SKRIPSI STUDI PELAKSANAAN PERUBAHAN HAK MILIK ATAS TANAH MENJADI HAK GUNA BANGUNAN DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN KARANGANYAR Disusun dan Diajukan Untuk Melengkapi Tugas dan Syarat Guna Mencapai Derajat Sarjana Hukum Dalam Ilmu Hukum Pada Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta. Oleh : YENIK FATMAWATI C 100 060 099 FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA 2011
HALAMAN PERSETUJUAN Skripsi Ini Disetujui Untuk Dipertahankan Dihadapan Dewan Penguji Skripsi Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta Pembimbing I Pembimbing II (Suparto, SH) (Darsono, SH) ii
HALAMAN PENGESAHAN Skripsi ini telah diterima dan disahkan oleh Dewan Penguji Skripsi Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta Hari : Selasa Tanggal : 15 Maret 2011 Dewan Penguji Ketua : Suparto, SH. (.) Sekretaris : Darsono, SH. (. ) Anggota : Muh. Sandjojo, SH.,M.Hum. ( ) Mengetahui Dekan Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta (Muhammad Iksan S.H.,M.H) iii
MOTTO Jadikanlah sabar dan shalat sebagai penolongmu. dan Sesungguhnya yang demikian itu sungguh berat, kecuali bagi orang-orang yang khusyu. (QS. Al Baqarah : 45) iv
PERSEMBAHAN Karya ini ku persembahkan untuk: 1. Kedua Orang Tua ku Terhormat. 2. Keluargaku Tercinta. 3. Seluruh Saudara-saudaraku Tersayang dimanapun Kalian berada. 4. Almamater Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta. v
KATA PENGANTAR Assalamu alaikum Wr. Wb. Dengan mengucapkan puji syukur alhamdulillah ke hadirat Allah S.W.T yang telah memberikan limpahan karunia dan rahmat-nya, sehingga penulis dapat menyelesaikan penyusunan skripsi ini dengan judul STUDI PELAKSANAAN PERUBAHAN HAK MILIK ATAS TANAH MENJADI HAK GUNA BANGUNAN DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN KARANGANYAR dan juga tak lupa saya panjatkan shalawat dan salam kepada junjungan Nabi Muhammad S.A.W sebagai Nabi pembawa ajaran agama Islam yang hakiki, dengan segala ajaran Islam yang diajarkannya sehingga penulis berhasil menyelesaikan skripsi ini dengan penuh kesabaran dan ketekunan. Dalam kesempatan ini dengan tulus, penulis menghaturkan banyak terima kasih kepada: 1. Allah SWT atas Karunia dan nikmat serta limpahan Rahmat-Nya sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini. 2. Nabi Muhammad SAW yang telah menunjukan cahaya kebenaran kepada umat manusia dan pemberi syafaat di hari akhir. 3. Bapak Muhammad Iksan, SH. M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta. vi
4. Bapak Suparto, SH. selaku Pembimbing I yang telah banyak memberikan masukan dan kesabaran dalam membimbing penulis. 5. Bapak Darsono, SH. selaku Pembimbing II yang telah berkenan menyediakan waktunya untuk memberikan saran dan masukan di tengah-tengah kesibukan yang dijalani. 6. Seluruh dosen Fakultas Hukum UMS, terima kasih untuk ilmunya dan semoga ilmu yang bapak/ibu berikan bermanfaat bagi saya, mohon maaf apabila ada perilaku yang tidak sopan/tidak berkenan di hati bapak/ibu, kami mengharapkan ridhomu sebagai seorang guru. 7. Bapak Witarno, SH. Kepala Sub Bagian Tata Usaha Badan Pertanahan Nasional Kabupaten Karanganyar yang telah memberikan ijin dan banyak membantu penulis selama mengadakan penelitian. 8. Ayahku Tercinta H. Sutrisno dan ibuku Hj. Noor Khasanah yang tak kenal lelah dalam memberikan kasih sayang, mendoakan, membimbing, mengarahkan dan selalu memberikan Motivasi Penulis agar Penulis menjadi Manusia yang berguna kelak. 9. Kakak-kakaku Luluk khoiriyah, Arif Faisol, Yuni Rahmawati, Terima Kasih atas kesabarannya dalam member nasihat serta bimbingan. Dan maaf bila telah banyak membuat kesalahan. 10. Kakak iparku Ananta Sujatmiko, Murwani Sinta Wati, dan calon kakak iparku Banian Dony Kadhafie. Terima kasih telah banyak memberikan semangat agar bisa menyelesaikan penulisan skripsi ini. 11. Teman-temanku Ais, Ayuk, Vita, Santi, Mitha, Vivi, Nita, B3x, Febrianto, Griwo dan seluruh teman-teman seperjuangan angkatan 2006 Fakultas Hukum UMS yg tidak bisa penulis sebutkan satu persatu. Trimakasih sudah vii
memberi semangat dan kebersamaan baik suka maupun duka. Satu teman rasanya kurang tapi satu musuh terlalu banyak... 12. Semua pihak yang telah memberikan bantuan doa dan motivasi sehingga penulis berhasil menyelesaikan studi di Fakultas Hukum Universitas Muhammadiyah Surakarta. Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih banyak terdapat kekurangan dan jauh dari kesempurnaan maka dari itu saran dan kritik sangat penulis harapkan. Dan penulis berharap semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi penulisan skripsi selanjutnya khususnya yang berkaitan dengan Hukum Agraria Wassalamualaikum Wr. Wb. Surakarta, April 2011 Yenik Fatmawati viii
DAFTAR ISI Halaman HALAMAN JUDUL... i HALAMAN PERSETUJUAN... ii HALAMAN PENGESAHAN... iii HALAMAN MOTTO... iv HALAMAN PERSEMBAHAN... v KATA PENGANTAR... vi DAFTAR ISI... ix ABSTRAKSI... xii BAB I PENDAHULUAN... 1 A. Latar Belakang Masalah... 1 B. Rumusan Masalah... 12 C. Tujuan Penelitian... 12 D. Manfaat Penelitain... 13 E. Metode Penelitian... 14 F. Sistematika Skripsi... 18 BAB II TINJAUAN PUSTAKA... 21 A. Tinjauan Umum Mengenai Hak Milik Atas Tanah... 21 1. Dasar Hukum Hak Milik Atas tanah... 21 2. Pengertian Hak Milik Atas Tanah... 22 3. Subyek Hak Milik Atas Tanah... 23 4. Terjadinya Hak Milik Atas Tanah... 26 ix
5. Hapusnya Hak Milik Atas Tanah... 28 B. Tinjauan Umum Mengenai Hak Guna Bangunan (HGB)... 31 1. Pengertian Hak Guna Bangunan (HGB)... 31 2. Subyek Hak Guna Bangunan (HGB)... 32 3. Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan (HGB)... 33 4. Kewajiban dan Hak Pemegang Hak Guna Bangunan (HGB)... 34 5. Pembebanan Hak Guna Bangunan (HGB)... 35 6. Hapusnya Hak Guna Bangunan (HGB)... 36 C. Tinjauan Umum Mengenai Perubahan Hak Atas Tanah... 38 1. Pengertian Perubahan Hak... 38 2. Perubahan Mengenai Haknya... 38 3. Perubahan Mengenai Yang Mempunyai Hak... 39 4. Perubahan Mengenai Tanahnya... 40 D. Tinjauan Umum Tentang Pendaftaran Tanah... 41 1. Dasar Hukum Pendaftaran Tanah... 41 2. Pengertian Pendaftaran Tanah... 42 3. Tujuan Pendaftaran Tanah... 43 4. Asas Pendaftaran Tanah... 46 5. Sistem Pendaftaran Tanah... 47 6. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah... 53 BAB III HASIL PENELITIAN DAN PEMBAHASAN... 57 x
A. Gambaran Umum Lokasi Penelitian... 57 B. Hasil Penelitian... 62 1. Pelaksanaan Perubahan Hak Milik Atas Tanah Menjadi Hak Guna Bangunan Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karanganyar... 62 2. Hambatan-hambatan Dalam Pelaksanaan Perubahan Hak Milik Atas Tanah Menjadi Hak Guna Bangunan Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karanganyar... 71 C. Pembahasan Hasil Penelitian... 73 1. Pelaksanaan Perubahan Hak Milik Atas Tanah Menjadi Hak Guna Bangunan Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karanganyar... 73 2. Hambatan-hambatan Dalam Pelaksanaan Perubahan Hak Milik Atas Tanah Menjadi Hak Guna Bangunan Pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karanganyar... 76 BAB IV PENUTUP... 78 A. Kesimpulan... 78 B. Saran... 79 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN xi
ABSTRAKSI YENIK FATMAWATI: C 100 060 099. STUDI PELAKSANAAN PERUBAHAN HAK MILIK ATAS TANAH MENJADI HAK GUNA BANGUNAN DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN KARANGANYAR Penelitian ini mempunyai tujuan untuk mengetahui bagaimana pelaksanaan perubahan hak milik atas tanah menjadi hak guna bangunan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karanganyar. Untuk mengetahui hambatan-hambatan yang terjadi dalam pelaksanaan perubahan hak milik atas tanah menjadi hak guna bangunan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karanganyar. Metode yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah penelitian deskriptif, lokasi penelitian ini dilaksanakan di Kantor Pertanahan Kabupaten Karanganyar. Jenis data yang digunakan berupa data primer yang diperoleh melalui wawancara. Data sekunder berupa studi kepustakaan dan Undang-Undang yang berkaitan dengan permasalahan penelitian. Teknik analisis data menggunakan analisis data model interaktif yaitu bahwa reduksi data, penyajian data, dan penarikan kesimpulan. Berdasarkan uraian dan pembahasan yang telah dikemukakan, maka dapat disimpulkan : 1) Proses perubahan hak milik menjadi hak guna bangunan di Badan Pertanahan nasional Kabupaten Karanganyar dilaksanakan melalui tahaptahap yaitu : proses project proposal dan constatering rapport, proses risalah aspek tata guna tanah, proses surat ukur, proses sidang panitia, proses rekomendasi bupati, proses penerbitan sertipikat hak guna bangunan dimana tahap-tahap tersebut saling terkait dan melibatkan banyak pihak oleh karena itu membutuhkan jangka waktu yang lama dalam pengurusannya. 2) Kendala yang dihadapi dalam perubahan status Hak Milik atas tanah menjadi Hak Guna Bangunan yaitu : a) Waktu pengurusan. Dalam prakteknya proses pengurusan Peningkatan hak ini bisa mencapai 3 bulan bahkan untuk Hak Guna Bangunan yang telah habis masa berlakunya bisa mencapai 6 bulan. b) Biaya yang diperlukan berbanding lurus dengan luas tanah, semakin luas tanah maka semakin besar pula biayanya. c) Kurangnya Informasi. Masih kurangnya informasi yang disosialisasikan oleh Pemerintah dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional tentang prosedur perubahan status Hak Milik menjadi Hak Guna Bangunan, sehingga banyak masyarakat dalam mengajukan permohonan belum mengetahui ketentuan persyaratan yang diperlukan dalam proses perubahan status hak milik menjadi hak guna bangunan. d) Proses birokrasi yang berbelit-belit. Proses perubahan status yang melewati bagian-bagian yang berwenang di BPN yaitu Sie.HAT dan Sie P&PT masih dirasakan berbelit-belit bila dilihat dari jangka waktu pentelesaian yang ditentukan yaitu 20 hari dengan waktu yang dibutuhkan dalam prakteknya bisa mencapai berbulan-bulan xii