EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN BERDASARKAN PARATE EKSEKUSI SERTIFIKAT HAK TANGGUNGAN

TESIS EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN BERDASARKAN PARATE EKSEKUSI SERTIFIKAT HAK TANGGUNGAN I PUTU INDRA YOGA ABIMANIU NIM:1392461017 PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2015

EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN BERDASARKAN PARATE EKSEKUSI SERTIFIKAT HAK TANGGUNGAN Tesis ini dibuat untuk memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Magister Kenotariatan Universitas Udayana I PUTU INDRA YOGA ABIMANIU NIM 1392461017 PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2015 ii

LEMBAR PERSETUJUAN PEMBIMBING TESIS INI TELAH DISETUJUI PADA TANGGAL 18 DESEMBER 2015 Pembimbing I, Pembimbing II, Prof. Dr. Ibrahim R., SH., MH NIP. 19551128 198303 1 003 I Nyoman Sumardika, SH., M.Kn Mengetahui : Ketua Program Magister Kenotariatan Direktur Program Pascasarjana Program Pascasarjana Universitas Udayana Universitas Udayana Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M.Hum. Prof. Dr. dr. A.A.Raka Sudewi, Sp.S.(K) NIP. 19640402 198911 2 001 NIP. 19590215 198510 2 001 iii

TESIS INI TELAH DIUJI PADA TANGGAL 16 DESEMBER 2015 Panitia Penguji Tesis Berdasarkan SK Rektor Universitas Udayana Nomor: 4255/UN.14.4/HK/2015, Tanggal 15 Desember 2015 Ketua Sekretaris Anggota : Prof. Dr. Ibrahim R., SH.,MH : I Nyoman Sumardika, SH.,M.Kn : 1. Dr. I Made Sarjana, SH.,MH 2. Dr. I Wayan Wiryawan, SH.,MH 3. Dr. I Ketut Sudantra, SH.,MH iv

PERNYATAAN PLAGIAT Dengan ini saya menyatakan yang sebenarnya bahwa : Nama : I Putu Indra Yoga Abimaniu NIM : 1392461017 Program Studi Judul Tesis : Kenotariatan : Eksekusi Hak Tanggungan Berdasarkan Parate Eksekusi Sertifikat Hak Tanggungan. Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah tesis ini bebas dari plagiat. Apabila di kemudian hari terbukti plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya bersedia menerima sanksi sesuai Peraturan Menteri Pendidikan Nasional Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2010 dan Perundang-undangan yang berlaku. Denpasar, 18 Desember 2015 Yang membuat pernyataan, I Putu Indra Yoga Abimaniu v

UCAPAN TERIMAKASIH Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa/Ida Sang Hyang Widhi Wasa, dengan selesainya tesis ini. Adapun judul tesis ini adalah Eksekusi Hak Tanggungan Berdasarkan Parate Eksekusi Sertifikat Hak Tanggungan. Tesis ini disusun untuk memenuhi kriteria sebagai salah satu syarat meraih gelar Magister Kenotariatan pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Banyak kendala yang dihadapi oleh penulis dalam rangka penyusunan tesis ini, yang hanya berkat bantuan berbagai pihak, maka tesis ini selesai pada waktunya. Dalam kesempatan ini penulis dengan tulus menyampaikan terima kasih kepada Prof. Dr. Ibrahim R., SH., MH, pembimbing pertama dan I Nyoman Sumardika, SH., M.Kn, pembimbing kedua, yang telah memberikan bimbingan dan ide kepada penulis dalam proses penyelesaian tesis ini. Ucapan terimakasih yang sebesar-besarnya penulis sampaikan kepada Rektor Universitas Udayana, Prof. Dr. dr. Ketut Suastika, Sp.PD-KEMD, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Magister Universitas Udayana, kepada Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana, Prof. Dr. dr. A. A. Raka Sudewi, Sp. S(K) atas kesempatan yang diberikan kepada penulis untuk menjadi mahasiswi Program Magister pada Program Pascasarjana Universitas Udayana, kepada Prof. Dr. I Gusti Ngurah Wairocana, SH., MH., selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana atas izin yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti Program Magister. Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana, Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M.Hum., atas kesempatan dan dukungan yang telah diberikan untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan pada Program Magister Kenotariatan Universitas Udayana, kepada panitia penguji tesis, yang telah memberikan masukan dan saran kepada penulis dalam proses penyelesaian tesis ini. vi

Selanjutnya penulis mengucapkan terima kasih kepada Bapak dan Ibu dosen pengajar pada Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana atas ilmu yang telah diberikan, rekan-rekan mahasiswa serta Bapak dan Ibu staf berserta karyawan Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang telah banyak membantu kelancaran proses administrasi. Terimakasih juga penulis sampaikan kepada orang tua yang tercinta I Made Sudiada, SH.,MH dan Ni Made Sunarmi,SE serta adik tercinta Ni Made Ayu Indra Melati, SH serta wanita terkasih Ni Made Prilalita Intan Utari, SE dan teman-teman lainnya yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu, atas dukungan dan sarannya untuk menyelesaikan tesis ini. Akhir kata penulis berharap tesis ini dapat bermanfaat bagi semua pihak yang berkepentingan. Denpasar 18 Desember 2015 Penulis vii

ABSTRAK EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN BERDASARKAN PARATE EKSEKUSI SERTIFIKAT HAK TANGGUNGAN Salah satu ciri Hak Tanggungan yang kuat adalah mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya, jika debitor cidera janji. Hal tersebut diwujudkan dengan disediakannya cara-cara pelaksanaan eksekusi yang lebih mudah. Sebenarnya kreditor pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak untuk menjual jaminan tersebut atas kekuasaan sendiri (parate eksekusi) apabila debitor wanprestasi sebagaimana diatur dalam Pasal 6 UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Tetapi faktanya sering terjadi perlawanan dari pihak debitor sehingga menghambat pelaksanaan eksekusi. Berdasarkan kondisi di atas permasalahan pertama dalam penelitian ini adalah mengenai konsistensi pengaturan parate eksekusi oleh Kantor Pelayanan Keuangan Negara dan Lelang dikaitkan dengan Undang-Undang Hak Tanggungan. Permasalahan kedua mengenai apakah parate eksekusi Sertifikat Hak Tanggungan dapat dijadikan dasar eksekusi langsung oleh kreditor bila debitor melakukan wanprestasi. Jenis penelitian yang digunakan merupakan penelitian hukum normatif karena beranjak dari adanya norma konflik mengenai parate eksekusi dalam peraturan perundang-undangan. Pendekatan penelitian terdiri dari pendekatan perundang-undangan dan pendekatan konsep. Sumber bahan hukum dalam penelitian ini terdiri dari bahan hukum primer, sekunder dan tertier yang dikumpulkan melalui studi pustaka. Teknik analisis yang digunakan adalah teknik interpretatif, evaluatif, argumentatif dan deskriptif. Hasil penelitian menunjukkan (1) konsistensi pengaturan parate eksekusi oleh Kantor Pelayanan Keuangan Negara dan Lelang dikaitkan dengan Undang- Undang Hak Tanggungan sudah konsisten mengingat Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010 sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 106/PMK.06/2013 dan Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 6/KN/2013 merupakan peraturan pelaksanaan dari ketentuan yang ada pada Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan; dan (2) parate eksekusi sertifikat hak tanggungan dapat dijadikan dasar eksekusi langsung oleh kreditor bila debitor melakukan wanprestasi sehingga dapat dinyatakan bahwa parate eksekusi ini merupakan upaya penegakan hukum sekaligus perlindungan hukum bagi kreditor. Kata Kunci: Hak Tanggungan, Parate Eksekusi, Kekuatan Eksekutorial. viii

ABSTRACT EXECUTION OF MORTGAGE RIGHTS BASED ON PARATE EXECUTION MORTGAGE RIGHTS CERTIFICATES One character of strong Mortgage Rights is easy and certain in the enforcement of its execution, if the creditor fails to fulfill its obligation. That case is realized by the preparation of the way of execution enforcement. Actually creditors Mortgage Rights holders have the right to sell the collateral on its own power (parate execution) if the debtor defaults as regulated in Article 6 of Law No. 4 of 1996 on Mortgage Rights.. Based on the above conditions the first issue in this research is how the consistency of parate execution regulation by the Office of State Finance and Auction Services related to the Law No. 4 of 1996 on Mortgage Rights. The second issue is whether parate execution on Mortgage Rights Certificates can be used as the basis of direct execution by creditors when debtors are in default. This type of research is a normative legal research because it is based on a norm conflict regarding parate execution in legislation. The research approach consists of statute approach and conceptual approach. Sources of legal materials in this study consisted of: primary, secondary and tertiary legal materials. The analysis technique used in this research are interpretative technique, evaluative, argumentative and descriptive. The research result indicated that (1) the the consistency of parate execution regulation by the Office of State Finance and Auction Services related to the Law No. 4 of 1996 on Mortgage Rights has been consistent considering the Minister of Finance Regulation No. 93 / PMK.06 / 2010 as amended by the Minister of Finance Regulation No. 106 / PMK.06 / 2013 and Regulation of the Director General of State No. 6 / KN / 2013 on Technical Guidelines for the Implementation of the Auction are the regulation implementation of the rules stated in Article 6 of the Law on Mortgage Right; and (2) parate execution on Mortgage Rights Certificates can be used as the basis of direct execution by creditors when debtors are in default so it can be stated that this parate execution is a law enforcement efforts as well as the legal protection for creditors. Keywords: Mortgage Right, Parate Execution, Executorial Power. ix

RINGKASAN Tesis ini menganalisis eksekusi hak tanggungan berdasarkan parate eksekusi dari kekuatan eksekutorial pada sertifikat hak tanggungan. Bab I, menguraikan latar belakang masalah yang dalam hal ini problem atau isu hukum dalam penelitian ini adalah adanya inkonsistensi norma. Pasal 6 UUHT mengatur apabila debitor cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama punya hak menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum. Sedangkan penjelasan umum Pasal 9 jo Pasal 224 HIR-258 RBG pemegang hak tanggungan (kreditor) dapat menjual secara langsung obyek hak tanggungan apabila disepakati oleh pihak debitor secara sukarela (damai). Berdasarkan latar belakang tersebut, maka pada sub ini juga diuraikan mengenai rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, landasan teoritis dan metode penelitian. Bab II, menguraikan tentang tinjauan umum mengenai hak tanggungan dan jaminan atas tanah. Bab ini terdiri dari 3 Sub Bab yaitu Sub Bab pertama tentang Hak Tanggungan, yang terdiri dari Pengertian Hak Tanggungan; Obyek Hak Tanggungan; Subyek Hak Tanggungan; dan Proses Pembebanan Hak Tanggungan yang terdiri dari Tahap Pemberian Hak Tanggungan dan Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan. Sub Bab kedua tentang Jaminan Hak Atas Tanah, yang membahas Arti Penting Jaminan Hak Atas Tanah; Jaminan Hak Atas Tanah Sebelum Berlakunya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan; dan Jaminan Hak Atas Tanah Setelah Berlakunya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. Sub Bab ketiga tentang Pengertian Eksekusi, yang membahas Pengertian Eksekusi Menurut Hukum Perdata dan Pengertian Eksekusi Menurut Hukum Eksekusi, Jenis-Jenis Eksekusi yang terdiri dari Eksekusi Menurut Obyek dan Eksekusi Menurut Prosedur, serta yang terakhir membahas Parate Eksekusi. Bab III merupakan hasil penelitian dan pembahasan rumusan masalah yang pertama, mengenai konsistensi pengaturan parate eksekusi oleh kantor pelayanan keuangan negara dan lelang dikaitkan dengan undang-undang hak tanggungan. Bab ini dibagi menjadi 4 Sub Bab yaitu Sub Bab pertama mengenai Parate Eksekusi Hak Tanggungan. Sub Bab kedua tentang Eksekusi Berdasarkan Titel Eksekutorial. Sub Bab ketiga membahas Eksekusi di Bawah Tangan. Sub Bab keempat Konsistensi Pengaturan Parate Eksekusi oleh KPKNL Dikaitkan dengan UUHT. Bab IV merupakan hasil penelitian dan pembahasan rumusan masalah kedua terkait dengan parate eksekusi sertifikat hak tanggungan sebagai dasar eksekusi langsung oleh kreditor bila debitor wanprestasi. Bab ini dibagi menjadi 4 Sub Bab yang terdiri dari Sub Bab pertama tentang Parate Eksekusi Sebagai Upaya Perlindungan Hukum Bagi Kreditor. Sub Bab kedua membahas Kekuatan Eksekutorial Parate Eksekusi Dalam Sertifikat Hak Tanggungan. Sub Bab ketiga membahas mengenai Parate Eksekusi Sebagai Dasar Eksekusi Langsung Oleh Kreditor Bila Debitor Wanpretasi. x

Bab V merupakan bab penutup yaitu menguraikan tentang simpulan dan saran dari penulis. Penulis menyimpulkan bahwa (1) Konsistensi pengaturan parate eksekusi oleh Kantor Pelayanan Keuangan Negara dan Lelang dikaitkan dengan Undang-Undang Hak Tanggungan sudah konsisten mengingat Peraturan Menteri Keuangan Nomor 93/PMK.06/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang sebagaimana telah dirubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 106/PMK.06/2013 dan Peraturan Direktur Jenderal Kekayaan Negara Nomor 6/KN/2013 tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Lelang merupakan peraturan pelaksanaan dari ketentuan yang ada pada Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan. Namun bila dikaitkan dengan Penjelasan Umum angka 9 Undang- Undang Hak Tanggungan, peraturan lelang KPKNL tidak konsisten mengingat Pasal 20 Undang-Undang Hak Tanggungan mengatur bahwa pelelangan hak tanggungan harus melalui pengadilan, sedangkan peraturan KPKNL mendukung pelelangan langsung oleh kreditor tanpa fiat pengadilan (parate eksekusi); dan (2) Parate eksekusi dari kekuatan eksekutorial pada sertifikat hak tanggungan dapat dijadikan dasar eksekusi langsung oleh kreditor bila debitor melakukan wanprestasi. Eksekusi langsung (parate eksekusi) oleh kreditor ini diatur dalam Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan yang menyebutkan apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut. Oleh karena itu dapat dinyatakan bahwa parate eksekusi ini merupakan upaya penegakan hukum sekaligus perlindungan hukum bagi kreditor untuk memperoleh haknya kembali berupa pembayaran atas sisa kredit yang belum dibayarkan oleh debitor pada kredit macet. Sementara itu saran yang dapat disampaikan agar ketentuan parate eksekusi dalam Undang-Undang Hak Tanggungan harus lebih dipertegas sehingga tidak ada multi tafsir dalam proses pelaksanaannya, apakah harus mendapatkan fiat pengadilan atau boleh dengan kekuasaan sendiri dengan bantuan lelang negara melalui KPKNL. Bahkan sebaiknya proses ekseksi hak tanggungan hanya melalui proses parate eksekusi. Bagi lembaga Legislatif hendaknya meninjau kembali materi muatan UUHT khususnya tentang parate eksekusi (Pasal 6 UUHT), agar terciptanya konsistensi diantara substansi pasal-pasal yang lain dalam UUHT yang mengatur tentang eksekusi. xi

DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL... PRASYARAT GELAR... LEMBAR PERSETUJUAN PEMBIMBING... LEMBAR PANITIA PENGUJI... PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT... UCAPAN TERIMA KASIH... ABSTRAK... ABSTRACT... RINGKASAN... DAFTAR ISI... DAFTAR GAMBAR... i ii iii iv v vi viii ix x xii xv BAB I PENDAHULUAN... 1 1.1 Latar Belakang Masalah... 1 1.2 Rumusan Masalah... 15 1.3 Tujuan Penelitian... 16 1.3.1 Tujuan Umum... 16 1.3.2 Tujuan Khusus... 16 1.4 Manfaat Penelitian... 17 1.4.1 Manfaat Teoritis... 17 1.4.2 Manfaat Praktis... 17 1.5 Landasan Teoritis dan Kerangka Pemikiran... 17 1.5.1 Landasan Teoritis... 18 1.5.1.1 Teori Kepastian Hukum... 18 1.5.1.2 Teori Penegakan Hukum... 22 1.5.1.3 Konsep Perjanjian dalam Kredit Perbankan... 25 1.5.1.4 Konsep Jaminan dalam Hak Tanggungan... 38 1.5.1.5 Konsep Wanprestasi... 43 1.5.1.6 Konsep Eksekusi... 46 xii

1.5.2 Kerangka Pemikiran... 50 1.6 Metode Penelitian... 51 1.6.1 Jenis Penelitian... 51 1.6.2 Jenis Pendekatan... 51 1.6.3 Sumber Bahan Hukum... 52 1.6.4 Teknik Pengumpulan Bahan Hukum... 54 1.6.5 Teknik Analisis Bahan Hukum... 54 BAB II TINJAUAN UMUM MENGENAI HAK TANGGUNGAN DAN JAMINAN ATAS TANAH... 56 2.1 Hak Tanggungan... 56 2.1.1 Pengertian Hak Tanggungan... 56 2.1.2 Obyek Hak Tanggungan... 56 2.1.3 Subyek Hak Tanggungan... 58 2.1.4 Proses Pembebanan Hak Tanggungan... 59 2.2 Jaminan Hak Atas Tanah... 63 2.2.1 Arti Penting Jaminan Hak Atas Tanah... 63 2.2.2 Jaminan Hak Atas Tanah Sebelum Berlakunya Undang- Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan... 63 2.2.3 Jaminan Hak Atas Tanah Setelah Berlakunya Undang- Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan... 65 2.3 Tinjauan Mengenai Eksekusi... 70 2.3.1 Pengertian Eksekusi... 70 2.3.1.1 Pengertian Eksekusi Menurut Hukum Perdata... 70 2.3.1.2 Pengertian Eksekusi Menurut Hukum Eksekusi... 72 2.3.2 Jenis-Jenis Eksekusi... 74 2.3.2.1 Eksekusi Menurut Obyek... 74 2.3.2.2 Eksekusi Menurut Prosedur... 77 2.3.3 Parate Eksekusi... 78 xiii

BAB III KONSISTENSI PENGATURAN PARATE EKSEKUSI OLEH KANTOR PELAYANAN KEUANGAN NEGARA DAN LELANG DIKAITKAN DENGAN UNDANG-UNDANG HAK TANGGUNGAN... 81 3.1 Parate Eksekusi Hak Tanggungan... 81 3.2 Eksekusi Berdasarkan Titel Eksekutorial... 93 3.3 Eksekusi di Bawah Tangan... 106 3.4 Konsistensi Pengaturan Parate Eksekusi oleh KPKNL Dikaitkan dengan UUHT... 113 BAB IV PARATE EKSEKUSI SERTIFIKAT HAK TANGGUNGAN SEBAGAI DASAR EKSEKUSI LANGSUNG OLEH KREDITOR BILA DEBITOR WANPRESTASI... 121 4.1 Parate Eksekusi Sebagai Upaya Perlindungan Hukum Bagi Kreditor... 121 4.2 Kekuatan Eksekutorial Parate Eksekusi Dalam Sertifikat Hak Tanggungan... 130 4.3 Parate Eksekusi Sebagai Dasar Eksekusi Langsung Oleh Kreditor Bila Debitor Wanprestasi... 138 BAB V PENUTUP... 156 5.1 Simpulan... 156 5.2 Saran... 157 DAFTAR PUSTAKA... 158 xiv

DAFTAR GAMBAR Gambar 1.1 Kerangka Pemikiran... 50 xv