BAB III DESKRIPSI OBJEK PENELITIAN A. Deskripsi Perusahaan Perusahaan publik yang tercatat di Bursa Efek Indonesia diklasifikasikan kedalam sembilan sektor industri yang telah ditetapkan oleh JASICA ( Jakarta Stock Exchange Industrial Classification). Jumlah perusahaan yang memperoleh pernyataan efektif untuk menawarkan saham kepada masyarakat umum dari tahun 1977 sampai dengan tanggal 3 Januari 2014 adalah 825 emiten yang terdiri dari 603 emiten saham, 222 emiten obligasi di bursa dengan total nilai emisi Rp. 1.028,02 Triliun yang tersebar diberbagai sektor industri sebagai berikut: Tabel 3.1 Emisi Saham per-sektor Industri Sumber: Otoritas Jasa Keuangan - Statistik Pasar Modal, Januari 2014 48
49 Berdasarkan tabel 3.1 di atas jumlah emiten (emiten saham dan emiten obligasi) yaitu sebanyak 603 emiten saham atau setara dengan Rp. 642,72 Triliun dan emiten obligasi sebanyak 222 emiten obligasi atau setara dengan 385,30 Triliun yang tersebar kedalam berbagai sektor industri. Perusahaan manufaktur yang terdiri dari tiga sektor industri yaitu: (1) sektor industri dasar dan kimia, (2) aneka industri, dan (3) industri barang dan konsumsi, menduduki peringkat pertama yang memiliki sebanyak 193 emiten saham atau setara dengan Rp. 89,40 Triliun dan emiten obligasi sebanyak 43 emiten obligasi atau setara dengan Rp. 32,47 Triliun. Sementara pada sektor property dan real estate jumlah emiten saham 58 dan emiten obligasi 25 ( total emiten 8 3) atau setara dengan Rp. 73,77 triliun, serta dikuti dengan posisi terakhir yang diduduki oleh perusahaan publik dengan total emiten sebanyak 9 emiten atau setara dengan Rp. 1,36 Triliun. Sedangkan jumlah emiten saham yang aktif di Bursa Efek Indonesia yaitu sebanyak 483 emiten.. Berdasarkan emisi saham per sektor industri di atas menunjukkan bahwa Perusahaan property dan real estate merupakan salah satu perusahaan yang paling diminati oleh para investor untuk melakukan investasi saham di Indonesia. Oleh karena itu, manajemen perusahaan harus mempertahankan pencapaian tersebut agar tujuan perusahaan dalam mensejahterakan para pemegang saham dapat tercapai.
50 B. Lingkup Bidang Usaha Semua perusahaan publik yang tercatat di Bursa Efek Indonesia diklasifikasikan ke dalam 9 ( Sembilan ) sektor yang didasarkan pada klasifikasi industri yang ditetapkan oleh NEJ yang disebut JASICA ( Jakarta Stock Exchange Industrial Classification ). Kesembilan sektor yang ada di Bursa Efek Indonesia tersebut adalah sebagai berikut : a). Sektor Utama ( Industri Penghasil Bahan Baku ) 1. Sektor Pertanian 1.1 Sub Sektor Tanaman pangan 1.2 Sub Sektor Perkebunan 1.3 Sub Sektor Peternakan 1.4 Sub Sektor Kehutanan 1.5 Sub Sektor Lainnya 2. Sektor Pertambangan 2.1 Sub sektor Pertambangan Batubara 2.2 Sub Sektor Pertambangan Minyak dan Gas Bumi 2.3 Sub Sektor Pertambangan Logam dan Mineral 2.4 Sub Sektor Pertambangan Batu-batuan 2.5 Sub Sektor Pertambangan lainnya
51 b). Sektor Kedua ( Industri Manufaktur ) 3. Sektor Industri Dasar dan Kimia 3.1 Sub sektor Semen 3.2 Sub sektor Keramik, Porselen, dan Kaca 3.3 Sub sektor Logam & Sejenisnya 3.4 Sub sektor Kimia 3.5 Sub sektor Plastik dan Kemasan 3.6 Sub sektor Pakan Ternak 3.7 Sub sektor Kayu dan Pengolahan 3.8 Sub sektor Pulp dan Kertas 3.9 Sub sektor lainnya 4. Sektor Aneka Industri 4.1 Sub sektor Mesin dan Alat Berat 4.2 Sub sektor Otomotif dan Komponennya 4.3 Sub sektor Tekstil dan Garmen 4.4 Sub sektor Alas Kaki 4.5 Sub sektor Kabel
52 4.6 Sub sektor Eletronika 4.7 Sub sektor Lainnya 5. Sektor Industri Barang Konsumsi 5.1 Sub sektor Makan dan Minuman 5.2 Sub sektor Rokok 5.3 Sub sektor Farmasi 5.4 Sub sektor Kosmetik dan Barang Keperluan Rumah Tangga 5.5 Sub sektor Peralatan Rumah Tangga 5.6 Sub sektor lainnya d). Sektor Ketiga ( Industri Jasa ) 6. Sektor Properti dan Real Estate 6.1 Sub sektor Properti dan Real Estate 6.2 Sub sektor Kontruksi Bangunan 6.3 Sub sektor Lainnya 7. Sektor Infrastruktur, Utilitas dan Transportasi 7.1 Sub sektor Energi 7.2 Sub sektor Jalan Tol, Pelabuhan, Bandara dan Sejenisnya
53 7.3 Sub sektor Telekomunikasi 7.4 Sub sektor Transportasi 7.5 Sub sektor Kontruksi Non Bangunan 7.6 Sub sektor Lainnya 8. Sektor Keuangan 8.1 Sub sektor Bank 8.2 Sub sektor Lembaga Pembiayaan 8.3 Sub sektor Perusahaan EFek 8.4 Sub sektor Asuransi 8.5 Sub sektor Lainnya 9. Sektor Perdagangan, Jasa dan Investasi 9.1 Sub sektor Perdagangan Besar Barang Produksi 9.2 Sub sektor Perdagangan Eceran 9.3 Sub sektor Restoran, Hotel dan Pariwisata 9.4 Sub sektor Advertising, Printing dan Media 9.5 Sub sektor Kesehatan 9.6 Sub sektor Jasa Komputer dan Perangkatnya
54 9.7 Sub sektor Perusahaan Investasi Daftar perusahaan property dan real estate Indonesia yang merupakan perusahaan publik (emiten) di Bursa Efek Indonesia dibagi menjadi tiga sub sektor antara lain : 1). Sub sektor Properti dan Real Estate 2). Sub sektor Kontruksi Bangunan 3). Sub sektor lainya. Daftar perusahaan property dan real estate di Indonesia yang merupakan perusahaan publik (emiten) di Bursa Efek Indonesia (BEI), bisa dilihat dalam lampiran 1. C. Perkembangan Usaha Industri property dan real estate pada umumnya merupakan dua hal yang berbeda. Real estate merupakan tanah dan semua peningkatan permanen di atasnya termasuk bangunan-bangunan, seperti gedung, pembangunan jalan, tanah terbuka, dan segala bentuk pengembangan lainnya yang melekat secara permanen. Menurut peraturan perundang-undangan di Indonesia, pengertian mengenai industri real estate tercantum dalam PDMN No.5 Tahun 1974 yang mengatur tentang industri real estate. Dalam peraturan ini pengertian industri real estate adalah perusahaan properti yang bergerak dalam bidang penyediaan, pengadaan, serta pematangan tanah bagi keperluan usaha-usaha industri, termasuk industri pariwisata. Sedangkan definisi property menurut SK Menteri Perumahan Rakyat
55 No.05/KPTS/BKP4N/1995, Ps 1.a : 4 property adalah tanah hak dan atau bangunan permanen yang menjadi objek pemilik dan pembangunan. Dengan kata lain, property adalah industri real estate ditambah dengan hukum-hukum seperti sewa dan kepemilikan. Real estate adalah tanah dan semua benda yang tidak dapat bergerak yang berada diatasnya dan yang terkandung didalamnya. Kata real berhubungan dengan kepemilikan tanah (properti), dan k ata estate sesuatu yang terkandung dalam properti. Menurut Standar Akuntnasi Keuangan (1999 : 44.1) ; aktivitas pengembangan real estate adalah kegiatan perolehan tanah untuk kemudian dibangun perumahan dan atau bangunan komersial dan atau bangunan industri. Bangunan tersebut dimaksudkan untuk dijual atau disewakan, sebagai satu kesatuan atau secara eceran (retail). Aktivitas pengembangan real estate juga mencakup perolehan kapling tanah untuk dijual tanpa bangunan. Produk yang dihasilkan dari industri property dan real estate sangatlah beragam. Produk tersebut dapat berupa perumahan, apartemen, rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), gedung perkantoran ( office building), pusat perbelanjaan berupa mall, plaza, atau trade center. Perumahan, apartemen, rumah toko (ruko), rumah kantor (rukan), dan gedung perkantoran ( office building) termasuk dalam landed property. Sedangkan mall, plaza, atau trade center termasuk dalam commercial building Menurut Allen dalam Prilla (2002), real estate memiliki ciri - ciri sebagai berikut :
56 a). b). Memiliki harga jual yang akan terus meningkat dimasa yang akan datang Tidak seperti stock market, market real estate tidak akan mengalami fluktuasi harga yang besar, tetapi secara konsisten mengalami kenaikan harga. c). Merupakan salah satu jenis investasi jangka panjang. Perusahaan property dan real estate merupakan salah satu sektor industri yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia (BEI). Perkembangan industry property dan real estate begitu pesat saat ini dan akan semakin besar di masa yang akan datang. Hal ini disebabkan oleh semakin meningkatnya jumlah penduduk sedangkan supply tanah bersifat tetap. Diawal tahun 1968, industri property dan real estate mulai bermunculan dan mulai tahun 80-an, industri property dan real estate sudah mulai terdaftar di Bursa Efek Indonesia. Adapun jumlah perusahaan property dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia pada tahun 2003 berjumlah 30 perusahaan. Mengingat perusahaan yang bergerak pada sektor property dan real estate tersebut adalah perusahaan yang sangat peka terhadap pasang surut perekonomian, maka seiring perkembangannya sektor property dan real estate dianggap menjadi salah satu sektor yang mampu bertahan dari kondisi ekonomi secara makro di Indonesia. Terbukti dengan semakin banyaknya sektor property dan real estate yang memperluas landbank (aset berupa tanah), melakukan ekspansi bisnis, dan pada tahun 2009 sektor property dan real estate yang terdaftar di Bursa Efek Indonesia bertambah menjadi 41 perusahaan, dan hingga tahun 2014 sektor tersebut mencapai 55 perusahaan.
57 D. Aktivitas Bisnis Perusahaan Industri property dan real estate memiliki berbagai aktivitas dalam operasionalnya. Secara umum, kegiatan usaha pada industri proeprty dan real estate adalah sebagai berikut: 1). Bertindak atas nama pemilik dalam segala hal mengenai pemeliharaan dan pengelolaan baik rumah tinggal, kondominium apartemen, dan bangunan lainnya. 2). Industri property dan real estate bertindak untuk mengelola proyek-proyek pembangunan dan pengembangan, melakukan perbaikan dan pemeliharaan gedung. 3). Bergerak dalam bidang usaha pengembang dan pembangunan (real estate) dengan melakukan investasi melalui anak perusahaan. 4). Usaha konstruksi dan pembangunan real estate serta perdagangan umum. 5). Persewaan perkantoran, pusat perbelanjaan, perumahan, apartemen dan hotel beserta fasilitasnya. 6). Menjalankan usaha di bidang kawasan industri berikut sarana penunjangnya, seperti pembangunan perumahan atau apartment, perkantoran/pertokoan, pembangunan dan pengelolaan instalasi air bersih, limbah, telepon, listrik, penyediaan fasilitas olahraga dan rekreasi di kawasan industri, serta ekspor dan impor barang. 7). Pengembangan kota ( urban development), yang meliputi pengembangan kawasan perumahan dan industri, pembangunan infrastruktur dan fasilitas umum, penyediaan jasa-jasa pendukung.
58 8). Pengembangan real estate, golf dan country club, serta kantor dan perdagangan 9). Pengelolaan fasilitas rekreasi dan restoran. Adapun secara umum, industri real estate dapat digolongkan sebagai berikut: 1). Sektor perkebunan, pertambangan, dan perhutanan (perkebunan karet, perkebunan kelapa sawit, kehutanan, pertambangan batubara, dan lainlain). 2. Sektor perumahan (rumah tinggal, perumahan multifungsi, komplek real estate, dan lain-lain). 3. Sektor komersial (pusat perbelanjaan, pusat perkantoran, apartemen, hotel, trade center, dan lain-lain). 4. Sektor industri (komplek perindustrian, baik industri berat, menengah, dan ringan, dan lain-lain). Industri property, terdiri dari property komersial dan property non komersial. Didalam perusahaan, property terbagi kedalam tiga bagian, yaitu property berwujud, property tidak berwujud, dan surat berharga. Property berwujud dibagi menjadi dua bagian, yaitu real property yang merupakan perusahaan pengembangan tanah, bangunan, dan lain-lain, dan personal property yang meliputi mesin, peralatan, perlengkapan dan furnitur, barang bergerak, peralatan operasional, dan perhiasan. Property tidak berwujud meliputi goodwill, hak paten, franchises, merek dagang, hak cipta, dan proses kepemilikan. Adapun surat berharga meliputi saham, investasi, deposito, dan piutang dagang.
59 Beberapa jenis usaha industri real estate dan property meliputi: 1. Penilaian, yaitu profesional penilaian layanan. 2. Brokerages, yaitu membantu pembeli dan penjual dalam transaksi. 3. Pengembangan, yaitu meningkatkan lahan untuk penggunaan dengan menambahkan atau mengganti bangunan. 4. Manajemen properti, yaitu pengelola properti untuk pemiliknya. 5. Layanan relokasi, yaitu relokasi orang atau usaha negara yang berbeda.