PERLAWANAN TERHADAP EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN DAN PENGOSONGAN OBJEK LELANG OLEH : H. DJAFNI DJAMAL, SH., MH. HAKIM AGUNG REPUBLIK INDONESIA I. PENDAHULUAN Pertama-tama perkenankan kami mewakili Wakil Ketua Mahkamah Agung Bidang Yudisial Bp. DR. H. Mohammad Saleh, SH., MH, untuk menyampaikan permohonan maaf beliau, tidak dapat hadir secara pribadi pada acara Pelatihan Tematik Hukum Acara Perdata bagai Hakim di lingkungan Peradilan Umum yang diselenggarakan Komisi Yudisial Republik Indonesia dan kepada kami diminta untuk menyampaikan materi tentang Perlawanan terbadap eksekusi hak tanggungan dan pengosongan objek lelang Mahkamah Agung mengucapkan terima kasih kepada Komisi Yudisial atas diselenggarakannya Pelatihan Tematik Hukum Acara perdata bagi para Hakim yang sangat dibutuhkan untuk peningkatan pengetahuan para Hakim, khususnya dalam Hukum Acara Perdata dan agar tercapainya kesamaan persepsi dalam penerapan hukum mengenai permasalahan-permasalahan yang dihadapi dalam praktek sehari-hari. Penguasaan hukum acara perdata yang baik bagi seorang Hakim adalah merupakan suatu keharusan demi terwujudnya proses peradilan sebagaimana yang ditentukan oleh hukum acara peradata yang memberi hak kepada setiap orang untuk dapat diperlakukan sama dan secara adil dalam pemeriksaan peradilan. Selanjutnya dalam membahas tentang perlawanan terhadap eksekusi hak tanggungan dan pengosongan objek lelang, perlu kita mengetahui terlebih dahulu apa yang dimaksud dengan hak tanggungan. 1
II. PENGERTIAN HAK TANGGUNGAN Hak tanggungan adalah Hak jaminan yang dibebankan pada hak-hak atas tanah, sebagaimana yang dimaksud dalam Undang-undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agama, berikut atau tidak berikut bendabenda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditur-kreditur lain, vide Pasal 1 butir 1 UU No.4 Tahun 1996. Adapun hak atas tanah yang dapat dibebankan hak tanggungan adalah 1. Hak Milik, 2.Hak Guna Usaha, 3.Hak Guna Bangunan dan 4.Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan. Vide Pasal 4 ayat 1 dan 2 UU No.14 Tahun 1996. Hak Tanggungan dapat juga dibebankan kepada benda-benda atau bangunan yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, apabila bendabenda atau bangunan tersebut adalah juga milik dari pemilik atas tanah yang dibebankan hak tanggungan tersebut. Tetapi apabila benda-benda atau bangunan yang ada diatas tanah yang dibebani hak tanggungan itu bukan milik dari pemilik tanah yang ditanggungkan, maka pembebanan hak tanggungan atas benda-benda atau bangunan yang diatas tanah tersebut dan yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, hanya dapat dilakukan dengan persetujuan pemilik benda-benda atau bangunan tersebut atau yang di beri kuasa olehnya dengan akta otentik dan ikut bertanda tangan pada Akta Pemberian Hak Tanggungan. Vide Pasal 4 ayat 4 dan ayat 5 UU No.4 Tahun 1996. Sesuai dengan sifat aceessoir dari hak tanggungan, maka pemberian hak tanggungan haruslah merupakan ikutan dari perjanjian pokok yaitu : perjanjian yang menimbulkan hubungan hukum utang piutang yang diikuti denga pemberian hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan hutang tersebut. Vide Pasal 10 ayat 1 UU No.6 Tahun 1996. Pemberian Hak Tanggungan harus dilakukan dalam suatu Akta Pemberian Hak Tanggungan yang dibuat dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). 2
Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan, selambatlambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah penanda tanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) wajib mengirimkan Akta Pemberian Hak Tanggungan tersebut dan warkah lain yang di perlukan kepada Kantor Pertanahan. Sebagai bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan yang memuat irah-irah dengan kata-kata : Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa, Setifikat Hak Tanggungan tersebut mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai penggganti grosse acte hipotheek sepanjang mengenai tanah tersebut. Vide Pasal 14 ayat 1, 2 dan 3 UU No.14 Tahun 1996. Didalam Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib dicantumkan : 1. Nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan. 2. Domisili pihak pemegang dan pemberi hak tanggungan dan apabila diantara mereka ada yang berdomisili diluar negeri, baginya harus mencantumkan suatu domisili pilihan di Indonesia dan dalam hal domisili pilihan itu tidak dicantumkan, maka kedudukan Kantor PPAT tempat pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan dianggap sebagai domisili yang dipilih. 3. Penyebutan atau penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin. 4. Besarnya nilai tanggungan. 5. Janji-janji sebagaimana yang dimuat dalam Pasal 11 ayat 2 UU No.4 Tahun 1996 a.l. janji bahwa Pemegang Hak Tanggungan Pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri objek hak tanggungan apabila debitor cidera janji kecuali janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk memiliki objek hak tanggung apabila cidera janji, karena akan mengakibatkan batal demi hukumnya Akta tersebut. Vide Pasal 12 UU No.4 Tahun 1996. Suatu objek Hak Tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu Hak Tanggungan guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang. 3
Apabila suatu objek hak tanggungan dibebani lebih dari satu hak tanggungan, maka peringkat masing-masing hak tanggungan, ditentukan menurut tanggal pendaftarannya pada Kantor Pertanahan dan apabila tanggal pendaftaran pada Kantor Pertanahan adalah sama, maka peningkatnya ditentukan menurut tanggal pembuatan akta pemberian hak tanggungan pada Kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah dimana Akta itu dibuat. Vide Pasal 5 UU No.4 Tahun 1996. III. EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN Eksekusi hak tanggungan terjadi apabila debitor atau pemberi hak tanggungan yang lazimnya adalah debitor, tidak memenuhi kewajibannya atau cidera janji. Apabila debitor cidera janji berdasarkan titel eksekutorial yang diberikan UU kepada Setifikat Hak Tanggungan maka pemegang hak tanggungan pertama dapat mohon kepada Ketua Pengadilan Negeri yang berwenang untuk melakukan eksekusi terhadap hak tanggungan tersebut. Ketua Pengadilan Negeri setelah meneliti dengan saksama permohonan eksekusi hak tanggungan dari pemegang hak tanggungan pertama dan berpendapat bahwa permohonan eksekusi hak tanggungan tersebut adalah beralasan dan dapat di kabulkan, maka eksekusi hak tanggungan itu akan dilakukan sebagaimana eksekusi putusan Pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap. Namun apabila terdapat kesepakatan antara pemberi hak tanggungan dengan pemegang hak tanggung pertama maka eksekusi atau penjualan hak tanggungan dapat dilakukan dibawah tangan, jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak, hal ini dimungkinkan berdasarkan ketentuan Pasal 20 ayat 2 UU No.4 Tahun 1996. Pelaksanaan eksekusi hak tanggungan dengan secara dibawah tangan, hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan, sejak diberitahukannya secara tertulis oleh pemberi dan atau pemegang hak tangungan kepada pihakpihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat 4
kabar yang beredar didaerah yang bersangkutan dan atau media massa setempat serta tidak ada pihak yang menyatakan keberatan. Sebagaimana pelaksanaan eksekusi putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap, maka eksekusi hak tanggungan melalui Pengadilan Negeri dimulai dengan melakukan tegoran atau aan manning yaitu memanggil debitor dan/atau pemberi hak tanggungan untuk menghadap Ketua Pengadilan Negeri guna dinasehati agar memenuhi kewajibannya kepada kreditur, dengan memberi waktu kepada debitor atau pemberi hak tanggungan selama 8 (delapan) hari untuk memenuhi kewajibannya. Apabila dalam tempo 8 (delapan) hari setelah dilakukan tegoran atau aan manning dan debitor atau pemberi hak tanggungan tidak memenuhi kewajibannya kepada kreditur, maka Ketua Pengadilan Negeri dapat membuat Penetapan untuk dilakukan penjualan melalui pelelangan atas barang yang dibebani hak tanggungan dengan meminta pertolongan Kantor Lelang Negara guna melakukan pelelangan barang yang dibebani hak tanggugan tersebut. Bahwa sebelum pelelangan dilakukan terlebih dahulu pelelangan tersebut harus diumumkan dua kali dengan selang waktu lima belas hari, di Surat Kabar atau harian yang ada dikota itu atau kota yang berdekatan dengan objek yang akan dilelang, vide Pasal 195 HIR, Pasal 206 R.Bg dan 217 R.Bg. Selain dari pada itu, agar tujuan lelang tercapai maka sebaiknya sebelum lelang dilaksanakan, kreditur dan debitur dipanggil oleh Ketua Pengadilan Negeri untuk mencapai jalan yang baik, dengan memberi kesempatan lagi kepada debitur dan kreditur untuk mencari pembeli untuk mau membeli dengan harga yang baik dan apabila ini tercapai maka pembayaran harus dilakukan didepan Ketua Pengadilan Negeri, selanjutnya pembeli, kreditur dan debitur menghadap Notaris atau PPAT untuk membuat Akta Jual Beli seta balik nama keatas nama pembeli dengan perintah agar hak tanggungan yang membebani tanah tersebut diroya. Apabila upaya untuk mencapai jalan terbaik tidak dapat dicapai, maka lelang dapat dilaksanakan dan dalam menentukan harga limit atas barang yang dibebani hak tanggungan tersebut, maka Ketua Pegadilan harus mendengar kreditur, debitur, nilai tanggungan, Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) serta harga 5
pasar yang dapat diperoleh dari pemerintah setempat atau lembaga appresial. Dengan mempedomani hal-hal tersebut dan apabila dipandang perlu melihat sendiri tanah atau barang yang dibebani hak tanggungan tersebut, Ketua menentukan dan menetapkan harga limit dari tanah atau barang yang dibebani hak tanggungan tersebut yang bersifat rahasia dan baru diberikan kepada pejabat lelang melalui panitera Pengadilan Negeri dalam amplop tertutup pada saat lelang dilakukan. Apabila dalam tenggang waktu 2 (dua) bulan tidak ada penawaran, maka pelelangan dapat diumumkan satu kali lagi dalam surat kabar atau harian dikota itu atau kota yang berdekatan dengan objek yang akan dilelang. Jika pelelangan dengan harga limit tidak tercapai, maka Ketua Pengadilan Negeri memberikan kesempatan kepada debitur untuk kembali mencari pembeli dalam tenggang waktu 1 (satu) bulan, dan apabila upaya ini tidak berhasil, maka kreditur akan memperoleh tanah atau barang yang dibebani hak tanggungan tersebut dengan harga limit dan hak tanggungnya diroya. Pembeli lelang dianggap telah mengetahui apa yang telah dibeli, dan apabila terdapat kerusakan atau kekurangan baik terlihat atau tidak terlihat atau terdapat cacat lainnya dari barang yang dibelinya itu, maka ia tidak dapat atau tidak berhak untuk menolak atau menarik diri kembali setelah pembelinya disahkan dan juga tidak berhak untuk meminta ganti kerugian berupa apapun juga. IV. PERLAWANAN TERHADAP EKSEKUSI HAK TANGGUNGAN Sebagaimana juga dalam pelaksanaan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap, terbuka kemungkinan untuk adanya perlawanan atau bantahan, maka dalam halnya pelaksanaan atau eksekusi Hak Tanggungan juga terbuka kemungkinan akan adanya perlawanan atau bantahan terhadap pelaksanaan atau eksekusi hak tanggungan tersebut, hal ini diatur dalam Pasal 196 ayat 6 dan ayat 7 HIR. Namun perlu kita ketahui bahwa perlawanan atau bantahan terhadap pelaksanaan putusan atau pelaksanaan hak tanggungan adalah merupakan upaya 6
hukum luar biasa, pada azaznya tidak menangguhkan atau menunda eksekusi putusan atau pelaksanaan hak tanggungan tersebut, hal ini diatur dalam Pasal 207 ayat 3 HIR atau Pasal 227 R.Bg kecuali apabila perlawanan tersebut dengan alasan-alasan yang diajukan nampak adanya alasan yang kuat, maka pelaksanaan putusan atau eksekusi dapat ditangguhkan sampai adanya putusan pengadilan atas perlawanan tersebut. Perlawanan terhadap eksekusi hak tanggung tidak hanya dapat di ajukan atas dasar hak milik tetapi juga dapat dilakukan atas dasar hak-hak lainnya seperti Hak guna usaha, Hak guna bangunan, Hak pakai dan lain-lainnya. Perlawanan terhadap eksekusi hak tanggungan harus diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang melaksanakan eksekusi hak tanggung tersebut. Dalam memeriksa dan mengadili perlawanan terhadap pelaksanaan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap atau eksekusi hak tanggungan, maka perlawanaan harus dapat membuktikan atas hak atau dasar hukum dari pihak perlawanan atas objek perkara atau atas hak tanggungan tersebut. Apabila pelawan berhasil membuktikan hak nya atas objek perkara atau atas tanah atau barang yang dibebani hak tanggung, maka ia akan dinyatakan sebagai pelawan yang benar dengan mengabulkan petitum dari perlawanannya. Tetapi apabila pelawan tidak berhasil membuktikan alas hak atau dasar hukum perlawanannya, maka pelawan dinyatakan sebagai pelawan yang tidak benar atau pelawan yang tidak jujur. Ketua Majelis Hakim yang memeriksa perkara perlawanan ini harus melaporkan pekembangan perkara kepada Ketua Pengadilan Negeri, karena laporan tersebut diperlukan untuk menentukan kebijakan mengenai diteruskan atau ditangguhkan eksekusi yang di pimpinnya. V. PENGOSONGAN OBJEK LELANG Dalam hal objek lelang dikuasai atau ditempati oleh terlelang atau oleh orang yang barangnya dijual secara lelang, tidak bersedia menyerahkan objek lelang atau mengosongkan objek lelang secara sukarela, maka pemenang lelang 7
dapat mengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang melakukan pelelangan agar terlelang atau orang yang menempati barang yang dilelang dikeluarkan secara paksa dari objek lelang tersebut. Adapun prosedurnya pelaksanaan pengosongan objek lelang, dilakukan oleh Ketua Pengadilan Negeri yang melakukan lelang sebagaimana prosedur pelaksanaan putusan Pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap yang harus dimulai dengan memanggil terlelang atau orang yang menguasai objek lelang untuk ditegor atau dinasehati untuk mengosongkan dan menyerahkan objek lelang secara sukarela dan memberi tempo kepada yang bersangkutan dalam waktu 8 (delapan) hari dan apabila tidak dipenuhi maka Ketua Pengadilan Negeri akan membuat penetapan yang memerintahkan Panitera/ Jurusita mengeluarkan terlelang atau orang yang menguasai objek lelang secara paksa, kalau perlu dengan bantuan yang berwajib. Vide Pasal 200 ayat 11 HIR atau Pasal 218 R.Bg. VI. KESIMPULAN 1. Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak-hak atas tanah, sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No.5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut bendabenda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan yang di utamakan kepada kreditor. Vide Pasal 1 butir 1 UU. No.4 Tahun 1996. 2. Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan dalam tenggang waktu selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari setelah penanda tanganan Akta Pemberian Hak Tanggungan pada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). 3. Sebagai bukti adanya hak tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan sertifikat Hak tanggungan yang memuat irah-irah dengan kata-kata Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Maha Esa. 4. Sertifikat hak tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan Pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap. 5. Suatu objek Hak tanggungan dapat dibebani dengan lebih dari satu hak tanggungan, guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang. Dan dalam hal 8
suatu objek tanggungan dibebani lebih dari satu hak tanggungan maka peringkat hak tanggungan tersebut ditentukan menurut tanggal pendaftaran pada Kantor Pertanahan dan apabila tanggal pendaftaran pada Kantor Pertanahan adalah sama maka peringkat ditentukan menurut tanggal pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan pada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). 6. Eksekusi Hak Tanggungan terjadi apabila debitor cidera janji dan dapat dilakukan secara dibawah tangan atau melalui Pengadilan Negeri. 7. Eksekusi Hak Tanggungan melalui Pengadilan dilakukan sebagaimana eksekusi putusan Pengadilan yang telah berkekuatan tetap yang diawal dengan pemanggilan debitor untuk di tegor atau dinasehati, untuk memenuhi kewajibannya kepada kreditor dalam tanggungan waktu 8 (delapan) hari dan apabila hal ini tidak dipenuhi, maka akan diadakan pelelangan atas objek hak tanggungan dengan meminta bantuan Kantor Lelang Negara. 8. Sebelum dilakukan pelelangan terlebih dahulu harus diumumkan 2 (dua) kali dengan selang waktu 15 (lima belas) hari di surat kabar atau harian yang ada dikota itu atau kota yang berdekatan dengan objek yang akan dilelang. 9. Bahwa dalam menentukan harga limit oleh Ketua Pengadilan Negeri harus mendengar kreditor, debitor memperhatikan nilai tanggungan sebagaimana di cantumkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan, Nilai Jual Objek Pajak serta harga pasar yang dapat diperoleh dari pemerintah setempat atau lembaga appresial. 10. Perlawanan terhadap eksekusi Hak Tanggungan dapat diajukan dengan dasar hak milik atau hak-hak lainnya seperti Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai kepada Ketua Pengadilan Negeri yang melaksanakan eksekusi hak tanggungan tersebut diatur dalam Pasal 196 ayat 6 dan ayat 7 HIR. 11. Perlawanan terhadap eksekusi hak tanggungan adalah merupakan upaya hukum luar biasa oleh karenanya tidak menangguhkan eksekusi hak tanggungan tersebut. 12. Pengosongan objek lelang dapat diajukan oleh pemenang lelang kepada Ketua Pengadilan Negeri yang melakukan lelang dan pelaksanaannya sama dengan pelaksanaan atau eksekusi putusan Pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap. 9
BIO DATA H. DJAFNI DJAMAL, SH., MH. 1. Nama : H. DJAFNI DJAMAL, SH., MH. 2. Tempat /Tanggal Lahir : PADANG, 3 NOVEMBER 1945. 3. Pendidikan : 1. SEKOLAH RAKYAT ADABIAH I PADANG TH. 1957. 2. SEKOLAH MENENGAH PERTAMA NEGERI I PADANG TH. 1960. 3. SEKOLAH HAKIM DJAKSA NEGARA JURS HAKIM TH. 1964. 4. FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS ANDALAS PADANG TH.1974. 5. FASCA SARJANA UNIVERSITAS JAYABAYA JAKARTA TH.2010. 4. Riwayat Pekerjaan : 1. PENGATUR HUKUM CALON HAKIM MUDA PN. MEDAN TH. 1964. 2. PENGATUR HUKUM CALON HAKIM MUDA PN. PADANG TH.1965. 3. HAKIM PADA PN. PADANG 9 JANUARI TH.1969. 4. HAKIM PADA PN. TUBAN JAWA TIMUR TH.1977. 5. WAKIL KETUA PN. BULUKUMBA SULAWESI SELATAN TH.1986. 6. KETUA PN. SAWAHLUNTO SUMATERA BARAT TH.1991. 7. WAKIL KETUA PN. SUMBER, KAB. CIREBON TH. 1995. 8. KETUA PENGADILAN NEGERI SUMBER KAB. CIREBON TH. 1996. 9. HAKIM PENGADILAN NEGERI JAKARTA PUSAT TH. 1997. 10. KETUA PN.PONTIANAK, KALIMANTAN BARAT TH. 2000. 11. HAKIM TINGGI PADA PENGADILAN TINGGI JAMBI TH.2003. 12. HAKIM TINGGI PADA PT. DKI JAKARTA TH.2005. 13. WAKIL KETUA PT. SUMATERA BARAT TH.2007. 14. KETUA PT. MATARAM NUSA TENGGARA BARAT TH.2008. 15. HAKIM AGUNG MAHKAMAH AGUNG RI. 30 DESEMBER 2008. 5. Pekerjaan Lain : 1. DOSEN AKADEMI AKOUNTING INDONESIA (A.A.I) PADANG TH.1975-1977. 2. DEKAN FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS SUNAN BONANG TUBAN JAWA TIMUR TAHUN 1981-1986. 10