SKRIPSI. Untuk Memenuhi Persyaratan Dalam Menempuh Gelar Sarjana Hukum Program Studi Ilmu Hukum Departemen Perdata.

TANGGUNG JAWAB HUKUM DEVELOPER TERHADAP PEMBELI PERUMAHAN TERKAIT BELUM DIPENUHINYA PERIZINAN MENURUT UNDANG UNDANG NOMOR 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN (Riset Pada Dinas Tata Ruang dan Tata Bangunan Kota Medan) SKRIPSI Untuk Memenuhi Persyaratan Dalam Menempuh Gelar Sarjana Hukum Program Studi Ilmu Hukum Departemen Perdata Diajukan oleh : WULAN CINTA UTAMI 0 9 6 0 0 1 2 2 FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS HKBP NOMMENSEN MEDAN 2013

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS HKBP NOMMENSEN Dengan ini menyatakan bahwa : FORMULIR PENULISAN SKRIPSI No : 630/Pdt/FH/IV/2013 NAMA : WULAN CINTA UTAMI NPM : 09600122 PROGRAM STUDI : ILMU HUKUM PERDATA Telah dapat memulai penulisan skripsi dengan program Strata Satu (S-I) dan maksud ini kami meminta agar saudara : 1. Agust P. Silaen SH.,MH : menjadi Pembimbing I 2. Jinner Sidauruk SH.,MH : menjadi Pembimbing II Dengan ini kami memohon kesedian Bapak dan Ibu menjadi pembimbing serta memperbaiki rencana judul skripsi dan proposal bila mana diperlukan. Judul Skripsi:TANGGUNG JAWAB HUKUM DEVELOPER TERHADAP PEMBELI PERUMAHAN TERKAIT BELUM DIPENUHINYA PERIZINAN MENURUT UNDANG UNDANG NOMOR 1 TAHUN 201I TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN (Riset Pada Dinas Tata Ruang dan Tata Bangunan Kota Medan) Medan, 16 April 2013 Ketua Bagian Hukum Perdata (Tulus Siambaton, SH, MH) Pembimbing I Pembimbing II (Agust P. Silaen, SH.,MH) (Jinner Sidauruk, SH.,MH)

UNIVERSITAS HKBP NOMMENSEN FAKULTAS HUKUM PROGRAM STUDI ILMU HUKUM NAMA NPM : 09600122 BAGIAN JUDUL : WULAN CINTA UTAMI : ILMU HUKUM PERDATA : TANGGUNG JAWAB HUKUM DEVELOPER TERHADAP PEMBELI PERUMAHAN TER- KAIT BELUM DIPENUHINYA PERIZINAN MENURUT UNDANG UNDANG NOMOR 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN (Riset Pada Dinas Tata Ruang dan Tata Bangunan Kota Medan) DOSEN PEMBIMBING I : Agust P. Silaen, SH., MH DOSEN PEMBIMBING II : Jinner Sidauruk, SH., MH Diketahui Oleh Medan, Agustus 2013 Dekan Ketua Departemen Hukum Perdata (Dr. Haposan Siallagan, SH.,MH) (Tulus Siambaton, SH,.MH) Disetujui Untuk Seminar Pembimbing I Disetujui Ujian Akhir Ketua Dapartemen Hukum Perdata (Agust P. Silaen, SH.,MH) (Tulus Siambaton, SH., MH)

UNIVERSITAS HKBP NOMMENSEN FAKULTAS HUKUM PROGRAM STUDI ILMU HUKUM Dengan ini menerangkan bahwa karya ilmiah penulisan skripsi Sarjana Hukum Program Strata Satu (S-1) Terakreditasi yang ditulis oleh : NAMA : WULAN CINTA UTAMI NPM : 09600122 BAGIAN : ILMU HUKUM PERDATA JUDUL : TANGGUNG JAWAB HUKUM DEVELOPER TERHADAP PEMBELI PERUMAHAN TERKAIT BELUM DIPENUHINYA PERIZINAN MENURUT UNDANG UNDANG NOMOR 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN (Riset Pada Dinas Tata Ruang dan Tata Bangunan Kota Medan) Telah diterima dan terdaftar pada Fakultas Hukum Universitas HKBP Nommensen Medan dan telah melengkapi syarat-syarat akademik untuk menempuh ujian lisan Komprehensif guna menyelesaikan studi untuk mencapai gelar Sarjana Hukum. Medan, Agustus 2013 Dekan Ketua Bagian Perdata (Dr. Haposan Siallagan, SH., MH) Pembimbing I (Tulus Siambaton, SH,.MH) Pembimbing II (Agust P. Silaen, SH.,MH) (Jinner Sidauruk, SH.,MH)

UNIVERSITAS HKBP NOMMENSEN FAKULTAS HUKUM PROGRAM STUDI ILMU HUKUM Dengan ini menerangkan bahwa karya ilmiah penulisan skripsi Sarjana Hukum Program Strata Satu (S-1) Terakreditasi yang ditulis oleh : NAMA : WULAN CINTA UTAMI NPM : 09600122 Program Studi : ILMU HUKUM JUDUL : TANGGUNG JAWAB HUKUM DEVELOPER TERHADAP PEMBELI PERUMAHAN TERKAIT BELUM DIPENUHINYA PERIZINAN MENURUT UNDANG UNDANG NOMOR 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN (Riset Pada Dinas Tata Ruang dan Tata Bangunan Kota Medan) Telah dipertahankan di depan Dewan Penguji Pada Hari /tanggal : Jumat, 30 Agustus 2013 Dan dinyatakan telah memenuhi syarat. Medan, September 2013 Tim Penguji Penguji I Penguji II (Tulus Siambaton,SH.,MH) (Erita W. Sitohang,SH.,MKn) Ketua Sidang Bagian Hukum Perdata Pembimbing I (Tulus Siambaton,SH.,MH) Pembimbing II (Agust P. Silaen,SH.,MH) Diketahui/disetujui Dekan (Jinner Sidauruk,SH.,MH) (Dr.Haposan Siallagan,SH.,MH)

PROSEDUR PENULISAN SKRIPSI KETERANGAN JUDUL : TANGGUNG JAWAB HUKUM DEVELOPER TERHADAP PEMBELI PERUMAHAN TERKAIT BELUM DIPENUHINYA PERIZINAN MENURUT UNDANG UNDANG NOMOR 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN (Riset Pada Dinas Tata Ruang dan Tata Bangunan Kota Medan) ACC JUDUL SKRIPSI Dilanjutkan Membuat Proposal TANDA TANGAN DAN NAMA LENGKAP TANGGAL Besty Habeahan SH.,MH 2/3/2013 PROPOSAL : ACC PEMBIMBING I ACC PEMBIMBING II Dilanjutkan Penulisan Skripsi Secara Lengkap SKRIPSI : ACC PEMBIMBING I ACC PEMBIMBING II Dilanjutkan pemeriksaan buku ACC PEMERIKSAAN BUKU Dilanjutkan perbanyakan konsep asli Agust P. Silaen SH.,MH Jinner Sidauruk SH.,MH Agust P. Silaen SH.,MH Jinner Sidauruk SH.,MH Agust P. Silaen SH.,MH 15/5/2013 29/5/2013 29/7/2013 24/7/2013 ACC PERBANYAKAN KETIKAN Agust P. Silaen SH.,MH 23/8/2013 ACC UNTUK DISEMINARKAN Agust P. Silaen SH.,MH 29/7/2013 ACC PEMBANDING ACC MEJA HIJAU Besty Habeahan SH.,MH 23/8/2013 Tulus Siambaton SH.,MH

NAMA : WULAN CINTA UTAMI NPM : 09600122 BAGIAN : ILMU HUKUM PERDATA JUDUL : TANGGUNG JAWAB HUKUM DEVELOPER TERHADAP PEMBELI PERUMAHAN TERKAIT BELUM DIPENUHINYA PERIZINAN MENURUT UNDANG UNDANG NOMOR 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN (Riset Pada Dinas Tata Ruang dan Tata Bangunan Kota Medan) JUDUL : TANGGUNG JAWAB HUKUM DEVELOPER TERHADAP PEMBELI PERUMAHAN TERKAIT BELUM DIPENUHINYA PERIZINAN MENURUT UNDANG UNDANG NOMOR 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN CATATAN BIMBINGAN SKRIPSI Tanggal Pembimbing I Tanggal Pembimbing II 30-04-2013 Pengajuan Bab I & III 29-05-2013 Pengajuan Bab II 06-05-2013 Perbaikan Bab I & III 13-06-2013 Perbaikan Bab II 15-05-2013 ACC Bab I & Bab III 25-06-2013 ACC Bab II 19-07-2013 Pengajuan Bab V, Abstraksi & Daftar Pustaka. 03-07-2013 Pengajuan Bab IV 19-07-2013 Perbaikan Bab V, Abstraksi dan Daftar Pustaka. 19-07-2013 Perbaikan Bab IV 05-08-2013 Acc Bab I,II,III,IV,V, Abstraksi, Kata Pengantar & Daftar Pustaka. 24-07-2013 Acc Bab IV ACC Pembimbing I ACC Pembimbing II (Agust P. Silaen, SH.,MH) (Jinner Sidauruk, SH.,MH)

ABSTRAKSI TANGGUNG JAWAB HUKUM DEVELOPER TERHADAP PEMBELI PERUMAHAN TERKAIT BELUM DIPENUHINYA PERIZINAN MENURUT UNDANG UNDANG NOMOR 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN Wulan Cinta Utami * Agust P. Silaen, SH., MH ** Jinner Sidauruk, SH., MH *** Tanah menjadi unsur pokok kehidupan manusia. Salah satu kebutuhan manusia yaitu kebutuhan akan rumah yang membutuhkan tanah. Kebutuhan ini dipenuhi dengan membangun sendiri di atas tanah sendiri dan ada pula yang disediakan oleh developer. Setiap orang tidak bisa dengan leluasa membangun meskipun bangunan yang didirikan itu berada di atas tanah haknya jika tidak sesuai dengan peraturan. Developer sebagai pihak yang bertanggung jawab atas kegiatan pendirian bangunan berkewajiban untuk mengurus izin yang diperlukan dalam membangun perumahan pada pemerintah setempat. Tujuan penulisan skripsi ini adalah untuk mengetahui akibat hukum terhadap perumahan yang dibangun diatas tanah yang belum mendapatkan izin. Dan untuk mengetahui tanggung jawab hukum developer terhadap pembeli atas tanah perumahan yang belum mendapatkan izin. Adapun metode penelitian yang digunakan dalam penulisan ilmiah ini adalah metode analisis deskriptif. Metode analisis deskriptif yaitu data yang telah dianalisis disajikan dengan pemaparan yang logis dengan menguraikan bagian-bagian masalah secara komprehensif serta menggambarkan obyek penelitian secara sistematis lalu diuraikan bagian-bagiannya (analisis) sesuai dengan identifikasi masalah yang berkaitan dengan tanggung jawab developer terhadap pembeli perumahan terkait belum dipenuhinya perizinan. Pengumpulan data dilakukan dengan melakukan penelitian lapangan dan penelitian kepustakaan. Hasil penelitian ini menjelaskan bahwa akibat hukum terhadap perumahan yang dibangun diatas tanah yang belum mendapatkan izin yaitu rumah akan dibongkar setelah melalui beberapa tahap. Dan tanggung jawab developer terhadap pembeli atas tanah perumahan yang belum mendapatkan izin yaitu mengganti kerugian konsumen dengan mengembalikan uang muka yang telah diberikan kepada developer. Kata Kunci : Developer, Perumahan, Perizinan * Penulis ** Pembimbing I *** Pembimbing II i

ABSTRACT LEGAL RESPONSIBILITIES RELATED To HOUSING DEVELOPER To PURCHASERS ALLEGING THE PERMIT ACCORDING To LAW NUMBER 1 Of 2011 On HOUSING And RESIDENTIAL AREAS Wulan Cinta Utami * Agust P. Silaen, SH., MH ** Jinner Sidauruk, SH., MH *** Soil into basic elements of human life. One of human needs it the need for houses in need of land. This need is met by building itself on its own land and some are provided by the developer. Not everyone can freely build although structures built on land that is right if it is not in accordance with regulations. Developers as the party responsible for the construction of the building activity is obliged to take care of the necessary permits to build housing on the local government. purpose of this thesis is to determine the legal effect of the housing built on land that has not been getting permits. And to determine the legal responsibility of the buyer to land developers who have not received permission housing. As for the research methods used in scientific writing is descriptive analysis method. Descriptive analysis method is data that has been analyzed is presented with a logical presentation by outlining the parts issue comprehensively and systematically describes the research object and described the parts (analysis) in accordance with the identification of issues relating to the responsibility of the buyer housing developer in question are not compliance with the permit. Data was collected by conducting field research and library research. This research explains that the legal effect of the housing built on land that has not received permission to be demolished after the house through several stages. And the responsibility of the developer to the buyer at buyer's housing land is yet to get clearance to compensate consumers who return the advance payment has been given to the developer. Keywords: developer, housing, licensing * Writer ** Supervisor *** Co Supervisor ii

KATA PENGANTAR Puji dan syukur penulis ucapkan kepada Tuhan Yang Maha Kuasa atas segala pertolongan dan kasih karunia yang telah diberikan, sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi dengan judul: Tanggung Jawab Hukum Developer Terhadap Pembeli Perumahan Terkait Belum Dipenuhinya Perizinan Menurut Undang Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan Dan Kawasan Permukiman dengan baik untuk memenuhi persyaratan guna mencapai gelar Sarjana Hukum Program Studi Ilmu Hukum Universitas HKBP Nommensen Medan. Oleh karena itu, penulis ingin mengucapkan banyak terima kasih kepada kedua orangtua penulis yaitu J. Tamba,SH dan T. Simanjuntak yang telah banyak membantu penulis dalam menyelesaikan skripsi ini baik dari segi moril dan materil. Terimakasih banyak buat mama yang selalu mengerti keinginanku bahkan selalu memberi tanpa diminta sekalipun, buat papa yang selalu siaga yang selalu meluangkan waktunya untuk selalu ada disampingku. Kalian anugerah terindah yang pernah ku miliki. Semoga mama papa panjang umur. You re my life. Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih banyak kekurangan mengingat kemampuan, waktu dan pengetahuan penulis yang terbatas. Oleh karena itu, penulis dengan senang hati menerima segala kritik dan saran yang bersifat konstruktif demi kesempurnaan skripsi ini. Dalam penulisan skripsi ini penulis menyadari bahwa kesemuanya ini tidak mungkin dapat diselesaikan tanpa adanya bantuan dan dorongan dari bapak dan ibu dosen serta pihak-pihak yang terkait. Untuk itu pada kesempatan ini, penulis menyampaikan ucapan terima kasih yang sedalam-dalamnya kepada : 1. Dr. Ir. Jongkers Tampubolon, MSc, selaku Rektor Universitas HKBP Nommensen Medan. 2. Dr. Haposan Siallagan, SH, MH, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas HKBP Nommensen Medan. 3. Bapak Jinner Sidauruk, SH, MH, selaku Pembantu Dekan I Fakultas Hukum Universitas HKBP Nommensen Medan. iii

4. Bapak Jan Prins D. Saragih, SH, MH, selaku Pembantu Dekan II Fakultas Hukum Universitas HKBP Nommensen Medan. 5. Bapak Marthin Simangunsong, SH,MH, selaku Pembantu Dekan III Fakultas Hukum Universitas HKBP Nommensen Medan. 6. Bapak Tulus Siambaton, SH, MH, selaku Ketua Jurusan Departemen Perdata Fakultas Hukum Universitas HKBP Nommensen Medan dan sebagai Penguji I dalam ujian Meja Hijau. 7. Ibu Besty Habeahaan, SH, MH, selaku Sekretaris Departemen Perdata Fakultas Hukum Universitas HKBP Nommensen Medan dan sebagai Dosen Pembanding dalam Seminar. 8. Bapak Agust P. Silaen, SH, MH, selaku Dosen Pembimbing I, penulis berterimakasih atas perhatian Bapak karena selama penulisan ini mau bermurah hati dan meluangkan waktu, tenaga dan pikirannya untuk membimbing dan mengarahkan penulis sehingga akhirnya penulis bisa menyelesaikan skripsi ini. 9. Bapak Jinner Sidauruk, SH, MH, selaku Dosen Pembimbing II, penulis berterimakasih atas perhatian Bapak karena selama penulisan ini mau bermurah hati dan meluangkan waktu, tenaga dan pikirannya untuk membimbing dan mengarahkan penulis sehingga akhirnya penulis bisa menyelesaikan skripsi ini. 10. Ibu Erita W. Sitohang,SH.,MKn, selaku Penguji II dalam ujian Meja Hijau. 11. Seluruh Bapak/Ibu Dosen Fakultas Hukum Universitas HKBP Nommensen Medan yang telah memberikan ilmu pengetahuan kepada penulis belajar di Fakultas Hukum Universitas HKBP Nommensen Medan. 12. Seluruh pegawai Fakultas Hukum Universitas HKBP Nommensen Medan yang telah melayani dan memberikan kemudahan fasilitas dalam pengurusan administrasi. 13. Ibu Indri dan Ibu Erika Ginting yang bekerja di Dinas Tata Ruang dan Tata Bangunan Kota Medan, penulis ucapkan terima kasih atas bantuannya dalam iv

memberikan bahan-bahan penunjang sehingga penulisan skripsi ini dapat diselesaikan. 14. Dan juga teristimewa buat keluarga-keluarga penulis, adik-adikku (Lidwina Tamba, Bangga Tamba, dan Dayang Tamba), terima kasih telah memberikan motivasi kepada penulis. 15. Seniorku Yani Siallagan, SH, dan lainnya terima kasih banyak sudah bersedia meluangkan waktunya untuk membantu penulis. 16. Buat teman-teman seperjuangan penulis, Maria, Cici, Rimka, Elisa, Rica dan Nimrod, serta teman-teman lainnya terimakasih buat kebersamaan kita selama ini. Akhir kata penulis mengharapkan semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi kita semua, kiranya Tuhan senantiasa memberikan berkatnya kepada semua pihak yang telah memberikan bantuan kepada penulis. Sekian dan terima kasih. Medan, Agustus 2013 Penulis Wulan C. Utami v

DAFTAR ISI ABSTRAKSI... i ABSTRACT... ii KATA PENGANTAR... iii DAFTAR ISI... vi BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang... 1 B. Rumusan Masalah... 5 C. Tujuan Penelitian... 5 D. Manfaat Penelitian... 6 BAB II TINJAUAN PUSTAKA A. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian Jual Beli antara Developer dan Konsumen... 7 1. Pengertian Umum Tentang Developer... 7 2. Pengertian Umum Tentang Konsumen... 9 3. Perjanjian Jual Beli... 10 3.1 Pengertian Perjanjian Jual Beli... 10 3.2 Asas-Asas dan Syarat Sahnya Perjanjian Jual Beli... 12 3.3 Subjek dan Objek Perjanjian Jual Beli... 16 3.4 Hak dan Kewajiban antara Penjual dan Pembeli. 18 3.5 Bentuk-Bentuk Perjanjian Jual Beli... 28 3.6 Risiko dalam Perjanjian Jual Beli... 30 B. Tinjauan Umum Tentang Perizinan... 30 1. Pengertian Perizinan... 30 vi

2. Sifat Izin... 34 3. Fungsi Pemberian Izin... 36 4. Tujuan Pemberian Izin... 36 5. Bentuk dan Substansi Izin... 37 BAB III METODE PENELITIAN A. Ruang Lingkup Penelitian... 41 B. Sumber Data... 41 C. Metode Pengumpulan Data... 42 D. Metode Analisis Data... 43 BAB IV PEMBAHASAN DAN HASIL PENELITIAN A. Akibat hukum terhadap perumahan yang dibangun di atas tanah yang belum mendapatkan izin... 44 B. Tanggung jawab hukum developer terhadap pembeli atas tanah perumahan yang belum mendapatkan izin... 47 BAB V KESIMPULAN DAN SARAN A. Kesimpulan... 54 B. Saran... 54 DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN vii

A. Latar Belakang BAB I PENDAHULUAN Tanah menjadi unsur pokok dalam kehidupan manusia. Di atas tanahlah semua kegiatan hidup dan penghidupan dilakukan oleh manusia. Peningkatan jumlah penduduk dari tahun ke tahun membuat kebutuhan atas tanah terus meningkat disisi lain ketersediaan tanah terbatas. Pembangunan perumahan dan permukiman akan terus meningkat seirama dengan pertumbuhan penduduk, dinamika kependudukan dan tuntutan ekonomi, sosial budaya yang berkembang. Kondisi ini akan menimbulkan konflik kepentingan antar individu maupun antar warga apabila tidak dikelola dan diatur dengan baik. Salah satu kebutuhan dasar manusia yaitu kebutuhan akan papan atau rumah yang membutuhkan tanah tentu juga akan menimbulkan masalah dengan tanah yang terbatas tersebut. Kebutuhan dasar ini pemenuhannya dicukupi individu dengan membangun sendiri di atas tanah sendiri, ada pula yang disediakan oleh pihak lain, developer melalui perumahan yang ditawarkan. Adapun pengertian perumahan dan rumah diatur dalam Pasal 1 angka 2 dan 7 Undang Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Rumah adalah bangunan gedung yang berfungsi sebagai tempat tinggal yang layak huni, sarana 1

pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta aset bagi pemiliknya. Pembangunan perumahan di Indonesia banyak dilakukan oleh developer. Dengan semakin banyaknya developer di bidang perumahan sudah tentu memudahkan masyarakat untuk menjatuhkan pilihannya dalam memilih rumah sesuai dengan kemampuan keuangannya masing-masing. Pengembangan perumahan yang dilakukan oleh developer perlu diatur sedemikian rupa sehingga pengembangannya sesuai dengan fungsi arahan rencana tata ruang, guna menjaga keseimbangan lingkungan fisik maupun sosial. Di sisi lain pengembangan perumahan juga diharapkan mampu menyediakan perumahan yang layak secara fisik dan tertib secara administrasi. Setiap orang tidak bisa dengan leluasa membangun meskipun bangunan yang didirikan itu berada di atas tanah haknya jika tidak sesuai dengan peraturan. Developer sebagai pihak yang bertanggung jawab atas kegiatan pendirian bangunan berkewajiban untuk mengurus izin yang diperlukan dalam membangun perumahan pada pemerintah setempat. Dalam setiap pembangunan gedung, baik akan digunakan untuk rumah, kantor, toko, hotel, bengkel dan lain-lain harus memenuhi kaidah dasar sebagai berikut. 1 1. Memenuhi persyaratan administrasi yang meliputi : a. status tanah dan izin dari pemanfaatan tanah dan b. izin mendirikan bangunan. 2. Memenuhi ketentuan teknis bangunan yang terdiri dari : 1 Gatut Susanta, 2009, Mudah Mengurus IMB di 55 Kota dan Kabupaten di Indonesia, Raih Asa Sukses, Jakarta, 2009, hlm. 6 2

a. sempadan bangunan, b. kepadatan dan ketinggian bangunan, c. sirkulasi dan parkir, d. rencana pemetaan, e. ruang terbuka dan tata hijau, dan f. prasarana dan utilitas. 3. Memenuhi keandalan bangunan yang meliputi: a. fungsi bangunan, b. keamanan dan keselamatan, c. kesehatan dan kenyamanan, dan d. kelengkapan bangunan. Dewasa ini izin mendirikan bangunan telah menjadi bagian utama dari komponen bangunan. Hal ini disebabkan karena hampir semua bentuk perizinan mensyaratkan pemilikan izin mendirikan bangunan. Misalnya, untuk mendapatkan izin HO (Hinder Ordonantie)/izin gangguan atau pengajuan pinjaman ke bank, seseorang harus terlebih dahulu memiliki izin mendirikan bangunan. 2 Tidak sedikit rumah atau bangunan yang didirikan (sudah jadi) tanpa dilengkapi izin mendirikan bangunan. Jika suatu bangunan tidak memiliki izin mendirikan bangunan maka akan dikategorikan sebagai bangunan liar. Dalam Pasal 1 angka 19 Peraturan Daerah Kota Medan Nomor 5 Tahun 2012 Tentang Retribusi Izin Mendirikan Bangunan disebutkan Izin Mendirikan Bangunan, yang selanjutnya disingkat IMB adalah perizinan yang diberikan oleh pemerintah daerah kecuali untuk bangunan fungsi khusus oleh Pemerintah kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah/memperbaiki/rehabilitasi/ renovasi, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat bangunan, dan/atau memugar 2 Ibid, hlm. 72 3

dalam rangka melestarikan bangunan sesuai dengan persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang berlaku. Dalam Pasal 42 Undang Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman dijelaskan bahwa rumah yang masih dalam tahap pembangunan dapat dipasarkan melalui sistem perjanjian pendahuluan jual beli. Perjanjian pendahuluan jual beli adalah kesepakatan melakukan jual beli rumah yang masih dalam proses pembangunan antara calon pembeli rumah dengan penyedia rumah yang diketahui oleh pejabat yang berwenang. Perjanjian pendahuluan jual beli itupun baru dapat dilakukan setelah memenuhi beberapa persyaratan yaitu status pemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, kepemilikan izin mendirikan bangunan induk, ketersediaan fasilitas umum dan telah selesai dibangun minimal 20 %. Apabila salah satu dari persyaratan tersebut tidak di penuhi oleh developer, maka developer dilarang untuk menjual rumahnya tersebut. Realitanya, developer sama sekali tidak memiliki izin mendirikan bangunan namun telah melaksanakan pembangunan perumahan. Parahnya lagi developer memasarkan perumahan tersebut kepada konsumen dan konsumen telah membayar uang muka kepada developer, padahal developer sama sekali belum memiliki perizinan. Tindakan developer ini tentu sangat merugikan konsumen. Berdasarkan uraian diatas, maka penulis tertarik untuk meneliti dan menyusunnya dalam bentuk skripsi dengan judul TANGGUNG JAWAB HUKUM DEVELOPER TERHADAP PEMBELI PERUMAHAN TERKAIT BELUM 4

DIPENUHINYA PERIZINAN MENURUT UNDANG UNDANG NOMOR 1 TAHUN 2011 TENTANG PERUMAHAN DAN KAWASAN PERMUKIMAN. B. Rumusan Masalah Adapun yang menjadi permasalahan dalam penulisan ini adalah : a. Bagaimana akibat hukum terhadap perumahan yang dibangun di atas tanah yang belum mendapatkan izin? b. Bagaimana tanggung jawab developer terhadap pembeli atas tanah perumahan yang belum mendapatkan izin? C. Tujuan Penelitian Tujuan dilakukannya penelitian ini adalah : a. Untuk mengetahui akibat hukum terhadap perumahan yang dibangun di atas tanah yang belum mendapatkan izin. b. Untuk mengetahui tanggung jawab developer terhadap pembeli atas tanah perumahan yang belum mendapatkan izin. D. Manfaat Penelitian 5

a. Untuk memperdalam ilmu hukum bagi penulis khususnya mengenai tanggung jawab hukum developer terhadap pembeli perumahan terkait belum dipenuhinya perizinan. b. Penelitian ini diharapkan akan memberikan masukan dan wawasan mengenai tanggung jawab hukum developer terhadap pembeli perumahan terkait belum dipenuhinya perizinan. c. Sebagai syarat untuk menyelesaikan program Sarjana Hukum pada Universitas HKBP Nommensen. 6

7

BAB II TINJAUAN PUSTAKA A. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian Jual Beli Rumah Antara Developer dan Konsumen 1. Pengertian Umum Tentang Developer Istilah developer berasal dari bahasa asing yang menurut kamus bahasa inggris artinya adalah pembangun perumahan. Sementara itu menurut Pasal 5 ayat (1) Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tahun 1974, disebutkan pengertian Perusahaan Pembangunan Perumahan yang dapat pula masuk dalam pengertian developer, yaitu : Perusahaan Pembangunan Perumahan adalah suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar di atas suatu areal tanah yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan pemukiman yang dilengkapi dengan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat penghuninya. Dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen developer masuk dalam kategori sebagai pelaku usaha. Pengertian Pelaku Usaha dalam Pasal 1 angka 3 Undang-Undang Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen yaitu: Pelaku Usaha adalah setiap orang perseorangan atau badan usaha, baik yang berkedudukan atau melakukan kegiatan dalam wilayah hukum Negara 8

Republik Indonesia, baik sendiri maupun bersama-sama melalui perjanjian menyelenggarakan kegiatan usaha dalam berbagai bidang ekonomi. Pengembang perumahan (real estate developer) atau biasa juga disingkat pengembang/developer adalah orang perorangan atau perusahaan yang bekerja mengembangkan suatu kawasan permukiman menjadi perumahan yang layak huni dan memiliki nilai ekonomis sehingga dapat dijual kepada masyarakat. 3 Secara umum, pengembang/developer dapat digolongkan dalam 3 (tiga) kategori, yaitu : 4 (a) Pengembang besar : membangun perumahan dengan harga satuan rumah di atas Rp 800 juta, (b) Pengembang menengah : membangun perumahan dengan harga per satuan antara Rp 300 juta hingga Rp 800 juta, dan (c) Pengembang kecil mengkhususkan pembangunan perumahan dengan harga satuan rumah maksimal Rp 300 juta. Pengembang/developer dapat terdiri dari orang-perorangan maupun perusahaan, baik perusahaan yang belum berbadan hukum (seperti CV atau Firma) maupun perusahaan yang sudah berbadan hukum (seperti PT atau Koperasi). 5 3 R. Serfianto Dibyo Purnomo; Iswi Hariyani; Cita Yustisia, Kitab Hukum Bisnis Properti, Pustaka Yustisia, Yogyakarta, 2011, hlm. 11 4 Ibid, hlm. 12 5 Ibid. 9

2. Pengertian Umum Tentang Konsumen Istilah konsumen berasal dari alih bahasa dari kata consumer (Inggris- Amerika), atau consument/konsument (Belanda). Secara harafiah arti kata consumer adalah (lawan dari produsen) setiap orang yang menggunakan barang. Begitu pula Kamus Bahasa Inggris-Indonesia memberi arti kata consumer sebagai pemakai atau konsumen. 6 Konsumen merupakan salah satu pihak dalam hubungan dan transaksi ekonomi yang hak-haknya sering diabaikan (oleh sebagian pelaku usaha). Akibatnya, hak-hak konsumen perlu dilindungi. 7 Menurut Undang-Undang Perlindungan Konsumen pasal 1 angka 2, Konsumen adalah setiap orang pemakai barang dan/atau jasa yang tersedia dalam masyarakat, baik bagi kepentingan diri sendiri, keluarga orang lain, maupun makhluk hidup lain dan tidak untuk diperdagangkan. Di Indonesia telah banyak diselenggarakan studi, baik yang bersifat akademis, maupun untuk tujuan mempersiapkan dasar-dasar penerbitan suatu peraturan perundang-undangan tentang perlindungan konsumen. Dalam naskah-naskah akademik dan/atau berbagai naskah pembahasan rancangan peraturan perundangundangan, cukup banyak di bahas dan dibicarakan tentang berbagai peristilahan yang termasuk dalam lingkup perlindungan konsumen. Dari naskah-naskah akademik itu yang patut mendapat perhatian, antara lain : 8 6 Celina Tri Siwi Kristiyanti, Hukum Perlindungan Konsumen, Sinar Grafika, Jakarta, 2009, hlm. 22 7 Happy Susanto, Hak-Hak Konsumen Jika Dirugikan, Visimedia, Jakarta, 2008, hlm. 22 8 Ibid, hlm. 23 10

a. Badan Pembinaan Hukum Nasional-Departemen Kehakiman (BPHN), menyusun batasan tentang konsumen akhir, yaitu pemakai akhir dari barang, digunakan untuk keperluan diri sendiri atau orang lain, dan tidak untuk diperjualbelikan. b. Batasan konsumen dari Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia : Pemakai barang atau jasa yang tersedia dalam masyarakat bagi kepentingan diri sendiri, keluarga atau orang lain dan tidak untuk diperdagangkan kembali. c. Sedang dalam naskah akademis yang dipersiapkan Fakultas Hukum Universitas Indonesia (FH-UI) bekerja sama dengan Departemen Perdagangan RI, berbunyi : Konsumen adalah setiap orang atau keluarga yang mendapatkan barang untuk dipakai dan tidak untuk diperdagangkan. 3. Perjanjian Jual Beli 3.1 Pengertian Perjanjian Jual Beli Jual beli termasuk dalam kelompok perjanjian bernama, artinya undangundang telah memberikan nama tersendiri dan memberikan pengaturan secara khusus terhadap perjanjian ini. Pengaturan perjanjian bernama dapat diatur dalam KUH Perdata. Perjanjian jual beli diatur dalam Pasal 1457-1540 KUH Perdata. Menurut Pasal 1457 KUH Perdata, jual beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu benda, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. Dari pengertian yang diberikan Pasal 1457 KUH Perdata diatas, perjanjian jual beli sekaligus membebankan dua kewajiban yaitu: 11

1. Kewajiban pihak penjual menyerahkan barang yang dijual kepada pembeli. 2. Kewajiban pihak pembeli membayar harga barang yang dibeli kepada penjual. Menurut Salim H.S., S.H.,M.S., perjanjian jual beli adalah suatu perjanjian yang dibuat antara pihak penjual dan pihak pembeli. Di dalam perjanjian itu pihak penjual berkewajiban untuk menyerahkan objek jual beli kepada pembeli dan berhak menerima harga dan pembeli berkewajiban untuk membayar harga dan berhak menerima objek tersebut. 9 Unsur yang terkandung dalam defenisi tersebut adalah : a. Adanya subjek hukum, yaitu penjual dan pembeli b. Adanya kesepakatan antara penjual dan pembeli tentang barang dan harga c. Adanya hak dan kewajiban yang timbul antara pihak penjual dan pembeli Unsur pokok dalam perjanjian jual beli adalah barang dan harga, dimana antara penjual dan pembeli harus ada kata sepakat tentang harga dan barang yang menjadi objek jual beli. Suatu perjanjian jual beli yang sah lahir apabila kedua belah pihak telah setuju tentang harga dan barang. Sifat konsensual dari perjanjian jual beli tersebut ditegaskan dalam Pasal 1458 KUH Perdata yang berbunyi jual beli dianggap sudah terjadi antara kedua belah pihak seketika setelah mereka mencapai kata sepakat tentang barang dan harga, meskipun barang ini belum diserahkan maupun harganya belum dibayar. 10 Apabila terjadi kesepakatan mengenai harga dan barang namun ada hal lain yang tidak disepakati yang terkait dengan perjanjian jual beli tersebut, jual beli tetap tidak terjadi karena tidak terjadi kesepakatan. 9 Salim H.S., Hukum Kontrak Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak, Sinar Grafika, Jakarta, Cetakan kedelapan, 2011, hlm. 49 10 Ibid. 12

Walaupun telah terjadi persesuaian antara kehendak dan pernyataan, namun belum tentu barang itu menjadi milik pembeli, karena harus diikuti proses penyerahan (levering) benda. 3.2 Asas-Asas dan Syarat Perjanjian Jual Beli Asas-asas yang terdapat dalam suatu perjanjian umumnya terdapat dalam perjanjian jual beli. Dalam hukum perjanjian ada beberapa asas, namun secara umum asas perjanjian ada lima yaitu : 1. Asas Kebebasan Berkontrak Asas Kebebasan Berkontrak dapat dilihat dalam Pasal 1338 ayat (1) KUH Perdata yang berbunyi: semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Asas Kebebasan berkontrak adalah suatu asas yang memberikan kebebasan kepada para pihak untuk : 11 a. Membuat atau tidak membuat perjanjian, b. Mengadakan perjanjian dengan siapa pun, c. Menentukan isi perjanjian, pelaksanaan, dan persyaratannya, dan d. Menentukan bentuknya perjanjian, yaitu tertulis atau lisan. 2. Asas Konsensualisme Asas konsensualisme dapat dilihat dalam Pasal 1320 ayat (1) KUH Perdata. Dalam Pasal tersebut dinyatakan bahwa salah satu syarat adanya suatu perjanjian 11 H. Salim HS; H. Abdullah; Wiwiek Wahyuningsih, Perancangan Kontrak & Memorandum of Understanding (MoU), Sinar Grafika, Jakarta, 2008, hlm. 2 13