BAB I PENDAHULUAN 1.1 Gambaran Umum Objek Penelitian Minat investor untuk berinvestasi pada Dana Investasi Real Estate (DIRE) atau yang lebih dikenal dengan Real Estate Investment Trust (REIT) kembali tumbuh. Hal ini seiring kebutuhan kepemilikan aset properti yang semakin meningkat. Bursa Efek Indonesia (BEI) bersama Otoritas Jasa Keuangan (OJK) mendorong pelaku pasar untuk mencatatkan investasi pada DIRE dalam bentuk Kontrak Investasi Kolektif (KIK). Bagi perusahaan properti dan real estate, DIRE berbentuk KIK merupakan alternatif untuk mendapatkan pendanaan dari pasar modal. Caranya dengan menjual aset yang dimiliki melalui skema DIRE berbentuk KIK yang dananya dapat digunakan untuk mendanai proyek perusahaan lainnya. REIT merupakan wadah yang dibentuk untuk memiliki aset dari suatu real estate. Keuntungan bagi investor diperoleh dari pendapatan yang berasal dari aset real estate itu, yang selebihnya bisa digunakan untuk membeli saham. hingga saat ini hanya terdapat satu DIRE berbentuk KIK yang tercatat di Bursa Efek Indonesia, yakni DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia dengan kode XCID, yang telah dicatatkan pada 1 Agustus 2013. (republika.co.id) Sektor properti sebagai salah satu instrumen usaha biasanya dipilih investor. Properti dan Real Estate merupakan salah satu alternatif investasi yang diminati investor dimana investasi di sektor ini merupakan investasi jangka panjang dan properti merupakan aktiva multiguna yang dapat digunakan oleh perusahaan sebagai jaminan, oleh karena itu perusahaan properti dan real estate mempunyai struktur modal yang tinggi. Harga tanah yang cenderung naik dari tahun ke tahun yang dikarenakan jumlah tanah yang terbatas sedangkan permintaan akan semakin tinggi karena semakin bertambahnya jumlah penduduk dan penentu harga bukanlah pasar tetapi orang (pihak) yang menguasai tanah tersebut membuat industri properti dan real estate ini semakin banyak disukai oleh investor ataupun kreditor. Sektor
propertydan real estate merupakan sektor yang paling rentan dalam industri makro terhadap fluktuasi suku bunga, inflasi dan nilai tukar yang pada akhirnya akan mempengaruhi pada daya beli masyarakat. Bahkan bagi sebagian orang justru digunakan untuk menyembunyikan dan memutar uang. (Theresia 2010). Pemanfaatan Dana Investasi Real Estate (DIRE) berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (KIK) masih sangat minim. Hal ini terkendala pengenaan pajak yang besar terkait penerbitan DIRE. Kepala Pengawas Pasar Modal II Otoritas Jasa Keuangan (OJK) Fahri Hilmi mengatakan, tarif pajak yang dikenakan pada perusahaan properti untuk menerbitkan DIRE terbilang tinggi. Ini membuat perusahaan enggan menerbitkan produk investasi ini dan lebih memilih menerbitkannya di negara lain. Padahal, program ini sebenarnya sudah digulirkan oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK) sejak 2007. Sampai saat ini, kita pahami kendala utama pengenalan perpajakan yang kurang kompetitif. DIRE di indonesia size-nya hanya Rp 500 miliar. Sementara di Singapura Rp 30 triliun. Jadi properti produknya di Indonesia tapi di-dire-kan di Singapura. Pemerintah sudah menerbitkan Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 200 yang mengatur perpajakan DIRE khususnya. Peraturan ini pun baru diterbitkan pada tanggal 10 November 2015 lalu. Maka, bersama dengan Kementerian Keuangan (Kemenkeu), pihaknya masih mendiskusikan kembali kebijakan yang ada. (republika.co.id) Berikut daftar perusahaan sektor properti dan real estate yang terdatar pada Bursa Efek Indonesia : Tabel 1.1 Perusahaan sektor Properti dan Real Estate Tahun 2013-2015 No Kode Nama Emiten 1 APLN Agung Podomoro Land Tbk 2 ASRI Alam Sutra Realty Tbk 3 BAPA Bekasi Asri Pemula Tbk 4 BCIP Bumi Citra Permai Tbk 5 BEST Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk 6 BIPP Bhuwanatala Indah Permai Tbk
7 BKDP Bukit Dharmo Property 8 BKSL Sentul City Tbk (bersambung) (sambungan) No Kode Nama Emiten 9 BSDE Bumi Serpong Damai Tbk 10 COWL Cowell Development Tbk 11 CTRA Ciputra Development Tbk 12 CTRP Ciputra Property Tbk 13 CTRS Ciputra Surya Tbk 14 DART Duta Anggada Realty Tbk 15 DILD Intiland Development Tbk 16 DUTI Duta Pertiwi Tbk 17 ELTY Bakrieland Development Tbk 18 EMDE Megapolitan Development Tbk 19 FMII Fortune Mate Indonesia Tbk 20 GAMA Gading Development Tbk 21 GMTD Goa Makassar Tourism Development Tbk 22 GPRA Perdana Gapura Prima Tbk 23 GWSA Greenwodd Sejahtera Tbk 24 JRPT Jaya Real Property Tbk 25 KIJA Kawasan Industri Jababeka Tbk 26 KPIG Global Land and Development Tbk 27 LAMI Lamicitra Nusantara Tbk 28 LCGP Laguna Cipta Griya Tbk 29 LPCK Lippo Cikarang Tbk 30 LPKR Lippo Karawaci Tbk 31 MDLN Modernland Realty Tbk 32 MKPI Metropolitan Kentjana Tbk 33 MTLA Metropolitan Land Tbk 34 MTSM Metro Realty tbk 35 NIRO Nirvana Development Tbk 36 OMRE Indonesia Prima Property Tbk 37 PLIN Plaza Indonesia Realty Tbk 38 PUDP Pudjiati Prestige Tbk 39 PWON Pakuwon Jati Tbk 40 RBMS Rista Bintang Mahkota Sejati Tbk 41 RDTX Roda Vivatex Tbk 42 RODA Pikko Land Development Tbk 43 SCBD Dadanayasa Arthatama Tbk
44 SMDM Suryamas Dutamakmur Tbk 45 SMRA Summarecon Agung Tbk Sumber : (www.idx.co.id) 1.2 Latar Belakang Penelitian Perkembangan pasar modal di Indonesia yang pesat menunjukan bahwa kepercayaan pemodal untuk menginvetasikan dananya di pasar modal cukup baik. Banyaknya pilihan saham membuat pemodal bisa lebih leluasa untuk memilih kemana modalnya akan ditanamkan. Dari berbagai sektor yang ada di pasar modal, salah satu sektor yang sering diperhitungkan oleh para pemodal untuk menginvestasikan dananya adalah sektor properti. Menteri Koordinator Bidang Perekonomian mengatakan sektor properti merupakan roda perekonomian bangsa. Pasalnya sektor ini dapat meningkatkan jumlah lapangan pekerjaan dan berdampak pada pengurangan kemiskinan. Meskipun demikian saat ini masih terdapat kekurangan ketersediaan properti. Hal ini yang menjadi tantangan pengembang dan pemerintah. Pasar modal merupakan sarana perusahaan untuk meningkatkan kebutuhan dana jangka panjang dengan menjual saham atau mengeluarkan obligasi. Untuk menarik pembeli dan penjual untuk berpartisipasi, pasar modal harus bersifat likuid dan efisien. Suatu pasar modal dikatakan likuid jika penjual dapat menjual dan pembeli dapat membeli surat-surat berharga dengan cepat. Pasar modal dikatakan efisien jika harga dari surat-surat berharga mencerminkan nilai dari perusahaan secara akurat. Pasar modal juga mempunyai fungsi sarana alokasi dana yang produktif untuk memindahkan dana dari pemberi pinjaman ke peminjam (Jogiyanto,2012:30) Modernisasi dengan teknologi yang serba canggih serta informasi yang mudah diakses, dewasa ini telah banyak dimanfaatkan oleh setiap individu maupun kelompok untuk mendapatkan keuntungan. Tak terkecuali bagi perusahaan juga para investor yang ingin memperoleh penghasilan melalui investasi saham yang dilakukan di pasar modal. Pasar modal di Indonesia telah menjadi perhatian banyak pihak,
khususnya masyarakat pebisnis, dikarenakan sangat efektif sebagai media untuk dapat menyalurkan dananya agar lebih produktif dan memperoleh keuntungan. Hal inilah yang menjadi salah satu tujuan para investor untuk berinvestasi yakni agar mendapatkan imbal hasil (return) dari dana yang diinvestasikan. Disamping terdapat banyak pilihan produk investasi seperti saham, obligasi, reksadana dan lain-lain, pasar modal Indonesia memiliki banyak pilihan sektor atau industri, salah satunya adalah industri real estate dan property. Industri realestate dan property ini merupakan sektor yang sangat potensial dan menarik untuk menjadi perhatian dikarenakan berinvestasi didalamnya cukup menjanjikan di masa depan. Akan tetapi industri realestate dan property memiliki karakteristik yang sulit untuk diprediksi dimana industri ini cukup dipengaruhi oleh kondisi perekonomian negara. Menurut Kusumaningrum (2010) pada saat terjadi pertumbuhan ekonomi yang tinggi, industri real estate dan property mengalami booming dan cenderung over supplied. Sebaliknya pada saat pertumbuhan ekonomi mengalami penurunan, secara cepat sektor ini akan mengalami penurunan yang cukup drastis. Pada sisi manajemen keuangan, kinerja perusahaan dapat tercermin dari kinerja keuangannya. Kinerja keuangan yang baik dari sebuah perusahaan merupakan pertimbangan utama bagi investor. Kinerja keuangan suatu perusahaan yang semakin baik, maka diharapkan harga saham meningkat dan akan memberikan tingkat return saham. Bagi para investor, kebutuhan akan informasi tentang kondisi keuangan perusahaan sangatlah penting untuk pengambilan keputusan investasi. Penilaian kinerja keuangan didasarkan pada data keuangan historis yang tujuan utamanya adalah memberi suatu indikasi kinerja perusahaan pada masa yang akan datang. Sumber dana utama industri real estate dan property yang pada umumnya diperoleh melalui kredit perbankan, mengindikasikan bahwa industri ini mengandung risiko tinggi karena memiliki biaya tetap. Penggunaan biaya tetap yang diupayakan untuk meningkatkan laba operasi disebut leverage operasi. Menurut Miswanto (2013) leverage operasi dapat digunakan untuk mengukur seberapa besar penggunaan biaya
tetap operasi dalam suatu perusahaan. Penggunaan biaya tetap operasi yang semakin besar semakin bisa meningkatkan penjualan yang pada akhirnya meningkatkan laba sebelum bunga dan pajak (EBIT earning before interest and tax). Akan tetapi penggunaan biaya tetap operasi yang semakin besar dapat menyebabkan adanya biaya tetap tersebut tidak terbayar. dan dapat menimbulkan risiko bisnis bahwa perkembangan perusahaan properti di Indonesia terus mengalami kenaikan yang sangat tajam pada dekade terakhir. (www.telkomsolution.com/solution/property-real-estate-and-construction). Berikut 15 data return saham dari masing-masing perusahaan property dan real estate tahun 2013-2015 : Tabel 1.2 Return Saham Perusahaan sektor Properti dan Real Estate Tahun 2013-2015 No Kode Nama Emiten Tahun 2013 2014 2015 1 APLN Agung Podomoro Land Tbk -0.42 0.53 0.02 2 ASRI Alam Sutra Realty Tbk -0.28 0.30-0.39 3 BAPA Bekasi Asri Pemula Tbk -0.53-0.23-0.02 4 BCIP Bumi Citra Permai Tbk 0.82 0.68 0.11 5 BEST Bekasi Fajar Industrial Estate Tbk -0.35 0.65-0.60 6 BIPP Bhuwanatala Indah Permai Tbk -0.11 0.08-0.09 7 BKDP Bukit Dharmo Property -0.09 0.23-0.08 8 BKSL Sentul City Tbk -0.17-0.32-0.45 9 BSDE Bumi Serpong Damai Tbk 0.16 0.39 0.01 10 COWL Cowell Development Tbk 2.29 0.33-0.04 11 CTRA Ciputra Development Tbk -0.06 0.67 0.17 12 CTRP Ciputra Property Tbk 0.03 0.34-0.51 13 CTRS Ciputra Surya Tbk -0.42 1.34-0.27 14 DART Duta Anggada Realty Tbk -0.37 0.53-0.38 15 DILD Intiland Development Tbk -0.06 0.98-0.22 16 DUTI Duta Pertiwi Tbk 0.47 0.07 0.34 17 ELTY Bakrieland Development Tbk -0.07 0.00 0.00 18 EMDE Megapolitan Development Tbk -0.21 0.10 0.18 19 FMII Fortune Mate Indonesia Tbk 0.57 0.17 0.78 20 GAMA Gading Development Tbk -0.75-0.43 0.10 21 GMTD Goa Makassar Tourism Development Tbk 11.58-0.27 0.23
22 GPRA Perdana Gapura Prima Tbk 0.51 0.98-0.33 23 GWSA Greenwodd Sejahtera Tbk -0.31 0.09-0.29 24 JRPT Jaya Real Property Tbk 0.29 0.30-0.28 25 KIJA Kawasan Industri Jababeka Tbk -0.02 0.54-0.16 26 KPIG Global Land and Development Tbk -0.13-0.02 0.09 27 LAMI Lamicitra Nusantara Tbk -0.18 0.57 0.01 (bersambung) (sambungan) No Kode Nama Emiten Tahun 2013 2014 2015 28 LCGP Laguna Cipta Griya Tbk 0.68 1.11 0.03 29 LPCK Lippo Cikarang Tbk 0.51 1.13-0.30 30 LPKR Lippo Karawaci Tbk -0.09 0.12 0.01 31 MDLN Modernland Realty Tbk 0.28 0.33-0.10 32 MKPI Metropolitan Kentjana Tbk 1.44 0.61 0.10 33 MTLA Metropolitan Land Tbk -0.30 0.17-0.52 34 MTSM Metro Realty tbk -0.01 0.00-0.67 35 NIRO Nirvana Development Tbk 0.08-0.30-0.41 36 OMRE Indonesia Prima Property Tbk 0.01 0.00-0.12 37 PLIN Plaza Indonesia Realty Tbk 0.19 0.95 0.07 38 PUDP Pudjiati Prestige Tbk -0.02-0.08-0.05 39 PWON Pakuwon Jati Tbk 0.20 0.91-0.04 40 RBMS Rista Bintang Mahkota Sejati Tbk -0.36-0.03-0.28 41 RDTX Roda Vivatex Tbk 0.40 0.07 0.14 42 RODA Pikko Land Development Tbk 0.29 0.03 0.29 43 SCBD Dadanayasa Arthatama Tbk 0.00 1.41-0.15 44 SMDM Suryamas Dutamakmur Tbk -0.01-0.35-0.23 45 SMRA Summarecon Agung Tbk -0.18 0.95 0.09 Rata-rata 0.34 0.35-0.09 (sumber :www.yahoofinance.co.id) Berdasarkan tabel 1.2 memperlihatkan return saham dari beberapa perusahaan property dan real estate tahun 2013-2015. Pada tahun 2014 rata-rata return saham mengalami kenaikan yang berarti perusahaan property dan real estate umumnya
berkembang, namun pada tahun 2015 mengalami penurunan yang cukup drastis. Hal ini disebabkan kondisi ekonomi yang lesu sepanjang tahun 2015 berimbas pada berbagai sektor. Salah satu bisnis yang paling terkena imbasnya adalah sektor properti. Return merupakan salah satu dasar yang digunakan oleh investor dalam mengambil keputusan investasi karena return merupakan tujuan utama seseorang berinvestasi. Dengan adanya return, diharapkan seseorang akan termotivasi untuk berinvestasi. Menurut Jogiyanto (2012:109) return merupakan hasil yang diperoleh dari investasi. Rasio keuangan sebagai instrumen analisis prestasi perusahaan yang menjelaskan berbagai hubungan dan indikator keuangan, yang ditujukan untuk menunjukkan perubahan dalam kondisi keuangan atau prestasi operasi di masa lalu dan membantu menggambarkan trend pola perubahan tersebut, untuk kemudian menunjukkan resiko dan peluang yang melekat pada perusahaan yang bersangkutan. Hal ini menunjukkan bahwa analisis rasio keuangan, meskipun didasarkan pada data dan kondisi masa lalu tetapi dimaksudkan untuk menilai resiko dan peluang di masa yang akan datang dan Rasio keuangan menggambarkan suatu hubungan pertimbangan antara suatu jumlah tertentu dan jumlah lain. Hasil analisis laporan keuangan yang menunjukkan kinerja perusahaan tersebut dipakai sebagai dasar penentu kebijakan bagi pemilik, manajer, dan investor. Jadi rasio keuangan mempunyai hubungan dengan return saham karena rasio keuangan digunakan untuk membandingkan resiko dan tingkat imbal hasil (return) dari berbagai perusahaan untuk membantu investor dan kreditor membuat keputusan investasi dan kredit yang baik. Sangat penting bagi para investor untuk mengetahui nilai CR, walaupun nilai CR hanya bersifat sementara atau jangka pendek, investor akan menganggap perusahaan beroperasi dengan baik dan menutupi kewajiban jangka pendeknya sehingga ketika CR meningkat maka nilai return saham juga akan mengalami
peningkatan. Berdasarkan Wingsih (2013) menyatakan bahwa Current rasio berpengaruh negatif terhadap return saham. Semakin tinggi rasio DER menunjukkan tingkat pengembalian yang semakin kecil. Resiko yang ditanggung oleh investor akan semakin tinggi karena tingkat hutang yang tinggi berarti beban bunga yang semakin tinggi yang akan mengurangi resiko, dan berakibat menurunkan return saham. (Ang, 2012). Peningkatan pada nilai TATO akan menyebabkan meningkatnya penjualan netto (penjualan bersih) yang dicapai perusahaan yang akan mendorong terjadinya peningkatan laba. Peningkatan laba akan mendorong terjadinya peningkatan return saham dengan kata lain peningkatan nilai TATO akan menyebabkan peningkatan return saham. Rasio TATO sangat berguna bagi para kreditur dan pemilik perusahaan (pemegang saham) karena dapat mengetahui efisiensi perusahaan untuk meningkatkan penjualan akan tetapi TATO sangat berguna bagi manajemen perusahaan untuk mengetahui seberapa efektifkah perusahaan mengelola aktivanya sehingga mampu meningkatkan nilai perusahaan yang akan berakibat pada meningkatnya nilai return saham yang akan diterima investor (Sartono, 2011). Meningkatkan ROA berarti di sisi lain juga meningkatkan nilai pendapatan bersih yang berarti meningkatkan nilai penjualan. Perusahaan yang penjualannya meningkat akan mendorong terjadinya peningkatan laba yang menunjukkan operasional perusahaan sehat dan baik. Hal ini akan disukai oleh para investor. Investor yang rasional tentu saja akan memilih investasi pada perusahaan yang memiliki profitabilitas tinggi, sehingga akan mendorong peningkatan harga saham yang pada akhirnya akan mendorong peningkatan return saham yang akan diterima investor. Berdasarkan uraian diatas, penulis termotivasi melakukan penelitian untuk menguji secara empiris pengaruh rasio-rasio keuangan terhadap return saham pada perusahaan properti dan real estate di Bursa Efek Indonesia (BEI). Maka penulis mengambil judul penelitian ini adalah
PENGARUH RASIO KEUANGAN TERHADAP RETURN SAHAM PADA SEKTOR PROPERTI DAN REAL ESTATE DI BURSA EFEK INDONESIA (BEI) PERIODE 2013-2015. 1.3 Perumusan Masalah Berdasarkan latar belakang penelitian yang telah dibahas sebelumnya, maka perumusan masalah dalam penelitian ini sebagai berikut: 1. Bagaimana CR, DER, ROA, TATO, & Return Saham pada Sektor Properti dan Real Estate Di Bursa Efek Indonesia (BEI) Periode 2013-2015? 2. Apakah CR, DER, ROA, & TATO berpengaruh secara simultan terhadap return saham pada Sektor Properti dan Real Estate Di Bursa Efek Indonesia (BEI) Periode 2013-2015? 3. Apakah CR berpengaruh terhadap return saham pada Sektor Properti dan Real Estate Di Bursa Efek Indonesia (BEI) Periode 2013-2015? 4. Apakah DER berpengaruh terhadap return saham pada Sektor Properti dan Real Estate Di Bursa Efek Indonesia (BEI) Periode 2013-2015? 5. Apakah ROA berpengaruh terhadap return saham pada Sektor Properti dan Real Estate Di Bursa Efek Indonesia (BEI) Periode 2013-2015? 6. Apakah TATO berpengaruh terhadap return saham pada Sektor Properti dan Real Estate Di Bursa Efek Indonesia (BEI) Periode 2013-2015? 1.4 Tujuan Penelitian Adapun tujuan penelitian ini adalah: 1. Untuk mengetahui CR, DER, ROA, TATO, & Return Saham pada Sektor Properti dan Real Estate Di Bursa Efek Indonesia (BEI) Periode 2013-2015 2. Untuk mengetahui pengaruh CR, DER, ROA, & TATO terhadap return saham pada sektor properti dan real estate secara simultan di Bursa Efek Indonesia (BEI) periode 2013-2015
3. Untuk mengetahui pengaruh CR terhadap return saham pada sektor properti dan real estate secara parsial di Bursa Efek Indonesia (BEI) periode 2013-2015 4. Untuk mengetahui pengaruh DER terhadap return saham pada sektor properti dan real estate secara parsial di Bursa Efek Indonesia (BEI) periode 2013-2015 5. Untuk mengetahui pengaruh ROA terhadap return saham pada sektor properti dan real estate secara parsial di Bursa Efek Indonesia (BEI) periode 2013-2015 6. Untuk mengetahui pengaruh TATO terhadap return saham pada sector property dan real estate secara parsia di Bursa Efek Indonesia (BEI) periode 2013-2015 1.5 Kegunaan Penelitian 1.5.1 Aspek Teoritis Kegunaan teoritis yang ingin dicapai dari pengembangan pengetahuan dalam penelitian ini, antara lain : 1. Bagi penulis Hasil penelitian diharapkan dapat menambah wawasan pengetahuan dari proses pembelajaran dalam mengaplikasikan ilmu dan teori yang telah diperoleh selama perkuliahan. 2. Bagi penelitian selanjutnya Penelitian ini diharapkan dapat memberikan referensi untuk penelitian selanjutnya yang berhubungan dengan rasio keuangan terhadap return saham. 1.5.2 Aspek Praktis Kegunaan praktis yang ingin dicapai dari penerapan pengetahuan sebagai hasil penelitian ini adalah : 1. Bagi pihak investor Hasil penelitian ini dapat menjadi bahan pertimbangan bagi pihak investor untuk memilih perusahaan yang akan dijadikan tempat kegiatan investasi dengan kinerja yang baik yang dapat memberikan tingkat pengembalian return (saham) yang diharapkan. 2. Bagi perusahaan
Hasil dari penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat bagi pihak manajemen perusahaan yang dapat digunakan sebagai masukan dan dasar untuk lebih memperhatikan rasio keuangan dalam meningkatkan kinerja perusahaan di masa yang akan datang. 1.6 Sistematika Penulisan Tugas Akhir Pembahasan dalam skripsi ini dibagi dalam lima bab yang terdiri dari beberapa sub-bab. Sistematika penulisan skripsi ini secara garis besar adalah sebagai berikut : a. Bab I Pendahuluan yang memuat mengenai gambaran umum objek penelitian, latar belakang penelitian, perumusan masalah, tujuan penelitian, kegunaan penelitian serta sistematika penulisan. b. Bab II Tinjauan Pustaka dan lingkup penelitianyang memuat mengenai tinjauan pustaka, penelitian terdahulu, kerangka pemikiran dan hipotesis dan ruang lingkup penelitian. c. Bab III Metode Penelitian yang memuat mengenai jenis penelitian, variable operasional, tahapan penelitian populasi dan sampel, pengumpulan data, teknik analisis data dan pengujian hipotesis. d. Bab IV Hasil Penelitian dan Pembahasan yang memuat mengenai deskriptif variable, analisis statistic dan analisis pengaruh variable e. Bab V Kesimpulan dan Saran mengenai kesimpulan dari seluruh laporan observasi ini dan memberikan saran-saran yang berhubungan dengan kesimpulan.