BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Dewasa ini, globalisasi ekonomi guna mencapai kesejahteraan rakyat berkembang semakin pesat melalui berbagai sektor perdangangan barang dan jasa. Seiring dengan semakin pesatnya perkembangan globalisasi ekonomi mendesak para pelaku ekonomi untuk semakin sadar akan pentingnya perlindungan dan jaminan hukum akan setiap transaksinya. Oleh sebab itu, para pelaku ekonomi harus tunduk pada peraturan perundang-undangan yang berlaku agar setiap transaksi yang dilakukannya sah di mata hukum. Salah satu mekanisme perlindungan hukum agar kepentingan para pelaku ekonomi dalam suatu transaksi perdagangan terlindungi adalah dengan cara membuat perjanjian sebagaimana yang diatur dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku. Perjanjian jual beli merupakan salah satu perjanjian yang sering dilakukan oleh para pelaku dunia ekonomi di sektor perdagangan. Salah satu sektor perdagangan yang menarik banyak perhatian dari masyarakat adalah jual beli rumah. Tempat tinggal merupakan bagian dari kebutuhan primer masyarakat di samping makanan dan pakaian. Ada beberapa jenis tempat tinggal yang lazim dikenal masyarakat, di antaranya rumah dan rumah susun.
Saat ini masyarakat menginginkan kebutuhannya dapat terpenuhi secara praktis, termasuk salah satunya kebutuhan akan rumah. Cara praktis dalam memenuhi kebutuhan tempat tinggal adalah salah satunya dengan membeli rumah di perumahan melalui pengembang perumahan. Ketentuan yuridis mengenai perjanjian diatur dalam Buku III Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUH Perdata). Pengertian perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1313 KUH Perdata ialah: Suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Definisi jual beli menurut KUH Perdata adalah suatu perjanjian bertimbal balik dalam mana pihak yang satu (si penjual) berjanji untuk menyerahkan hak milik atas suatu barang, sedang pihak yang lainnya (si pembeli) berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan hak milik tersebut. 1 Berdasarkan definisi jual beli dalam KUH Perdata tersebut, maka dapat diketahui bahwa jual beli meliputi dua pihak secara timbal balik, dimana pihak yang menyerahkan benda disebut dengan penjual, dan pihak yang membayar atas harga benda persebut disebut dengan pembeli. Perjanjian jual beli sah secara hukum dan dapat dilaksanakan maka para pihak harus memenuhi syarat sahnya perjanjian. Agar suatu perjanjian jual beli tidak hanya sah secara hukum namun juga dapat memberikan perlindungan hukum bagi para pihaknya, maka dalam perjanjiannya juga harus memenuhi 1 Subekti, 1995, Aneka Perjanjian, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, Hlm. 1
asas-asas hukum perjanjian. Dalam hukum perjanjian dikenal lima asas penting, yaitu asas kebebasan berkontrak, asas konsensualisme, asas pacta sunt servanda, asas itikad baik, dan asas kepribadian. Di dalam pelaksanaan suatu perjanjian kadang terjadi permasalahan dimana ada pihak dalam perjanjian yang tidak memenuhi kewajibannya sebagaimana yang telah disepakati dalam perjanjiannya. Tidak dipenuhinya kewajiban tersebut dapat terjadi sebagai akibat kelalaian atau kesengajaan atau karena terjadinya peristiwa tidak terduga di luar kemampuan masing-masing pihak (overmacht). Jika tidak terlaksananya suatu kewajiban tersebut dapat dibuktikan bahwa akibat kelalaian atau kesengajaan oleh pihak yang melakukannya, maka dapat diindikasikan bahwa hal tersebut termasuk wanprestasi. Wanprestasi adalah tidak memenuhi atau lalai melaksanakan kewajiban (prestasi) sebagaimana yang ditentukan dalam perjanjian yang dibuat antara kreditor dengan debitor. 2 Wanprestasi dapat berupa empat macam, yaitu: 3 a. Tidak melakukan apa yang disanggupi akan dilakukannya; b. Melaksanakan apa yang dijanjikannya, tetapi tidak sebagaimana dijanjikan; c. Melakukan apa yang dijanjikannya tetapi terlambat; d. Melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukannya. 2 Salim HS, 2011, Hukum Kontrak: Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta, Hlm. 98 3 Subekti, 2002, Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta, Hlm.45
Dalam praktiknya, kadang dalam pelaksanaan perjanjian jual beli terjadi permasalahan dimana ada pihak dalam perjanjian jual beli yang tidak melaksanakan kewajibannya sebagaimana yang telah disepakati dalam perjanjian. Seperti halnya yang terjadi pada kasus jual beli rumah antara Pengembang CV Bhumi Karya Pancanaka, selaku penjual, dengan pembeli yang melakukan perjanjian jual beli rumah di Perumahan Griya Sumber dan Perumahan Taman Penarukan. Perumahan Griya Sumber dan Perumahan Taman Penarukan adalah proyek pembangunan dan penjualan perumahan yang dilaksanakan oleh CV Bhumi Karya Pancanaka. CV Bhumi Karya Pancanaka mulanya menawarkan penjualan rumah kepada calon pembeli di Perumahan Griya Sumber dan Perumahan Taman Penarukan dengan tiga cara pembayaran, yaitu tunai keras, tunai bertahap dan Kredit Perumahan Rakyat (KPR). Namun, dalam praktiknya dari beberapa sistem pembayaran tersebut, yang menyisakan permasalahan adalah penjualan rumah dengan sistem tunai bertahap. Pembayaran dengan sistem tunai bertahap adalah sistem pembayaran dengan membayarkan sejumlah uang muka dan sisa pembayaran dibayar dalam beberapa kali pembayaran hingga lunas sesuai dengan waktu dan jumlah yang disepakati dalam perjanjian. Adapun kasus yang terjadi sebagaimana yang dialami oleh pembeli rumah dengan sistem pembayaran tunai bertahap di Perumahan Taman Penarukan dan Perumahan Griya Sumber, yang merupakan proyek
pembangunan dan pemasaran perumahan milik CV Bhumi Karya Pancanaka. Pembeli tersebut mengalami kerugian sebagai akibat wanprestasi yang dilakukan oleh CV Bhumi Karya Pancanaka. Wanprestasi yang dimaksud oleh pembeli tersebut adalah tidak diserahkannya bukti kepemilikan hak milik atas tanah dan bangunan oleh CV Bhumi Karya Pancanaka sebagaimana yang telah disepakati dalam perjanjian. Keduanya tidak mendapatkan haknya sebagaimana mestinya walaupun telah melakukan pembayaran sesuai dengan tata cara dan waktu yang ditentukan dalam perjanjian. Menurut isi perjanjian jual beli antara CV Bhumi Karya Pancanaka dan pembeli dengan sistem pembayaran tunai bertahap, setelah pihak pembeli melunasi kewajiban pembayaran kepada pihak penjual (CV Bhumi Karya Pancanaka), maka pihak penjual wajib menyerahkan objek jual beli kepada pihak pembeli berupa sertipikat objek jual beli atas nama pihak pembeli dalam waktu paling lama enam bulan setelah pelaksanaan jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pelaksanaan jual beli di hadapan PPAT (Akta Jual Beli) dilaksanakan paling lambat satu minggu setelah pihak pembeli melunasi kewajiban pembayarannya kepada pihak penjual. Dalam praktiknya, CV Bhumi Karya Pancanaka tidak menyerahkan sertipikat objek jual beli sebagaimana yang telah ditentukan dalam perjanjian kepada pembeli yang telah melunasi kewajiban pembayarannya. Permasalahan lain timbul ketika pada tahun 2011 CV Bhumi Karya Pancanaka bubar karena
telah tercapainya tujuannya. Tujuan yang dimaksud adalah telah terpenuhinya semua penjualan tanah dan rumah di Perumahan Griya Sumber dan Perumahan Taman Penarukan. Seringkali terjadinya wanprestasi dikaitkan dengan tidak terlaksananya asas itikad baik. Namun dalam praktiknya, tidak semua orang mengetahui pentingnya asas itikad baik dalam perjanjian. Pelaksanaan asas itikad baik terkait dengan saat diadakannya perjanjian dan pelaksanaan perjanjian. Jika para pihak mengetahui pentingnya asas itikad baik dalam perjanjian, maka permasalahan yang timbul bisa diminimalisasi atau bahkan dicegah. Berdasarkan persoalan tersebut di atas, maka penulis tertarik untuk mengadakan penelitian dan penulisan hukum dengan judul: PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMBELI YANG BERITIKAD BAIK DALAM PERJANJIAN JUAL BELI RUMAH DENGAN PEMBAYARAN TUNAI BERTAHAP (STUDI KASUS PENGEMBANG CV BHUMI KARYA PANCANAKA DI KABUPATEN MALANG) B. Rumusan Masalah Berdasarkan uraian latar belakang tersebut di atas, maka dapat dirumuskan beberapa masalah sebagai berikut:
1. Bagaimanakah implementasi asas itikad baik dalam pelaksanaan perjanjian jual beli rumah antara pembeli dengan Pengembang CV Bhumi Karya Pancanaka di Kabupaten Malang? 2. Bagaimanakah perlindungan hukum terhadap pembeli beritikad baik dengan sistem pembayaran tunai bertahap dalam perjanjian jual beli rumah antara pembeli dengan Pengembang CV Bhumi Karya Pancanaka di Kabupaten Malang? C. Keaslian Penelitian Setelah menelusuri kepustakaan, penulis dapat mengetahui bahwa penelitian hukum tentang PERLINDUNGAN HUKUM BAGI KONSUMEN YANG BERITIKAD BAIK DALAM PERJANJIAN JUAL BELI RUMAH DENGAN PEMBAYARAN TUNAI BERTAHAP (STUDI KASUS PENGEMBANG CV BHUMI KARYA PANCANAKA DI KABUPATEN MALANG) sampai saat ini belum ada, namun demikian penulis menemukan beberapa hasil penelitian hukum yang telah dipublikasikan meemiliki dasar kajian yang serupa. Adapun penelitian yang telah dipublikasikan sebelumnya dengan objek penelitian berupa masalah antara pengembang dengan pembeli perumahan dengan dasar kajian berupa perlindungan hukum bagi pembeli adalah sebagai berikut:
1. Rusmiyati, 2012, melakukan penelitian dengan judul Kedudukan Asas Itikad Baik Dalam Pengertian Objektif (Kepatutan) Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah Dan Akta Kuasa Menjual Tanah (Studi Kasus Pada Putusan Pengadilan Negeri Sleman Register Perkara Nomor 01/Pdt.G/PN. Slmn). Penulis mengemukakan rumusan masalah sebagai berikut: a. Bagaimana penjualan dan kedudukan asas kepatutan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Akta Kuasa Menjual Tanah? (Studi Kasus terhadap Putusan Pengadilan Negeri Sleman dengan Register Perkara Nomor 01/Pdt.G/2010/PN.SLMN) b. Bagaimana upaya hukum yang dilakukan oleh para pihak yang merasa dirugikan oleh pihak lain yang melanggar kepatutan? Kesimpulan dalam penulisan hukum ini adalah sebagai berikut: a. Kepatutan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan Akta Kuasa Menjual Tanah dapat diwujudkan oleh para pihak perjanjian melalui berbagai tindakan konkrit sebagai berikut: 1) Pemilihan akta otentik sebagai bentuk perjanjian, yang merupakan bentuk upaya awal mewujudkan dalam pelaksanaan perjanjian di antara para pihak; 2) Melakukan legalisasi terhapat perjanjian yang oleh para pihak dikehendaki dalam bentuk akta di bawah tangan,
sebagai bentuk perlindungan pada nilai pembuktian perjanjian. b. Pelanggaran terhadap kepatutan menjadi suatu bahwa suatu perbuatan adalah melawan hukum. Dengan unsur pelanggaran kepatutan, para pihak yang merasa dirugikan oleh pihak lain dapat mengajukan gugatan ganti rugi berdasarkan perbuatan melawan hukum sebagai upaya hukum. 2. Tri Buana Dewi, 2012, melakukan penelitian dengan judul Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli Beritikad Baik Dalam Penyelesaian Sengketa Tanah Yang Bersertifikat (Studi Kasus Perdata No: 217/Pdt.G/1998/PN.Uj.Pdg dan No: 167/Pdt.G/2003/PN.Mks). Penulis mengemukakan rumusan masalah sebagai berikut: a. Bagaimanakah perlindungan hukum terhadap pembeli beritikad baik dalam penyelesaian sengketa tanah yang bersertipikat? b. Bagaimanakah penerapan makna itikad baik di dalam perjanjian jual beli tanah yang bersertipikat berdasarkan putusan pengadilan? Kesimpulan dari penulisan hukum ini adalah sebagai berikut: a. Perlindungan hukum terhadap pembeli beritikad baik dalam penyelesaian sengketa tanah yang bersertipikat belum memberikan kepastian hukum sebab meskipun tanah yang menjadi objek jual beli tersebut telah bersertipikat, pihak pembeli sewaktu-waktu
masih dapat digugat oleh pihak ketiga, yang merasa memiliki hak atas tanah tersebut, namun sepanjang transaksi jual beli yang dilakukan telah meenuhi syarat materiil dan formil yang mengatur sahnya jual beli atas tanah dalam peralihan hak tersebut maka pembeli yang beritikad baik akan dilindungi oleh hukum. b. Penerapan makna itikad baik di dalam perjanjian jual beli tanah yang bersertipikat adalah berdasarkan pada saat peralihan hak pada saat pembeli dan penjual melakukan transaksi jual beli tanah apakah telah memenuhi syarat materiil maupun syarat formil, makna itikad baik adalah merupakan hasil putusan pengadilan, sebab pembelu dikatakan beritikad baik atau buruk setelah melalui proses pengadilan. Berdasarkan kedua penelitian hukum tersebut di atas, yang membedakan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah dapat ditinjau dari unsur-unsur sebagai berikut: 1. Lokasi Lokasi penelitian dalam penelitian hukum ini berada di Kabupaten Malang, Provinsi Jawa Timur. 2. Rumusan masalah Rumusan masalah dalam penelitian hukum ini adalah:
a. Bagaimana implementasi asas itikad baik dalam pelaksanaan perjanjian jual beli rumah antara pembeli dengan Pengembang CV Bhumi Karya Pancanaka di Kabupaten Malang? b. Bagaimana perlindungan hukum terhadap pembeli beritikad baik dengan sistem pembayaran tunai bertahap dalam perjanjian jual beli rumah antara pembeli dengan Pengembang CV Bhumi Karya Pancanaka di Kabupaten Malang? 3. Latar belakang permasalahan yang dikaji dalam penelitian ini adalah adanya wanprestasi terhadap suatu perjanjian jual beli rumah dan tanah, sedangkan latar belakang permasalahan yang dikaji dari kedua penelitian dan penulisan hukum tersebut di atas bersumber dari adanya perbuatan melawan hukum. Penelitian yang diadakan penulis jelas memiliki perbedaan, baik dari segi lokasi penelitian, permasalahan yang diteliti, dan latar belakang permasalahannya sehingga dengan demikian tidak bertentangan dengan variabel keaslian penelitian hukum ini tentang PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMBELI YANG BERITIKAD BAIK DALAM PERJANJIAN JUAL BELI RUMAH DENGAN PEMBAYARAN TUNAI BERTAHAP (STUDI KASUS PENGEMBANG CV BHUMI KARYA PANCANAKA DI KABUPATEN MALANG).
D. Manfaat Penelitian 1. Penelitian hukum ini diharapkan dapat memberikan hasil berupa kontribusi yang bermanfaat bagi perkembangan ilmu pengetahuan, khususnya bagi perkembangan ilmu hukum pada umumnya dan ilmu hukum di bidang studi kenotariatan. 2. Bermanfaat bagi masyarakat agar mengetahui tentang perlindungan hukum bagi konsumen yang beritikad baik dalam perjanjian jual beli rumah agar dapat menghindari atau meminimalisasi permasalahan yang dapat ditimbulkan sebagai akibat tidak terlaksananya kewajiban oleh salah satu pihak dalam perjanjian. E. Tujuan Penelitian Tujuan yang ingin dicapai penulis dalam penelitian ini adalah: 1. Tujuan objektif: a. Mengetahui dan menganalisis implementasi asas itikad baik dalam pelaksanaan perjanjian perjanjian jual beli rumah antara pembeli dengan Pengembang CV Bhumi Karya Pancanaka di Kabupaten Malang. b. Mengetahui dan menganalisis perlindungan hukum terhadap pembeli beritikad baik dengan sistem pembayaran tunai bertahap dalam perjanjian jual beli rumah antara pembeli dengan Pengembang CV Bhumi Karya Pancanaka di Kabupaten Malang.
2. Tujuan Subjektif Penelitian ini bertujuan untuk memperoleh data yang lengkap dan relevan dalam rangka penyusunan tesis sebagai syarat kelulusan Program Pascasarjana Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada.