Monthly Market Update RESEARCH TEAM
RINGKASAN Ekonomi Indonesia tumbuh 5,02% yoy pada kuartal ketiga 2016, lebih tinggi dari 2015 sebesar 4,74% yoyatau lebih rendah dari 2016 sebesar 5,18% yoy. PDB kuartal ketiga 2016 masih ditopang oleh konsumsi rumah tangga yang tumbuh positif ke 5,01% yoy atau dengan share 55,32%. Sedangkan konsumsi pemerintah tumbuh negatif di level -2,79%. Pada terdapat pertumbuhan laju inflasi secara signifikan sebesar 0,97% (mom) setelah dibulan sebelumnya terjadi inflasi sebesar 0,42% (mom). Sedangkan secara tahunan laju inflasi mencapai 3,49%(yoy). Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 18-19 memutuskan untuk mempertahankan BI 7-days Repo Rate di level 4,75%, dengan suku bunga Deposit Facility dan Lending Facility masing-masing sebesar 4,00% dan 5,50%. Rupiah tercatat terapresiasi sebesar 0,54% dari level Rp13.441/US$ pada akhir bulan Desember 2016 ke level Rp13.343/US$ pada. Pergerakan yield SUN selama bulan diwarnai fase bullish, ditandai dengan penurunan yield rata-rata sebesar 30,70bps dibandingkan bulan lalu. Pada Desember 2016, rata-rata suku bunga dasar (SBDK) KPR dari 10 besar Bank Penyalur KPR di Indonesia mencapai 10,41%, tidak mengalami perubahan dari rata-rata SBDK bulan lalu. SBDK KPR tertinggi yang ditawarkan sebesar 11,50% yakni Bank Panin, sedangkan SBDK KPR terendah sebesar 9,75% yaitu Maybank. Suku bunga dasar KPR diproyeksikan berada dikisaran 10,50% 10,45% pada kuartal I tahun 2017. Data Statistik Perbankan Indonesia (SPI) mencatatkan outstanding KPR per bulan November 2016 sebesar Rp348,25 triliun, mengalami kenaikan dari bulan sebelumnya sebesar 1,34% (mom). Outstanding KPR November 2016 mengalami pertumbuhan sebesar 7,90% dibandingkan periode yang sama tahun 2015 (yoy).porsi KPR terbesar adalah bank pemerintah sebesar 56%. Sedangkan total outstanding KPR dan KPA per bulan November 2016 sebesar Rp361,08 triliun. Pertumbuhan KPR dan KPA diproyeksikan berada di kisaran 6,0%-8,3% yoy di tahun 2017. Outstanding KPR Syariah per bulan November 2016 sebesar Rp50,41 triliun, mengalami kenaikan dari bulan sebelumnya sebesar 2,32% (mom) atau sebesar 17,89% dibandingkan periode yang sama tahun 2015 (yoy). Total outstanding KPR dan KPA Syariah per bulan November 2016 sebesar Rp51,91 triliun. Persentase NPL KPR Syariah pada November 2016 mengalami penurunan menjadi 2,47% dibandingkan periode Oktober 2016 yakni sebesar 2,50%. SMF Building Permit Index(SMF-BPI) mulai menunjukkan sinyal perbaikan meskipun 1
pertumbuhannya masih melambat. Pada bulan Desember 2016, SMF-BPI tumbuh2,5% mom (- 5,8% yoy) dari level 254,6 ke level 261. Level SMF-BPI saat ini sudah terdapat perbaikan daripada 5 bulan sebelumnya yang berturut-turut mengalami perlambatan 2% - 6%. Harga properti residensial pada triwulan III-2016 meningkat dari triwulan sebelumnya. Indeks Harga Properti Residensial pada triwulan III-2016 berada pada level 193,83 atau tumbuh 0,36% (qtq). Namun, pertumbuhan IHPR pada triwulan III-2016 tersebut melambat dibandingkan pertumbuhan IHPR pada triwulan II-2016 dan triwuian I-2016 yang tercatat masing-masing sebesar 0,64% (qtq) dan 0,99% (qtq). Secara triwulanan (qtq), perlambatan kenaikan harga tertinggi terjadi pada rumah tipe besar. Secara tahunan, harga properti residensial tumbuh melambat di level 2,75% (yoy), melambat dibandingkan 3,39% (yoy) pada triwulan II-2016. (Sumber: Survey Harga Properti Residensial). Data Survey Harga Properti Residensial BI menyebutkan bahwa pada triwulan III-2016, fasilitas KPR masih menjadi pilihan utama dalam melakukan transaksi pembelian properti. Sebagian besar konsumen (74,77%) memilih fasilitas KPR dalam transaksi pembelian properti, kemudian berturut-turut adalah tunai bertahap (17,62%) dan tunai (7,61%). Namun, proporsi pembelian properti secara KPR pada triwulan III-2016 tersebut menurun dari triwulan sebelumnya sebesar 75,68%. (Sumber: Survey Harga Properti Residensial) 2
DAFTAR ISI RINGKASAN... 1 DAFTAR ISI... 3 MAKROEKONOMI... 4 Produk Domestik Bruto... 4 Inflasi... 5 BI 7-days Reverse Repo Rate... 6 Nilai Tukar USD-IDR... 7 PASAR SURAT UTANG... 8 INFORMASI PEMBIAYAAN PERUMAHAN... 10 Outstanding KPR... 10 Non Performing Loan (NPL) KPR... 11 Outstanding KPR Syariah... 12 Loan to Funding Ratio Perbankan... 13 Suku Bunga Dasar KPR... 14 SMF BUILDING PERMIT INDEX (SMF-BPI)... 15 INDEKS HARGA PROPERTI RESIDENSIAL... 16 3
MAKROEKONOMI Produk Domestik Bruto Market Comment Kuartal ketiga 2016 menunjukkan angka pertumbuhan ekonomi sebesar 5,02% (yoy), lebih rendah dibandingkan pertumbuhan di kuartal sebelumnya yaitu sebesar 5,18% (yoy). Sumber : Badan Pusat Statistik (2016) Ekonomi Indonesia tumbuh 5,02% di 2016 Perlambatan pertumbuhan ini disebabkan oleh faktor eksternal seperti perlambatan perekonomian Tiongkok. Selain itu dari dalam negeri sendiri pertumbuhan konsumsi rumah tangga masih menjadi penopang pertumbuhan yang utama dengan menyumbang sebesar 2,70% bagi PDB Indonesia. Selain itu, perlambatan ini tidak terlepas oleh pengaruh dari adanya penurunan realisasi belanja pemerintah dan masih rendahnya harga komoditas dunia sehingga menurunkan nilai ekspor. Prospek: Terlepas dari adanya perlambatan, prediksi di kuartal IV 2016 pertumbuhan ekonomi akan semakin baik. Hal ini didukung oleh adanya perbaikan harga komoditas dunia, sebagai contoh adalah harga batu bara yang semula pada kuartal II 2016 turun sebesar -17,8% tetapi sudah menunjukkan tren positif pada kuartal III 2016 dengan mengalami kenaikan sebesar 6,2%. Selain itu, akhir tahun 2016 dan awal tahun2017 merupakan masa Pilkada bagi 101 daerah di Indonesia. Hal ini jelas akan mendorong tingkat konsumsi, baik rumah tangga maupun belanja pemerintah. 4
Inflasi : (0,97% mom, 3,49% yoy) Inflasi 2012 4,36% Inflasi 2013 8,08% Inflasi2014 8,36% Inflasi 2015 3,35% Inflasi 2016 3,02% Grafik Inflasi Pada bulan pertama di tahun 2017, Badan Pusat Statistik (BPS) mencatat laju pertumbuhan inflasi bulanan sebesar 0,97% dan tahunan 3,49%. Adapun penyumbang naiknya inflasi pada bulan ini diakibatkan oleh beberapa hal, terutama harga barang-barang yang sifatnya diatur pemerintah (administered price). Kebijakan mengenaik naiknya biaya perpanjangan Surat Tanda Nomor Kendaraan (STNK) dan Buku Pemiliki Kendaraan Bermotor (BPKB) merupakan penyumbang terbesar naiknya pertumbuhan inflasi dengan andil sebesar 0,23%. Peningkatan tarif listrik 900VA, naiknya harga cabai rawit, dan penyesuaian harga Bahan Bakar Minyak (BBM) non-subsidi juga menjadi beberapa faktor yang berpengaruh bagi lajunya inflasi di ini. Prospek: Sumber : Badan Pusat Statistik (2017) Laju inflasi untuk Februari 2017 diperkirakan masih akan mengalami peningkatan. Hal ini utamanya dipicu oleh dampak dari penyesuaian tariff listrik 900VA pada yang akan terlihat di bulan Februari.. Selain itu jika harga barang-barang administered price tidak dikontrol pemerintah juga dapat menyebabkan terjadinya kenaikan harga lebih lanjut 5
BI 7-days Reverse Repo Rate Data 7-days Reverse Repo Agustus 2016 5,25% September 2016 5,00% Oktober 2016 4,75% November 2016 4,75% Desember 2016 4,75% 4,75% Rilis siaran pers Bank Indonesia (BI) mengenai hasil Rapat Dewan Gubernur menyatakan bahwa BI 7-day Repo Rate (7-day RR) dipertahankan pada level 4,75%, dengan suku bunga Deposit Facility tetap sebesar 4,00% dan Lending Facility tetap sebesar 5,50%. Keputusan ini diambil BI dengan mengacu kepada kondisi perekonomian baik global maupun domestik. Ketidakpastian pada kondisi global salah satunya dipengaruhi oleh perkiraan The Fed yang akan menaikkan Fed Fund Rate (FFR) sebanyak 2 hingga 3 kali pada tahun 2017. Pada kondisi domestik sendiri BI memperhatikan keadaan perekonomian Indonesia yang masih cukup stabil digambarkan dengan angka inflasi yang masih terkendali pada angka 0,42% pada Desember 2016. Prospek: Sumber : Bank Indonesia (2017) Pada bulan Februari 2017 ruang untuk menurunkan suku bunga acuan yaitu BI 7-Day RR masih sangat minim. Hal ini dipengaruhi oleh ketidakpastian perekonomian global. Meskipun demikian, peluang kenaikan suku bunga BI pun dianggap tipis tidak karena seperti yang diketahui pertumbuhan kredit masih mengalami perlambatan yaitu berada di kisaran 7-9% di tahun 2016. Maka dari itu diperkirakan suku bunga BI akan berada tetap pada level 4,75% di bulan Februari. 6
Nilai Tukar USD-IDR Pada akhir Rupiah mengalami apresiasi sebesar 0,54% dibandingkan Desember 2016 dan bergerak dari level Rp13.441/US$ ke level Rp13.343/US$. Penguatan ini bergerak seiring terjadinya pelemahan Dollar AS terhadap mata uang utama lainnya. Hal ini diakibatkan oleh adanya ketidakpastian terkait kebijakan Presiden Trump. Terlebih lagi dengan adanya kebijakan ekstrim seperti pembangunan tembok pemisah di Meksiko dan juga pelarangan masuknya imigran. Pergerakan nilai tukar rupiah terhadap US Dollar (Sumber: Bloomberg) Prospek: Hasil pertemuan Federal Open Market Meeting Committee (FOMC) pada bulan Februari menyatakan bahwa belum ada kenaikan suku bunga FFR. Keputusan ini tentunya berkaitan dengan nilai tukar Rupiah yang masih akan berada pada batas aman. Pergerakan nilai Rupiah ke depannya tentu masih dipengaruhi oleh faktor eksternal dan internal seperti kebijakan perekonomian AS dan juga kondisi kestabilan perekonomian dalam negeri seperti inflasi.. 7
PASAR SURAT UTANG Pergerakan yield SUN bulan diwarnai fase bullish dengan penurunan rata-rata sebesar 30,70bps (mom) dibanding bulan sebelumnya. Rata-rata Tenor SUN Premium Pasar CB AAA 1 6.39 162 178 2 6.90 166 182 3 7.17 167 183 5 7.45 167 186 7 7.63 169 193 10 7.86 171 201 CB AA+ *CB : CorporateBonds (Obligasi Korporasi) Sumber : IBPA, diolah Pergerakan yield SUN selama bulan diwarnai fase bullish, ditandai dengan penurunan yield rata-rata sebesar 30,70bps dibandingkan bulan lalu. Di tengah-tengah ketidakpastian global, pasar surat utang Indonesia masih terbilang cukup kuat. Hal ini mungkin dipengaruhi oleh faktor internal seperti tingkat suku bunga BI 7-day RR yang dipertahankan pada level 4,75% sehingga menyebabkan pergerakan Rupiah yang cukup stabil. Di akhir tahun 2016 pun tingkat inflasi tercatat cukup rendah yaitu mencapai level 3,02%.. Faktor eksternal pun berpengaruh terhadap pergerakan yield di Indonesia, salah satunya adalah FFR. Seperti yang diketahui The Fed tetap mempertahankan suku bunga nya di kisaran 0,50%-0,75% pada Desember 2016. Nampaknya faktor ini sudah mulai mereda dan membuat pasar surat utang di Indonesia membaik. Namun demikian, untuk bullish nya pasar obligasi pada bulan ini lebih disebabkan oleh kestabilan fundamental makroekonomi domestik. Prospek: Rata rata Yield SUN pada mengalamipenurunan signifikansebesar 30,70bps mom Pasar obligasi diperkirakan akan mengalami gejolak seiring dengan adanya kebijakan kontroversial dari Trump. Pada bulan Februari, diperkirakan Trump akan membahas secara detail terkait kebijakan ekspansi fiskal di AS. Hal ini akan menyebabkan ekspektasi inflasi meningkat dan diduga akan turut meningkatkan suku bunga The Fed. Dari dalam negeri sendiri, tingkat inflasi bulan Januari yang cukup tinggi, yaitu sebesar 3,49% diperkirakan akan menekan pasar obligasi domestik. Selanjutnya pasar akan menunggu respon dari Bank Indonesia terkait suku bunga acuan yang akan ditetapkan. 8
Credit Spread Obligasi rating AAA & rating AA+ mengalami penurunan dibandingkan dengan bulan sebelumnya Sumber: IBPA, diolah 9
INFORMASI PEMBIAYAAN PERUMAHAN Outstanding KPR Outstanding KPR mengalami kenaikan Data statistik perbankan Indonesia mencatatkan outstanding KPR per bulan November 2016 sebesar Rp348,25 triliun, mengalami kenaikan dari bulan sebelumnya sebesar 1,34% (mom). Outstanding KPR November 2016 mengalami pertumbuhan sebesar 7,90% dibandingkan periode yang sama tahun 2015 (yoy). Porsi KPR terbesar adalah bank pemerintah sebesar 56%. Sedangkan total outstanding KPR dan KPA per bulan November 2016 sebesar Rp361,08 triliun. Pertumbuhan KPR dan KPA diproyeksikan berada di kisaran 6,0%-8,3% yoy di tahun 2017 (Sumber: Statistik Perbankan Indonesia). Volume outstanding KPRmengalami kenaikanpadanovember 2016 Proyeksi Outstanding KPR & KPA 2017 Proporsi Penyaluran KPR (November 2016) 450,000 400,000 350,000 Mortgage (IDR Bn)-LHS % yoy growth-rhs 45 40 35 300,000 30 250,000 25 200,000 20 150,000 15 100,000 10 50,000 5 0 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Periode Proyeksi KPR & KPA (Rp Miliar) -2017 365.377,18 Porsi KPR terbesar adalah Bank Pemerintah sebesar 56% -2017 373.219,35-2017 383.109,26-2017 390.650,78 10
Non Performing Loan (NPL) KPR Bank Indonesia mencatat persentase NPL KPR pada November 2016 mengalami penurunan dari periode sebelumnya, yakni dari 2,76% menjadi sebesar 2,74%. Secara volume, NPL KPR November 2016 turun sebesar Rp48 miliar. Kelompok BPD masih memiliki NPL terbesar sebesar 6,05%. Dengan asumsi pertumbuhan ekonomi mencapai 5,24% dan pertumbuhan likuiditas M0 mencapai 9,0-12%, rasio NPL diprediksi melandai dengan kisaran 2,51 2,67% di tahun 2017. Persentase NPL KPR mengalami penurunan dari bulan sebelumnya (Sumber: Statistik Perbankan Indonesia) Proyeksi Rasio NPL KPR Periode Proyeksi RasioNPL KPR (%) -2017 2,67-2017 2,51-2017 2,58-2017 2,51 Kelompok BPD mengalami kenaikan NPL terbesar 11
Outstanding KPR Syariah Outstanding KPR Syariah mengalami kenaikan Outstanding KPR Syariah per bulan November 2016 sebesar Rp50,41 triliun, mengalami kenaikan dari bulan sebelumnya sebesar 2,32% (mom) atau sebesar 17,89% dibandingkan periode yang sama tahun 2015 (yoy). Total outstanding KPR dan KPA Syariah per bulan November 2016 sebesar Rp51,91 triliun. Persentase NPL KPR Syariah pada November 2016 mengalami penurunan menjadi 2,47% dibandingkan periode Oktober 2016 yakni sebesar 2,50%. (Sumber: Statistik Perbankan Syariah). Volume outstanding KPR Syariah mengalami kenaikanpadanovember 2016 Persentase NPL KPR Syariah menurun dibandingkan dengan bulan sebelumnya 12
Loan to Funding Ratio Perbankan Tabel Loan to Funding Ratio Penyalur KPR LFR Bank BTN 95,89% Bank Danamon 92,42% Bank CIMB Niaga 92,13% Bank Permata 85,49% Bank BRI 84,85% Bank Panin 85,39% Posisi rata-rata LFR 10 (sepuluh) bank penyalur KPR per September 2016 adalah sebesar 88,19%. Dilihat dari tabel menunjukan bahwa Bank BTN (95,89%), Bank Danamon (92,42%), dan Bank CIMB Niaga (92,13%) memiliki LFR yang melewati batas atas dari LFR yang ditetapkan BI, yaitu 92%. Bank Maybank 84,58% Bank BNI 91,28% Bank Mandiri 89,47% Bank BCA 77,25% Average 88,19% Posisi LFR (Loan to Funding Ratio) per November 2016 menunjukkan rata-rata posisi di bawah LFR yang ditetapkan Bank Indonesia Sumber: Laporan Triwulan () 2016 masing-masing bank, diolah 13
Suku Bunga Dasar KPR Tabel Suku bunga dasar KPR Penyalur KPR SBDK (KPR) Bank BRI 10,25% Bank BCA 10,00% Bank CIMB Niaga 10,50% Bank Mandiri 10,25% Bank BNI 10,50% Bank Maybank 9,75% Bank Panin 10.87% Bank BTN 10,25% Bank Danamon 10,50% Pada Desember 2016, rata-rata suku bunga dasar (SBDK) KPR dari 10 besar Bank Penyalur KPR di Indonesia mencapai 10,41%, tidak mengalami perubahan dari rata-rata SBDK bulan lalu. SBDK KPR tertinggi yang ditawarkan sebesar 11,50% yakni Bank Permata, sedangkan SBDK KPR terendah sebesar 9,75% yaitu Maybank. Dengan asumsi BI 7-Day RR tetap pada level 4,75% dan pertumbuhan likuiditas M2 mencapai 8,0 10,1%, maka suku bunga dasar KPR diproyeksikan mencapai 9,8 10,2% di tahun 2017. Bank Permata 11,25% Average 10,41% Sumber: Website masing-masing bank, Proyeksi Suku Bunga Dasar KPR Periode Proyeksi Suku Bunga Dasar KPR (%) -2017 10,08-2017 10,02-2017 9,87-2017 9,85 14
SMF BUILDING PERMIT INDEX (SMF-BPI) SMF Building Permit Index SMF Building Permit Index (SMF-BPI) mulai menunjukkan sinyal perbaikan meskipun pertumbuhannya masih melambat. Pada bulan Desember 2016, SMF-BPI tumbuh2,5% mom (- 5,8% yoy) dari level 254,6 ke level 261. Level SMF-BPI saat ini sudah terdapat perbaikan daripada 5 bulan sebelumnya yang berturut-turut mengalami perlambatan 2% - 6%. Data SMF Building Permit Index Residential (SMF-BPI Residential) juga menunjukkan sinyal yang sama. Pada bulan Desember 2016, SMF- BPI Residential tumbuh11,6% (mom) (21,2% yoy) ke level 267,1 dari level 239,3. Source: PTSP Kota & Kanupaten, diolah SMF Building Permit Index Residential SMF Building Permit Index (SMF-BPI) dibangun berdasarkan data IMB dari 18 wilayah kota/kabupaten di Indonesia, dan diolah secara statistik. SMF-BPI merupakan salah satu leading indicator penting yang bermanfaat untuk memonitor arah perkembangan ekonomi Indonesia, termasuk sektor perumahan. Cepatnya pertumbuhan IMB nasional, menjadi salah satu indikasi akselerasi permintaan domestik dan ekonomi dalam 6-12 bulan mendatang. Source: PTSP Kota & Kanupaten, diolah 15
INDEKS HARGA PROPERTI RESIDENSIAL Pertumbuhan Harga Properti Residensial Harga properti residensial pada triwulan III-2016 meningkat dari triwulan sebelumnya. Indeks Harga Properti Residensial pada triwulan III-2016 berada pada level 193,83 atau tumbuh 0,36% (qtq). Namun, pertumbuhan IHPR pada triwulan III-2016 tersebut melambat dibandingkan pertumbuhan IHPR pada triwulan II-2016 dan triwuian I-2016 yang tercatat masing-masing sebesar 0,64% (qtq) dan 0,99% (qtq). Secara triwulanan (qtq), perlambatan kenaikan harga tertinggi terjadi pada rumah tipe besar. Secara tahunan, harga properti residensial tumbuh melambat di level 2,75% (yoy), melambat dibandingkan 3,39% (yoy) pada triwulan II-2016. Pertumbuhan indeks harga properti residensial pada triwulan II-2016 mengalami perlambatan dari triwulanan sebelumnya Data Survey Harga Properti Residensial BI menyebutkan bahwa pada triwulan III-2016, fasilitas KPR masih menjadi pilihan utama dalam melakukan transaksi pembelian properti. Sebagian besar konsumen (74,77%) memilih fasilitas KPR dalam transaksi pembelian properti, kemudian berturut-turut adalah tunai bertahap (17,62%) dan tunai (7,61%). Namun, proporsi pembelian properti secara KPR pada triwulan III-2016 menurun dari triwulan sebelumnya sebesar 75,68%. (Sumber: Survey Harga Properti Residensial) 16