BAB V PROGRAM PERENCANAAN DAN PERANCANGAN 5.1. Program Dasar Perencanaan 5.1.1 Aspek Kinerja a. Sistem Distribusi Listrik Distribusi listrik berasal dari PLN yang disalurkan ke gardu utama. Untuk keadaan darurat disediakan generator set yang dilengkapi dengan automatic switch system yang secara otomatis (dalam waktu kurang dari 5 detik) akan langsung menggantikan daya listrik dari sumber utama PLN yang terputus. b. Sistem Pengkondisian Udara Menggunakan sistem pengkondisian udara alami berupa bukaan di dinding dan pertimbangan khusus untuk ruangan yang membutuhkan pengkondisian udara yaitu dengan menggunakan AC sentral dan AC split pada ruangan jika tingkat kenyamanan yang dibutuhkan tidak tercapai (buatan terutama pada ruangan hunian). c. Sistem Penerangan Menggunakan penerangan alami dan buatan berupa listrik dari PLN dan generator set (genset). d. Sistem Air Bersih Kebutuhan air bersih diambil dari PDAM dan sumur artetis. Distribusi air dari sumber mata air dan sumur artetis menggunakan down feed distribution system. e. Sistem Pembuangan 1. Pembuangan dari kloset diolah di dalam septic tank dengan Sewage Treatment Plant (STP), kemudian dialirkan ke riol kota agar air yang keluar cukup aman untuk lingkungan. 2. Pembuangan air kotor atau grey water dari dapur, binatu, wastafel, air wudhu masuk ke bak penampungan SPAL untuk diolah kembali. 3. Air hujan ditampung bersama grey water untuk berbagai keperluan seperti system flushing, menyiram tanaman (irigasi bangunan), mencuci mobil, dan sebagainya. f. Sistem pengelolaan sampah Boks-boks untuk tempat pembuangan yang terletak di tempat-tempat bagian servis di tiap lantai. Dinding paling atas diberikan lubang untuk udara dan dilengkapi dengan kran air untuk pembersihan atau pemadaman sementara kalau terjadi kebakaran di lubang sampah tersebut. Boks penampungan di bagian paling bawah berupa ruangan atau gudang dengan dilengkapi kereta-kereta bak sampah. g. Sistem Keamanan Bangunan 66
Sistem kemanan bangunan yang diterapkan adalah Intelligent System Building yaitu dengan penerapan one gate system dan access card dan Building Management System (BMS) yaitu penerapan fire alarm, building automated system, dan CCTV. h. Sistem Transportasi dalam Bangunan Sistem transportasi vertikal yang digunakan adalah elevator atau lift dan tangga darurat. Lift yang digunakan adalah lift otomatis yang hemat energi. i. Sistem Komunikasi Sistem komunikasi yang diperlukan adalah telepon, faxsilimile, intercom yang akan digunakan antar ruang maupun tempat lain yang ada di luar bangunan, serta dilengkapi dengan sound system dan televisi. j. Sistem Penangkal Petir Menggunakan sistem faraday dengan tiang - tiang baja setinggi + 30 cm, dipasang dengan interval 3,5 m. k. Sistem Pemadam Kebakaran Menggunakan sistem pemadam kebakaran yang tepat, yaitu : detektor panas dan asap, manual call box, portable fire extinguiser, hydrant dan sprinkler. 5.1.2 Aspek Teknis a. Sistem Modul Bangunan Bangunan menggunakan modul horisontal dan vertikal dengan mempertimbangkan aktivitas yang akan diwadahi, kapasitas, karakter jenis ruang, dan penataan perabot yang memerlukan persyaratan tertentu. b. Sistem Struktur Sistem sub struktur yang akan digunakan untuk bangunan Green Apartement adalah pondasi tiang pancang. Sistem super struktur yang digunakan adalah struktur rangka (grid) berupa balok dan kolom, sistem up struktur yang digunakan adalah atap datar atau atap beton yang digunakan sebagai green roof. c. Sistem Konstruksi Sistem konstruksi yang akan digunakan adalah sistem konstruksi beton dan baja. 5.1.3 Aspek Visual Arsitektural Apartemen di Bekasi dirancang dengan penekanan konsep green design yang teorinya diambil dari studi preseden yang telah dilakukan. Studi preseden dilakukan pada bangunanbangunan hunian yang berkonsep green seperti Apartemen Strata SE1 London dan Silvertree Eco Residential Tower London. Dari studi preseden dan kajian teori (rating category GREENSHIP menurut GBCI) dapat diambil konsep green design yang akan diterapkan pada bangunan perencanaan, yaitu sebagai berikut: a. Appropriate Site Development (Tepat Guna Lahan) Membebaskan lahan minimal 50% sebagai green area daerah infiltran atau resapan air. Hal ini diterapkan pada perencanaan building coverage (BC). 67
Pemilihan lokasi yang sesuai dengan tata guna lahan, yaitu daerah perkotaan yang dekat dengan fasilitas umum dan social untuk meminimalisir penggunaan energi untuk transportasi. Penerapan taman landscape, roof garden dan terrace garden. b. Energy Efficiency and Conservation (Efisiensi dan Konservasi Energi) Penghematan energy dengan aktif desain dan pasif desain yaitu sebagai berikut: Aktif desain Penggunaan panel untuk menghasilkan energy yang digunakan untuk penerangan landscape. Panel diterapkan pada kisi-kisi bangunan yang menghadap timur-barat dan ini dihubungkan AC sentral. Pasif desain Shading Shading merupakan salah satu cara menghalangi radiasi panas matahari dengan baha-bahan tertentu. Shading yang akan diterapkan adalah shading yang dikombinasikan dengan panel surya. Penggunaan penerangan alami (natural lighting) Penerangan alami dapat diterapkan dengan cara memberikan penerangan yang berasal dari cahaya matahari minimal 30% luas lantai yang digunakan untuk bekerja. Namun mencegah sinar matahari yang panas dan menyilaukan masuk dengan cara pertimbangan orintasi bangunan, pemberian kisi-kisi, menghindari penggunaan warna gelap pada dinding, dan sebagainya. Penggunaan penghawaan alami Menggunakan ventilasi pada ruangan-ruangan tangga, koridor dan lobby lift, menghubungkan koridor setiap lantai dengan terrace garden atau balkon. Penerapan efek naungan juga dapat diterapkan pada bangunan. Penggunaan plat lantai beton post-tension Penggunaan plat lantai beton post tension berarti mengurangi tebal plat lantai secara keseluruhan. Penggunaan plat beton post tension ini dapat menghemat volume beton dan menurunkan emisi gas CO 2 yang dihasilkan. Penggunaan fitur hemat energi pada lift Fitur sensor gerak atau sleep mode bias diterapkan pada lift untuk menghemat energi. Lift hanya akan beroperasi jika ditemukan sensor gerak pada radius jarak yang ditentukan. Lampu dalam lift juga akan mati secara otomatis saat lift tidak beroperasi. c. Water Conservation / WAC (Konservasi Air) Konservasi air pada dasarnya berkaitan dengan konsep zero run-off yaitu konsep meminimalisir limpasan air yang berasal dari bangunan atau air hujan. Konsep-konsep konservasi air yang akan diterapkan pada perencanaan adalah sebagai berikut: 68
Penggunaan green roof Penggunaan green roof dilakukan untuk menambah area infiltran bangunan untuk mengurangi volume air limpasan dari air hujan. Material vegetasi yang digunakan juga dapat mengurangi panas yang merambat ke ruangan di bawahnya. Grey water yang berasal dari air dari wastafel, shower, air bekas cucian pakaian, cucian piring, atau peralatan memasak diolah kembali dengan sistem pengolahan air limbah (SPAL). Rainwater harvesting merupakan sistem penampungan air hujan yang berada di atap bangunan setidaknya 50% kapasitas dari jumlah air hujan sesuai intensitas curah hujan tahunan setempat. Air hujan yang sudah ditampung ini kemudian dikumpulkan bersama dengan air kondensasi AC dan air bekas wudhu serta grey water yang telah disaring masuk ke dalam tangki BRAC water system untuk didaur ulang. Recycling water inilah yang digunakan kembali untuk kebutuhan seluruh sistem flushing, irigasi, dan make up water cooling tower AC sentral. air hujan, air kondensasi ac,air bekas wudhu Grey water Bak penampung inlet Sand Filter Water treatment Daily use R. Pompa Bak penampung outlet 5.2. Program Dasar Perancangan 5.2.1 Program Ruang Apartemen 5.2.1.1 Kelompok Utama Gambar 5.1 Skema Daur Ulang Grey Water Sumber : analisa Tabel 5.1. Kelompok Ruang Hunian Kelompok Ruang Ruang Luas (m2) Tipe 1 BR Foyer 4 Living Room 9 Dining Room 4 Dapur 7 Ruang Tidur 18 69
Kamar Mandi 1 Service Area 2 Tempat AC unit 1 Balkon 3 46 Sirkulasi 20% 9 Luas Total Tipe 1 BR 55 Luas Total 74 unit Tipe 1 BR 4.070 Tipe 2 BR Foyer 5 Living Room 10 Dining Room 6 Dapur 8 R.Tidur Utama + WC 20 R. Tidur Anak 12 Kamar Mandi 4 Gudang 6 Service Area 3 Tempat AC unit 1 Balkon 4.5 76.5 Sirkulasi 20% 15.5 Luas Total Tipe 2 BR 92 Luas Total 38 Unit Tipe 2 BR 3.496 Tipe 3 BR Foyer 5 Living Room 13 Dining Room 10 Dapur 8 R.Tidur Utama + WC 20 R. Tidur Anak 2 unit 24 Kamar Mandi 4 Ruang Kerja 7 Storage 8 Service Area 3 Tempat AC unit 1 Balkon 6 109 Sirkulasi 20% 21.8 Luas Total Tipe 3 BR 130.8 Luas Total 16 Unit Tipe 3 BR 2.080 70
Tipe Penthouse Foyer 5 Living Room 13 Dining Room 10 Dapur 8 R.Tidur Utama + WC 20 R. Tidur Anak 2 unit 24 Kamar Mandi 4 Ruang Kerja 7 Maid Room 7 Storage 8 Service Area 3 Tempat AC unit 1 Balkon 8 Luas Total Tipe Penthouse 140 Luas Total 2Unit Penthouse 280 Total Luas Keseluruhan Unit 1 BR 4.070 2 BR 3.496 3 BR 2.080 Penthouse 280 Jumlah Luas Unit 9.926 Sumber : Analisa 5.2.1.2 Kelompok Pendukung Ruang Pengelola Kelompok Ruang Ruang Management Building Ruang Luas (m2) Hall 40 R.Tunggu 20 Front Office 40 R.Building Manager 13,4 R.Sekretaris 6,7 R.Rapat 37,82 Pantry 5,4 71
Divisi Non Teknik Gudang 6 Lavatory 20 Mushola 6,5 R.Wudhu 3,8 199,62 Sirkulasi 20% 39,92 Total Luas 239,54 R.Kadiv Non Teknik 9,3 R.Receptionist 6,5 R.Pemasaran 27 R.Keuangan 18 R.Administrasi 18 Gudang Arsip 6 84,8 Sirkulasi 20% 16,96 Total Luas 101,76 Divisi Teknik R.Kadiv Teknik 9,3 R.Teknisi 18 Gudang Alat 6 33,3 Sirkulasi 20% 6,66 Total Luas 39,96 Divisi Keamanan R.Kepala Keamanan 9,3 Pos Utama 10 Pos Jaga 6 R. CCTV 48 Gudang Alat 4 77,3 Sirkulasi 20% 15,46 Total Luas 92,76 Tabel 5.2 Office Ruang Service Kelompok Ruang Ruang Luas (m2) Ruang ME R.Genset 40 R.Trafo 18 R.MDP 30 72
R.PABX 24 R.Chiller 20 R.Cooling Tower 10 R.Ground Tank 30 R.Roof Tank 100 R.Pompa Air 80 R.Kontrol 24 R. IPAL Bak Penampung 48 Water Treatment 12 R.Kontrol 40 Total 476 Sirkulasi 20% 95,2 R.Perawatan Bangunan Luas Total 571,2 R.Cleaning Service 43,2 R.workshop 50 Gudang Alat 16 119,8 Sirkulasi 20% 23,96 Luas Total 143,76 R. Bongkar Muat R.Bongkar Muat 20 Gudang Barang 10 30 Sirkulasi 20% 6 Luas Total 36 Tabel 5.3 Service Ruang Aktivitas Service Ruang Mekanikal Elektrikal 571,2 Ruang Perawatan Bangunan 143,76 Ruang Bongkar Muat 36 Total Luas Aktivitas Service 750,96 Total Luas Keseluruhan 73
Ruang Utama 239,54 Divisi Non Teknik 101,76 Divisi Teknik 39,96 Divisi Keamanan 92,76 M.E 571,2 Maintenance 143,76 Bongkar Muat 36 Jumlah Luas Pengelola 1.224.98 Kelompok Ruang Ruang Luas (m2) Parkir Penghuni Parkir Mobil 1.560 Parkir Motor 156 1.716 Sirkulasi 100% 1.716 Luas Total 3.432 Parkir Pengunjung Parkir Mobil 312 Parkir Mptor 32 344 Sirkulasi 100% 344 Luas Total 688 Parkir Pengelola Parkir Mobil 120 Parkir Motor 80 200 Sirkulasi 100% 200 Luas Total 400 R.Tunggu Sopir R.Tunggu 36 Sirkulasi 20% 7,2 Luas Total 43,2 Ruang Penghuni 3.432 Ruang Pengunjung 688 Ruang Pengelola 400 R.Tunggu Sopir 43,2 Luas Total Aktivitas Parkir 4.563 5.2.1.3 Kelompok Penunjang Tabel 5.4 Penunjang 74
Kelompok Ruang Ruang Luas (m2) Hall dan Lobby Hall 40 R.Tunggu 20 Resepsionis 8 Lavatory 40 Lift Pengguna 3.6 Lift Barang 4.5 116,1 Sirkulasi 30% 34,83 Luas Total 151 Function Room R.Audience 1000 Stage 30 Backstage 20 1050 Sirkulasi 20% 210,16 Luas Total 1260,96 Library Rak Buku 27 Ruang Baca 36 63 Sirkulasi 50% 19 Luas Total 82 ATM Center ATM 6 Unit 12 Sirkulasi 20% 3,6 Luas Total 15,6 Money Changer Counter 10 R.Kkasanah 6 16 Sirkulasi 20% 3,2 Luas Total 19,2 Mini Market R.Penjualan 150 Gudang 25 Kasir 10 185 Sirkulasi 20% 37 Luas Total 222 Fitness Center Hall 20 R.Latihan 140 R.Ganti 16 75
R.Istirahat 18 194 Sirkulasi 30% 58,2 Luas Total 252,2 Massage & Spa R.Sauna 120 R.Ganti 12 R.Massage 64 196 Sirkulasi 20% 39,2 Luas Total 235,2 Resto & Cafe R.Makan 180 Kasir 2,5 Dapur 18 Gudang 6 Lavatory 6,4 Bar anda Cafe 200 Healthy Juicy 120 532,9 Sirkulasi 20% 108 Luas Total 679,7 Klinik & Apotek R.Praktek 18 R.Tunggu 16 R.Daftar 6 Apotek 21 Lavatory 6,4 Sirkulasi 30% 20,22 Luas Total 127 Beauty Center Salon 24 R.Bilas 8 R.Tunggu 10 R.Facial 15 Kasir 2,5 Lavatory 6,4 Sirkulasi 20% 13,2 Luas Total 85,7 Laundry R.Laundry 140 Sirkulasi 30% 42 Luas Total 182 Swimming Pool Kolam Dewasa 312,5 76
Lapangan Tennis Playground Jogging Track Kolam Anak 40 Jacuzzi 16 Cabanas 20 Ruang Ganti 5,2 Ruang Bilas 16 Ruang Jemur 122.91 Sirkulasi 20% 106,52 Luas Total 639,13 Lapangan 260,75 R.Tunggu 9 Sirkulasi 20% 54 Luas Total 323,8 Playground 36,37 Sirkulasi 100% 36,37 Luas Total 72,74 Jogging Track 800 Sirkulasi 20% 160 Luas Total 960 Fasilitas Hall & Lobby 140,4 Function Room 612 Library 82 ATM Center 10,8 Money Changer Sumber : Analisa 19,2 Mini Market 222 Fitness center 252,2 Massage & Spa 235,2 Resto & Cafe 641 Klinik & Apotek 127 Beauty Center 79,2 Laundry 182 Swimming Pool + Jacuzzi + Cabanas 639,13 Tennis Court 323,8 Playground 72,74 Jogging Track 960 Total Luas Fasilitas 5.667 77
Luas Total Apartemen Tugas Akhir Kegiatan Utama Jumlah Luas Unit 9.926 m² Kegiatan Pendukung Jumlah Luas Pengelola 1.225 m² Luas Total Aktivitas Parkir 4.563 m² Kegiatan Penunjang Total Luas Fasilitas 5.667 m² LUAS TOTAL APARTEMEN 21.381 m² Luas total apartemen adalah 21.381 m 2 5.3 Tapak Terpilih Lokasi perencanaan di kawasan SCBD Tabel Lot 5.5 Total 23. Kawasan Luas Program ini Ruang merupakan kawasan yang strategis dengan berbagai fasilitas tersedia dan pencapaian yang mudah. Peraturan bangunan kawasan Sumber : Analisa ini adalah KLB 20 dan KDB 40% memiliki luas 1.2 Ha. Batas-batas tapak antara lain : Utara : Polda Metro Jaya Selatan : JL. SCBD Barat : SCBD Suites Apartment Timur : Jl. SCBD Gambar 5.1 Peta Kota Jaksel dan Lokasi Terpilih Sumber : Google Earth, 2014 78
Lokasi tapak terpilih merupakan kawasan yang sangat strategis karena dekat dengan pusat perbelanjaan, beberapa fasilitias pendidikan, dan kawasan komersial lainnya. Kemudahan dalam pencapaian baik dari maupun menuju tapak dilengkapi dengan transportasi menuju sarana dan prasarana di pusat kota maupun ke luar kota yaitu dengan adanya stasiun kereta api (commuter line dan kereta luar kota) yang berada dekat dengan lokasi perencanaan. a. Tata Guna Lahan Perumahan Vertikal Luas Tapak 12.380 m 2 KDB : 0.4 KLB : 20 GSB : 12,5 m b. Potensi Tapak Dekat dengan area komersial Dekat dengan perkantoran Dekat dengan jalan utama Gambar 5.2 Tapak Terpilih Sumber : Dokumen Survey U 79