ANALISA KELAYAKAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN ROMANSA REGENCY DI KARANGANYAR DITINJAU DARI SEGI EKONOMI DAN FINANSIAL Tugas Akhir untuk memenuhi sebagian persyaratan mencapai derajat S-1 Teknik Sipil diajukan oleh : TAUFIK HANANTO NIM : D 100 100 066 PROGAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA 2016 i
ii
iii
MOTTO Ya Allah, Tunjukilah kami jalan yang lurus, yaitu jalan orang-orang yang telah engkau anugerahkan nikmat kepada mereka, bukan mereka yang dimurkai dan bukan pula jalan mereka yang sesat ( QS. Al-Fatihah: 6-7 ) Sesungguhnya sesudah ada kesulitan itu ada kemudahan, maka apabila kamu telah selesai (dari satu urusan), kerjakanlah dengan sungguh-sungguh (urusan) yang lain, dan hanya kepada Tuhanmulah hendaknya kamu berharap. (QS. Al-Insyirah : 6,7,8) Barang siapa belajar satu bab ilmu,dia amalkan ilmu itu atau tidak diamalkan,maka dia lebih utama daripada shalat sunah seribu raka at ( Al Hadist ) Ilmu itu lebih baik daripada harta. Ilmu menjaga engkau dan engkau menjaga harta. Ilmu itu penghukum (hakim) dan harta terhukum. Harta itu kurang apabila dibelanjakan tapi ilmu bertambah bila dibelanjakan (ALI BIN ABI THALIB) Jangan sampai ilmu yang kita punya hanya untuk menyalahkan orang lain yang kita anggap salah, membenarkan diri sendiri yang dianggap benar, kemudian meremehkan orang lain karena dianggap tidak berilmu. (FITRIYANI SYAHRIR) iv
Allah SWT PERSEMBAHAN Karya ini kupersembahkan untuk: Orang tuaku (Bapak Winarso dan Ibu Parti) Kakak-kakak ku (Mas Sabarudin, Mbak Nuryani, dan Mbak Hidayanti) Bapak dosen pembimbing TA dan bapak ibu dosen pengajar Teknik sipil UMS Teman-teman Teknik Sipil terutama angkatan 2010 v
Special thanks to : Allah S.W.T atas semua limpahan karunianya yang tak terhingga sehingga Tugas Akhir ini dapat terselesaikan. Bapak Winarso dan ibu Parti, terima kasih atas do a, dukungan dan limpahan kasih sayang yang tak terkira, serta kesabaran tak terbatas dalam merawat ananda. Kakak-kakaku (Mas Sabarudin, Mbak Nuryani, dan Mbak Hidayanti) terima kasih atas dukungan moril dan materil yang kalian berikan. Bapak M. Nur Sahid dan Bapak Budi Priyanto selaku pembimbing TA, terima kasih atas bimbingan dan motivasinya. Bapak dan Ibu dosen pengajar Teknik sipil UMS yang tidak dapat disebutkan satu per satu, terima kasih atas ilmu yang diberikan. My sweetheart, Heni Ari Wahyuni, terima kasih atas waktu berharga yang sudah kamu berikan untuk membantuku dan omelanmu setiap aku mulai down. Teman-teman seperjuanganku (Syifa, Anjar, Frenda, Kholiq, Sofyan, Dika), terima kasih atas bantuan, pertemanan, dan waktu yang menyenangkan bersama kalian. Semua teman-teman teknik sipil UMS angkatan 2010 yang telah menemani masa-masa perkuliahan yang tak terlupakan. CV. ROMANSA, selaku developer, terima kasih atas segala bantuan yang diberikan sehingga bisa membentu kelancaran dalam mengerjakan Tugas Akhir ini. Semua pihak yang telah membantu namun tidak bisa disebutkan satu per satu, terima kasih atas dukungan dan bantuan kalian semua. vi
PRAKATA هتاگربواللهاةمحرومکيلعملاسلا Alhamdulillahirobbilalamin puji syukur kehadirat Allah SWT, atas rahmat, taufik, serta hidayahnya, sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan tugas akhir dengan judul Analisa Kelayakan Pembangunan Perumahan Romansa Regency di Karanganyar ditinjau Dari Segi Ekonomi dan Finansial ini dengan lancar. Sholawat serta salam selalu tercurahkan kepada junjungan kita Rasullulah Muhammad SAW yang kita nantikan syafaatnya di hari kiamat. Tugas akhir ini disusun sebagai salah satu syarat bagi semua mahasiswa Program Studi Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta untuk mencapai derajat gelar sarjana S-1 Teknik Sipil. Dalam penyusunan Tugas Akhir ini banyak kendala dan permasalahan yang harus dihadapi penulis, sehingga penulis perlu mengucapkan terima kasih atas segala bentuk dukungan, bimbingan dan bantuan kepada : 1. Bapak Ir. Sri Sunarjono, MT., PhD, selaku Dekan Fakultas Teknik Universitas Surakarta. 2. Bapak Mochamad Solikhin, ST., MT.,PhD, selaku Ketua Jurusan Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta. 3. Ibu Yenny Nurchasanah, S.T, M.T., selaku Sekretaris Jurusan Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta. 4. Ibu Senja Rum Harnaeni, S.T., M.T., selaku Pembimbing Akademik 5. Bapak Ir. H. Muh. Nur Sahid, MT., MM., selaku Dosen Pembimbing I. 6. Budi Priyanto, ST., MT., selaku Dosen Pembimbing II. 7. Bapak Mochamad Solikhin, ST., MT.,PhD., selaku Dosen Tamu dan Penguji. 8. Bapak Ibu Dosen, karyawan, karyawati dan seluruh keluarga besar Program Studi Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Surakarta. 9. Ibu dan Bapakku tercinta, yang selalu memberikan motivasi dan menyertai doanya di setiap langkahku. 10. Kakak-kakaku Mas Sabarudin, Mbak Nuryani, dan Mbak Hidayanti, terima kasih atas dukungan moril dan materil yang kalian berikan. vii
11. My sweetheart, Heni Ari Wahyuni, terima kasih atas waktu berharga yang sudah kamu berikan untuk membantuku. 12. Teman-teman seperjuanganku (Syifa, Anjar, Frenda, Kholiq, Sofyan, Dika), terima kasih atas bantuan, pertemanan, dan waktu yang menyenangkan bersama kalian. 13. Semua teman-teman di Civil Engineering 2010 senasib seperjuangan yang sudah menemaniku selama 4 tahun lebih. 14. Semua pihak yang tidak bisa ditulis satu persatu yang telah membantu selesainya Tugas Akhir ini. Penulis menyadari bahwa dalam penulisan Tugas Akhir ini masih banyak kekurangan dan masih sangat jauh dari sempurna. Oleh karena itu besar harpan Penulis atas segala kritik dan saran yang bersifat membangun demi kesempurnaan Tugas Akhir ini. Semoga Tugas Akhir ini dapat bermanfaat. هتاکربواللهاةمحرومكياعملاسلاو Surakarta, Januari 2016 Penulis viii
DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL... i HALAMAN PENGESAHAN... ii PERNYATAAN KEASLIAN TUGAS AKHIR... iii MOTTO..... iv PERSEMBAHAN... v PRAKATA...... vii DAFTAR ISI... ix DAFTAR TABEL... xii DAFTAR RUMUS DAN GAMBAR... xiii DAFTAR LAMPIRAN... xiv ABSTRAKSI... xv ABSTRACTION... xvi BAB I PENDAHULUAN... 1 A. Latar Belakang... 1 B. Rumusan Masalah... 2 C. Tujuan Penelitian... 2 D. Manfaat Penelitian... 2 E. Batasan Masalah... 3 F. Keaslian Penelitian... 3 BAB II TINJAUAN PUSTAKA.... 5 A. Pengertian Studi Kelayakan... 5 B. Pengertian Perumahan... 7 C. Investasi... 7 D. Pembiayaan Proyek... 8 E. Bunga... 9 F. Pajak... 10 G. Laba... 11 BAB III LANDASAN TEORI... 12 A. Umum... 12 B. Analisis Aspek Finansial... 12 C. Metode Analisis Finansial... 12 ix
1. Net Present Value (NPV)... 13 2. Internal Rate Of Return (IRR)... 14 3. Benefit Cost Ratio (BCR)... 14 4. Indeks Profitabilitas (IP)... 15 5. Peride Pengembalian... 16 6. Retrun on Investasi (ROI)... 17 7. Titik Impas (BEP)... 18 D. Faktor Yang Mempengaruhi Biaya Pembangunan... 19 E. Investasi After tax dan Before Tax... 19 BAB IV METODE PENELITIAN... 21 A. Tempat Penelitian...... 21 B. Sumber Data... 21 C. Teknik Pengumpulan Data... 21 D. Peralatan dan Bahan... 22 E. Tahap Penelitian... 22 F. Alur Penelitian... 24 BAB V HASIL PENELITIAN... 25 A. Rencana Anggaran Biaya... 25 1. Rekapitulasi biaya total proyek... 25 2. Pendapatan... 27 3. Data hasil wawancara... 29 4. Aliran keuangan... 30 B. Penilaian Kelayakan... 33 1. Net Present Value (NPV)... 33 2. Internal Rate of Return (IRR)... 33 3. Benefit Cost Ratio (BCR)... 36 4. Indeks Protabilitas (IP)... 37 5. Periode Pengembalian (PP)... 37 6. Pengembalian Atas Investasi (ROI)... 38 7. Titik Impas (BEP)... 39 C. Investasi After Tax dan Investasi Before Tax... 40 x
BAB VI KESIMPULAN DAN SARAN... 41 A. Kesimpulan... 41 B. Saran... 42 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN xi
DAFTAR TABEL Tabel I.1. Keaslian Penelitian... 4 Tabel V.1. Rekapitulasi biaya total proyek... 25 Tabel V.2. Fixed cost... 26 Tabel V.3. Variable cost... 26 Tabel V.4. Penggunaan lahan tanah perumahan... 27 Tabel V.5. Perhitungan harga pokok pembelian kavling siap bangun... 27 Tabel V.6. Total harga jual seluruh unit... 28 Tabel V.7. Rencana aliran kas... 28 Tabel V.8. Bunga per bulan... 29 Tabel V.9. Rencana aliran keuangan bulan ke 4 dan 8... 30 Tabel V.10. Rencana aliran keuangan bulan ke 12 dan 16... 31 Tabel V.11. Rencana aliran keuangan bulan ke 20 dan 24... 31 Tabel V.12. Rekapitulasi aliran keuangan... 32 Tabel V.13. PV Cast out 1%... 33 Tabel V.14. PV Cast in 1%... 33 Tabel V.15. PV Cast out 1,5%... 34 Tabel V.16. PV Cast in 1,5%... 34 Tabel V.17. PV Cast out 12%... 35 Tabel V.18. PV Cast in 12%... 35 Tabel V.19. PV Cast out 14%... 35 Tabel V.20. PV Cast in 14%... 36 Tabel V.21. Aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap... 38 Tabel V.22. ROI... 38 Tabel V.23. BEP... 40 xii
DAFTAR RUMUS Rumus III.1. NPV... 13 Rumus III.2. IRR... 14 Rumus III.3. IRR... 14 Rumus III.4. BCR... 14 Rumus III.5. BCR... 15 Rumus III.6. BCR... 15 Rumus III.7. IP... 16 Rumus III.8. PP arus kas tetap... 16 Rumus III.9. PP arus kas tidak tetap... 16 Rumus III.10. ROI... 17 Rumus III.11. ROI... 17 Rumus III.12. ROI... 17 Rumus III.13. ROI... 17 Rumus III.14. BEP... 18 Rumus III.15. BEP... 19 DAFTAR GAMBAR Gambar IV.1. Bagan alur penelitian... 24 xiii
DAFTAR LAMPIRAN Lampiran I. Gambar denah dan Site plan Lampiran II. Rencana anggaran biaya Lampiran III. Compound interest tables Lampiran IV. Lembar konsultasi xiv
ANALISA KELAYAKAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN ROMANSA REGENCY DI KARANGANYAR DI TINJAU DARI SEGI EKONOMI DAN FINANSIAL ABSTRAKSI Seiring bertambahnya jumlah penduduk dan semakin meningkatnya taraf hidup masyarakat, mengakibatkan kebutuhan rumah tinggal semakin tinggi karena rumah menjadi sebuah tuntutan yang sangat penting. Perkembangan properti yang meningkat di Karanganyar khususnya rumah tinggal mengakibatkan permintaan akan tanah mengalami peningkatan, padahal persediaan tanah semakin menipis sehingga harga tanah di Karanganyar menjadi semakin tinggi. Pada proyek investasi, umumnya memerlukan dana yang cukup besar dan mempengaruhi perusahaan dalam jangka waktu yang cukup panjang, oleh karena itu diperlukan studi kelayakan investasi dengan berhati-hati untuk menghindari kerugian investasi dalam suatu proyek. Tidak sedikit proyek investasi yang terpaksa berhenti karena kurang tepatnya analisa sebuah proyek. Sehingga sebelum pelaksanaan sebuah proyek, diperlukan analisa kelayakan untuk mengetahui tingkat kelayakan dan nilai investasi agar diperoleh kesimpulan bahwa proyek tersebut layak dan menguntungkan. Dari hasil analisa yang dilakukan diperoleh Net present Value Rp 700.679.674; NPV > 0 (investasi dapat diterima). Tingkat pengembalian (IRR) sebesar 147,6%; IRR > 17% (investasi layak). Benefit cost ratio 1,22 > 1 (investasi layak). Periode pengembalian aliran kas tetap adalah 19 bulan 15 hari, dan periode pengembalian dengan aliran kas tidak tetap selama 16 bulan 27 hari., umur investasi 24 bulan, jadi investasi layak. Pengembalian atas investasi sebelum pajak sebesar 4,73% per bulan atau 56,76% per tahun dan pengembalian atas investasi sesudah pajak sebesar 4,17% per bulan atau 50,04% per tahun. Break event point terjadi pada saat penjualan bangunan mencapai 18 unit dari total 29 unit (investasi layak). Berdasarkan hasil di atas dapat disimpulkan bahwa proyek perumahan ini layak secara finansial. Kata kunci : investasi, analisa kelayakan, NPV, IRR, BCR, IP, PP, ROI, BEP. xv
FEASIBILITY ANALYSIS OF HOUSING DEVELOPMENT ROMANSA REGENCY KARANGANYAR VIEWED IN TERMS OF ECONOMIC AND FINANCIAL ABSTRACTION With increasing population and increasing standards of living, resulting in the need for higher residential house into a very important requirement. Property developments increased in Karanganyar especially residential houses resulted in the demand for land has increased, whereas the dwindling supply of land so that land prices in Karanganyar becomes higher. On investment projects, generally require substantial funds and influence the company in a fairly long period of time, therefore the necessary investment feasibility study to be careful to avoid a loss of investment in a project. No fewer investment projects are forced to stop due to lack of precise analysis of a project. So prior to the implementation of a project, a feasibility analysis is needed to determine the feasibility and value of investments in order to obtain the conclusion that the project is feasible and profitable. From the results of the analysis obtained by the Net Present Value of Rp 700 679 674; NPV> 0 (investment is acceptable). The rate of return (IRR) of 147.6%; IRR> 17% (investment worth). Benefit cost ratio of 1.22> 1 (investment worth). The payback period fixed cash flow was 19 months and 15 days, and the period of repayment with the cash flow is not fixed for 16 months of 27 days., Investment age of 24 months, so the investment is worth it. Return on investment before tax of 4.73% per month or 56.76% per year and a return on investment after tax of 4.17% per month or 50.04% per year. Break event point occurs at the time of sale of the building reaches 18 units of a total of 29 units (investment worth). Based on the above results it can be concluded that the housing project is financially feasible. Keywords: housing, feasibility analysis, economic and financial. xvi