TESIS KEDUDUKAN HUKUM AKTA TANAH YANG DIBUAT OLEH CAMAT

Transkripsi

1 TESIS KEDUDUKAN HUKUM AKTA TANAH YANG DIBUAT OLEH CAMAT NI MADE BUDIANI PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR

2 TESIS KEDUDUKAN HUKUM AKTA TANAH YANG DIBUAT OLEH CAMAT NI MADE BUDIANI NIM PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI KENOTARIATAN PROGRAM PASCA SARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2016 ii

3 KEDUDUKAN HUKUM AKTA TANAH YANG DIBUAT OLEH CAMAT Tesis ini dibuat untuk memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Magister Kenotariatan Universitas Udayana NI MADE BUDIANI NIM PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI KENOTARIATAN PROGRAM PASCA SARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2016 iii

4 LEMBAR PENGESAHAN TESIS INI TELAH DISETUJUI PADA TANGGAL 07 JANUARI 2016 Pembimbing I, Pembimbing II, Prof. Dr. Yohanes Usfunan, Drs, SH, MH Dr. I Nyoman Suyatna, SH., MH. NIP NIP Mengetahui : Ketua Program Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M.Hum. Prof. Dr. dr. A.A.Raka Sudewi, Sp.S.(K) NIP NIP iv

5 TESIS INI TELAH DIUJI PADA TANGGAL 7 JANUARI 2016 Panitia Penguji Tesis Berdasarkan SK Rektor Universitas Udayana Nomor: 0136/ UN14.4/HK/2016 Tanggal : 5 Januari 2016 Ketua Sekretaris Anggota : Prof. Dr. Yohanes Usfunan, Drs, SH, MH : Dr. I Nyoman Suyatna, SH., MH : 1. Dr. Ni Ketut Supasti Darmawan, SH., M.Hum., LLM 2. I Made Puryatma, SH., M.Kn 3. Dr. I Gede Artha, SH., MH v

6 PERNYATAAN PLAGIAT Dengan ini saya menyatakan yang sebenarnya bahwa : Nama : Ni Made Budiani NIM : Program Studi Judul Tesis : Kenotariatan : Kedudukan Hukum Akta Tanah yang Dibuat oleh Camat. Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah tesis ini bebas dari plagiat. Apabila di kemudian hari terbukti plagiat dalam karya ilmiah ini, maka saya bersedia menerima sanksi sesuai Peraturan Menteri Pendidikan Nasional Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2010 dan Perundang-undangan yang berlaku. Denpasar, 9 Oktober 2015 Yang membuat pernyataan, Ni Made Budiani vi

7 UCAPAN TERIMAKASIH Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Tuhan Yang Maha Esa/Ida Sang Hyang Widhi Wasa, dengan selesainya tesis ini. Adapun judul tesis ini adalah Kedudukan Hukum Akta Tanah yang Dibuat oleh Camat. Tesis ini disusun untuk memenuhi kriteria sebagai salah satu syarat meraih gelar Magister Kenotariatan pada Program Pascasarjana Universitas Udayana. Banyak kendala yang dihadapi oleh penulis dalam rangka penyusunan tesis ini, yang hanya berkat bantuan berbagai pihak, maka tesis ini selesai pada waktunya. Dalam kesempatan ini penulis dengan tulus menyampaikan terima kasih kepada Prof. Dr. Yohanes Usfunan, Drs, SH, MH, pembimbing pertama dan Dr. I Nyoman Suyatna, SH., MH, pembimbing kedua, yang telah memberikan bimbingan dan ide kepada penulis dalam proses penyelesaian tesis ini. Ucapan terimakasih yang sebesar-besarnya penulis sampaikan kepada Rektor Universitas Udayana, Prof. Dr. dr. Ketut Suastika, Sp.PD-KEMD, atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Magister Universitas Udayana, kepada Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana, Prof. Dr. dr. A. A. Raka Sudewi, Sp. S(K) atas kesempatan yang diberikan kepada penulis untuk menjadi mahasiswi Program Magister pada Program Pascasarjana Universitas Udayana, kepada Prof. Dr. I Gusti Ngurah Wairocana, SH., MH., selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana atas izin yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti Program Magister. Penulis juga mengucapkan terima kasih kepada Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana, Dr. Desak Putu Dewi Kasih, SH., M.Hum., atas kesempatan dan dukungan yang telah diberikan untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan pada Program Magister Kenotariatan Universitas Udayana, kepada panitia penguji tesis, yang telah memberikan masukan dan saran kepada penulis dalam proses penyelesaian tesis ini. Selanjutnya penulis mengucapkan terima kasih kepada Bapak dan Ibu dosen pengajar pada Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana vii

8 atas ilmu yang telah diberikan, rekan-rekan mahasiswa serta Bapak dan Ibu staf berserta karyawan Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang telah banyak membantu kelancaran proses administrasi. Terimakasih juga penulis sampaikan kepada orang tua dan kelurga yang tercinta serta teman-teman lainnya yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu, atas dukungan dan sarannya untuk menyelesaikan tesis ini. Akhir kata penulis berharap tesis ini dapat bermanfaat bagi semua pihak yang berkepentingan. Denpasar 9 Oktober 2015 Penulis viii

9 ABSTRAK Camat sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara masih dibutuhkan khususnya di wilayah yang belum cukup terdapat PPAT. Pasal 18 ayat (3) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nomor 1 Tahun 2006 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 menyebutkan bahwa bisa saja seorang Camat ditunjuk menjadi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tanpa mengikuti pendidikan dan pelatihan mengenai PPAT, sementara seorang Notaris yang merangkap sebagai PPAT dipersyaratkan harus seorang sarjana hukum dan lulusan jenjang strata dua kenotariatan (Pasal 3 huruf e dan Pasal 15 Undang-Undang Tahun 2014 tentang jabatan Notaris). Perbedaan persyaratan pengangkatan PPAT untuk Camat dan untuk Notaris ini menunjukkan bahwa terdapat norma kabur dalam hal persyaratan pengangkatan PPAT. Berdasarkan norma kabur tersebut, permasalahan dalam penelitian ini adalah tentang kedudukan hukum akta tanah yang dibuat oleh Camat sebagai PPAT Sementara dan akibat hukum dari akta tanah yang dibuat oleh Camat sebagai PPAT Sementara. Penelitian ini merupakan penelitian hukum normatif, yang menganalisa kedudukan hukum akta tanah yang dibuat oleh Camat. Pendekatan penelitian terdiri dari pendekatan perundang-undangan, pendekatan konsep dan pendekatan sejarah. Sumber bahan hukum dalam penelitian ini terdiri dari bahan hukum primer, sekunder dan tersier. Teknik analisis yang digunakan dalam penelitian ini adalah teknik interpretatif, evaluatif, argumentatif dan deskriptif. Hasil penelitian menunjukkan bahwa (1) kedudukan hukum akta tanah yang dibuat oleh Camat sebagai PPAT Sementara secara yuridis adalah sah atau (legal), karena ada dasar hukumnya dalam menerbitkan pembuatan akte tanah yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Namun akta yang dibuat oleh Camat sebagai PPAT Sementara menjadi tidak sah jika dalam jual beli tanahnya tidak disertai sertifikat atau Camat yang bersangkutan merubah tata cara pembuatan akta peralihan hak atas tanah dalam formulir yang ditentukan yang memang tidak sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah; dan (2) akibat hukum dari akta tanah yang dibuat oleh Camat sebagai PPAT Sementara, bila dilakukan sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, akta yang dibuat oleh Camat tersebut sah dan memiliki kekuatan hukum kuat dan tegas. Namun bila dilakukan tanpa bukti alas hak kepemilikan/hak menguasai atas tanah, maka akta peralihan tersebut hanya sebagai akta di bawah tangan bukan sebagai akta otentik, meskipun dibuat di hadapan PPAT Sementara. Akibat hukum yang lebih serius bila dalam membuat akta tanah Camat sebagai PPAT Sementara lalai tidak melakukan pemeriksaan Sertipikat asli sebelum pembuatan akta. Terhadap kelalaian ini berakibat batal demi hukum atas akta yang dibuat oleh PPAT Sementara tersebut, jika ternyata Sertipikat tersebut tidak terdaftar di Kantor Partanahan. Kata Kunci: Camat, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Sementara, Pendaftaran Tanah. ix

10 ABSTRACT A Sub District head of adminstration (Camat) acting as a Temporary Land Certificate Issuer office (PPAT) is still needed especially in areas that have not enough PPAT. Article 18 paragraph (3) Regulation of the Land Agency Number 1 year 2006 on the Implementation of Provisions of Government Regulation No stated that the Sub District Head could be appointed as Land Certificate Issuer Officer (PPAT) without PPAT s education and training, while a Notary who serves as PPAT required to be a law graduate and notary master graduate (Article 3 letter e and Article 15 of Law No. 2 year 2014 on Notary Officers). The difference of requirements of PPAT appointment for Sub District Head and Notary shows that there is a scure of norms in terms of the PPAT appointment requirements. Regarding these a scure of norms the first issue in this research is about the legal position of the land deed made by Sub District Head as Temporary PPAT. A second issue is the legal consequences of a land deed made by Head as Temporary PPAT. This type of research is a normative legal research, which analyzes. The research approach consists of statute approach, conceptual approach and historical approach. Sources of legal materials in this study consisted of: primary, secondary and tertiary legal materials. The analysis technique used in this research are interpretative, evaluative, argumentative and descriptive techniques. The research result indicated that (1) the legal position of the land deed made by Sub District Head as Temporary PPAT juridically is legitimate or (legal), because there is a legal basis in issuing land deed i.e Government Regulation No. 24 year 1997 on Land Registration. But the deed made by Sub District Head as Temporary PPAT becomes illegible if the sale and purchase of land is not accompanied by a certificate or the concerned Sub District Head modify a deed transfer of land rights in the prescribed form which is not in accordance with the provisions of Government Regulation No. 24 year 1997 on Land Registration; and (2) the legal consequences of a land deed made by Head as Temporary PPAT, when done according to Government Regulation No. 24 year 1997 on Land Registration, the deed made by the Sub District Head are valid and enforceable strong and resolute. However, if done without evidence from title/lands right, so the transfer deed just as the under the hand deed, not as an authentic deed, though made before Temporary PPAT. More serious legal consequences when making land deed the Sub Distrik as Temporary PPAT negligent not examine the original Certificate prior deed issuance. Against this neglect result null and void over the deed made by Temporary PPAT, if it is not registered certificate at Land Office. Keywords: Sub District Head, Temporary Land Certificate Officer (PPAT), Land Registration. x

11 RINGKASAN Tesis ini menganalisis kedudukan hukum akta tanah yang dibuat oleh Camat. Bab I, menguraikan latar belakang masalah yang dalam hal ini pembuatan akta peralihan hak atas tanah oleh Camat dapat disebabkan oleh beberapa faktor, baik itu disebabkan oleh kesalahan-kesalahan dalam pelaksanaan maupun kurangnya penguasaan Camat tentang peraturan perundang-undangan yang berlaku, seperti tidak melakukan pengecekan sertipikat asli di Kantor Pertanahan dan kesalahan pembuatan bagian-bagian akta dalam formulir akta otentik yang kadangkala tidak sesuai dan menyalahi ketentuan yang digariskan baik oleh Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 maupun Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998, sehingga pada akhirnya menimbulkan akibat hukum yang merugikan para pihak. Meskipun telah memenuhi syarat-syarat baik formal maupun material dalam praktek pembuatan akta tanah tersebut, namun kemungkinan Camat melakukan kesalahan dan kelalaian masih tetap terbuka. Ketidaktelitian Camat dalam melakukan pencatatan transaksi atas tanah sehingga dikhawatirkan terbitnya akta jual beli ganda terhadap satu objek (bidang tanah) yang sama. Hal ini disebabkan karena administrasi pertanahan yang ada pada kantor kecamatan kurang lengkap. Selain itu juga camat yang belum menguasai peraturan-peraturan yang terkait dengan PPAT. Berdasarkan latar belakang tersebut, maka pada sub ini juga diuraikan mengenai rumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, landasan teoritis dan metode penelitian. Bab II, menguraikan tentang tinjauan umum tentang pejabat pembuat akta tanah dan Camat sebagai pejabat pembuat akta tanah. Bab ini terdiri dari 4 Sub Bab yaitu Sub Bab pertama tentang Tinjauan tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang terdiri dari Pengertian Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT); Dasar Hukum Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT); Tugas dan Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT); Kewajiban dan Tanggungjawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT); Macam-Macam Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT); Pengangkatan, Pemberhentian Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT); Wilayah Kerja Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT); dan Pembinaan dan Pengawasan Pelaksanaan Tugas Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Sub Bab kedua tentang Tinjauan tentang Camat sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Sementara yang terdiri dari Pengertian dan Dasar Hukum Camat Sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Sementara; dan Hubungan Hukum Camat dengan Pendaftaran Tanah. Sub Bab ketiga tentang Tinjauan tentang Pendaftaran Tanah yang terdiri dari Pengertian Cara, Manfaat dan Tujuan Pendaftaran Tanah; Pelaksanaan Pendaftaran Tanah; Pemeliharaan Data Objek dan Sistem Pendaftaran Tanah; dan Sistem Publikasi Pendaftaran Tanah. Sub Bab keempat mengenai Tinjauan tentang Akta yang terdiri dari Pengertian Akta Otentik PPAT; Kekuatan Pembuktian Akta Otentik sebagai Alat Bukti dan Kekuatan Pembuktian Sertipikat sebagai Akta Otentik. Bab III merupakan hasil penelitian dan pembahasan rumusan masalah yang pertama, mengenai kedudukan hukum akta tanah yang dibuat oleh Camat sebagai PPAT Sementara. Bab ini dibagi menjadi 4 Sub Bab yaitu Sub Bab xi

12 pertama mengenai Fungsi dan Kedudukan Camat sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Sementara. Sub Bab kedua tentang Larangan Membuat Akta oleh Camat Selaku PPAT. Sub Bab ketiga membahas Kedudukan Akta PPAT dalam Pendaftaran Tanah. Sub Bab keempat mengenai Status Hukum Akta Tanah yang Dibuat oleh Camat sebagai PPAT Sementara. Bab IV merupakan hasil penelitian dan pembahasan rumusan masalah kedua terkait dengan akibat hukum dari akta tanah yang dibuat oleh Camat sebagai PPAT Sementara. Bab ini dibagi menjadi 2 Sub Bab yang terdiri dari Sub Bab pertama tentang Proses Pembuatan Akta Tanah di Hadapan Camat Selaku PPAT. Sub Bab kedua membahas Akibat Hukum dari Akta Tanah yang Dibuat oleh Camat sebagai PPAT Sementara. Bab V merupakan bab penutup yaitu menguraikan tentang simpulan dan saran dari penulis. Penulis menyimpulkan bahwa (1) Kedudukan hukum akta tanah yang dibuat oleh Camat sebagai PPAT Sementara secara yuridis adalah sah atau (legal), karena dalam menerbitkan pembuatan akte tanah ada dasar hukumnya yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, disamping itu Camat sebelum menjalankan PPAT Sementara juga wajib mengangkat sumpah jabatan PPAT di hadapan Kepala Kantor Pertanahn Kabupaten/Kotamadya didaerah kerja PPAT Sementara yang bersangkutan sebagaimana dimaksudkan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Namun akta yang dibuat oleh Camat sebagai PPAT Sementara menjadi tidak sah jika dalam jual beli tanahnya tidak disertai sertifikat atau Camat yang bersangkutan merubah tata cara pembuatan akta peralihan hak atas tanah dalam formulir yang ditentukan yang memang tidak sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah; dan (2) Akibat hukum dari akta tanah yang dibuat oleh Camat sebagai PPAT Sementara, bila dilakukan sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dan pengangkatan PPAT Camat Sementara berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, sehingga akta yang dibuat oleh Camat tersebut sah dan memiliki kekuatan hukum kuat dan tegas. Namun bila dilakukan tanpa bukti alas hak kepemilikan/hak menguasai atas tanah, maka akta peralihan tersebut hanya sebagai akta di bawah tangan bukan sebagai akta otentik, meskipun dibuat di hadapan PPAT Sementara. Hal itu terjadi apabila Camat sebagai PPAT Sementara lalai tidak melakukan pemeriksaan keabsahan sertifikat asli yang ada di Kantor Pertanahan. Akibat hukum dari kelalaian ini maka akta yang dibuat oleh Camat sebagai PPAT Sementara bisa batal demi hukum, khususnya jika sertifikat yang dibuat tersebut tidak terdaftar di Kantor Pertanahan. Sementara itu saran yang dapat disampaikan kepada camat yang telah diangkat sebagai PPAT Sementara untuk lebih memahami syarat sahnya suatu perjanjian dalam pembuatan akta peralihan hak atas tanah agar sesuai dengan tugasnya sebagai PPAT Sementara yang membantu masyarakat dalam mendapatkan jaminan kepastian hukum dan jaminan kepastian hak atas tanah. Disrankan di masa depan diwajibkan bagi lulusan Magister Kenotariatan yang semakin banyak untuk melakukan wajib kerja di daerah-daerah terpencil di seluruh Indonesia (seperti halnya wajib kerja bagi lulusan dokter) sehingga di xii

13 daerah terpencil dapat ditemukan notaris yang juga berlaku sebagai PPAT. Dengan cara ini diharapkan tidak ada lagi penunjukkan Camat sebagai PPAT Sementara xiii

14 DAFTAR ISI HALAMAN JUDUL... SAMPUL DALAM... PRASYARAT GELAR... LEMBAR PENGESAHAN... PENETAPAN PANITIA PENGUJI... PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT... UCAPAN TERIMA KASIH... ABSTRAK... ABSTRACT... RINGKASAN... DAFTAR ISI... i ii iii iv v vi vii ix x xi xiv BAB I PENDAHULUAN Latar Belakang Masalah Rumusan Masalah Tujuan Penelitian Tujuan Umum Tujuan Khusus Manfaat Penelitian Manfaat Teoritis Manfaat Praktis Landasan Teoritis Konsep Negara Hukum Teori Wewenang Pengertian Wewenang Jenis Wewenang Pembatasan Wewenang Karakter Wewenang Teori Perlindungan Hukum xiv

15 1.5.4 Konsep Keabsahan Akta Konsep Akta Otentik Metode Penelitian Jenis Penelitian Jenis Pendekatan Sumber Bahan Hukum Teknik Pengumpulan Bahan Hukum Teknik Analisis Bahan Hukum BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH DAN CAMAT SEBAGAI PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH 2.1 Tinjauan tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Pengertian Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Dasar Hukum Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Tugas dan Kewenangan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Kewajiban dan Tanggungjawab Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Macam-Macam Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Pengangkatan, Pemberhentian dan Wilayah Kerja Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Pembinaan dan Pengawasan Pelaksanaan Tugas Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Tinjauan tentang Camat sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Sementara Pengertian dan Dasar Hukum Camat Sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Sementara Hubungan Hukum Camat dengan Pendaftaran Tanah Tinjauan tentang Pendaftaran Tanah Cara, Manfaat dan Tujuan Pendaftaran Tanah Pelaksanaan Pendaftaran Tanah xv

16 2.3.3 Pemeliharaan Data Objek dan Sistem Pendaftaran Tanah Sistem Publikasi Pendaftaran Tanah Sertifikat Sebagai Akta Otentik Pengertian Akta Otentik PPAT Kekuatan Pembuktian Akta Otentik sebagai Alat Bukti Kekuatan Pembuktian Sertipikat sebagai Akta Otentik BAB III KEDUDUKAN HUKUM AKTA TANAH YANG DIBUAT OLEH CAMAT SEBAGAI PPAT SEMENTARA Fungsi dan Kedudukan Camat sebagai Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Sementara Larangan Membuat Akta oleh Camat Selaku PPAT Kedudukan Akta PPAT dalam Pendaftaran Tanah Status Hukum Akta Tanah yang Dibuat oleh Camat sebagai PPAT Sementara BAB IV AKIBAT HUKUM DARI AKTA TANAH YANG DIBUAT OLEH CAMAT SEBAGAI PPAT SEMENTARA Proses Pembuatan Akta Tanah di Hadapan Camat Selaku PPAT Akibat Hukum dari Akta Tanah yang Dibuat oleh Camat sebagai PPAT Sementara BAB V PENUTUP Simpulan Saran DAFTAR PUSTAKA xvi