BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah Rumah merupakan kebutuhan primer bagi setiap keluarga, bukan hanya sebagai tempat tinggal, tetapi juga sebagai investasi, mengingat nilainya yang semakin meningkat dari tahun ke tahun. Didasari oleh tingginya kebutuhan masyarakat akan rumah, menjadikan bisnis perumahan sebagai bisnis yang sangat menjanjikan, developer berlomba-lom ba untuk menyediakan rumah yang tak hanya nyaman, aman, sehat, tetapi juga asri. Namun, dalam rangka pemenuhan kebutuhan masyarakat akan rumah, membutuhkan biaya yang tidak sedikit bagi developer, baik untuk pengadaan lahannya, proses pembangunannya, hingga pemasarannya, bahkan developer juga harus menanggung kerugian manakala rumah yang dipasarkan tersebut kurang mendapat respon positif dari masyarakat. Untuk menjalankan usaha tersebut diperlukan biaya yang cukup besar, untuk itu pemerintah memberikan kesempatan kepada developer untuk memperoleh modal usaha atau untuk memperlancar kegiatan produksi yang di antaranya melalui pemberian kredit Bank. Bank adalah lembaga keuangan yang dapat memberikan dana berupa pinjaman kepada masyarakat untuk pengembangan usahanya. Berdasarkan Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perubahan Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan, dalam Pasal 1 angka 2 disebutkan bahwa Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit 1
dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. Dalam menjalankan fungsinya tersebut maka pada umumnya Bank menerima berbagai bentuk simpanan dari masyarakat, dalam bentuk giro, deposito berjangka, sertifikat deposito, tabungan, dan atau bentuk lainnya yang dipersamakan dengan itu. Dalam hal ini Bank juga menyalurkan dana yang berasal dari masyarakat dengan cara memberikan kredit, baik bersumber dari dana yang diterima dari masyarakat maupun dana yang diperoleh dari pemilik Bank (pemegang saham), pemerintah, maupun Bank Indonesia. 1 Pengertian kredit telah diatur secara khusus dalam Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 Tentang Perubahan Undang-undang Nomor 7 Tahun 1992 Tentang Perbankan, dalam Pasal 1 angka 11, yang menyebutkan bahwa Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan de ngan itu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam -meminjam antara Bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga. Berdasarkan pengertian kredit diatas, kredit erat hubungannya dengan perjanjian, karena kredit yang diberikan Bank kepada nasabahnya didasarkan atas perjanjian yang telah disepakati bersama. Perjanjian tersebut mengakibatkan lahirnya hak dan kewajiban bagi masing-masing pihak, baik Bank maupun nasabah. Kredit yang diberikan oleh Bank didasarkan atas kepercayaan, yaitu adanya keyakinan dari pihak Bank atas pemenuhan prestasi dari nasabah sesuai dengan yang diperjanjikan. Untuk menjamin kepastian akan pelunasan utang 1 M. Bahsan, 2007, Hukum Jaminan dan Jaminan Kredit Perbankan Indonesia, Raja Grafindo, Jakarta, hlm. 12. 2
tersebut, nasabah harus memberikan jaminan, dengan adanya hal tersebut akan memberikan jaminan perlindungan, baik bagi keamanan maupun kepastian hukum bagi pihak Bank bahwa nanti hak-hak nya sebagai pihak yang telah meminjamkan dananya tetap akan terpenuhi meskipun nasabahnya wanprestasi. Berkaitan dengan kredit yang diperuntukkan bagi pembiayaan dalam bisnis perumahan, PT. Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Banjarmasin memiliki salah satu produk pinjaman yang disebut dengan Kredit Modal Kerja Konstruksi. Kredit Modal Kerja Konstruksi atau yang disebut juga dengan Kredit Yasa Griya (KYG), merupakan kredit modal kerja yang diberikan oleh PT. Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Banjarmasin kepada developer untuk membantu modal kerja pembiayaan pembangunan proyek perumahan. Biaya pembangunan konstruksi rumah sampai dengan finishing, serta biaya sarana dan prasarana, merupakan bagian dari pemberian Kredit Modal Kerja Konstruksi. 2 Pada praktiknya, para nasabah yang telah memperoleh fasilitas kredit dari Bank tidak seluruhnya dapat mengembalikan utangnya dengan lancar sesuai dengan jangka waktu yang telah diperjanjikan. Dengan demikian, kewajiban yang harus dipe nuhi oleh nasabah tidak dapat terlaksana, dan hal tersebut menimbulkan kerugian bagi pihak Bank, sebagaimana telah diketahui bahwa perjanjian kredit merupakan perjanjian pinjam -meminjam uang dan pengembalian kredit atau membayar angsuran kredit disebut sebagai prestasi. 3 Prestasi merupakan objek perjanjian yang harus dilaksanakan dalam suatu perjanjian, sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1234 K UHPerdata, bahwa Tiap - 2 Hasil wawancara dengan Bapak Rizqon Afdholi S.E, selaku Staf Asset Management Division (AMD) PT. Bank Tabungan Negara Cabang Banjarmasin, pada hari Rabu, 27 Mei 2015 pukul 14.00 WITA. 3 Gatot Supramono, 2009, Perbankan dan Masalah Kredit, Rineka Cipta, Jakarta, hlm. 268. 3
tiap perjanjian adalah memberikan sesuatu, untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu. Nasabah yang tidak dapat membayar lunas utangnya setelah jangka waktu pengembalian kredit tersebut terlewati, maka perbuatannya disebut wanprestasi, seperti halnya yang terjadi pada PT. Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Banjarmasin dengan PT. NA. PT. NA merupakan sebuah Perseroan Terbatas yang bergerak dalam bidang perumahan (developer) dan beralamat di Banjarbaru Kalimantan Selatan. Pada tanggal 25 bulan Februari tahun 2010 yang lalu, PT. NA melakukan Perjanjian Kredit Modal Kerja Konstruksi dengan PT. Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Banjarmasin, dengan nilai kredit sebesar RP.675.000.000,00- (enam ratus tujuh puluh lima juta rupiah) dengan jangka waktu selama 18 bulan, yang akan jatuh tempo pada tanggal 25 bulan Agustus tahun 2011. PT. NA telah menyetujui suku bunga pinjaman yang telah ditetapkan oleh pihak Bank sebesar 13% (tiga belas persen). Jaminan dalam Perjanjian Kredit Modal Kerja Konstruksi tersebut berupa lokasi proyek yang dibiayai yang terdiri dari 2 (dua) buah bidang tanah dengan sertipikat Hak Milik, yan g terdaftar atas nama Bapak NA selaku Direktur Utama PT. NA dan Bapak EL selaku Komisaris sekaligus menjabat sebagai Manajer Operasional PT. NA, yang kemudian diikat dengan jaminan Hak Tanggungan melalui Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Sebagaimana janji-janji yang termuat dalam Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan atau SKMHT antara PT. NA dengan PT. Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Banjarmasin, bahwa dalam hal objek Hak Tanggungan kemudian dipecah sehingga Hak Tanggungan membebani beberapa hak atas 4
tanah, yang mana nantinya setiap ada penjualan dari unit-unit rumah yang dibangun oleh PT. NA akan dipotong oleh PT. Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Banjarmasin sebagai bagian dari pelunasan pinjaman Kredit Modal Kerja Konstruksi. Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 5 ayat (4) Akta Perjanjian Kredit Modal Kerja Konstruksi antara PT. Bank Tabungan Negara Kantor Ca bang Banjarmasin dengan PT. NA bahwa atas kesepakatan tertulis antara para pihak jangka waktu perjanjian kredit dapat diperpanjang. Dikarenakan belum selesainya kewajiban PT. NA dalam jangka waktu tersebut, maka perpanjangan jangka waktu kredit pun dilakukan pada tanggal 25 Agustus 2011 dengan jangka waktu 12 (dua belas) bulan, namun hingga 25 Agustus 2012 PT. NA belum mampu memenuhi kewajibannya sehingga kembali dilakukan perpanjangan pada 25 Agustus 2012 untuk jangka waktu 12 (dua belas) bulan, namun setelah perpanjangan jangka waktu tersebut ham pir berakhir, kewajiban PT. NA belum juga selesai, sehingga kembali dilakukan perpanjangan pada 25 Agustus 2013 dengan jangka waktu 12 (dua belas) bulan yang akan berakhir pada 25 Agustus 2014. Terhitung sejak awal dilaksanakannya perjanjian Kredit Modal Kerja Konstruksi tersebut, PT. NA menunjukan itikad baiknya, akan tetapi sejak pertengahan tahun 2012, Direktur PT. NA sekaligus pemberi Hak Tanggungan, yaitu Bapak NA tiba-tiba menghilang atau kabur, sementara rumah-rumah yang telah dibangun tersebut baru beberapa unit saja yang laku terjual, sehingga baru beberapa kali membayar angsuran pokok beserta bunganya, dengan demikian kewajiban PT. NA belum sepenuhnya terpenuhi, sedangkan objek jaminan yang 5
diberikan dalam Perjanjian Kredit Modal Kerja Konstruksi tersebut hanya dilakukan dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT), dan belum ditingkatkan menjadi Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), dengan demikian Hak Tanggungan belum lahir. Berdasarkan persoalan tersebut di atas, maka penulis tertarik untuk melakukan penelitian dengan judul Perlindungan Hukum Terhadap Bank dalam Hal Terjadinya Wanprestasi O leh Nasabah Pada Perjanjian Kredit Modal Kerja Konstruksi dengan Jaminan Hak Tanggungan (Studi Kasus di PT. Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Banjarmasin). B. Rumusan Masalah Berdasarkan uraian latar belakang masalah yang telah dikemukakan tersebut, maka dapat dirumuskan beberapa rumusan masalah sebagai berikut : 1. Apakah isi perjanjian dalam Kredit Modal Kerja Konstruksi antara PT. Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Banjarmasin dengan PT. NA tersebut sudah dapat memberikan perlindungan hukum secara maksimal terhadap pihak Bank dalam hal terjadinya wanprestasi oleh PT. NA? 2. Bagaimanakah upaya penyelesaian yang dilakukan oleh PT. Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Banjarmasin terhadap PT. NA yang melakukan wanprestasi pada Perjanjian Kredit Modal Kerja Konstruksi dengan jaminan Hak Tanggungan? C. Tujuan Penelitian Berdasarkan rumusan permasalahan tersebut di atas, maka tujuan penelitian yang hendak dicapai penulis adalah sebagai berikut : 6
1. Untuk mengetahui dan menganalisis perlindungan hukum bagi PT. Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Banjarmasin dalam hal terjadinya wanprestasi oleh PT. NA pada Perjanjian Kredit Modal Kerja Konstruksi dengan jaminan Hak Tanggungan. 2. Untuk mengetahui dan menganalisis upaya penyelesaian yang dilakukan oleh PT. Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Banjarmasin terhadap PT. NA yang melakukan wanprestasi pada Perjanjian Kredit Modal Kerja Konstruksi dengan jaminan Hak Tanggungan. D. Manfaat Penelitian Penelitian hukum ini diharapkan dapat memberikan hasil berupa kontribusi yang bermanfaat bagi ilmu pengetahuan dan bagi pembangunan negara dan bangsa. Penelitian ini diharapkan bermanfaat secara : 1. Secara Teoritis Penelitian ini diharapkan dapat memberikan sum bangan pemikiran dan landasan teori secara ilmiah bagi perkembangan ilmu hukum pada umumnya, dalam bidang ilmu hukum keperdataan pada khususnya, serta dalam lapangan Hukum Perjanjian, Hukum Perbankan dan Hukum Jaminan. 2. Secara Praktis Penelitian ini diharapkan dapat memberikan kontribusi atau sumbangan pemikiran sebagai berikut : a. Dapat memberikan masukan kepada Bank khususnya PT. Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Banjarmasin dalam melaksanakan Perjanjian Kredit Modal Kerja Konstruksi dengan Jaminan Hak Tanggungan. 7
b. Dapat memberikan masukan kepada nasabah dalam melaksanakan Perjanjian Kredit Modal Kerja Konstruksi dengan Jaminan Hak Tanggungan. c. Dapat memberikan masukan kepada masyarakat agar mengetahui tentang pelaksanaan Perjanjian Kredit Modal Kerja Konstruksi dengan Jaminan Hak Tanggungan. E. Keaslian Penelitian Berdasarkan hasil penelusuran kepustakaan yang telah penulis lakukan di perpustakaan Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada, penulis dapat mengetahui bahwa penelitian hukum tentang PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP BANK DALAM HAL TERJADINYA WANPRESTASI OLEH NASABAH PADA PERJANJIAN KREDIT MODAL KERJA KONSTRUKSI DENGAN JAMINAN HAK TANGGUNGAN (Studi Kasus di PT. Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Banjarmasin) sampai saat ini belum ada, namun demikian penulis menemukan beberapa hasil penelitian hukum yang telah dipublikasikan memiliki dasar kajian yang serupa. Adapun penelitian hukum yang telah dipublikasikan sebelumnya dengan objek penelitian berupa masalah antara Bank dengan nasabah dalam perjanjian kredit dengan dasar kajian berupa perlindungan hukum bagi pihak Bank selaku kreditur, adalah sebagai berikut : 1. Perlindungan Hukum bagi Kreditur dalam Perjanjian Kredit Bank dengan Jaminan Hak Tanggungan yang Tidak Dipasang secara Sempurna. 8
Rumawardi, 2014, Program Studi Magister Kenotariatan, Penelitian tersebut mengangkat masalah mengenai : 4 a. Bagaimana akibat hukum dari Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) yang dibuat oleh Notaris yang tidak diikuti dengan Pembuatan Akta Pem berian Hak Tanggungan? b. Bagaimana bentuk perlindungan hukum bagi kreditur dalam perjanjian kredit dengan jaminan hak tanggungan yang tidak dipasang secara sempurna? Kesimpulan dalam penulisan hukum tersebut, adalah sebagai berikut : a. Akibat hukum dari SKMHT yang dibuat oleh Notaris yang tidak diikuti dengan pembuatan APHT adalah gugur/batal demi hukum, hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 5 ayat (3) Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan. b. Pembuatan SKMHT yang tidak segera diikuti dengan pembebanan Hak Tanggungan tidak memberi perlindungan dan keamanan bagi kreditur, karena dengan pembuatan SKMHT berarti Hak Tanggungan dianggap belum lahir, sehingga kreditur tidak memiliki hak preferen terha dap jaminan tersebut. 2. Perlindungan Hukum Terhadap Kreditur atas Debitur Pailit dalam Hal Pengikatan Jaminan Kredit Belum Dilakukan Pengikatan Fidusia (Studi Kasus Pada PT. Bank Rakyat Indonesia Kanwil Yogyakarta). Sabrina 4 Rumawardi, Perlindungan Hukum bagi Kreditur dalam Perjanjian Kredit Bank dengan Jaminan Hak Tanggungan yang Tidak Dipasang secara Sempurna, Tesis, Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta, 2014, hlm. 9. 9
Utami Sari, 2014, Program Studi Magister Kenotariatan. Penelitian tersebut mengangkat masalah mengenai : 5 a. Bagaimanakah perlindungan hukum terhadap kreditur dalam hal pengikatan jaminan kredit belum dilakukan pengikatan fidusia? b. Bagaimanakah akibat hukum terhadap kreditur yang belum melakukan pengikatan jaminan fidusia pada saat debitur dinyatakan pailit? Kesimpulan dalam penulisan hukum tersebut, adalah sebagai berikut : a. Pihak kreditur tidak melakukan pendaftaran pengikatan jaminan fidusia ke Kantor Pendaftaran Fidusia, maka berdasarkan Undang-undang Nomor 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia, akibatnya ialah kurangnya perlindungan hukum terhadap pihak kreditur, karena prosedur pemasangan jaminan yang tidak sesuai dengan yang telah ditentukan oleh Undang-undang. b. Akibat hukum terhadap pihak kreditur yang belum melakukan pemasangan Jaminan Fidusia pada saat debitur dinyatakan pailit, maka kedudukan kreditur tersebut menja di kreditur konkuren, akibatnya kedudukan kreditur tersebut menjadi lebih lemah daripada kreditur separatis, sehingga pembagian hasil penjualan harta pailit dilakukan berdasarkan urutan prioritas Berdasarkan kedua penelitian hukum tersebut di atas, terdapa t persamaan dan perbedaan dengan penelitian hukum yang dilakukan oleh penulis. Adapun yang menjadi persamaannya ialah, sama-sama meneliti 5 Sabrina Utami Sari, Perlindungan Hukum Terhadap Kreditur atas Debitur Pailit dalam Hal Pengikatan Jaminan Kredit Belum Dilakukan Pengikatan Fidusia (Studi Kasus Pada PT. Bank Rakyat Indonesia Kanwil Yogyakarta), Tesis, Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta, 2014, hlm.6. 10
mengenai perjanjian kredit, dan perlindungan hukum terhadap Bank selaku kreditur. Sedangkan yang menjadi perbedaannya adalah sebagai berikut : a. Lokasi penelitian dalam penelitian hukum yang dilakukan oleh penulis berada di PT. Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Banjarmasin. b. Perjanjian kredit yang diteliti oleh penulis merupakan Perjanjian Kredit Modal Kerja Konstruksi, yang khusus diberikan kepada developer yang merupakan suatu badan hukum untuk memenuhi kebutuhan pembiayaan dalam proyek pembangunan perumahan. c. Objek jaminan dalam penelitian hukum yang dilakukan oleh penulis disini ialah lokasi proyek yang sedang dibiayai, yaitu berupa kompleks perumahan yang terdiri dari beberapa sertipikat tanah, yang kemudian diikat dengan jaminan Hak Tanggungan melalui Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). d. Dalam penelitian hukum ini, penulis membahas mengenai wanprestasi dalam Perjanjian Kredit Modal Kerja Konstruksi, yang menitikberatkan pada perlindungan hukum dan upaya penyelesaian yang dilakukan oleh Bank selaku kreditur dalam hal terjadinya wanprestasi oleh nasabah pada Perjanjian Kredit Modal Kerja Konstruksi dengan jaminan Hak Tanggungan, sedangkan pada kedua penelitian hukum di atas, tidak berkaitan sama sekali dengan wanprestasi, tetapi menitik beratkan pada perlindungan hukum terhadap kreditur dan akibat hukum atas pemasangan jaminan Hak Tanggungan dan jaminan Fidusia yang tidak sesuai dengan prosedur dan tata cara yang telah ditentukan oleh 11
Undang-undang, sehingga perjanjian kredit tersebut gugur/batal demi hukum sebagai akibat hukum atas jaminan yang tidak diikat secara sempurna. Berdasarkan penelusuran dari kedua karya tulis diatas, dapat penulis simpulkan bahwa terdapat persamaan dan perbedaan yang mendasar dengan penelitian yang dilakukan oleh penulis, dengan demikian tidak bertentangan dengan variabel keaslian penelitian hukum ini tentang PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP BANK DALAM HAL TERJADINYA WANPRESTASI OLEH NASABAH PADA PERJANJIAN KREDIT MODAL KERJA KONSTRUKSI DENGAN JAMINAN HAK TANGGUNGAN (Studi Kasus di PT. Bank Tabungan Negara Kantor Cabang Banjarmasin). Namun demikian, apabila ternyata pernah dilakukan penelitian yang sama sebelumnya meskipun pada lokasi yang berbeda, penelitian ini diharapkan dapat m elengkapi penelitian sebelumnya. 12