BAB I PENGANTAR 1.1 Latar Belakang Tanah mempunyai nilai karena memberikan kegunaan potensial seperti perumahan, fasilitas rekreasi, pertanian, jalur atau rute transportasi. Kegunaan dasar dari tanah diikuti oleh beberapa faktor-faktor prinsip yang mempengaruhi kegunaan potensial dari tanah. Faktor-faktor prinsip tersebut harus diperhatikan dalam melakukan penilaian suatu bidang tanah (Appraisal Institute, 2008: 331). Nilai pasar suatu properti atau aset lebih mencerminkan kegunaannya menurut pasar dan bukan status fisiknya secara murni (Standar Penilaian Indonesia, KPUP 4.9, 2013). Nilai tanah merupakan suatu pengukuran nilai yang didasarkan pada kemampuan tanah tersebut secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktifitas dan strategi ekonominya (Omar dan Ismail, 1992: 25). Nilai tanah terbentuk dari komponen langsung yang bersumber dari kemampuan tanah tersebut secara ekonomis yang berhubungan dengan faktor produktifitas. Faktor lokasi dalam perkembangannya menjadi faktor yang dominan dalam mempengaruhi nilai tanah. Faktor lokasilah yang dominan pula dalam menentukan kegunaan atau faktor produktifitas dari tanah tersebut. Variabel utama yang menentukan nilai tanah adalah kaitan dengan lokasi yang memiliki aksesbilitas atau jarak dengan pusat kota dan pusat kegiatan ekonomi (Levy, 1985: 63). Faktor terpenting dari lokasi yang menentukan nilai tanah adalah seberapa mudah sebuah properti (termasuk tanah/real properti) tersebut dapat dijangkau (Hidayati dan Harjanto, 2003: 5). Properti di kawasan pusat perkotaan 1
2 relatif lebih tinggi nilainya dibandingkan dengan kawasan yang berada di luar kawasan perkotaan karena kemudahan aksesibilitas, sistem transportasi dan perhubungan. Perkembangan infrastruktur dan sarana prasarana yang lebih baik yang mengikuti perkembangan kawasan pusat perkotaan juga mempengaruhi nilai tanah di kawasan tersebut. Bali merupakan tujuan utama wisatawan, baik wisatawan domestik maupun mancanegara. Meskipun sempat mengalami penurunan semenjak peristiwa Bom Bali 1 dan 2, namun daya tarik pulau dewata ini seakan terus memikat siapapun yang ingin menikmati hari-hari liburnya. Seiring berlalunya waktu, pulau ini kembali dipadati wisatawan. Sejalan dengan hal tersebut, banyak penginapan dibangun untuk melayani berbagai macam lapisan wisatawan yang datang ke Pulau Bali. Pembangunan dimulai dari hotel-hotel berbintang, condominium, guest house, sampai dengan penginapan-penginapan kecil/sederhana. Sarana prasarana akomodasi penunjang pariwisata terus tumbuh berkembang mengikuti perkembangan kedatangan wisatawan. Pulau Bali merupakan pusat pariwisata di Indonesia sehingga pusat kegiatan ekonomi di Bali adalah pusat pengembangan pariwisata di pulau tersebut. Terdapat beberapa daerah yang berkembang dalam industri pariwisata di Pulau Bali yaitu Kuta, Nusa Dua, Sanur, Tanjung Benoa, Seminyak, Jimbaran, Ubud dan sebagainya. Pembangunan industri pariwisata menurut Canadian Enviromental Assessment Review (CEARC, 2012) meliputi aspek-aspek: kependudukan, berupa imigrasi ke daerah yang berkembang, ekonomi, dengan meningkatnya kegiatan
3 ekonomi yang berdampak pada kenaikan PDRB (Produk Domestik Regional Bruto), budaya; sumber daya alam dan peningkatan fasilitas. Aspek perkembangan kawasan wisata daerah industri pariwisata yang pertama adalah peningkatan infrastruktur dan kemudahan akses (CEARC, 2012). Kawasan Kuta, Nusa Dua, Sanur dan sebagainya adalah merupakan Zona Nilai Tanah pusat kegiatan perekonomian di Pulau Bali. Kemudahan aksesibilitas pada properti di kawasan pengembangan pariwisata yang meliputi tersedianya infrastruktur, seperti sarana transportasi, jalan, jembatan, akomodasi, bandara, dan sebagainya akan menaikkan nilai tanah di kawasan-kawasan tersebut. Nilai tanah di suatu kawasan akan terpengaruh oleh perkembangannya, baik menjadi pusat kota (Central Business District) atau menjadi pusat kegiatan ekonomi/kawasan wisata utama (Levy, 1985: 63). Jarak terhadap kawasan wisata (Kuta, Nusa Dua, Sanur, dan sebagainya) akan mempengaruhi nilai tanah. Nilai tanah di kawasan pusat pengembangan kawasan wisata tersebut akan menunjukkan nilai yang relatif lebih tinggi dibandingkan dengan kawasan yang berada di luar kawasan pengembangan pariwisata. Hal tersebut terjadi karena terdapat kemudahan aksesibilitas, sistem transportasi, akomodasi dan perhubungan yang berkembang seiring dengan pengembangan kawasan wisata. Pengaruh pengembangan pariwisata yang kedua adalah ekonomi (CEARC, 2012). Kegiatan ekonomi yang meningkat akan berdampak pada kenaikan PDRB (Produk Domestik Regional Bruto). Data Provinsi Bali menunjukkan bahwa sektor pariwisata khususnya sektor perhotelan dan restoran (PHR) merupakan
4 penyumbang terbesar Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) Provinsi, yaitu 32 persen dari PDRB tahun 2012. Nilai tanah merupakan suatu pengukuran yang didasarkan pada kemampuan tanah tersebut secara ekonomis dalam hubungannya dengan produktifitas (Omar dan Ismail, 1992: 25). Penambahan jumlah pasokan kamar dan tingkat hunian hotel adalah suatu indikator produktifitas ekonomi yang lazim digunakan dalam industri pariwisata dan hotel (Neely dan Adams, 2000: 33). Suatu titik pusat pengembangan kawasan pariwisata ditunjukkan oleh faktor produktifitas tanah dari kawasan pariwisata tersebut. Faktor produktifitas tanah di kawasan pengembangan pariwisata digambarkan dengan penambahan jumlah pasokan kamar dan tingkat hunian hotel. Semakin produktif atau semakin tinggi penambahan jumlah pasokan kamar dan tingkat hunian hotel maka permintaan akan tanah/lahan di daerah pengembangan pariwisata tersebut akan semakin tinggi dan nilai tanah di kawasan tersebut juga akan semakin tinggi. Tanah mempunyai nilai karena memberikan kegunaan potensial (Appraisal Institute, 2008: 331). Penambahan jumlah pasokan kamar dan tingginya tingkat hunian hotel merupakan gambaran kegunaan potensial tanah di kawasan pariwisata. Prinsip nilai tanah adalah antisipasi, perubahan, penawaran dan permintaan, subsitusi dan keseimbangan. Antisipasi di sini mengandung pengertian bahwa nilai tercipta oleh adanya harapan keuntungan yang akan diterima pada masa yang akan datang (Hidayati dan Harjanto, 2003: 103). Kegunaan potensial dan harapan keuntungan di masa mendatang yang tinggi akan menambah permintaan akan tanah di kawasan tersebut. Permintaan yang lebih
5 tinggi tersebut menyebabkan nilai tanah di kawasan sentra tersebut akan menunjukkan nilai yang relatif lebih tinggi. Penambahan pasokan kamar hotel dan tingkat hunian hotel merupakan indikator dari kegunaan potensial atau adanya harapan keuntungan dari industri pariwisata dan hotel (PHR) di kawasan pengembangan wisata. Pengaruh pengembangan pengembangan pariwisata yang ketiga adalah peningkatan fasilitas (CEARC, 2012). Daya tarik suatu lokasi ditentukan oleh dua hal yaitu aksesibilitas/accessibility dan lingkungan/neighbourhood (Lust, 1997: 26). Peningkatan fasilitas lingkungan kawasan (neighbourhood) yang semakin baik, akan meningkatkan produktifitas lahan tersebut sebagai suatu kawasan. Peningkatan fasilitas lingkungan kawasan juga meningkatkan daya tarik kawasan tersebut, sehingga akan menaikan nilai tanah di kawasan tersebut. Penelitian tentang pengaruh pengembangan kawasan wisata dengan menggunakan variabel-variabel: jarak terhadap kawasan wisata, penambahan jumlah pasokan kamar, tingkat hunian hotel dan kelengkapan fasilitas terhadap nilai tanah di kawasan wisata di Pulau Bali yang merupakan kawasan wisata utama di Indonesia, tentu saja, merupakan hal yang menarik. Penulis akan mengetengahkan permasalahan pengaruh pengembangan kawasan wisata terhadap nilai pasar tanah di Pulau Bali. Berdasarkan latar belakang permasalahan di atas maka masalah dalam penelitian adalah: bagaimana pengaruh pengembangan kawasan wisata terhadap nilai pasar tanah di Pulau Bali? Penelitian tentang pengaruh jarak terhadap kawasan wisata, penambahan jumlah pasokan kamar di kawasan wisata, tingkat
6 hunian hotel di kawasan wisata serta kelengkapan fasilitas kawasan terhadap nilai pasar tanah di Pulau Bali ini menggunakan analisis regresi berganda dan analisis uji statistik. 1.2 Keaslian Penelitian Penelitian dan tulisan terdahulu yang sejenis, beberapa di antaranya dapat dilihat pada tabel sebagai berikut: Tabel 1.1 Penelitian Sebelumnya Penelitian Metode Hasil/ Kesimpulan Cooper, Charlie dkk (2012), The Impact of Tourism on Resedensial Experience in Central eastern Europe: The Development of a New Legitimation Crisis in Chech Republic. Druvic, Ivo, dkk (2007), Tourism, Welfare and Real Estate Market in Smal Open Economy, The Case of Croatia. Anonymous (2007), Research Market; Russia s Tourism Sector Set to Converge and Be Driven by Leisure Oriented Real Estate Development. Seiler, Michael, dkk (2001), The Impact of World Class Great Lakes Water Views On Residential Property Values. Analisa Regresi Analisa Regresi Analisa Regresi Analisa Regresi Turisme membawa dampak terhadap perkembangan perumahan di Republik Chech. Pertumbuhan pasar real estat di Kroasia dipengaruhi oleh pertumbuhan sektor pariwisata (tourism). Terdapat hubungan antara perkembangan turisme dan perkembangan real estate di Rusia. Daya tarik pemandangan di Danau Erie mempengaruhi nilai properti di daerah tersebut.
7 Penelitian Metode Hasil Aulia (2003), menulis tentang Faktor-Faktor yang Mempengaruhi Nilai Tanah Kajian Nilai Tanah Lingkungan Kampus dan di Sekitar Lingkungan. Sapaat, Imam (2010), Perihal pengaruh pembangunan Garuda Wisnu Kencana (GWK) Cultural Park terhadap nilai tanah di sekitarnya. Analisa Regresi Jarak tanah ke kampus mempengaruhi Nilai tanah di lingkungan kampus dan di sekitar lingkungan kampus. Analisa Regresi Terdapat hubungan antara pembangunan Garuda Wisnu Kencana dan nilai tanah di sekitarnya. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya mencakup ruang lingkup, waktu pengamatan, data, variabel-variabel yang digunakan serta model dasar dalam penelitian ini. Ruang lingkup penelitian ini ialah di Pulau Bali, waktu pengamatan tahun 2013, data yang digunakan ialah data sekunder serta data primer. Data sekunder meliputi nilai tanah, jarak terhadap kawasan wisata, penambahan pasokan kamar dan tingkat hunian hotel. Data primer berupa pengamatan dan eksplorasi data di lapangan. Variabel yang digunakan dalam penelitian ini adalah nilai ( Nilai Pasar ) tanah, jarak dengan kawasan wisata, penambahan jumlah pasokan kamar, tingkat hunian hotel dan kelengkapan fasilitas. Variabel jarak dipilih karena jarak atau lokasi merupakan variabel dasar yang mempengaruhi nilai pasar suatu properti. Jarak merupakan salah satu indikator kemudahan aksesibilitas terhadap kawasan wisata yang merupakan faktor fundamental yang mempengaruhi suatu nilai properti (Levy, 1985: 63).
8 Variabel jumlah penambahan pasokan kamar dan tingkat hunian hotel dipilih karena variabel tersebut merupakan indikator utama dalam perhitungan produktifitas ekonomi pada sektor industri hotel dan pariwisata (Nelly dan Adams, 2000:33). Variabel fasilitas dipilih karena fasilitas merupakan salah satu aspek utama dalam mengukur pembangunan industri pariwisata (CEARC/Canadian Eviromental Assesment Review, 2012) Perbedaan penelitian ini dengan penelitian Cooper dan Morpeth (2012) adalah pada variabel-variabel yang dipergunakan yaitu: jumlah turis, jumlah pengembangan perumahan. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian Druzic, Cavrak dan Tica (2007), adalah pada titik fokus masalah penelitian yaitu pertumbuhan pasar real estat di Kroasia dengan mengamati pertumbuhan tingkat sewa dan tingkat harga real estat baik pada pasar primer mau pun pasar sekunder. Perbedaan penelitian ini dengan riset pemasaran (Anonymous, 2007) adalah variabel-variabelnya yaitu: jumlah turis, jumlah pengembangan real estat, nilai real estat dengan hasil terdapat hubungan yang antara perkembangan turisme dan perkembangan real estat di Rusia. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian Seiler et. al. (2001), adalah jenis lokasi penelitian yaitu sekitar Danau Erie, Amerika Serikat serta variabel-variabel yang digunakan: jumlah kamar, jumlah kamar mandi, tahun dibangun dan luas tanah. Perbedaan penelitian ini dengan Aulia (2003), adalah lokasi penelitian yaitu Yogyakarta serta variabel-variabel yang diteliti meliputi: luas tanah, jarak tanah ke jalan raya, jarak tanah ke kampus terdekat, jarak tanah ke terminal, kepadatan penduduk, bentuk tanah, lebar jalan, dan kontur tanah. Perbedaan penelitian ini dengan penelitian Supaat (2010) adalah
9 variabel-variabel yang digunakan: jarak ke jalan raya, jarak ke CBD, dummy lokasi, yaitu kedekatan dengan GWK Cultural Park dan dummy waktu, yaitu sebelum dan seseudah GWK dibangun. 1.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian Tujuan penelitian adalah untuk menganalisis pengaruh pengembangan kawasan wisata terhadap Nilai Pasar tanah di Pulau Bali. Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat: 1. menambah wawasan keilmuan, baik untuk ilmu ekonomi, yaitu mengetahui pengaruh faktor-faktor ekonomi terhadap nilai tanah/nilai properti, maupun dalam pelaksanaan praktek penugasan penilaian, penilaian tanah pada khususnya dan penilaian properti pada umumnya, 2. digunakan sebagai bahan masukan bagi Pemerintah Daerah Provinsi Bali dan pemerintah daerah pada umumnya mengenai dampak pengembangan suatu kawasan dan hubungannya dengan perkembangan industri unggulan di daerah tersebut (untuk Provinsi Bali adalah industri pariwisata) terhadap nilai tanah di kawasan tersebut. 1.4 Sitematika Penelitian Sistematika penulisan tesis ini disusun menjadi 4 (empat) bagian utama. Gambaran secara umum isi tulisan dari masing-masing bab secara rinci adalah sebagai berikut. Bab I. Pengantar, bab ini menguraikan latar belakang, keaslian penelitian, tujuan dan manfaat penelitian, serta sistematika penulisan. Bab II. Tinjauan Pustaka, bab ini mencakup tinjauan pustaka, landasan teori, hipotesis
10 dan Metoda Penelitian. Bab III. Hasil Penelitian dan Pembahasan, bab ini mengetengahkan cara penelitian, data yang dipergunakan, penentuan model, definisi operasional variabel, hubungan antar variabel, hasil penelitian yang mencakup penentuan model, analisa regresi berganda, uji kriteria statistik, uji asumsi klasik, uji kriteria ekonomika, dan pembahasan. Bab IV. Kesimpulan dan Saran, bab ini berisi kesimpulan dari penelitian ini dan saran.