Executive Summary BAB I PENDAHULUAN

BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Tempat tinggal atau hunian merupakan kebutuhan yang mendasar bagi setiap warga kota. Dalam upaya pemenuhan kebutuhan akan tempat tinggal tersebut, diperlukan suatu lingkungan siap bangun dan kawasan siap bangun, disertai sarana dan prasarana pendukungnya. Namun terbatasnya lahan perkotaan menyebabkan harga rumah tersebut menjadi tinggi, sementara daya beli masyarakat, terutama masyarakat yang berpenghasilan rendah sangat terbatas. Tingginya harga rumah menyebabkan tantangan lainnya dalam upaya pengembangan dan pembangunan pemukiman yang layak bagi warga kota, terutama mayarakat berpenghasilan rendah, di antaranya adalah: 1. Tingginya permintaan akan perumahan, apabila dibandingkan dengan rendahnya persediaan (backlog); 2. Masih rendahnya penyediaan rumah yang layak huni terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah; 3. Masih terdapatnya kawasan-kawasan permukiman yang belum tertata secara baik; 4. Masih adanya kawasan permukiman yang kumuh baik yang ilegal maupun yang legal. Rumah susun, sebagai salah satu bentuk permukiman vertikal, merupakan salah satu efisiensi penggunaan lahan, dengan meningkatkan intensitas penggunaannya. Guna mendukung konsep pengembangan perumahan dan permukiman dalam rencana tata ruang wilayah yang dikaitkan dengan pengembangan pembangunan daerah perkotaan secara vertikal dan untuk meremajakan daerah kumuh, serta mengoptimalkan penggunaan sumber daya tanah perkotaan, maka diperlukan sebuah rencana pengembangan rumah susun yang mampu menjamin alokasi sumber daya tanah untuk penyediaan perumahan dan permukiman yang layak bagi warga kota, terutama masyarakat berpenghasilan rendah, sebagaimana diamanatkan oleh UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Penyelenggaraan rumah susun di Kota Malang melatarbelakangi kegiatan Penyusunan Naskah Hukum dan Rancangan peraturan Daerah. 1.2 Maksud dan Tujuan Maksud dari kegiatan Penyusunan Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah tentang Rumah Susun adalah menyediakan acuan hukum penyelenggaraan rumah susun di Kota Malang, dengan: 1

1. Mengkaji kebijakan terkait rumah susun; 2. Mengidentifikasi permasalahan mengenai penyediaan rumah susun; 3. Menetapkan kebijakan pembinaan rumah susun; 4. Menetapkan Perencanaan pembangunan rumah susun; 5. Menentukan persyaratan dan tata cara / mekanisme Pembangunan rumah susun; 6. Menganalisis mekanisme pengelolaan rumah susun; 7. Menganalisis mekanisme peningkatan kualitas rumah susun; 8. Menetapkan pengendalian penyelenggaraan rumah susun; 9. Menentukan pembentukan kelembagaan terkait rumah susun; 10. Menganalisis pendanaan dan sistem pembiayaan rumah susun; 11. Menganalisis pelibatan masyarakat dalam penyelenggaraan rumah susun; 12. Menyusun Rancangan Peraturan Daerah yang dalam prosesnya nanti setelah menjadi Peraturan Daerah Kota Malang, dapat berperan sebagai acuan hukum dan pedoman bagi Pemerintah Kota Malang secara optimal dalam penyelenggaraan rumah susun Sesuai dengan maksud kegiatan, maka tujuan dari kegiatan ini adalah menyediakan Dokumen Naskah Akademis dan Rancangan Peraturan Daerah tentang Rumah Susun Kota Malang, sehingga mampu: 1. Menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya; 2. Meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan; 3. Mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh; 4. Mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang, efisien, dan produktif; 5. Memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah; 2

6. Memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah susun; 7. Menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau, terutama bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan permukiman yang terpadu; dan 8. Memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun. BAB II TINJAUAN TEORI DAN KEBIJAKAN 2.1 Perumahan dan Kawasan Permukiman Menurut Undang-undang no 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, perumahan dan kawasan permukiman adalah satu kesatuan sistem yang terdiri atas pembinaan, penyelenggaraan perumahan, penyelenggaraan kawasan rmukiman, pemeliharaan dan perbaikan, pencegahan dan peningkatan kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh, penyediaan tanah, pendanaan dan sistem pembiayaan, serta peran masyarakat. Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Kawasan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan, yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan. 2.2 Rumah Susun Menurut Undang-undang no 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun, rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Sedangkan satuan rumah susun yang selanjutnya disebut sarusun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.rusun dapat dibangun diatas tanah Hak Milik (HM), Hak 3

Guna Bangunan (HGB) atau hak pakai (HP) di atastanah Negara dan HGB atau HP di atas tanah hak pengelolaan (HPL). BAB III GAMBARAN UMUM 3.1 Gambaran Umum Kota Malang 3.1.1 Kondisi Fisik Dasar Kota Malang adalah sebuah kota di Provinsi Jawa Timur, Indonesia. Kota ini berada di dataran tinggi yang cukup sejuk, dan wilayahnya dikelilingi oleh Kabupaten Malang. Kota Malang terletak di bagian selatan Propinsi Jawa Timur. Kota Malang merupakan sebuah kota yang memiliki tinggi wilayah di atas rata-rata di Propinsi Jawa Timur. Kota Malang merupakan daerah dengan curah hujan yang tinggi serta memiliki kelembaban udara yang tinggi dengan kemiringan lahan yang cukup beragam. A. Geografis dan Administratif Menurut RTRW Kota Malang Tahun 2008 2028, pada garis ekuator Kota Malang terletak di 07 o 54 52,32 Lintang Selatan 08 o 03 05,11 Lintang Selatan serta 112 o 34 09,48 Bujur Timur 112 o 431 34,93 Bujur Timur, dengan luas kurang lebih 11.006 Ha. Kota Malang terdiri dari lima kecamatan dan 57 kelurahan. Gambar 3.1 Peta Administrasi Kota Malang 4

Sebelah Utara Sebelah Timur Tabel 3.1 Jumlah Kecamatan dan Kelurahan Kota Malang No. Kecamatan Jumlah Kelurahan 1. Klojen 11 2. Blimbing 11 3. Kedungkandang 12 4. Lowokwaru 12 5. Sukun 11 Sumber: RTRW Kota Malang 2008-2028 Batas wilayah administrasi Kota Malang adalah: Sebelah Selatan Sebelah Barat B. Hidrologi : Kecamatan Singosari dan Kecamatan Karangploso : Kecamatan Pakis dan Kecamatan Tumpang : Kecamatan Pakisaji dan Kecamatan Tajinan : Kecamatan Wagir dan Kecamatan Dau Kota Malang mengikuti perubahan putaran dua iklim, musim hujan, dan musim kemarau. Setiap enam bulan terdapat pergantian musim antara hujan dan kemarau, namun akibat dari adanya pemanasan global, pergantian musim tidak menentu. Berdasarkan RTRW Kota Malang 2008-2028, curah hujan Kota Malang adalah 1.833 mm per tahun. Kelembaban di Kota Malang adalah 82%. Kota Malang dilalui Sungai Brantas dengan anak sungainya, yaitu Sungai Metro, Sungai Sukun, Sungai Bango, dan Sungai Amprong. C. Topografi Dalam RTRW Kota Malang Tahun 2008-2028, ketinggian Kota Malang berada pada 400-600 m di atas permukaan air laut (dpl) dan elevasi antara 0 15% sebesar 96,3% luas wilayah Kota Malang, sisanya 3,7% merupakan kawasan berlereng dengan kemiringan 10 16%. Kota Malang dikelilingi gunung-gunung : 1. Gunung Arjuno di sebelah Utara; 2. Gunung Semeru di sebelah Timur; 3. Gunung Kawi dan Panderman di sebelah Barat; 4. Gunung Kelud di sebelah Selatan. Tabel 3.2 Luas Daerah Berdasarkan Ketinggian Tempat Elevasi Luas (Ha) Persen (%) 0-400 400-500 500-600 Lebih dari 600 100.15 8,422.63 2,346.41 136.47 0.91 76.53 21.32 136.47 Jumlah 11,005.66 100 Sumber: RTRW Kota Malang 2008-2028 Keadaan tanah di wilayah Kota Malang antara lain : 5

1. Bagian selatan merupakan dataran tinggi yang cukup luas; 2. Bagian utara merupakan dataran tinggi yang subur; 3. Bagian timur merupakan dataran tinggi dengan keadaan kurang subur; 4. Bagian barat merupakan dataran tinggi yang amat luas. Tabel 3.3 Ketinggian Kota Malang No Kecamatan Ketinggian Luas (Hektar) (%) 1. Klojen 420-440 883.000 8,02 2. Blimbing, Lowokwaru 440-525 2.036.000 3,67 3. Kedungkandang, Sukun 440-460 6.086.000 55,21 Jumlah 11.006.000 100,00 Sumber : RTRW Kota Malang 2008-2028 D. Klimatologi Executive Summary Dari hasil pengamatan Stasiun Klimatologi Karangploso curah hujan yang relatif tinggi terjadi pada bulan Januari, Februari, Maret, April, dan Desember. Sedangkan pada bulan Juni, Agustus, dan Nopember curah hujan relatif rendah.berdasarkan RTRW Kota Malang 2008-2028, suhu udara rata-rata Kota Malang pada Tahun 1997 adalah 23,4 0 C. Suhu udara minimum rata-rata satu tahun sebesar 15,2 0 C dan suhu udara maksimum ratarata satu tahun 32,4 0 C. Menurut RTRW Kota Malang 2008-2028, hasil pengamatan alat penakar hujan di Lowokwaru pada tahun 1997 besar curah hujan adalah 1317 mm dan jumlah hari hujan dalam setahun adalah 73 hari dan rata-rata jumlah curah hujan maksimum dalam setahun sebanyak 76 hari. Untuk pos pengamatan lainnya (Pos Pengamatan Dinoyo, Kayutangan, Kedungkandang), data jumlah curah hujan tidak terlalu berbeda, sedangkan untuk data jumlah hari hujan dan rata-rata jumlah curah hujan maksimum berbeda untuk setiap pos pengamatan. 3.1.2 Sosial Kependudukan Menurut RTRW Kota Malang 2001-2010, pada tahun 2002 jumlah penduduk Kota Malang sebesar 754.739 jiwa dan kepadatan rata-ratanya sebesar 69 jiwa per km 2, dengan wilayah yang memiliki kepadatan penduduk tertinggi adalah Kecamatan Klojen dengan kepadatan 143 jiwa per km 2, sedangkan wilayah yang memilikin kepadatan penduduk terendah adalah Kecamatan Kedungkandang dengan kepadatan sebesar 37 jiwa per km 2. Laju pertumbuhan penduduk Kota Malang cukup tinggi dilihat dari jumlah penduduk yang terus meningkat, meski demikian jumlah penduduk yang pindah masih lebih besar daripada 6

jumlah penduduk yang datang. Jumlah penduduk Kota Malang tahun 2007 hingga tahun 2011 dapat dilihat pada tabel sebagai berikut. Tabel 3.4 Jumlah Penduduk Kota Malang Dirinci Per Kecamatan tahun 2007-2011 No. Kecamatan Jumlah Penduduk 2007 2008 2009 2010 2011 1. Kedungkandang 156.963 182.534 162.941 174.477 201.922 2. Sukun 179.599 170.201 175.772 181.513 203.315 3. Klojen 125.186 101.823 127.415 125.907 119.656 4. Blimbing 171.225 167.555 171.935 172.333 198.684 5. Lowokwaru 168.994 194.331 182.794 186.013 170.765 Jumlah 801.967 816.444 820.857 840.243 894.342 Sumber: Kota Malang dalam Angka tahun 2008-2012 Kepadatan penduduk Kota Malang tahun 2007 hingga tahun 2011 dapat dilihat pada tabel sebagai berikut. Tabel 3.5 Kepadatan Penduduk Kota Malang Dirinci Per Kecamatan tahun 2007-2011 No. Kecamatan Luas Wilayah Kepadatan Penduduk (Jiwa/Km 2 ) (Km 2 ) 2007 2008 2009 2010 2011 1. Kedungkandang 39,89 3.935 4.576 4.085 4.374 5.062 2. Sukun 20,97 8.565 8.116 8.382 8.656 9.696 3. Klojen 8,83 14.177 11.532 14.430 14.259 13.551 4. Blimbing 17,77 9.636 9.429 9.676 9.698 11.181 5. Lowokwaru 22,60 7.478 8.599 8.088 8.231 7.556 Jumlah 110 7.287 7.419 7.458 7.635 8.126 Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013 Tren pertumbuhan penduduk Kota Malang tahun 2007 hingga tahun 2011 ditunjukkkan dalam grafik berikut: Gambar 3.2 Tren Pertumbuhan Penduduk Kota Malang tahun 2007-2011 3.1.3 Penggunaan Lahan Penggunaan lahan di Kota Malang didominasi oleh permukiman, sedangkan sebagian lahan yang lain digunakan sebagai kawasan perdagangan dan jasa, industri dan pergudangan, pendidikan, kesehatan, dan fungsi lainnya. Penggunaan lahan di Kota Malang ditujukan untuk memenuhi kebutuhan masyarakatnya. Tabel 3.6 Luas Lahan Sawah dan Bukan Sawah menurut Kecamatan (Ha) tahun 2012 Bukan Lahan Sawah Kecamatan Luas Lahan Sawah Jumlah Lahan Kering Lainnya 7

Kedungkandang 615.5 3373.19 0.75 3989.44 Sukun 284 1.795 17 2.096 Klojen 0 883 0 883 Blimbing 129 1.647 0 1.776 Lowokwaru 295 1.964.352 0.649 2.260.001 Jumlah 1323.5 9.662.542 18.399 11.004.441 Sumber: Dinas Pertanian Kota Malang Gambar 3.3 Peta Administrasi Kota Malang Tabel 3.7 Luas Lahan Sawah Menurut Kecamatan dan Jenis Pengairan (Ha) Kecamatan Teknis Setengah Teknis Sederhana Kedungkandang 615.5 - - Sukun 284 - - Klojen - - - Blimbing 129 - - Lowokwaru 259 - - Jumlah 1.323.600 - - Sumber: Dinas Pertanian Kota Malang Tabel 3.8 Lahan Bukan Sawah Menurut Kecamatan dan Penggunaannya 2012 Kecamatan Bangunan / Pekarangan Tegal, Kebun, Ladang, Huma Padang Rmput / Hutan Tanah Kedungkandang 1.882.231 1.114 165.000 Sukun 983.000 442 - Klojen 754.250 - - Blimbing 1.518.000 81.000 - Lowokwaru 1.660.327 82.30 1.500 Jumlah 6.797.808 82.56.00 116.500.000 Sumber: Dinas Pertanian Kota Malang A. Kawasan Permukiman 8

Kebutuhaan permukiman dan perumahan yang tinggi, mayoritas masyarakat juga diberikan pengertian tentang pentingnya alih fungsi lahan pertanian ke permukiman. Di Kota Malang pengalihan fungsi lahan pertanian menjadi permukiman dan perumahan paling banyak terjadi di Kecamatan Kedungkandang. Pola permukiman di Kota Malang adalah pola konsentris. Kawasan permukiman di Kota Malang termasuk dalam kawasan permukiman jaman Belanda (terbentuk sejak jaman Belanda), kampung, permukiman kumuh, real estate, perumahan pinggiran, dan perumahan militer. B. Kawasan Perdagangan dan Jasa Wilayah Kota Malang, kawasan perdagangan dan jasa merupakan kawasan yang tumbuh subur. Perdagangan di Kota Malang terdiri dari perdagangan grosir yang skala pelayanannya adalah regional, perdagangan skala menengah, dan perdagangan eceran. Hampir di setiap kelurahan terdapat bangunan perumahan dan pertokoan (ruko) dengan luas 14,651.284 Ha (9,97%). Fasilitas perdagangan yang terdapat di Kota Malang yang langsung berhubungan dengan penduduk pada tingkat lokal atau permukiman adalah warung dan toko. C. Kawasan Industri atau Pergudangan Kecamatan Blimbing, Kecamatan Kedungkandang, Kecamatan Sukun menjadi kawasan industri atau pergudangan di Kota Malang. Ketiga wilayah ini sangat stragis sebagai kawasan industri dan pergudangan dikarenakan ketiga kawasan ini merupakan jalur utama kendaraan berat di luar kawasan jalur lalu lintas kota. Kawasan industri di Kota Malang berpola menyebar dengan luas 172,8 Ha. D. Kawasan Fasilitas Pendidikan Kelompok pendidikan di Kota Malang yaitu kelompok pendidikan umum dan pendidikan khusus. Fasilitas pendidikan Kota Malang tidak hanya melayani lingkup regional Kota Malang dan sekitarnya saja, tetapi juga wilayah Indonesia lainnya terutama untuk fasilitas perguruan tinggi. Terdapat 39 perguruan tinggi swasta dan 3 perguruan tinggi negeri di Kota Malang. E. Kawasan Pariwisata Di Kota Malang sendiri tidak ada suatu kawasan yang dapat dikatakann sebagai kawasan pariwisata. Hal ini dikarenakan keberadaan objek wisata tersebar. Objek pariwisata di Kota Malang terdiri dari pusat perbelanjaan dan taman rekreasi. F. Kawasan Fasilitas Peribadatan Fasilitas peribadatan di Kota Malang tergolong cukup beragam, mulai dari fasilitas peribadatan skala kota hingga skala lokal, serta tempat-tempat peribadatan yang berada di 9

dalam perkampungan. Menurut Kecamatan Dalam Angka Kota Malang tahun 2003 di Kota Malang terdapat 361 unit masjid, 1189 unit mushola, 96 Gereja katolik, 7 Gereja Protestan, dan 15 Vihara. G. Kawasan Fasilitas Kesehatan Fasilitas kesehatan yang terdapat di Kota Malang adalah rumah sakit, rumah sakit bersalin, puskesmas, puskesmas pembantu, laboratorium kesehatan, dan apotek. Di Kota Malang juga terdapat rumah sakit khusus, seperti rumah sakit khusus mata. Jenis fasilitas pelayanan kesehatan yang mempunyai skala pelayanan lokal di Kota Malang adalah puskesmas dan puskesmas pembantu. H. Kawasan Fasilitas Ruang Terbuka Hijau dan Makam Pada kawasan permukiman padat, masalah ruang terbuka hijau menjadi masalah yang langka, karena sangat sulit menemukan ruang-ruang terbuka hijau. Halaman depan permukiman warga yang terbuka dapat di golongkan menjadi ruang terbuka hijau meskipun luasannya tidak begitu besar. Fasilitas ruang terbuka hijau yang ada di Kota Malang berupa alun-alun, taman lingkungan, daerah jalur hijau tepi sungai atau jalan, dan lapangan olahraga terbuka. Sedangkan ruang terbuka hijau skala kota dilayani oleh keberadaan alun-alun di pusat kota, berdekatan dengan stasiun kereta api dan masjid. Terdapat kawasan pertanian di Kota Malang ini. Kawasan ini terletak di bagian selatan dan timur kota. Kawasan ini terdiri dari sawah seluas 1.218,7 Ha dan tegalan seluas 3.327,6 Ha. Sedangkan fasilitas makam juga terdapat di beberapa wilayah di Kota Malang. Pada umumnya, kawasan permukiman lama menyediakan fasilitas pemakaman sebagai salah satu fasilitas yang dibutuhkan warga. Namun pada kawasan permukiman baru yang dibangun oleh pengembang, jarang sekali menyediakan fasilitas makam sebagai salah satu fasilitas yang disediakan. 3.1.4 Perekonomian Dari data tahun 2012, kontribusi yang cukup signifikan membangun perekonomian Kota Malang yaitu sektor industri pengolahan kemudian diikuti oleh sektor perdagangan, hotel dan restoran, sektor jasa-jasa, sektor keuangan dan sektor lainnya yang meliputi sektor pengangkutan dan komunikasi,pertambangan, pertanian, bangunan, listrik dan gas rata-rata. Total kegiatan ekonomi tahun 2012 menunjukkan sektor perdagangan, hotel danrestoran menjadi penyumbang terbesar kedua. Nilainya Rp 5,7 trilyun. Sebesar 61persen dari penduduk usia produktif kota ini mencari nafkah di sektor perdagangan. Selain perdagangan, Kota Malang juga dikenal dengan industrinya. Berbagai macamindustri seperti makanan, minuman, kerajinan emas dan perak sampai garmen 10

berdiridi kota ini. Kawasan Kotalama penuh dengan industri berukuran sedang sampai berat,juga kerajinan keramik. Kerajinan keramik di Dinoyo misalnya, mulai berkembang danmendapatkan tempat di kalangan pencinta keramik di Tanah Air. Sektor industri, yang merupakan 37 persen dari total kegiatan perekonomian, menjadipenyumbang terbesar. Nilainya Rp 10,3 trilyun. Komoditas industri ini mampumenembus pasaran ekspor. Hanya sayangnya realisasi ekspor Kota Malang tahun-tahun belakangan ini nilainya terus menurun. Kawasan perdagangan seperti Jalan Merdeka Timur atau Jalan Pasar Besar mampumelayani kebutuhan warga. Tidak hanya kebutuhan warga Kota Malang melainkanjuga warga sekitar seperti dari Blitar, Kediri, dan Tulungagung. 3.1.5 Transportasi Jaringan jalan merupakan prasarana permukiman yang sangat penting karena dengan adanya jalan berbagai sistem pergerakan dapat berjalan dengan lancar. Pada gambaran umum jaringan jalan ini akan dibahas mengenai sistem pola jaringan jalan, tipe jalan, klasifikasi jalan, status jalan, perkerasan jalan, dimensi jalan, fasilitas pelengkap jalan, volume jalan, potensi jalan, masalah jalan, akses penanganan kebakaran, arahan rencana berdasarkan karakteristik jalan dan potensi serta masalah, arahan rencana akses pemadam kebakaran. Kondisi jalan di Kota Malang sebagian sudah baik meski masih ada kurang lebih 15% yang perlu perbaikan. Gambar 3.4 Panjang Jalan Menurut Kondisi Jalan Tabel 3.9 Panjang Jalan Menurut Kondisi Permukaan Jalan Status Jalan (Km) No. Kecamatan Negara Prop Kota 2010 2011 2010 2011 2010 2011 1. Jenis Permukaan Aspal 1.45 1.45 48.95 48.95 140.78 140.78 Kerikil - - - - - - Tanah - - - - - - Tak Dirinci - - - - - - Jumlah 1.45 1.45 48.95 48.95 140.78 140.78 2. Kondisi Jalan Baik 1.45 1.45 47.95 47.95 131.70 131.70 11

Status Jalan (Km) No. Kecamatan Negara Prop Kota 2010 2011 2010 2011 2010 2011 Sedang - - 1.00 1.00 5.43 7.50 Rusak - - - - 2.15 1.58 Rusak Berat - - - - 1.50 - Jumlah 1.45 1.45 48.95 48.95 140.78 140.78 3. Kelas Jalan Kelas I 1.45 1.45 48.95 48.95 29.77 29.77 Kelas II - - - - 29.53 29.53 Kelas III - - - - 29.68 29.68 Kelas IIIA - - - - 21.16 21.16 Kelas IIIB - - - - 16.10 16.10 Kelas IIIC - - - - 14.55 14.55 Tidak Dirinci - - - - - - Jumlah 1.45 1.45 48.95 48.95 140.79 140.79 Sumber: Dinas Pekerjaan Umum Kota Malang 3.2 Gambaran Umum Perumahan Kota Malang 3.2.1 Luasan Eksisting Lahan Perumahan Kota Malang merupakan kota besar yang sebagian peruntukan lahannya yaitu sebagai lahan permukiman seluas 113.709.689 ha (77,39%) dari luas total kota. Jumlah bangunan di Kota Malang hingga tahun 2003 mencapai 196.279 unit bangunan yang terdiri dari 168.072 unit bangunan rumah tinggal, 15.057 unit bangunan bukan rumah tinggal dan 17.755 bangunan campuran. Total jumlah bangunan yang terbanyak terdapat di Kecamatan Blimbing dengan 42.722 unit bangunan. Kelurahan yang paling banyak memiliki bangunan adalah Kota Lama sebanyak 7.317 bangunan (6.156 unit diantaranya merupakan bangunan rumah tinggal). 3.2.2 Jumlah Unit Rumah Berdasarkan data BPS Kota Malang (RP4D Kota Malang Tahun 2004-2014), kondisi bangunan dibedakan atas rumah lengkap (rumah permanen atau semi permanen) dan tidak lengkap (rumah untuk kondisi sementara atau darurat). Diketahui dari 182.227 unit rumah tinggal (termasuk yang campuran) di Kota Malang, yang merupakan rumah lengkap sebanyak 132.408 unit sedangkan yang tidak lengkap sebanyak 48.619 unit. 3.2.3 Persebaran Lahan Perumahan Terdapat persebaran lahan perumahan yaitu terdapat pada Kecamatan Kedungkandang, Kecamatan Sukun, Kecamatan Klojen, Kecamatan Blimbing, dan Kecamatan Lowokwaru. Pada kec.amatan tersebut terdapat kapling kecil untuk kepadatan tinggi, kapling sedang untuk kepadatan sedang, kapling besar digunakan untuk kepadatan rendah. Menurut komposisi perbandingan luas kapling yang akan dikembangkan pada suatu perumahan yaitu berdasarkan kapling besar, sedang, dan kecil yaitu 1:3:6. 3.2.4 Potensi dan Masalah Sektor Perumahan 12

Dilihat dari kondisi tanah yang ada di wilayah Kota Malang antara lain adalah kondisi tanah di Bagian Selatan yaitu Kecamatan Kedungkandang yang merupakan dataran tinggi yang cukup luas sehingga cocok untuk digunakan untuk kawasan terbangun. Bagian Tengah yaitu Kecamatan Klojen yang merupakan pusat kota, dimana mempunyai nilai ekonomis yang relatif tinggi. Karena mempunyai nilai ekonomi tinggi, menyebabkan adanya kecenderungan peralihan fungsi dari perumahan menjadi perdagangan. Bagian Utara yaitu Kecamatan Lowokwaru yang juga merupakan kawasan yang relatif kosong, sehingga potensial untuk perkembangan peruntukan fasilitas.bagian Barat yaitu Kecamatan Sukun yang juga merupakan kawasan yang relatif kosong, dimana pada saat ini cenderung mengalami perkembangan penggunaan tanah untuk perumahan karena adanya beberapa kawasan pendidikan khususnya perguruan tinggi.bagian Timur yaitu Kecamatan Belimbing yang juga merupakan dataran tinggi dengan kondisi tanah yang kurang subur, sehingga potensial untuk perumahan. Perkembangan fisik Kota Malang dalam kurun 5 tahun terakhir mengalami perkembangan pesat. Masalah yang dihadapi pemerintah Kota Malang pada saat ini adalah pemukiman, dimana masyarakat kota yang mempunyai pendapatan rendah sulit mendapatkan permukiman karena faktor biaya. Hal tersebut menyebabkan kelompok tersebut mendirikan permukiman ilegal diberbagai tempat terutama kawasan dekat pusat kota. Mengingat kurang adanya konsistensi dalam penanganan masalah penduduk, maka kawasan tersebut berkembang secara tidak teratur sehingga kawasan tersebut menjadi kumuh dan terjadi penurunan kualitas hidup. 3.3 Gambaran Umum Pengembangan Rumah Susun Kota Malang Laju pertumbuhan penduduk di daerah perkotaan akibat pertumbuhan dalam maupun urbanisasi telah menyebabkan permasalahan perumahan dan permukiman yang semakin majemuk. Akibat dari laju pertumbuhan penduduk yang tidak sebanding dengan luasan lahan, berakibat pada kenyamanan pada bangunan. Di samping itu pesatnya pertumbuhan kota yang tidak diimbangi dengan kecepatan penyediaan prasarana sarana dan ulititas kota serta ditambah dengan ketidakmampuan masyarakat untuk memperbaiki perumahan dan lingkungannya menjadi salah satu penyebab tumbuhnya beberapa kawasan kumuh perkotaan tidak jauh dari pusat- pusat aktivitas masyarakat. Karena itu, kebutuhan rusun di Kota Malang, khususnya kelurahan Kota Lama sangat diperlukan, selain sebagai langkah menangani banyaknya warga yang terjebak dipemukiman kumuh, langkah ini juga untuk menata kembali keindahan kota. Salah satu pemecahan masalah- masalah tersebut, yaitu adanya pembangunan hunian vertikal berupa rumah susun. Saat ini Kota Malang 13

telah memiliki beberapa rumah susun, nantinya, rumah susun akan direncanakan untuk tidak berada di kawasan lindung, cagar budaya maupun rawan bencana yang sudah di plot kan oleh RTRW Kota Malang dan peraturan daerah lainnya. 14

3.3.1 Rumah Susun Umum Gambar 3.5 Peta Rumah Susun Eksisting Kota Malang Berdasarkan Undang-undang No.20 tahun 2011 tentang Rumah Susun disebutkan bahwa rumah susun umum adalah rumah susun yang diperuntukkan untuk masyarakat berpendapatan rendah. Beberapa kawasan di sempadan sungai yang direncanakan untuk relokasi dalam dokumen Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman Kota Malang adalah permukiman di Kelurahan Ksatrian, Kidul Dalem, Kauman, Oro-oro Dowo dan Sukun. Sedangkan kawasan permukiman yang disebutkan perlu diberi penanganan berupa pembangunan rumah susun sederhana sewa adalah perumahan kawasan Klojen, Lowokwaru, Purwantoro, Blimbing, Purwodasi, Polowijen dan Balearjosari, permukiman tersebut dianggap melanggar garis sempadan rel dan cukup berbahaya untuk ditinggali. Pembangunan rusunawa juga sangat dibutuhkan bagi masyarakat berpendapatan rendah (MBR) yang kesulitan membeli hunian berupa landed housedi Kota Malang, hal ini juga membantu pemerintah Kota Malang dalam usaha mengefisiensi lahan di Kota Malang yang jumlahnya sudah semakin terbatas. Ketersediaan lahan di Kota Malang guna pembangunan rumah susun umum, umumya berada di Kawasan Malang Tenggara dan Malang Timur. Ketersediaan lahan yang masih cukup banyak serta adanya rencana penanganan kawasan untuk permukiman padat di bantaran sungai di Kecamatan Kedungkandang (Malang Timur) serta sudah adanya rumah susun umum eksisting di I-15

Kawasan Buring (Malang Tenggara). Penambahan blok di rumah susun yang sudah ada masih di mungkinkan apabila dilihat dari ketersediaan lahan yang ada di lokasi eksisting meski perlu adanya langkah-langkah peremajaan rumah susun, karena rumah susun yang ada kondisinya sangat tidak terawat. Gambar 3.6 Rumah Susun Umum Eksisting di Kota Malang Lahan alternative yang dapat digunakan apabila dilihat berdasarkan pembagian SBWP Kota Malang adalah di Kawasan Malang Timur dan Malang Tenggara. Harga lahan yang tidak terlampau mahal dibanding dengan lahan di Malang tengah maupun lainnya akan menguntungkan pihan developer maupun pihak pemerintah sebagai pembangun rumah susun. Selain itu dengan harga yang tidak terlalu tinggi maka masyarakat juga tidak akan diberatkan dengan harga sewa yang tidak terlampau tinggi. Lokasi lahan alternative diprioritaskan dekat dengan lokasi pekerjaan masyarakat yang menempati rumah susun, namun apabila rumah susun sederhana sewa atau rusunawa yang baru direncanakan untuk lokasi relokasi masyarakat di bantaran sungai maupun bantaran rel, hal tersebut tidak mungkin tercapai karena lokasi tinggal mereka sebelumnya berada di kawasan dengan kepadatan permukiman tinggi dan tidak memungkinkan untuk dibangunnya rumah susun umum. Gambar 3.7 Potongan Melintang Rumah Susun Umum Kota Malang I-16

3.3.2 Rumah Susun Khusus Berdasarkan Undang-undang Nomor 20 tahun 2011, Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus. Berdasarkan hasil analisis yakni dari asumsi potensi Kota Malang serta tren perkembangan Kota Malang hingga 20 tahun ke depan, maka rumah susun khusus yang perlu direncanakan adalah rumah susun pendidikan. Rencana pengembangan rumah susun pendidikan telah diatur dalam Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman Kota Malang. Lokasi rumah susun khusus pendidikan yang telah ada saat ini adalah berada pada kawasan asrama mahasiswa Univrsitas Brawijaya, asrama mahasiswa Universitas Islam Negeri Malang, Asrama Putri Universitas Negeri Malang, Asrama Mahasiswa Universitas Islam Maulana Malik Ibrahim, Asrama Mahasiswa Universitas Muhammadiyah serta di Kawasan Malang International Education Park (MIEP) di Jalan Danau Brantan yang ada di Kelurahan Sawojajar, Kecamatan Kedungkandang. Rumah susun pendidikan merupakan suatu bangunan hunian yang cukup penting untuk di pertimbangkan di Kota Malang mengingat Kota Malang adalah Kota Pendidikan yang sangat cepat berkembang dan membutuhkan hunian untuk mahasiswa atau mahasiswa yang tingkat mobilitasnya tinggi. Rumah susun khusus untuk pendidikan diarahkan untuk tetap dekat atau satu lokasi dengan universitas agar memudahkan penghuni untuk mencapai kawasan kampus tanpa menambah volume jalan raya sehingga mampu mengurangi kemacetan. Jumlah gedung untuk rumah susun pendidikan di Kota Malang saat ini mencapai 16 gedung yang tersebar di masing-masing universitas yang telah disebutkan. 3.3.3 Rumah Susun Komersial Gambar 3.8 Rumah Susun Pendidikan Kota Malang Rumah susun komersial adalah rumah susun yang dibangun untuk mendapatkan keuntungan. Rumah susun yang ada di Kota Malang saat ini adalah berupa apartemen dan kondominium. Apartemen di Kota Malang yakni Apartemen menara Sukarno Hatta yang terdapat di Kelurahan Dinoyo, Kecamatan lowokwaru, Apartemen Malang City Point yang terdapat di kelurahan Pisang Candi, Kecamatan Sukun dan Inez Apartemen yang terdapat I-17

di Kelurahan Penanggungan, Kecamatan Klojen. Sedangkan Kondominium di Kota Malang adalah kondominium hotel yang terletak di belakang Mall MX di Kelurahan Penanggunga, Kecamatan Klojen memiliki jumlah mahasiswa tertentu untuk dibangunnya rumah susun pendidikan. Gambar 3.9 Rumah Susun Komersial di Kota Malang BAB IV ANALISIS 4.1 Analisis Kebijakan Pembinaan Rumah Susun Berdasarkan Undang-undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, pembinaan rumah susun adalah kegiatan yang meliputi perencanaan, pengaturan, pengendalian dan pengawasan unit rumah susun yang dilakukan oleh walikota pada tingkat kota. Hal-hal utama yang perlu dilakukan dalam pengaturan rumah susun adalah peningkatan, pembentukan kelembagaan serta peningkatan kualitas SDM maupun kualitan unit dari rumah susun tersebut. Pembinaan sebagaimana dimaksud dilaksanakan dengan: 1. Koordinasi penyelenggaraan rumah susun 2. Sosialisasi peraturan perundang-undangan dan sosialisasi norma, standar, prosedur, dan kriteria 3. Pemberian bimbingan, supervisi, dan konsultasi 4. Pendidikan dan pelatihan 5. Penelitian dan pengembangan 6. Pengembangan sistem dan layanan informasi dan komunikasi 7. Pemberdayaan pemangku kepentingan rumah susun 4.2 Analisis Sosial dan Kearifan Lokal Pada analisis sosial dan kearifan lokal dilihat dari gagasan-gagasan, nilai-nilai-nilai, pandangan-pandangan setempat (local) yang bersifat bijaksana, penuh kearifan, bernilai I-18

baik, yang tertanam dan diikuti oleh anggota masyarakatnya. Masyarakat Kota Malang yang berpenghasilan rendah mempunyai pekerjaan yang tidak tetap atau serabutan.pada kearifan lokal, masyarakat Kota Malang mempunyai kekerabatan yang begitu erat, kepedulian antar masyarakat yang masih besar, masih memperhatkan norma-norma yang berlaku pada masyarakat sekitarnya. Pada kondisi eksisting Kota Malang, masih minimnya jumlah rumah susun (rusun) yang ada, dapat menyebabkan masyarakat yang tidak terbiasa untuk menghuni rusun tersebut. Mereka masih beranggapan bahwa, jika bermukim di permukiman vertikal, mereka akan jauh pada lingkungan sekitar, tidak dengan mudah mendapatkan akses. 4.3 Analisis Kependudukan Jumlah penduduk Kota Malang tahun 2007 hingga tahun 2011 dapat dilihat pada tabel sebagai berikut. Tabel 4.1 Jumlah Penduduk Kota Malang Dirinci Per SBWP tahun 2007-2011 No. SBWP Jumlah Penduduk 2007 2008 2009 2010 2011 1. Tenggara 156.963 182.534 162.941 174.477 201.922 2. Barat Daya 179.599 170.201 175.772 181.513 203.315 3. Tengah 125.186 101.823 127.415 125.907 119.656 4. Timur Laut 171.225 167.555 171.935 172.333 198.684 5. Barat Laut 168.994 194.331 182.794 186.013 170.765 Jumlah 801.967 816.444 820.857 840.243 894.342 Sumber: Kota Malang dalam Angka tahun 2008-2012 Jumlah penduduk di Kota Malang mengalami peningkatan secara signifikan dari tahun ke tahun. Pada tahun 2011 penduduk Kota Malang terbanyak terdapat pada SBWP Malang Barat Daya yaitu sebesar 203.315 jiwa sedangkan penduduk terkecil terdapat pada SBWP Malang Tengah yaitu sebesar 119.656 jiwa. Jumlah penduduk di Kota Malang menentukan kepadatan penduduk berdasarkan luas wiayahnya. Kepadatan penduduk Kota Malang tahun 2007 hingga tahun 2011 dapat dilihat pada tabel sebagai berikut. Tabel 4.2 Kepadatan Penduduk Kota Malang Dirinci Per SBWP tahun 2007-2011 No. SBWP Luas Wilayah Kepadatan Penduduk (Jiwa/Km 2 ) (Km 2 ) 2007 2008 2009 2010 2011 1. Tenggara 39,89 3.935 4.576 4.085 4.374 5.062 2. Barat Daya 20,97 8.565 8.116 8.382 8.656 9.696 3. Tengah 8,83 14.177 11.532 14.430 14.259 13.551 4. Timur Laut 17,77 9.636 9.429 9.676 9.698 11.181 5. Barat Laut 22,60 7.478 8.599 8.088 8.231 7.556 Jumlah 110 7.287 7.419 7.458 7.635 8.126 Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013 Pada tahun 2011 kepadatan penduduk Kota Malang tertinggi terdapat pada SBWP Malang Tengah yaitu sebesar 13.551 jiwa/km 2 sedangkan kepadatan penduduk terendah terdapat pada SBWP Malang Tenggara yaitu sebesar 5.062 jiwa/km 2. Tren pertumbuhan penduduk Kota Malang tahun 2007 hingga tahun 2011 ditunjukkkan dalam grafik berikut. I-19

Gambar 4.1 Tren Pertumbuhan Penduduk Kota Malang tahun 2007-2011 Penduduk Kota Malang memiliki tren pertumbuhan penduduk yang meningkat setiap tahunnya, sehingga untuk menghitung proyeksi penduduk akan digunakan Eksponential Growth Model atau model pertumbuhan eksponensial. Dimana rumus ini menggunakan model matematis sebagai berikut: dimana: Pn Po n r = Jumlah penduduk pada tahun n = Jumlah penduduk pada tahun awal perhitungan = Periode perhitungan = Rasio pertumbuhan penduduk tiap tahun Proyeksi penduduk Kota Malang tahun 2012 hingga tahun 2032 dapat dilihat pada tabel sebagai berikut. Pn = Po(1 + r)n Tabel 4.3 Proyeksi Jumlah Penduduk Kota Malang Tahun 2007-2011 No. Tahun Proyeksi Jumlah Luas Wilayah Proyeksi Kepadatan Penduduk (Jiwa) (Km 2 ) Penduduk (Jiwa/Km 2 ) 1. 2012 939.059 110 8.537 2. 2013 986.012 8.964 3. 2014 1.035.313 9.412 4. 2015 1.087.078 9.883 5. 2016 1.141.432 10.377 6. 2017 1.198.504 10.896 7. 2018 1.258429 11.440 8. 2019 1.321.350 12.012 9. 2020 1.387.418 12.613 10. 2021 1.456.789 13.244 11. 2022 1.529.628 13.906 12. 2023 1.606.110 14.601 13. 2024 1.686.415 15.331 14. 2025 1.770.736 16.098 15. 2026 1.859.273 16.902 16. 2027 1.952.236 17.748 17. 2028 2.049.848 18.635 18. 2029 2.152.341 19.567 19. 2030 2.259.958 20.545 I-20

Proyeksi Jumlah Luas Wilayah Proyeksi Kepadatan No. Tahun Penduduk (Jiwa) (Km 2 ) Penduduk (Jiwa/Km 2 ) 20. 2031 2.372.955 21.572 21 2032 2.491.603 22.651 Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013 4.4 Analisis Kebutuhan Rumah Rumah merupakan salah salah satu kebutuhan manusia yang sangat mendasar dan berfungsi sebagai tempat tinggal ataupun tempat berlindung. Perhitungan proyeksi kebutuhan perumahan untuk 20 tahun mendatang yaitu tahun 2017, 2022, 2027, 2032 memerlukan data berapa jumlah proyeksi penduduk selama 20 tahun mendatang. 4.4.1 Proyeksi Kebutuhan Rumah Proyeksi ini dianalasis dengan perhitungan sebagai berikut: Kebutuhan rumah = Kekurangan rumah + Kebutuhan rumah tambahan A. Kekurangan Rumah - Analisis Backlog Kecamatan Kota Malang Backlog merupakan fenomena dimana terdapat lebih dari 1 Kepala Keluarga (KK) di dalam 1 rumah, padahal idealnya 1 rumah dihuni oleh 1 KK dapat disebut pula backlog ini merupakan kekurangan rumah (Kro). Perhitungan backlog dapat dilakukan dengan menghitung selisih antara jumlah KK dengan jumlah rumah di suatu daerah. 182.227 unit rumah tinggal (termasuk yang campuran) di Kota Malang, yang merupakan rumah lengkap sebanyak 132.408 unit sedangkan yang tidak lengkap sebanyak 48.619 unit. B. Jumlah rumah tambahan (Rtp) Berikut ini merupakan perhitungan jumlah rumah tambahan dari persebaran tingkat kebutuhan rumah per kelurahan di Kota Malang. Rumus yang digunakan untuk menganalisis jumlah rumah tambahan adalah: Rtp = Dimana : Rtp Pn Koefisien = 5 = jumlah rumah tambahan = Penduduk tahun n Tabel 4.4 Jumlah Rumah Tambahan Tahun Jumlah Penduduk Jumlah Rumah Rtp Kebutuhan Rumah 2013 986.012 183.344 2772 1671 2014 1.035.313 186116 4189 38061 2015 1.087.078 2310 43021 9066 2016 1.141.432 2529 45152 9536 2017 1.198.504 47681 51889 10657 2018 1.258429 94153 31507 6301 2019 1.321.350 125660 27722 30676 I-21

Tahun Jumlah Penduduk Jumlah Rumah Rtp Kebutuhan Rumah 2020 1.387.418 153382 24820 35640 2021 1.456.789 2529 57766 12059 2022 1.529.628 12059 13245 13524 2023 1.606.110 120277 40189 8038 2024 1.686.415 160466 35363 39166 2025 1.770.736 195829 31664 45499 2026 1.859.273 227493 28872 51273 2027 1.952.236 256365 16904 17183 2028 2.049.848 321752 26048 5210 2029 2.152.341 347800 25358 74632 2030 2.259.958 373158 25032 79638 2031 2.372.955 398191 20026 83643 2032 2.491.603 418217 21574 21853 Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013 4.4.2 Proyeksi Kebutuhan Lahan Berikut ini merupakan perhitungan dari persebaran tingkat kebutuhan rumah berdasarkan tipe rumah. Tabel 4.5 Proyeksi Jumlah Perumahan Ideal Menurut Tingkat Hunian Kecamatan Kota Malang Luas LahanYang Jumlah Pertambahan Kebutuhan dibutuhkan Untuk Tahun Rumah (unit) Pertambahan Rumah (Ha) Besar Sedang Kecil Besar Sedang Kecil 2013 167 501 1003 6,68 10,03 9,02 2014 3806 11418 22837 152,24 228,37 205,53 2015 907 2720 5440 36,26 54,40 48,96 2016 954 2861 5722 38,14 57,22 51,49 2017 1066 3197 6394 42,63 63,94 57,55 2018 630 1890 3781 25,20 37,81 34,03 2019 3068 9203 18406 122,70 184,06 165,65 2020 3564 10692 21384 142,56 213,84 192,46 2021 1206 3618 7235 48,24 72,35 65,12 2022 1352 4057 8114 54,10 81,14 73,03 2023 804 2411 4823 32,15 48,23 43,41 2024 3917 11750 23500 156,66 235,00 211,50 2025 4550 13650 27299 182,00 272,99 245,69 2026 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87 2027 10927 3281 65561 437,08 655,61 590,05 2028 3917 11750 23500 156,66 235,00 211,50 2029 4550 13650 27299 182,00 272,99 245,69 2030 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87 2031 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87 2032 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87 Sumber: Hasil Analisis dan Perhitungan 4.4.3 Analisis Potensi Kebutuhan Rumah Susun Pembangunan rumah susun merupakan salah satu pembangunan yang harus dilakukan di Kota Malang. Kebutuhan rumah hingga tahun 2029 sangat besar dengan I-22

kebutuhan lahan untuk pemenuhan kebutuhan rumah tersebut yang sangat tinggi, sehingga untuk efisiensi lahan dapat dilakukan pembangunan rumah susun. Hal ini dikarenakan Kota Malang merupakan kota yang cukup berkembang pesat sehingga menuntut pembangunan yang besar dan berdampak pada keterbatasan lahan dan meningkatnya jumlah masyarakat berpendapatan rendah (MBR). Beberapa MBR tidak mampu untuk membeli unit rumah meskipun dengan subsidi kepemilikan rumah (KPR), sehingga muncul beberapa titik permukiman kumuh di Kota Malang. Oleh karena itu kebutuhan rumah susun di Kota Malang sangat besar guna meningkatkan pembangunan Kota Malang untuk masa mendatang. Gambar 4.2 Peta Kawasan Perlu Relokasi ke Rumah Susun 4.5 Analisis Daya Dukung Lahan 4.5.1 Analisis Kemampuan Lahan Analisis kemampuan lahan pada Kota Malang didasarkan pada untuk pemilihan lokasi pembangunan rumah susun. Analisis kemampuan lahan ini dilakukan dengan membandingkan kondisi fisik eksisting Kota Malang dengan pedoman penentuan kelas kemampuan lahan dan kriteria daya dukung kawasan agropolitan. Berdasarkan hasil overlay kondisi fisik eksisting Kota Malang dengan kriteria Peraturan Menteri Lingkungan Hidup Nomor 17 tahun 2009, terdapat lima kelas kemampuan lahan di Kota Malang. I-23

Tabel 4.6 Analisis Kemampuan Lahan di Kota Malang Kecamatan Kelerengan Jenis Tanah Batuan Bajir Kelas Klojen L 1 t 2 b 1 o 1 IV b 1 Sukun L 2 t 3 b 0 o 1 III l 2 Blimbing L 1 t 2 b 1 o 1 IV b 1 Kedungkandang L 1 t 3 b 1 o 0 IV b 1 Lowokwaru L 2 t 3 b 2 o 1 Vb 2 Sumber: Hasil Analisis (2013) 4.5.2 Analisis Kesesuaian Lahan Kesesuaian lahan merupakan penilaian dan pengelompokan atau proses penilaian dan pengelompokan lahan dalam arti kesesuaian relatif lahan atau kesesuaian absolut lahan bagi suatu penggunaan tertentu, kemampuan dipandang sebagai kapasitas lahan sedangkan kesesuaian lahan dipandang sebagai kenyataan adaptabilitas sebidang lahan bagi suatu macam penggunaan tertentu. Penggunaan lahan di Kota Malang beragam yaitu pertanian, persawahan, permukiman, perkebunan, dan hutan. Penggunaan lahan tersebut telah sesuai dengan kebijakan yang ada. Analisis mengenai kesesuaian lahan di Kota Malang dapat dilihat pada tabel dibawah ini: Tabel 4.7 Analisis Kesesuaian Lahan Kota Malang No Nama Lokasi Kelas Lahan Kondisi Eksisting Analisis 1 Klojen IVb 1 Pemukiman Dengan kelas lahan Perdagangan dan jasa IVb 1 maka Kecamatan Klojen sesuai untuk kegiatan budidaya dan permukiman karena mempunyai faktor penghambat dan ancaman yang tidak terlalu berat. 2 Sukun III l 2 Pemukiman Dengan kelas lahan Perdagangan dan III l 2 maka jasa Kecamatan Sukun Pertanian lahan sesuai untuk kering kegiatan budidaya Persawahan dan maupun permukiman, karena mempunyai faktor penghambat tidak terlalu berat. 3 Blimbing IV b 1 Sawah Kecamatan Blimbing Pertanian tanah memiliki kering kemampuan lahan Pemukiman IVb 1 penggunaan Perdagangan dan lahan didaerah ini jasa daerah budidaya Kebun pertanian dan daerah Tanah terbuka pemukiman 4 Kedungkandang IV b 1 Sawah Kecamatan Pertanian lahan kering Kedungkandang Pemukiman memiliki kemampuan lahan Evaluasi Kesesuaian Sesuai Sesuai Sesuai Sesuai I-24

No Nama Lokasi Kelas Lahan Kondisi Eksisting Hutan Tanah terbuka 5 Lowokwaru Vb 2 Pemukiman Sawah Pertanian tanah kering Analisis kelas IV b 1 serta gunalahan exisitng Sawah dan pertanian lahan kering. masih kurangya lahan terbangun sehingga sangat cocok di kembangkan sebagai pemukiman baru Kecamatan lowokwaru memiliki kemampuan lahan kelas Vb 2 dalam arahan diguanakan budidaya produksi pertanian akan tetapi bisa di kembangkan sebagai pemukiman dengan membatasi pengunaan Evaluasi Kesesuaian Sesuai Gambar 4.3 Peta Kelurahan Potensial Pengembangan Rumah Susun 4.6 Analisis Pembiayaan Pendanaan dan sistem pembiayaan dimaksudkan untuk memastikan ketersediaan dana dan dana murah jangka panjang yang berkelanjutan untuk pemenuhan kebutuhan rumah susun.dalam UU No. 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun dijelaskan mengenai sistem pendaaan dan sistem pembiayaan yang paling sesuai dengan tujuan dan sasaran I-25

pembangunan rumah susun adalah sistem kepemilikan rumah susun berupa rumah susun sederhana sewa, hal ini dikarenakan sasaran pemilik sarusun adalah masyarakat berpendapatan rendah (MBR). Masyarakat berpendapatan rendah (MBR) dikhawatirkan belum mampu untuk membeli unit sarusun meskipun telah menggunakan sisten kredit kepemiikan rumah (KPR) dengan subsidi maupun tanpa subsidi, sehigga dilakukan siste sewa agar dapat dijangkau oleh MBR. 4.6.1 Pendanaan Dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 05/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi, biaya bangunan rusuna bertingkat terdiri dari: 1. Biaya produksi yang terdiri atas perencanaan, pengawasan, perizinan, dan biaya pembangunan fisik yang terdiri atas pekerjaan arsitektur, struktur, mekanikal elektrikal. 2. Biaya prasarana dan sarana lingkungan serta biaya penyambungan utilitas umum. 3. Biaya komponen lain seperti PPn, BPHTB, sertifikat/pertelaan hak milik sarusun, akad kredit/provisi, transaksi PPAT, dan lain sebagainya. Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah, terdapat beberapa jenis biaya yang dapat disubsidi atau dibiayai oleh pemerintah daerah, yaitu 1. Biaya pengadaan dan pematangan tanah, 2. Biaya perizinan, 3. Pajak dan retribusi, 4. Biaya pekerjaan mekanikal dan elektrikal, 5. Biaya penyediaan fasos dan fasum, 6. Biaya prasarana dan sarana lingkungan, 7. Biaya penyambungan utilitas umum, dan 8. Subsidi bunga bank untuk KPR Rusuna. Menurut UU No. 20 tahun 2011 tetang Rumah Susun, sumber dana untuk pemenuhan kebutuhan rumah susun berasal dari: 1. Anggaran pendapatan dan belanja negara, 2. Anggaran pendapatan dan belanja daerah, 3. Sumber dana lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Dimana dana tersebut dimanfaatkan untuk mendukung penyelenggaraan rumah susun, pemberian bantuan dan/atau kemudahan pembangunan rumah susun dan perolehan rumah bagi MBR sesuai dengan standarpelayanan minimal. Sumber pembiayaan Rumah I-26

pengelolaan aset rusunawa sesuai dengan prosedur yang ditentukan Executive Summary Susun ini berasal dari Anggaran Pendapatan Belanja Nasional (APBN) dan Anggaran Pendapatan Belanja Daerah (APBD) Propinsi/Kabupaten/Kota. Porsi terbesar dana tersebut digunakan untuk dukungan biaya pengadaan dan pematangan tanah, biaya perizinan, pajak dan retribusi, biaya pekerjaan mekanikal dan elektrikal, biaya penyediaan fasos dan fasum, biaya praasarana dan sarana lingkungan, serta biaya penyambungan utilitas umum. Pembangunan rumah susun sederhana ini ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah, dan untuk mewujudkan hal tersebut maka diperlukan upaya yang sinergis dan sistematis dari seluruh pihak pembangun maupun pemerintah agar harga sewa dapat terjangkau bagi masyarakat tersebut. 4.6.2 Pembiayaan A. Sumber Pemasukan Sumber pemasukan yang dikelola oleh unit pengelola lokasi meliputi: 1. Uang sewa sarusunawa 2. Uang sewa satuan non hunian 3. Pendapatan dari hasil pengusahaan prasarana dan sarana 4. Uang denda 5. Uang jaminan 6. Pajak 7. Asuransi 8. Iuran lain dari penghuni sewa Dalam mengelola sumber pemasukan perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut: 1. Uang jaminan yang dibayar oleh penghuni sewa merupakan uang yang harus dikembalikan kepada penghuni sewa ketika habis masa sewa dan tidak dapat dipergunakan untuk biaya operasional pengeolaan 2. Sumber biaya untuk opersional rusunawa berasal dari uang sewa sarusunawa, satuan ruang non hunian, iuran lain dari penghuni sewa dan pendapatan dari hasil pengusahaan prasarana dan sarana rusunawa 3. Uang sewa terdiri dari komponen biaya sewa sarusunawa/ satuan ruang non hunian dan komponen biaya pengelolaan 4. Komponen biaya sewa sarusunawa/ satuan ruang non hunian pada uang sewa merupakan bagian yang menjadi hak pemilik/ yang mewakili pemilik/ pemegang hak pengelolaan aset rusunawa, dipungut oleh unit pengelola lokasi dari penghuni sewa utuk disetorkan kepada pemilik/ yang mewakili pemilik/ pemegang hak I-27

5. Komponen biaya operasional pada uang sewa merupakan bagian yang dapat dipergunakan untuk membiayai kegiatan operasional, pemeliharaan dan perawatan prasarana, sarana dan utiltas yang penggunaannya diatur sesuai kesepakatan dengan pemilik rusunawa 6. Iuran lain dari penghuni sewa adalah iuran diluar uang sewa yang dapat dibebankan kepada penghuni sewa sesuai dengan ketentuan yang berlaku 7. Pendapatan hasil pengusahaan prasarana dan sarana adalah pendapatan dari sewa ruang serbaguna, parkir umum dan sarana lain yang pengaturan haknya didasarkan pada kesepakatan dengan pemilik rusunawa B. Jenis Pengeluaran Jenis pengeluaran yang dikelola oleh unit pengelola lokasi meliputi: 1. Biaya pemakaian listrik untuk eksploitasi peralatan mekanikal dan elektrikal, termasuk pemakaian listrik untuk pompa air, penerangan ruangan umum dan taman, lift dan kantor pengelola 2. Biaya pemakaian air bersih untuk pelayanan umum, termasuk pemakaian air untuk kebersihan, penyiraman taman, toilet umum dan kantor pengelola 3. Biaya pemeliharaan dan perbaikan prasarana dan sarana serta utilitas termasuk upah tukang, pembelian bahan dan alat 4. Pajak dan asuransi 5. Gaji karyawan tetap dan upah harian pekerja rutin 6. Promosi, pemasaran dan pembinaan penghuni 7. Biaya administrasi perkantoran dan biaya operasional lainnya 4.7 Analisis Partisipatif Penyelenggaraan rumah susun dilakukan oleh pemerintah sesuai dengan tingkat kewenangannya dengan melibatkan peran masyarakat.peran masyarakat dilakukan dengan memberikan masukan dalam: 1. Penyusunan rencana pembangunan rumah susun dan lingkungannya, 2. Pelaksanaan pembangunan rumah susun dan lingkungannya, 3. Pemanfaatan rumah susun dan lingkungannya, 4. Pemeliharaan dan perbaikan rumah susun dan lingkungannya, 5. Pengawasan dan pengendalian penyelenggaraan rumah susun dan lingkungannya. Masyarakat dapat membentuk forum pengembangan rumah susun. Dimana forum tersebut mempunyai fungsi dan tugas: I-28

1. Menampung dan menyalurkan aspirasi masyarakat dalam pengembangan rumah susun, 2. Membahas dan merumuskan pemikiran arah pengembangan penyelenggaraan rumah susun, 3. Meningkatkan peran dan pengawasan masyarakat, 4. Memberikan masukan kepada pemerintah, 5. Melakukan peran arbitrase dan mediasi di bidang penyelenggaraan rumah susun. 4.8 Analisis Kelembagaan Untuk mewujudkan penyediaan rumah susun yang layak dan terjangkau bagi MBR, pemerintah menugasi atau membentuk badan pelaksana. Penugasan atau pembentukan badan pelaksana sebagaimana dimaksud bertujuan untuk: a. Mempercepat penyediaan rumah susun umum dan rumah susun khusus terutama di perkotaan b. Menjamin bahwa rumah susun umum hanya dimiliki dan dihuni oleh MBR c. Menjamin tercapainya asas manfaat rumah susun d. Melaksanakan berbagai kebijakan di bidang rumah susun umum dan rumah susun khusus Pemilik sarusun wajib membentuk PPPSRS yang beranggotakan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa dari pemilik sarusun. PPPSRS diberi kedudukan sebagai badan hukum. Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling lambat sebelum masa transisi berakhir. Dalam hal PPPSRS yang telah terbentuk, pelaku pembangunan segera menyerahkan pengelolaan benda bersama, bagian bersama, dan tanah bersama kepada PPPSRS. PPPSRS berkewajiban mengurus kepentingan para emilik dan penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama dan penghunian. Tata cara mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang bersangkutan dengan penghunian diatur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga PPPSRS. Dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaa rumah susun, setiap anggota mempunyai hak yang sama dan setiap anggota berhak memberikan satu suara. Pola umum penyelenggaraan pembangunan rusunawa dapat dibedakan berdasarkan sistem investasi yang dikebangkan dalam pembangunannya, yaitu: 1. Pola unit pelaksana teknis (pola UPT), yaitu pola investasi yang dilakukan oleh pemerintah kota/kabupaten dengan membentuk unit pelaksana teknis. Pola ini dapat dikembangkan untuk investasi yang tidak mengharapkan pengendalian modal dan I-29

lebih bertujuan sosial, seperti pembangunan rusunawa untuk penataan kawasan kumuh atau untuk menampung pendudu tergusur 2. Pola penyertaan modal pemerintah (pola PMN), yaitu pola investasi dalam bentuk modal kerja bersubsidi untuk pembangunan prasarana dan sarana rusunaw yang pelaksanaannya diserahkan pada badan usaha milik negaea atau badan usaha milik daerah (BUMN/BUMD). Tanah, bangunan dan sarana terbangun diserahkan kepada pemerintah kota/kabupaten atau BUMN/BUMD untuk menjadi aset yang daftarkan dalam investasi kekayaan milik negara (IKMN). Pola demikian diharapkan pulih biaya. 3. Pola kemitraan, yaitu pola investasi yang melibatkan masyarakat luas dalam bentuk beberapa modal kemitraan. Pola demikin diharapkan pulih biaya dengan tingkat keuntungan tertentu. 4.9 Analisis Potensi dan Masalah Berikut adalah tabel potensi dan masalah pengembangan rumah susun di Kota Malang dari hasil analisis: Tabel 4.8 Potensi dan Masalah Lahan Pembangunan Rumah Susun Kota Malang No Potensi Masalah 1 Lokasi strategis Mahalnya harga lahan tidak sesuai dengan angaran pemerintah 2 Kelengkapan infrastruktur Masyarakat tidak mau menjual lahan karena faktor tertentu 3 Kedekatan dengan pusat kegiatan Adanya permainan makelar tanah 4 Harga yang sesuai dengan anggaran pemerintah 5 Jaringan jalan di lokasi prioritas sudah memenuhi ketentuan yang berlaku 6 Lokasi kawasan tidak berada di kawasan lindung 7 Bebas dari pencemaran, gangguan maupun bencana 8 Adanya Keterkaitan antara lokasi perumahan dengan pusat-pusat kegiatan dan pelayanan kota Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013 4.10 Analisis SWOT Kurangnya kesadaran masyrakat dalam pembangunan yang dilakukan pemerintah Kepadatan Lahan Kota Malang yang menyebabkan sulit mencari lahan yang sesuai Lokasi rumah susun belum tentu dekat dengan lokasi kerja MBR calon penghuni Belum adanya kelembagaan khusus yang menangani tentang rumah susun Stigma negatif masyarakat tentang rumah susun Analisis SWOT didasarkan pada logika yang dapat memaksimalkan kekuatan (Strengths) dan peluang (Opportunities), namun secara bersamaan dapat meminimalkan kelemahan (Weakness) dan ancaman (Threats). Analisis SWOT dapat digambarkan pada matriks SWOT. I-30

Kekuatan: Jaringan jalan di lokasi prioritas sudah memenuhi ketentuan yang berlaku Lokasi kawasan tidak berada di kawasan lindung Bebas dari pencemaran, gangguan maupun bencana Kelengkapan infrastruktur Kelemahan : Lokasi rumah susun belum tentu dekat dengan lokasi kerja MBR calon penghuni Stigma negatif masyarakat tentang rumah susun Belum adanya kelembagaan khusus yang menangani tentang rumah susun Masyarakat tidak mau menjual lahan karena faktor tertentu Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013 4.11 Konsep Pengembangan Tabel 4.9 Matriks SWOT Kesempatan: Kedekatan dengan pusat kegiatan Harga yang sesuai dengan anggaran pemerintah Adanya Keterkaitan antara lokasi perumahan dengan pusat-pusat kegiatan dan pelayanan kota Lokasi strategis SO: Menyediakan angkutan umum yang menuju kawasan rumah susun Menjamin kemudahan aksesibilitas penghuni rumah susun kepada fasilitas umum WO: Peningkatan ketrampilan penghuni sehingga penghuni mampu mandiri secara ekonomi Pengadaan kegiatan yang positif bagi penghuni rumah susun Pembentukan kelembagaan yang menangani rumah susun 4.11.1 Alternatif Pengembangan Konsep Pemanfaatan Rumah Susun Hambatan : Kurangnya kesadaran masyrakat dalam pembangunan yang dilakukan pemerintah Kepadatan Lahan Kota Malang yang menyebabkan sulit mencari lahan yang sesuai Adanya permainan makelar tanah Mahalnya harga lahan tidak sesuai dengan angaran pemerintah ST: Pembentukan paguyuban penghuni rumah susun Penguatan SDM penghuni dan sosialisasi sanksi, insentif serta disinsentif kepada penghuni Sosialisasi bantuan KPR dalam penyediaan dan kepemilikan rumah susun WT: Adanya sosialisasi kepada masyarakat tentang peningkatan kualitas rumah susun Pembentukan kelembagaan yang mengurus dan monitoring rumah susun Peningkatan level aksesibilitas penghuni Bentuk denah bangunan gedung rusuna bertingkat tinggi sedapat mungkin simetris dan sederhana, guna mengantisipasi kerusakan yang diakibatkan oleh gempa. Bangunan rumah susun sederhana harus memenuhi ketentuan garis sempadan bangunan dan jarak bebas antar bangunan gedung. I-31

Gambar 4.4 Desain Rumah Susun Sederhana Sumber: Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No: 05/PRT/M/2007 Gambar 4.5 Potongan Desain Rumah Susun Sederhana Sumber: Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No: 05/PRT/M/2007 4.12.2 Fasilitas Rumah Susun A. Konsep Ruang Terbuka Hijau Konsep ruang terbuka hijau yang direncanakan pada kawasan rumah susun adalah dengan menggunakan roof garden atau taman di atas atap, hal ini dilakukan karena tidak sulit dan tidak memerlukan banyak lahan. Konsep roof garden sudah banyak diterapkan di gedung-gedung di Kota-Kota besar di Indonesia bahkan di dunia. Selain menghemat lahan, roof garden juga akan meningkatkan nilai estetika bangunan. Tanaman yang ditanam disesuaikan dengan teknik-teknik pembuatan roof garden. I-32

3. Fungsi dari tiap-tiap fasilitas Executive Summary Selain itu konsep ruang terbuka hijau untuk masing-masing jenis rumah susun tentu berbeda, untuk rumah susun umum lebih ditekankan pada ruang terbuka hijau yang mampu digunakan untuk kegiatan lain seperti lapangan olahraga maupun taman bermain dan rekreasi. Ruang terbuka hijau yang ada di rumah susun komersial umumnya berupa taman yang memperindah estetika, dapat berupa taman atau lapangan sedangkan ruang terbuka hijau yang ada di rumah susun khusus yakni rumah susun untuk mahasiswa lebih direncanakan sebagai ruang terbuka hijau yang mendukung kegiatan mahasiswa seperti taman dengan gazebo-gazebo sebagai tempat diskusi maupun lapangan olahraga. B. Konsep Parkir Konsep perparkiran bisa dilakukan di dalam bangunan rumah susun maupun di luar gedung. Konsep parkir diambil dari ketentuan parkir bagi hunian untuk MBR yakni setiap 10 unit hunian menyediakan lokasi parkir untuk satu mobil dan lima motor dalam halaman persil dan/atau bangunan. Penyediaan parkir di pekarangan tidak boleh mengurangi daerah penghijauan yang telah ditetapkan. Perletakan Prasarana parkir bangunan rusuna bertingkat tinggi tidak diperbolehkan mengganggu kelancaran lalu lintas. Konsep perparkiran haruslah mengikuti ketentuan dari Dinas Perhubungan Darat tentang Ketentuan fasilitas Parkir untuk Umum C. Konsep Pembagian Ruang Hal yang membedakan antara rumah susun dengan rumah yang menyebar ke samping adalah adanya bagian-bagian bersama yang dapat digunakan oleh penghuni secara bersama-sama. Bagian-bagian bersama ini adalah berupa ruang- ruang bersama yang terdapat di dalam bangunan rumah susun yang meliputi selasar, koridor, tangga dan ruangruang bersama lainnya yang dapat digunakan oleh penghuni. Kebutuhan akan nmag-ruang bersama di dalam bangunan rumah susun dipengaruhi oleb nilai-nilai sosial budaya dan kebiasaan masyarakat yang mendiaminya. D. Konsep Fasilitas Kawasan Berdasarkan SNI 03-7013-2004 tentang Tata cara perencanaan fasilitas lingkungan rumah susun sederhana, dalam hal fasilitas lingkungan masih dapat dilayani oleh fasilitas yang berada diluar lingkungan rumah susun, maka pemenuhan kebutuhan jenis dan jumlah fasilitas Iingkungan disesuaikan dengan keadaan dan ketentuan yang berlaku. Hubungan antar fasilitas ditentukan berdasarkan: 1. Kebutuhan fasilitas 2. Kebutuhan pelayanan I-33

4. Jarak antara fasilitas dengan unit hunian 5. Jarak antara fasilitas dengan fasilitas 4.12.3 Hunian Berimbang Rumah Susun Konsep hunian berimbang telah dikenal lama dalam ilmu perencanaan kota maupun sosiologi perkotaan,sebagai upaya untuk menjaga keseimbangan sosiologis masyarakat. Ide dasarnya bahwa keberadaan beragam strata sosial dalam satu lingkungan hunian akan menjamin terciptanya kerukunan diantara berbagai strata yang ada. Selain itu, akan menjamin tersedianya rumah bagi masyarakat berpendapatan rendah. Kesadaran akan pentingnya konsep ini yang mendorong pemerintah mengadopsinya melalui penetapan lingkungan hunian berimbang dalam Surat Keputusan Bersama (SKB) 3 Menteri Tahun 1992, sehingga diharapkan bahwa konsep hunian berimbang dapat terwujud3. Walaupun kemudian ternyata penerapannya tidak semudah yang dibayangkan, sehingga sampai saat ini masih sangat sedikit pembangunan perumahan yang menerapkan konsep ini. Konsep hunian berimbang kemudian dicantumkan dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman pasal 34 sampai pasal 37, dan ditindaklanjuti dalam Permenpera Nomor 10 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman dengan Hunian Berimbang. Hunian berimbang didefinisikan sebagai perumahan dan kawasan pemukiman yang dibangun secara berimbang dengan komposisi tertentu dalam bentuk rumah tunggal dan rumah deret antara rumah sederhana, rumah menengah dan rumah mewah atau dalam bentuk rumah susun antara rumah susun umum dan rumah susun komersial (Pasal 1 Permenpera Nomor 10/2012). BAB V RENCANA PENYELENGGARAAN RUMAH SUSUN 5.1 Kebijakan Pembinaan Rumah Susun Kebijakan pembangunan rumah susun terdapat pada Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 mengenai rumah susun. Dalam penyelenggaraan rumah susun bertujuan untuk menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis dan berkelanjutan serta menciptakan permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan budaya. Meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruag dan tanah, serta menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan. Pembangunan rumah susun ini mengurangi dan mencegah adanya perumahan serta permukiman kumuh, selain itu fokus dalam I-34

pembangunan rumah susun yaitu kepada MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah) yang mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk memperoleh sarusun umum. 5.2 Perencanaan Pembangunan Rumah Susun 5.2.1 Pembinaan A. Pengaturan Negara bertanggung jawab atas penyelenggaraan rumah susun yang pembinaannya dilaksanakan oleh pemerintah. Terdapat pembinaan dalam pembangunan rumah susun yang salah satunya adalah pengaturan. Pengaturan yang dimaksud tersebut terdapat pada Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011, yang diantaranya meliputi: 1. Pembangunan; 2. Penguasaan, pemilikan, dan pemanfaatan; 3. Pengelolaan; 4. Peningkatan kualitas; 5. Kelembagaan; 6. Pendanaan dan sistem pembiayaan. B. Pengawasan Pengawasan yang terdapat pada pembinaan perencanaan pembangunan rumah susun yaitu meliputi pemantauan, evaluasi, dan tindakan koreksi. Pada pengawasan dapat dilakukan pemantauan secara teknis, pengawasan terhadap pembentukan PPPSRS dan pengawasan terhadap pengelolaan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Setelah melakukan suatu pemantauan terhadap lingkungan sekitar maupun teknis dalam pembangunan rumah susun, maka dilakukan suatu evaluasi terhadap hasil yang telah dicapai dan evaluasi kinerja para pelaku pembangunan. 5.2.2 Perencanaan A. Penetapan Penyediaan Jumlah dan Jenis Rumah Susun Berikut ini perhitungan jumlah rumah tambahan di Kota Malang. Tabel 5.1 Proyeksi Jumlah Kebutuhan Rumah Tambahan di Kota Malang Kebutuhan Rumah Tambahan Tahun Kebutuhan Luas Lahan (Ha) (unit) Proyeksi Besar Sedang Kecil Besar Sedang Kecil 2013 167 501 1003 6,68 10,03 9,02 2014 3806 11418 22837 152,24 228,37 205,53 2015 907 2720 5440 36,26 54,40 48,96 2016 954 2861 5722 38,14 57,22 51,49 2017 1066 3197 6394 42,63 63,94 57,55 2018 630 1890 3781 25,20 37,81 34,03 2019 3068 9203 18406 122,70 184,06 165,65 I-35

Kebutuhan Rumah Tambahan Tahun Kebutuhan Luas Lahan (Ha) (unit) Proyeksi Besar Sedang Kecil Besar Sedang Kecil 2020 3564 10692 21384 142,56 213,84 192,46 2021 1206 3618 7235 48,24 72,35 65,12 2022 1352 4057 8114 54,10 81,14 73,03 2023 804 2411 4823 32,15 48,23 43,41 2024 3917 11750 23500 156,66 235,00 211,50 2025 4550 13650 27299 182,00 272,99 245,69 2026 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87 2027 10927 3281 65561 437,08 655,61 590,05 2028 3917 11750 23500 156,66 235,00 211,50 2029 4550 13650 27299 182,00 272,99 245,69 2030 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87 2031 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87 2032 5127 15382 30764 205,09 307,64 276,87 Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013 Melihat tingginya tingkat kebutuhan rumah di Kota Malang hingga tahun 2032, maka potensi pengembangan rumah susun juga terbilang cukup tinggi. Diasumsikan bahwa potensi kebutuhan rumah susun sebesar 30% dari jumlah kebutuhan rumah secara keseluruhan, dengan rincian sesuai ketentuan pemenuhan perumahan 1:3:6 sebagai berikut: 1. 10% untuk golongan masyarakat berpenghasilan tinggi, sehingga sebesar 3% dari kebutuhan rumah tambahan tipe besar yang dialokasikan menjadi rumah susun, dengan jenis rumah susun komersial. 2. 30% untuk golongan masyarakat berpenghasilan menengah, sehingga sebesar 10% dari kebutuhan rumah tambahan tipe sedang yang dialokasikan menjadi rumah susun, dengan jenis rumah susun umum atau khusus. 3. 40% untuk golongan masyarakat berpenghasilan rendah, sehingga sebesar 17% dari kebutuhan rumah tambahan tipe kecil yang dialokasikan menjadi rumah susun, dengan jenis rumah susun umum atau khusus. Perhitungan jumlah penyediaan unit rumah hunian yang perlu disediakan dalam rumah susun adalah sebagai berikut. Tabel 5.2 Potensi Kebutuhan Rumah Susun di Kota Malang Tahun Kebutuhan Rumah Tambahan (unit) Proyeksi Besar Sedang Kecil 2013 5 50 171 2014 114 1142 3882 2015 27 272 925 2016 29 286 973 2017 32 320 1087 2018 19 189 643 2019 92 920 3129 2020 107 1069 3635 2021 36 362 1230 2022 41 406 1379 2023 24 241 820 2024 118 1175 3995 I-36

Tahun Kebutuhan Rumah Tambahan (unit) Proyeksi Besar Sedang Kecil 2025 137 1365 4641 2026 154 1538 5230 2027 328 328 11145 2028 118 1175 3995 2029 137 1365 4641 2030 154 1538 5230 2031 154 1538 5230 2032 154 1538 5230 Sumber: Hasil Analisis, tahun 2013 C. Penetapan Lokasi Pembangunan Rumah Susun Penetapan lokasi rumah susun didasarkan pada ketersediaan lahan yang telah direncanakan pada dokumen tata ruang. 1. Rumah Susun Umum Ketersediaan lahan di Kota Malang guna pembangunan rumah susun umum, umumya berada di Kawasan Malang Tenggara dan Malang Timur. Ketersediaan lahan yang masih cukup banyak serta adanya rencana penanganan kawasan untuk permukiman padat di bantaran sungai di Kecamatan Kedungkandang (Malang Timur) serta sudah adanya rumah susun umum eksisting di Kawasan Buring (Malang Tenggara). Penambahan blok di rumah susun yang sudah ada masih di mungkinkan apabila dilihat dari ketersediaan lahan yang ada di lokasi eksisting meski perlu adanya langkah-langkah peremajaan rumah susun, karena rumah susun yang ada kondisinya sangat tidak terawat. Lahan alternative yang dapat digunakan apabila dilihat berdasarkan pembagian SBWP Kota Malang adalah di Kawasan Malang Timur dan Malang Tenggara. Harga lahan yang tidak terlampau mahal dibanding dengan lahan di Malang tengah maupun lainnya akan menguntungkan pihan developer maupun pihak pemerintah sebagai pembangun rumah susun. Selain itu dengan harga yang tidak terlalu tinggi maka masyarakat juga tidak akan diberatkan dengan harga sewa yang tidak terlampau tinggi. I-37

Gambar 5.1 Rencana Lokasi Rumah Susun Khusus BWK Malang Timur 2. Rumah Susun Khusus Rencana pengembangan rumah susun pendidikan telah diatur dalam Rencana Pembangunan dan Pengembangan Perumahan dan Kawasan Permukiman Kota Malang, rumah susun khusus yang ada di Kota Malang akan dikembangkan berupa rumah susun pendidikan. Lokasi rumah susun khusus pendidikan berada pada kawasan asrama mahasiswa Universitas Brawijaya, asrama mahasiswa Universitas Islam Negeri Malang, Asrama Putri Universitas Negeri Malang, Asrama Mahasiswa Universitas Islam Maulana Malik Ibrahim, Asrama Mahasiswa Universitas Muhammadiyah serta di Kawasan Malang International Education Park (MIEP) di Jalan Danau Brantan Kecamatan Kedungkandang. I-38

Gambar 5.2 Rencana Lokasi Rumah Susun Khusus BWK Malang Utara Gambar 5.3 Rencana Lokasi Rumah Susun Komersial BWK Malang Barat 3. Rumah Susun Negara I-39

Rencana pengembangan rumah susun negara di Kota Malang berupa rumah susun pertahanan dan keamanan. Rumah susun pertahanan dan keamanan di Kota Malang berada pada kawasan lapangan olahraga Rampal, Kelurahan Kesatrian, Kecamatan Blimbing yang berupa Rusunawa TNI. Berdasarkan rencana dokumen RP3KP Kota Malang, rencana yang akan dilakukan dalam pengembangan rumah susun Negara adalah pemeliharaan serta pengelolaan berkelanjutan untuk rumah susun yang sudah ada serta belum ada rencana penambahan rumah susun untuk pertahanan dan keamanan. Namun lokasi-lokasi yang potensial dalam pengembangan rumah susun Negara adalah kawasan yang masih sama SBWP dengan rumah susun Negara yang sudah ada yakni pada BWP Malang Timur Laut. Gambar 5.4 Rencana Lokasi Rumah Susun Komersial BWK Malang Utara 4. Rumah Susun Komersial Rumah susun yang ada di Kota Malang saat ini adalah berupa apartemen dan kondominium. Apartemen di Kota Malang yakni Apartemen menara Sukarno Hatta yang terdapat di Kelurahan Dinoyo, Kecamatan lowokwaru, Apartemen Malang City Point yang terdapat di kelurahan Pisang Candi, Kecamatan Sukun dan Inez Apartemen yang terdapat di Kelurahan Penanggungan, Kecamatan Klojen. Sedangkan Kondominium di Kota Malang adalah kondominium hotel yang terletak di belakang Mall MX di Kelurahan Penanggunga, Kecamatan Klojen. I-40

Gambar 5.5 Rencana Lokasi Rumah Susun Negara BWK Malang Timur Laut Gambar 5.6 Rencana Lokasi Rumah Susun Umum BWK Malang Tenggara Berdasarkan SBWP, kawasan Malang Tengah sudah tidak mampu lagi menampung adanya rumah susun komersial terutama di Kecamatan Klojen dimana kepadatan bangunan I-41

yang sudah sangat tinggi. Tingkat investasi di malang Tengah sangat tinggi sehingga memungkinkan pengembang untuk mengembangkan rumah susun komersial, namun apabila dianalisis dari tingkat kepadatan bangunan serta kepadatan penduduk, sudah tidak lagi memungkinkan dibangunnya rumah susun. Sub bagian wilayah perkotaan Malang yang memiliki beberapa kawasan potensial untuk dikembangkan rumah susun komersial yakni SBWP Malang Tengah, selain itu trend perkembangan Kota Malang yang mulai mengarah kearah kawasan Malang tenggara yakni Kelurahan Sukun dan sekitarnya. 5.2.3 Pembangunan A. Penyediaan Tanah Berdasarkan UU Nomor 2 Tahun 2012, rumah susun umum maupun rumah susun khusus yang diperuntukkan bagi masyarakat berpenghasilan rendah dengan status sewa masuk ke dalam kategori bangunan kepentingan umum, sehingga dapat mengacu pada UU Nomor 2 tahun 2012 mengenai pengadaan tanahnya. Pada UU ini dijelaskan tahapantahapan dari pengadaan tanah untuk pembangunan kepentingan umum yaitu salah satunya pembangunan rumah susun, berikut merupakan tahapannya: 1. Inventarisasi dan identifikasi penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah 2. Penilaian ganti kerugian 3. Musyawarah penetapan ganti kerugian 4. Pemberian ganti kerugian 5. Pelepasan tanah instansi B. Persyaratan Pembangunan Rumah Susun Penetapan lokasi pembangunan rumah susun harus dilakukan sesuai dengan ketentuan rencana tata ruang wilayah kabupaten/kota (UU No. 20 tahun 2011), yaitu pada bagian wilayah yang telah ditetapkan fungsi kawasannya dalam struktur ruang RTRW Kota Malang dan ditentukan menurut kawasan yang mempunyai urgensi penanganan sebagai kawasan bagi pengembangan sektor perumahan dan permukiman. Persyaratan umum lokasi perumahan dan permukiman diantaranya sebagai berikut: 1. Tidak berada pada kawasan lindung (sesuai dengan peruntukan rencana tata ruang dan tata guna tanah serta rencana detail yang ada) 2. Bebas dari pencemaran air, udara, dan gangguan suara atau gangguan lainnya, baik yang ditimbulkan sumber daya buatan manusia maupun sumber daya alamseperti banjir, tanah longsor, tsunami, dan lainnya 3. Ketinggian lahan kurang dari 1.000 meter di atas permukaan air laut (MDPL) I-42

4. Kemiringan lahan tidak melebihi 15 %, dengan ketentuan: jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi. Executive Summary a. Tanpa rekayasa untuk kawasan yang terletak pada lahan bermorfologi datar hingga landai dengan kemiringan 0-8% b. Diperlukan rekayasa teknis untuk lahan dengan kemiringan 8-15% 5. Pada kota-kota yang mempunyai bandar udara, tidak mengganggu jalur penerbangan pesawat 6. Kondisi sarana prasarana yang memadai dimana seminimalya adalah saluran pembuangan yang dapat menjangkau system pembuangan daerah, lokasi dapat dijangkau pelayanan air bersih dan listrik. 7. Dekat dengan pusat-pusat kegiatan dan pelayanan kota 8. Mudah dicapai sarana transportasi pada waktu pembangunan maupun penghunian 9. Bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah, keterkiatan antara lokasi perumahan dengan pusat-pusat kegiatan dan pelayanan kota akan terhadap pengeluaran biaya transport dibandingkan seluruh pengeluaran rutin keluarga. Hal ini akan menimbulkan tambahan beban terhadap penghuninya, sehingga mempengaruhi kemampuannya untuk mengalokasikan sebagianpenghasilannya untuk perumahan (Dwelling Expenditure). C. Pembagian Fugsi Ruang Pembagian ruang dalam rumah susun terdiri dari tiga fungsi, yaitu diantaranya adalah sebagai berikut: 1. Satuan Rumah Susun (Sarusun), adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum. Yang termasuk ke dalam satuan rumah susun ini adalah unit-unit rumah hunian yang terdapat pada bangunan rumah susun. 2. Tanah Bersama, adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan. Yang dapat dijadikan tanah bersama dalam pembangunan rumah susun adalah tanah-tanah yang berstatus/bersertifikat hak milik, HGB atau hak pakai. 3. Bagian Bersama, adalah bagian rumah susun (melekat pada struktur bangunan) yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam satu kesatuan fungsi dengan satuan rumah susun. Contoh: fondasi, atap, lobi, lift, saluran air, I-43

4. Benda Bersama, adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun (tidak melekat pada struktur bangunan), tetapi dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. Contoh: ruang bersama, bangunan pertamanan, bangunan sarana sosial, tempat ibadah, tempat bermain, dan tempat parkir yang terpisah atau menyatu dengan struktur bangunan rumah susun. Gambar 5.7 Pembagian Ruang Rumah Susun Sederhana Sumber: Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No: 05/PRT/M/2007 D. Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum 1. Fasilitas Lingkungan Rumah Susun Luas lahan untuk fasilitas lingkungan rumah susun seluas-luasnya 30% dari luas seluruhnya dan fasilitas lingkungan tidak ditempatkan lebih dari lantai 3 bangunan rumah susun hunian. Tabel 5.1 Jenis Fasilitas Lingkungan Rumah Susun Sederhana Jenis Fasilitas Lingkungan Fasilitas yang Tersedia 1. Fasilitas niaga 1. Warung 2. Toko 3. Usaha jasa 2. Fasilitas Pendidikan Ruang belajar untuk siswa sekolah dasar hingga sekolah menengah umum 3. Fasilitas Kesehatan 1. Posyandu 2. Balai Pengobatan 3. Rumah Bersalin dan praktik dokter 4. Apotik 4. Fasilitas Peribadatan 1. Mushola 2. Masjid kecil 5. Fasilitas pelayanan umum 1. Kantor RT 2. Balai RW 3. Pos siskamling 4. Ruang duka 5. Kotak Surat 7. Ruang Terbuka 1. Taman 2. Tempat bermain 3. Lapangan olahraga 4. Sirkulasi 5. Parkir I-44