BAB III METODOLOGI PENELITIAN 3.1. Deskripsi Obyek Penelitian Obyek penelitian berupa proyek pembangunan apartemen Grand Taman Melati Margonda yang terletak di Jalan Margonda, Kota Depok. Proyek tersebut dibangun setelah pengembangnya, PT Adhi Persada Properti (PT APP) sukses membangun dan memasarkan apartemen tahap pertama, yakni apartemen Taman Melati Margonda, yang terletak pada sisi utara proyek. Proyek apartemen Grand Taman Melati Margonda dibangun dengan menyasar segmen di atas apartemen Taman Melati Margonda. Apartemen ini menurut rencananya terdiri dari satu menara bangunan setinggi 27 lantai dan 1 lantai semi basement. Jumlah unit keseluruhan dari rencana proyek apartemen ini adalah 530 unit, terdiri dari beberapa tipe, yakni tipe Studio, tipe Studio sudut, tipe 1 kamar tidur (1-BR), dan tipe 2 kamar tidur (2-BR). Dari tipe-tipe yang tersedia tersebut, pengembang memberikan porsi terbesar pada tipe Studio. Tabel berikut memperlihatkan tipe, ukuran, serta jumlah unit yang dibangun pada proyek Grand Taman Melati Margonda. 29
Tabel 3.1. Tipe, Ukuran, dan Jumlah Unit Rencana Proyek Grand Taman Melati Margonda Tipe Unit Luas Semi Gross 1) (m 2 ) Jumlah Unit Komposisi terhadap Total Studio 27,35 414 78,1% Studio hoek 29,00 71 13,4% 1-BR 41,15 25 4,7% 2-BR 54,70 20 3,8% Jumlah Unit Keseluruhan 530 100,0% Sumber: PT Adhi Persada Properti 1) Luas semi gross (semi gross area, SGA) adalalah luas unit yang dihitung termasuk luas koridor dan balkon (jika ada) yang secara proporsional ditambahkan ke luas unit. Luas semi gross lazim digunakan dalam perhitungan harga unit dalam pemasaran apartemen Proyek apartemen Grand Taman Melati Margonda dibangun di atas lahan seluas 1.740 m 2. Menurut desain siteplan-nya, apartemen ini menyediakan beberapa fasilitas, seperti kolam renang dan parkir. Ruangan parkir menempati 3 lantai, yakni lantai semi basement, lantai 1, dan lantai 2. Luas lantai bruto keseluruhan (gross floor area, GFA) proyek apartemen adalah 21.743 m 2, sementara luas semi gross keseluruhan adalah 15.505 m 2. Dengan demikian, rasio luas efektif (rasio SGA terhadap GFA) proyek apartemen tersebut adalah 80,31%. Proyek apartemen Grand Taman Melati Margonda telah mulai dipasarkan secara soft launching sejak bulan Januari 2013. Sementara, pekerjaan pembangunan (yang ditandai dengan ground-breaking) dimulai pada bulan Mei 2013. Menurut rencana, serah-terima unit proyek ini ke konsumen dijadwalkan pada bulan Mei 2015. Dengan demikian, pembangunan proyek ini memerlukan waktu 2 tahun. 30
Pengembang proyek menyediakan 3 skema pembayaran untuk calon pembeli unit apartemen, yakni melalui tunai keras (hardcash), angsuran ke pengembang selama 24 bulan (softcash 24x), dan melalui pinjaman bank (Kredit Kepemilikan Apartemen, KPA). 3.2. Jenis Penelitian Penelitian di dalam skripsi ini merupakan penelitian yang bersifat kuantitatif karena analisis yang dilakukan memerlukan data kuantitatif. Metode penelitian kuantitatif dapat diartikan sebagai metode penelitian yang berdasarkan pada filsafat positivisme, digunakan untuk meneliti pada populasi atau sampel tertentu, pengumpulan data menggunakan instrumen penelitian, analisis data bersifat kuantitatif/statistik, dengan tujuan untuk menguji hipotesis yang telah ditetapkan (Sugiyono, 2009). 3.3. Desain Penelitian Desain dalam penelitian ini adalah penelitian deskriftif yaitu salah satu desain penelitian yang banyak digunakan pada penelitian yang bertujuan untuk menjelaskan suatu kejadian. Seperti yang dikemukakan oleh Sugiyono (2009) penelitian deskriptif adalah sebuah penelitian yang bertujuan untuk memberikan atau menjabarkan suatu keadaan atau fenomena yang terjadi saat ini dengan menggunakan prosedur ilmiah untuk menjawab masalah secara aktual. Sedangkan, Sukmadinata (2006) menyatakan bahwa metode penelitian deskriptif adalah sebuah metode yang berusaha mendeskripsikan, 31
menginterprestasikan sesuatu, misalnya kondisi atau hubungan yang ada, pendapat yang berkembang, proses yang sedang berlangsung, akibat atau efek yang terjadi atau tentang kecenderungan yang sedang berlangsung. Dari kedua pengertian tersebut, dapat dikatakan bahwa metode penelitian deskriptif adalah sebuah metode yang digunakan untuk mendeskripsikan, mengiterpretasikan sesuatu fenomena, misalnya kondisi atau hubungan yang ada, pendapat yang berkembang, dengan menggunakan prosedur ilmiah untuk menjawab masalah secara aktual. Dengan demikian, penulis beranggapan bahwa metode penelitian deskriptif sesuai dengan penelitian yang dilaksanakan oleh penulis. Karena dalam penelitian ini, penulis berusaha mendeskripsikan bagaimana analisis kelayakan keuangan yang ada pada objek penelitian yaitu apartemen grand taman melati margonda. 3.4. Metode Pengumpulan Data Didalam penelitian ini, penulis menggunakan metode penelitian desk research atau penelitian kepustakaan yaitu pengumpulan dasar-dasar teori yang ada dalam perpustakaan yang berhubungan dengan masalah. Data laporan keuangan perusahaan, penulis memperoleh langsung dari PT.Adhi Persada Properti. Dalam penelitian ini, penulis menggunakan satu jenis data yaitu data sekunder. 3.5. Jenis Data Data yang digunakan dalam penelitian merupakan data sekunder. Data sekunder diperoleh secara langsung dari PT Adhi Persada Properti (pengembang). 32
Data sekunder dikumpulkan melalui wawancara dan dokumen-dokumen terkait proyek apartemen dari pihak pengembang. Ada pun data-data sekunder tersebut adalah: 1.) Data teknis proyek apartemen yang meliputi jumlah dan tipe unit yang dibangun, luas bangunan, luas tanah, jadwal pembangunan, dan gambargambar rencana proyek. 2.) Data pemasaran proyek apartemen yang meliputi waktu pemasaran, jumlah unit yang telah dipasarkan, harga jual unit dan kenaikan harga jual per periode. 3.) Biaya investasi proyek, meliputi biaya tanah, biaya perencanaan, biaya perizinan dan legal, biaya konstruksi (upper structure, semi basement, dan infrastruktur). 4.) Biaya operasional, meliputi biaya administrasi dan umum (gaji pegawai, listrik, air, dan telepon), biaya pemasaran dan promosi, dan biaya pemeliharaan. 3.6. Metode Analisis Data Langkah-langkah dalam analisis data adalah sebagai berikut: 1. Melakukan analisis kelayakan investasi atas pembangunan proyek apartemen. Metode-metode yang digunakan adalah: a. Net Present Value (NPV) NPV merupakan salah satu indikator kelayakan investasi yang sering digunakan dalam mengukur apakah suatu proyek layak atau tidak. 33
Perhitungan NPV merupakan net benefit yang telah didiskon dengan menggunakan social opportunity cost of capital (SOCC), atau sering disebut sebagai Discount Factor. Rumusan dari NPV adalah sebagai berikut : NPV = I 0 Di mana: CFt = arus kas per tahun periode t I 0 = investasi awal pada tahun 0 ( ) K n = suku bunga (discount rate) = usia proyek yang diharapkan Kriteria penilaian dapat dinyatakan sebagai berikut : NPV 0,0 : diterima NPV 0,0 : ditolak b. Internal Rate of Return (IRR) Metode ini digunakan untuk mencari tingkat bunga yang menyamakan nilai sekarang dari arus kas yang diharapkan di masa mendatang, atau penerimaan kas, dengan investasi awal. Rumus yang dipakai seperti di bawah ini: Di mana: I = ( ) t = tahun ke 34
n = jumlah tahun Io = investasi awal pada tahun 0 CFt = arus kas bersih per tahun periode t IRR = tingkat suku bunga yang dicari harganya Kriteria keputusan ini adalah : Menerima suatu proyek jika tingkat pengembalian internal lebih besar atau sama dengan tingkat pengembalian yang diinginkan. Kita menolak proyek jika tingkat pengembalian internalnya kurang dari tingkat pengembalian yang diinginkan. Kriteria menerima-menolak ini dapat diterapkan sebagai berikut : IRR > tingkat pengembalian yang diinginkan : diterima IRR < tingkat pengembalian yang diinginkan : ditolak c. Profitability Index (PI) Metode Profitability Index atau rasio manfaat/biaya dilakukan dengan menghitung perbandingan antara nilai kini sekarang dengan nilai kini dari rencana-rencana penerimaan kas bersih di masa mendatang yang akan datang dari investasi yang telah dilaksanakan. Rumusan PI adalah sebagai berikut: Kriteria Penilaian : PI 1,0 : diterima PI 1,0 : ditolak PI = PV kas masuk PV kas keluar 35
Kriteria ini erat hubungannya dengan kriteria NPV, dimana jika NPV suatu proyek dikatakan layak (NPV > 0) maka menurut kriteria PI juga layak (PI > 1) karena keduanya menggunakan variabel yang sama. d. Payback Period Payback period adalah suatu periode yang diperlukan untukmenutup kembali pengeluaran investasi (initial cash investment) dengan menggunakan aliran kas. Dengan kata lain, payback period merupakan rasio antara initial cash investment dengan cash inflow, yang hasilnya merupakan satuan waktu. Selanjutnya, rasio ini dibandingkan dengan maximum payback period yang dapat diterima. Rumus payback period adalah: Payback period = nilai investasi x 1 tahun kas masuk bersih Kriteria Penilaian : Jika payback period lebih pendek waktunya dari maximum payback period-nya maka usulan investasi dapat diterima. Metode Payback Period ini cukup sederhana sehingga mempunyai kelemahan. Kelemahan utamanya yaitu metode ini tidak memperhatikan konsep nilai waktu dari uang di samping juga tidak memperhatikan aliran kas masuk setelah payback. Jadi pada umumnya metode ini digunakan sebagai pendukung metode lain yang lebih baik. 36