KATA PENGANTAR Pertama-tama penulis ingin memanjatkan puji syukur kepada Tuhan Yang Maha Esa karena berkat rahmat dan karunia-nya sehingga penulis dapat menyelesaikan laporan tesis ini dengan sebaik-baiknya. Penyusunan tesis dengan judul Analisis Capital Budgeting dari Keputusan Perluasan dan Penambahan Fasilitas pada Hotel XYZ di Banjarmasin, merupakan tugas yang harus diselesaikan dalam rangka untuk memenuhi persyaratan akademik untuk memperoleh gelar kesarjanaan (S2) pada jurusan MM Finance & Investment di Universitas Bina Nusantara. Laporan tesis ini mencakup mengenai analisis kelayakan untuk melakukan perluasan dan penambahan fasilitas hotel, sebagai salah satu alternatif penyelesaian permasalahan untuk pihak manajemen Hotel XYZ, Banjarmasin. Juga pada kesempatan ini, penulis ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada semua pihak yang telah membimbing, mengarahkan, membantu, dan menyediakan tenaga dan waktu luang agar penulis dapat menyusun dan menyelesaikan laporan ini, terutama kepada : 1. Bapak Ir. Tedy Fardiansyah, M.M., FRM., CFP. selaku pembimbing yang telah banyak memberikan arahan, ilmu dan waktunya sehingga penulis dapat menyelesaikan laporan ini. 2. Bapak Minaldi Loeis Raharso selaku Dekan Bina Nusantara Business School yang telah memberikan arahan dalam proses penyelesaian laporan ini. 3. Bapak Stephanus Remond Waworuntu selaku Head of Finance Program Bina Nusantara Business School. 4. Dosen-dosen yang telah mengajar, membimbing dan memberikan ilmunya kepada penulis, sehingga penulis dapat menyelesaikan laporan ini dengan menggunakan ilmu-ilmu yang telah diajarkan tersebut. v
5. Bapak Roy Saputera selaku pemilik/ owner dari Hotel XYZ, yang telah mengijinkan penulis untuk melakukan penelitian pada Hotel XYZ dan bersedia memberikan data-data/ informasi yang diperlukan dalam penyelesaian laporan ini. 6. Kedua orang tua, kakak dan adik penulis yang membantu memberikan dorongan semangat/moril dan doanya kepada penulis dalam menyusun tesis ini agar dapat selesai tepat waktu dan dengan hasil semaksimal mungkin. 7. Dian Sobandiah, yang telah memberikan bantuan doa, semangat dan dorongannya kepada penulis dalam penyelesaian laporan ini. 8. Rekan-rekan mahasiswa angkatan 2007 yang setia meluangkan waktunya guna memberikan masukan yang sangat bermanfaat bagi penulis, khususnya kepada Andreas Liando, Deni Soeryadi, Agung, Clarissa, dan semua rekan-rekan lainnya yang tidak dapat disebutkan satu per satu, atas segala dukungannya kepada penulis. 9. Pengurus student service dan pengurus perpustakaan Universitas Bina Nusantara yang telah meluangkan waktu dan membantu penulis dalam menyusun laporan ini. 10. Dan semua pihak yang telah membantu, yang tidak dapat penulis sebutkan satu per satu. Penulis mengharapkan agar laporan ini dapat berguna bagi semua pihak. Penulis menyadari bahwa masih sangat banyak kekurangan dalam tesis ini, untuk itu penulis selalu terbuka akan kritik dan saran yang membangun agar dapat memperbaiki dan menyempurnakan laporan ini. Jakarta, 17 Desember 2008 Penulis vi
ABSTRAK Hotel XYZ merupakan hotel berbintang tiga ( ) yang terletak di Banjarmasin. Hotel XYZ saat ini memiliki 65 kamar dengan fasilitas penunjang antara lain TV kabel, Hot-spot area, Cafe n Resto, Pub, Business Center, Meeting Room/Ballroom dan Fitness Center. Untuk memberikan pelayanan yang lebih baik dan agar dapat bersaing dengan hotel-hotel sejenis lainnya ( ) maka pihak manajemen hotel berencana untuk melakukan perluasan dan penambahan fasilitas hotel. Namun hal ini memerlukan pertimbangan yang matang, agar tidak menimbulkan kerugian di kemudian hari bagi pihak manajemen dari Hotel XYZ. Analisa Capital Budgeting dibutuhkan untuk dapat menganalisis apakah proyek penambahan dan perluasan fasilitas pada Hotel XYZ akan dapat memberikan benefit yang dapat diterima oleh pihak manajemen dari Hotel XYZ atau tidak. Decision criteria yang digunakan untuk pengambilan keputusan berdasarkan pada capital budgeting criteria, seperti NPV, IRR, PI dan discounted payback period ratio. Selain itu juga dilakukan sensitivity analysis untuk menentukan faktor apa saja yang mempengaruhi kelangsungan proyek ini. Dari penelitian dan perhitungan yang telah dilakukan, diperoleh hasil bahwa NPV menghasilkan angka positif sebesar Rp 16.246.069.186; IRR sebesar 36,20% melebihi WACC yaitu sebesar 11,55%; PI sebesar 2,08 lebih besar dari 1(satu); dan discounted payback period selama 3 tahun 3 bulan lebih kecil dari masa proyeksi selama 8 tahun. Dari perhitungan sensitivity analysis yang dilakukan menunjukkan bahwa proyek sangat sensitif terhadap penurunan occupancy rate dari tiap jenis kamar yang berakibat langsung ke turunnya pendapatan. Kesimpulan yang diperoleh adalah kegiatan investasi ini layak dilaksanakan, namun dengan tetap memperhatikan occupancy rate dari tiap jenis kamar, meningkatkan penggunaan karaoke room yang akan dibangun agar sesuai dengan proyeksi yang telah dilakukan. Kata Kunci: capital budgeting, sensitivity analysis dan studi kelayakan. vii
DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL... i HALAMAN PERNYATAAN...ii PERSETUJUAN PEMBIMBING...iii MOTTO.... iv KATA PENGANTAR... v ABSTRAK...vii DAFTAR ISI...viii DAFTAR TABEL... xi DAFTAR GAMBAR...xii BAB 1 PENDAHULUAN... 1 1.1. Latar Belakang Permasalahan... 1 1.2. Perumusan Masalah... 3 1.3. Tujuan dan Manfaat... 4 1.4. Pembatasan... 5 1.5. Sistematika Penulisan... 6 BAB 2 LANDASAN TEORI... 10 2.1. Pentingnya Capital Budgeting... 10 2.2. Pengumpulan Ide Mengenai Proyek... 11 2.3. Klasifikasi Proyek... 12 2.4. Langkah-langkah dalam Capital Budgeting... 13 2.5. Kriteria Penetapan Peringkat atas Capital Budgeting... 14 2.5.1. Nilai Tunai Netto (Net Present Value = NPV)... 15 2.5.2. Tingkat Pengembalian Internal (Internal Rate of Return = IRR)... 17 2.5.3. Indeks Profitabilitas (Profitability Index = PI)... 19 2.5.4. Periode Pengembalian Yang Didiskontokan (Discounted Payback Period)... 20 2.6. Estimasi Arus Kas... 21 viii
2.7. Mengidentifikasi Arus Kas yang Relevan... 22 2.7.1. Arus Kas vs Laba Akuntansi... 23 2.7.2. Arus Kas Inkremental... 24 2.8. Perubahan Modal Kerja Bersih... 26 2.9. Evaluasi atas Kegiatan Investasi dengan Capital Budgeting... 27 2.9.1. Analisis Kegiatan Investasi untuk Perluasan... 27 2.9.2. Analisis Kegiatan Investasi untuk Penggantian... 27 2.10. Penilaian Risiko... 27 2.11. Teknik Mengukur Stand Alone Risk... 29 2.12. Analisis Risiko Keuangan... 30 2.12.1. Standar Rasio Keuangan... 31 2.12.2. Tinjauan Atas Hubungan Keuangan... 32 2.12.3. Keterbatasan dari Analisa Rasio Keuangan... 34 2.13. Ukuran-ukuran Kinerja (Performance Measures)... 36 2.13.1. Rasio Likuiditas... 36 2.13.2. Rasio Leverage... 38 2.13.3. Rasio Aktifitas... 40 2.13.4. Rasio Profitabilitas... 42 2.14. Analisis SWOT... 46 BAB 3 METODOLOGI PENELITIAN... 49 3.1. Metode yang Digunakan... 49 3.2. Diagram Alur Penelitian... 52 3.3. Penjelasan Diagram Alur Penelitian... 53 BAB 4 HASIL DAN PEMBAHASAN PENELITIAN... 59 4.1. Pengumpulan Data... 59 4.1.1. Kondisi Keuangan Masa Lalu dari Hotel XYZ... 59 4.1.2. Occupancy Rate... 60 4.1.3. Komposisi Pendapatan Hotel XYZ untuk Periode Jul-Des 2007... 60 4.1.4. Rencana Investasi... 61 ix
4.1.5. Asumsi-Asumsi yang Digunakan (Asumsi Teknis)... 61 4.2. Analisis Resiko dan SWOT... 64 4.2.1. Analisis Risiko... 64 4.2.2. Analisis SWOT... 67 4.3. Kriteria Keputusan Penganggaran Modal... 69 4.4. Analisis Sensitivitas Proyek... 69 4.5. Ukuran Kinerja Keuangan... 73 BAB 5 KESIMPULAN DAN REKOMENDASI... 76 5.1. Kesimpulan... 76 5.2. Rekomendasi... 78 DAFTAR ACUAN... 80 DAFTAR PUSTAKA... 81 LAMPIRAN...L1 RIWAYAT HIDUP x
DAFTAR TABEL Tabel 2.1. Contoh Perhitungan Pengembalian Yang Didiskontokan... 20 Tabel 4.1. Occupancy Rate per bulan (Jul 2007 Des 2007)... 59 Tabel 4.2. Jumlah Kamar, Occupancy Rate dan Harga Sewa Masing-masing Tipe Kamar... 59 Tabel 4.3. Rincian Biaya Investasi yang akan dilakukan... 60 Tabel 4.4. Analisis kelayakan berdasarkan IRR, NPV, PI dan Discounted Payback Period... 68 xi
DAFTAR GAMBAR Gambar 2.1. SWOT Analysis... 46 Gambar 3.1. Tahapan Alur Penelitian (secara garis besar)... 49 Gambar 3.2. Diagram Alur Penelitian... 51 Gambar 4.1. Pie Chart Komposisi Pendapatan... 59 Gambar 4.2. Grafik analisis sensitivitas untuk nilai IRR... 69 Gambar 4.3. Grafik analisis sensitivitas untuk nilai NPV... 70 Gambar 4.4. Grafik analisis sensitivitas untuk nilai PI... 70 Gambar 4.5. Grafik analisis sensitivitas untuk Discounted Payback Period... 71 xii