RESEARCH TEAM
RINGKASAN Ekonomi Indonesia tumbuh 4,94% yoy pada kuartal keempat 2016. Angka ini lebih rendah dibandingkan PDB pada kuartal sebelumnya yaitu sebesar 5,02% (yoy). Pada kuartal terakhir ini, pertumbuhan ekspor dan impor sudah menunjukkan sinyal positif. Hal ini disebabkan oleh membaiknya harga komoditas dunia. Namun demikian, pertumbuhan PDB tahunan 2016 mengalami penurunan dibanding PDB di tahun 2015 yaitu dari sebesar 5,02% menjadi 4,8%. Laju inflasi pada mengalami penurunan menjadi 0,23% (mom) dari 0,97% (mom) pada Januari 2017. Sumbangan inflasi paling besar diberikan oleh kenaikan harga barang yang diatur pemerintah (administered price), terutama harga di sektor perumahan, air, listrik, gas, dan bahan bakar yang memiliki andil 0,17%. Rapat Dewan Gubernur (RDG) Bank Indonesia pada 14-16 memutuskan untuk mempertahankan BI 7-days Repo Rate di level 4,75%, dengan suku bunga Deposit Facility dan Lending Facility masing-masing sebesar 4,00% dan 5,50%. Rupiah tercatat terapresiasi tipis sebesar 0,23% dari level Rp13.369/US$ pada akhir bulan Januari 2016 ke level Rp13.338/US$ pada. Pergerakan yield SUN selama bulan diwarnai fase bullish, ditandai dengan penurunan yield rata-rata sebesar 9,89bps dibandingkan bulan lalu. Pada, rata-rata suku bunga dasar (SBDK) KPR dari 10 besar Bank Penyalur KPR di Indonesia mencapai 10,38%, mengalami penurunan dari rata-rata SBDK bulan lalu. SBDK KPR tertinggi yang ditawarkan sebesar 11,25% yakni Bank Permata, sedangkan SBDK KPR terendah sebesar 9,75% yaitu Maybank. Suku bunga dasar KPR diproyeksikan mencapai 9,8 10,2% di tahun 2017. Data statistik perbankan Indonesia mencatatkan outstanding KPR per bulan Desember 2016 sebesar Rp353,64 triliun, mengalami kenaikan dari bulan sebelumnya sebesar 1,55% (mom). Outstanding KPR Desember 2016 mengalami pertumbuhan sebesar 8,37% dibandingkan periode yang sama tahun 2015 (yoy). Porsi KPR terbesar adalah bank pemerintah sebesar 56%. Sedangkan total outstanding KPR dan KPA per bulan Desember 2016 sebesar Rp366,57 triliun. Pertumbuhan KPR dan KPA diproyeksikan berada di kisaran 6,0%-8,3% yoy di tahun 2017 (Sumber: Statistik Perbankan Indonesia). Outstanding KPR Syariah per bulan Desember 2016 sebesar Rp51,19 triliun, mengalami kenaikan dari bulan sebelumnya sebesar 1,56% (mom) atau sebesar 17,93% dibandingkan periode yang sama tahun 2015 (yoy). Total outstanding KPR dan KPA Syariah per bulan Desember 2016 sebesar Rp52,71 triliun. Persentase NPL KPR Syariah pada Desember 2016 1
mengalami penurunan menjadi 2,19% dibandingkan periode November 2016 yakni sebesar 2,47%. SMF Building Permit Index (SMF-BPI) masih flat, namun sedikit menunjukkan sinyal perbaikan. Pada bulan Januari 2017, SMF-BPI tumbuh 2,3% mom (-4,5% yoy) dari level 257,6 ke level 263,5. Data SMF Building Permit Index Residential (SMF-BPI Residential) juga menunjukkan sinyal yang sama. Pada bulan Januari 2017, SMF-BPI Residential tumbuh 19,8% (mom) (66,1% yoy) ke level 383 dari level 319,6. Harga properti residensial pada triwulan IV-2016 meningkat dari triwulan sebelumnya. Indeks Harga Properti Residensial pada triwulan IV-2016 berada pada level 194,54 atau tumbuh 0,37% (qtq), sedikit lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya (0,36%, qtq). Secara tahunan, harga properti residensial tumbuh melambat di level 2,38% (yoy), melambat dibandingkan 2,75% (yoy) pada triwulan III-2016. Data Survey Harga Properti Residensial BI menyebutkan bahwa pada triwulan IV-2016, fasilitas KPR masih menjadi pilihan utama dalam melakukan transaksi pembelian properti. Sebagian besar konsumen (77,22%) memilih fasilitas KPR dalam transaksi pembelian properti, kemudian berturut-turut adalah tunai bertahap (15,91%) dan tunai (6,88%). 2
DAFTAR ISI DAFTAR ISI... 3 MAKROEKONOMI... 4 Produk Domestik Bruto... 4 Inflasi... 5 BI 7-days Reverse Repo Rate... 6 Nilai Tukar USD-IDR... 7 PASAR SURAT UTANG... 8 INFORMASI PEMBIAYAAN PERUMAHAN... 10 Outstanding KPR... 10 Non Performing Loan (NPL) KPR... 11 Outstanding KPR Syariah... 12 Loan to Funding Ratio Perbankan... 13 Suku Bunga Dasar KPR... 14 SMF BUILDING PERMIT INDEX (SMF-BPI)... 15 INDEKS HARGA PROPERTI RESIDENSIAL... 16 3
MAKROEKONOMI Produk Domestik Bruto Sumber : Badan Pusat Statistik (2016) Ekonomi Indonesia tumbuh 4,94% di Q4 2016 Market Comment Badan Pusat Statistik (BPS) mencatat PDB kuartal keempat sebesar 4,94% (yoy). Angka ini lebih rendah dibandingkan PDB pada kuartal sebelumnya yaitu sebesar 5,02% (yoy). Pada kuartal terakhir ini, pertumbuhan ekspor dan impor sudah menunjukkan sinyal positif. Hal ini disebabkan oleh membaiknya harga komoditas dunia. Namun demikian, pertumbuhan belanja pemerintah tercatat melambat sebesar -4,05% (yoy) dan perlambatan ini lebih besar dibandingkan kuartal ketiga 2016 yaitu sebesar - 2,95% (yoy). Komponen inilah yang menyebabkan PDB pada kuartal ini mengalami perlambatan. Selain itu, tercatat pula bahwa pertumbuhan PDB di tahun 2017 mengalami penurunan dibanding PDB di tahun 2016 yaitu dari sebesar 5,17% (yoy) menjadi 4,94% (yoy). Prospek: Proyeksi pertumbuhan di tahun 2017 masih akan dipengaruhi oleh dua hal utama yaitu harga komoditas dunia dan juga belanja pemerintah. Prospek di tahun 2017 memperkirakan bahwa harga komoditas akan mulai membaik. Menurut data yang diperoleh dari Bloomberg, terjadi peningkatan indeks komoditas sebesar 13,4% (yoy) pada Januari 2017. Hal ini dapat mendorong nilai ekspor terus meningkat dan akan meningkatkan pertumbuhan ekonomi. Selain itu, belanja pemerintah pun diharapkan dapat terealisasi dengan baik di tahun 2017 mengingat pada kuartal keempat 2016 pengeluaran pemerintah masih minim. 4
Feb-16 Mar-16 Apr-16 May-16 Jun-16 Jul-16 Aug-16 Sep-16 Oct-16 Nov-16 Dec-16 Jan-17 Feb-17 Market Update Inflasi : (0,23% mom, 3,83% yoy) Inflasi 2012 4,36% Inflasi 2013 8,08% Inflasi2014 8,36% Inflasi 2015 3,35% Inflasi 2016 3,02% Grafik Inflasi Data Inflasi 1 Tahun Terakhir 1.10% Laju inflasi pada mengalami penurunan menjadi 0,23%(mom) dari 0,97%(mom) pada Januari 2017 sedangan inflasi tahunan mengalami peningkatan menjadi 3,83% (yoy) pada bulan Februari dibanding bulan Januari sebesar 3,49% (yoy). Sumbangan inflasi paling besar diberikan oleh kenaikan harga barang yang diatur pemerintah (administered price), terutama harga di sektor perumahan, air, listrik, gas, dan bahan bakar yang memiliki andil 0,17%. Selain itu, inflasi pada bulan ini masih disebabkan oleh adanya penyesuaian kenaikan tarif listrik yang menyumbang sebesar 0,11% pada inflasi. 0.90% 4.0% 2.5% 1.0% Inflasi y-o-y (%) 3.83% 0.70% 0.50% 0.30% 0.23% 0.10% -0.10% -0.30% -0.50% Prospek: Proyeksi inflasi pada Maret 2017 diperkirakan masih tetap stabil. Namun demikian, kebijakan pemerintah terkait bidang energi, yaitu kenaikan tarif listrik, masih akan menjadi pemicu laju peningkatan inflasi. Selain itu, yang harus diwaspadai adalah curah hujan yang berkepanjangan yang dikhawatirkan akan berpengaruh terhadap harga bahan pangan. Sumber : Badan Pusat Statistik (2017) 5
BI 7-days Reverse Repo Rate Data 7-days Reverse Repo September 2016 5,00% Oktober 2016 4,75% November 2016 4,75% Desember 2016 4,75% Januari 2017 4,75% 4,75% Rilis siaran pers Bank Indonesia (BI) pada mengenai hasil Rapat Dewan Gubernur menyatakan bahwa BI 7-day Repo Rate (7-day RR) dipertahankan pada level 4,75%, dengan suku bunga Deposit Facility tetap sebesar 4,00% dan Lending Facility tetap sebesar 5,50%. Keputusan ini mempertimbangan arah kebijakan AS dan Tiongkok serta naiknya harga minyak dunia dan harga komoditas utama. Selain itu kondisi dalam negeri pun menjadi acuan melihat perekonomian yang mulai stabil yang digambarkan dengan laju inflasi yang sudah mulai mengalami penurunan dari 0,97% (mom) pada Januari 2017 menjadi 0,23% (mom) di. Prospek: Sumber : Bank Indonesia (2017) Pada bulan berikutnya, BI diperkirakan akan meningkatkan suku bunga acuannya. Hal ini terutama mengacu pada kondisi domestik dan global, terutama dari adanya potensi kenaikan inflasi pada Maret 2017 yang disebabkan oleh adanya kenaikan harga BBM dan tarif listrik. Namun demikian, kondisi perekonomian Indonesia dirasa masih cukup stabil untukmenghadapi guncangan global seperti adanya isu arah kebijakan AS yang belum pasti dan juga risiko geopolitik di Eropa. 6
Nilai Tukar USD-IDR Pergerakan nilai tukar rupiah terhadap US Dollar (Sumber: Bloomberg) Rupiah mengalami volatilitas dengan kecenderungan depresiasi pada awal tahun 2017. Sementara itu Rupiah mengalami apresiasi sebesar 0,23% dari level Rp13.369/US$ pada akhir bulan Januari 2016 ke level Rp13.338/US$ pada.meskipun terdapat isu-isu yang menyebutkan bahwa The Fed akan menaikkan tingkat suku bunga acuannya dalam waktu dekat, Rupiah masih dapat menjaga stabilitasnya. Menurut informasi dari Bloomberg, volatilitas nilai tukar Rupiah terhadap Dollar AS hanya sebesar 6,8% dan hal ini menggambarkan bahwa Indonesia memiliki risiko yang rendah terhadap volatilitas yang terjadi di Amerika Serikat. Prospek: Nilai tukar Rupiah terhadap Dolar AS diperkirakan akan tetap bergerak stagnan cenderung stabil seiring dengan berbagai kondisi ekonomi maupun geopolitik yang terjadi di berbagai negara. BI mencatat bahwa cadangan devisa terus meningkat dan hal ini lah yang mendorong kestabilan nilai tukar Rupiah terhadap Dolar AS. 7
PASAR SURAT UTANG Pergerakanyield SUN bulan diwarnai fase bullish dengan penurunan rata-rata sebesar 9,89bps (mom) dibanding bulan sebelumnya. Rata-rata Tenor SUN Premium Pasar CB AAA 1 6,09 164 190 2 6,78 163 194 3 7,11 164 198 5 7,39 168 203 7 7,56 171 202 10 7,80 173 193 CB AA+ *CB : CorporateBonds (Obligasi Korporasi) Sumber : IBPA, diolah Pergerakan yield SUN selama bulan Februari 2017 diwarnai fase bullish, ditandai dengan penurunan yield rata-rata sebesar 9,89bps dibandingkan bulan lalu. Pasar obligasi di bulan berlanjut positif meskipun terdapat tekanan eksternal berupa peningkatan probabilitas kenaikan Fed Funds Rate pada pelaksanaan rapat FOMC Maret 2017 dari 31,2% di akhir Januari menjadi 52% di akhir Februari. Positifnya kinerja pasar obligasi domestik lebih ditopang oleh fundamental ekonomi dalam negeri yang kuat, salah satunya adalah rilisnya data pertumbuhan ekonomi Indonesia tahun 2016 yang lebih tinggi dari tahun sebelumnya yakni tumbuh sebesar 5,02%, lebih tinggi daripada pertumbuhan ekonomi Indonesia tahun 2015 sebesar 4,88%. Selain itu, meningkatnya outlook rating Indonesia dari stabil menjadi positif oleh lembaga pemeringkat ratingmoody s juga turut menambah kepercayaan pelaku pasar terhadap surat utang Indonesia. Prospek: Rata rata Yield SUN pada mengalami penurunan sebesar 9,89bps mom Antisipasi pasar terhadap kenaikan FFR pada rapat FOMC 15-16 Maret mendatang diperkirakan cukup memberikan tekanan bagi pasar obligasi domestik, sehingga berpotensi membuat yield SUN cenderung meningkat dibandingkan posisi akhir Februari. Meskipun demikian, sentiment positif berupa rilis data inflasi Indonesia bulan Februari yang lebih rendah dari bulan sebelumnya sebesar 0,28% mom diperkirakan cukup dapat menahan tekanan global. 8
Credit Spread Obligasi rating AAA mengalamipenurunandibandingkandenganbulansebelumnya, namun cread spread obligasi rating AA+ mengalami kenaikan. Sumber: IBPA, diolah 9
INFORMASI PEMBIAYAAN PERUMAHAN Outstanding KPR Outstanding KPR mengalami kenaikan Data statistik perbankan Indonesia mencatatkan outstanding KPR per bulan Desember 2016 sebesar Rp353,64 triliun, mengalami kenaikan dari bulan sebelumnya sebesar 1,55% (mom). Outstanding KPR Desember 2016 mengalami pertumbuhan sebesar 8,37% dibandingkan periode yang sama tahun 2015 (yoy). Porsi KPR terbesar adalah bank pemerintah sebesar 56%. Sedangkan total outstanding KPR dan KPA per bulan Desember 2016 sebesar Rp366,57 triliun. Pertumbuhan KPR dan KPA diproyeksikan berada di kisaran 6,0%-8,3% yoy di tahun 2017 (Sumber: Statistik Perbankan Indonesia). Volume outstanding KPRmengalami kenaikanpada Desember 2016 Proyeksi Outstanding KPR & KPA 2017 Proporsi Penyaluran KPR (Desember 2016) Porsi KPR terbesar adalah Bank Pemerintah sebesar 56% Periode Proyeksi KPR & KPA (Rp Miliar) Q1-2017 365.377,18 Q2-2017 373.219,35 Q3-2017 383.109,26 Q4-2017 390.650,78 10
Non Performing Loan (NPL) KPR Bank Indonesia mencatat persentase NPL KPR pada Desember 2016 mengalami penurunan dari periode sebelumnya, yakni dari 2,74% menjadi sebesar 2,45%. Secara volume, NPL KPR Desember 2016 turun sebesar Rp870 miliar. Kelompok BPD masih memiliki NPL terbesar sebesar 5,55%. Dengan asumsi pertumbuhan ekonomi mencapai 5,24% dan pertumbuhan likuiditas M0 mencapai 9,0-12%, rasio NPL diprediksi melandai dengan kisaran 2,51 2,67% di tahun 2017. (Sumber: Statistik Perbankan Indonesia) Persentase NPL KPRmengalami penurunandari bulan sebelumnya Proyeksi Rasio NPL KPR Periode Proyeksi RasioNPL KPR (%) Kelompok BPD mengalami kenaikan NPL terbesar Q1-2017 2,67 Q2-2017 2,51 Q3-2017 2,58 Q4-2017 2,51 11
Outstanding KPR Syariah Outstanding KPR Syariah mengalami kenaikan Outstanding KPR Syariah per bulan Desember 2016 sebesar Rp51,19 triliun, mengalami kenaikan dari bulan sebelumnya sebesar 1,56% (mom) atau sebesar 17,93% dibandingkan periode yang sama tahun 2015 (yoy). Total outstanding KPR dan KPA Syariah per bulan Desember 2016 sebesar Rp52,71 triliun. Persentase NPL KPR Syariah pada Desember 2016 mengalami penurunan menjadi 2,19% dibandingkan periode November 2016 yakni sebesar 2,47%. (Sumber: Statistik Perbankan Syariah). Volume outstanding KPR Syariah mengalami kenaikanpada Desember 2016 Persentase NPL KPR Syariahmenurundibandingkandenganbulansebelumnya 12
Loan to Funding Ratio Perbankan TabelLoan to Funding Ratio Penyalur KPR LFR Bank BTN 94,99% Bank Danamon 91,74% Posisi rata-rata LFR 10 (sepuluh) bank penyalur KPR per Desember 2016 adalah sebesar 87,34%. Dilihat dari tabel menunjukan bahwa Bank BTN (94,99%) dan Bank CIMB Niaga (94,77%) memiliki LFR yang melewati batas atas dari LFR yang ditetapkan BI, yaitu 92%. Bank CIMB Niaga 94,77% Bank Permata 80,45% Bank BRI 84,85% Bank Panin 86,81% Bank Maybank 86,77% Bank BNI 88,96% Bank Mandiri 85,53% Bank BCA 78,52% Average 87,34% Posisi LFR (Loan to Funding Ratio) per Desember 2016 menunjukkan rata-rata posisi di bawah batas atas LFR yang ditetapkan Bank Indonesia Sumber: Laporan Triwulan (Q4) 2016 masing-masing bank, diolah 13
Suku Bunga Dasar KPR Tabel Suku bunga dasar KPR Penyalur KPR SBDK (KPR) Bank BRI 10,25% Bank BCA 10,00% Bank CIMB Niaga 10,50% Bank Mandiri 10,25% Bank BNI 10,50% Bank Maybank 9,75% Bank Panin 10,55% Bank BTN 10,25% Bank Danamon 10,50% Bank Permata 11,25% Pada, rata-rata suku bunga dasar (SBDK) KPR dari 10 besar Bank Penyalur KPR di Indonesia mencapai 10,38%, mengalami penurunan dari rata-rata SBDK bulan lalu. SBDK KPR tertinggi yang ditawarkan sebesar 11,25% yakni Bank Permata, sedangkan SBDK KPR terendah sebesar 9,75% yaitu Maybank. Dengan asumsi BI 7-Day RR tetap pada level 4,75% dan pertumbuhan likuiditas M2 mencapai 8,0 10,1%, maka suku bunga dasar KPR diproyeksikan mencapai 9,8 10,2% di tahun 2017. Proyeksi Suku Bunga Dasar KPR Average 10,38% Sumber: Website masing-masing bank, Periode Proyeksi Suku Bunga Dasar KPR (%) Q1-2017 10,08 Q2-2017 10,02 Q3-2017 9,87 Q4-2017 9,85 14
SMF BUILDING PERMIT INDEX (SMF-BPI) SMF Building Permit Index SMF Building Permit Index (SMF-BPI) masih flat, namun sedikit menunjukkan sinyal perbaikan. Pada bulan Januari 2017, SMF-BPI tumbuh 2,3% mom (-4,5% yoy) dari level 257,6 ke level 263,5. Data SMF Building Permit Index Residential (SMF-BPI Residential) juga menunjukkan sinyal yang sama. Pada bulan Januari 2017, SMF-BPI Residential tumbuh19,8% (mom) (66,1% yoy) ke level 383 dari level 319,6. Source: PTSP Kota & Kanupaten, diolah SMF Building Permit Index Residential SMF Building Permit Index (SMF-BPI) dibangun berdasarkan data IMB dari 20 wilayah kota/kabupaten di Indonesia, dan diolah secara statistik. SMF-BPI merupakan salah satu leading indicator penting yang bermanfaat untuk memonitor arah perkembangan ekonomi Indonesia, termasuk sektor perumahan. Cepatnya pertumbuhan IMB nasional, menjadi salah satu indikasi akselerasi permintaan domestik dan ekonomi dalam 6-12 bulan mendatang. Source: PTSP Kota & Kanupaten, diolah 15
INDEKS HARGA PROPERTI RESIDENSIAL Pertumbuhan Harga Properti Residensial Harga properti residensial pada triwulan IV-2016 meningkat dari triwulan sebelumnya. Indeks Harga Properti Residensial pada triwulan IV-2016 berada pada level 194,54 atau tumbuh 0,37% (qtq), sedikit lebih tinggi dibandingkan triwulan sebelumnya (0,36%, qtq). Secara tahunan, harga properti residensial tumbuh melambat di level 2,38% (yoy), melambat dibandingkan 2,75% (yoy) pada triwulan III-2016. Pertumbuhan indeks harga properti residensial pada triwulan IV-2016 mengalami peningkatan dari triwulanan sebelumnya Data Survey Harga Properti Residensial BI menyebutkan bahwa pada triwulan IV-2016, fasilitas KPR masih menjadi pilihan utama dalam melakukan transaksi pembelian properti. Sebagian besar konsumen (77,22%) memilih fasilitas KPR dalam transaksi pembelian properti, kemudian berturut-turut adalah tunai bertahap (15,91%) dan tunai (6,88%). (Sumber: Survey Harga Properti Residensial) 16