Diskusi Mata Kuliah Perkumpulan Gemar Belajar Senin, 9 mei 2016 Landreform, Pendaftaran Tanah, Hak Tanggungan atas Tanah dan Hukum Perumahan dan Pemukiman Pembicara : Rohana Damanik (2012) & Laurensiah Miranda Tobing (2013) Pemateri : Indara Raja Gukguk (2014) & Iwan Putra Siregar (2014) Moderator : Alfa Napitupulu (2014) A. LAND REFORM 1. Pengertian Istilah Land Reform pada mulanya dicetuskan oleh Lenin dan banyak digunakan di negara komunis atau negara blok timur dengan adagium land to the tiller untuk memikat hati rakyat dan petani yang menderita karena tekanan landlord, untuk kepentingan politis di negara tersebut. Di Indonesia, landreform yang dimaksud tidak sama dengan yang dimaksud di negara komunis. Landreform di negara Indonesia bukan hanya dalam pengertian politis belaka tapi juga dalam pengertian tehnis. Selain itu landreform dilaksanakan bukan hanya untuk kepentingan negara atau golongan tertentu saja, tetapi ditujukan untuk memberikan kemakmuran bagi rakyat baik secara individual maupun bersama dengan cara mengakui adanya hak milik perorangan, sedangkan landreform di Negara komunis adalah semata-mata untuk kepentingan partai. Landreform berasal dari dua kata yaitu land yang berarti tanah dan reform yang berarti perombakan, sehingga dalam hubungan dengan hukum agraria, maksud dan pengertian Landreform adalah perombakan secara mendasar terhadap sistem pemilikan tanah. Undang Undang Pokok Agraria merupakan induk dari ketentuan landreform dibentuk atas dasar pertimbangan sebagai berikut : a. Karena Hukum Agraria yang berlaku sekarang sebagian tersusun berdasarkan tujuan dan sendi dari pemerintah jajahan. b. Karena Hukum Agraria mempunyai sifat hukum dualisme, yaitu yang berasal dari Hukum Adat dan yang berasal dari Hukum Barat. Program Landreform dalam arti luas mempunyai bidang yang lebih luas sehingga sering diartikan sebagai suatu Agrarian Reform, yang meliputi lima macam program, yaitu: a. Pembentukan Hukum Agraria. b. Penghapusan hak asing dan konsepsi kolonial. c. Mengakhiri penghisapan feodal secara berangsur. d. Perombakan mengenai pemilikan dan penguasaan tanah pertanian dan hubungan hukum yang bersangkutan 1
e. Perencanaan persediaan, peruntukan dan penggunaan bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya secara terencana dan sesuai kemampuan. 2. Tujuan Landreform Dalam pelaksanaan program landreform, redistribusi tanah pertanian merupakan arah kebijakan landreform yang mempunyai tujuan sebagai berikut : a. Tujuan Sosial Ekonomis : Memperbaiki keadaan sosial ekonomi rakyat dengan memperkuat hak milik dan memberikan fungsi sosial. Memperbaiki produksi nasional, khususnya pada sektor pertanian. b. Tujuan Sosial Politis Mengakhiri penguasaan tanah ada orang tertentu dan menghapuskan sistem tuan tanah. Mengadakan pembagian yang adil atas sumber penghidupan rakyat tani. c. Tujuan Mental Psikologis Meningkatkan kegairahan kerja bagi para petani penggarapnya. Memperbaiki hubungan kerja antara pemilik dan penggarap. 3. Objek landreform Dalam rangka pelaksanaan landreform yang dikatagorikan dalam objek landreform adalah : 1. Tanah Kelebihan Tanah kelebihan merupakan tanah kelebihan dari batas maksimum sebagaimana yang ditentukan dalam Undang-Undang dan tanah kelebihan tersebut diambil alih oleh pemerintah dengan diberikan ganti rugi. 2. Tanah Absentee/Guntai Dalam Pasal 10 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 ditegaskan bahwa setiap orang dan badan hukum yang mempunyai hak atas tanah pertanian pada dasarnya diwajibkan mengerjakan atau mengusahakannya sendiri secara aktif dengan mencegah cara-cara pemerasan. 1 Mengerjakan atau mengusahakan secara aktif berarti yang mempunyai hak itu langsung turut serta dalam proses produksi, ini berarti bahwa tidak segala pekerjaan harus dilakukan sendiri oleh pemilik tetapi dapat mempergunakan tenaga orang lain sebagai penggarap sebagai langkah ke arah pelaksanaan dan penggunaan tanah secara aktif, dengan tujuan untuk menghapuskan tanah absentee/guntai, artinya orang atau pihak yang berhak atas tanah pertanian tersebut harus bertempat tinggal di kecamatan letak tanah yang bersangkutan atau di luar kecamatan tetapi masih berbatasan dengan kecamatan letak tanah itu. Tanah absentee/guntai dilihat dari asal usulnya dapat terjadi karena 3 (tiga) hal, yaitu : a. Tanah yang ditinggalkan oleh pemiliknya. yaitu pemilik yang bersangkutan berpindah tempat dari kecamatan letak tanah selama 2 tahun berturut-turut. Jika pihak tersebut melapor kepada pejabat setempat tentang kepergiannya, maka dalam waktu satu tahun sejak berakhirnya jangka waktu tersebut ia 1 Lihat UU no 5 tahun 1960 pasal 10 2
diwajibkan memindahkan hak milik atas tanah pertaniannya kepada orang lain yang bertempat tinggal di kecamatan tersebut. b. Pewarisan Jika karena pewarisan maka dalam waktu 1 tahun terhitung sejak si pewaris meninggal, ahli waris bersangkutan diwajibkan untuk mengalihkan hak milik atas tanah tersebut kepada orang lain yang bertempat tinggal di kecamatan di mana tanah itu berada, atau apabila ahli waris ingin tetap memiliki tanah tersebut, maka ia harus berpindah ke kecamatan tanah yang bersangkutan. c. Jual beli Yaitu : beralihnya hak milik atas tanah yang bersangkutan. Adapun hal-hal yang dikecualikan dalam pemilikan tanah secara absentee adalah : a. Pemilik yang bertempat tinggal di kecamatan yang berbatasan dengan kecamatan tanah tersebut berada. b. Pegawai negeri dan anggota ABRI serta oran-orang yang dipersamakan. c. Pemilik yang mempunyai alasan khusus yang dapat diterima oleh Direktorat Jenderal Agraria. 3. Tanah swapraja dan bekas swapraja yang langsung dikuasai oleh negara. 4. Tanah-tanah lain yang langsung dikuasai negara dan ditetapkan sebagai obyek Landreform adalah : a. Tanah partikelir. b. Tanah erpfacht yang telah berakhir jangka waktunya, dihentikan atau dibatalkan. c. Tanah kehutanan yang diserahkan kembali penguasaannya oleh instansi yang bersangkutan kepada negara. 4. Ketentuan-Ketentuan Terhadap Tanah Kelebihan Sebagai pelaksanaan dari Pasal 7 dan Pasal 17 UUPA, maka Undang-Undang Nomor 56 PP Tahun 1960 mengatur lebih lanjut tentang batas maksimum atas tanah pertanian. Dalam penentuan tentang batas maksimum suatu kabupaten yang dipakai dalam ukuran yaitu kepadatan penduduk, jenis tanah pertanian dan jumlah anggota keluarga. Bunyi Pasal 7 menyatakan : Untuk tidak merugikan kepentingan umum maka pemilikan dan penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan. 2 Ketentuan dari Undang-undang Nomor 56 PP sebagai implementasi dari Pasal 17 UUPA yang menyatakan sebagai berikut: 3 1. Dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 7 maka untuk mencapai tujuan yang dimaksud dalam Pasal 2 ayat 3 diatur luas maksimum dan/atau minimum tanah yang boleh dipunyai dengan suatu hak tersebut dalam Pasal 16 oleh satu keluarga atau badan hukum. 2. Penetapan batas maksimum termaksud dalam Ayat 1 pasal ini dilakukan dengan peraturan perundangan didalam waktu yang singkat. 3. Tanah-tanah yang merupakan Kelebihan dari batas maksimum termaksud dalam Ayat 2 pasal ini diambil oleh pemerintah dengan ganti kerugian, untuk selanjutnya dibagikan kepada rakyat yang membutuhkan menurut ketentuan dalam peraturan pemerintah. 4. Tercapainya batas minimum termaksud dalam Ayat 1 pasal ini, yang akan ditetapkan dengan peraturan perundangan, dilaksanakan secara berangsur-angsur. 2 Lihat Pasal 7 Undang-undang pokok Agraria 3 Lihat Peraturan Pemerintah no 56 tahun 1960 3
Batas maksimum yang ditentukan dengan memperhatikan jumlah penduduk, luas daerah, dan faktor-faktor lain maka luas maksimum yang dimaksud dalam ayat 1 Undang-Undang Nomor 56 PP Tahun 1960 tentang penetapan luas tanah pertanian adalah sebagai berikut : Tingkat Kepadatan Tanah Kering (Ha) Tanah Basah/Sawah(Ha) Tidak Padat 20 15 Kurang Padat 12 10 Cukup Padat 9 7,5 Sangat Padat 6 5 Atas dasar ketentuan ini maka penetapan luas maksimum untuk tiap daerah dilakukan dengan perhitungan seperti tersebut diatas. Ketentuan ini tidak berlaku terhadap tanah pertanian : a. Yang dikuasai dengan hak guna usaha atau hak-hak lain yang bersifat sementara dan terbatas yang diperoleh dari pemerintah. b. Tanah yang dikuasai oleh badan-badan hukum. Lebih lanjut dijelaskan, bagi keluarga yang beranggotakan lebih dari tujuh orang maka untuk penetapan batas maksimum yang boleh dimiliki oleh keluarga tersebut adalah ditambah 10% untuk setiap anggota keluarga dengan ketentuan tidak boleh melebihi dari 50% dengan jumlah tanah tidak lebih dari 20% baik untuk tanah sawah atau tanah kering. Sedang untuk daerah khusus luas maksimum pemilikan tanah dapat ditambah paling banyak 5 hektar. B. Pendaftaran Tanah 1. Pengertian Pengertian Pendaftaran TanahPasal 1 angka 1 PP Pendaftaran Tanah menyatakan bahwa:pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar,mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. 4 Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah (PP 10/1961). PP 10/1961 dipandang tidak mampu memberikan hasil yang memuaskan, sehingga perlu disempurnakan dan diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP Pendaftaran Tanah) Menurut A.P. Parlindungan, sebagaimana dikutip oleh Urip Santoso, pendaftaran tanah berasal dari kata Cadastre, yang dalam bahasa Belanda disebut Kadaster.Cadastre adalah suatu istilah teknis untuk suaturecord(rekaman) yang menunjukkan kepada luas, nilai dan kepemilikan (atau lain-lain atas hak) terhadap suatu bidang tanah 5. Kata Cadastre berasal dari bahasa Latin Capistrtum, yang berarti suatu register atau capita atau unit yang diperbuat 4 Lihat pasal a ayat 1 PP no 10 tahun 1961 5 Urip santoso, pendaftaran dan peralihan tanah. cet.2 hlm 2 4
untuk pajak tanah Romawi (Capitatio Terrens) 6. Selain berfungsi untuk memberikan uraian dan indetifikasi dari sebidang tanah, Cadastre juga berfungsi sebagai rekaman yang berkesinambungan dari suatu hak atas tanah. 7 Berdasarkan pengertian pendaftaran tanahyang terdapat dalam Pasal 1 angka 1 PP Pendaftaran Tanah, dapat diuraikan beberapa unsur pendaftaran tanah, yaitu: 2. Tujuan 1. Adanya serangkaian kegiatan 2. Dilakukan oleh Pemerintah 3. Secara terus menerus, berkesinambungan 4. Secara teratur 5. Bidang tanah dan satuan rumah susun 6. Pemberian surat tanda bukti hak 7. Hak-hak tertentu yang membebaninya Salah satu tujuan pokok diberlakukannya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)adalah untuk mewujudkan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi seluruh rakyat Indonesia. Ada dua upaya untuk mewujudkan kepastian hukum tersebut, yaitu: a. Menyediakan perangkat hukum yangtertulis, lengkap dan jelas. b. Menyelenggarakan pendaftaran tanah yang memungkinkan bagi pemegang hak atas tanah untuk membuktikan hak atas tanah yang dikuasainya dan bagi pemerintah untuk melaksanakan kebijakan pertanahan. Mengenai pendaftaran tanah diatur dalam Pasal 19 UUPA. Pendaftaran tanah menurut ketentuan Pasal 19 ayat (2) UUPA meliputi: 1. Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah 2. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak tersebut 3. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. 6 Ibid 7 Ibid 5
3. Asas dalam Pendaftaran Tanah Berdasarkan Pasal 2 PP no 24 tahun 1997 menganut lima asas, yaitu: 8 Sederhana, berarti ketentuan-ketentuan pokok dan prosedur pendaftaran tanah harus mudah dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama oleh pemegang hak atas tanah. Aman, berarti pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehinggahasilnya mampu memberikan jaminan kepastian hukum. Terjangkau, yaitu pelayanan yang diberikan dalam rangka pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh pihak yang memerlukan, terutama dengan memperhatikan kebutuhan dankemampuan golongan ekonomi lemah. Mutakhir, artinya tersedia kelengkapan yang memadai dalam melaksanakan pendaftarantanah dan pemeliharaan datanya. Data yang tersedia juga harus mutakhir, sehingga harusdilakukan pendaftaran dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi dikemudian hari Terbuka, artinya setiap saat masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar. Menurut Soedikno Mertokusumo, dalam pendaftaran tanah dikenal dua macam asas, yaitu: Asas Specialiteit, artinya pelaksanaan pendaftaran tanah diselenggarakan atas dasar peraturan perundang-undangan tertentu yang secara teknis menyangkut masalah pengukuran,pemetaan, dan pendaftaran peralihannya Asas Opernbaarheid (asas publisitas), berarti setiap orang berhak untuk mengetahui data yuridis tentang subyek hak, nama hak atas tanah, peralihan hak, dan pembebanan hak atas tanah yang ada di Kantor Pertanahan, termasuk mengajukan keberatan sebelum diterbitkannya sertifikat, sertifikat pengganti, sertifikat yang hilang atausertifikat yang rusak 4. Penyelenggara Pendaftaran tanah Penyelenggaraan Pendaftaran TanahPendaftaran tanah diselenggarakan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN), dimana tugas pelaksanaannya dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pejabat lain yang ditugaskan untuk melakukan kegiatan-kegiatan tertentu. Menurut ketentuan Pasal 9 ayat (1) PP Pendaftaran Tanah no 24 tahun 1997, yang menjadi obyek pendaftaran tanah meliputi: 9 8 Pasal 2 peraturan Pemerintah nio 24 tahun 12997 9 Lihat Pasal 9 peraturan pemerintah no 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah 6
Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai. Tanah hak pengelolaan. Tanah wakaf. Hak milik atas satuan rumah susun. Hak tanggungan. Tanah negara C. HAK TANGGUNGAN ATAS TANAH 1. Pengertian Hak Tanggungan 10 Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam UU No. 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain 2. Ciri dan Sifat Hak Tanggungan Merupakan hak jaminan kebendaan Memberi kedudukan yg diutamakan kepada pemegang lainnya (droit de preference) Ketentuan HT bersifat memaksa HT tidak dapat dibagi-bagi (ondeelbaarheid) atau tidak dapat dipisah-pisahkan (onsplitbaarheid) HT mengikuti benda yg dijaminkan (Droit de Suite) HT bertingkat (terdapat peringkat yg lebih tinggi di antara Kreditur pemegang HT) HT membebani hak atas tanah tertentu (asas spesialitas) HT wajib didaftarkan (Asas Publisitas) HT dapat disertai janji-janji tertentu Pelaksanaan eksekusi HT mudah dan Pasti 3. Subyek Hak Tanggungan a. Pemberi Hak Tanggungan adalah orang atau badan hukum yang mempuyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan b. Pemegang Hak Tanggungan adalah orang atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang. 4. Obyek Hak Tanggungan a. Yang ditunjuk oleh UUPA (Pasal 4 ayat 1 UUHT): Hak Milik (Pasal 25 UUPA) Hak Guna Usaha (Pasal 33 UUPA) 10 Lihat pasal 1 angka 1 UU No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan 7
Hak Guna Bangunan (Pasal 39 UUPA) b. Yang ditunjuk oleh UUHT (Pasal 4 ayat 2): Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan. c. Yang ditunjuk oleh UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun (Pasal 27 UUHT): Rumah Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara, Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) yang bangunannya didirikan di atas tanah Hak Milik,Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai yang diberikan oleh Negara. 5. Hapusnya Hak Tanggungan I. Hapusnya hutang yang dijamin dengan hak tanggungan; II. Dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan; III. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri; IV. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan D. HUKUM PERUMAHAN DAN PEMUKIMAN 1. Pengertian Perumahan dan Pemukiman Berdasarkan ketentuan pasal 1 angka 1 UU No 1 tahun 2011 yang dimaksud dengan Perumahan dan Kawasan Pemukiman adalah Perumahan satu kesatuan sistem yang terdiri atas pembinaan, penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan permukiman, pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat. Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni Kawasan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan 2. Asas-asas Penyelenggaraan a. kesejahteraan; b. keadilan dan pemerataan; c. kenasionalan; d. keefisienan dan kemanfaatan; e. keterjangkauan dan kemudahan; f. kemandirian dan kebersamaan; g. kemitraan; 8
3. Tujuan h. keserasian dan keseimbangan; i. keterpaduan; j. kesehatan; k. kelestarian dan keberlanjutan; dan l. keselamatan, keamanan, ketertiban, dan keteraturan. a. memberikan kepastian hukum dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman b. mendukung penataan dan pengembangan wilayah sertapenyebaran penduduk yang proporsional melalui pertumbuhan lingkungan hunian dan kawasan permukiman sesuai dengan tata ruang untuk mewujudkan keseimbangan kepentingan, terutama bagi MBR c. meningkatkan daya guna dan hasil guna sumber daya alam bagi pembangunan perumahan dengan tetap memperhatikan kelestarian fungsi lingkungan, baik di kawasan perkotaan maupun kawasan perdesaan d. memberdayakan para pemangku kepentingan bidang pembangunan perumahan dan kawasan permukiman e. menunjang pembangunan di bidang ekonomi, sosial, dan budaya f. menjamin terwujudnya rumah yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, terencana, terpadu, dan berkelanjutan 4. Ruang Lingkup a. pembinaan; b. tugas dan wewenang; c. penyelenggaraan perumahan; d. penyelenggaraan kawasan permukiman; e. pemeliharaan dan perbaikan; f. pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap g. perumahan kumuh dan permukiman kumuh; h. penyediaan tanah; i. pendanaan dan pembiayaan; j. hak dan kewajiban; dan k. peran masyarakat SUMBER : Peraturan perundang-undangan: UU No 5 tahun 1960 tentang Peraturan Pokok Agraria UU No 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan UU No 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman Peraturan Pemerintah no 56 tahun 1960 PP no 10 tahun 1961 PP No 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Buku : Urip santoso, Pendaftaran Dan Peralihan Tanah. 2010. Prenada Media Group: Bandung Zaidar, Dasar filosofi hukum agraria indonesia. 2010. USU Press: Medan 9