BAB 4 HASIL DAN BAHASAN 4.1 Analisa Lahan Perencanaan Dalam Konteks Perkotaan 4.1.1 Urban Texture Untuk Urban Texture, akan dianalisa fungsi bangunan yang ada di sekitar tapak yang terkait dengan tata guna lahan sekitar untuk penentuan fungsi bangunan yang sesuai dengan lokasi tersebut. Analisa ini membahas daerah kawasan Mega Kuningan dan daerah sekitar yang mencakup kecenderungan pencitraan dari sebuah kawasan dan kelengkapan fungsi bangunan yang tersedia. Gambar 4.1 Lokasi Tapak Sumber : Hasil Olahan Pribadi 2014 Dari analisa di atas dapat diketahui fungsi fungsi bangunan sekitar. Fungsi fungsi bangunan sekitar tapak yakni : 43
44 Tabel 4.1 Fungsi Bangunan Sekitar Sumber : Hasil Survei Pribadi,2014 Dari data di atas dapat disimpulkan bahwa : 1. Bangunan yang ada di kawasan Mega Kuningan mayoritas dihuni oleh bangunan dengan fungsi perkantoran. 2. Bangunan yang ada memiliki ketinggian yang beranekaragam dengan jumlah lantai diatas 10 lapis dan memiliki basemen. 3. Bangunan yang ada di kawasan Mega Kuningan menggunakan pondasi yang berfungsi sebagai ruang basemen. Secara Garis besar, terlihat bahwa bangunan dengan fungsi perkantoran mendominasi di kawasan ini. Perbedaan dengan bangunan berfungsi hunian sangat jauh, dimana di daerah ini hanya terdapat 2 fungsi bangunan hunian yang bersifat long term (apartemen) dan 2 fungsi bangunan hunian bersifat short term (hotel) sedangkan bangunan perkantoran 7 unit. Selain itu, terlihat bahwa daerah ini masih minim akan adanya area rekreasi seperti mall atau pusat hiburan. Lingkungan 1
Gambar 4.2 Bangunan sekitar Lingkungan 1 ini merupakan foto- foto dari kawasan sekitar tapak. Terlihat bahwa bangunan yang ada menjulang tinggi ke atas dengan facade yang sama yakni dengan penutup kaca sebagai facade pada bangunan. Bangunan dengan penutup kaca memiliki beberapa kelebihan terutama dapat memaksimalkan pencahayaan alami yang ada, cahaya dapat leluasa masuk ke dalam ruang. Namun, di samping itu ada beberapa kekurangan seperti panas yang masuk, akan tetapi hal itu dapat dikurangi seperti yang terlihat di gambar yakni penggunaan kaca film. Berdasarkan pemaparan di atas maka dapat disimpulkan bahwa bangunan dengan fungsi hunian sangat kurang di daerah ini. Oleh karena itu, akan ditambahkan bangunan dengan fungsi hunian dan demi untuk menjaga kepadatan serta keramaian pada lokasi ini akan ditambahkan fungsi fungsi bangunan yang lain seperti perkantoran dan komersil. Sehingga bangunan yang cocok didaerah ini yakni bangunan mixed use dimana terdapat kombinasi antara fungsi komersil, hunian dan perkantoran. Bangunan dengan fungsi komersil dijadikan sebagai podium untuk menopang tower tower fungsi bangunan perkantoran dan juga hunian. Untuk menjaga keselarasan antara bangunan yang 1 dengan yang lain di sekitar lokasi maka desain dari fasade bangunan di lokasi ini akan menyerupai bangunan sekitar dengan penutup kaca yang menjulang tinggi namun terkait dengan topik yang diambil yakni open space/ ruang terbuka maka tak luput bangunan ini akan terdapat teras teras yang besar sebagai ruang ruang terbuka yang ada di sekitar bangunan. Selain membahas fungsi bangunan yang cocok di daerah ini terdapat pula pembahasan mengenai bentuk massa yang cocok di daerah ini. Berikut 45 penjabarannya
46 Gambar 4.3 Analisa Bentuk Bangunan 4.1.2 Urban Infrastructure Untuk Urban Infrastructure, akan dibahas mengenai sarana dan prasarana infrastruktur yang ada di sekitar tapak. Pembahasan ini akan mencakup infrastruktur existing seperti jalan, sarana transportasi, jalur pedestrian dan sebagainya. Selain membahas akan infrastruktur existing, akan d i b a h a s j u g a mengenai penzoningan ruang yang ada di dalam tapak. Gambar 4.4 Urban Sirculation Sumber : Hasil Olahan Pribadi, 2014
47 Berdasarkan data di atas diketahui bahwa jalan utama yaitu Lingkar Mega Kuningan merupakan jalan satu arah yang berpusat atau memutar pada lingkaran Mega Kuningan. Untuk penjelasan dalam sirkulasi pencapaian ke tapak akan di uraikan yakni sebagai berikut : Tabel 4.2 Analisa Jalur Pencapaian Tapak Dari penjabaran uraian jalur pencapaian ke lokasi tapak maka dapat di ambil kesimpulan bahwa : - Jalan lingkar mega kuningan merupakan akses jalan utama untuk mencapai tapak dan bangunan lain yang berada di sekitar tapak sehingga tidak menutup kemungkinan bahwa jalan lingkar mega kuningan memiliki tingkat kepadatan, keramaian serta kebisingin tertinggi dibanding dengan jalur yang lain. - Jalan mega kuningan merupakan salah satu alternatif jalan yang sangat efektif karena letak dan posisinya yang berada sangat dekat dengan tapak. - Jalan mega kuningan timur dapat dijadikan salah satu jalan alternatif, karena sangat efisien demi menghindari jalur utama yakni jalan lingkar mega kuningan. Selain kendaraan, sirkulasi pejalan kaki merupakan salah satu elemen yang terpenting dalam mendesain. Terlihat bahwa lokasi tapak sudah memilik jalan pedestrian yang memadai dengan adanya peninggian jalur pada area pejalan kaki, sarana penerangan jalan yang cukup memadai serta adanya pepohonan yang dapat mengurangi panasnya cuaca pada lingkungan sekitar. Untuk kebutuhan area parkir sekitar diakomodasi oleh fungsi bangunan yang ada. Pada sepanjang jalan baik lingkar mega kuningan atau jalan mega kuningan terdapat peraturan untuk tidak boleh parkir di sepanjang jalan. Hal ini dilakukan demi kelancaran jalan yang cenderung ramai, Namun pada hari dan jam tertentu masih dapat ditemukan kendaraan kendaraan yang parkir di pinggir jalan.
48 Berdasarkan data di atas maka dapat diperoleh beberapa zoning ruang yakni seperti entrance/ pintu masuk dan exit/ pintu keluar baik bagi kendaraan maupun bagi pejalan kaki dengan ketentuan sebagai berikut : Tabel 4.3 Kelebihan dan Kekurangan Akses Jalan Sumber : Hasil Olahan Pribadi, 2014 Berdasarkan hasil analisa di atas maka dapat disimpulkan bahwa : 1. Jalan Lingkar Mega Kuningan dan Jalan Mega Kuningan memiliki beberapa kelebihan dan kekurangan dalam zoning pintu masuk dan pintu keluar. 2. Jika dilihat dari sisi kelebihan maka untuk penzoningan pintu masuk kendaraanakan hanya akan diletakkan di jalan Mega Kuningan. 3. Pada Pintu keluar kendaraan akan diletakkan pada Jalan Mega Kuningan dan Jalan Lingkar Mega Kuningan. 4. Untuk jalur service akan digunakan Jalan Mega Kuningan sebagai pintu masuk dan pintu keluar kendaraannya. Jalan Mega Kuningan
49 Jalan Lingkar Mega Kuningan Gambar 4.5 Pintu masuk dan keluar Sumber : Hasil Olahan Pribadi,2014 4.1.3 Micro Climate Analisa ini berguna untuk mengoptimalkan ruang terbuka yang ada pada lokasi sehingga ruang terbuka yang ada tidak sia sia serta dapat berfungsi secara maksimal. Analisa micro climate ini terdiri atas analisa matahari dan angin. Untuk angin, mayoritas berasal dari arah Barat Daya menuju ke arah Barat. Berikut penjabaran akan angin dan matahari di dalam tapak :
50 Gambar 4.6 Micro Analisa Climate Dari penjelasan gambar di atas dapat disimpulkan beberapa data yang akan dianalisa yakni : 1. Arah matahari berasal dari timur ke arah barat, dimana pada sisi timur tapak belum dihuni bangunan sedangkan pada sisi barat bangunan sudah dihuni bangunan dengan ketinggian bangunan 28 lapis. 2. Arah angin berasal dari Barat Daya menuju ke arah Barat, dimana pada sisi Barat Daya lahan masih merupakan lahan kosong. Berdasarkan pemaparan data di atas maka akan dibuat zoning ruang ruang di dalam tapak. Berikut penjelasannya : Gambar 4.7 Analisa matahari
51 Dari pemaparan di atas disimpulkan bahwa : 1. Daerah 1 merupakan daerah yang terkena matahari pagi, merupakan daerah yang bagus. Oleh karena itu, ruang ruang yang terletak pada daerah no. 1 adalah ruang ruang terbuka yang dimana lebih membutuhkan adanya sinar matahari seperti taman dan sebagainya. 2. Daerah no.2 merupakan daerah yang terkena matahari pada waktu siang hari, namun pada kasus di tapak ini, daerah no. 2 tidak akan terkena sinar matahari langsung karena bangunan tertutup sehingga tidak memungkinkan bangunan terkena sinar matahari secara langsung. Oleh karena itu, pada daerah no.2 ini dapat diletakkan ruang- ruang yang tidak membutuhkan cahaya langsung seperti lobby, hall, banking center, dan sebagainya. 3. Daerah no. 3 merupakan daerah yang terkena matahari pada sore hari, namun pada tapak daerah ini tidak terlalu berpengaruh karena pada sisi barat tapak ditutupi oleh bangunan yang memiliki ketinggian cukup tinggi yakni 28 lapis. Oleh karena itu pada sisi barat dari tapak atau daerah no. 3 akan diletakkan ruang ruang yang tidak berhubungan langsung dengan pengunjung yakni seperti ruang service, area cuci, area maintance, tempat peletakkan mesin mesin dan sebagainya. 4.1.4 Urban Greenery + View Untuk analisa urban Greenery ini akan dibahas letak- letak ruang terbuka di sekitar tapak. Pada daerah ini umumnya tapak yang sudah dibangun sudah tidak memiliki lahan hijau lagi. Pepohonan hanya terdapat di sepanjang jalan pedestrian dan dengan jumlah yang terbatas. Dari segi kuantitas cenderung area terbuka yang ada di kawasan ini dinilai sangat kurang. Jadi diperlukan adanya suatu ruang terbuka di daerah itu. Dengan demikian lingkungan tersebut tidak akan terlihat sangat penuh dengan bangunan bertingkat dan dapat meningkatkan kualitas lingkungan yang ada. Selain itu, dengan adanya ruang terbuka dapat memberikan nilai tambah pada kawasan tersebut.
52 Oleh karena itu, akan di analisa dengan cara penerapan ruang terbuka baik ruang terbuka hijau ataupun ruang terbuka public ke dalam tapak sehingga dapat menciptakan suatu ruang yang baru serta mendapatkan view yang lebih baik. Gambar 4.8 Analisa Greenery Berdasarkan gambar di atas dapat disimpulkan bahwa : 1. Pada sisi utara dan timur tapak berdekatan dengan jalan raya. Oleh karena itu akan diberikan RTH dengan fungsi penyerap polusi, penyerap kebisingan, pembatas pandang serta penahan silau kendaraan. 2. Sedangkan pada sisi barat dan selatan akan diberikan RTH dengan fungsi peneduh, pembatas pandang serta pemecah angin. 3. Untuk ruang terbuka publik sendiri akan diletakkan pada daerahdaerah yang berdekatan dengan jalan raya. Ruang terbuka ini berupa lapangan atau plaza yang dapat menciptakan suatu nuansa baru di area pintu masuk dan pintu keluar. 4. Untuk Luasan RTH atau ruang terbuka akan disesuaikan dengan peraturan akan lahan tapak serta diselaraskan dengan peraturan gubernur terntang pemaksimalan ruang terbuka yakni 50% Luas
Lahan Dasar dan ditambah dengan ruang terbuka lainnya yang berada di dalam bangunan. 53 4.2 Analisa Lahan Perencanaan Tapak 4.2.1 Data Tapak Lokasi penelitian ini terletak di kawasan mega kuningan, Jakarta selatan. Terletak di Jantung ibukota, Segitiga emas. Untuk harga tanah di kawasan ini berkisar dari Rp. 50 juta/m2 100 juta/m2 ( February 2014 oleh detik.com). Lokasi ini memiliki luasan sebesar 10113,7 m2 dengan ketentuan sebagai berikut GSB : 10 m Bangunan : Majemuk Luas lantai Dasar : 50% x 10113,7 m2 = 5056,85 m2 Luas total lantai : 5 x 10113,7 m2 = 50568,8 m2 Maksimum lapis : 40 Peruntukan menurut RTRW : kawasan perdagangan, perkantoran dan hunian Batas wilayah : Utara : The Ritz Carlton Timur : sedang dalam tahap pembangunan Selatan : Menara Anugrah Barat : Menara Prima
54 Gambar 4.9 Lokasi tapak di Jakarta Selatan Sumber : Google Map (akses 25 maret 2014) Lokasi tapak pada kawasan ini diperuntukan untuk fungsi bangunan perdagangan, perkantoran dan hunian. Namun pada RTRW 2030, perencanaan pemerintah lokasi ini akan dijadikan sebagai salah satu Kawasan Pembangunan Terpadu layaknya Orchard Road. Lahan tapak di lokasi ini tidak memiliki kontur yang ekstrim, kontur tanah di tapak cenderung rata. Perancangan dan penelitian ini berpatokan kepada rencana yang terbaru yang akan segera direalisasikan ini. 4.2.2 Potensi dan Constraints Penjabaran mengenai potensi dan constraints ini melalui analisa SWOT tapak. Hal ini dilakukan untuk melihat kondisi tapak jika dilihat dari kekuatan, kelemahan, kesempatan dan ancamannya. Analisa ini akan membantu penggambaran lokasi sekitar tapak dalam penentuan fungsi bangunan yang cocok pada lokasi tersebut. Tabel 4.4 Analisa SWOT Tapak
55 Selain kondisi tapak yang sangat strategis dan memiliki banyak potensi, terdapat pula permasalahan lokasi yang terkait dengan lingkungan yakni kurangnya ruang terbuka. Sesungguhnya ruang terbuka sangat berperan penting dan membawa dampak positif bagi masyarakat misalnya mampu menciptakan suatu ruang interaksi dan sebagai micro climate juga. Oleh karena itu fungsi ruang terbuka sangat penting bagi masyarakat. 4.3 Proyeksi Kebutuhan Terkait Pembangunan di Lahan Perencanaan 4.3.1 Proyeksi Kebutuhan Bangunan di Sekitar Tapak Dari paparan fakta fakta di atas, terdapat kekurangan fungsi- fungsi bangunan tertentu dalam kawasan tersebut. namun jika fungsi- fungsi bangunan tersebut disesuaikan dengan objek desain penelitian yang terkait dengan hunian, maka akan dijabarkan menjadi 4 objek desain yakni sebagai berikut : Tabel 4.5 Analisa Fungsi Bangunan Dari tabel di atas dapat diambil kesimpulan bahwa fungsi bangunan yang jarang ditemukan adalah hunian vertikal. Namun jika ditambahkan bangunan dengan fungsi hunian vertikal maka akan mempengaruhi fungsi dari bangunan lain. Oleh karena itu, fungsi bangunan yang paling tepat di lokasi ini adalah bangunan Mixed used berupa hunian vertikal(apartemen), perkantoran dan area perdagangan serta ruang terbuka.
56 Tabel 4.6 Alasan Pemilihan Fungsi Bangunan 4.4 Perencanaan 4.4.1 Entrance / Pintu Masuk Jalan Lingkar Mega Kuningan Jalan Mega Kuningan Gambar 4.10 Pintu masuk Keterangan : pintu masuk dan keluar Berdasarkan gambar di atas maka disimpulkan sebagai berikut : - Terdapat 1 pintu masuk utama pada lokasi tapak, hal ini di karenakan untuk mencegah terjadi nya antrian yang akan menyebabkan terjadinya kemacetan - Pintu masuk utama terdapat pada Jalan Mega Kuningan. Selain itu, juga terdapat pintu masuk service di Jalan Mega Kuningan. - Terdapat 1 pintu keluar utama yaitu di Jalan Lingkar Mega Kuningan.
57 Orientasi dan Gubahan Massa Gambar 4.11 Orientasi Massa Untuk orientasi massa terbaik ialah menghadap ke arah timur. Hal ini dikarenakan analisa yang dilakukan dan bentukan dan orientasi yang terbaik ialah bentuk bangunan yang mengikuti bentukan lahan. Selain itu, bangunan dengan orientasi massa ke timur itu difokuskan karena mengarah kearah pintu masuk sehingga pada saat ada kendaraan atau orang orang yang ingin memasuki lokasi ini bisa langsung melihat point of view dari bangunan ini. Untuk gubahan massa, dipengaruhi oleh peraturan bangunan yang telah dibahas pada lokasi penelitian. Gubahan massa yang direncanakan berupa massa majemuk, dimana bangunan terdiri dari 2 tower dengan fungsi yang berbeda yakni fungsi perkantoran dan hunian serta bangunan dengan fungsi komersil sebagai podium. Massa bangunan akan dibangun lebih tinggi dari jalan untuk melanjutkan citra skyline bangunan sekitar. Karena bentuknya yang dinamis, bangunan ini juga akan memiliki bentuk dasar lengkung untuk menanggapi point of view dari jalan ke lokasi tapak Untuk Zooning akan dibagi menjadi privat, semi privat dan publik. Untuk lebih jelasnya akan dijelaskan dalam bentuk gambar sebagai berikut
58 Private, public Private Private Private Private Private Public dan service Utilitas, Service, Parkir Utilitas, Parkir Gambar 4.12 Zooning Vertikal Ketinggian dari gambar hanya merupakan dari ilustrasi dari ruangan yang ada. Kontur pada tapak cenderung rata. Oleh karena itu lebih memudahkan dalam pengaplikasian gubahan massa. 4.4.2 Street Pattern, Circulation, and Infrastructure Dalam pembahasan mengenai sirkulasi dan infrastruktur akan dibagi menjadi 2 bagian, yaitu sirkulasi di luar dan di dalam bangunan. Untuk sirkulasi di luar bangunan akan dibuat terpisah antara sirkulasi kendaraan dan sirkulasi pejalan kaki. Untuk pola jalan akan dibuat campuran antara linear dan pola spine. Untuk jalan jalan utama dalam tapak akan digunakan pola linear, sedangkan untuk jalan- jalan kecil menggunakan pola spine. Hal ini untuk menghindari kesan monoton dan statis. Untuk sirkulasi service di akses dari jalan mega kuningan. Untuk sirkulasi dan infrastruktur di dalam bangunan akan dibagi menjadi beberapa bagian dan disesuaikan dengan fungsi dari bangunan yang ada. Akan terdapat 2 lobby utama yakni lobby untuk fungsi perkantoran dan juga lobby untuk fungsi retail atau komersial. Namun di samping itu terdapat lobby hunian yang terletak di dalam lobby komersial. Hal ini berdasarkan dengan pertimbangan akses dan juga kepadatan yang terjadi. Untuk area parkir penghuni, karyawan dan pengunjung di letakkan pada lahan parkir yang terletak di basement. Basemen yang ada sendiri terdiri dari 4 lapis yakni dengan mempertimbangkan sistem struktur bangunan serta fungsi akan basemen itu sendiri yakni sebagai pondasi dari bangunan di atasnya.
59 4.4.3 Building Layout dan Design Untuk analisa ini akan dijabarkan mengenai fakta dan rencana perancangan sebuah bangunan mixed use. Bangunan mixed use memiliki fungsi perkantoran, bangunan hunian vertikal dan area komesil ini akan berpatokan pada bangunan perkantoran, hunian vertikal serta area komersil yang ada di sekitar tapak. Total KDB adalah 5056,85 m2. Untuk study kasus bangunan mixed use bertolak pada bangunan hunian vertikal yang ada di sekitar kawasan ini serta berdasarkan hasil studi banding yakni senopati suite dan apartemen oakwood yang merupakan salah satu apartemen yang mewah yang berada di kawasan Jakarta Selatan. Berdasarkan studi banding yang telah dilakukan maka didapat program ruang serta hubungan ruang di tapak ini. Berikut penjabarannya : Hubungan antar ruang Hubungan antar ruang pada front of the house
60 Hubungan antar ruang pada back of the house
61 Hubungan antar ruang pada owner/guest area Gambar 4.13 Hubungan Antar Ruang
62 Tabel 4.7 Program Ruang
63
64
65 4.4.4 Analisa Ruang Terbuka Lokasi tapak memiliki peruntukan infrastruktur hijau yang akan berubah fungsi pada RTRW 2030 menjadi perdagangan, perkantoran dan hunian. Oleh karena itu, Peneliti ingin menggabungkan kedua fungsi diatas dengan menciptakan sebuah bangunan yang bergerak di bidang perdagangan dan hunian namun memperhatikan ruang terbuka. Selain itu ruang terbuka terkait erat dengan tema yang ada. Untuk menentukan luasan dari ruang terbuka ini didasarkan ketentuan dan peraturan RTRW pada tapak yakni minimal 50% dari luasan tapak yaitu seluas 10113,7 m2. Tabel 4.8 Analisa Ruang Terbuka Hasil rencana ruang terbuka dibagi menjadi 2 bagian yakni : 1. micro climate, menjadi buffer polusi udara, penyerap kebisingan, pembatas pandang, penahan silau kendaraan. 2. Taman dan ruang interaksi, mencakup area taman, plaza,area santai, area duduk serta area untuk berinteraksi. Selain analisa ruang terbuka yang terdapat pada tapak akan dilakukan analisa guna mendapatkan ruang terbuka pada bangunan. Berikut penjabarannya : Ruang terbuka di lantai kantor Gambar 4.9 Analisa Ruang Terbuka Berdasarkan data dan analisa yang dilakukan maka dapat diambil kesimpulan bahwa :
66 1. Besaran ruang terbuka ±1/8 dari luasan leasing space. 2. Ruang terbuka disediakan ditiap lantai guna mendukung dan memadai kebutuhan dari penggunanya. 4.5 Tahap Pembangunan Fungsi bangunan yang sesuai dengan lokasi ini adalah apartemen dan area retail serta ruang terbuka. Fungsi bangunan ini disatukan dalam satu bangunan vertikal. bangunan ini akan memiliki fasilitas- fasilitas yang mendukung seperti kolam renang, function room, spa dan fitness center serta dan sebagai berikutnya. Untuk tahap pembangunan dimulai dari pembersihan lahan dan penggalian tanah. Tidak lupa memberikan akses jalan untuk kendaraan angkutan material. Setelah itu dimulai dilanjutkan dengan pembangunan basement sebagai lahan parkir sekaligus sebagai pondasi dari bangunan. Selanjutnya dilanjutkan dengan pembangunan podium dan kemudian towernya. Setelah bangunan mendekati tahap finishing, pekerjaan interior mulai dikerjakan. Setelah semua nya selesai baru dikerjakan area ruang terbuka seperti taman dan sebagainya.