BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Menurut Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan, Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga. Nasabah debitur adalah Nasabah yang memperoleh fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah atau yang dipersamakan dengan itu berdasarkan perjanjian bank dengan nasabah yang bersangkutan. Bank memberikan kredit pada nasabah kredit dengan membuat persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam terlebih dahulu. Kesepakatan tersebut atau yang lebih dikenal sebagai perjanjian kredit adalah perjanjian pemberian kredit antara pemberi kredit dan penerima kredit. Setiap kredit yang telah disetujui dan disepakati antara pemberi kredit dan penerima kredit wajib dituangkan dalam bentuk perjanjian kredit. Dalam perjanjian kredit tersebut dicantumkan beberapa hal yaitu keterangan tentang orang/pihak yang bertindak mengadakan perbuatan hukum dan hal-hal yang diperjanjikan para pihak termasuk pula Jaminan oleh nasabah debitur. Agunan atau 1
Jaminan adalah jaminan tambahan yang diserahkan nasabah debitur kepada bank dalam rangka pemberian fasilitas kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah (UU No. 10 tahun 1998). Penyitaan jaminan akan dilakukan bank apabila selama masa kredit nasabah bank tidak mampu membayar atau melunasi cicilan kredit. Jaminan tersebut nantinya akan dijual melalui lelang di Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) untuk melunasi sisa kredit nasabah kredit. Hal ini dikarenakan KPKNL sebagai salah satu unit kerja yang berada di bawah Direktorat Jenderal kekayaan Negara memiliki fungsi untuk melaksanakan pelayanan lelang yang dilakukan oleh seksi Pelayanan Lelang. Salah satu jenis lelang yang dilayani oleh KPKNL adalah lelang eksekusi hak tanggungan yang diajukan oleh perbankan. Grafik 1.1 Lelang Hak Tanggungan Tidak Laku Tahun (tidak termasuk batal lelang) 2015 *data lelang hanya pada satu pejabat lelang Sumber: KPKNL Surakarta (diolah) 2
Lelang hak tanggungan milik perbankan adalah jenis lelang yang paling sering dilakukan di KPKNL. Lelang tersebut dilakukan setelah adanya permohonan lelang dan terbitnya penetapan atas permohonan tersebut. Sepanjang tahun 2015 di KPKNL Surakarta terjadi 424 lelang hak tanggungan (tidak termasuk batal lelang) pada satu pejabat lelang dan lebih dari 80% lelang dinyatakan tidak laku. Pada bulan November 2015 dari 47 kali lelang hak tanggungan yang dilaksanakan hanya 5 kali lelang yang berhasil terjual. Untuk itu, perlu dilakukan lelang ulang pada objek lelang yang belum laku terjual. Salah satu Lelang Hak Tanggungan yang saat ini perlu dilelang ulang di KPNKL Surakarta adalah Lelang Hak Tanggungan atas tanah dan bangunan di Desa Kertonatan, Kecamatan Kartasura, Kabupaten Sukoharjo yang diajukan permohonannya oleh salah satu bank BUMN di Indonesia. Lelang tersebut sudah pernah dilakukan pada November 2015 namun belum mendapatkan penawaran sehingga belum terjual. Terdapat beberapa penyebab barang lelang belum terjual diantaranya karena Nilai Limit yang ditawarkan terlalu tinggi, kurangnya minat masyarakat pada barang lelang, pihak yang berminat membeli adalah makelar yang berorientasi pada keuntungan tinggi, atau hal-hal lain yang dapat menyebabkan barang lelang tidak laku terjual. Namun perlu diketahui sebelumnya bahwa Nilai Limit yang dikeluarkan oleh KPKNL atas barang tersebut dikeluarkan berdasarkan Nilai Likuidasi yang dikeluarkan Penilai Independen yang telah melakukan penilaian atas barang tersebut. Untuk itu, judul tugas akhir ini adalah Penilaian Kembali Tanah dan Bangunan di Perum X Nomor XX Desa Kertonatan Sukoharjo untuk Tujuan 3
Lelang di KPKNL Surakarta Tahun 2016 untuk mengetahui Nilai Limit yang wajar sehingga barang tersebut dapat laku terjual di lelang ulang selanjutnya. 1.2 Rumusan Masalah Berdasarkan uraian latar belakang di atas, maka hal yang menjadi rumusan masalah dalam tugas akhir ini adalah perlunya dilakukan penilaian kembali atas barang lelang yang tidak laku terjual pada salah satu lelang yang dilakukan pada bulan November 2015 yaitu tanah dan bangunan di Perum X Nomor XX Desa Kertonatan Sukoharjo. Penilaian tersebut perlu dilakukan untuk mengestimasi Nilai Pasar properti yang wajar untuk dapat dijadikan dasar penentuan indikasi Nilai Likuidasi dan Nilai Limit pada saat lelang. 1.3 Tujuan Penelitian Tujuan penilaian ini adalah untuk mengestimasi Nilai Limit yang wajar atas properti tanah dan bangunan di Desa Kertonatan Sukoharjo agar dapat laku terjual dalam lelang ulang hak tanggungan di KPKNL Surakarta. 1.4 Manfaat Penelitian Manfaat dari penelitian ini adalah: 1. Bagi penulis, penelitian sebagai sarana belajar dan menambah pengalaman penulis tentang penilaian secara real. 2. Bagi ilmu pengetahuan, dapat menjadi pengembangan ilmu pengetahuan mengenai penilaian, khususnya di bidang penilaian properti. 4
1.5 Kerangka Penulisan Bagan 1.1 Kerangka Penulisan Sumber: Data primer (diolah) 5