1 BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Menurut Kepala Badan Pembinaan (Goeritno, 2012) dalam pernyataannya saat menghadiri Rapimnas dan Rakernas (Rapat Pimpinan dan Rapat Kerja Nasional), pembangunan infrastruktur di seluruh wilayah tanah air menjadi sangat penting dan strategis, karena berperan dalam upaya memperkecil kesenjangan sosial.pembangunan Infrastruktur juga merupakan pilar utama pertumbuhan ekonomi, dan komponen penting bagi pencapaian pertumbuhan berkelanjutan yang berkeadilan, juga bagian dari upaya mewujudkan konektivitas antar daerah. Selain sebagai pilar utama pertumbuhan ekonomi, infrastruktur juga menentukan daya saing suatu Negara. Melihat pentingnya infrastruktur dalam suatu Negara tentunya akan timbul beberapa kendala dalam pembangunan infrastruktur yang perlu diatasi, salah satunya adalah memastikan adanya sumber pembiayaan. Dengan adanya kendala tersebut pemerintah memerlukan anggaran yang besar, dengan disusunnya RAPBN tahun 2013 alokasi belanja modal di sektor infrastruktur ini mencapai Rp. Rp.229,8 triliun atau 13,8% dari anggaran belanja negara sebesar Rp.1.657,9 triliun. Angka ini meningkat 14,9% dari alokasi belanja modal dalam APBN-P tahun 2012.
2 Mengingat kebutuhan pendanaan yang sangat besar sehingga masih terdapat jarak, maka untuk mengakalinya pemerintah berusaha untuk melakukan public private partnership (kerja sama anta pemerintah dan swasta) dengan meningkatkan anggaran pemerintah sehingga bisa mendatangkan hasil yang maksimal(achmad Hermanto Dardak, 2012). Sesuai dengan RAPBN-2013,agenda pembangunan infrastruktur mencakup pembangunan jalan, pelabuhan, penyediaan sarana dan prasarana transportasi sungai, danau dan penyeberangan (SDP), bandar udara baru, rehabilitasi bandar udara, pembangunan jalur Kereta Api baru, termasuk jalur ganda, pembangunan terminal transportasi jalan pada 24 lokasi, dan pembangunan prasarana 61 dermaga penyeberangan, serta pengembangan pembangunan dan pengelolaan pelabuhan perikanan di 25 lokasi. Dengan tingginya perkembangan infrastruktur, jasa pengembang merupakan bidang usaha yang banyak diminati oleh masyarakat di berbagai tingkatan dan latar belakang sosial sebagaimana terlihat dari makin besarnya peningkatan jumlah badan usaha (BU) yang bergerak di bidang usaha jasa konstruksi. Kondisi ini diperkuat dengan diluncurkannya Masterplan Percepatan dan Perluasan Pembangunan Ekonomi Indonesia (MP3EI) dan juga adanya PT Penjamin Infrastruktur Indonesia yang menyediakan guarantee fund bagi para investor di bidang infrastruktur. Salah satu perusahaan yang sudah cukup lama berkecimpung di dunia infrastruktur adalah PT Jakarta Propertindo.PT Jakarta Propertindo adalah pengembang yang juga merupakan sub-holding BUMD bidang properti dan infrastruktur milik pemerintah provinsi DKI Jakarta.PT Jakarta Propetindo adalah
3 merger antara PT Pembangunan Pluit Jaya yang beroperasi di kawasan Pluit dan PT Pembangunan Pantura yang memiliki konsesi reklamasi di pantai utara Jakarta. Perusahaan ini menyandang status sub-holding tercatat sejak 15 Desember 2000 dan di waktu yang sama perusahaan ini berubah nama. Situasi yang menunjang dalam bidang infastruktur akan otomatis membuat daya saing developer lokal pun akan meningkat, tidak hanya untuk proyek proyek pemerintah dan swasta tetapi juga mancanegara. Seiring dengan perencanaan pembangunan infrastruktur dan meningkatnya daya saing developer di Indonesia, perusahaan harus bisa lebih efisien dan inovatif dalam memenuhi kebutuhan masyarakat.pengembangan bisnis merupakan suatu keharusan yang dilakukan perusahaan agar dapat bertahan ditengah ketatnya persaingan yang terjadi. Perusahaan di berbagai belahan dunia menghadapi persoalan yang sama, yaitu pendanaan proyek dan kegiatan bisnis yang diperlukan perusahaan untuk bertumbuh dan meningkatkan kekayaan (Graham et al., 2009). Terdapat dua cara pembiayaan usaha bagi perusahaan yang ingin mengembangkan bisnisnya. Cara yang pertama adalah cara internal (internal financing). Jika melalui cara ini, perusahaan mendapatkan biaya dari laba ditahan yang diinvestasikan kembali. Cara yang kedua adalah cara eksternal (external financing). Melalui cara ini, perusahaan akan mendapatkan biaya dengan menerima hutang dari lembaga keuangan atau menerbitkan surat berharga (BAPEPAM). Fazzari et al. (1988) menyatakan bahwa dalam hierarki pembiayaan terdapat dua komponen, yaitu pembiayaan internal dan eksternal.pembiayaan internal adalah
4 pembiayaan yang didapatkan perusahaan dari kas yang dihasilkan oleh aktivitas operasional.menurut Damodaran (2010) pembiayaan internal saja tidak cukup walaupun perusahaan tidak membayar dividen, kas yang ada mungkin saja tidak mencukupi kebutuhan perusahaan untuk membiayai proyek-proyek yang menguntungkan. Tak terkecuali PT Jakarta Propertindo yang kini sedang terlibat dalam proyek jalan 6 ruas jalan tol sebagai pembangun dan operator. Proyek Infrastruktur ini tentunya memerlukan dana yang sangat besar. Dengan situasi ini PT Jakarta Propertindo dituntut untuk dapat lebih kreatif dalam mencari suntikan dana. Untuk dapat menentukan langkah pendanaan yang tepat, maka penulis akan membuat proyeksi arus kas dari beberapa langkah pendanaan yang ada. Dari proyeksi tersebut maka akan terlihat langkah mana yang paling menguntungkan bagi PT Jakarta Propertindo. 1.2 Strategi Pendanaan Pendanaan adalah faktor yang vital bagi berlangsungnya operasi sebuah perusahaan. Kemampuan perusahaan untuk menghimpun dana secara efisien ditunjukan dari caranya memilih strategi pendanaan. Seperti yang sudah dijelaskan sebelumnya, pendanaan atau financing terbagi menjadi dua, yakni internal financing dan external financing. Seberapa efisien perusahaan menghimpun modal dilihat dari seberapa besar manajemen perusahaan mampu menekan biaya modal yang harus ditanggung.
5 Perusahaan manapun membutuhkan modal dan tak sedikit yang membutuhkan biaya modal yang cukup besar, terutama di bidang konstruksi dan infrastruktur. Setiap perusahaan seharusnya memiliki struktur modal yang baik, karena struktur modal merupakan pembelanjaan permanen yang mencerminkan perbandingan atau pertimbangan antara hutang jangka panjang dengan modal sendiri (Riyanto, 1995). Strategi pendanaan memiliki dua teori penting dan saling bersaing, yakni Trade-off Theory dan Pecking Order Theory. Dalam teori trade-off perusahaan diyakini akan selalu meneyesuaikan tingkat leverage ke arah yang optimal. Sedangkan teori pecking order menyatakan bahwa keputusan dalam mengeluarkan modal akan dipengaruhi oleh arus kas internal dalam badan usaha. Ini artinya teori pecking ordermenjelaskan bahwa terdapat dua sumber pendanaan, yaitu pendanaan internal dan pendanaan external.seperti halnya teori pecking order, penulisan ini akan membagi sumber pendanaan ke dalam dua kategori. Terdapat beberapa langkah yang dapat ditempuh bila perusahaan ingin menghimpun dana, yaitu, IPO Saham, Obligasi, Reksadana dan Pinjaman ke bank. 1.3 Latar Belakang PT Jakarta Propertindo melalui anak perusahaannya, PT Jakarta Toll Road Development terlibat dalam pembangunan 6 ruas jalan tol. Pembangunan ini akan dibagi menjadi tiga tahap ( 1 tahap = 2 ruas ). Pembangunan tahap 1 ini memerlukan dana sekitar Rp 11 Trilliun. Sumber pendanaan bagi proyek ini terdiri dari 30% ekuitas dan 70% hutang.
6 Proporsi kepemilikan PT Jakarta Propertindo aslinya adalah 50% dari PT Jakarta Toll Road Development. Namun karena adanya kendala pendanaan sebesar Rp 1.65 Trilliun yang harus disetorkan dalam bentuk ekuitas, maka PT Jakarta Propertindo melepaskan 33% kepemilikannya dalam bentuk konsorsium ke beberapa perusahaan konstruksi. Aksi ini menyisakan PT Jakarta Propertindo dengan 17% sisa kepemilikan dan Rp 420 Milliar ekuitas yang harus disetorkan sebelum PPJT. 1.4 Tujuan dan Manfaat Penulisan 1.4.1Tujuan Penulisan Berdasarkan pembahasan diatas, PT Jakarta Propertindo sebagai salah satu pengembang yang sudah memiliki reputasi dan dengan bertahun-tahun pengalaman mempunyai keharusan untuk dapat tetap bersaing dengan perusahaan sebanding lainnya. Penulisan ini meliputi skenario perhitungan beberapa metode pendanaan bagi PT Jakarta Propertindo. Metode pendanaan yang akan dibahas oleh penulis antara lain penerbitan surat berharga seperti obligasi, reksadana penyertaan terbatas (RDPT), dan pinjaman bank. Dalam penulisan ini akan dibahas langkah-langkah yang harus diambil untuk menjalani ketiga metode tersebut. Beberapa rasio keuangan dari PT Jakarta Propertindo juga akan dibahas dalam penulisan ini. Tujuannya adalah mengetahui tingkat imbal atau return, tingkat hutang
7 terhadap ekuitas perusahaan dan seberapa liquid perusahaan tersebut. Dengan begitu dapat disimpulkan bahwa tujuan dari penulisan ini adalah sebagai berikut: 1. Menganalisis strategi pendanaan PT Jakarta Propertindo yang tersedia untuk membiayai ekuitas dari proyek pembangunan 2 ruas jalan tol. 2. Memberi masukan tentang metode/strategi pendanaan PT Jakarta Propertindo. 1.4.2 Manfaat Penulisan Manfaat dari penulisan ini dikelompokan menjadi tiga, yaitu dari segi perusahaan, segi penulis dan segi pembaca.adapun manfaat dari penelitian ini adalah: 1. Untuk Perusahaan Memberikan masukan dan bahan pertimbangan kepada pihak Manajemen PT Jakarta Propertindo dalam mengambil keputusan terkait dengan pendanaan perusahaan. Dalam usaha meningkatkan kinerja dan modal ke arah yang positif maka penulisan ini diharapkan dapat menjadi referensi tambahan karena informasi di dalamnya tidak hanyamembahas prosedur dan pelakunya tetapi juga meliputi penilaian rasio keuangan, nilai wajar dan juga skenario arus kas yang dibuat penulis untuk mengasumsikan kondisi keuangan apabila perusahaan memilih salah satu metode permodalan tertentu.
8 2. Untuk penulis Karena informasi yang digunakan merupakan data dari kasus yang sebenarnya, penulisan ini akan sangan membantu penulis dalam memberikan pemahaman mendalam akan strategi pendanaan suatu perusahaan. Penulis juga akan lebih memahami alasan perusahaan dalam mengambil suatu tindakan terkait strategi pendanaan. 3. Untuk Pembaca Sebagai bahan acuan untuk memahami sektor keuangan perusahaan khususnya dalam bidang metode dan struktur pendanaan perusahaan khususnya dalam sektor konstruksi. 1.5 Ruang Lingkup Untuk memberikan suatu pembahasan yang lebih terarah, maka diperlukan adanya suatu pembatasan ruang lingkup dari kebutuhan yang akan dibahas. Dalam penilitian ini, penulis membatasi ruang lingkup penilitian sebagai berikut: 1. Penelitian dilakukan pada bagian keuangan untuk melakukan analisis pilihan strategi pendanaan PT Jakarta Propertindo yang tersedia bagi pembangunan dua ruas jalan tol.