PENGUASAAN HAK MILIK ATAS TANAH MILIK WARGA NEGARA INDONESIA OLEH WARGA NEGARA ASING DENGAN AKTA NOTARIS/PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (STUDI KASUS)

TESIS PENGUASAAN HAK MILIK ATAS TANAH MILIK WARGA NEGARA INDONESIA OLEH WARGA NEGARA ASING DENGAN AKTA NOTARIS/PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (STUDI KASUS) NI MADE IRPIANA PRAHANDARI NIM. 1092461017 PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2014

TESIS PENGUASAAN HAK MILIK ATAS TANAH MILIK WARGA NEGARA INDONESIA OLEH WARGA NEGARA ASING DENGAN AKTA NOTARIS/PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (STUDI KASUS) Tesis ini dibuat untuk memperoleh Gelar Magister Kenotariatan pada Program Pascasarjana Universitas Udayana NI MADE IRPIANA PRAHANDARI NIM. 1092461017 PROGRAM MAGISTER PROGRAM STUDI KENOTARIATAN PROGRAM PASCASARJANA UNIVERSITAS UDAYANA DENPASAR 2014 ii

Lembar Pengesahan TESIS INI TELAH DISETUJUI TANGGAL : 8 JULI 2014 Pembimbing I Pembimbing II (Prof. Dr. Ibrahim R,SH.,MH.) (I Gst. Nyoman Agung, SH.,M.Hum.) NIP. 19551128 198303 1003 NIP. 19501231 197903 1020 Mengetahui : Ketua Program Magister Kenotariatan Program Pascasarjana Universitas Udayana, Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana, (Prof. Dr. I Made Arya Utama, SH., MH.) (Prof. Dr. dr. A.A. Raka Sudewi, Sp.S(K) NIP. 19650221 199003 1 005 NIP. 19590215 198510 2 001 iii

Tesis Ini Telah Diuji Pada Tanggal: 08 Juli 2014 Panitia Penguji Tesis Berdasarkan Surat Keputusan Rektor Universitas Udayana, Nomor : 1915/UN14.4/HK/2014 Tanggal 23 Juni 2014 Ketua Anggota : Prof. Dr. Ibrahim R., SH.,MH. : 1. I Gusti Nyoman Agung, SH., M.Hum. 2. Dr. I Nyoman Suyatna, SH., MH. 3. Dr. I Gede Yusa, SH., MH. 4. B.F. Harry Prastawa, SH., M.Kn. iv

PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT Dengan ini saya menyatakan yang sebenarnya bahwa : Nama : Ni Made Irpiana Prahandari Nim : 1092461017 Program Studi : Kenotariatan Judul Tesis : Penguasaan Hak Milik Atas Tanah Milik Warga Negara Indonesia oleh Warga Negara Asing Dengan Akta Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (Studi Kasus) Dengan ini menyatakan bahwa karya ilmiah tesis ini bebas dari plagiat. Apabila dikemudian hari terbukti plagiat dalam karya ilmiah ini maka saya bersedia menerima sanksi sesuai Peraturan Menteri Pendidikan Nasional Republik Indonesia Nomor 17 Tahun 2010 dan Peraturan Perundang-Undangan yang berlaku. Denpasar, Juni 2014 Yang membuat pernyataan ( Ni Made Irpiana Prahandari ) v

UCAPAN TERIMA KASIH Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Tuhan Yang Maha Esa/Ida Sang Hyang Widhi Wasa, kerena atas berkat dan rahmat-nya penulis dapat meyelesaikan tesis yang berjudul PENGUASAAN HAK MILIK ATAS TANAH MILIK WARGA NEGARA INDONESIA OLEH WARGA NEGARA ASING DENGAN AKTA NOTARIS/PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (STUDI KASUS). Penulis menyadari masih terdapat kekurangan di dalam penulisan tesis ini, untuk itu besar harapan penulis semoga tesis ini memenuhi kreteria sebagai salah satu syarat meraih gelar Magister Kenotariatan pada Program Pasca Sarjana Universitas Udayana. Penulisan tesis ini tidak akan terwujud tanpa bantuan serta dukungan dari para pembimbing dan berbagai pihak. Pada kesempatan ini perkenankan penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada Prof. Dr. Ibrahim R., SH., MH., selaku pembimbing pertama dan I Gusti Nyoman Agung, SH., M.Hum., selaku pembimbing kedua, yang telah memberikan dorongan, kesabaran, bimbingan, perhatian, dan saran kepada penulis dalam proses penyelesaian tesis ini. Ucapan terima kasih yang sebesar-besarnya penulis sampaikan kepada Rektor Universitas Udayana Prof. Dr. dr. Ketut Suastika, Sp.PD.-KEMD atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan Program Magister pada Universitas Udayana. Kepada Direktur Program Pascasarjana Universitas Udayana Prof. Dr. A.A. Raka Sudewi, vi

Sp.S (K) atas kesempatan yang diberikan kepada penulis untuk menjadi mahasiswi Program Magister pada Program Pascasarjana Universitas Udayana, kepada Dekan Fakultas Hukum Universitas Udayana Prof. I Gusti Ngurah Wairocana, SH., MH., atas izin yang diberikan kepada penulis untuk mengikuti Program Magister. Penulis juga mengucapkan terimakasih yang sebebesarbesarnya kepada Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Universitas Udayana Prof. Dr. I Made Arya Utama, SH., MH., atas kesempatan dan dukungan yang telah diberikan kepada penulis untuk mengikuti dan menyelesaikan pendidikan pada Program Studi Magister Kenotariatan Program Pasca Sarjana Universitas Udayana. Ucapan terima kasih juga penulis tujukan kepada Bapak dan Ibu Dosen pengajar di Program Studi Magister Kenotariatan Program Pasca Sarjana Universitas Udayana yang telah memberikan ilmu kepada para mahasiswa termasuk penulis, Bapak dan Ibu seluruh staf dan karyawan disekretariat Magister Kenotariatan Universitas Udayana yang telah membantu penulis dalam proses administrasi. Terima kasih sebesar-besarnya kepada Ayahanda dan Ibunda tercinta, I Gede Wijaya dan Ni Kadek Arsini atas nilai-nilai kehidupan, kasih sayang, dan dukungan yang besar kepada penulis. Terima Kasih kepada Bapak Drs. I Made Witna, M.Si., dan Ibu Ni Luh Mustikawati, S.Sos., yang selalu memberikan dorongan dan dukungan dalam penyelesaian tesis ini, kepada saudara-saudara tercinta atas doa, bantuan dan dukungan yang diberikan kepada penulis untuk tetap semangat mengikuti Program Magister Kenotariatan, dan anak tercinta Aina Anindya Putri Pramana yang memberikan semangat dan inspiraasi vii

kepada penulis untuk dapat menyelesaikan tesis ini. Untuk sahabat-sahabat Putu Deviyanti Sugitha, SH, Kadek Femy Yulistiawati, SH, I Gusti Ayu Novi Ratna Sari, SH., M.Kn., Putu Mas Maya Ramanti, SH., dan Anak Agung Putri Aprilina, SH., M.Kn., terima kasih atas semangat, dorongan dan dukungannya selama ini, serta seluruh teman-teman Angkatan I Magister Kenotariatan Universitas Udayana atas persaudaraan dan kekeluargaannya. Sebagai akhir kata penulis berharap semoga Tuhan Yang Maha Esa/ Ida Sang Hyang Widhi Wasa selalu memberikan kebahagiaan dan kesejahteraan kepada kita semua. Dan semoga tesis ini dapat bermanfaat bagi seluruh masyarakat. Denpasar, Juni 2014 Penulis viii

ABSTRAK PENGUASAAN HAK MILIK ATAS TANAH MILIK WARGA NEGARA INDONESIA OLEH WARGA NEGARA ASING DENGAN AKTA NOTARIS/PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH (STUDI KASUS) Hukum pertanahan nasional melarang penguasaan hak milik atas tanah oleh orang asing sebagai tercermin dalam ketentuan Pasal 9 UUPA yang menetapkan hanya Warga Negara Indonesia saja yang dapat mempunyai Hak Milik atas tanah. Selain itu, ketentuan Pasal 26 ayat (2) UUPA juga melarang pemindahan hak milik atas tanah dari Warga Negara Indonesia kepada Warga Negara Asing, baik secara langsung maupun tidak langsung. Namun dewasa ini di Kota Denpasar banyak terjadi penguasaan Hak Milik atas tanah oleh orang asing melalui Akta Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah. Hal tersebut disebabkan akibat terjadinya kekaburan norma dengan memanfaatkan celah yang ada dalam UUPA maupun dalam Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 Tentang Kepemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia. Berdasarkan latar belakang diatas, maka pokok permasalahan dalam tesis ini adalah bagaimanakah keabsahan penguasaan hak milik atas tanah milik Warga Negara Indonesia oleh Warga Negara Asing dengan Akta Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah dan apakah akibat hukum dari akta perjanjian penguasaan hak milik atas tanah milik Warga Negara Indonesia oleh Warga Negara Asing yang dibuat oleh Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jenis penelitian yang digunakan adalah penelitian hukum normatif dengan menggunakan Pendekatan Perundang-undangan, Pendekatan Fakta, dan Pendekatan Analisis Konsep Hukum. Sumber data utama yang dipergunakan dalam penelitian hukum normatif ini adalah data sekunder. Teknik analisis yang digunakan adalah teknik deskripsi. Setelah itu dilanjutkan dengan teknik interpretasi. Teknik interpretasi berupa penggunaan jenis-jenis penafsiran dalam ilmu hukum seperti penafsiran gramatikal, historis, sistematis, teleologis, kontektual, dan lain-lain. Hasil penelitian menunjukkan bahwa keabsahan penguasaan Hak Milik atas tanah milik Warga Negara Indonesia oleh Warga Negara Asing yang dilakukan Notaris dengan Akta Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah secara yuridis formal tidak menyalahi aturan, dalam arti sah secara hukum. Akan tetapi secara materiil hal itu melanggar ketentuan Pasal 26 ayat (2) UUPA karena merupakan upaya tidak langsung untuk memindahkan Hak Milik atas tanah dari Warga Negara Indonesia kepada Warga Negara Asing. Akibat hukum dari akta perjanjian penguasaan Hak Milik atas tanah milik Warga Negara Indonesia oleh Warga Negara Asing yang dibuat oleh Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah batal demi hukum karena syarat objektif tidak dipenuhi sebagaimana ditentukan oleh Pasal 1320 KUHPerdata. Dengan demikian sejak semula perjanjian itu tidak pernah dilahirkan dan tidak pernah ada suatu perikatan. Tujuan para pihak yang mengadakan perjanjian tersebut untuk melahirkan suatu perikatan hukum adalah gagal. Dengan demikian, maka tiada dasar untuk saling menuntut di depan hakim. Sesungguhnya penguasaan Hak Milik atas tanah oleh Warga ix

Negara Asing, baik secara langsung maupun tidak langsung tidak menjanjikan perlindungan hukum bagi yang bersangkutan. Kata Kunci : Pemindahan, Hak Milik Atas Tanah, Tidak Langsung, Warga Negara Asing, Akta Notaris, Pejabat Pembuat Akta Tanah. x

ABSTRACT THE POSSESSION OF LAND PROPRIETARY RIGHT OF INDONESIAN CITIZEN BY FOREIGN NATIONALS WITH THE ACT FROM NOTARY/LAND DEED OFFICIAL (A CASE STUDY) National land laws prohibit the proprietary right of land by foreigners as reflected in the provisions of Article 9 UUPA which confirm that only Indonesian citizens who can have ownership rights on the land. In addition, the provisions of Article 26 Paragraph (2) UUPA also prohibit the transfer of ownership of land from the citizen of Indonesian to foreign citizen, both directly and indirectly. However today, in Denpasar there are lot of cases of the possession of land proprietary right by foreigners through notarial deeds/land deed officials. It is caused due to the vagueness of norm by utilizing the existing loopholes in the UUPA and in PP Number 41of 1996. The problem discussed in this thesis are : how is the arrangement validity of the use of property rights on land owner by Indonesian citizens by foreign nationals is carried out by a notary public/land deed official, and what are the legal consequencesof the deed agreement of the possession of the land proprietary right of the Indonesian citizen by a foreign national made by a notarypublic/land deed official. The type of study used is normative legal research which explains the vagueness of norm in the national land laws so that foreign nationals can prossess land property rights of Indonesian citizens with a notarial deed/land deed official by smuggling through legal means. The approach that used in this study are Legislation approach, Facts Approach and Analysis of Legal Concepts Approach. The main data sources used in normative legal research is secondary data. The analysis technique used is the technique descriptions. This was followed by interpretation techniques. Interpretation techniques such as the use of other types of interpretation in the jurisprudence as grammatical interpretation, historical, systematic, teleological, contextual, etc The results of the study show that the validity of the land proprietary rights of Indonesian citizens by foreign nationals which are drawn up by a notary with a notarial deed/land deed officials does not violate the rules land is in accordance with formal laws, in the sense that it is legally valid. But it violates materially the provisions of Article 26 Paragraph (2) of UUPA because it is an attempt to move indirectly to transfer the land of Indonesian citizen to foreign nationals. Legal consequences of the deed of agreement of the land proprietary rights of Indonesian citizen by foreign nationals made by a notary public/land deed official is null and void because the objective conditions are not met, as postulated by Article 1320 of the Civil Code. Thus since the beginning the agreement has never been produced and there has never been a bond agreement. The purpose of the parties to the agreement to deliver a legal engagement is failing.thus, there is no basis to sue each other in front of a judge. Indeed tenure rights to land by foreign citizens, either directly or indirectly does not promise a legal protection to the party concerned. Keywords : displacement, land ownership,indirect, foreign nationals, notarial deed, land deed officials. xi

RINGKASAN Tesis ini menganalisis mengenai terjadinya penguasaan Hak Milik atas tanah oleh orang asing melalui Akta Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah di Kota Denpasar yang dilarang oleh UUPA. Penguasaan Hak Milik atas tanah oleh Warga Negara Asing dilakukan secara tidak langsung melalui cara penyelundupan hukum. Bab I menggambarkan latar belakang mengenai adanya kekaburan norma dalam hukum pertanahan nasional sehingga Warga Negara Asing dapat menguasai Hak Milik atas tanah milik Warga Negara Indonesia melalui serangkaian akta Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah yang pada hakekatnya merupakan perpindahan Hak Milik atas tanah dari Warga Negara Indonesia kepada Warga Negara Asing. Hal tersebut berhasil mensiasati larangan yang ditentukan oleh Pasal 9 UUPA dan Pasal 26 ayat (2) UUPA. Selanjutnya diuraikan juga tentang rumusan masalah mengenai bagaimanakah keabsahan penguasaan Hak Milik atas tanah milik Warga Negara Indonesia (WNI) oleh Warga Negara Asing (WNA) yang dilakukan oleh Notaris dengan Akta Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah dan apakah akibat hukum dari akta perjanjian penguasaan Hak Milik atas tanah milik Warga Negara Indonesia oleh Warga Negara Asing yang dibuat oleh Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, landasan teoritis dan konseptual dengan menggunakan asas-asas UUPA, Teori Negara Hukum, Teori Kewenangan, Konsep Subyek Hukum, dan Konsep Penguasaan Tanah, serta metode penelitian yang digunakan adalah metode penelitian normatif. Bab II menguraikan tinjauan umum tentang penguasaan Hak Milik atas tanah milik Warga Negara Indonesia oleh Warga Negara Asing, yaitu mengenai pengertian dan dasar hukum Hak Milik atas tanah, pengertian Warga Negara Indonesia dan Warga Negara Asing, pengertian dan dasar hukum Akta Notaris dan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Bab III merupakan pembahasan untuk menjawab masalah pertama dari penelitian ini yang menguraikan mengenai penguasaan tanah oleh Warga Negara Asing menurut UUPA, larangan pemindahan Hak Milik atas tanah kepada Warga Negara Asing menurut ketentuan Pasal 26 ayat (2) UUPA, serta dasar pemikiran larangan penguasaan hak milik atas tanah oleh orang asing dikaitkan dengan asas nasionalitas yang dianut oleh UUPA. Uraian tersebut dapat menjawab permasalahan keabsahan penguasaan Hak Milik atas tanah milik Warga Negara Indonesia (WNI) oleh Warga Negara Asing (WNA) yang dilakukan oleh Notaris dengan Akta Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah. Bab IV merupakan pembahasan untuk menjawab permasalahan kedua dalam penelitian ini yang menguraikan kasus penguasaan Hak Milik atas tanah milik Warga Negara Indonesia oleh Warga Negara Asing dengan Akta Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah. Uraian tersebut dapat menjawab persoalan akibat hukum dari akta perjanjian penguasaan Hak Milik atas tanah milik Warga Negara Indonesia oleh Warga Negara Asing yang dibuat oleh Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah. xii

Bab V kesimpulan dan saran. Kesimpulan permasalahan pertama pada tesis ini adalah keabsahan penguasaan Hak Milik atas tanah milik Warga Negara Indonesia oleh Warga Negara Asing yang dilakukan Notaris dengan Akta Notaris/PPAT secara yuridis formal tidak menyalahi aturan, dalam arti sah secara hukum. Akan tetapi secara materiil hal itu melanggar ketentuan Pasal 26 ayat (2) UUPA karena merupakan upaya tidak langsung untuk memindahkan Hak Milik atas tanah dari Warga Negara Indonesia ke Warga Negara Asing. Kesimpulan kedua dari permasalahan dalam tesis ini adalah akibat hukum dari akta perjanjian penguasaan Hak Milik atas tanah milik Warga Negara Indonesia oleh Warga Negara Asing yang dibuat oleh Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah batal demi hukum karena syarat objektif tidak dipenuhi sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1320 KUH Perdata. Dengan demikian sejak semula perjanjian itu tidak pernah dilahirkan dan tidak pernah ada suatu perikatan. Tujuan para pihak yang mengadakan perjanjian tersebut untuk melahirkan suatu perikatan hukum adalah gagal. Dengan demikian, maka tiada dasar untuk saling menuntut di depan hakim. Sesungguhnya penguasaan Hak Milik atas tanah oleh Warga Negara Asing, baik secara langsung maupun tidak langsung tidak menjanjikan perlindungan hukum bagi yang bersangkutan. Saran penulis adalah Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah yang ada di Denpasar sebaiknya menolak membuat suatu perjanjian antara Warga Negara Indonesia dan Warga Negara Asing apabila dengan perjanjian itu terjadi pengalihan Hak Milik atas tanah oleh Warga Negara Asing tersebut secara tidak langsung. Majelis Pengawas Daerah sebagai ujung tombak pengawasan Notaris harus memantau dengan intensif dengan mencermati akta-akta yang dibuat oleh Notaris dan mengambil tindakan tegas apabila akta yang dibuat Notaris tersebut merupakan usaha penyelundupan hukum untuk mengalihkan Hak Milik atas tanah dari Warga Negara Indonesia ke Warga Negara Asing karena hal tersebut melanggar hukum. Peralihan Hak Milik atas tanah secara tidak langsung oleh Warga Negara Asing melalui instrumen perjanjian harus dicegah melalui kerjasama antara Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah dan Kantor Badan Pertanahan karena mengabaikan hakekat dari Hukum Pertanahan Nasional. xiii

DAFTAR ISI Halaman HALAMAN JUDUL... PRASYARAT GELAR... LEMBAR PERSETUJUAN... PERNYATAAN BEBAS PLAGIAT... UCAPAN TERIMA KASIH... ABSTRAK... ABSTRACT... RINGKASAN... DAFTAR ISI... i ii iii v vi ix x xi xiii BAB I PENDAHULUAN... 1 1. Pendahuluan... 1 1.1. Latar Belakang Masalah... 1 1.2. Rumusan Masalah... 17 1.3. Ruang Lingkup Penelitian... 17 1.4. Tujuan Penelitian... 18 1.4.1. Tujuan Umum... 18 1.4.2. Tujuan Khusus... 19 xiv

1.5. Manfaat Penelitian... 19 1.5.1. Manfaat Teoritis... 19 1.5.2. Manfaat Praktis... 20 2. Landasan Teoritis dan Konseptual... 20 2.1. Asas-Asas UUPA... 21 2.2. Teori... 29 2.2.1. Teori Negara Hukum... 29 2.2.2. Teori Kewenangan... 32 2.3. Konsep-Konsep... 36 2.3.1. Konsep Subyek Hukum... 36 2.3.2. Konsep Penguasaan Tanah... 41 3. Metode Penelitian... 44 3.1. Jenis Penelitian... 44 3.2. Jenis Pendekatan... 45 3.3. Sumber Bahan Hukum... 46 3.4. Teknik Pengumpulan Bahan Hukum... 47 3.5. Teknik Analisis Bahan Hukum... 48 BAB II TINJAUAN UMUM TENTANG PENGUASAAN HAK MILIK ATAS TANAH MILIK WARGA NEGARA INDONESIA OLEH WARGA NEGARA ASING DENGAN AKTA NOTARIS/ PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH... 50 2.1. Pengertian dan Dasar Hukum Hak Milik Atas Tanah... 50 2.2. Pengertian Warga Negara Indonesia dan Warga Negara Asing 56 2.3. Pengertian dan Dasar Hukum Akta Notaris dan Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)... 65 xv

BAB III PENGATURAN KEABSAHAN PENGUASAAN HAK MILIK ATAS TANAH MILIK WARGA NEGARA INDONESIA OLEH WARGA NEGARA ASING YANG DILAKUKAN DENGAN AKTA NOTARIS/PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH... 71 3.1. Penguasaan Tanah oleh Warga Negara Asing Menurut UUPA 71 3.2. Dasar Pemikiran Larangan Pemindahan Hak Milik Atas Tanah Kepada Warga Negara Asing... 90 3.3. Keabsahan Penguasaan Hak Milik atas Tanah Milik Warga Negara Indonesia oleh Warga Negara Asing dengan Akta Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah... 93 BAB IV AKIBAT HUKUM DARI AKTA PERJANJIAN PENGUASAAN HAK MILIK ATAS TANAH MILIK WARGA NEGARA INDONESIA YANG DIBUAT OLEH NOTARIS/ PEJABAT PEMBUAT AKTA TANAH... 102 4.1. Kasus Penguasaan Hak Milik Atas Tanah Milik Warga Negara Indonesia Oleh Warga Negara Asing dengan Akta Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah... 102 4.2. Akibat Hukum Akta Perjanjian Penguasaan Hak Milik atas Tanah Milik Warga Negara Indonesia oleh Warga Negara Asing Yang Dibuat Oleh Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah... 117 BAB V PENUTUP... 129 5.1. Kesimpulan... 129 5.2. Saran... 130 DAFTAR PUSTAKA... 132 LAMPIRAN : 1. Akta Pengakuan Hutang Dengan Jaminan 2. Akta Kuasa Menjual 3. Akta Pernyataan 4. Akta Pernyataan Pelunasan 5. Perjanjian Sewa Menyewa xvi

BAB I PENDAHULUAN 1.1. Latar Belakang Masalah Keberadaan tanah tidak dapat dilepaskan dari segala aktifitas manusia baik dalam pergerakan ekonomi, sosial, politik dan budaya seseorang maupun suatu komunitas masyarakat. Hal ini disebabkan karena tanah memiliki kedudukan dan fungsi yang sangat penting bagi setiap manusia dalam menjalankan aktifitas dan melanjutkan kehidupannya sehari-hari. Tidak dapat dipungkiri bahwa sejak manusia dilahirkan, hidup bahkan sampai matipun erat kaitannya dengan tanah. Kedudukan tanah dalam era pembangunan ini juga demikian, dimana setiap kegiatan pembangunan senantiasa memerlukan tanah sehingga keinginan masyarakat untuk memiliki sebidang tanah pun semakin meningkat. Mengingat pentingnya peranan tanah bagi kehidupan manusia, maka penguasaan atas tanah dan kekayaan alam di Negara sebesar Indonesia sangat menarik untuk dikaji. Sejak era reformasi, masalah tanah menjadi isu sentral dalam pergerakan sosial di Indonesia. Terjadinya perubahan-perubahan dalam bidang pertanahan baik itu penguasaan tanah antar Pemerintah Daerah, antar Pemerintah dengan masyarakat, maupun antar masyarakat itu sendiri menyebabkan hampir setiap hari di media massa banyak memberitakan mengenai sengketa-sengketa tanah sebagai hasil dari perubahan-perubahan yang berlangsung terlalu cepat. 1

2 Dewasa ini sengketa-sengketa tanah yang terjadi lebih kepada tanah yang digunakan untuk proyek pembangunan seperti real estate, pariwisata, pertambangan, pembangunan jalan, bendungan, kawasan industri, serta lapangan golf. Demikian pula kebanyakan dari sengketa tanah itu berkaitan dengan pertentangan hak dan kepentingan antara penduduk lokal dengan kekuatankekuatan luar yang berusaha keras mencari keuntungan komersial dari proyekproyek tersebut. Dalam banyak kasus, kepentingan penduduk asli atau penggarap tanah sering dikorbankan atas nama kepentingan umum demi pembangunan, karena kurangnya atau lemahnya pengakuan hukum terhadap tanah tersebut. Kerentanan terhadap pengakuan pemilikan tanah penduduk asli maupun penggarap tanah telah terjadi sejak periode kolonial Belanda, sehingga maraknya sengketa tanah saat ini memiliki akar sejarah yang panjang. 1 Seiring dengan adanya arus globalisasi yang semakin meluas, banyak negara-negara berkembang membuka kesempatan sebesar-besarnya kepada para investor asing dalam rangka mempercepat pembangunan ekonomi di negaranya. Hal ini memberikan peluang bagi mereka yang ingin mengembangkan usahanya di Indonesia. Berbagai pihak yang terlibat dalam bisnis properti kerap menyuarakan perlunya orang asing diberi kesempatan memiliki properti di Indonesia. Salah satu latar belakang yang melandasi pemikiran tersebut adalah agar industri properti di Indonesia lebih maju karena pemasarannya akan diminati warga negara asing. 1 Kano Hiroyoshi, 1997, Tanah dan Pajak, Hak Milik dan Sengketa Agraria: Tinjauan Sejarah Perbandingan, dalam Tanah dan Pembangunan, Cet. Pertama, Pustaka Sinar Harapan, Jakarta, hal. 31.

3 Dengan diberikannya kesempatan orang asing memiliki properti di Indonesia, maka negara akan mendapat tambahan devisa dalam jumlah yang besar. Menurut Muhammad Yamin Lubis dan Abdul Rahim Lubis, apabila orang asing diperbolehkan memiliki rumah atau properti di Indonesia dengan hak milik yang sama dengan Warga Negara Indonesia (WNI) maka investasi yang akan masuk diperkirakan mencapai 3 sampai dengan 6 milyar dolar AS pertahun. 2 Hanya saja hal itu akan mengabaikan ketentuan Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 yang menyebutkan bahwa, Bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Untuk melaksanakan amanat yang terkandung dalam Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 tersebut, pemerintah menerbitkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (selanjutnya disebut UUPA). Dalam dictum ke V UUPA yang merupakan pembaharuan hukum agraria bertujuan untuk mewujudkan kebahagiaan, kesejahteraan, kedamaian dan kemerdekaan dalam masyarakat dari segi hukum Indonesia yang berdaulat sempurna. 3 UUPA secara tegas menetapkan bahwa hanya WNI yang dapat memiliki hak milik atas tanah di Indonesia. Dalam penjelasan Pasal 9 UUPA diuraikan bahwa hanya warga negara Indonesia saja yang dapat mempunyai hak milik atas tanah. UUPA melarang hak 2 Muhammad Yamin Lubis dan Abdul Rahim Lubis, 2013, Kepemilikan Properti di Indonesia, Mandar Maju, Bandung, hal. 1. 3 Notonagoro, 1984, Politik Hukum dan Pembangunan Agraria Di Indonesia, Bina Aksara, Jakarta, hal. 5.

4 milik kepada orang asing sebagai mana ketentuan Pasal 26 ayat (2) UUPA. Pelanggaran terhadap pasal ini mengandung sanksi batal demi hukum. Sekalipun UUPA melarang orang asing mempunyai hak milik atas tanah, namun menurut A.P Parlindungan, UUPA tidak menutup sama sekali kesempatan warga negara asing dan badan hukum asing untuk mempunyai hak atas tanah di Indonesia. Warga negara asing dapat mempunyai hak atas tanah di Indonesia, tetapi hanya terbatas, yakni hanya boleh dengan status hak pakai, tidak boleh hak jenis lain. Sehingga dari prinsip nasionalitas ini, semakin jelas kepentingan warga negara Indonesia di atas segala-galanya baik dari segi ekonomi, sosial, politis dan malahan dari sudut hankamnas. 4 Di era globalisasi dewasa ini, kesempatan bagi orang asing untuk memiliki hak atas tanah, sekalipun bukan hak milik, merupakan salah satu perwujudan dari asas-asas hukum baru yang berkembang dalam hukum perdagangan internasional global. Globalisasi perdagangan membuat kehadiran orang asing di Indonesia merupakan keniscayaan yang tidak dapat dihindari. Sekalipun demikian perangkat hukum yang ada untuk mengatur kehadiran warga negara asing di Indonesia tidak secara tegas mendefinisikan pengertian warga negara asing. Undang-Undang Nomor 12 Tahun 2006 tentang Kewarganegaraan Republik Indonesia (selanjutnya disebut UU Kewarganegaraan) tidak memberikan pengertian mengenai Warga Negara Asing (WNA) secara gamblang. Dalam Pasal 7 UU Kewarganegaraan hanya disebutkan bahwa, setiap orang yang bukan Warga Negara Indonesia 4 A.P Parlindungan, 1993, Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria, Cet VII, Mandar Maju, Bandung, hal. 81.

5 diperlakukan sebagai orang asing. Sementara itu pengertian WNI dinyatakan secara tegas dalam Pasal 2 UU Kewarganegaraan yang menyebutkan bahwa, Yang menjadi Warga Negara Indonesia adalah orang-orang bangsa Indonesia asli dan orang-orang bangsa lain yang disahkan dengan undang-undang sebagai warga negara. Selanjutnya penjelasan Pasal 2 tersebut menyatakan bahwa, Warga Negara Indonesia asli adalah orang yang berdasarkan tempat kelahiran dan kehendak orang itu hanya menerima satu kewarganegaraan yaitu Warga Negara Indonesia. Sedangkan mengenai pengertian orang-orang bangsa lain yang disahkan dengan undang-undang sebagai warga negara tidak dijelaskan. Hanya saja diisyaratkan apabila ada orang asing yang akan menjadi Warga Negara Indonesia harus memenuhi persyaratan yang berlaku dan disahkan oleh Undang- Undang. Sehingga orang yang berada diluar kententuan dalam Pasal 2 dan penjelasannya adalah bukan Warga Negara Indonesia atau orang asing. Kehadiran warga negara asing di Indonesia dapat dibagi dua golongan, yaitu yang bertempat tinggal secara menetap (penduduk Indonesia) dan yang tidak tinggal di Indonesia secara menetap, melainkan hanya sewaktu-waktu berada di Indonesia. Pembedaan dalam dua golongan tersebut berhubungan dengan dokumen yang harus ditunjukkannya pada waktu melakukan perbuatan hukum memperoleh rumah sebagai berikut :

6 a. Bagi orang asing penetap melalui izin tinggal tetap; b. Bagi orang asing lainnya melalui izin kunjungan atau izin keimigrasian lainnya berbentuk tanda yang diterakan pada paspor atau dokumen keimigrasian lainnya yang dimiliki oleh orang asing bersangkutan. 5 Sensitifitas masyarakat internasional terhadap isu Hak Asasi Manusia (HAM) semakin meningkat, khususnya mengenai hak-hak sipil dan isu-isu diskriminasi terhadap orang asing yang dikaitkan dengan reputasi moral, komitmen dan martabat suatu bangsa terhadap dan dalam pergaulan internasional. WNA dalam tesis ini diartikan sebagai orang perorangan, tidak termasuk badan hukum. Pembatasan makna ini dilakukan berkenaan dengan permasalahan yang akan dibahas dalam tesis ini. Pulau Bali sebagai salah satu tujuan wisata dunia yang utama memberikan pengalaman beragam bagi wisatawan yang telah mengunjunginya. Dengan keunikan dan berbagai hasil seni budayanya menyebabkan pulau Bali tidak pernah sepi dikunjungi oleh para wisatawan asing. Bahkan, Warga Negara Asing yang berkunjung ke pulau Bali banyak yang menginginkan untuk memperpanjang waktu tinggal mereka bahkan tidak sedikit pula yang sampai berkeinginan untuk tinggal menetap dan menguasai tanah di Bali sebagai asset ataupun sebagai tempat peristirahatan. Bagi mereka pulau Bali adalah surga yang terkenal akan keindahan alam, kebudayaannya dan keramahtamahan penduduknya. 5 Arie S. Hutagalung, 1998, Condominium dan Permasalahannya, Cet. Pertama, Badan Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, hal. 99.

7 Hal ini menunjukan bahwa perekonomian Bali yang tergantung pada sektor pariwisata membuat kehadiran WNA dalam kegiatan dunia usaha pariwisata di Bali, pada khususnya dan Indonesia pada umumnya, merupakan hal yang tak dapat dihindari. Untuk itu perlu diusahakan ketersediaan perangkat hukum yang dapat menciptakan situasi yang memungkinkan kelebihan pihak asing dimanfaatkan untuk meningkatkan kemakmuran dan kesejahteraan rakyat banyak. Perangkat hukum tersebut diperlukan sebagai instrumen pengendali dan pengawas masuknya pihak asing di Indonesia di bidang pertanahan, penanaman modal, pemilikan saham yang didirikan dalam rangka penanaman modal asing, pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh orang asing yang berkedudukan di Indonesia dan dalam bidang kepariwisataan. Peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan yang ada saat ini berlaku di Indonesia sesungguhnya telah mengatur secara jelas dan tegas hak-hak atas tanah yang dapat dikuasai oleh orang asing. Secara umum dapat dinyatakan bahwa orang asing dapat memiliki hak-hak atas tanah tertentu kecuali Hak Milik, Hak Guna Bangunan, dan Hak Guna Usaha. Penguasaan tanah oleh orang asing dan badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia diatur dalam Pasal 42 UUPA, Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah (selanjutnya disebut PP 40/1996) dan Peraturan Pemerintah Nomor 41 tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia (selanjutnya disebut PP 41/1996).