dan kekurangan pada skripsi ini, untuk itu penulis mengharap adanya masukan yang membangun dari pembaca. Akhir kata semoga skripsi ini bermanfaat bagi penulis dan pembaca umumnya. Surakarta, Januari 2017 Penyusun viii
DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL... i HALAMAN PERSETUJUAN... ii HALAMAN PENGESAHAN... iii MOTTO... iv PERSEMBAHAN... v ABSTRAK... vi ABSTRACT... vii KATA PENGANTAR... viii DAFTAR ISI... ix DAFTAR TABEL... xii DAFTAR GAMBAR... xiii DAFTAR LAMPIRAN... xiv DAFTAR NOTASI... xv BAB 1 PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang... 1 1.2. Latar Belakang Proyek... 2 1.3. Rumusan Masalah... 2 1.4. Batasan Masalah... 3 1.5. Tujuan Penelitian... 3 1.6. Manfaat Penelitian... 3 1.7. Sistematika Penulisan... 4 BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA DAN LANDASAN TEORI 2.1. Tinjauan Pustaka... 5 2.1.1. Pengertian Proyek... 5 2.1.2. Pengertian Hotel... 6 2.1.3. Apartemen... 7 ix
2.1.4 Investasi... 8 2.1.5. Aliran Kas Proyek (Cash Flow)... 9 2.1.6. Pendapatan... 10 2.1.7. Pengeluaran... 11 2.1.8. Analisis Segi Finansial... 12 2.1.9. Perbandingan dengan Penelitian Terdahulu... 14 2.2. Dasar Teori... 20 BAB 3 METODE PENELITIAN 3.1. Metode Penelitian... 24 3.2. Lokasi Penelitian... 24 3.3. Sumber Data... 25 3.4. Teknik Pengumpulan Data... 25 3.4.1. Data Primer... 25 3.4.2. Data Sekunder... 26 BAB 4 ANALISIS DAN PEMBAHASAN 4.1. Gambaran Umum Proyek... 29 4.2. Analisis Fungsi Bangunan... 30 4.3. Analisis Finansial... 33 4.3.1. Biaya Investasi... 33 4.3.2. Pendapatan... 33 4.3.2.1. Harga Sewa Kamar... 33 4.3.2.2. Penjualan Unit... 34 4.3.2.3 Service Charger... 39 4.3.2.4 Rekapitulasi Pendaptan... 40 4.3.3. Pengeluaran... 42 4.3.3.1. Biaya Operasional... 42 4.3.3.2. Biaya Maintenance dan Replacement... 44 4.3.3.3. Rekapitulasi Pengeluaran... 46 4.3.4 Analisis Aliran Kas... 47 4.4. Analisis Sensitivitas... 50 x
4.4.1. Okupansi... 51 4.4.2. Discount Rate... 53 BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN 5.1. Kesimpulan... 55 5.2. Saran... 55 PENUTUP... 56 DAFTAR PUSTAKA... 57 xi
DAFTAR TABEL Tabel 2.1 Rekapitulasi Penelitian Terdahulu... 14 Tabel 4.1 Ruang Hotel... 30 Tabel 4.2 Unit Apartemen room... 30 Tabel 4.3 Unit Loft... 31 Tabel 4.4 Unit Penth House... 32 Tabel 4.5 Biaya Investasi Tower 5... 33 Tabel 4.6 Rekapitulasi Pendapatan Unit Loft... 37 Tabel 4.7 Rekapitulasi Pendapatan Apartemen room... 38 Tabel 4.8 Rekapitulasi Pendapatan Penth House... 39 Tabel 4.9 Rekapitulasi Sewa Unit Tower 5... 43 Tabel 4.10 Rekapitulasi Pendapatan Penjualan Unit Tower 5... 43 Tabel 4.11 Rekapitulasi Pendapatan Sewa Unit Tower 5... 44 Tabel 4.12 Gaji Building Management... 45 Tabel 4.13 Biaya Air per Tahun... 46 Tabel 4.14 Biaya Listrik per Tahun... 47 Tabel 4.15 Biaya Maintenance dan Replacement Unit Jual... 48 Tabel 4.16 Biaya Maintenance dan Replacement Unit Sewa... 48 Tabel 4.17 Biaya Maintenance dan Replacement Total... 49 Tabel 4.18 Rekapitulasi Biaya Pengeluaran... 49 Tabel 4.19 Rekapitulasi Biaya Pengeluaran Total... 50 Tabel 4.20 Bunga Deposito Bank di Indonesia... 51 Tabel 4.21 Komulatif Total Aliran Kas... 52 Tabel 4.22 Analisis Sensitivitas Unit Jual Terhadap NPV... 54 Tabel 4.23 Analisis Sensitivitas Unit Hotel Terhadap NPV......54 Tabel 4.24 Analisis Sensitivitas Discount Rate Terhadap NPV... 55 xii
DAFTAR GAMBAR Gambar 3.1 Lokasi Penelitian... 24 Gambar 3.2 Diagram Alir Penelitian... 27 Gambar 4.1 Grafik Analisis Break Even Point... 50 Gambar 4.2 Grafik Analisis Sensitivitas Okupansi Unit Jual Terhadap NPV. 52 Gambar 4.3 Grafik Analisis Sensitivitas Okupansi Hotel Terhadap NPV... 53 Gambar 4.4 Grafik Analisis Sensitivitas Discount rate Terhadap NPV... 54 xiii
DAFTAR LAMPIRAN Lampiran A Data Proyek... A 1-9 Lampiran B Tabel dan Perhitungan Analisis... B 1-36 Lampiran C Dokumen Administrasi Skripsi... LC 1-17 xiv
DAFTAR NOTASI NPV BCR IRR i BEP PDAM PLN AC F P n A Bt Ct t I 1 I 2 Net Present Value Benefit Cost Ratio Internal Rate of Return Suku Bunga Break Even Point Perusahaan Daerah Air Minum Perusahaan Listrik Negara Air Condition Uang masa datang uang saat ini Periode Nilai Tahunan Manfaat (Benefit) Biaya (Cost) periode Suku Bunga Rendah Suku Bunga Tinggi n1 Tahun dimana NPV bernilai ( - ) n2 Tahun dimana NPV bernilai ( + ) NPVn1 Nilai NPV be ( - ) NPVn2 Nilai NPV be ( +) RAB Rencana anggaran biaya xv