Tinjauan Hukum Hak Milik Atas Tanah Sebagai Objek Hak tanggungan Sarles Gultom Dosen Fakultas Hukum USI Abstrak Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Penulisan makalah ini dilakukan dengan metode penelitian kepustakaan (library research) dan lapangan (field research). Tata cara pembebanan hak tanggungan terlebih dahulu dibuat perjanjian hutang piutang antara kreditur dan debitur, dan pemberian hak tanggungan dilaksanakan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) berupa sertifikat Hak tanggungan dan kemudian tahap pendaftaran mengenai sebidang tanah yang sudah terdaftar hak miliknya. Eksekusi hak tanggungan dilaksanakan apabila debitur cidera janji sesuai dengan irah-irah dari sertifikat hak tanggungan yang menyebut demi keadilan berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa dalam hukum acara perdata diatur parate eksekusi (eksekusi langsung). Hapusnya hak tanggungan adalah karena telah lunas pembayaran, dilepaskan haknya oleh pemegang hak dan melalui pelelangan dari pengadilan. ------------------------------------------------------------- Kata Kunci: Tanah, Hak Milik, Hak tanggungan PENDAHULUAN a. Latar Belakang Sejalan dengan semakin meningkatnya kegiatan pembangunan nasional di semua bidang, maka peran serta pihak swasta semakin meningkat dalam pelaksanaan pembangunan. Keadaan tersebut baik secara langsung maupun tidak langsung menuntut lebih aktifnya kegiatan usaha. Salah satu bidang usaha pihak swasta yang mengalami perkembangan adalah di bidang perumahan, dengan perjanjian sewa beli (hire purchase). Sistem penjualan yang paling marak dalam perdagangan rumah adalah sistem beli sewa (hire purchase), jual beli dengan angsuran atau sewa (renting). Sistem ini dilaksanakan dengan cara pembeli mengangsur biaya tertentu yang telah disepakati dan uang angsuran dianggap sebagai sewa sampai akhirnya setelah pelunasan, barulah dianggap uang angsuran itu sebagai uang pembelian rumah yang dibeli sewa. Sewa beli merupakan perjanjian campuran antara jual beli dan sewa menyewa yang tidak diatur dalam KUHPerdata. 1
Tinjauan Hukum Hak Milik Atas Tanah Sebagai Objek Hak tanggungan... Sarles Gultom Meskipun tujuannya untuk memperoleh hak milik dan barangnya sudah diserahkan kepada debitur, akan tetapi hak kepemilikannya baru berpindah setelah seluruh angsuran dilunasi. Selama masih dalam masa angsuran, hak kepemilikan atas benda tersebut masih tetap pada penjual, sedangkan pembayarannya selama masa angsuran dianggap sebagai sewa. Kepemilikan benda baru berpindah setelah dilunasinya seluruh angsuran. Hal ini berbeda dengan jual beli angsuran, dimana dalam jual beli angsuran, meskipun pembayaran angusran belum dilunasi, akan tetapi objek perjanjian sudah menjadi milik pemberi sejak perjanjian itu ditutup. Perjanjian suatu sewa beli dibuat dengan perjanjian standar yang dibuat berdasarkan peraturan baku. Pihak penyewa hanya menyetujui syarat-syarat yang telah tersedia untuk ditandatangani para pihak. Dengan disetujuinya syarat perjanjian dan menandatangani kontrak maka perjanjian sudah sah dan mengikat bagi kedua belah pihak. Pembuatan perjanjian dituangkan pada Akta Notaris yang dibuat oleh PPAT untuk memenuhi kekuatan hukum di masing-masing pihak, karena tidak jarang suatu perjanjian berakhir dengan suatu perselisihan. Pihak yang rugi dapat menuntut kerugian atas hak dan kewajiban masing-masing secara timbal balik. b. Rumusan Masalah 1. Bagaimana tata cara pembebanan hak tanggungan dan hak milik atas tanah dilakukan? 2. Bagaimana eksekusi hak tanggungan? 3. Bagaimana hak tanggungan hapus? c. Tujuan Penulisan 1. Untuk mengetahui tata cara pembebanan hak tanggungan? 2. Untuk mengetahui pelaksanaan eksekusi hak tanggungan dilaksanakan. 3. Untuk mengetahui bagaimanakah hapusnya hak tanggungan. d. Metode Penelitian Penelitian dilakukan secara yuridis normatif 1) atau penelitian hukum doktriner yang mengutamakan bahan hukum kepustakaan 1 ) Muhammad. A, 2004, Hukum dan Penelitian Hukum, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, Hal. 52. 2
Jurnal Elektronik DADING-Vol. 1 No.1 Tahun 2014 ISSN. 2302-6529 sebagai sumber utama. Menjawab rumusan masalah dan tujuan, maka penelitian yang dilakukan bersifat deskriptif, 2) maksudnya untuk memperoleh gambaran keadaan maupun pelaksanaan perjanjian pengiriman barang. Penelitian dilakukan pada lokasi terbatas pada bank, tentang. Pemilihan lokasi penelitian dilakukan dengan pertimbangan bahwa kegiatan usaha di Kota Pematangsiantar sangat tinggi dan para pelaku usaha lebih banyak menggunakan perjanjian pinjam meminjam uang, mulai masyarakat kelas bawah sampai kelas atas untuk menunjang usaha dan kebutuhan keluarga. Penyelesaian masalah perjanjian pinjam meminjam uang yang tidak sesuai dengan peraturan dilapangan maka karena jarang dibawa ke Pengadilan tetapi diperingati dan selalu dengan perdamaian. Melengkapi data dalam penelitian hukum dengan menggunakan data sekunder dan data primer, pendekatan masalah yang digunakan adalah berupa studi kasus bukan putusan pengadilan (nonjudicial case study). 3) Berdasarkan studi kasus hukum yang 2 ) Hadikusuma. H., 1995, Metode Pembuatan Kertas Kerja Atau Skripsi Ilmu Hukum, Mandar Maju, Bandung, Hal. 10. 3 ) Muhammad. A., op. cit, Hal. 39. menjadi objek penelitian, cara mengumpulkan data primer dilakukan dengan wawancara dengan nara sumber atau informan yang terlibat dalam kasus untuk memberikan tanggapan atas kasus penelitian. Metode kualitatif digunakan untuk menganalisis deskriptif atau pemaparan terhadap data sekunder yang berupa beberapa peraturan perundang-undangan. Data sekunder diperoleh dengan alat pengumpulan data berupa studi dokumen dan data primer dengan wawancara dan interview pada bank yang telah disusun secara sistematis dan dianalisa secara kualitatif dengan menggunakan metode deduktif. Ketentuan ini dilakukan untuk menentukan data yang diperlukan dan mudah dianalisis lalu ditarik suatu kesimpulan sebagai jawaban dari rumusan masalah penelitian sebagimana judul pembahasan. PEMBAHASAN a. Tata Cara Pembebanan Hak Tanggungan Tata cara pembebanan hak tang-gungan terdiri atas 2 (dua) tahap, yaitu : (1) tahap pemberian 3
Tinjauan Hukum Hak Milik Atas Tanah Sebagai Objek Hak tanggungan... Sarles Gultom hak tanggungan yang dilakukan dihadapan PPAT, yang didahului dengan perjanjian utang piutang yang dijamin; (2) tahap pendaftaran yang dilakukan di kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya setempat. Perlu ditegaskan bahwa menurut pasal 1 angka 4 UUHT disebutkan bahwa PPAT adalah pejabat umum yang diberi wewenang untuk membuat akta pemindahan hak atas tanah, akta pembebanan hak atas tanah, dan akta pemberian kuasa pembebanan hak tanggungan. Penyebutan lebih terperinci dan pasti akta-akta yang dibuat oleh PPAT seperti tersebut dalam pasal 95 Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997, tanggal 1 Oktober 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, bahwa akta yang dibuat PPAT terdiri : (1) akta jual beli; (2) akat tukar menukar; (3) akta hibah; (4) akta pemasukan ke dalam perusahaan; (5) akta pembagian hak bersama; (6) akta pemberian hak tanggungan; (7) akta pemberian hak guna bangunan atas tanah hak milik; (8) akta pemberian hak pakai atas tanah hak milik. Penjelasan umum angka 7 ditegaskan bahwa dalam kedudukan sebagaimana tersebut dalam Pasal 1 angka 4, maka akta yang dibuat oleh PPAT merupakan akta otentik. 1.Tahap Pemberian Hak Tanggungan Menurut pasal 10 ayat (1) bahwa awal dari tahap pemberian hak tanggungan didahului dengan janji akan memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam perjanjian utang piutang dan merupakan bagian tidak terpisahkan dari perjanjian utang piutang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan hutang tersebut. Sesuai dengan sifat accessoir dari hak tanggungan maka pemberian hak tanggungan harus merupakan ikutan dari perjanjian utang pokok lainnya, misalnya perjanjian pengelolaan harta kekayaan orang yang belum dewasa atau yang berada di bawah pengampuan, yang diikuti dengan pemberian hak tanggungan oleh pihak pengelola. Pada waktu pemberikan hak tanggungan, maka calon pemberi hak tanggungan dan calon penerima hak tanggungan harus hadir di PPAT. Menurut pasal 8 ayat (1) UUHT pemberi hak tanggungan adalah : (a) 4
Jurnal Elektronik DADING-Vol. 1 No.1 Tahun 2014 ISSN. 2302-6529 perseorangan, atau (b) badan hukum. Baik perseorangan ataupun badan hukum harus mempunyai kewenangan (berwenang) untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objekobjek hak tanggungan yang bersangkutan. Kewenangan tersebut harus ada pada pemberi hak tanggungan pada saat pendaftaran hak tanggungan dilakukan [pasal 8 ayat (2)]. Sedangkan pemegang Hak tanggungan adalah : (a) perseorangan atau (b) badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang (Pasal 9). 2. Tentang Surat Kuasa Membebankan Hak tanggungan (SKMHT) Pada dasarnya pemberi hak tanggungan wajib hadir sendiri di hadapan PPAT artinya pemberian pembebanan hak tanggungan wajib dilakukan oleh pihak yang mempunyai objek hak tanggungan, hanya jika dalam keadaan tertentu calon pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir sendiri, maka diperkenankan untuk menguasakannya kepada pihak lain. Pemberian kuasa ini sifatnya wajib ataupun imperatif jika calon pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir sendiri di hadapan PPAT. Pemberian kuasa tersebut wajib dilakukan dihadapan notaris atau PPAT dengan akta otentik, yang disebut dengan Surat Kuasa Membebankan Hak tanggungan (SKMHT). Bentuk isi SKMHT ini telah ditentukan dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional, nomor 3 tahun 1996 tentang Bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak tanggungan, Akta Pemberian Hak tanggungan, Buku Tanah Hak tanggungan dan Sertifikat Hak tanggungan. Jumlah utang yang dimaksud dalam SKMHT adalah jumlah utang yang sesuai atau yang telah diperjanjikan dalam pasal 34 ayat (1). Kalau belum dapat disebut jumlahnya pasti (fixed loan), paling tidak harus dapat dirumuskan perkiraan yang mudah untuk diterapkan dalam menghitung jumlah akhir utang tersebut. Kejelasan jumlah atau besar utang ini yang dijamin merupakan faktor yang sangat penting baik bagi pihak kreditur maupun debitur, jika akan dilakukan eksekusi berdasarkan sertifikat Hak tanggungan atau 5
Tinjauan Hukum Hak Milik Atas Tanah Sebagai Objek Hak tanggungan... Sarles Gultom penjualan di bawah tangan ataupun penjualan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum. Ditentukan dalam pasal 15 ayat (2) bahwa SKMHT tidak dapat diterik kembali karena sebab apapun juga. Ketentuan ini wajar diberlakukan dalam rangka melindungi kepentingan kreditur, sebagai pihak yang pada umumnya mendapat kuasa untuk membebankan Hak tanggungan. Juga ditentukan bahwa SKMHT tidak dapat ebrakhir, kecuali kuasa yang bersangkutan sudah dilaksanakan atau karena melampaui batas waktu penggunannya. Mengenai batas waktu penggunaannya SKMHT harus dikaitkan dengan status tanah yang dijadikan objek Hak Tanggunga, yaitu sudah bersertifikat (terdaftar) datau belum terdaftar (belum bersertifikat) hal ini ditentukan dalam pasal 15 ayat (3) sampai dengan ayat (6). SKMHT mengenai hak atas tanah yang sudah bersertifikat wajib diikuti dengan pembuatan Akta Pemberian Hak tanggungan (APHT) yang bersangkutan selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah SKMHT diberikan [pasal 15 ayat (3)], dan batas waktu 3 (tiga) bulan, jika hak atas tanah yang dijadikan jaminan belum terdaftar atau belum bersertifikat (Pasal 15 ayat (4)). Rasio batas waktunya lebih lama karena pembuatan APHT atas tanah yang belum terdaftar harus dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak yang bersangkutan yang terlebih dahulu harus dilengkapi dengan berbagai dokumen atau keterangan lainnya, sedangkan bagi yang sudah terdaftar cukup diserahkan sertifikatnya dan warkatwarkat lain yang diperlukan. Bagi tanah yang belum terdaftar maka calon pemberi hak tanggungan harus dapat menunjukkan/ memberikan alat bukti yang sah (valid) atas tanah miliknya pada waktu pembuatan SKMHT. Mengenai alat bukti kepemilikan tanah untuk pendaftaran tanah dan dapat dijadikan jaminan tersebut, antara lain berupa girik, petuk ataupun bentuk lainnya yang diakui (Penjelasan pasal 10 ayat (3) Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992). Alat bukti kepemilikan tanah tersebut yang dapat dijadikan jaminan dan untuk keperluan pendaftaran tanah, dirinci lebih jauh dalam Pasal 23 dan Pasal 24 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan pasal 6
Jurnal Elektronik DADING-Vol. 1 No.1 Tahun 2014 ISSN. 2302-6529 60 ayat (1) dan (2) Peraturan Menteri Agraria/Kepala badan Pertanahan Nasional Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Bahwa ketentuan waktu 3 (tiga) bulan tersebut berlaku juga bagi tanah yang sudah bersertifikat tetapi belum dialihkan atas nama pemberi Hak tanggungan sebagai pemegang hak atas tanah yang baru, misalnya sertifikat tanah masih atas nama orang yang sudah meninggal, maka pada waktu pendaftaran harus disertakan surat keterangan waris dan surat pembagian waris. Ketentuan ini berlaku juga terhadap tanah yang sudah bersertifikat, tetapi belum didaftar atas nama pemberi Hak tanggungan sebagai pemegang hak atas yang baru, yaitu tanah yang belum didaftar peralihan haknya, pemecahannya atau penggabungannya (Penjelasan Pasal 15 ayat (4)). Perlu diperhatikan juga substansi Pasal 15 ayat 5 yang telah mengecualikan penerapan Pasal 15 ayat (3) dan (4). substansi pasal 15 ayat 5 ini kemudian ditindaklanjuti dengan Peraturan Menteri Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 4 Tahun 1996, tanggal 8 Mei 1996 tentang Penjelasan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak tanggungan Untuk Menjamin Pelunasan Kreditkredit Tertentu. Batas waktu berlakunya SKMHT menrutu Pasal 1 Peraturan tersebut yaitu sampai saat berakhirnya masa berlakunya perjanjina pokok yang bersangkutan, dengan demikian hal ini akan tergantung berapa lama pihak kreditur memberikan waktu kepada debitur untuk melunasi atau mengembalikan utangnya, misalnya jika perjanjian kreditnya disepakati dalam jangka waktu 5 (lima) tahun kemudian. Maka jiak pada tahun kelima tidak diikuti dengan pembuatan APHT akan berlaku ketentuan dalam pasal 15 ayat 6 maka batal demi hukum (null and void), yang juga berlaku bagi ayat (3) dan ayat (4) pasal 15 UUHT. Adanya pembatasan waktu penggunaan SKMHT tersebut salah satu tujuannya untuk menghindarkan berlarut-larutnya waktu pelaksanaan pemberian APHT. Jika dari pembuatan SKMHT tersebut tidak diikuti dengan APHT tersebut telah batal demi hukum, maka jalan keluarnya dapat dibuat SKMHT baru 7
Tinjauan Hukum Hak Milik Atas Tanah Sebagai Objek Hak tanggungan... Sarles Gultom (penjelasan Pasal 15 ayat (6). Pada SKMHT tidak ada minutanya dan tidak ada grossenya. SKMHT dibuat rangkap 2 (dua) in originali, yang semuanya ditandatangai oleh pemberi dan penerima kuasa, para saksi dan Notaris/PPAT yang membuatnya. Selembar disimpan di Kantor Notaris/PPAT yang bersangkutan, sedangkan lembar lainnya diserahkan kepada pemberi dan penerima kuasa serta untuk keperluan pemberian Hak tanggungan (APHT) yang bersangkutan. 3. Tentang Akat Pemberian Hak tanggungan (APHT) Seperti telah diuraikan di atas, bahwa pemberian APHT dilakukan di hadapan PPAT yang mempunyai wilayah kerja dimana tanah yang dijadikan jaminan berada. Akta tersebut secara resmi disebut dengan Akta Pemberian Hak tanggungan (APHAT). Mengenai bentuk dan substansi APHT telah ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional. Menurut Pasal 39 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, bahwa tidak selalu PPAT dapat membuat APHT, dalam keadaan tertentu PPAT berkewajiban menolak permintaan membuat APHT, jika: a. Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar atau hak milik atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak yang bersangkutan atau sertifikat yang diserahkan tidak sesuai denan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan; atau b. Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan: 1) Surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 ayat (1) atau surat keterangan Kepala Desa/Kelurahan yang menyatakan bahwa yang bersangkutan menguasai bidang tanah tersebut sebagaimana dimaksud dalam pasal 24 ayat (2), dan 2) Surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertifikat dari Kantor Pertanahan, atau tanah yang terletak di daerah yang jauh dari kedudukan Kantor Pertanahan, dari pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh Kepala Desa /Kelurahan; atau 8
Jurnal Elektronik DADING-Vol. 1 No.1 Tahun 2014 ISSN. 2302-6529 c. Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi sebagaimana dimaksud dalam pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian; atau d. Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan perbuatan hukum pemindahan hak; atau e. Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum diperoleh izin pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut menurut peraturan perundangundangan yang berlaku; atau f. Obyek perbuatan hukum yang bersangkutan sedang dalam sengketa mengenai data fisik atau data yuridisnya; atau g. Tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan yang ditentukan dalam peraturan perundang -undangan yang bersangkutan. Jika PPAT menolak untuk membuat akta yang dimaksud harus disertai alasannya dan memberitahukan penolakan tersebut kepada para pihak yang bersangkutan (pasal 1 ayat (2) Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah). Apa yang harus dilakukan oleh PPAT tersebut sangat rasional, karena secara langsung PPAT telah memberikan perlindungan kepada para pihak yang berkepentingan. Seperti telah disebutkan di atas bahwa bentuk dan isi APHT telah ditentukan, dalam kaitan ini perlu diperhatikan muatan wajib APHT, hal ini dalam rangka memenuhi syarat Asas Spesialitas berdasarkan pasal 11 ayat (1), bahwa dalam APHT wajib dicantumkan: a. Nama dan identitas dan penerima hak tanggungan. b. Domisili pihak-pihak pemberi dan penerima hak tanggungan, dan apabila diantara mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia, baginya harus pula dicantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia, dan dalam hal domisili pilihan itu tidak dicantumkan di Indonesia, kantor PPAT tempat pembuatan APHT dianggap sebagai domisili yang dipilih. c. Penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijaminkan. 9
Tinjauan Hukum Hak Milik Atas Tanah Sebagai Objek Hak tanggungan... Sarles Gultom d. Nilai tanggungan. e. Secara jelas mengenai objek Hak tanggungan. Ketentuan pasal 11 ayat (1) tersebut sifatnya wajib untuk sahnya Hak tanggungan yang diberikan. Jika hal tersebut tidak dicantumkan secara lengkap, maka APHT yang bersangkutan batal demi hukum (penjelasan Pasal 11 ayat (1)). Dalam APHT dapat dicantumkan janji-janji yang diberikan oleh kedua belah pihak, sebagaiman disebut dalam Pasal 11 ayat (2). Berbeda dengan apa yang disebut dalam ayat (1) yang merupakan muatan wajib APHT, sedangkan muatan ayat (2) berupa janji-janji yang sifatnya fakultatif, artinya dapat diperjanjikan atau tidak diperjanjikan oleh para pihak tergantung kesepakatan antara para pihak. Dengan dicantumkannya janjijanji tersebut dalam APHT, yang kemudian diikuti dengan pendaftaran Hak-Hak tanggungan di Kantor Pertanahan, maka terpenuhi Asas Publisitas, dengan demikian janji-janji tersebut mempunyai kedudukan yang mengikat terhadap pihak ketiga. Ada janji yang dilarang untuk dilakukan, yaitu janji yang disebut pasal 12 UUHT, yaitu dilarang diperjanjikan pemberian kewenangan pada kreditur untuk memiliki objek Hak tanggungan apabila debitur cidera janji. Maksud larangn ini yaitu dalam rangka melindungi debitur dan pemberi Hak tanggungan lainnya, terutama jika nila objek Hak tanggungan melebihi besarnya utang yang dijamin, atau kemungkinan juga objek Hak tanggungan berada pada tempat yang strategis dan mempunyai prospek yang baik. Meskipun demikian tidak dilarang bagi kreditur pemegang Hak tanggungan untuk menjadi pembeli objek Hak tanggungan, asalkan melalui prosedur yang diatur dalam Pasal 20 UUHT (penjelasan pasal 12 UUHT). Janji yang wajib (harus ada dan diperjanjikan) dicantumkan dalam APHT adalah yang disebut dalam pasal 11 ayat (2) huruf e yang dikaitkan dengan pasal 6, yaitu memberi kewenangan kepada pemegang Hak tanggungan untuk menjual objek Hak tanggungan jika debitur cidera janji, melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Jika ada lebih dari satu kreditur pemegang Hak tanggungan dan diperjanjikan sebagaimana tersebut 10
Jurnal Elektronik DADING-Vol. 1 No.1 Tahun 2014 ISSN. 2302-6529 dalam pasal 11 ayat (2) huruf e, maka kewenangan tersebut ada pada pemegang Hak tanggungan pertama (peringkat satu). Penjualannya wajib dilakukan melalui pelelangan umum yang dilaksanakan oleh Kantor Lelang. Dalam melaksanakan penjualan objek Hak tanggungan tersebut dan mengambil pelunasan piutangnya berlaku kewenangan istimewa yang ada pada kreditur pemegang Hak tanggungan, sebagai penerapan asas droit de preference dan droit de suite. APHT dibuat dalam rangkap 2 (dua) yang semuanya ditandatangani oleh pemberi Hak tanggungan dan penerima Hak tanggungan, para saksi serta PPAT. Satu lembar disimpan di kantor PPAT. Lembar lain berikut warkat-warkat lain yang diperlukan disampaikan kepada kantor pertanahan untuk keperluan pendaftaran Hak tanggungan. 4. Tahap Pendaftaran Hak tanggungan. Syarat Publisitas dipenuhi dengan didaftarkannya Hak tanggungan yang bersangkutan di kantor pertanahan. Pendaftaran tersebut wajib dilaksanakan (pasal 13 ayat (1)), karena pendaftaran akan menentukan saat lahirnya Hak tanggungan yang bersangkutan. Menurut pasal 13 ayat (2) UUHT, PPAT wajib mengirimkan APHT dan warkat lain yang diperlukan tersebut kepada kantor Pertanahan wajib dilakukan dalam waktu selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah ditandatangani APHT yang bersangkutan. Menurut pasal 13 ayat (4) tanggal buku tanah hak tanggungan adalah hari ke 7 (tujuh) setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran hak tanggungan. Jika hari ke tujuh jatuh pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja beriktunya. Akhirnya diterbikan sertifikat hak tanggungan yang bersangkutan sebagai bukti pembebanannya. Berdasarkan pasal 13 ayat (4) dan ayat (5) Hak tanggungan lahir pada hari tanggal dibuatnya buku tanah, ini berarti bahwa sejak hari, tanggal itulah kreditur resmi menjadi pemegang hak tanggungan, dengan kedudukan istimewa (droit de preference) dengan kata lain krediturlah yang berahk atas objek hak tanggungan yang dijadikan jaminan 11
Tinjauan Hukum Hak Milik Atas Tanah Sebagai Objek Hak tanggungan... Sarles Gultom yang dapat dibuktikan dengan adanya sertifikat hak tanggugnan dan tertulisnya nama kreditur dalam sertifikat tanah yang bersangkutan sebagai pemegang hak tanggungan. Mengingat bahwa dengan dibuatnya buku tanah (hari, tanggal) tersebut merupakan saat lahirnya hak tanggungan, maka baik bagi kreditur maupun pihak ketiga yang berkepentingan, oleh UUHT tanggal dibuatnya buku tanah hak tanggungan tersebut ditetapkan secara pasti, yaitu hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap suratsurat yang diperlukan bagi pendaftaran hak tanggungan yang bersangkutan. Jika hari ketujuh ini jatuh pada hari minggu, buku tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya (Pasla 13 ayat Sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan oleh kantor pertanahan diterbitkan surat tanda bukti hak yang diberi nama Sertifikat hak tanggungan (pasal 14 ayat (1). Dalam Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional nomor 3 tahun 1996 disebutkan bahwa sertifikat Hak tanggungan terdiri atas salinan buku tanah hak tanggungan dan salinan APHT yang bersangkutan yang dibuat oleh Kepala Kantor Pertanahan, yang dijilid menjadi satu dalam sampul dokumen yang bentuknya ditetapkan berdasarkan peraturan tersebut. Untuk memberikan kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap, sertifikat hak tanggungan diberi irahirah dengan membubuhkan pada sampulnya kalimat DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA (Pasal 14 ayat (2) dan (3)). Sertifikat hak tanggungan dengan pencamtuman irah-irah tersebut pada hak tanggungan, maka untuk itu dapat dipergunakan lembaga parate eksekusi sebagaimana diatur dalam Pasal 224 HIR dan 258 Rbg. Sebagaimana bunyinya pada ayat (1), yaitu: Surat asli dari pada surat hipotik dan surat hutang, yang dibuat di hadapan Notaris di Indonesia dan yang memakai perkataan Atas Nama Keadilan di kepalanya, kekuatannya sama dengan Surat Putusan Hakim. Penulis mengangkat sertifikat Hak tanggungan No : 265/2001 dengan Akta Pemberian Hak tanggungan No : 80/KS.Martoba/ 2001 tanggal 23 Juli 2001 yang 12
Jurnal Elektronik DADING-Vol. 1 No.1 Tahun 2014 ISSN. 2302-6529 dikeluarkan oleh Notaris Robert Tampubolon, SH. Secara umum, sertifikat hak tanggungan itu berisi: 1. Pendaftaran tanah, yang menyebut : a. Hak tanggungan: 265/2001 (Peringkat I) b. Nama Pemegang Hak tanggungan : PT. BRI c. Hak tanggungan ini diberikan untuk menjamin pelunasan piutang hingga sejumlah: Rp. 50 juta 2. Objek Hak tanggungan: a. Jenis dan Nomor Hak: Hak Milik No : 2843, atas nama Paino (Terlampir). b. Benda-benda lain: 3. Akta Pemberian Hak tanggungan: a. Identitas Notaris b. Identitas Saksi (debitur) c. Isi perjanjian Hak tanggungan (terlampir). Untuk objek Hak tanggungan, erat kaitannya dengan sertifikat Hak Milik. Karena setiap pembebanan hutang dicantumkan peringkat Hak tanggungannya yang ditanda tangani oleh Kepala Kantor Pertanahan Pematangsiantar. b. Esksekusi Hak tanggungan Salah satu ciri dari hak tanggungan adalah mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya, apabila dikemudian hari debitur wanprestasi. Eksekusi hak tanggungan yaitu apabila debitur cidera janji maka obyek hak tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut cara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku dan pemegang hak tanggungan berhak mengambil seluruh atau sebagian dari hasilnya untuk pelunasan piutangnya, dengan hak mendahului daripada krediturkreditur lain. Eksekusi hak tanggungan diatur dalam pasal 20 UUHT yang telah menentukan bahwa jika debitur wanprestasi, maka: 1. berdasarkan hak yang ada pada pemegang hak tanggungan pertama yaitu janji untuk menjual objek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum atau atas kesepakatan pemberi dan pemegang hak tanggungan dapat dijual dibawah tangan (pasal 20 ayat (2), penjelasan pasal 20, pasal 6 13
Tinjauan Hukum Hak Milik Atas Tanah Sebagai Objek Hak tanggungan... Sarles Gultom UUHT dan pasal 11 ayat (2) huruf e). 2. berdasarkan irah-irah yang terdapat dalam sertifikat hak tanggugnan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan keputusan hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap (pasla 14 ayat (2)). Kedua cara eksekusi tersebut merupakan pelaksanana dari salah satu sifat hak tanggungan yaitu mudah dalam pelaksanaan eksekusinya. Eksekusi hak tanggungan dengan cara yang pertama memberikan kebebasan kepada para pihak (kreditur dan debitur) untuk menentukan cara yang paling mudah serta menguntungkan. Eksekusi hak tanggungan dengan cara yang kedua landasan hukumnya yaitu pasal 224 HIR dan 258 Rbg, disebut sebagai parate eksekusi, sedangkan tata cara (prosedur) eksekusinya menggunakan Hukum Acara Perdata (HIR) dan peraturan lainnya yang terkait. Eksekusi berdasarkan pada pasal 224 HIR atau 258 Rbg dimulai dengan adanya permohonan dari pemegang hak tanggungan (kreditur) kepada ketua Pengadilan Negeri setempat di mana obyek hak tanggungan berada, kecuali jika telah dipilih domisili yang tetap, maka permohonan eksekusi dapat diajukan kepada Pengadilan Negeri yang dipilih tersebut, dengan keharusan ketua Pengadilan Negeri tersebut minta bantuan kepada ketua Pengadilan Negeri dimana obyek Hak tanggungan berada dan dalam pelaksanaan eksekusinya diatur dalam pasal 190 HIR atau 206 Rbg. c. Hapusnya Hak Tanggungan Pasal 18 UUHT ditentukan halhal yang menyebabkan hapusnya hak tanggungan, antara lain : (1) hapusnya utang yang dijaminkan dengan hak tanggungan; (2) dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan; (3) pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri, dan (4) hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan. Untuk menjamin kepastian hukum, menurut pasal 18 ayat (1) dan ayat (2) UUHT maka terhadap Hak tanggungan yang telah hapus, catatan adanya beban Hak tanggungan pada sertifikat hak atas tanah dan bukubuku tanahnya harus dicoret/diroya. 14
Jurnal Elektronik DADING-Vol. 1 No.1 Tahun 2014 ISSN. 2302-6529 Dalam pasal 22 ayat (4), UUHT dinyatakan bahwa pencoretan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dan (2) diatas dilakukan berdasarkan permohonan pihak yang berkepentingan dengan melampirkan sertifikat hak tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditur, bahwa hak tanggungan sudah lunas atau pernyataan tertulis dari kreditur bahwa hak tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditur, bahwa hak tanggungan telah hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan hak tanggungan itu telah lunas atau karena kreditur melepaskan hak tanggungan yang bersangkutan. Perlu ditegaskan di sini bahwa dilepaskannya hak tanggungan oleh kreditur tersebut mempunyai 2 (dua) pertiga pengertian, yaitu : (1) kreditur memang benar-benar melepaskan hak tanggungan tersebut; (2) pelepasan hak tanggungan karena adanya permintaan pembersihan dari pembeli hak tanggungan yang melebihi harga pembelian (Pasal 19 ayat (1) UUHT). Sehubungan dengan hal tersebut, maka alat bukti yang diperlukan untuk pencatatan hapusnya Hak tanggungan dapat berupa : 1. Sertifikat hak tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditur karena utang telah lunas atau pernyataan tertulis dari kreditur (pasal 22 ayat (4)). 2. Pernyataan tertulis dari kreditur bahwa hak tanggungan dilepaskan (pasal 18 ayat (1) huruf b). 3. Surat keputusan penetapan peringkat oleh hakim dalam hal terjadinya pembersihan Hak tanggungan (pasal 18 ayat (1) huruf c). 4. Surat keputusan perintah pencoretan oleh hakim dalam hal kreditur tidak bersedia memberikan pernyataan pencoretan (pasal 22 ayat (5) dan (6)). Disamping itu pencoretan hak tanggungan dapat pula dilakukan dalam hal-hal sebagai berikut: 1. Perintah Ketua Pengadilan Negeri atas permohonan pihak yang berkepentingan apabila kreditur tidak bersedia memberikan pernyataan tertulis kreditur tidak bersedia memberikan pernyataan tertulis dari kreditur bahwa Hak tanggungan 15
Tinjauan Hukum Hak Milik Atas Tanah Sebagai Objek Hak tanggungan... Sarles Gultom telah hapus karena piutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak tanggungan itu telah lunas atau karena kreditur melepaskan Hak tanggungan yang bersangkutan (pasal 22 ayat 5 UUHT). 2. Pelaksanaan royal parsial apabila diperjanjikan pelunasan utang dilakukan secara angsuran (pasal 22 ayat (9) UUHT). 3. Objek Hak tanggungan dilelang atau dijual melalui/secara dibawah tangan (pasal 6 dan pasal 20 ayat (2) UUHT). Selanjutnya untuk ketertiban administrasi pendaftaran tanah, maka hapusnya hak tanggungan tetap perlu dicatat/dicoret pada sertifikat dan Buku Tanah hak atas tanah yang bersangkutan. Alat bukti yang diperlukan untuk pencoretannya berupa : 1. Bukti pelepasan hak, dalam hal hak atas tanahnya dilepaskan secara sukarela dengan izin kreditur. 2. Surat Keputusan Pencabutan Hak, dalam hal hak atas tanahnya dicabut untuk kepentingan umum. 3. Berita Acara yang dibuat oleh pejabat kantor Pertanahan setempat bersama-sama dengan Pejabat pemerintahan setempat (Camat dan Kepala Desa/Lurah) bahwa tanahnya musnah karena sesuatu hal. Dengan hapusnya Hak tanggungan, maka sertifikat Hak tanggungan ditari bersama-sama Buku Tanah Hak tanggungan dan dinyatakan tidak berlaku lagi. Sertifikat Hak tanggungan yang sudah diroya dimusnahkan. Jadi pencatatan hapusnya Hak tanggungan tersebut semata-mata hanyalah suatu upaya tindakan administratif yang dilakukan demi ketertiban administrasi bidang pertanahan. KESIMPULAN DAN SARAN a. Kesimpulan Adapun yang menjadi kesimpulan pada penulisan ini adalah : 1. Tata cara pembebanan hak tanggungan adalah terlebih dahulu dibuat perjanjian hutang piutang antara kreditur dan debitur, dan pemberian hak tanggungan dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) berupa sertifikat Hak tanggungan dan kemudian tahap pendaftaran di Kantor Pertanahan Kotamadya menge- 16
Jurnal Elektronik DADING-Vol. 1 No.1 Tahun 2014 ISSN. 2302-6529 nai sebidang tanah yang sudah terdaftara hak miliknya dijelaskan peringkat pertanggungannya dan nomor hak tanggungan. 2. Eksekusi hak tanggungan dilaksanakan apabila debitur cidera janji sesuai dengan irah-irah dari sertifikat hak tanggungan yang menyebut Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa dalam hukum acara perdata diatur parate eksekusi (eksekusi langsung). 3. Hapusnya hak tanggungan adalah karena telah lunas pembayaran, dilepaskan haknya oleh pemegang hak dan melalui pelelangan dari pengadilan. b. Saran Adapun yang menjadi saran pada penulisan ini adalah : 1. Pembebanan hak tanggungan supaya dilakukan melalui kesadaran hukum pada masyarakat. 2. Sebaiknya pengadilan objektif untuk melakukan penetapan eksekusi hak tanggungan dan dilakukan melalui penetapan hakim terlebih dahulu. 3. Hapusnya hak tanggungan adalah karena telah lunas pembayaran, dilepaskan haknya oleh pemegang hak dan melalui pelelangan dari pengadilan. PUSTAKA Badrulzaman, Mariam Darus., Babbab Tentang Hipotik dan Credit Verband, Fakultas Hukum USU Medan, Tahun 1982. Perjanjian Kredit Bank, Alumni, Bandung, Tahun 1989. Budi Harsono., Undang-Undang Pokok Agraria, Jilid I, Djambatan, Tahun 1990. K. Wantjik Saleh., Hak Anda Atas Tanah, Ghalia Indonesia, Tahun 1986. Parlindungan, A.P., Komentar atas UUPA, Alumni, Bandung, Tahun 1993. Subekti. R., Pokok-Pokok Hukum Perdata, PT. Intermasa, Jakarta, Tahun 1983. Aneka Perjanjian, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, Tahun 1984. Hukum Perjanjian, PT. Intermasa, Tahun 1987. Sudargo Gautama., Tafsiran Undang- Undang Pokok Agraria, Alumni, Tahun 1990. 17
18