Bab III Pembentukan Kadaster Tiga Dimensi (3D) untuk Kepentingan Pendaftaran Tanah Terhadap Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMASRS) III.1. Tahapan Pelaksanaan Penelitian Tahapan pelaksanaan penelitian sesuai dengan metodologi penelitian yang telah dibahas pada bab sebelumnya dapat diuraikan lebih lanjut sebagai berikut : 1. Identifikasi masalah, yaitu melakukan identifikasi kesenjangan yang ada antara sistem Pendaftaran Tanah khususnya terhadap HMASRS yang sedang berjalan (existing) dengan sistem yang seharusnya. 2. Studi Literatur, yaitu melakukan kajian pustaka mengenai teori-teori yang relevan dengan tema penelitian serta melakukan kajian berdasarkan aspek yuridis normatif dan aspek teknis sesuai dengan peraturan-peraturan dan ketentuan yang berlaku. 3. Pendekatan Konsep Model Kadaster 3 dimensi (3D), yaitu melakukan pendekatan terhadap konsep model kadaster 3 dimensi yang berkembang berdasarkan hasil penelitian terdahulu untuk dapat diterapkan dalam kegiatan pendaftaran tanah terhadap HMASRS yang ditinjau dari aspek teknis dan yuridis. 4. Pemilihan Wilayah Study Kasus, yaitu menetapkan wilayah studi kasus yang relevan dengan tema penelitian yakni obyek Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. 5. Pengumpulan Data, yaitu melakukan pengumpulan data-data yang diperlukan untuk pembentukan kadaster tiga dimensi (3D) untuk kepentingan pendaftaran tanah terhadap HMASRS. 6. Pengolahan Data, yaitu melakukan pengolahan data yang telah dikumpulkan untuk dapat membentuk data spasial 3 dimensi dan data atribut obyek HMASRS. 7. Pembuatan Relation/Link antara data spasial 3 dimensi yang terbentuk dengan data atributnya, sehingga terbentuk kadaster 3 dimensi untuk kepentingan pendaftaran tanah terhadap HMASRS. 8. Analisis Hasil Penelitian, yaitu melakukan analisis dan pembahasan secara komprehensif terhadap hasil penelitian yang terbentuk dengan tujuan untuk dapat menjawab pertanyaan-pertanyaan penelitian yang telah dirumuskan sebelumnya. 9. Menarik Kesimpulan, yaitu merumuskan hasil analisis dalam suatu kesimpulan dan menyampaikan saran-saran. 29
Tahapan pelaksanaan penelitian dapat diuraikan dalam bentuk diagram sebagai berikut : Gambar III.1 Diagram tahapan pelaksanaan penelitian 30
III.2. Wilayah, Bahan dan Alat Penelitian Wilayah, bahan dan alat yang digunakan dalam penelitian ini adalah sebagaimana di bahas berikut ini. III.2.1 Wilayah Studi Penelitian Penelitian ini dilakukan terhadap obyek pendaftaran tanah HMASRS di Braga City Walk, terletak Jalan Braga No. 99-110 Kelurahan Braga, Kecamatan Sumur Bandung, Kota Bandung, dengan luas tanah seluas 7.131 m2 dan luas bangunan 44.266 m2 (terdiri dari 19 lantai dan 4 Basement), serta tiap lantai memiliki tinggi 3 m. Status Hak Atas Tanah Braga City Walk adalah Hak Guna Bangunan No. 676/Kelurahan Braga, yang akan berakhir haknya pada tanggal 02-12-1025, dengan Surat Ukur tanggal 31-01-2005 No. 213/Braga/2005. Braga City Walk dibangun oleh pengembang PT. Bangun Mitra Mandiri dengan akta pendirian perseroan tanggal 30-9-2003 No. 25 yang dibuat oleh Lieyono, SH. Notaris di Jakarta Utara dan disyahkan Menteri Kehakiman dan HAM RI tanggal 22-12-2003 No. C-29710 HT.01.01.TH.2003. Braga City Walk merupakan Rumah Susun yang dibangun dengan penggunaan campuran (untuk hunian dan non hunian), dan telah menempuh proses panjang perijinan dengan memperoleh berbagai perijinan antara lain sebagai berikut : a. Persetujuan Pemanfaatan Ruang No.644.1/1136-BAPPEDA tanggal 20-04-2004; b. Ijin Pematangan Tanah dari Dinas Bina Marga No. 593/02-DBM/2004 tanggal 1-6-2004; c. Ijin Peruntukan Penggunaan Tanah No.503.640/1084/VI/DTK/2004 tanggal 4-6- 2004; d. Ijin Mendirikan Bangunan No.503.648.1/SI-1470-Disbang/2004 tanggal 9-6- 2004; e. Rekomendasi AMDAL dari BPLH Kota Bandung No. 640/Kep.716-Huk/2004 tanggal 28-9-2004; f. Ijin Layak Huni dari Dinas Bangunan Kota Bandung No.640/837-Disbang tanggal 6-7-2006. 31
Gambar III.2 Braga City Walk Sumber : www.bragacitywalk.com, 2008. III.2.2 Bahan Penelitian Dalam pembentukan Kadaster tiga dimensi (3D) untuk kepentingan Pendaftaran Tanah terhadap HMASRS, Data yang digunakan terdiri dari Data Fisik dan Data Yuridis atas obyek HMASRS, meliputi : 1. Data fisik terdiri dari: a. Data Obyek Tanah, yaitu berupa peta pendaftaran tanah digital dari Kantor Pertanahan Kota Bandung, Skala 1 : 500, dengan sistem Proyeksi TM-3º. b. Data Obyek Bangunan, yaitu berupa peta digital Denah tiap lantai bangunan Braga City Walk yang diperoleh dari data Kantor Pertanahan Kota Bandung, dengan skala 1 : 500. 2. Data Yuridis, yaitu berupa data-data tekstual yang diperoleh dari Kantor Pertanahan Kota Bandung yang berhubungan dengan obyek penelitian dalam bentuk hardcopy. Selain data-data sekunder di atas, dilakukan pula peninjauan langsung kelapangan guna memperoleh data primer untuk melengkapi data yang ada khususnya menyangkut penggunaan dan pemanfaatan obyek Satuan Rumah Susun. Data-data fisik berupa data obyek tanah dan data obyek bangunan dapat dilihat antara lain pada gambar III.3 sampai dengan gambar III.10, berikut ini : 32
Gambar III.3 Peta Pendaftaran Tanah obyek penelitian Sumber : Kantor Pertanahan Kota Bandung, 2008 Gambar III.4 Denah lantai dasar (Ground floor) Sumber : Kantor Pertanahan Kota Bandung, 2008 Gambar III.5 Denah Lantai Basement 1 Sumber : Kantor Pertanahan Kota Bandung, 2008 33
Gambar III.6 Denah Lantai 1 Sumber : Kantor Pertanahan Kota Bandung, 2008 Gambar III.7 Lantai 5 pada Tower B Sumber : Kantor Pertanahan Kota Bandung, 2008 Gambar III.8 Denah lantai 6 pada Tower B Sumber : Kantor Pertanahan Kota Bandung, 2008 34
Gambar III.9 Denah lantai 18 pada Tower A Sumber : Kantor Pertanahan Kota Bandung, 2008 Gambar III.10 Denah lantai 19 pada Tower B Sumber : Kantor Pertanahan Kota Bandung, 2008 Data fisik obyek penelitian baik itu obyek tanah maupun obyek bangunan berupa denah tiap-tiap lantai bangunan secara lengkap dapat dilihat dalam format peta digital yang termasuk didalam Compact Disk (CD) yang merupakan bagian dari tesis ini. Perlu disampaikan pula bahwa untuk data yuridis obyek HMASRS Braga City Walk pada saat pengumpulan data di Kantor Pertanahan Kota Bandung baru pada tahap proses pemisahan dan belum pada tahap peralihan hak kepada para penghuni sehingga pada data subyek hak masih atas nama pengembang dalam hal ini PT. Bangun Mitra Mandiri. 35
III.2.3 Alat Penelitian Alat yang digunakan dalam penelitian ini adalah Komputer Notebook, Printer, Scanner dan Perangkat lunak. Spesifikasi dan fungsi masing-masing alat penelitian dimaksud dapat diuraikan sebagai berikut : a. Komputer Notebook yang digunakan dengan spesifikasi : processor Intel Celeron M 1,6 GHz, RAM 512 MB, Harddisk 60 GB. Komputer ini digunakan sebagai alat untuk memasukan data, menyimpan data dan mengelola data serta menyajikan hasil; b. Printer yang digunakan adalah HP Deskjet 3920, digunakan untuk mencetak hasil pengelolaan data dan naskah hasil penelitian; c. Scanner yang digunakan adalah Cannon Lide 20, yang digunakan untuk melakukan scan atau memindahkan data manual menjadi digital. d. Perangkat Lunak yang digunakan sebagai berikut : 1. Microsoft Windows XP Profesional, digunakan sebagai Sistem Operasi. 2. Microsoft Office Word 2003, digunakan untuk penulisan laporan hasil penelitian; 3. Microsoft Office Access 2003, digunakan untuk membentuk data atribut dalam penelitian ini; 4. Microsoft Office Visio 2003, digunakan untuk membuat diagram-diagram yang diperlukan dalam penelitian; 5. Microsoft Office PowerPoint 2003, digunakan untuk melakukan presentasi hasil penelitian; 6. Autodesk Map 2004, digunakan untuk membentuk data spasial dalam penelitian ini. III.3. Pendekatan Konsep Model Kadaster 3D di tinjau dari Aspek Legal dan Aspek Teknis Berdasarkan hasil kajian awal secara teoritis pembentukan kadaster tiga dimensi (3D) dalam penelitian ini menggunakan pendekatan konsep model kadaster 3D dengan model hybrid alternatif registration of physical object, dengan beberapa pertimbangan baik ditinjau secara legal maupun secara teknis sebagai berikut : 36
1. Secara Legal, berdasarkan Undang-undang Rumah Susun bahwa dalam pemberian Hak terhadap Satuan Rumah Susun (SRS) dengan adanya sertipikat HMASRS dapat dilakukan setelah pemberian hak atas tanahnya diberikan dan bangunan secara keseluruhannya telah terbangun, sehingga HMASRS dengan bangunan secara keseluruhannya (obyek 3D) tidak bisa dipisahkan dengan Hak Atas Tanahnya (Obyek 2D). 2. Secara Teknis, kegiatan pendaftaran tanah yang berlangsung saat ini mengacu pada persil 2D, akan lebih mudah apabila pembentukan data spatial 3D dapat dimulai dan diintegrasikan pada data spasial 2D yang telah ada, sehingga situasi 3D dapat menjadi bagian dari data geografis pada kadaster 2D. Atas hal tersebut diatas maka sistem campuran (model hybrid) dengan alternatif registration of physical object menjadi pilihan dalam pembentukan kadaster 3 dimensi untuk kepentingan pendaftaran tanah terhadap HMASRS pada penelitian ini, dimana selain hak atas tanah (obyek 2D) yang didaftarkan dalam sistem kadaster tetapi juga bangunan (obyek 3D) dimasukan dalam kegiatan pendaftaran tanah. III.4. Pembentukan Data Spasial 3 dimensi Hal yang penting dalam kadaster 3 dimensi adalah pembentukan data spasial 3 dimensi agar dapat mengakomodasi aspek keruangan dalam sistem kadaster. Data spasial yang dibentuk dalam penelitian ini dirancang untuk dapat menampilkan bentuk ruang 3D dari obyek HMASRS. Obyek 3D HMASRS merupakan suatu obyek yang mempunyai ketebalan dan berada dalam suatu ruang (space) serta memiliki sifat padat (solid) yang mempunyai isi/pejal. Penggambaran obyek 3D dalam perangkat lunak Autodesk Map 2004 pada dasarnya dapat dilakukan dengan tiga model, yaitu : Model wireframe, surface dan solid. Model wireframe (rangka kawat) adalah obyek 3D yang terdiri atas garis lurus dan garis lengkung dan merepresentasikan tepi-tepi obyek, tanpa permukaan tertutup. Oleh karena itu setiap obyek yang membentuk model wireframe harus digambar secara sendiri-sendiri dengan orientasi yang berbeda-beda, maka model 3D jenis ini umumnya akan mengkonsumsi waktu yang sangat lama dibandingkan dengan jenis lain. Model surface merupakan obyek 3D yang lebih modern dibandingkan dengan model wireframe, karena model ini tidak hanya terdiri dari garis-garis tepi, tapi juga 37
permukaan tertutup. Model solid adalah jenis yang termudah digunakan dalam model 3D. Dengan model solid dalam AutoCad, dapat dibuat obyek 3D dari bentuk-bentuk dasar 3D, seperti kotak, kerucut, silinder, bola dan lainnya. Selain itu bentuk-bentuk dasar tersebut dapat dikombinasikan untuk membuat obyek solid 3D yang lebih kompleks dengan menggabungkan atau mengurangkan bentuk-bentuk tadi, atau mendapatkan volume yang beririsan di antara bentuk-bentuk tersebut. Selain bentuk dasar tersebut model solid juga dapat dibentuk dengan melakukan ekstrusi atas bangun 2D mengikuti jalur tertentu (Soma dalam Siahaan, 2006). Dari ketiga model di atas, data spasial 3D yang sesuai untuk kepentingan pembentukan kadaster 3D dalam penelitian ini adalah model solid, karena obyek HMASRS merupakan obyek 3D yang menempati ruang dan memiliki isi. Selain itu data spasial 3D yang terbentuk harus dapat menampilkan obyek SRS dan bagian bersama dalam satu kesatuan bangunan keseluruhan. Dan data spasial 3D yang terbentuk harus dapat dilakukan penambahan dan pengurangan untuk dapat melakukan pemisahan sehingga obyek SRS dan bagian bersama dapat dipisahkan sesuai kebutuhan. Pada model wireframe dan surface, model 3D yang terbentuk tidak dapat dilakukan operasi penambahan dan pengurangan dengan obyek lain. Sedangkan pada model solid, obyek 3D yang terbentuk merupakan obyek pejal dan berisi yang memiliki volume sehingga dapat dilakukan operasi penambahan dan pengurangan pada obyek tersebut. Selain itu hasil yang terbentuk dengan model solid dapat ditampilkan baik secara solid maupun secara wireframe, sehingga tampilan akan lebih bervariasi sesuai dengan kebutuhan. Data yang digunakan untuk pembentukan data spasial 3 Dimensi adalah data obyek tanah berupa peta pendaftaran tanah dan data obyek bangunan berupa denah tiap lantai bangunan, dengan bantuan software Autodesk map 2004, melalui tahapan sebagai berikut : 1. Data denah bangunan tiap lantai yang sebelumnya berupa data spasial 2D dibentuk menjadi data spasial 3D dengan cara memberikan data ketinggian tiap lantai dalam hal ini setinggi 3 m, dengan bantuan perintah extrude (salah satu cara untuk membentuk model 3D solid) pada Autodesk Map 2004. Hasilnya akan terbentuk data spasial 3D dengan model solid pada tiap lantai bangunan. 38
Gambar III.11. Data denah bangunan (2D) Gambar III.12. Hasil ekstrusi denah bangunan (3D solid) 2. Data spasial 3D dengan model solid pada tiap lantai bangunan dapat dilakukan modifikasi atau explorasi dengan melakukan pemotongan (Substact, intersect, fillet), penggabungan (Union) dan lainnya, sehingga dari denah bagunan dapat dipisahkan antara obyek SRS dan bagian bersama pada tiap lantai bangunan. 39
Gambar III.13. Bagian SRS secara terpisah Gambar III.14. Bagian Bersama secara terpisah 3. Untuk memberikan identitas setiap SRS kemudian diberikan Nomor Hak yang akan di pakai sebagai id atau key untuk kepentingan pembentukan kadaster 3D yang akan di hubungkan dengan data atribut masing-masing SRS. 40
Gambar III.15. Bagian SRS yang telah di berikan No. Hak sebagai id/key 4. Data spasial 3D yang terbentuk tiap lantai kamudian digabungkan sesuai dengan ketinggian masing-masing dalam satu file sehingga terbentuk bentuk bangunan yang utuh dengan visualisasi 3D. Gambar III.16 Visualisasi 3D bangunan secara utuh 5. Data spasial 3D bangunan yang terbentuk kemudian dilakukan overlay atau integrasi kedalam peta pendaftaran tanah yang telah ada (memiliki sistem koordinat TM 3 ), sehingga bangunan dengan visualisasi 3D memiliki sistem koordinat yang sama, sedangkan untuk ketinggian (koordinat z) mengacu pada koordinat local (z relatif) dengan mereferensi pada lantai dasar (Ground Floor) yang relatif datar dengan bidang tanah (z = 0). 41
III.5. Pembentukan Data Atribut Dalam suatu sistem Kadaster selain dibentuk data spasial yang merupakan data fisik suatu obyek dibentuk pula data atribut yang merupakan data yang menerangkan obyek kadaster secara tekstual, dalam pendaftaran tanah lazimnya disebut sebagai data yuridis. Berdasarkan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku Tanah serta Penerbitan Sertipikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, data yuridis yang dicatat pada halaman kedua dalam Buku Tanah atau sertipikat HMASRS antara lain : a. Nomor Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun; b. Lokasi dan alamat rumah susun yang bersangkutan; c. Nomor Hak Atas Tanah Bersama dan berakhir haknya serta Nomor dan tanggal Surat Ukur; d. Nomor dan tanggal ijin layak huni; e. Akta Pemisahan serta tanggal dan nomor pengesahannya; f. Nilai Perbandingan Proporsional; g. Nomor dan tanggal gambar denah; h. Nama Pemilik/pemegang hak milik atas satuan rumah susun; i. Tanggal pembukuan hak dan tanda tangan Kepala Kantor; j. Tanggal penerbitan sertipikat dan tanda tangan Kepala Kantor; k. Nomor penyimpanan warkah; l. Catatan-catatan lain yang dianggap perlu. Untuk kepentingan penelitian ini tidak seluruh data yuridis pada halaman kedua buku tanah atau sertipikat HMASRS seperti diatas dimasukan dalam data atribut karena seperti hak atas tanah, ijin layak huni dan akta pemisahan memiliki nomor yang sama pada setiap HMASRS. Selain itu pada data atribut ditambahkan hal-hal lain yang dianggap perlu yaitu luas tiap SRS dan penggunaannya serta akta peralihan hak apabila telah dialihkan pada pihak lain. Sehingga data yuridis yang dimasukan dalam data atribut adalah : Nomor Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun 42
Pemegang Hak Luas Pertelaan/nilai perbandingan proporsonal Penggunaan/pemanfaatan Ruang No. Gambar Denah Akta peralihan Alamat/Posisi lantai Pembentukan data atribut dalam penelitian ini menggunakan Software Microsoft Access 2003 sebagai alat bantunya. MS Access adalah program yang digunakan untuk merancang, membuat dan mengelola database. Program ini merupakan salah satu program database yang banyak digunakan untuk mengolah database saat ini, karena mudah dipakai, fleksibel dan mudah diintegrasikan dengan aplikasi lain. (Rizky, AR., 2006). Pemilihan perangkat lunak dengan MS Access 2003 dalam penelitian ini dilakukan dengan pertimbangan karena jumlah data yang dikelola dalam satu bangunan Rumah Susun tidak terlalu banyak selain itu karena MS Access dapat dihubungkan dengan perangkat lunak untuk mengelola data spasial dalam penelitian ini yaitu Autodesk Map 2004, sehingga dapat mempermudah dalam membentuk sistem informasi yang menjadi kadaster 3D pada penelitian ini. Hasil Pembentukan data atribut pada penelitian ini sebagian dapat dilihat pada Tabel berikut : Tabel III.1 Hasil Pembentukan Data Atribut 43
Seperti telah disampaikan sebelumnya bahwa untuk data yuridis obyek HMASRS Braga City Walk pada saat pengumpulan data di Kantor Pertanahan Kota Bandung baru pada tahap proses pemisahan dan belum pada tahap peralihan hak kepada para penghuni sehingga pada data subyek hak masih atas nama pengembang dalam hal ini PT. Bangun Mitra Mandiri. III.6. Pembuatan Relation/link antara Data Spasial dan Data Atribut dalam Upaya Menyajikan Informasi yang Lengkap dan Terpadu Kadaster dapat diartikan sebagai suatu Sistem Informasi Pertanahan yang mutakhir/terkini yang berisi suatu gambaran geometrik berupa data spasial (peta) yang dihubungkan dengan catatan-catatan tertentu yang berkaitan dengan obyek pada peta berupa data atribut/tekstual. Sehingga ada 2 elemen dasar dalam kegiatan kadaster yaitu kegiatan survey pengukuran yang menghasilkan peta dan kegiatan registrasi atau pencatatan yang menghasilkan catatan-catatan atau register. Dalam upaya menyediakan informasi yang lengkap dan terpadu dalam suatu system informasi pertanahan, maka data spasial yang terbentuk harus dapat dihubungkan dengan data atributnya. Dalam Autodesk Map 2004 terdapat fasilitas yang memungkinkan adanya conection/link antara obyek di peta dengan database eksternal yaitu dengan fasilitas Open Database Connectivity (ODBC). Dengan fasilitas ini database eksternal dapat dibaca sebagai data source obyek pada peta yang dihubungkan dengan file Link Templete. Untuk dapat dilakukan koneksi antara obyek di peta dengan data atributnya maka diperlukan id atau kata kunci (key) yang unik sebagai penghubung, untuk kegiatan pendaftaran tanah terhadap bidang tanah telah diberikan Nomor Induk Bidang (NIB) sebagai id, namun untuk obyek HMASRS belum diatur, sehingga dalam penelitian ini Nomor Hak dari obyek HMASRS dapat dipakai sebagai id atau kata kunci (Primary Key). Hasil setelah dilakukan koneksi antara data spasial dengan data atributnya dapat dilihat dalam Compact Disk (CD) yang merupakan bagian dari tesis ini, yang gambarannya dapat dilihat pada gambar berikut ini. 44
Gambar III.17. Data spasial 3D terhubung dengan data atribut 45