ANALISIS KELAYAKAN INVESTASI PERUMAHAN DI GORONTALO (Studi Kasus pada Perumahan Mutiara Indah, Perumahan Graha Aziziyah Permai dan Perumahan Anggrindo 2) Laily Kadriyati Podungge 1), Mohammad Yusuf Tuloli 2), Arfan Utiarahman 3) 1 Fakultas Teknik, Universitas Negeri Gorontalo email: laily.podungge@yahoo.co.id 2 Fakultas Teknik, Universitas Negeri Gorontalo email : wawan_boss@yahoo.com 3 Fakultas Teknik, Universitas Negeri Gorontalo email : arfanutiarahman@yahoo.com Abstrak Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui kelayakan proyek pembangunan Perumahan dari segi finansial serta mengetahui jumlah keuntungan yang diperoleh dari hasil investasi. Investasi pembangunan proyek perumahan ini memerlukan biaya yang besar sehingga dilakukan analisis kelayakan dalam hal finansial dengan menggunakan metode Net Present Value (NPV), metode Profitability Index (PI), metode Payback Period (PP) dan metode Internal Rate of Return (IRR). Hasil penelitian dengan menggunakan metode Net Present Value (NPV) pada ketiga perumahan bernilai positif yaitu pada Perumahan Mutiara Indah Rp.1.952.548.145, Perumahan Graha Aziziyah Permai Rp.2.609.297.903 dan Perumahan Anggrindo 2 Rp.4.176.429.378. Hasil perhitungan Payback Period (PP) pada Perumahan Mutiara Indah pada Tahun ke 3 yang berarti payback period lebih kecil dari umur investasi selama 5 tahun. Payback Period pada Perumahan Graha Aziziyah Permai pada Tahun ke 4 dari masa investasi 6 tahun dan Payback Period pada Perumahan Anggrindo 2 pada Tahun ke 4 dari masa investasi 5 tahun. Perumahan Mutiara Indah, Perumahan Graha Aziziyah Permai dan Perumahan Anggrindo 2 secara berurutan menghasilkan nilai Profitability Index (PI) sebesar 1,953%, 1,305% dan 1,089%. Internal Rate of Return (IRR) pada Perumahan Mutiara Indah, Perumahan Graha Aziziyah Permai dan Perumahan Anggrindo 2 secara berurutan sebesar 57,994, 38,155% dan 38,599% lebih besar dari suku bunga Bank yang digunakan maka proyek investasi layak. Kata Kunci : Analisis Investasi, Perumahan, metode Net Present Value (NPV), metode Profitability Index (PI), metode Payback Period (PP) dan Metode Internal Rate of Return (IRR) Abstract This study aims to determine the feasibility of housing construction projects in financial terms as well as determine the amount of profits derived from investment returns. The residential construction investment projects require huge costs that feasibility analysis in financial terms by using the Net Present Value (NPV), the method Profitability s Index (PI), Payback Period (PP) and the method of Internal Rate of Return (IRR). The research results using the Net Present Value (NPV) of the three housing are positive that the Mutiara Indah Housing for Rp.1.952.548.145, Graha Permai Aziziyah for Rp.2.609.297.903 and Anggrindo 2 Housing for Rp.4.176.429.378. Results calculated payback period (PP) at Mutiara Indah Housing in year 3 which means a smaller payback period of the investment over 5 years of age. Payback Period at Graha Aziziyah Permai in year 4 of the past 6 years and the investment payback period on Anggrindo 2 Housing
in the 4th year of the investment period of 5 years. Mutiara Indah Housing, Graha Aziziyah Permai and Anggrindo 2 Housing respectively generate value Profitability Index (PI) of 1.953%, 1.305% and 1.089%. Internal Rate of Return (IRR) on Misfalah Rasaindo Housing, Graha Aziziyah Permai and Anggrindo 2 Housing respectively by 57,994%, 38,155% and 41,716% greater than the interest rate that the Bank used the investment project feasible. Keywords: Investment Analysis, Housing, the Net Present Value (NPV), the method profitability s Index (PI), Payback Period (PP) and the method of Internal Rate of Return (IRR). 1. PENDAHULUAN Perkembangan jumlah perumahan di Kota maupun di Kabupaten Gorontalo terus mengalami peningkatan. Perumahan-perumahan yang dibangun ini diharapkan menarik minat masyarakat untuk tinggal dengan pertimbangan akses yang mudah ke berbagai tujuan seperti pusat perbelanjaan, perkantoran serta sekolah dan universitas. Pembangunan perumahan di Gorontalo saat ini semakin berkembang, baik kapasitas, fisik bangunan maupun mutu, sehingga menarik para investor untuk dapat bergabung dalam pembangunan perumahan. Para investor sebelum bergabung terlebih dahulu harus menganalisis kelayakan investasi apakah dapat diterima dengan tingkat pengembalian tertentu. Investasi merupakan keputusan yang beresiko karena memerlukan modal saat mulai berinvestasi dan bertujuan untuk mendapatkan manfaat atau keuntungan yang lebih besar dimasa mendatang. Studi kelayakan investasi perlu dilakukan untuk mengestimasi besar keuntungan yang dapat diperoleh, namun terdapat kendala dalam pengelolaan perumahan yang dialami yaitu tidak adanya peraturan baku yang menguntungkan pihak developer seperti peraturan mengenai pemberian uang muka, kadang terjadi rumah yang telah ditempati (selesai serah terima) namun uang muka belum sepenuhnya dilunasi. Pembicaraan awal antara pihak developer dan calon pembeli, dikatakan bahwa jika setelah memberikan uang jaminan, calon pembeli tidak dapat meminta kembali uang tersebut apabila terjadi pembatalan pembelian, karena uang tersebut sebagai tanda jaminan atas persetujuan pembelian perumahan, namun faktanya ada beberapa calon pembeli yang membatalkan pembelian perumahan dan meminta kembali uang jaminan dengan berbagai alasan. Hal ini menjadi dasar peneliti dalam menganalisis keuntungan pihak developer yang dapat dipergunakan untuk membangun beberapa unit perumahan dengan standar anggaran yang sudah didapatkan melalui hasil investasi. Berdasarkan uraian singkat pada latar belakang penelitian dirumuskan beberapa masalah yaitu : 1. Bagaimana kelayakan proyek pembangunan perumahan dari segi finansial? 2. Apakah pengembalian investasi sudah sesuai dengan harapan para developer? Adapun tujuan dari penelitian ini adalah : 1. Mengetahui kelayakan proyek pembangunan perumahan dari segi finansial. 2. Mengetahui jumlah keuntungan yang diperoleh dari hasil investasi. Penelitian ini diharapkan dapat menambah wawasan mengenai kelayakan proyek dalam hal ini pengembalian investasi di bidang perumahan serta dapat dijadikan rujukan dan pertimbangan bagi investor yang merencanakan kegiatan investasi di bidang perumahan di Gorontalo.
2. LANDASAN TEORI Pengertian Perumahan Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan yang dilengkapi dengan prasaran, sarana dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. (Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1, 2011). Persyaratan Lokasi Perumahan SNI-Tata Cara Perencanaan Lingkungan (2004), lokasi lingkungan perumahan harus memenuhi ketentuan sebagai berikut. a. Lokasi perumahan harus sesuai dengan rencana peruntukan lahan yang diatur dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat atau dokumen perencanaan lainnya yang ditetapkan dengan Peraturan Daerah setempat, dengan kriteria sebagai berikut. 1. Kriteria keamanan, bukan merupakan kawasan lindung, olahan pertanian, hutan produksi, daerah buangan limbah pabrik, daerah bebas bangunan pada area Bandara dan daerah dibawah jaringan listrik tegangan tinggi. 2. Kriteria kesehatan, bukan daerah yang mempunyai pencemaran udara di atas ambang batas dan pencemaran air permukaan. 3. Kriteria kenyamanan, dicapai dengan kemudahan berkomunikasi, kemudahan berkegiatan (prasarana dan sarana lingkungan tersedia). 4. Kriteria keindahan/ keserasian/keteraturan, dicapai dengan penghijauan, mempertahankan karakteristik topografi dan lingkungan yang ada, misalnya tidak meratakan bukit, mengurung seluruh rawa atau danau/sungai. 5. Kriteria lingkungan berjati diri, dicapai dengan mempertimbangkan keterkaitan dengan karakter sosial budaya masyarakat setempat, terutama aspek kontekstual terhadap lingkungan tradisional/lokal setempat. b. Lokasi perencanaan perumahan harus berada pada lahan yang jelas status kepemilikannya dan memenuhi persyaratan administratif, teknis dan ekologis. Pengertian Proyek Proyek dapat diartikan sebagai suatu kegiatan sementara yang berlangsung dalam jangka waktu terbatas dengan alokasi sumber daya terbatas dan dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang sasarannya telah digariskan dengan jelas (Soeharto, 1999). Pengertian Investasi Investasi adalah suatu keputusan yang diambil oleh seseorang untuk mengalokasikan sumber daya berupa sumber dana yang ia miliki saat sekarang dengan tujuan untuk mendapatkan keuntungan atau meningkatkan sumber daya tersebut di kemudian hari (Kuswadi, 2006). Menurut Suliyanto (2010), bagi perusahaan, investasi sebagai suatu keputusan (commitment) yang diambil oleh manajemen untuk mengalokasikan sumber daya perusahaan yang didasarkan atas pertimbangan yang sejalan dengan sasaran jangka panjang dengan tujuan memaksimalkan nilai atau kekayaan perusahaan di masa mendatang. Seorang pengusaha dituntut untuk melakukan studi kelayakan terhadap ide bisnis yang akan dijalankan agar tidak terjadi keterlanjuran investasi di kemudian hari. Menghitung Nilai Investasi Menurut Kuswadi (2006), niai investasi biasanya mencakup. 1. Biaya Investasi,komponennya. a. Biaya tanah (land cost).
b. Biaya langsung (direct cost), yang dimaksud adalah biaya konstruksi. c. Biaya-biaya tidak langsung (indirect cost). 2. Pengadaan bangunan. 3. Masa konstruksi yang dibiayai dengan modal pinjaman yang dikenakan bunga, maka masa konstruksi harus diusahakan sesingkat-singkatnya agar beban bunga pada masa tersebut menjadi sekecil-kecilnya. 4. Membeli lisensi atau minta hak patent. 5. Mengurus izin-izin, Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). 6. Pendapatan bangunan yang merupakan penjualan (dengan atau tanpa angsuran) dalam proyek perumahan. 7. Seluruh biaya yang timbul akibat pembelian atau pengadaan misalnya biaya transportasi, biaya pemasangan atau instalasi dan lain-lain. 8. Peralatan dan fasilitas yang dibeli atau yang diadakan. 9. Pengeluaran bangunan adalah. a. Pajak-pajak real estate. b. Biaya operasi dan pemeliharaan. 10. Modal kerja yang dibutuhkan meliputi. a. Modal sendiri merupakan jumlah modal yang ditanam untuk membiayai pekerjaan-pekerjaan pra-konstruksi pada proyek seperti pengadaan tanah, perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum serta modal sendiri. b. Modal pinjaman yang berasal dari kredit langsung dari bank/institusi keuangan lainnya. Metode Metode Penilaian Investasi Menurut Suliyanto (2010), sebelum melakukan investasi perlu dilakukan suatu penilaian investasi untuk memperkirakan apakah investasi yang dilakukan layak atau tidak. Metode yang sering digunakan untuk menilai investasi diantaranya. 1. Metode Net Present Value (NPV) merupakan metode yang dilakukan dengan cara membandingkan nilai sekarang dari aliran kas masuk bersih (benefit) dengan nilai sekarang dari biaya pengeluaran suatu investasi (total cost). Oleh karena itu, untuk melakukan perhitungan kelayakan investasi dengan metode NPV diperlukan data aliran kas awal, aliran kas masuk bersih di masa yang akan datang dan rate of return minimum yang diinginkan. NPV............(i) Dimana : NPV = Nilai sekarang bersih n = Periode terakhir dimana cash flow diharapkan k =Discount rate yang digunakan At = Cash flow pada periode t Indikasi. NPV = Positif, usulan proyek dapat diterima, semakin tinggi angka NPV semakin baik. NPV = Negatif, usulan proyek ditolak 2. Metode Profitability Index (PI) merupakan metode yang menghitung perbandingan antara nilai sekarang penerimaan kas bersih di masa yang akan datang (net cash flow) dengan nilai sekarang investasi atau outlays. =.................(ii) Dimana : PI = Indeks tingkat laba NPV = Nilai sekarang bersih Outlays = Nilai dari investasi Indikasi. PI > 1 = Investasi layak PI < 1 = Investasi tidak layak 3. Metode Payback Period (PP) merupakan metode yang digunakan untuk menghitung lama periode yang diperlukan untuk mengembalikan uang yang telah diinvestasikan dari aliran cash flow tahunan yang dihasilkan oleh proyek investasi tersebut. Payback Period (PP) dari
suatu investasi dapat dihitung dengan cara....... (iii) Dimana : PP = Periode pengembalia n = Tahun terakhir dimana arus kas masih belum dapat menutupi investasi awal a = Jumlah investasi awal b = Jumlah komulatif arus kas pada c tahun ke-n = Jumlah komulatif arus kas pada tahun ke-n+1 Kriteria kelayakan penerimaan investasi menggunakan metode Payback Period dinyatakan layak jika Payback Period lebih cepat atau lebih pendek dari Payback Period yang disyaratkan oleh perusahaan. Sebaliknya suatu proyek investasi tidak layak jika Payback Period lebih lama dari Payback Period yang disyaratkan oleh perusahaan. 4. Metode Internal Rate of Return (IRR) merupakan metode untuk menghitung tingkat bunga yang dapat menyamakan antara present value dari semua aliran kas masuk dengan aliran kas keluar dari suatu investasi proyek. Dimana. IRR = Tingkat bunga pengembalian NPV 1 = Nilai sekarang bersih pada ί 1 NPV 2 = Nilai sekarang bersih pada ί 2 ί 1 = Diskon faktor terendah ί 2 = Diskon faktor tertinggi Indikasi : IRR > Tingkat keuntungan yang dikehendaki = Investasi layak IRR < Tingkat keuntungan yang dikehendaki = Investasi tidak layak pemberi pinjaman atas manfaat ke depan dari uang pinjaman tersebut apabila diinvestasikan. Jumlah pinjaman tersebut disebut pokok utang. Persentase dari pokok utang yang dibayarkan sebagai imbal jasa (bunga) dalam suatu periode tertentu disebut suku bunga (Pratija, 2013). 3. METODE PENELITIAN Kajian ini menganalisis kelayakan investasi perumahan di Gorontalo yaitu Perumahan Mutiara Indah, Perumahan Graha Aziziyah Permai dan Perumahan Anggrindo 2 mengenai sumber dana yang digunakan untuk menjalankan investasi, biaya investasi berupa biaya persiapan dan perizinan, biaya tanah bangunan serta angggaran biaya meliputi biaya pembangunan dan harga penjualan perumahan dengan menggunakan metode Net Present Value (NPV), metode Profitability Index (PI), metode Payback Period (PP) dan metode Internal Rate of Return (IRR). 4. HASIL DAN PEMBAHASAN Proyek Perumahan Mutiara Indah Metode Net Present Value (NPV) digunakan untuk melihat perbandingan antara nilai dari investasi dengan nilai sekarang dari total cash flow. Hasil dari Net Present Value (NPV) kemudian dibandingkan dengan nilai investasi sehingga mendapatkan indeks tingkat laba yang disebut dengan metode Profitability Index (PI). Dilanjutkan dengan menggunakan metode Payback Period (PP) untuk menghitung lama periode pengembalian uang yang telah diinvestasikan (Suliyanto, 2010). Hasil analisis investasi pada proyek Perumahan Mutiara indah ditunjukan pada Tabel 1. 2.1 Bunga (Interest) Bunga merupakan imbalan jasa atas pinjaman uang. Imbal jasa ini merupakan suatu kompensasi kepada
Tabel 1. Penilaian Investasi pada Perumahan Mutiara Indah dengan Menggunakan Metode NPV, PI dan PP Net Present Value pada Tabel 1. memperoleh nilai positif sebesar Rp.1.952.548.145 dari jumlah investasi proyek Rp.1.000.000.000. Profitability Index memperoleh nilai sebesar 1,953>1 dan Payback Period pada Tahun ke 3 lebih cepat dibanding jangka waktu selama 5 tahun. antara nilai dari investasi dengan nilai sekarang dari total cash flow. Hasil dari Net Present Value (NPV) kemudian dibandingkan dengan nilai investasi sehingga mendapatkan indeks tingkat laba yang disebut dengan metode Profitability Index (PI). Dilanjutkan dengan menggunakan metode Payback Period (PP) untuk menghitung lama periode pengembalian uang yang telah diinvestasikan (Suliyanto, 2010). Hasil analisis investasi pada proyek Perumahan Graha Azizizyah Permai ditunjukan pada Tabel 3. Tabel 3. Penilaian Investasi pada Perumahan Graha Aziziyah Permai dengan Menggunakan Metode NPV, PI, dan PP Tabel 2. Penilaian Investasi pada Perumahan Mutiara Indah dengan Menggunakan Metode IRR Metode Internal Rate of Return (IRR) untuk menghitung tingkat bunga yang dapat menyamakan nilai sekarang bersih dari suatu investasi proyek (Suliyanto, 2010). Hasil perhitungan IRR pada Tabel 2 sebesar 57,994% artinya lebih besar dari DF yang diharapkan yaitu 8,5% berdasarkan suku bunga bank Indonesia Tahun 2005. Proyek Perumahan Graha Aziziyah Permai Metode Net Present Value (NPV) digunakan untuk melihat perbandingan Net Present Value pada Tabel 3. memperoleh nilai positif sebesar Rp.2.609.297.903 dari jumlah investasi proyek Rp.2.000.000.000. Profitability Index memperoleh nilai sebesar 1,305>1 dan Payback Period, pada Tahun ke 4 lebih cepat dibanding jangka waktu selama 6 tahun. Tabel 4. Perhitungan IRR (Internal Rate of Return) pada Perumahan Graha Aziziyah Permai
Metode Internal Rate of Return (IRR) untuk menghitung tingkat bunga yang dapat menyamakan nilai sekarang bersih dari suatu investasi proyek (Suliyanto, 2010). Hasil perhitungan IRR pada Tabel 4 sebesar 38,155% artinya lebih besar dari DF yang diharapkan yaitu 6,5% berdasarkan suku bunga bank Indonesia Tahun 2009. Proyek Perumahan Anggrindo 2 Metode Net Present Value (NPV) digunakan untuk melihat perbandingan antara nilai dari investasi dengan nilai sekarang dari total cash flow. Hasil dari Net Present Value (NPV) kemudian dibandingkan dengan nilai investasi sehingga mendapatkan indeks tingkat laba yang disebut dengan metode Profitability Index (PI). Dilanjutkan dengan menggunakan metode Payback Period (PP) untuk menghitung lama periode pengembalian uang yang telah diinvestasikan (Suliyanto, 2010). Hasil analisis investasi pada proyek Perumahan Anggrindo 2 ditunjukan pada Tabel 5. Tabel 5. Penilaian Investasi pada Perumahan Anggrindo 2 Menggunakan Metode NPV, PI, dan PP Net Present Value pada Tabel 5 memperoleh nilai positif sebesar Rp.4.176.429.378 dari jumlah investasi proyek Rp.2.870.000.000. Profitability Index memperoleh nilai sebesar 1,455>1 dan Payback Period pada Tahun ke 3 lebih cepat dibanding jangka waktu selama 5 tahun. Tabel 6. Perhitungan IRR (Internal Rate of Return) pada Perumahan Anggrindo 2 Metode Internal Rate of Return (IRR) untuk menghitung tingkat bunga yang dapat menyamakan nilai sekarang bersih dari suatu investasi proyek (Suliyanto, 2010). Hasil perhitungan IRR pada Tabel 4 sebesar 38,155% artinya lebih besar dari DF yang diharapkan yaitu 6,5% berdasarkan suku bunga bank Indonesia Tahun 2009. 5. KESIMPULAN Berdasarkan penelitian yang telah dianalisis, dapat diambil kesimpulan sebagai berikut. 1. Proyek Perumahan Mutiara Indah Layak dilaksanakan berdasarkan kriteria Net Present Value bernilai positif sebesar Rp.1.952.548.145. Profitability Index 1,953>1. Payback Period didapat pada Tahun ke-3 yang artinya lebih cepat dari 5 tahun umur investasi serta nilai Internal Rate of Return didapat 57,994%>8,5% Discount Faktor yang diharapkan berdasarkan suku bunga Bank Indonesia di Tahun 2005. 2. Proyek Perumahan Graha Aziziyah Permai Layak dilaksanakan berdasarkan kriteria Net Present Value bernilai positif sebesar Rp.2.609.297.903. Profitability Index 1,305>1. Payback Period didapat pada Tahun ke-4 yang artinya lebih cepat dari 6 tahun umur investasi serta nilai Internal Rate of Return didapat
38,155%>6,5% Discount Faktor yang diharapkan berdasarkan suku bunga Bank Indonesia di Tahun 2009. 3. Proyek Perumahan Anggrindo 2 Layak dilaksanakan berdasarkan kriteria Net Present Value bernilai positif sebesar Rp.4.176.429.378. Profitability Index 1,455>1. Payback Period didapat pada Tahun ke-3 yang artinya lebih cepat dari 5 tahun umur investasi serta nilai Internal Rate of Return didapat 41,716%>6,5% Discount Faktor yang diharapkan berdasarkan suku bunga Bank Indonesia di Tahun 2005. Suliyanto. 2010. Studi Kelayakan Bisnis. Yogyakarta: Andi Undang-Undang Republik Indonesia No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia No. 5188. Presiden Republik Indonesia. Jakarta 6. DAFTAR PUSTAKA Bank Indonesia. 2014. Data BI Rate Bank Sentral Republik Indonesia [online]. http://www.bi.go.id/id/moneter/bi/- rate/data/default.aspx.html [21 Maret 2014]. Kuswadi. 2006. Analisis Keekonomian Proyek. Yogyakarta: Andi Pratija. 2013. Pengertian Bunga Dalam Ekonomi [online]. http://gerryelektro.blogspot.com//2013/11/penger tian-bunga-dalam-ekonomi.html [19 Maret 2014] Soeharto. 1999.Manajemen Proyek. Edisi Kedua. Jakarta: Erlangga Standar Nasional Indonesia, Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan di Perkotaan. (SNI 03-1733-2004).