PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN HEAVYNNE RESIDENCE DITINJAU DARI EKONOMI DAN KEBUTUHAN PASAR (Lokasi: Di Desa Gagaksipat Kecamatan Ngemplak Kabupaten Boyolali) Tugas Akhir untuk memenuhi sebagian persyaratan mencapai derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil diajukan oleh: FIRDA ASRIYANI NIM : D100130070 kepada: PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA 2017
Scanned by CamScanner
PRAKATA Assaalammualaikum Wr. Wb Alhamdulillah, segala puji syukur dipanjatkan ke hadirat Allah SWT atas limpahan rahmat, taufik dan hidayah-nya sehingga penyusunan dapat menyelesaikan dan menyusun laporan Tugas Akhir yang berjudul Perencanaan Investasi Pembangunan Perumahan Heavynne Residence Ditinjau Dari Ekonomi Dan Kebutuhan Pasar (Lokasi: Di Desa Gagaksipat, Kecamatan Ngemplak, Kabupaten Boyolali) Tugas Akhir ini disusun untuk memenuhi sebagian persyaratan menyelesaikan program studi S-1 pada Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta. Bersama ini penyusun mengucapkan terima kasih kepada smua pihak yang telah memberikan dukungan sehingga penyusun dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini. Kemudian dengan selesainya Tugas Akhir ini penyusun mengucapkan terima kasih kepada : 1) Bapak Ir. Sri Sunarjono, MT, PhD., selaku Dekan Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta. 2) Bapak Mochamad Solikin, PhD., Selaku Ketua Jurusan Fakultas Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta. 3) Ibu Yenny Nurchasanah, ST. MT., selaku Sekretaris Jurusan Teknik SIpil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta. 4) Bapak Ir. H. M. Nur Sahid, MM., MT. Selaku Pembimbing Utama yang telah memberikan dorongan, arahan serta bimbingan dan nasehatnya. 5) Bapak Anto Budi Listiyawan, ST, MSc. Selaku anggota tim Penguji. 6) Bapak Budi Setiawan, ST, MT. Selaku anggota tim Penguji. 7) Bapak Ir. Abdul Rochman, MT. Selaku pembimbing akademik. iii
8) Bapak-bapak dan ibu-ibu dosen Jurusan Fakultas Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta terima kasih atas bimbingan dan ilmu yang telah diberikan. 9) Teman-teman Teknik Sipil angkatan 2013 yang telah membantu penelitian 10) Pihak-pihak lain yang tidak bisa penulis sebutkan satu-persatu. Penulis menyadari bahwa Laporan Tugas Akhir ini masih jauh dari sempurna, maka dengan segala kerendahan, kritik dan saran yang membangun sengat penyusun harapkan guna penyempurnaan laporan di masa yang akan datang, dan semoga laporan Tugas Akhir Ini dapat bermanfaat bagi kita semua. Amin. Wassalamu alaikum Wr Wb. Surakarta, September 2017 Penyusun iv
MOTTO Kesabaran itu ada dua macam: sabar atas sesuatu yang tidak kau ingin dan sabar menahan diri dari sesuatu yang kau ingini (Ali bin Abi Thalib) Tak ada mimpi yang terlalu tinggi untuk dicapai, Yang ada hanya niat yang terlalu rendah untuk melangkah. (Bong Chandra) Never feel depressed about your life, be grateful that you are able to do the things you dream of doing, and live everyday working towards them. That is the key to true happiness. (Aya Kito) Tak ada satu hal pun tanpa bayang-bayang, kecuali terang itu sendiri (Pramoedya Ananta Toer) Akan selalu ada hari-hari menyakitkan dan kita tidak tahu kapan hari itu menghantam kita. Tapi akan selalu ada hari-hari berikutnya, memulai bab yang baru bersama matahari terbit. (Tere Liye) Bukankah tidak apa-apa kalau jatuh? Karena kita akan selalu dapat kembali berdiri lagi. (Aya Kito) Who will fight for your dreams if not yourself? (Penulis) v
PERSEMBAHAN Dengan Rahmat Allah yang Maha Pengasih Lagi Maha Penyanyang... Kupersembahkan Tugas Akhir ini Untuk : Keluargaku, ayah, ibu, dan adikku, Terima kasih atas segala bimbingan, dukungan, doa serta nasihat yang tiada ada hentinya sampai saat ini. Sahabat-sahabatku (Cicin, DJ, Novia, Yone) yang selalu memberi support dan semangat, terima kasih telah setia menemani dari SMA hingga saat ini. Mr. Raincoat yang setia menemani selama 4 tahun ini dalam suka maupun duka, terima kasih atas segala dukungan dan bantuan yang tiada henti sampai saat ini. Seluruh keluarga besar Program Studi Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta. Teman-teman seperjuangan Teknik Sipil angkatan 2013 yang selalu membantuku dalam berbagai hal, terima kasih atas segala kenangan yang tak terlupakan selama di UMS. vi
DAFTAR ISI Halaman HALAMAN JUDUL... i HALAMAN PENGESAHAN... ii PRAKATA... iii MOTTO... v PERSEMBAHAN... vi DAFTAR ISI... vii DAFTAR GAMBAR... ix DAFTAR TABEL... x DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN... xii DAFTAR LAMPIRAN... xiv ABSTRAKSI... xv BAB I PENDAHULUAN... 1 A. Latar Belakang Masalah... 1 B. Rumusan Masalah... 2 C. Tujuan Penelitian... 2 D. Manfaat Penelitian... 3 E. Batasan Masalah... 3 BAB II TINJAUAN PUSTAKA... 5 A. Permintaan Rumah... 5 B. Investasi... 5 C. Appraisal Project... 6 D. Analisa Biaya... 6 E. Studi Kelayakan... 7 BAB III LANDASAN TEORI... 8 A. Investasi... 8 B. Proyek Konstruksi... 8 C. Segmentasi Pasar... 8 D. Analisa Kebutuhan Pasar... 8 1. Uji Kecukupan Data... 9 vii
2. Validitas dan Reliabilitas... 9 a). Uji Validitas... 9 b). Uji Reliabilitas... 10 3. Uji Korelasi... 10 F. Kajian Ekonomi... 11 1. Periode Pengembalian (Payback Period)... 11 2. Return of Investment (ROI)... 12 3. Net Present Value (NPV)... 12 4. Internal Rate of Return (IRR)... 13 5. Indeks Profitabilitas (IP)... 14 6. Benefit Cost Ratio (BCR)... 14 7. Break Even Point (Titik Impas)... 15 BAB IV METODE PENELITIAN... 16 A. Objek dan Lokasi Penelitian... 16 B. Metode Penelitian... 17 C. Pengumpulan Data... 17 D. Tahapan Penelitian... 20 BAB V HASIL DAN PEMBAHASAN... 21 A. Pengolahan Data... 22 B. Perencanaan Jumlah Rumah... 25 C. Rencana Anggaran Biaya... 31 D. Rekapitulasi Biaya Total Proyek... 35 E. Analisa Ekonomi... 48 F. Penilaian Kelayakan Ekonomi... 51 BAB VI PENUTUP... 58 A. Kesimpulan... 58 B. Saran... 59 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN viii
DAFTAR GAMBAR Halaman Gambar IV.1 Lokasi Penelitian... 16 Gambar IV.2 Tahapan Penelitian... 20 Gambar V.1 Master Plan... 26 Gambar V.2 Rumah Tipe 54 / 80-140... 27 Gambar V.3 Rumah Tipe 62 / 95... 28 Gambar V.4 Rumah Tipe 89 / 84-122... 29 Gambar V.5 Rumah Tipe 96 / 96-112... 30 ix
DAFTAR TABEL Halaman Tabel V.1 Hasil Penyebaran Kuesioner... 21 Tabel V.2 Hasil Uji Validitas... 23 Tabel V.3 Hasil Uji Reliabilitas... 23 Tabel V.4 Hubungan Antara Subjek Dengan Hasil Uji Korelasi Terhadap Pemilihan Tipe Rumah... 24 Tabel V.5 Rencana Pembangunan Perumahan... 25 Tabel V.6 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 54... 31 Tabel V.7 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 62... 32 Tabel V.8 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 89... 33 Tabel V.9 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 96... 34 Tabel V.10 Total Cost... 35 Tabel V.11 Fixed Cost... 36 Tabel V.12 Variabel Cost... 36 Tabel V.13 Penggunaan lahan perumahan... 37 Tabel V.14 Perhitungan harga pokok pembelian kavling siap bangun.. 37 Tabel V.15 Perhitungan harga jual seluruh unit... 38 Tabel V.16 Aliran kas masuk yang diharapkan... 39 Tabel V.17 Bunga per bulan... 41 Tabel V.18 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke-4 dan Ke-8... 42 Tabel V.19 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke-12 dan Ke-16... 42 Tabel V.20 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke-20 dan Ke-24... 42 Tabel V.21 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke-28,Ke-32dan Ke-36.. 43 Tabel V.22 Rekapitulasi Rencana Aliran Keuangan (cashflow) Bulan Ke-4 Sampai Bulan Ke-36... 47 Tabel V.23 Nilai Sekarang (lumpsum) Arus Kas Masuk... 49 Tabel V.24 PV Cost Out... 51 Tabel V.25 PV Cost In... 51 Tabel V.26 PV Cost Out... 52 Tabel V.27 PV Cost In... 52 x
Tabel V.28 PV Cost Out... 53 Tabel V.29 PV Cost In... 53 Tabel V.30 Aliran Kas Tahunan Dengan Jumlah Tidak Tetap... 55 Tabel V.31 PV Cost In... 56 xi
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN A = Aliran kas bersih (netto) per tahun An = Aliran kas pada tahun ke-n A/PV = Diketahui nilai sekarang dicari nilai anuitas A (sig) = Taraf signifikansi BCR = Benefit Cost Ratio BEP = Break Even Point Cf = Biaya pertama (C)op = Nilai sekarang biaya (diluar biaya pertama) (C0)t = Aliran kas keluar pada tahun ke-t (C)t = Aliran kas masuk pada tahun ke-t FC = Biaya tetap F/A = Diketahui anuitas dicari nilai yang akan datang F/PV = Diketahui nilai sekarang dicari nilai yang akan datang H0 = Hipotesis pertama H1 = Hipotesis kedua i = Bunga arus pengembalian IP = Indeks Profitabilitas IRR = Internal Rate of Return k = Tingkat kepercayaan (k=2, 1-α=95%) N = Jumlah data yang didapat n = Tahun pengembalian N = Jumlah pengamatan yang diperlukan NPV = Net Present Value P = Harga penjualan per unit PP = Payback Period PV/A = Diketahui anuitas dicari nilai sekarang (PV)B = Nilai sekarang benefit (PV)C = Nilai sekarang biaya xii
PV/F = Diketahui nilai yang akan datang dicari nilai sekarang Qi = Jumlah unit yang terjual pada titik impas R = Nilai sekarang pendapatan ROI = Return on Investment r tabel = Tabel koefisien relasi r momen produk s = Tingkat ketelitian t = Waktu VC = Biaya tidak tetap per unit Xi = Data pengamatan xiii
DAFTAR LAMPIRAN Lampiran 1 Gambar Rumah Tipe 54 / 80-140, Gambar Rumah Tipe 62 / 95, Gambar Rumah Tipe 89 / 84-122, Gambar Rumah Tipe 96 / 96-112, Gambar Fasilitas Umum Lampiran 2 Volume dan RAB Rumah Tipe 54, Volume dan RAB Rumah Tipe 62, Volume dan RAB Rumah Tipe 89, Volume dan RAB Rumah Tipe 96, Volume dan RAB Fasilitas Umum Lampiran 3 Analisa Harga Satuan Pekerjaan (AHSP) Kabupaten Boyolali Lampiran 4 Output SPSS Lampiran 5 Kuesioner Lampiran 6 Surat Tanah (AKTA) xiv
PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN HEAVYNNE RESIDENCE DITINJAU DARI EKONOMI DAN KEBUTUHAN PASAR (Lokasi: Di Desa Gagaksipat Kecamatan Ngemplak Kabupaten Boyolali) Abstrak Pembangunan perumahan merupakan upaya untuk memenuhi salah satu kebutuhan dasar manusia, sekaligus untuk memberi arah pada pertumbuhan wilayah, memperluas lapangan kerja serta menggerakkan kegiatan ekonomi. Menurut data BPS Kabupaten Boyolali Tahun 2014, salah satu daerah yang mengalami peningkatan permintaan perumahan adalah Kecamatan Ngemplak. Untuk memenuhi kebutuhan akan perumahan tersebut maka di lakukanlah investasi pembangunan perumahan Heavynne Residance. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui berapa jumlah permintaan rumah, investasi pembangunan perumahan serta layak tidaknya perencanaan investasi ditinjau dari aspek ekonomi. Analisis ekonomi yang dilakukan berupa NPV, IRR, BCR, IP, PP, ROI dan BEP. Berdasarkan hasil penelitian maka didapat hasil nilai NPV adalah Rp1.788.223.917,60 nilai IRR adalah 12,2269% > 9,95%, nilai BCR adalah 1,05 > 1, nilai IP adalah 1,05 > 1, nilai PP adalah 32 bulan 13 hari, nilai ROI setelah pajak adalah 2,83% per bulan = 33,98% per tahun, nilai BEP adalah 43 penjualan unit rumah. Berdasarkan hasil tersebut dapat disimpulkan bahwa investasi di Desa Gagaksipat Kecamatan Ngemplak dapat dilakukan. Kata Kunci: Investasi, Perencanaan Perumahan, Studi Kelayakan Abstract Housing development is an attempt to fulfill one of the basic human needs, as well as to give direction to the growth of the region, to expand employment and to drive economic activity. According to data from BPS Boyolali District Year 2014, one of the areas that experienced an increase in housing demand is Ngemplak District. To fulfill the needs of housing then invested in housing developments named Heavynne Residence. The purpose of this thesis is to know how much the number of house demand, total investment plan housing construction and whether or not worthy of investment planning in terms of economic aspects. The economic aspects that used were NPV, IRR, BCR, IP, PP, ROI and BEP. Base on the research conducted NPV value were Rp1.788.223.917,60 IRR value of 12,2269% > 9,95%, BCR value of 1,05 > 1, IP value of 1,05 > 1, PP for 32 months 13 days, ROI after taxes of 2,83% per monts, 33,98% per year, the value of BEP sales of 43 units. Base on these results can be conclud that investment in the Gagaksipat Ngemplak District can be done. Keyword: Feasibility Studies, House Planning, Investment xv