ARYA NANDA RAHARDIKA NIM

Transkripsi

1 TESIS PENYIAPAN DAN PEMBUATAN AKTA PERALIHAN DAN PEMBEBANAN HAK ATAS TANAH TERKAIT DENGAN KEWENANGAN PPAT SETELAH BERLAKUNYA PERATURAN KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR 8 TAHUN 2012 ARYA NANDA RAHARDIKA NIM : PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2016 i

2 PENYIAPAN DAN PEMBUATAN AKTA PERALIHAN DAN PEMBEBANAN HAK ATAS TANAH TERKAIT DENGAN KEWENANGAN PPAT SETELAH BERLAKUNYA PERATURAN KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR 8 TAHUN 2012 Tesis ini dibuat untuk memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Magister Kenotariatan Universitas Udayana ARYA NANDA RAHARDIKA NIM PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2016 ii

3 LEMBAR PERSETUJUAN PEMBIMBING TESIS INI TELAH DISETUJUI PADA TANGGAL 26 APRIL 2016 Pembimbing I, Pembimbing II, Prof. Dr. I Gst Ngurah Wairocana, SH. MH. Dr. I Gusti Putu Ayu Kartika, SH. MH. NIP NIP Mengetahui : Ketua Program Magister Kenotariatan Direktur Program Pascasarjana Program Pascasarjana Universitas Udayana Universitas Udayana Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M.Hum. Prof. Dr. dr. A.A.Raka Sudewi, Sp.S(K). NIP NIP iii

4 TESIS INI TELAH DIUJI PADA TANGGAL 26 APRIL 2016 Panitia Penguji Tesis Berdasarkan SK Rektor Universitas Udayana Nomor: 4255/UN.14.4/HK/2015, Tanggal 15 Desember 2015 Ketua Sekretaris Anggota : Prof. Dr. I Gusti Ngurah Wairocana, SH.,MH. : Dr. I Gusti Ayu Putri Kartika, SH.,MH. : 1. Prof. Dr. I Wayan Parsa, SH.,M.Hum. 2. Dr. Putu Tuni Cakabawa Landra, SH.,M.Hum. 3. Dr. Ida Bagus Agung Putra Santika, SH.,M.Kn. iv

5 PERNYATAAN PLAGIAT Dengan ini saya menyatakan yang sebenarnya bahwa : Nama : Arya Nanda Rahardika. NIM : Program Studi : Kenotariatan Judul Tesis : Penyiapan dan Pembuatan Akta Peralihan dan Pembebanan Hak Atas Tanah Terkait dengan Kewenangan PPAT Setelah Berlakunya Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah tesis ini bebas dari plagiat. Apabila di kemudian hari terbukti plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya bersedia menerima sanksi sesuai Peraturan Menteri Pendidikan Nasional Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2010 dan Perundang-undangan yang berlaku. Denpasar, 27 April 2016 Yang membuat pernyataan, Arya Nanda Rahardika v

6 UCAPAN TERIMAKASIH Puji syukur penulis panjatkan kepada Ida Hyang Widhi Wasa (Tuhan Yang Maha Esa) yang maha pengasih dan penyayang, telah melimpahkan anugerah sehingga tesis ini akhirnya dapat juga selesai ditulis. Motivasi yang mendorong ditulisnya tesis ini adalah semata-mata karena penulis ingin turut berperan serta pada ikhtiar membangun hari esok yang lebih baik bagi kita semua, betapapun kecilnya, sekalipun hasilnya ternyata hanya sekedar mampu menawarkan sebutir pasir pada pantai laut. Bagi penulis yang terpenting adalah bahwa penulis telah ikut berbuat dan mengambil peran sesuai kemampuan yang ada dan semua ini dilakukan dengan penuh pengabdian serta keikhlasan. Dalam ikhtiar untuk ikut berperan serta itu, penulis melihat peluang sehubungan dengan tuntutan kenyataan bahwa untuk membangun hari esok yang lebih baik bagi bangsa dan negara Indonesia pada umumnya dan profesi Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai bagian dari instansi Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia pada khususnya, perlu memanfaatkan ilmu pada bidang yang bersangkutan. Salah satunya adalah pemanfaatan ilmu hukum untuk penyelenggaraan kehidupan berbangsa dan bernegara guna mewujudkan keadilan yang berkepastian hukum, kepastian hukum yang berkeadilan dan bermanfaat bagi masyarakat. Dalam rangka pemanfaatan ilmu hukum itulah penulis mencoba untuk ikut mengkaji salah satu aspek penting penggunaan blanko akta PPAT yang menimbulkan inkonsistensi di dalam norma antara ketentuan yang diatur di dalam Peraturan Kepala BPN RI Nomor 8 Tahun 2012 dengan yang diatur di dalam vi

7 Revisi Surat Sekretaris Utama jo Surat Edaran Sekretaris Utama Nomor 465/ /I/2015 BPN RI tertanggal 29 Januari 2015, sehingga penulis menuangkan hasilnya dalam tesis ini, dengan judul : PENYIAPAN DAN PEMBUATAN AKTA PERALIHAN DAN PEMBEBANAN HAK ATAS TANAH TERKAIT DENGAN KEWENANGAN PPAT SETELAH BERLAKUNYA PERATURAN KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR 8 TAHUN Terima kasih dari lubuk hati yang paling dalam dan penghargaan yang setinggi-tingginya penulis haturkan kepada Prof. Dr. I Gusti Ngurah Wairocana, SH. MH. selaku pembimbing I dan juga Dr. I Gusti Putu Ayu Kartika, SH. MH. sebagai pembimbing II dalam penyusunan tesis ini, yang dengan penuh perhatian dan dedikasi yang sangat tinggi serta kesabaran yang luar biasa telah memberikan dorongan, arahan dan bimbingan dengan kemampuan akademik yang demikian tinggi dalam proses penulisan tesis ini. Karena tanpa bantuan, arahan dan bimbingan beliau sulit bagi penulis untuk dapat menyelesaikan penulisan tesis ini. Semoga semua budi baik beliau mendapat limpahan rahmat dan kasihnya dari Tuhan Yang Maha Pengasih. Terima kasih juga penulis haturkan kepada Tim Penguji Tesis yaitu : Prof. Dr. I Wayan Parsa, SH. M.Hum., Dr. Putu Tuni Cakabawa Landra, SH. M.Hum., Dr. Ida Bagus Agung Putra Santika, SH. MKn., yang telah memberikan arahan dan bimbingan demi kesempurnaan tesis ini sehingga tesis ini bermanfaat bagi kalangan akademisi dan praktisi berkaitan dengan penggunaan blanko akta PPAT. vii

8 Dengan selesainya tesis ini, perkenankan penulis mengucapkan terima kasih dengan penuh ketulusan hati kepada yang terhormat : 1. Prof. Dr. dr. Ketut Suastika SP.PD-KEMD selaku Rektor Universitas Udayana yang telah berkenan menerima dan memberikan kesempatan kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Pasca Sarjana Magister Kenotariatan Universitas Udayana ; 2. Prof. Dr. dr. A.A Raka Sudewi, Sp.S(K) selaku Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana yang telah memberikan kesempatan kepada penulis untuk menjadi salah satu mahasiswa Program Pasca Sarjana Universitas Udayana;. 3. Dekan beserta Wakil Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana; 5. Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH. M.Hum., sebagai Ketua Program Studi Magister Kenotariatan pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. 6. Dr. I Made Sarjana, SH. MH., selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan pada Program Pascasarjana Universitas Udayana beserta para pengelola dan seluruh staf pegawai yang telah memberikan bantuan administrasi, fasilitas dan pelayanan selama pendidikan. Pada kesempatan ini juga penulis dengan ketulusan hati mengucapkan terima kasih kepada Bapak/Ibu Dosen Pengampu mata kuliah pada Program Pascasarjana Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana atas segala ilmu pengetahuan yang diberikan sehingga memperluas wawasan keilmuan penulis, yang terhormat : Prof. Dr. I Dw. Gd. Atmadja, SH. MS., Prof. Dr. I Nyoman Sirtha, SH. MS., Prof. Dr. T.I.P. Astiti, SH. MS., Prof. Dr. I Gusti viii

9 Ayu Agung Ariani, SH. MS., Prof. Dr. Ibrahim R. SH. MH., Prof. Dr. Drs. Yohanes Usfunan, SH. M.Hum., Prof. Dr. I Made Arya Utama, SH. M.Hum., Prof. Dr. I Made Subawa, SH. MS., Prof. Dr. R.A. Retno Murni, SH.MH. PhD., Prof. Dr. I Wayan Parsa, SH. M.Hum., Prof. Dr. I Wayan Windia, SH. M.Si., Prof. Dr. I Ketut Rai Setiabudhi, SH. MS., Dr. I Wayan Wiryawan, SH. MH., Dr. I Ketut Wirawan, SH. MH., Dr. Ni Ketut Supasti Dharmawan, SH. M.Hum. LLM., Dr. Putu Tuni Cakabawa Landra, SH. M.Hum., Dr. I Ketut Westra, SH. MH., I Nyoman Sumardika, SH. MKn., Dr. Putu Bagiartha, SH. MH., Dr. Ida Bagus Agung Putra Santika, SH. MKn., Dr. I Gusti Putu Anom Kerti, SH. MKn., I Made Puryatma, SH. MKn., J.S. Wibisono, SH. MKn. Terima kasih yang tak terhingga juga penulis sampaikan kepada Ayahanda tercinta I Nyoman Sumardika, SH. MKn. dan Ibunda tercinta Ni Wayan Armeini, SH, yang telah mendidik dan membesarkan penulis dengan penuh kasih sayang, selalu memberikan dorongan moral dan selalu berusaha untuk menyekolahkan anak-anaknya meski dalam keadaan sulit, karena berpegang pada keyakinan bahwa dengan pendidikan yang baik akan dapat memperbaiki kualitas hidup seseorang. Sudah barang tentu ungkapan terima kasih yang sedalamdalamnya penulis sampaikan kepada kekasih tercinta Luh Dewi Permanasari, SH, yang dengan caranya yang khas tersendiri memberikan dukungan dan berusaha mendorong semangat penulis untuk menyelesaikan karya tulis ini. Terima kasih juga kepada adik-adik tersayang, Istadevi Utami Rahardika, dan Yuan Aryanarotama Rahardika, dan juga kepada adikku ix

10 tersayang yang telah dipanggil menghadap yang maha kuasa, Arya Anandita Rahardika (Alm), semoga mendapat tempat yang layak disisi sang pencipta. Akhirnya, penulis sangat berterima kasih kepada seluruh rekan-rekan seperjuangan di Program Pascasarjana Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang telah dengan tulus saling membantu dan memberikan dukungan, menjadi teman diskusi, membantu bahan-bahan perkuliahan dengan semangat kebersamaan dan kekeluargaan yang demikian tinggi. Terselesaikannya penulisan tesis ini tidak terlepas dari bantuan berbagai pihak, atas bantuan yang diberikan kepada penulis, semoga budi baik dan segala pengorbanan yang telah diberikan kepada saya mendapat limpahan rahmat oleh Tuhan Yang Maha Pengasih dan Penyayang. Tentu saja apa yang tersaji dalam tesis ini masih jauh dari sempurna, dan mengandung banyak kekurangan, meskipun telah banyak menerima masukan dari berbagai pihak terutama dari pembimbing. Namun semua kekurangan yang terdapat di dalamnya disebabkan kelemahan penulis sendiri dan sepenuhnya menjadi tanggung jawab penulis. Denpasar, 4 April 2016 Arya Nanda Rahardika x

11 ABSTRAK PENYIAPAN DAN PEMBUATAN AKTA PERALIHAN DAN PEMBEBANAN HAK ATAS TANAH TERKAIT DENGAN KEWENANGAN PPAT SETELAH BERLAKUNYA PERATURAN KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL NOMOR 8 TAHUN 2012 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 2012 merupakan sumber wewenang bagi PPAT untuk menyiapkan dan membuat blanko akta PPAT secara mandiri. Penegasan tersebut dituangkan dalam bentuk Surat Sekretaris Utama BPN RI Nomor 859/ /III/2013 yang selanjutnya direvisi dengan Surat Sekretaris Utama jo Surat Edaran Sekretaris Utama BPN RI Nomor 465/ /I/2015. Ada dua isu hukum yang dikaji dengan diberlakukannya Surat Sestama BPN RI yang mengatur tentang pemberlakuan kembali blanko tersebut yakni (1) keabsahan penggunaan kembali blanko akta PPAT yang sudah tidak berlaku dan (2) akibat hukum dari penggunaan blanko tersebut terhadap kewenangan PPAT dan terhadap Akta PPAT yang telah dibuatnya. Adapun jenis penelitian yang digunakan dalam tesis ini adalah penelitian hukum normatif dengan pendekatan perundang-undangan, pendekatan konsep dan pendekatan kasus. Berdasarkan hasil penelitian ini, terungkap bahwa Surat Sestama telah menimbulkan inkonsistensi, dualisme dan ketidakpastian hukum dalam penyiapan dan pembuatan akta PPAT. Adapun akibat hukum dari perbuatan hukum yang dilakukan dibidang peralihan dan pembebanan hak atas tanah dengan menggunakan kembali blanko akta PPAT yang dibuat dan dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan secara teoritikal dan praktikal tetap memenuhi unsur keabsahan. Sementara itu kewenangan PPAT dalam membuat akta dapat merujuk pada ketentuan yang diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 2012 atau Surat Sestama BPN RI. Namun demikian eksistensi Surat Sestama BPN RI sebaiknya dicabut dan dinyatakan tidak berlaku. Sementara itu bagi PPAT dalam melakukan tindakan menyiapkan dan membuat akta PPAT tentang peralihan dan pembebanan hak atas tanah sebaiknya tidak lagi menggunakan blanko akta PPAT yang dibuat dan dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan dan menggunakan blanko akta PPAT sesuai dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun Kata kunci : Kewenangan PPAT, Akta PPAT, Blanko Akta, Surat Sestama BPN RI. xi

12 ABSTRACT THE PREPARATION AND THE MAKING OF LAND TRANSFER AND CONVEYANCE DEED IN RELATION TO AUTHORITIES OF THE LAND DEED OFFICIALS AFTER THE ENACTMENT OF REGULATION OF THE NATIONAL LAND AGENCY HEAD NUMBER 8 OF 2012 Regulation of the National Land Agency Head Number 8 of 2012 is the source of authority for PPAT/Land Deed Officials to prepare and to make the forms of land certificate of PPAT independently. The assertion contained in the form of First Secretary BPN Letter Number 859 / / III / 2013, which was subsequently revised by Letter of First Secretary in conjunction with the Circular Letter of First Secretary of BPN RI Number 465 / / I / There are two legal issues were reviewed with the enactment of the Letter of First Secretary of BPN RI governing the reimposition of forms, namely (1) the validity of the re-use of the expired PPAT certificate forms and (2) the legal effect of the use of those forms over the authority of PPAT and over the Land Certificate of PPAT that have been made. The type of research used in this thesis is a normative legal research with the statutory approach, conceptual approach and case approach. Based on these results, it was revealed that the Letter of Sestama/the First Sectretary has caused inconsistencies, dualism and legal uncertainty in the preparation and the making of PPAT deed/certificate. As for the legal consequences of the legal actions undertaken in the field of transfer and the conveyance of land rights by reusing the certificate forms of PPAT made and issued by the Land Office is theoretically and practically still meet the legal elements. Meanwhile the authority of PPAT in a deed/land certificate can refer to the provisions laid down in the Regulation of the National Land Agency Head Number 8 of 2012 or the Letter of the First Secretary of BPN RI. However, the existence of the First Secretary of BPN RI Letters should be revoked and declared invalid. Meanwhile, the PPAT in taking measures to prepare and to make a PPAT deed of transfer and conveyance of land rights should no longer use certificate forms of PPAT that are made and issued by the Land Office and use certificate forms of PPAT appropriate in the Regulation of the National Land Agency Head Number 8 of Keywords: Authority of the PPAT, PPAT deed, Land Certificate form, Letter of the First Secretary of BPN RI. xii

13 RINGKASAN Penelahaan tentang Penyiapan dan Pembuatan Akta Peralihan dan Pembebanan Hak Atas Tanah Terkait dengan Kewenangan PPAT Setelah Berlakunya Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012 akan difokuskan pada 2 (dua) hal pokok yakni tentang keabsahan penggunaan blanko akta PPAT berdasarkan Surat Sekretaris Utama Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia dan akibat hukum penggunaan blanko akta PPAT berdasarkan Surat Sekretaris Utama Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia. Bab I memaparkan latar belakang masalah yang memuat isu hukum inkonsistensi di dalam norma antara ketentuan yang diatur di dalam Peraturan Kepala BPN RI Nomor 8 Tahun 2012 dengan yang diatur di dalam Revisi Surat Sekretaris Utama jo Surat Edaran Sekretaris Utama Nomor 465/ /I/2015 BPN RI tertanggal 29 Januari Dari latar belakang tersebut dapat diuraikan mengenai rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penulisan, landasan teoritis, dan metode penelitian. Bab II mengkaji dan memaparkan secara umum tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah, Peralihan dan Pembebanan Hak atas Tanah dan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah. Bab III memaparkan hasil penelitian dan pembahasan dari rumusan masalah yang pertama yang diuraikan dalam 3 (tiga) sub bab, sub bab pertama menjelaskan mengenai unsur keabsahan yang meliputi wewenang, prosedur dan substansi, sub bab kedua menjelaskan mengenai penggunaan blanko akta PPAT yang meliputi wewenang penyiapan dan pembuatan blanko akta PPAT, prosedur penyiapan dan pembuatan blanko akta PPAT, substansi blanko akta PPAT dan perbandingan blanko akta PPAT, sub bab ketiga menguraikan mengenai penarikan kembali Surat Sekretaris Utama BPN RI terkait penggunaan blanko akta PPAT oleh PPAT. Bab IV memaparkan hasil penelitian dan pembahasan dari rumusan masalah kedua yang diuraikan dalam 3 (tiga) sub bahasan, yaitu sub bab pertama menjelaskan mengenai problematik penggunaan blanko akta PPAT berdasarkan Surat Sekretaris Utama BPN RI, sub bab kedua menjelaskan mengenai tolok ukur cacat yuridis akta PPAT, dan pada sub ketiga menjelaskan mengenai tanggung jawab PPAT atas akta yang cacat yuridis. Bab V dikemukakan kesimpulan dan saran berdasarkan apa yang dikemukakan dalam bab-bab terdahulu. Adapun hasil penelitian ini, terungkap bahwa Surat Sestama telah menimbulkan inkonsistensi, dualisme dan ketidak pastian hukum dalam penyiapan dan pembuatan akta PPAT. Adapun akibat hukum dari perbuatan hukum yang dilakukan di bidang peralihan dan pembebanan hak atas tanah dengan menggunakan kembali blanko akta PPAT yang dibuat dan dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan secara teoritikal dan praktikal tetap memenuhi unsur keabsahan. Sementara itu kewenangan PPAT dalam membuat akta dapat merujuk pada ketentuan yang diatur dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 2012 atau Surat Sestama BPN RI. Namun demikian eksistensi Surat Sestama BPN RI xiii

14 sebaiknya dicabut dan dinyatakan tidak berlaku. Sementara itu bagi PPAT dalam melakukan tindakan menyiapkan dan membuat akta PPAT tentang peralihan dan pembebanan hak atas tanah sebaiknya tidak lagi menggunakan blanko akta PPAT yang dibuat dan dikeluarkan oleh Kantor Pertanahan. xiv

15 DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL... i PRASYARAT GELAR... ii LEMBAR PERSETUJUAN PEMBIMBING... LEMBAR PERSETUJUAN PENGUJI... PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT... UCAPAN TERIMAKASIH... ABSTRAK... ABSTRACT... RINGKASAN... DAFTAR ISI... iii iv v vi BAB I PENDAHULUAN Latar Belakang Rumusan Masalah Tujuan Penelitian Manfaat Penelitian... a. Manfaat Teoritis... b. Manfaat Praktis Landasan Teoritis Metode Penelitian a. Jenis Penelitian b. Jenis Pendekatan c. Sumber Bahan Hukum d. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum e. Teknik Analisis Bahan Hukum xv

16 BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH, AKTA PPAT, PERALIHAN DAN PEMBEBANAN HAK ATAS TANAH Tinjauan Umum Tentang PPAT Pengertian dan Dasar Hukum PPAT Syarat-Syarat Menjadi PPAT Jenis-Jenis PPAT Hak dan Kewajiban PPAT Tinjauan Umum Tentang Peralihan dan Pembebanan Hak Atas Tanah Pengertian dan Dasar Hukum Peralihan Hak Atas Tanah Pengertian dan Dasar Hukum Pembebanan Hak Atas Tanah Prosedur Peralihan dan Pembebanan Hak Atas Tanah Tinjauan Umum Tentang Akta PPAT Pengertian dan Dasar Hukum Akta PPAT Akta PPAT Sebagai Akta Otentik Keabsahan Akta PPAT Sebagai Akta Otentik... BAB III KEABSAHAN PENGGUNAAN BLANKO AKTA PPAT BERDASARKAN SURAT SEKRETARIS UTAMA BADAN PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK INDONESIA Unsur Keabsahan Wewenang Prosedur Substansi Penggunaan Blanko Akta PPAT Wewenang Penyiapan dan Pembuatan Blanko Akta PPAT Prosedur Penyiapan dan Pembuatan Blanko Akta PPAT Substansi Blanko Akta PPAT Perbandingan Blanko Akta PPAT xvi

17 3.3. Penarikan Kembali Surat Sekretaris Utama BPN RI terkait Penggunaan Blanko Akta PPAT Oleh PPAT... BAB IV AKIBAT HUKUM PENGGUNAAN BLANKO AKTA PPAT BERDASARKAN SURAT SEKRETARIS UTAMA BADAN PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK INDONESIA Problematik penggunaan Blanko Akta PPAT berdasarkan Surat Sekretaris Utama BPN RI Tolok Ukur Cacat Yuridis Akta PPAT Tanggung jawab PPAT atas Akta yang Cacat Yuridis BAB V PENUTUP Kesimpulan Saran DAFTAR PUSTAKA xvii