HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN

TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN YANG DIBANGUN DENGAN PEMANFAATAN BARANG MILIK NEGARA BERUPA TANAH BERDASARKAN UNDANG- UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN TESIS Oleh FANDY JAPTO 107011048/M.Kn FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2012

TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN YANG DIBANGUN DENGAN PEMANFAATAN BARANG MILIK NEGARA BERUPA TANAH BERDASARKAN UNDANG- UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN TESIS Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Oleh FANDY JAPTO 107011048/M.Kn FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUMATERA UTARA MEDAN 2012

Judul Tesis : TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN YANG DIBANGUN DENGAN PEMANFAATAN BARANG MILIK NEGARA BERUPA TANAH BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN Nama Mahasiswa : FANDY JAPTO Nomor Pokok : 107011048 Program Studi : Kenotariatan Menyetujui Komisi Pembimbing (Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) Pembimbing Pembimbing (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum) (Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum) Ketua Program Studi, Dekan, (Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum) Tanggal lulus : 21 Desember 2012

Telah diuji pada Tanggal : 21 Desember 2012 PANITIA PENGUJI TESIS Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum 2. Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum 3. Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS 4. Notaris Rosniaty Siregar, SH, MKn

SURAT PERNYATAAN Saya yang bertanda tangan dibawah ini : Nama : FANDY JAPTO Nim : 107011048 Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU Judul Tesis : TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN YANG DIBANGUN DENGAN PEMANFAATAN BARANG MILIK NEGARA BERUPA TANAH BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut. Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat. Medan, Yang membuat Pernyataan Nama : FANDY JAPTO Nim : 107011048

ABSTRAK Rumah susun dibangun sebagai upaya pemerintah guna memenuhi kebutuhan masyarakat perkotaan akan papan yang layak dalam lingkungan yang sehat. Selain itu hal ini juga dijadikan sebagai alternatif pemecahan masalah pengadaan lahan yang sangat sulit didapat di wilayah kota-kota besar di Negara berkembang. Seiring dengan berkembangnya penduduk di kota-kota besar di Indonesia, maka walaupun sudah banyak dibangun rumah susun, tanah yang ada pun tidak cukup lagi untuk menampung penduduk yang terkonsentrasi di perkotaan sehingga pemerintah mencari cara memenuhi kebutuhan tanah Pada pengaturan di Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun dibuka kesempatan bagi rumah susun untuk dibangun dengan pemanfaatan barang milik Negara berupa tanah.hal ini diatur dalam Pasal 18 UU Nomor 20 Tahun 2011, Pemanfaatan barang milik negara sebelumnya telah diatur dalam Peraturan Pemerinta Nomor 6 Tahun 2006 yang disempurnakan dengan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 2008 Tesis ini membahas tentang Tinjauan Yuridis Terhadap Pembangunan Rumah Susun Yang Dibangun Dengan Pemanfaatan Barang Milik Negara Berupa Tanah Berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun. Adapun tujuan penelitian tesis ini adalah agar dapat diketahui pengaturan pemanfaatan barang milik Negara dalam pembangunan rumah susun di atas tanah Negara, perbedaan perlakuan hukum atas rumah susun yang dibangun di atas tanah Negara dan rumah susun yang Dibangun di atas tanah Hak. Dalam penelitian ini digunakan metode penelitian kepustakaan (library research). Hal ini dilakukan dengan cara menganalisa literatur pustaka dan artikel, yang akan ditinjau melalui Undang-Undang dan Peraturan Menteri Keuangan. Kemudian dari hasil analisa terhadap data yang ada diharapkan dapat ditarik suatu kesimpulan yang akan memudahkan dalam memberikan masukan dan saran guna menanggulangi permasalahan yang timbul dari topik yang dibahas tersebut. Dari hasil penelitian ini dapat diketahui bahwa pemanfaatan barang milik Negara dalam pembangunan rumah susun dapat dilakukan dengan cara sewa dan kerjasama pemanfaatan terhadap Tanah Negara, dan diberi jangka waktu 60 tahun, hanya rumah susun umum dan rumah susun khusus yang dapat dibangun di atas pemanfaatan barang milik Negara berupa tanah, pemerintah juga bertanggung jawab melakukan pembinaan, dan memberikan insentif serta insentif kepada developer demi terwujudnya pembangunan rumah susun untuk masyarakat berpenghasilan rendah dan melakukan pembinaan dalam pembangunan rumah susun. Maka hendaknya pemerintah mengatur tentang perpanjangan sewa atas tanah Negara untuk pembangunan rumah susun dan memperbanyak pengaturan mengenai rumah susun terutama rumah susun untuk masyarakat berpenghasilan rendah dipisahkan dengan rumah susun komersial. Kata kunci: Rumah Susun, Barang Milik Negara, Tanah Negara i

ABSTRACT Low-cost apartments are built as the effort of the government to meet the need of society for proper housings in a healthy environment and as an alternative to solve the problem of land procurement which is hard to find in the urban areas in the developing countries. In line with the growth of population in the big cities in Indonesia, even though many apartments have been built, the existing land is not enough to accommodate the population concentrated in the urban areas that the government looks for the way to meet the need for land. Article 18 of Law No.20/2011 on Apartment regulates the opportunity to build apartments on the state land. The utilization of state assets has also been regulated before in the Government Regulation No. 6/2006 which was then amended with the Government Regulation No.38/2008. This study discussed about the Juridical Review on Apartment Construction done through the Utilization of State Assets in the form of Land based on Law No.20/2011 on Apartment. The purpose of this study was to find out the regulation of the utilization of State Assets in constructing apartments on the State Land, and the difference of legal treatment applied to the apartments built on the State Land and to those built on the individually owned land. The data for this study were obtained through library research. The data obtained from the library were analyzed before being reviewed through the Law and the Decree of Financial Minister. The result of the analysis will produce the conclusion that can be used as the input and suggestion in settling the problem resulted from the topic discussed above. The result of this study showed that using the state assets in the construction of apartments building can be done under leasing contract and joint-cooperation in utilizing State Land for the period of 60 years, only general and special apartments that can be built on the state-owned land, the government is also responsible to provide guidance and incentives to the developers for the materialization of the construction of the apartments for the low-income community members and to provide guidance in the construction of apartment buildings. Thus, the government is suggested to make the regulation on the extension of lease of the State-owned land allocated for the construction of apartment buildings and to increase the regulation on apartment buildings, especially the regulations for the apartment buildings for the low-income society must be separated from those for commercial apartments. Keywords: Apartment, State Assets, State Land ii

KATA PENGANTAR Puji dan syukur Penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa atas segala anugerah dan kesempatan yang telah diberikan oleh-nya mulai dari masa perkuliahan sampai dengan tahapan penyelesaian tesis seperti sekarang ini di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum. Tesis ini diberi judul TINJAUAN YURIDIS TERHADAP PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN YANG DIBANGUN DENGAN PEMANFAATAN BARANG MILIK NEGARA BERUPA TANAH BERDASARKAN UNDANG-UNDANG NOMOR 20 TAHUN 2011 TENTANG RUMAH SUSUN Pada kesempatan yang berbahagia ini, Penulis tidak lupa ingin mengucapkan terima kasih atas jasa-jasa dari nama-nama yang disebut di bawah ini. Beliau-beliau tersebut merupakan panutan dan juga motivasi yang mendukung Penulis dari awal masa perkuliahan hingga sekarang sampai selesainya tesis ini. Penulis menghaturkan terima kasih dan penghargaan yang setinggi-tingginya kepada : 1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSc (CTM), Sp.A(K), selaku Rektor, atas kesempatan berharga yang telah diberikan untuk dapat menyelesaikan studi Strata-II Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum. 2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH., M.Hum., selaku Dekan Fakultas Hukum dan juga selaku Dosen Pembimbing penulis dalam penulisan tesis ini, yang telah dengan sabar memberikan segala petunjuk dan arahan dalam proses penyelesaian tesis ini. 3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum dan juga selaku Ketua Komisi Pembimbing penulis dalam penulisan tesis ini yang telah iii

banyak memberikan masukan dan arahan yang berarti serta dengan sabar memberikan petunjuk dalam penulisan ini. 4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum dan juga selaku Dosen Pembimbing penulis dalam penulisan tesis ini, atas ilmu dan pengajaran serta bimbingan dan arahan yang telah diberikan dalam proses penyelesaian tesis ini 5. Dr. Pendastaren Tarigan, SH, MS, selaku Dosen Penguji penulis yang telah dengan sabar memberikan masukan yang berarti untuk penulisan ini, serta informasi dan cara penulisan tesis yang benar. 6. Ibu Notaris Rosniaty Siregar, SH, MKn, selaku Dosen Penguji penulis yang telah dengan sabar memberikan kritik dan saran yang berarti untuk penulisan ini, serta informasi dan cara penulisan tesis yang benar. 7. Bapak dan Ibu Guru Besar juga segenap Dosen dan staf pengajar Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum a, tanpa bisa disebutkan satu per satu namanya, atas jasa-jasanya dalam memberikan ilmu dan bimbingan selama masa perkuliahan. 8. Pada Pegawai/karyawan pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum yang selalu membantu kelancaran dalam manajemen administrasi yang diperlukan. 9. Kedua Orang Tua yang sangat saya cintai dan sayangi, Jap Bio Djin dan Nurdjanna atas dukungannya selama ini 10. Isteri saya tercinta, Henny Kusmintolawi atas dukungannya selama ini 11. Adik-adik saya, Fanny Natalie, Franky Japto dan Fransisca 12. Rekan-rekan Mahasiswa Magister Kenotariatan stambuk 2010-Group A, Group B dan Group C yang telah berjuang bersamasama selama ini serta telah memberikan banyak dukungan dan kerjasamanya selama penulis menjalankan pendidikan. Semoga sukses untuk kita semua. iv

13. Dan tidak lupa juga seluruh staf dan pegawai di Fakultas Hukum, Program Pasca Sarjana Ilmu Hukum, perpustakaan pusat USU, dan juga staf di pusat dokumen dan informasi hukum atas segala bantuannya. Tesis yang telah diselesaikan dengan segenap hati dan pemikiran ini tentunya masih perlu untuk diperbaiki karena sendiri juga yakin apa yang telah ditulis dalam tesis ini hanyalah sebagian kecil daripada ruang lingkup pembangunan rumah susun di atas barang milik Negara berupa tanah, yang tentunya di dalamnya masih terdapat kekurangan-kekurangan. Untuk itu, dengan tangan terbuka akan menerima segala kritik maupun saran yang sifatnya membangun demi kemajuan kita bersama. Akhir kata, atas segala perhatian yang telah diberikan untuk tesis ini, sekali lagi mengucapkan terima kasih. Semoga tesis ini sedikit banyak juga dapat bermanfaat bagi kita semua. Medan, Desember 2012 Hormat Penulis, (Fandy Japto) v

DAFTAR RIWAYAT HIDUP I. IDENTITAS PRIBADI Nama : Fandy Japto Tempat/Tanggal lahir : Medan, 23 Juli 1987 Jenis Kelamin : Laki-Laki Status : Menikah Agama : Buddha Alamat : Jalan Bulan Nomor 72b, Medan. No. Handphone : 081-9216-1907 II. KELUARGA Nama Ayah : Jap Bio Djin Nama Ibu : Nurdjanna Nama Isteri : Henny Kusmintolawi Nama Adik : Fanny Natalie Franky Japto Fransisca III. PENDIDIKAN SD : SD SUTOMO-I, Medan (1993-1999) SMP : SMP SUTOMO-I, Medan (1999-2002) SMA : SMA SUTOMO-I, Medan (2002-2005) Strata I : Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara (2005-2009) Strata II : Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara (2010-2012) vi

DAFTAR ISI Halaman ABSTRAK... i ABSTRACT... ii KATA PENGANTAR... DAFTAR RIWAYAT HIDUP... DAFTAR ISI... BAB I PENDAHULUAN... 1 BAB II A. Latar Belakang... 1 B. Perumusan Masalah... 9 C. Tujuan Penelitian... 9 D. Manfaat Penelitian... 10 E. Keaslian Penulisan... 10 E. Kerangka Teori dan Konsepsi... 12 1. Kerangka Teori... 12 2. Konsepsi... 16 F. Metode Penelitian... 21 1. Spesifikasi Penelitian... 21 2. Sumber Data... 21 3. Alat Pengumpulan Data... 22 4. Analisa Data... 23 PENGATURAN KERJASAMA PEMANFAATAN BARANG MILIK NEGARA DALAM PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN DI ATAS TANAH NEGARA... 24 A. Pengertian Barang Milik Negara... 24 B. Cara-Cara Pemanfaatan Barang Milik Negara... 29 iii vi vii vii

C. Pemanfaatan Barang Milik Negara Berupa Tanah Dalam Pembangunan Rumah Susun... 32 1. Pemanfaatan Barang Milik Negara Dengan Kerjasama Pemanfaatan... 32 BAB III 2. Pemanfaatan Barang Milik Negara Dengan Cara Sewa... 40 PERBEDAAN PERLAKUAN HUKUM ATAS RUMAH SUSUN YANG DIBANGUN DI ATAS BARANG MILIK NEGARA DENGAN RUMAH SUSUN YANG DIBANGUN DI ATAS TANAH HAK... 52 A. Pengertian Rumah Susun... 52 B. Perlakuan Hukum Atas Rumah Susun yang Dibangun di Atas Tanah Negara dengan Rumah Susun yang dibangun di Atas Tanah Hak... 62 BAB IV C. Konsekuensi Kepemilikan Rumah Susun Yang Dibangun di Atas Tanah Negara... 75 1. Kepemilikan Satuan Rumah Susun d Atas tanah Negara.. 75 2. Penguasaan dan Pengelolaan Satuan Rumah Susun yang Dibangun di Atas Tanah Negara... 78 PERAN PEMERINTAH DALAM PENYELENGGARAAN PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN SAAT INI... 84 A. Pengertian Pemerintah... 84 B. Peran Pemerintah dalam Penyelenggaraan Rumah Susun 87 C. Peran Pemerintah Dalam Pembangunan Rumah Susun Bersubsidi... 93 1. Peran Pemerintah dalam Pembangunan Rusunami... 95 2. Peran Pemerintah dalam Pembangunan Rusunawa... 99 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN... 104 A. Kesimpulan... 104 B. Saran... 106 DAFTAR PUSTAKA... 107 viii