UNIVERSITAS BINA NUSANTARA Jurusan Teknik Sipil Skripsi Sarjana Semester Ganjil Tahun 2011/2012 EFISIENSI HARGA BANGUNAN BERTINGKAT RUSUNAWA PROTOTIPE DENGAN MENGGUNAKAN METODE PRACETAK PADA WILAYAH JAKARTA DAN PAPUA Dedy Wijaya 1100048525 Abstrak Pembangunan gedung bertingkat selalu menghabiskan dana yang tidak sedikit karena mahalnya biaya konstruksi sehingga dibutuhkan cara untuk menghemat biaya konstruksi tanpa menurunkan spesifikasi dari bangunan itu sendiri. Penelitian ini dilakukan untuk mengetahui nilai efisiensi biaya pembangunan menggunakan metode pracetak terhadap metode konvensional. Hal ini dimaksudkan agar dengan dana yang tersedia dapat membangun lebih banyak rusun. Perhitungan satuan biaya pembangunan pracetak mengacu kepada (RSNI, "Tata Cara Perhitungan Harga Satuan Pekerjaan Beton Pracetak Untuk Konstruksi Bangunan Gedung"). Pada penelitian ini gedung yang ditinjau adalah gedung 3 lantai, 6 lantai, dan 10 lantai pada wilayah Jakarta dan Papua. Yang mana perhitungan besar efisiensinya ditinjau dari komponen struktur baik dengan pondasi maupun tanpa pondasi. Berdasarkan hasil perhitungan menggunakan metode pracetak yang kemudian dibandingkan dengan metode konvensional diperoleh hasil bahwa metode pracetak dapat mengurangi harga konstruksi sehingga metode pracetak menjadi lebih efisien baik untuk wilayah Jakarta maupun Papua. Pada wilayah Jakarta dengan struktur tanpa pondasi diperoleh besar efisiensi pada gedung 3 lantai sebesar 18,7%, pada gedung 6 lantai sebesar 19,8%, dan pada gedung 10 lantai sebesar 16,3%. Sedangkan pada wilayah Papua kabupaten Supiori diperoleh besar efisiensi pada gedung 3 lantai sebesar 11,1%, pada gedung 6 lantai sebesar 7,6%, dan pada gedung 10 lantai sebesar 13,1%. Kata Kunci pracetak, efisiensi, rusunawa, Jakarta,papua 1
UNIVERSITAS BINA NUSANTARA Jurusan Teknik Sipil Skripsi Sarjana Semester Ganjil Tahun 2011/2012 BUILDING COST EFICIENCY OF RUSUNAWA PROTOTYPE USING PRECAST METHOD ON REGION JAKARTA AND PAPUA Dedy Wijaya 1100048525 Abstrak The construction of rise building always spend a lot of money. Because of the expensive price to construct a rise buildings, so is needed a way to save the construction price without lowering it s specification. This thesis is done to understand the efficiency of construction price using precast method toward conventional method, so more rusun can be built with the available fund. The calculation of precast building construction is base on (RSNI, "Tata Cara Perhitungan Harga Satuan Pekerjaan Beton Pracetak Untuk Konstruksi Bangunan Gedung"). In this thesis the construction cost will be reviewed on 3 storey buildings, 6 storey buildings, and 10 storey buildings on region Jakarta and Papua.the efficiency calculation is reviewed on structure component with or without foundation. Base on the calculation result using precast method and then be compared with conventional method, precast method can save the construction cost, so that precast method became more efficient for region Jakarta and Papua. On region Jakarta the construction efficiency of struktur without foundation is 18,7% on 3 storey buildings, 19,8% on 6 storey buildings, and 16,3% on 10 storey buildings. While on region Papua Supiori Regency is get 11,1% on 3 storey buildings, 7,6% on 6 storey buildings, and 13,1% on 10 storey buildings. Kata Kunci precast, efficiency, rusunawa, Jakarta,papua 2
1. PENDAHULUAN Seiring dengan peningkatan jumlah penduduk yang semakin pesat, maka permintaan akan tempat tinggal seperti apartment, dan pusat kegiatan ekonomi atau perkantoran untuk menunjang berbagai kehidupan masyarakat pun semakin meningkat. Bangunan gedung biasanya dibangun dengan metode konvensional dimana semua bahan konstruksi yang diperlukan dicetak di tempat proyek konstruksi, contohnya seperti beton untuk kolom dan balok yang dicor langsung di tempat proyek. Ada beberapa hal yang menjadi perhatian dalam metode konvensional ini, yaitu waktu pelaksanaan konstruksi yang lama dan kurang bersih, Quality control yang sulit untuk ditingkatkan, serta bahan dasar cetakkan yang semakin mahal dan langka yang menyebabkan harga konstruksi menjadi semakin mahal. Dewasa ini mulai banyak pembangunan gedung bertingkat yang menggunakan metode pracetak, metode pracetak artinya struktur bangunan tidak dicetak ditempat konstruksi/diatas seperti metode konvensional, melainkan dicetak ditempat pabrikasi/plan atau di lokasi site (dibawah) sehingga mutunya dapat terjaga dengan baik, dan dapat diproduksi secara massal. Pada metode pracetak ini setelah dilakukan fabrikasi kemudian komponen pracetak ini akan dibawa ke tempat konstruksi/dilangsir untuk kemudian disusun menjadi satu kesatuan konstruksi bangunan. Keunggulan dari sistem pracetak ini antara lain mutu terjaga dengan baik, waktu pelaksanaan konstruksi yang relatif lebih singkat, ramah lingkungan, dan lebih sedikit sisa bahan bangunan yang harus dibuang keluar dari tempat konstruksi. Dengan menggunakan metode pracetak, maka banyak biaya yang dapat dihemat seperti contohnya biaya formwork/bekisting lebih murah (±12 kali pakai), dan biaya overheat lebih kecil karena waktu pelaksanaan lebih cepat dibandingkan konvensional, sehingga metode pracetak menjadi lebih efisien jika dibandingkan dengan metode konvensional. Namun tingkat efisiensi dari setiap gedung berbeda, hal ini tergantung dari tingkat bangunan. Semakin tinggi tingkat bangunan maka semakin banyak komponen struktur yang digunakan sehingga komponen strukturnya dapat diproduksi secara massal sehingga biayanya menjadi semakin murah dan semakin meningkatkan efisiensi biaya. Di Indonesia metode pracetak ini pun sudah banyak dikenal, komponen komponen struktur yang sering menggunakan sistem pracetak, antara lain tiang pancang, kolom, balok, dan plat lantai. Selain ditentukan oleh metode, efisiensi dari sebuah bangunan juga ditentukan dari harga bahan dan upah. Harga bahan dan upah berbeda setiap wilayah, dapat mempengaruhi nilai besarnya nilai efisiensi bangunan pada wilayah tersebut. Pada penelitian ini akan dibahas tentang efisiensi konstruksi pracetak, dimana akan dibandingkan antara metode konvensional dan metode pracetak dalam hal efisiensi harga konstruksi pada bangunan bertingkat (3, 6, dan 10 lantai), kemudian akan dibuat perbandingan jika bangunan tersebut dibangun di wilayah Jakarta dan wilayah Papua. Dari hasil perbandingan ini dapat diketahui besar efisiensi setiap wilayah jika menggunakan metode pracetak untuk konstruksi bangunan gedung bertingkat. 3
1.1. Tujuan Penelitian Penelitian ini bertujuan untuk Menghitung seberapa besar efisiensi harga bangunan antara metode pracetak dan metode konvensional di wilayah Jakarta dan Papua, pada bangunan gedung bertingkat (3,6,10 lantai), kemudian akan ditentukan pola efisiensi harga bangunan dari metode konstruksi pracetak dan konvensional di wilayah Jakarta dan Papua, lalu dari pola efisiensi ini akan dianalisaa besar efisiensi pada wilayah Jakarta dan Papua. 1.2. Ruang Lingkup Penelitian Ruang lingkup dalam penelitian ini adalah 1. Menghitung anggaran biaya struktur dengan pondasi maupun tanpa pondasi untuk bangunan yang memiliki 3 lantai, 6 lantai, dan 10 lantai. Untuk konstruksi pracetak di wilayah Jakarta dan Papua. 2. Menghitung efisiensi konstruksi pracetak bangunan gedung yang memiliki 3 lantai, 6 lantai, dan 10 lantai. Untuk konstruksi pracetak di wilayah Jakarta dan Papua. 3. Membandingkan anggaran biaya antara konstruksi pracetak dan konvensional. 4. Melihat pola efisiensi pada konstruksi pracetak bangunan gedung bertingkat. Dalam penelitian ini, untuk membatasi lingkup penelitian yang dilakukan, maka diberikan batasan-batasan lingkup penelitian. Batasan-batasannya adalah 1. Harga bahan bangunan dan upah pekerja yang digunakan dalam penelitian ini diambil dari jurnal harga bahan bangunan tahun 2012 di wilayah Jakarta dan Papua. 2. Lokasi penelitian yang ditinjau adalah Jakarta dan Papua bagian utara yang memiliki zona gempa yang sama dengan Jakarta. 3. Bangunan yang diteliti adalah bangunan rusunawa 3 lantai, 6 lantai, dan 10 lantai. 4. Standard yang digunakan adalah RSNI Tata Cara Perhitungan harga satuan pekerjaan beton pracetak untuk konstruksi bangunan gedung, dan SNI Tata Cara Perhitungan harga satuan pekerjaan konstruksi bangunan gedung dan perumahan. 5. Perhitungan hanya difokuskan pada harga konstruksi pracetak dan konvensional dari bangunan yang ditinjau. 6. Metode pracetak ini hanya ditinjau pada struktur beton (kolom, balok, dan plat). 2. PEMBAHASAN 2.1. Metode Pelaksanaan Konstruksi Fungsi dasar manajemen proyek terdiri dari pengelolaan lingkup kerja, waktu, biaya, dan mutu. Mengelola pelaksanaan dari suatu proyek konstruksi sehingga memperoleh hasil yang optimal. Dalam pengelolaan suatu proyek konstruksi, agar mendapat hasil yang optimal maka dibutuhkan metode pelaksanaan konstruksi yang sesuai dengan proyek konstruksi. Dalam pembangunan gedung bertingkat banyak metode yang dapat digunakan untuk mencapai hasil yang optimal, dalam penelitian ini akan dibahas tentang metode pracetak dan metode konvensional yang sering digunakan dalam pembangunan. 2.2. Metode Pracetak Definisi dari kata metode pracetak adalah sebuah metode yang mana komponen komponen dari sebuah gedung seperti kolom, balok, plat lantai, dan lain lain tidak dicetak langsung ditempat atau dicor pada tempat pemasangan komponen tersebut, melainkan dicetak di pabrik. Karena percetakan dari komponen komponen ini dilakukan di pabrik maka dapat mempermudah proses pengecorannya, dan komponen 4
komponen pracetak ini diberi waktu pengerasan sehingga mencapai kuat tekan rencana sebelum dilakukan pemasangan. Jadi komponen komponen pracetak dipasang sebagai komponen yang sudah jadi, sehingga untuk menjadi sebuah bangunan gedung, komponen ini akan dirangkai dengan komponen lainnya. Kelebihan metode pracetak adalah: a. Sistem ini memungkinkan terjadinya quality control yang baik. b. Pelaksanaan lebih singkat. c. Tidak terpengaruh cuaca. d. Ramah lingkungan. e. Lebih ekonomis terhadap biaya. Namun selain kelebihan, metode pracetak juga memiliki Kekurangan yaitu : a. Analisa yang lebih rumit. b. Membutuhkan investasi yang besar dan teknologi maju. c. Dibutuhkan kemahiran dan ketelitian. d. Diperlukan peralatan produksi (transportasi dan ereksi). 2.3. Metode Konvensional Dalam metode konvensional seluruh komponen bangunannya dicor di lapangan atau di tempat proyek. Metode ini merupakan metode yang paling sering dijumpai dalam proyek konstruksi. 2.4. Rencana Anggaran Biaya Konvensional Rencana anggaran biaya secara rinci adalah rencana anggaran biaya dimana perhitungannya didasarkan pada volume tiap jenis pekerjaan dikalikan dengan harga satuan tiap pekerjaan tersebut, dan dihitung untuk seluruh jenis pekerjaan yang dikerjakan pada proyek tersebut. Sehingga dapat diperoleh total dari rencana anggaran biaya untuk suatu konstruksi. Gambar 2.1 Bagan perhitungan anggaran biaya beton konvensional 2.5. Rencana Anggaran Biaya Pracetak Rencana anggaran biaya pada beton konvensional hampir sama dengan rencana anggaran biaya beton pracetak, hanya saja karena beton pracetak dikerjakan di pabrik maka terdapat perbedaan dalam kegiatan proyek yang dilakukan, dan koefisien yang digunakan. 5
Gambar 2.2 Bagan perhitungan anggaran biaya beton pracetak 3. METODOLOGI PENELITIAN 3.1. Pendekatan Penelitian Adapun rencana tahapan penelitian yang akan dilakukan adalah menentuan lokasi penelitian, dimana pada penelitian ini digunakan gedung bertingkat (3, 6, 10 lantai), kemudian menganalisis biaya konstruksi gedung bertingkat (3, 6, 10 lantai) dengan metode konvensional di wilayah Jakarta dan Papua lalu menganalisis biaya konstruksi gedung bertingkat (3, 6, 10 lantai) dengan metode pracetak di wilayah Jakarta dan Papua, dan menganalisis efisiensi biaya pembangunan gedung bertingkat. 3.2. Teknik Pengumpulan Data Teknik pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini, menggunakan pengumpulan data primer, yaitu data-data yang diperlukan dalam penelitian diperoleh dengan cara pengambilan langsung ke lapangan. Data sekunder yang diperoleh dari Internet dan media lainnya. Serta studi kepustakaan, yaitu data-data yang berasal dari berbagai bahan bacaan yang berhubungan dengan penelitian. 4. Hasil Dan Pembahasan 4.1 Metode Konvensional di Wilayah Jakarta Rencana anggaran biaya pada metode konvensional mengacu pada Jurnal harga bahan bangunan tahun 2012 dan SNI Tata Cara Perhitungan harga satuan pekerjaan konstruksi bangunan gedung dan perumahan. Dengan menggunakan SNI diatas diperoleh rencana anggaran biaya dengan metode konvensional sebagai berikut: 6
Tabel 4.1 Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya Pekerjaan Struktur Gedung 3 Lantai dengan Metode Konvensional Wilayah Jakarta Tabel 4.2 Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya Pekerjaan Struktur Gedung 6 Lantai dengan Metode Konvensional Wilayah Jakarta 7
Tabel 4.3 Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya Pekerjaan Struktur Gedung 10 Lantai dengan Metode Konvensional Wilayah Jakarta 4.2 Metode Pracetak di Wilayah Jakarta Rencana anggaran biaya pada metode pracetak mengacu pada Jurnal harga bahan bangunan tahun 2012 dan RSNI Tata Cara Perhitungan harga satuan pekerjaan beton pracetak untuk konstruksi bangunan gedung dengan metode pracetak. Dengan menggunakan SNI diatas diperoleh rencana anggaran biaya dengan metode pracetak sebagai berikut: 8
Tabel 4.4 Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya Pekerjaan Struktur Gedung 3 Lantai dengan Metode Pracetak Wilayah Jakarta Tabel 4.5 Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya Pekerjaan Struktur Gedung 6 Lantai dengan Metode Pracetak Wilayah Jakarta 9
Tabel 4.6 Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya Pekerjaan Struktur Gedung 10 Lantai dengan Metode Pracetak Wilayah Jakarta 4.3 Perhitungan Biaya Operasional dan Pemeliharaan Rutin Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta Berdasarkan hasil perhitungan pemakaian daya liatrik pada Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta didapatkan total pemakaian daya listrik berjumlah 60.853,20 kwh/bulan. Diketahui tarif dasar listrik (TDL) sebesar Rp. 839,- untuk 1 kwh. Sehingga biaya pemakain listrik per bulannya sebesar Rp. 51.055.834,08 dan pertahunnya sebesar Rp. 612.670.017,60. Perhitungan ini manggunakan safty factor sebesar 2. Berdasarkan hasil perhitungan pemakain air perbulan total pemakaian air per bulannya untuk Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta berjumlah 252 liter/bulan. Diketahui harga air per m 3 Rp. 12.250,-. Sehingga biaya pemakain air perbulannya adalah sebesar Rp. 308.700,- dan pertahunnya sebesar Rp. 3.704.400,-. Perhitungan ini manggunakan safty factor sebesar 2. Berdasarkan hasil perhitungan estimasi biaya operasional pengelolaan Rumah Susun Sewa Rempoa Jakarta didapatkan biaya operasional pengelolaan perbulannya sebesar Rp. 101.200.000,- dan pertahunnya Rp. 1.214.400.000,- Dari hasil perhitungan semua biaya operasional dan pemeliharaan secara rutin dapat dihitung rekapitulasi biaya oprasional dan pemeliharaan rutin Rumah Susun Sewa 10
Rempoa Jakarta. Dan hasil perhitungan rekapitulasi biaya oprasional dan pemeliharaan rutin yaitu sebesar Rp. 1.830.774.417,60. 4.4 Perhitungan Efisiensi Harga Konstruksi Terhadap Jumlah Lantai dan Jumlah Komponen Tabel 4.51 Analisa Efisiensi Harga Konstruksi Terhadap Jumlah Lantai dan Jumlah Komponen Wilayah Jakarta Gambar 4.47 Grafik Besar Persentasi Efisiensi pada Pekerjaan Struktur Gedung Terhadap Jumlah Lantai wilayah Jakarta Besar persentasi nilai efisiensi terhadap jumlah lantai dapat dilihat seperti grafik diatas, dimana efisiensi paling tinggi berada pada gedung 3 lantai sebesar 15,05%, dan paling rendah berada pada gedung 6 lantai sebesar 12,67%. 11
Gambar 4.48 Grafik Besar Persentasi Efisiensi pada Pekerjaan Struktur Gedung Terhadap Jumlah Komponen Wilayah Jakarta Besar persentasi nilai efisiensi terhadap jumlah komponen dapat dilihat seperti grafik diatas, dimana efisiensi paling tinggi berada pada gedung 3 lantai dengan komponen sebanyak 998 sebesar 15,05%, dan paling rendah berada pada gedung 6 lantai dengan komponen sebanyak 1709 sebesar 12,67%. 4.5 Efisiensi Harga Konstruksi Terhadap Luasan Lantai Tabel 4.52 Analisa Efisiensi Harga Konstruksi Terhadap Luasan Lantai Wilayah Jakarta Gambar 4.49 Grafik Besar Persentasi Efisiensi pada Pekerjaan Struktur Gedung Terhadap Luasan Lantai Wilayah Jakarta Besar persentasi nilai efisiensi terhadap Luasan Bangunan dapat dilihat seperti grafik diatas, dimana efisiensi paling tinggi berada pada gedung 3 lantai dengan luasan lantai 2537,32 m 2 sebesar 15,05%, dan paling rendah berada pada gedung 6 lantai dengan luasan lantai 5133,7 m 2 sebesar 12,67%. 5. Kesimpulan dan Saran 5.1 Kesimpulan Dari hasil analisa dan perhitungan RAB dengan menggunakan metode pracetak, dapat ditarik kesimpulan sebagai berikut: 1. Pada wilayah Jakarta, besar persentasi nilai efisiensi metode pracetak terhadap metode konvensional pada gedung 3 lantai sebesar 15,05%, gedung 6 lantai sebesar 12,67%, dan pada gedung 10 lantai sebesar 12,72%. Dari hasil yang diperoleh tampak bahwa besar persentasi nilai efisiensi harga konstruksi paling tinggi berada pada gedung 3 lantai, sedangkan besar persentasi nilai efisiensi harga konstruksi paling rendah berada pada gedung 6 lantai. 12
2. Pada wilayah Supiori, besar persentasi nilai efisiensi metode pracetak terhadap metode konvensional pada gedung 3 lantai sebesar 8,9%, gedung 6 lantai sebesar 4,7%, dan pada gedung 10 lantai sebesar 10,6%. Dari hasil yang diperoleh tampak bahwa besar persentasi nilai efisiensi harga konstruksi paling tinggi berada pada gedung 10 lantai, sedangkan besar persentasi nilai efisiensi harga konstruksi paling rendah berada pada gedung 6 lantai. 3. Pada wilayah Jakarta, nilai efisiensi terendah berada pada gedung 6 lantai, kemudian mengalami peningkatan yang besar pada gedung yang lebih rendah dari gedung 6 lantai namun mengalami peningkatan yang kecil pada gedung lebih tinggi dari gedung 6 lantai. 4. Pada wilayah Supiori, nilai efisiensi terendah berada pada gedung 6 lantai, kemudian mengalami peningkatan yang besar pada gedung yang lebih rendah dari gedung 6 lantai dan kembali mengalami peningkatan yang besar pada gedung lebih tinggi dari gedung 6 lantai. 5. Pada wilayah jakarta nilai efisiensi hanya mengalami sedikit peningkatan seiring dengan bertambahnya tingkat dari gedung hingga gedung 10 lantai, sedangkan pada wilayah Supiori nilai efisiensi mengalami peningkatan yang besar seiring dengan bertambahnya tingkat dari gedung hingga gedung 10 lantai. 6. Pada wilayah Jakarta, besar persentasi nilai efisiensi harga konstruksi tanpa pondasi paling tinggi berada pada gedung 6 lantai sebesar 19,8%, dan paling rendah berada pada gedung 10 lantai sebesar 16,3%. Pada wilayah Supiori, besar persentasi nilai efisiensi harga konstruksi tanpa pondasi paling tinggi berada pada gedung 10 lantai sebesar 13,1%, dan paling rendah berada pada gedung 6 lantai 7,6%. Dari hasil yang diperoleh tampak pola efisiensi harga konstruksi tanpa pondasi di Jakarta berkebalikan dengan pola efisiensi di wilayah Supiori. 5.2 Saran 1. Dari hasil perhitungan RAB diperoleh hasil bahwa pada komponen struktur yang menggunakan metode pracetak memiliki efisiensi yang lebih baik dibandingkan dengan metode pracetak, sehingga disarankan pembangunan rusunawa di Indonesia menggunakan metode pracetak. 2. Penelitian ini menggunakan Rencana Anggaran Biaya konvensional yang di buat dalam analisa pracetak, diharapkan untuk selanjutnya dapat dilakukan penelitian dengan menggunakan desain pracetak. 3. Lantai yang digunakan adalah lantai 3, 6, dan 10. Diharapkan untuk selanjutnya dapat dibuat penelitian dengan penambahan jumlah gedung 13
DAFTAR PUSTAKA Harga Satuan Pekerjaan Provinsi Papua, Dinas Pekerjaan Umum Provinsi Papua Harga Satuan Bahan dan Upah Provinsi Papua, Dinas Pekerjaan Umum Provinsi Papua Jurnal Harga Bahan Bangunan Provinsi DKI Jakarta, Dinas Pekerjaan Umum DKI Jakarta Juwana, J.S. (2005), Panduan Sistem Bangunan Tinggi, Erlangga, Jakarta. Mukomoko, J.A. (1985), Dasar Penyusunan Anggaran Biaya Bangunan, Gaya Media Pratama, Jakarta. Pilcher, Roy. Principles Of Construction Management. Edisi Ketiga. RSNI Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan beton pracetak untuk konstruksi bangunan gedung, Badan Standarisasi Nasional. SNI Analisa Biaya Konstruksi (ABK) Bangunan Gedung Dan Perumahan, contoh analisa harga satuan pekerjaan konvensional, Badan Standarisasi Nasional. Schexnayder, Clifford J. and Richard E. Mayo. (2003), Construction Management Fundamental, Mc Graw Hill Inc, New York. Soeharto, Ir.Iman. (1997). Manajemen Proyek: Dari Konseptual Sampai Operasional. Erlangga, Jakarta. 14