ANALISA TEKNIS DAN FINANSIAL PROYEK PEMBANGUNAN APARTEMEN CIPUTRA WORLD SURABAYA Oleh : Rachma Prima Aurora (3106 100 130)
PENDAHULUAN
Latar Belakang Lahan perumahan di Surabaya semakin sempit karena meningkatnya jumlah penduduk kota Surabaya. Masalah penyediaan tempat tinggal ini bisa dikurangi dengan bangunan tempat tinggal vertikal yang lebih dikenal dengan sebutan apartemen. Apartemen Ciputra World diharapkan menarik minat masyarakat Surabaya khususnya daerah Surabaya Barat untuk tinggal di apartemen, karena Ciputra Group berusaha menghadirkan konsep superblok yang memadukan apartemen dan Mall, 2 Hotel berbintang mewah (5 star dan 5 star Diamond), serta Office Tower yang eksklusif. Pembangunan proyek ini memerlukan biaya yang besar, maka perlu dianalisa kelayakannya dalam hal finansial. Dan perlu dianalisa pula kelayakan dari segi teknis terhadap pemenuhan persyaratan proyek pembangunan. Diharapkan pembangunan proyek ini layak ditinjau dari segi teknis dan finansial, serta bisa diterima dengan tingkat pengembalian tertentu.
Rumusan Masalah Bagaimana pemenuhan persyaratan proyek pembangunan Apartemen Ciputra World dari segi teknis. Bagaimana kelayakan proyek pembangunan Apartemen Ciputra World dari segi finansial. Berapa besar batas kelayakan finansial terhadap perubahan tingkat okupansi dan harapan tingkat pengembalian.
Tujuan Mengetahui pemenuhan persyaratan proyek pembangunan Apartemen Ciputra World dari segi teknis. Mengetahui kelayakan proyek pembangunan Apartemen Ciputra World dari segi finansial. Mengetahui batas kelayakan financial terhadap perubahan tingkat okupansi dan harapan tingkat pengembalian.
Ruang Lingkup Pembahasan Analisa terhadap persyaratan teknis bangunan gedung : a. Pemenuhan persyaratan tata bangunan terhadap ketentuan planologi: - KDB = Koefisien Dasar Bangunan - KLB = Koefisien Luas Bangunan - KDH = Koefisien Daerah Hijau b. Pemenuhan fasilitas parkir Analisa finansial : a. Analisa tingkat pengembalian investasi dengan metode Net Present Value (NPV) dan Internal Rate of Return (IRR) b. Analisa sensitivitas dengan melakukan perubahan tingkat okupansi c. Perhitungan depresiasi menggunakan metode garis lurus d. Masa investasi Apartemen Ciputra World selama 25 tahun.
TINJAUAN PUSTAKA
Bangunan dan Properti Menurut Property Management dijelaskan klasifikasi real properti antara lain (Kyle dan Baird, 1995) : a. Residensial Properti meliputi single family home dan multi family residence. b. Komersial Real Estate meliputi Office Properti dan Retail Properti. c. Industrial Properti meliputi Heavy Manufacturing, Warehouse. d. Special Purpose Properti meliputi Hotel, Gedung Teater, Kantor Pemerintahan, dll. Apartemen tergolong dalam jenis multi family residence yang dapat diartikan sebagai bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, terbagi atas bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah vertikal dan horizontal dan merupakan satuan-satuan yang dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, yang dilengkapi dengan bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama (UURS no.16 tahun 1985).
Pengkajian Aspek Teknis Pengkajian aspek teknis mencakup hal-hal berikut : a. Menentukan letak geografis lokasi b. Mencari dan memilih teknologi proses produksi c. Menentukan kapasitas produksi d. Denah dan tata letak instalasi e. Bangunan instalasi Parameter yang dipakai menggunakan perbandingan dengan standar : - Pedoman persyaratan teknis bangunan : KDB, KLB, KDH. - Pedoman teknis fasilitas parkir Departemen Perhubungan.
Sirkulasi dan Fasilitas Parkir Berdasarkan Keputusan Direktorat Jenderal Perhubungan Darat Nomor: 272/HK.105/DRJD/96 tentang Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir, untuk perhitungan luasan efektif area parkir adalah sebagai berikut : Apartemen - Unit dengan luas >90 m 2 : 1 SRP untuk 1 unit - Unit dengan luas 70-90 m 2 : 1 SRP untuk 2 unit - Unit dengan luas <70 m 2 : 1 SRP untuk 5 unit Dimana SRP adalah Satuan Ruang Parkir.
Pengkajian Aspek Finansial Prinsip aliran kas berarti biaya dan manfaat hendaknya dinyatakan dengan aliran kas. Manfaat adalah aliran kas masuk, sedangkan biaya adalah aliran kas keluar (Soeharto). Adapun metode yang digunakan dalam penyusunan aliran kas: - Metode Average Rate of Return - Metode Payback - Metode Net Present Value - Metode Internal Rate of Return - Metode Profitability Index Dalam Tugas Akhir ini digunakan metode Net Present Value untuk menghitung aliran kas pada investasi pembangunan Apartemen Ciputra World.
Variabel Analisa Investasi Pada sebuah analisa investasi terdapat beberapa variabel yang mendukung perhitungan analisa investasi itu sendiri. Adapun variabel-variabel tersebut antara lain : 1. Biaya Investasi Total 2. Modal Sendiri (Equity) 3. Modal Pinjaman 4. Perbandingan Modal Pinjaman Terhadap Modal Sendiri 5. Masa Konstruksi 6. Suku Bunga 7. Sewa Gedung 8. Sewa Dasar 9. Faktor Kekosongan Gedung 10. Pendapatan Bangunan 11. Pengeluaran 12. Biaya Operasi dan Pemeliharaan Gedung 13. Pajak Penghasilan 14. Depresiasi
Analisa Sensitivitas Analisa sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari suatu parameter pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya terhadap akseptabilitas suatu investasi. Parameter-parameter yang biasanya berubah dan perubahannya bisa mempengaruhi keputusan dalam studi ekonomi teknik adalah ongkos investasi, aliran kas, nilai sisa, tingkat bunga, tingkat pajak, tingkat hunian, dan lain-lain (Pujawan, 2003).
METODOLOGI
Analisa Data Aspek Teknis : a. Bangunan b. Perhitungan Luasan Efektif Area Parkir Aspek Finansial 1) Aliran Kas Masuk, yaitu : - Pendapatan dari unit apartemen yang terjual - Pendapatan dari service charge 2) Aliran Kas Keluar, yang didapat dari : a. Biaya total investasi (biaya tanah, konstruksi, perencanaan) b. Biaya operasional (biaya staf, biaya listrik, air, dan telepon) c. Biaya maintenance (biaya perbaikan, perawatan gedung) d. Biaya replacement (penggantian mesin secara berkala) e. Biaya pajak
Analisa Data Parameter-parameter yang akan dianalisa dalam Tugas Akhir ini adalah perubahan tingkat okupansi dan tingkat harapan terhadap pengembalian.
Langkah Penelitian Langkah-langkah penelitian dalam penyusunan Tugas Akhir ini meliputi : a. Perumusan Masalah b. Studi Literatur c. Pengumpulan Data d. Analisa Data - Segi Teknis - Segi Finansial e. Kesimpulan
ANALISA DAN PEMBAHASAN
Gambaran Umum Proyek Proyek Apartemen Ciputra World dibangun di atas lahan seluas 5,087.6 m 2 yang terletak di Jl. Mayjend Sungkono Surabaya. Dengan luas dasar bangunan seluas 1,710.7 m 2, maka pembangunan proyek ini telah menyisakan 66,37 % lahannya untuk ruang terbuka yang di dalamnya termasuk daerah hijau, parkir outdoor, sirkulasi, dan sarana penunjang (bak sampah, pos jaga, box listrik). Fasilitas apartemen seperti parkir, kolam renang, gymnasium merupakan fasilitas yang disediakan untuk pemilik apartemen sehingga tidak dibebani biaya penggunaan. Biaya listrik,air,telepon,service charge dibebankan tiap bulan.
Analisa Teknis Berikut peraturan mengenai Rencana Tata Ruang Kota yang diperuntukkan kawasan Jl. Mayjend Sungkono Unit Pengembangan VIII Satelit (Kecamatan Dukuh Pakis) : Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum adalah 60% Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum adalah 1500% Ruang terbuka 40% dihitung dari luas lahan di bagian dalam persil.
Koefisien Dasar Bangunan Di bawah ini perhitungan Koefisien Dasar Bangunan proyek pembangunan Apartemen Ciputra World: Luas Area Proyek = 5,087.6 m 2 Luas Dasar Bangunan Fasilitas Gedung = 2,952.74 m 2 Fasilitas Pelengkap = 424.16 m 2 _ Total = 1,710.7 m 2 KDB = = 0,336 33,6% < 60%
Koefisien Lantai Bangunan Di bawah ini adalah perhitungan Koefisien Lantai Bangunan, Luas Lantai Bangunan : Hunian Apartemen = 42,615.69 m 2 Penthouse = 2,382.71 m 2 Fasilitas Gedung = 19,096.54 m 2 Fasilitas Pelengkap = 3,630.06 m 2 + Total = 67,725.00 m 2 KLB = = 13,31 1331% < 1500%
Analisa Luasan Area Parkir Berikut ketentuan kebutuhan ruas parkir berdasarkan jenis fungsi ruang apartemen : Unit dengan luas > 90 m 2 = 1 parkir R4 untuk 1 unit Unit dengan luas70-90 m 2 = 1 parkir R4 untuk 2 unit Unit dengan luas < 70 m 2 = 1 parkir R4 untuk 5 unit Keterangan : R4 = kendaraan roda empat SRP = Satuan Ruang Parkir Sumber : Keputusan Direktorat Jenderal Perhubungan Darat Nomor: 272/HK.105/DRJD/96 tentang Pedoman Teknis Penyelenggaraan Fasilitas Parkir