BAB 1 PENDAHULUAN. Jakarta barat adalah bagian dari kota Jakarta di Indonesia yang sangat

BAB 1 PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Jakarta barat adalah bagian dari kota Jakarta di Indonesia yang sangat pesat perkembangannya dalam berbagai aspek terutama aspek ekonomi. Terdata faktor ekonomi di Jakarta Barat dari aspek lapangan usaha menurut Badan Pusat Statistik Jakarta Barat (2012) selalu mengalami kenaikan setiap tahun yang membuat banyaknya pendatang yang juga ikut menetap di Jakarta Barat dalam mencari lapangan usaha baru dan juga hunian yang dekat sehingga dapat menghemat waktu dan biaya.(gambar 1.1) Gambar 1.1 Tingkat Kenaikan Ekonomi di Jakarta Barat Sumber: www.bps.go.id diakses pada tanggal 8 Febuari 2014 1

2 Hal ini menyebabkan permasalahan kota Jakarta Barat, dimana banyaknya pendatang ke tempat yang sudah padat penduduknya menyebabkan ruang lingkup terbatas untuk lahan hunian, lapangan pekerjaan, serta perekonomian yang tidak stabil. Kepadatan penduduk yang melanda kota Jakarta Barat perlu solusi untuk pemecahan masalah yang ada. Salah satu upaya pemecahannya dibutuhkan suatu fasilitas untuk menampung dan ikut mendukung perekonomian di Jakarta Barat ini terutama kepada aspek hunian dan lapangan usaha. Banyaknya penduduk dan terus menerus bertambah, menyulitkan masyarakat memiliki hunian nyaman serta lapangan usaha yang memadai karena keterbatasan lahan dan tidak seimbang dengan banyaknya masyarakat. Akibat faktor tersebut membuat konsep bangunan tidak lagi harus berada di atas tanah, melainkan mengacu kepada bangunan vertikal. Bangunan yang dimaksud ialah hunian, perdagangan, perkantoran, pasar dan sebagainya. Gambar 1.2 Gambaran Hunian Vertikal Sumber : www.google.com diakses pada tanggal 8 Febuari 2014 Contoh hunian vertikal adalah apartemen, rusun, kost,dsb. (Gambar 1.2) Definisi hunian vertikal adalah tempat tinggal suatu bangunan bertingkat

3 yang lengkap dengan ruang duduk, kamar tidur, dapur, ruang makan, jamban, dan kamar mandi yang terletak pada satu lantai, bangunan bertingkat yang terbagi atas beberapa tempat tinggal. (Kamus Umum Bahasa Indonesia, 1994, p : 69 ) Total mahasiswa - mahasiswa yang berada di sekitar Jakarta Barat pun sangat berpotensi dalam pembangunan apartemen untuk hunian ini. Terdata beberapa universitas yang berada di sekitar adalah universitas Tarumanegara, universitas Trisakti, universitas Ukrida, yang memiliki jumlah mahasiswa tidak sedikit. Dimana, jumlah mahasiswa aktif universitas Tarumanegara. Trisakti dan Ukrida setiap tahun bertambah 14.000, 19.300, dan 3.200 mahasiswa. (Lampiran 1) Dikutip dari BPS (Badan Pusat Statistik) pada tahun 2012, pendapatan per kapita masyarakat Jakarta sebesar Rp 110,46 juta per tahun (USD 12,270). Sedangkan untuk kalangan menengah atas dengan penghasilan Rp 240,62 juta per tahun (USD 26,735), atau mencapai 20% dari jumlah penduduk. Disini juga bermukim lebih dari separuh orang-orang berpenghasilan tinggi di Indonesia dengan penghasilan minimal USD 100,000 per tahun. Kekayaan mereka terutama ditopang oleh kenaikan harga saham serta properti yang cukup signifikan. (Lampiran2) Saat ini, Jakarta merupakan kota dengan tingkat pertumbuhan harga properti mewah yang tertinggi di dunia (Lampiran 2), yakni mencapai 38,1%. Selain hunian mewah, pertumbuhan properti di Jakarta juga ditopang oleh penjualan dan penyewaan ruang kantor. Pada periode 2009-2012, pembangunan gedung-gedung pencakar langit (di atas 150 meter) di Jakarta mencapai 87,5%.

4 Sektor properti di Jakarta saat ini cenderung dibangun vertikal, perkantoran misalnya dibuat berupa tenant - tenant yang disewakan berisi beberapa lapangan usaha berbeda. Biasanya bangunan pun terdiri dari beberapa fungsi seperti pada gambar 1.3, yaitu terdiri dari hunian vertikal, perkantoran, dan fasilitas penunjangnya. Dari situ dapat kita lihat, pertumbuhan properti saat ini condong ke arah vertikal dan dalam fungsi yang berbeda namun menjadi kesatuan untuk mengefisiensi lahan yang ada. Gambar 1.3 Hunian vertikal, perkantoran dan fasilitas penunjang Sumber : www.google.com diakses pada tanggal 9 September 2013 Kecamatan Grogol, Jakarta Barat terdapat berbagai sarana dan aspek penting seperti fasilitas pendidikan yang memadai yaitu universitas - universitas terkemuka di Jakarta Barat. Beberapa diantaranya adalah universitas Tarumanegara 1 dan 2, universitas Trisakti, univeritas Kristen Krida Wacana, SMA BPK Penabur dan sekolah lainnya. Berikut terlampir gambaran aspek penunjang sekitar lokasi tapak di Jl. Letjend S. Parman yang memadati sepanjang jalan di lokasi tapak yang mendukung latar belakang lokasi proyek. (Gambar 1.4)

5 Gambar 1.4 Aspek penunjang sekitar lokasi tapak Sumber : www.google.com diakses pada tanggal 9 September 2013 Mahasiswa, karyawan, perusahaan - perusahaan dan masyarakat sekitar terutama PKL adalah sasaran pembangunan proyek apartemen, perkantoran dan fasilitas penunjang dengan pendekatan konsep ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat ini. Dengan perencanaan beberapa bangunan yang didesain dalam kesatuan tapak, penulis memikirkan tentang perekonomian yang berkelanjutan pada masyarakat terutama PKL (pedagang

6 kaki lima) di area sekitar tapak yaitu di samping kampus universitas Tarumanegara, Grogol Jakarta Barat. (lampiran 3) Sektor informal merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan dari sistem ekonomi Indonesia. Namun, kehadirannya seringkali menimbulkan permasalahan bagi pemerintah kota manakala mereka mengambil ruang - ruang publik yang strategis demi kepentingan ekonomi tanpa mengindahkan aturan ketertiban. Keluhan yang timbul antara lain mulai dari penyebab kemacetan lalulintas, mengurangi ketertiban umum, memperburuk keindahan wajah kota hingga kerawanan sosial ekonomi. Karena itu, aksi penertiban atau penggusuran tempat usaha sektor informal, seperti pedagang kaki lima (PKL), oleh aparat kota sudah menjadi bagian tak terpisahkan dari kehidupan kota - kota besar di Indonesia. PKL merupakan salah satu sasaran dalam fasilitas penunjang proyek. Di sisi pedagang itu sendiri juga memiliki banyak permasalahan sebagai rakyat kecil yang ingin mencari nafkah. Tidak adanya tempat dagang yang layak, pemalakan, terusir dan berpindah pindah merupakan landasan utama penulis menyediakan lahan bebas yang berupa penghijauan dalam tapak sebagai tempat untuk mendukung pedagang (PKL) yang tidak beruntung menjadi lebih sejahtera. PKL yang berdagang di tempat yang tidak teratur membuat kerugian bagi masyarakat sekitar sekaligus menguntungkan karena lokasi yang strategis dan harga murah. (Gambar 1.5)

7 Gambar 1.5 Gambaran PKL Jakarta Barat Sumber : www.google.com diakses pada tanggal 9 September 2013 Proyek bangunan yang akan direncanakan adalah dengan menggabungkan apartemen dan perkantoran didukung dengan fasilitas penunjang berupa lahan usaha di Jakarta Barat dengan pendekatan ekonomi berkelanjutan, sehingga hasil rancangan arsitektur ini akan menunjang bagi peningkatan kesejahteraan masyarakat dalam tapak dan lingkungan sekitar. Dan masyarakat sekitar akan memiliki ruang ruang usaha yang sesuai dengan peruntukan dan nilai lahan yang ada sehingga dapat menjadi kesatuan desain yang harmonis dan tertata. Proyek bangunan yang dipilih penulis ialah bangunan apartemen, bangunan perkantoran dan lahan usaha berupa tempat berkumpul, pasar modern, jajanan dan taman terbuka hijau yang dikaitkan dengan topik ekonomi berkelanjutan yang memiliki tujuan untuk mendukung semua golongan kegiatan ekonomi dalam proyek berupa area santai itu sendiri yang akan diolah untuk mewadahi kegiatan ekonomi terutama golongan menengah ke bawah (PKL) untuk diberikan area untuk berdagang dengan nyaman tanpa merugikan pihak manapun. 1.2 Masalah / Isu pokok

8 Pada proyek apartemen dan perkantoran dengan pendekatan konsep ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat ini memiliki beberapa masalah / isu pokok terkait. Beberapa diantaranya akan di bahas mengenai hal - hal yang berhubungan dengan bangunan apartemen, perkantoran, fasilitas penunjang yang dapat mendukung kegiatan ekonomi di setiap golongan. Berikut detail pemasalahan yang berhubungan dengan judul apartemen dan perkantoran dengan pendekatan konsep ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat. Permasalahan yang akan dibahas dalam penulisan ini diantaranya sebagai berikut; Ruang dan fasilitas penunjang apa saja yang dibutuhkan oleh calon penghuni apartemen dan perkantoran di Jakarta Barat untuk semua golongan ekonomi? Rancangan arsitektur yang bagaimana yang dapat menciptakan ruang - ruang penunjang kegiatan ekonomi pada tapak dan lingkungan sekitar yang dapat meningkatkan kesejahteraan masyarakat golongan bawah? Desain rancangan bangunan apartemen, perkantoran dan fasilitas penunjang seperti apa yang mengaplikasikan pendekatan konsep ekonomi berkelanjutan pada tapak? 1.3 Formulasi Masalah Permasalahan dapat diperoleh dari manapun, namun untuk mendapatkan permasalahan yang terbaik dibutuhkan teori dan cara untuk memperjelas datangnya dari permasalahan itu melalui langkah - langkah yang tepat.

9 Dari teori ini (lampiran 4), maka diperoleh formulasi permasalahan dalam penelitian proyek apartemen dan perkantoran dengan pendekatan konsep ekonomi berkelanjutan sebagai berikut; TUJUAN: Menciptakan Apartemen, Perkantoran dan Fasilitas Penunjang yang dapat Berkelanjutan dalam Pembangunan Perekonomiannya di Jakarta Barat untuk menyejahterakan dan meningkatkan taraf hidup masyarakat dalam dan sekitar tapak terutama untuk golongan ekonomi bawah FAKTA: Kepadatan Penduduk Menyebabkan Kebutuhan akan Apartemen, Perkantoran dan fasilitas penunjang ekonomi semakin meningkat. Perlunya ruang untuk PKL sekitar tapak yang memenuhi area sekitar tapak dan masyarakat lainnya yang ingin memiliki lahan usaha.. KONSEP: Perencanaan Apartemen, Perkantoran dengan Fasilitas Penunjang sebagai Area santai guna Mendukung Ekonomi Berkelanjutan dengan Sasaran golongan ekonomi rendah yaitu masyarakat pengguna, masyarakat yang tinggal, bekerja dan masyarakat yang berdagang dalam proyek ini. KEBUTUHAN: Hunian Apartemen, Gedung perkantoran, area berdagang untuk membantu ekonomi rendah dan area santai yang menunjang perekonomian berkelanjutan di Jakarta Barat Permasalahan permasalahan yang muncul dalam penelitian proyek apartemen dan perkantoran dengan pendekatan konsep ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat ini yaitu : PERMASALAHAN: Bagaimana Menciptakan Apartemen, Perkantoran dan Fasilitas Penunjang yang dapat Berkelanjutan dalam Pembangunan Perekonomiannya, dari Segi Desain Bangunan, zoning, ruang ruang terbuka,fungsi dan tipe hunian supaya dapat mengangkat perekonmian mereka dengan proyek ini? Proyek ini terbagi atas apartemen, perkantoran dan area santai dimana apartemen di lahan ini pun akan dirancang dengan sasaran calon penghuni kelas menengah dan membantu mewadahi lapangan usaha untuk ekonomi rendah yang terjangkau untuk kalangan tersebut. Dan mengenai proyek perkantoran berupa kumpulan tenant - tenant yang disediakan dan fasilitas penunjang berupa lahan dagang yang didesain untuk orang berkumpul,

10 menikmati pemandangan, makan, dan jajanan pasar yang disediakan dalam booth dan gerobak yang didesain harmonis dengan harga terjangkau. 1.4 Lokasi Proyek Lahan tapak untuk proyek ini dipilih karena lahan ini merupakan area strategis, yang bila diolah dengan baik akan menguntungkan dengan berbagai prasarana yang ada. Berdasarkan lokasi yang menarik serta permasalahan kepadatan penduduk yang menjadi kebutuhan akan hunian vertikal yang dapat menampung masyarakat dalam hal hunian yang memadai dan dekat dengan sasaran calon konsumen dan mewadahi PKL dan masyarakat menengah kebawah. Lahan sebaik ini memiliki potensi untuk dibangun bangunan yaitu apartemen dengan perkantoran dan fasilitas penunjang dengan pendekatan ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat. Secara bentuk lahan, (Gambar 1.6) tapak ini sangat cocok untuk perancangan proyek apartemen dengan fasilitas penunjang lainnya dan perkantoran dengan pendekatan ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat ini, dikarenakan lahan tapak yang tidak terlalu berliku dan dapat mengefektifkan tapak yang tersisa sebagai penghijauan dan peletakan fasilitas terbuka dengan cara mengolah menjadi area untuk berdagang MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) / PKL yang ada di sekitar tapak. Serta KLB maksimal lantai yang cukup banyak yaitu 16 lantai maksimal, dapat dibuat inovasi dengan merencanakan gedung / bangunan apartemen dengan fasilitas pendukung yang dapat membantu perekonomian rakyat semua golongan dengan pendekatan konsep ekonomi berkelanjutan.

11 Adapun peruntukan lahan yang tertera di notasi peruntukan, KDB, KLB, dan ketinggian bangunan yang diizinkan dapat dibangun dirinci, sebagai berikut: Luas lahan = 12.754,48 m2 KDB (Koefisien Dasar Bangunan) = 50 % KLB (Koefisien Lantai Bangunan) = 3.5 Jumlah lantai yang diizinkan = maksimal 16 lantai Peruntukan lahan = KKT = perkantoran perdagangan dan sejenis Dari keterangan yang telah diperoleh dari dinas tata kota Jakarta Barat, lahan yang dipilih penulis terletak di JL. Letjend S Parman, Grogol, Jakarta Barat memiliki luas lahan seluas 12.754,48 m2, KDB (Koefisien Dasar Bangunan) sebanyak 50 %, KLB ( Koefisien Lahan Bangunan) sebanyak 3.5, maksimal jumlah lantai adalah 16 lantai, dengan peruntukan lahan sebagai lahan perkantoran dagang (KKT). (Dinas Tata Kota Jakarta Barat). Adapun bentuk tapak yang dipilih oleh penulis seperti pada gambar 1.6, yang terletak di tepi jalan raya Letjen S Parman, Jakarta Barat. Tapak menghadap ke timur yang memberi nilai positif kepada perancang. Tapak juga memiliki keunggulan dalam aspek lokasi yaitu tepat di sebelah Universitas Tarumanegara, berhadapan dengan Mall Citra Land, berdekatan pula dengan KODIM Jakarta Barat, dan bangunan lainnya.

12 Gambar 1.6 Tapak lokasi penelitian proyek apartemen dan perkantoran Sumber : Blue Print Dinas Tata Kota Jakarta Lokasi proyek apartemen, perkantoran dan fasilitas penunjang dengan pendekatan terhadap konsep ekonomi berkelanjutan ini, terletak dalam wilayah DKI Jakarta, (Gambar 1.7) di sisi barat peta DKI Jakarta, yaitu di sisi jalan arteri Jl Letjen S Parman, Tomang, Grogol Petamburan, Jakarta Barat. Pada gambar dibawah terlihat peta DKI Jakarta dan letak proyek dalam lokasi peta berada di sisi barat Jakarta yaitu Jakarta Barat. Proyek berlokasi di tepi jalan raya Letjen S Parman No 2-4, yang sangat strategis karena dekat dengan akses pendidikan, kesehatan, transportasi dan hiburan sekitar yang membuat proyek ini optimis diperkirakan berhasil dipenuhi para sasaran konsumen serta masyarakat area sekitar yang merupakan PKL. Disertai jalur

13 busway yang berada tidak jauh dari lokasi yang membuat akses transportasi mudah. Gambar 1.7 Lokasi lahan pada peta Jakarta Sumber : www.google.com diakses pada tanggal 9 September 2013 Adapun perincian lokasi proyek diantaranya adalah memiliki lokasi tapak di Jl Letjen S Parman, Tomang, Grogol Petamburan, Jakarta Barat. Letak yang strategis dan dekat dengan akses - akses penting seperti sarana pendidikan, kesehatan dan hiburan yang hanya tinggal berjalan kaki maupun transportasi umum yang sudah ada jalurnya yang memudahkan. Gambaran tapak dengan beberapa gedung sekitar terdapat pada gambar di atas.( Gambar 1.4 ) Pada gambar tersebut terinci batas - batas tapak yaitu batas tapak di sisi ; Utara : Universitas Tarumanagara Barat : Jl. Jendral S Parman Timur : Pemukiman warga Selatan : Kodim Jakarta Barat

14 Nilai lahan tapak (Lampiran 3) pada proyek ini dipilih karena letaknya yang sangat menarik dengan peruntukan lahan 16 lantai maksimal dan KDB 50 %, membuat penulis menggunakan lahan ini sebagai studi pembangunan apartemen, perkantoran dan fasilitas penunjang di lahan tersebut dengan tujuan mendukung program penyusunan skripsi tugas akhir arsitektur penulis. Terkait topik dari penulisan ini yaitu ekonomi berkelanjutan. Melalui survei lokasi yang dilakukan oleh penulis diperlihatkan pula sisi - sisi view langsung dari tapak. Tapak yang terletak di pinggir jalan Letjend S Parman ini dilalui oleh kendaraan dengan tingkat kebisingan cukup tinggi. Melalui survei lokasi yang dilakukan oleh penulis, pada gambar 1.8 akan dijelaskan batasan tapak oleh area / bangunan lain. Dimana, seperti terlihat pada gambar terdapat angka - angka untuk membantu memperjelas gambar apa yang tertera di sekitar tapak. Berikut keterangan dari gambar 1.8 di atas; 1. Mall Ciputra, 2. Pedestrian di depan tapak, 3. Kampus Universitas Tarumanegara, 4. Apartemen Grand Tropic, 5. Peta lokasi tapak, 6. Hunian kos di belakang tapak, 7. Kampus UKRIDA, 8. View dari depan tapak mengarah ke Podomoro City 9. KODIM Jakarta Barat

15 Berikut gambaran sisi - sisi tapak yang diambil foto pada tepi Jl. Letjend S Parman, Jakarta Barat ; Gambar 1.8 Gambaran batas - batas dan sisi tapak proyek Sumber : Hasil pemotretan pribadi 1.5 Ruang Lingkup Ruang lingkup pada penelitian ini yaitu fokus pada penelitian masalah rancangan bangunan antara lain; zoning dalam tapak, bentuk bangunan,

16 zoning vertikal pada bangunan sesuai dengan pendekatan ekonomi berkelanjutan untuk mewadahi lapangan usaha golongan ekonomi rendah dalam satu tapak dengan beberapa fungsi yang terletak di Jl. Letjen S Parman, Grogol, Jakarta Barat hingga menemukan pemecahan masalah dengan solusi desain pada tapak tersebut terutama karena PKL yang berada di daerah sekitar tapak tersebut. 1.6 Tujuan Penelitian Tujuan dari penelitian ini ialah menciptakan bangunan apartemen, perkantoran dan fasilitas penunjang yang dapat berkelanjutan dalam pembangunan perekonomiannya di Jakarta Barat untuk menyejahterakan dan meningkatkan taraf hidup masyarakat dalam dan sekitar tapak terutama golongan ekonomi rendah. Pada penelitian proyek apartemen dan perkantoran dengan pendekatan konsep ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat ini adalah mengenai pokok utama mengapa penulis merancang hunian vertikal yang berupa bangunan apartemen dan perkantoran beserta dengan fasilitas Penunjang dengan menggunakan pendekatan konsep ekonomi berkelanjutan di Jakarta Barat ini. Tujuan penelitian ini dimaksud untuk; Mengetahui peluang ekonomi lokal yang sudah ada di sekitar tapak (PKL), Mencari / mengetahui peluang ekonomi baru yang dapat dikembangkan dalam sebuah desain, Mewadahi kegiatan usaha untuk ekonomi menegah kebawah di dalam tapak.

17 Menemukan / merancang bangunan yang menyediakan ruang - ruang bagi keberlanjutan ekonomi di dalam kawasan tapak ini. Penelitian ini secara keseluruhan ialah demi menciptakan apartemen, perkantoran dan fasilitas penunjang yang dapat berkelanjutan dalam pembangunan perekonomiannya di Jakarta Barat dengan dapat meningkatkan kesejahteraan bagi semua golongan. 1.7 Tinjauan Pustaka 1.7.1 Pembangunan Ekonomi Berkelanjutan Pembangunan berkelanjutan memiliki 3 aspek yaitu aspek ekologi, ekonomi, dan sosial. Beberapa pendapat para ahli (Brutland,1987; Holden dan Ehrlich, 1992; Stren dan Whitney, 1992; Sarageldin dan Steer; 1994 dalam Budihardjo, 2009) tentang pembangunan berkelanjutan yang disimpulkan dengan batasan pengertian kota berkelanjutan (sustainable city) dapat didefinisikan bahwa Kota yang dalam perkembangannya mampu memenuhi kebutuhan masyarakatnya masa kini,mampu berkompetisi dalam ekonomi global dengan mempertahankan keserasian lingkungan vitalitas sosial, budaya, politik, dan pertahanan keamanannya tanpa mengabaikan atau mengurangikemampuan generasi mendatang dalam pemenuhan kebutuhan mereka (Budihardjo, E dan Sudjarto, DJ. 2009). Pada tinjauan pustaka, penulis akan menjelaskan mengenai ekonomi berkelanjutan yang sangat berkaitan dengan desain proyek penulis. Pembangunan yang berkelanjutan sangat penting untuk diaplikasikan di era modern ini. Maksud dari pembangunan yang berkelanjutan dikutip dari www.rezaprimawanhudrita.wordpress.com (2010), adalah: pembangunan

18 yang relative rendah biaya inisiasi dan operasinya. Selain itu, dari segi ekonomi bisa mendatangkan profit juga, selain menghadirkan benefit. Pembangunan ini memiliki ciri produktif secara kuantitas dan kualitasnya, serta memberikan peluang kerja dan keuntungan lainnya untuk individu kelas menengah dan bawah. Pengertian Arsitektur yang berkelanjutan, seperti dikutip dari buku James Steele Suistainable Architecture, adalah Arsitektur yang memenuhi kebutuhan saat ini, tanpa membahayakan kemampuan generasi mendatang, dalam memenuhi kebutuhan mereka sendiri. Kebutuhan itu berbeda dari satu masyarakat ke masyarakat lain, dari satu kawasan ke kawasan lain dan paling baik bila ditentukan oleh masyarakat terkait. Prinsip arsitektur berkelanjutan antara lain bertujuan mendorong pihak-pihak lain seperti developer, pemerintah dan lain-lain untuk lebih perhatian kepada keberlanjutan dalam pembangunan ini dengan tidak hanya mengeksploitasi lahan untuk mendapatkan keuntungan sebanyak-banyaknya tanpa kontribusi bagi lingkungan atau memperhatikan dampak lingkungan yang dapat terjadi termasuk ikut menyejahterahkan masyarakat sekitar dengan proyek yang dibangun. Arsitektur berkelanjutan merupakan konsekuensi dari komitmen Internasional tentang pembangunan berkelanjutan karena arsitektur berkaitan erat dan fokus perhatiannya kepada faktor manusia dengan menitikberatkan pada pilar utama konsep pembangunan berkelanjutan yaitu aspek lingkungan binaan dengan pengembangan lingkungannya, di samping pilar pembangunan ekonomi dan sosial.

19 Maksud dari pembahasan ini, supaya dalam setiap pembangunan proyek developer tidak hanya mementingkan proyek dan keuntungan untuk mereka sendiri namun lebih berjiwa sosial membantu kalangan yang kurang beruntung untuk ikut berpartisipasi dalam proyek tersebut dengan saling memberi keuntungan tanpa merugikan siapapun. Karena hal ini mengingat paradigma yang telah berubah dan mengalami perkembangan yang awalnya sebagai paradigma pertumbuhan ekonomi, kemudian bergeser ke paradigma kesejahteraan. Salah satu dari perencanaan ekonomi berkelanjutan pada penelitian ini ialah ikut menyejahterahkan PKL (pedagang kaki lima) yang berada di daerah tapak dengan menyediakan lahan untuk mereka berdagang serta ikut merapikan kota dari ketidakteraturan jalan akibat PKL yang berada di sana. Tapak yang digunakan ialah lahan hijau sisa tapak yang masih tersisa untuk area terbuka diakses dari penelitian sebelumnya dari website http://id.scribd.com/doc/33625656/penanggulangan-pkl. PKL a) Pengertian Istilah PKL Pedagang kaki lima atau disingkat PKL adalah istilah pedagang yang menjual dagangan menggunakan gerobak. Juga dikarenakan karena jumlah kaki pedagang tersebut ada lima buah. Yaitu dua kaki penjual dan tiga kaki dari gerobak yang didorong penjual tersebut. b) Permasalahan PKL (Lampiran 3) Permasalahan - permasalahan PKL antara lain :

20 Penggunaan ruang publik yang digunakan berjualan oleh PKL bukan untuk fungsi semestinya sehingga dapat membahayakan. Pencemaran yang dilakukan sering tidak dihiraukan oleh PKL. Sebagian besar PKL tidak mendapat perlindungan dari ancaman jiwa, kesehatan maupun jaminan masa depan. Sering terjadi persaingan yang tidak sehat. Terjadinya premanisme dalam kawasan PKL. Kekhawatiran akan penggusuran oleh oknum pemerintah. c) Beberapa cara penanganan PKL terkait pembangunan berkelanjutan; Ketegasan dan konsistensi pemerintah daerah. Pendekatan vertikal. Daya dukung lingkungan. Estetika PKL. Pembinaan mental. d) Kebijakan Pemprov DKI Jakarta dalam penanganan PKL Kebijakan dalam penataan PKL sudah diatur sejak tahun 1978 oleh Pemprov DKI Jakarta. Saat itu sudah banyak para pedagang yang memanfaatkan bagian jalan/trotoar untuk membuka tempat usaha informal mereka. Dalam kepemimpinan Gubernur Tjokropranolo, ditetapkan Perda No 5 Tahun 1978 tentang pengaturan tempat dan usaha serta pembinaan pedagang kaki lima dalam wilayah daerah khusus Ibu Kota. Melalui Perda ini, Gubernur memiliki kewenangan untuk menentukan tempat yang diperbolehkan untuk berjualan. Sebelumnya, PKL harus mendapatkan izin terlebih dahulu untuk bisa berjualan. PKL yang sudah mengantongi izin ini dilarang untuk membuat bangunan permanen di lokasi berjualan.

21 Menurut Perda No 8 Tahun 2007 tentang ketertiban umum, PKL dilarang berjualan di tempat-tempat untuk kepentingan umum, seperti jalan, trotoar, halte dan jembatan penyebrangan. Namun faktanya tidak demikian, dalam hal ini pola demand-supply menjadikan ruang-ruang seperti trotoar menjadi ruang ekonomi untuk PKL. Merupakan tantangan bagi Pemda DKI Jakarta untuk mengatur PKL. Dalam Perda No 2 Tahun 2002 tentang perpasaran swasta, dikatakan bahwa setiap usaha perpasaran swasta seperti misalnya swalayan, pusat pertokoan diwajibkan menyediakan ruang bagi usaha kecil dan PKL. Aturan ini dikenakan untuk usaha perpasaran swasta dengan luas bangunan 200-500 m 2 dan lebih dari 500 m 2. Penyediaan ruang untuk berjualan ini tidak dapat dikonversi ke dalam bentuk lain. Pedagang yang akan menempatinya diprioritaskan bagi pedagang yang sudah berjualan di sekitar lokasi tersebut. Dan mengenai lokasi-lokasi untuk berjualan bagi PKL sebenarnya Pemda DKI memiliki Pergub No 3 Tahun 2010 tentang pengaturan tempat dan pembinaan usaha mikro pedagang kaki lima. Dalam Pergub yang disahkan pada masa pemerintahan Fauzi Bowo ini terdapat beberapa jenis lokasi usaha, yaitu : Setiap PKL selain wajib memiliki izin usaha, juga wajib untuk membayar retribusi. Retribusi yang harus dibayarkan bervariasi tergantung intensitas waktu berjualan, pemakaian tempat dan juga jenis tempat usaha yaitu terbuka, setengah terbuka atau tertutup. Besarannya untuk PKL di Lokasi binaan dan Lokasi Sementara antara Rp 3.000 Rp 10.000 per harinya. Untuk PKL di lokasi pujasera, besaran retribusi yang harus dibayarkan antara Rp 3.000 Rp 15.000 tiap harinya. Retribusi ini akan

22 masuk ke kas daerah sebagai salah satu bentuk penerimaan Pendapatan Asli Daerah (PAD). Bangunan dengan Beberapa Fungsi Dikutip dari Mandala, Zeji (2013) Mixed-Use Development adalah suatu pengembangan produk properti yang terdiri dari produk perkantoran, hotel, tempat tinggal, komersial yang dikembangkan menjadi satu kesatuan atau minimal dua produk properti yang dibangun dalam satu kesatuan. Konsep ini menjawab kebutuhan akan optimalisasi return pada suatu lahan untuk pengembangan produk properti. Konsep ini juga cukup menjawab permasalahan pengembangan property pada suatu wilayah ataupun perkotaan. Isu-isu permasalahan perkotaan yang kerap muncul dalam hal pengembangan infrastruktur dan properti, yaitu : Keterbatasan lahan & nilai lahan, Keterbatasan Sumber Daya (alam, manusia, buatan), Peraturan (pertanahan, Zoning Regulation), Tata nilai perkotaan, Urbanisasi, Penyediaan prasarana dasar (Air, Listrik, rumah), Jumlah penduduk yang besar. Dalam pengembangan konsep ini sebetulnya ada hal-hal yang harus menjadi titik fokus bagi para pengembang (developer), karena dengan memperhatikan hal-hal tersebut secara langsung akan membuat konsep yang dikembangkan tersebut menjadi daya tarik konsumen serta akan menjadi konsep yang sempurna, beberapa hal tersebut antara lain :

23 Posisi dan lokasi proyek akan menentukan besarnya profit yang akan dihasilkan, Keberadaan infrastuktur harus efisien, Adanya akses pedestrian yang ideal antar komponen, Menciptakan massing untuk memperoleh maximal interest, Adanya keterkaitan antara bangunan dengan lingkungan, Adanya keterkaitan antara proyek sejenis di lingkungan sekitar, Penggunaan fasilitas bersama, Pengelolaan proses perancangan harus efisien dan professional. 1.8 State Of The Art Dibawah ini merupakan 3 jurnal ilmiah yang telah dipilih penulis sebagai bahan perbandingan mengenai topik ekonomi berkelanjutan pada proyek apartemen. Jurnal - jurnal yang dimaksud ialah sebagai berikut; Mandala,Zeji. 2013. Mixed Use Development sebagai Representasi Pembangunan Kota Berkelanjutan ( Sustainable City). Dalam jurnal tersebut dikatakan bahwa judul Mixed Use Development sebagai representasi pembangunan kota berkelanjutan ( Sustainable City) ini dilatar belakangi oleh jumlah penduduk yang semakin bertambah sehingga yang terjadi adalah semakin besar pertambahan penduduk di wilayah perkotaan membuat kebutuhan penduduk pun juga akan semakin meningkat.dengan tujuan penelitian ini adalah untuk mengoptimalkan produk properti dalam suatu lokasi lahan adalah dengan menerapkan konsep pengembangan Mixed-Use dan memiliki hasil penelitian yaitu pembangunan berkelanjutan yakni integritas lingkungan sisial dan ekonomi.

24 Buchanan,Colin and Partners, 2008. The economic impact of high density development and tall buildings in central business districts. Dengan latar belakang peningkatan penduduk dari kebutuhan untuk kepadatan pembangunan komersial, terutama dipusat-pusat kota. Tujuan penelitian ini adalah untuk memberikan gambaran yang lebih dalam dari dampak ekonomi kepadatan tinggi dalam pembangunan. Dan Peningkatan output muncul dari aglomerasi yang berdampak bahwa kepadatan kerja yang lebih tinggi berdampak untuk meningkatkan spesialisasi bisnis,persaingan ekonomi, inovasi dan efisiensi yang dihasilkan oleh perusahaan. Perbandingan jurnal mengenai keberlanjutan dalam perhitungan ekonomi dalam pembangunan Apartemen: 1. JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 2, No. 1, (2013) ISSN: 2337 3539.Analisa Kelayakan Teknis dan Finansial pada Proyek Apartemen Dian Regency Surabaya. 2. JURNAL TEKNIK POMITS Vol. 2, No. 1, (2013) ISSN: 2337-3539.Analisa Pembeayaan Investasi Proyek Apartemen Puncak Kertajaya. 3. STUDI KELAYAKAN PEMBANGUNAN THE GIANETTI CASA GOYA PARK RESIDENCE Lokasi : Jalan Kebon Jeruk Raya, Kelurahan Kebon Jeruk, Kecamatan Kebon Jeruk, Jakarta Barat Milik : PT BANGUN INVESTA GRAHA

25 Tabel 1.1 Tabel Perbandingan Jurnal Terkait Topik PERBANDINGAN JURNAL TERKAIT TOPIK TINJAUAN JURNAL 1 JURNAL 2 JURNAL 3 1. JUDUL Analisa Kelayakan Teknis dan Finansial pada Proyek Apartemen Dian Regency Surabaya 2. LOKASI Jalan Raya Sukolilo Kasih 1 Sukolilo, Keputih - Surabaya, Jawa Timur 3. PROYEK Apartemen Dian Regency Analisa Pembeayaan Investasi Proyek Apartemen Puncak Kertajaya Kertajaya indah Regency, sukolilo - Surabaya, Jawa Timur Apartemen Puncak Kertajaya Studi Kelayakan Pembangunan The Gianetti, Casagoya Park Residence Jl Kebon Jeruk Raya No 37, Kebon Jeruk - Jakarta Barat Apartemen The Gianetti 4.LATAR BELA- KANG Pertumbuhan penduduk yang semakin pesat di Surabaya menyebabkan semakin berkurangnya ketersediaan lahan untuk tempat hunian. Dan memerlukan studi kelayakan dalam membangun. Pendanaan secara konvensional seringkali manghasilkan cost of capital yang tidak optimal atau kurang menguntungkan perusahaan. Memajukan pertumbuhan pada sektor properti dengan melakukan pengembangan The Gianetti Casa Goya Park Residence, yang terdiri dari pembangunan Apartemen berikut komersial area 5. TUJUAN Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan proyek pembangunan Apartemen Dian Regency Surabaya dari aspek teknis dan finansial. Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui bentuk pembiayaan yang paling menguntungkan dalam proyek pembangunan Apartemen Puncak Kertajaya Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui tingkat kelayakan usaha tersebut pada masa yang akan datang.

26 PERBANDINGAN JURNAL TERKAIT TOPIK TINJAUAN JURNAL 1 JURNAL 2 JURNAL 3 7.PERMASA- LAHAN Bagaimana kelayakan proyek Apartemen Dian Regency dari segi teknis, kelayakan proyek,finansial, jika terjadi perubahan tingkat okupansi dan tingkat bunga? Bagaimana pembiayaan proyek yang memerlukan investasi yang sangat besar yang diperlukan sumber dana dari luar? Bagaimana cara sehingga dalam penjualannya mencapai target dan proyek berjalan sesuai dengan rencana? 8.METODE PENELITI- AN 1) Menentukan Masalah 2) Studi Literatur 3)Pengumpulan Data 4)Analisa Data 1) Menentukan Model dan Konsep Penelitian 2) Mengumpulkan Data Penelitian 3) Analisa Data 4) Pemilihan Pembiayaan 1) Pengumpulan Data 2) Studi Kepustakaan 3)Survei Lapangan 9.HASIL BAHASAN DAN KESIMPU- LAN Hasil analisa sensitivitas antara variabel penjualan dan tingkat bunga terhadap NPV dengan trial and error diketahui bahwa Apartemen Dian Regency dikatakan layak jika tingkat okupansi lebih dari 97,1% dan tingkat bunga tidak lebih dari 22,4%. Kesimpulan dari tugas akhir ini adalah diketahui bahwa kombinasi 50% modal sendiri dan 50% pinjaman menghasilkan nilai NPV tertinggi dan merupakan komposisi pembiayaan yang paling ringan untuk proyek Apartemen Puncak Kertajaya Dari analisa kelayakan seperti yang diuraikan di depan dapat disimpulkan bahwaproyek ini layak dan menguntungkan untuk dijalankan 10. SUMBER http://ejurnal.its.ac.id/index.php/tekn ik/article/view/30 33/815 http://ejurnal.its.ac.id/i ndex.php/teknik/articl e/view/2860/750 Studi Kelayakan PT BANGUN INVESTA GRAHA Sumber: Hasil Analisa Pribadi