BAB I PENDAHULUAN Bab ini menjelaskan latar belakang, perumusan masalah, tujuan penelitian, dan manfaat penelitian. 1.1 Latar Belakang Pembangunan gedung vertikal yang semakin marak membuat kota Yogyakarta semakin hari semakin berkembang khususnya di sektor proyek bisnis properti. Gedung yang kian bertambah dan sempitnya lahan mengubah tren pembangunan hunian yang kini tidak lagi menyamping, tetapi ke atas. Tren pembangunangedung menjulang yang kian marak dari tahun ke tahun, membuat harga tanah pun semakin melambung tinggi. Pada tahun 2014 harga tanahnya sudah menukik di atas Rp 3.000.000 hingga Rp 5.000.000 per meter sedangkan wilayah Kabupaten Bantul harga tanahnya masih sekitar Rp100.000 hingga Rp 200.000 per meter persegi. Para pengusaha pun membuat hunian vertikal untuk mendatangkan keuntungan berlebih, melihat bahwa memiliki properti di tengah kota menjadi salah satu pertimbangan bagi sebagian masyarakat. Perubahan dinamika pertumbuhan penduduk adalah peluang besar dalam pengembangan bisnis properti, namun lahan di perkotaan yang terus berkurang dan tingkat urbanisasi yang semakin tinggi menuntut ruang yang mampu mencukupi kuota lahan kaum urban ini. Pesatnya pembangunan di Yogyakarta tidak hanya ditunjang oleh faktor wisata dan budaya saja, tetapi juga jumlah mahasiswa yang bertambah setiap 1
tahunnya. Hal ini memiliki pengaruh signifikan terhadap kelangsungan bisnis, ekonomi, dan investasi di kota ini.pembangunan gedung secara vertikal akhirnya menjadi pilihan paling tepat di tengah kepadatan penduduk dan keterbatasan lahan. Sehingga kota Yogyakarta mulai disesaki pembangunan gedung vertikal seperti kos-kosan, gedung pusat bisnis dan apartemen. Tren investasi yang sedang diminati saat ini adalah bisnis condotel/kondotel. Condotel (condominium hotel) ini merupakan bangunan yang terdiri dari unit-unit layaknya apartment sebagai tempat tinggal atau hunian, hanya yang membedakan kondotel terhadap apartemen adalah fungsi operasionalnya dari unit tersebut yaitu dijadikan sebagai hotel. Tiap unit memiliki ruang tidur, ruang duduk, serta kamar mandi. Beberapa kondotel menawarkan tipe yang berbeda-beda serta memiliki fasiltas layak nya sebagai hotel seperti kolam renang, restoran, spa, meeting room, yang disesuaikan dari bintang hotel tersebut. Tingkatan bintang hotel yang semakin tinggi membuat operasional serta fasilitas hotel pun akan lebih lengkap ditujukan untuk kenyamanan pengunjung. Salah satu kondotel yang ditawarkan di Yogyakarta yaitu Fame Hotel di bawah perusahaan PT. Citra Parama Karya. Konsep yang berbeda serta keunggulan produk yang dapat ditonjolkan oleh perusahaan membuat proyek ini diminati dibandingkan dengan perusahaan di bidang properti lainnya. Harga yang realistis untuk lingkungan wilayah Yogyakarta m embuat Fame Hotel memberikan kenyamanan yang berbeda dengan suasana kebudayaan di kota wisata ini. Proyek Fame Hotel menawarkan konsep baru dengan 2
menunjang gaya hidup masyarakat di era sekarang. Pembangunan mall, apartemen, serta gedung perkantoran membuat proyek ini memberikan fasilitas yang lebih menggiurkan bagi para kaum muda dalam mengejar karir serta bisnisnya. W ilayah Yogyakarta diperkirakan akan semak in padat seiring dengan berkembangnya segi ekonomi dan pembangunan yang terjadi di kota ini. Hal tersebut berdampak pada melonjaknya harga tanah yang mengharuskan masyarakat untuk beralih ke hunian di gedung vertikal. Peralihan gaya hidup tersebut menunjukkan bahwa bidang properti akan semakin berkembang dan diminati masyarakat. Peningkatan nilai properti khususnya kondotel pada umumnya terjadi dari waktu ke waktu hingga semakin lama harga jualakan semakin tinggi. Bisnis maupun investasi di bidang properti tidak akan merugikan apabila dilakukan dengan pihak yang profesional dan terpercaya. Pembangunan gedung bertingkat merupakan salah satu solusi menghadapi tingkat pertum buhan penduduk di tengah pergolakan harga tanah yang melonjak tinggi. Pembangunan hotel dan apartemen sendiri sebagai salah satu pilihan tempat bagi para wisatawan lokal maupun asing yang sedang berkunjung ke Yogyakarta. Tempat wisata yang semakin berkembang di Yogyakarta membuat semakin menjamurnya bisnis hotel maupun resort yang dinilai sangat menguntungkan. Presentase keuntungan per tahun yang selalu bertambah membuat bisnis di bidang ini akan terus melakukan pengembangan. Namun di sisi lain, konsep berinvestasi di bidang ini masih dianggap awam bagi sebagian besar masyarakat karena kondotel lebih 3
berorientasi pada investasi menengah jangka panjang yang berbeda dengan investasi lain. Sehingga ketertarikan dalam berinvestasi bidang properti kondotel belum menjadi pilihan utama. Penulis sangat tertarik untuk membahas tema ini dengan harapan tugas akhir ini nantinya dapat dijadikan sebagai referensi untuk aplikasi pemasaran kondotel. 1.2 Rumusan Masalah Permasalahan yang terjadi pada perusahaan kondotel yaitu pemasaran yang belum sesuai dengan situasi dan kondisi lingkungan masyarakat Jogja. Hal ini terbukti dari penjualan unit kondotel yang diperoleh dari sebagian besar investor dari luar Jogja khususnya Ibukota Jakarta. Salah satu faktor yang menyebabkan masalah tersebut adalah pemahaman mengenai kondotel sendiri yang belum banyak diperkenalkan kepada masyarakat Jogja. Sehingga kebanyakan masyarakat belum mempercayakan investasi nya di bidang properti kondotel. Penulis melakukan analisis mengenai strategi pemasaran melalui metode kuesioner yang diharapkam dapat membantu pihak pengelola dalam pengumpulan informasi mengenai daya tarik masyarakat terhadap investasi bidang kondotel serta keuntungannya di masa depan. Berdasarkan ringkasan singkat tentang permasalahan dari perusahaan properti kondotel, maka yang menjadi batasan permasalahan tugas akhir ini adalah : 1. Bagaimana pemahaman mengenai konsep serta motivasi untuk melakukan investasi di bidang kondotel? 4
2. Bagaimana penentuanstrategi pemasaran (segmenting, targetting, dan positioning) pada kondotel Jogja Icon? 1.3 Tujuan Penelitian Melalui penelitian terhadap pengaruh strategi pemasaran terhadap penjualan kondotel diharapkan dapat membantu para calon investor dalam mengenal investasi properti khususnya di bidang kondotel secara lebih dalam. Analisis strategi pemasaran juga dapat memberikan kemudahan masyarakat untuk mengenal keuntungan berinvestasi untuk masa depan. Berdasarkan rumusan masalah tersebut, maka tujuan yang ingin dicapai adalah : 1. Untuk mengetahui lebih dalam mengenai pengertian serta konsep kondotel beserta keuntungannya. 2. Untuk mengetahui strategi pemasarandan pengaruhnya terhadap pemahaman konsep kondotel Jogja Icon. 1.4 Manfaat Penelitian 1. Sebagai masukan bagi perusahaan kondotel dalam menentukan strategi pemasaran. 2. Sebagai bekal pembelajaran bagi penulis dan generasi muda lainnya mengenai konsep dan strategi pemasaran perusahaan kondotel untuk dijadikan investasi. 5
3. Sebagai pengembangan ilmu ekonomi dan pengembangan investasi properti di kemudian hari. 6